物业管理投标书（技术标）

翠海依居一期物业管理投标书第一章企业状况简介青岛华泰鸿吕物业管理有限企业正式成立于2023年7月15日，并于同年11月成为青岛市物业管理协会组员且具有三级物业管理企业资质。企业既有资产1008万平方米，目前企业既有员工60多名，平均年龄30岁，其中专科以上学历20名，各类技术人员17名，管理人员均持证上岗。二00五年十一月，为深入明确职责关系，提高企业管理效率，构筑扁平化的管理体系，企透明化的工作、多渠道的沟通，为业主(顾客)构筑起一种友好、健康、开放的工作环境和我们将努力做到尽善尽美地服务于业主(顾客),将高端的服务展现给每一位业主(顾客),真序号项目实行规定指标1顾客有效投诉率以防止为主，努力减少管理服务区内顾客的有效投诉.10%4公共火灾发生数消除火警隐患；对公共区域发生的火警，有效控制火情的蔓延，及时采5火警有效控制率管理处实行全员义务消防制度；定期进行培训和演习，加强宣传；由安6可控事件发生数实行24小时安全员巡查制度；准时间分不一样的遇查路线巡查：设置24小时报警中心；贯彻安全岗位职责：在物业重点部位，安装智能化安防系统；制定应急7顾客满意率贯彻各项物业管理服务工作；加强与顾客的沟通，及时搜集顾客需求信息，8员工满意率处理好劳资关系：提供必要的资源；提供多种沟通渠道：发明良好的工作环业管理工作的满意程度。85%第二章项目总体构思及管理方案本项目总用地面积78011.3平方米。本项目总建筑面积90810.11平方米。其中地下总建筑面积80712.79平方米，地上总建筑面积10097.32平方米，住宅建筑面积80712.79万平方米。本项目合计建筑物27幢(其中住宅26幢866套);建筑构造为砖混和框架。本项目建筑密度为17.32%;综合容积率1.03;绿化率为36.6%。本项目规划建设机动车停车位596个，其中地上停车位296个，地下停车位300个。本项目于2023年6月动工建设，共分二期开发建设。第一期工程计划于2023年6月竣工并交付使用：整个建设项目于2023年10月所有建成竣工交付使用。实行全封闭式管理；因(一)管理原则(二)服务内容、管理目的和管理措施：(1)制定设备安全运行、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。(2)配置所需专业技术人员，严格遵守操作规程。(3)设备及机房环境整洁，无灰尘、杂物、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备规定。(4)监控系统设施设备运行正常，有记录并按规定定期保留。(6)给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，建立事故应急方案。(7)公共配套服务设施维护周到，管线、电梯、消防设施定期维护、养护，遇有故障及时(1)保证区域内无因管理责任引起的重大火灾。(2)维护好办公区域的公共秩序。(3)有预见性地对任何也许影响办公秩序、人员安全、设施设备的安全运行状况，采用防(4)保证道路畅通，车辆停放有序。(1)设置流动岗哨，实行24小时值班巡查制。做到层层(2)设置固定岗。对管理服务区域加强管理，实行24小时必要的登记制度，对进入的外来(3)遇有紧急状况或其他治安需要，物业部通过传达达指令，巡查人员可在5分钟内抵达(4)定期与当地派出所及机关保卫部门分析治安状况、特点及防备的措施。(5)建立发生盗窃、交通事故、火灾、人员骚动、集会等现象时的多种应急预案。(1)建立规范、详细的保洁操作细则及检查原则。(2)按保洁范围及规定合理配置人员及工具。(3)对保洁工作按企业原则进行检查，保证质量。(1)健全物业服务档案，规范档案管理。(2)做好客户服务小区的管理。(3)配合机关做好重大活动的接待工作。(4)做好报纸、信件的收发工作保证及时、无误。(5)配合机关党委、团委、工会、后勤等部门做好各项宣传工作及多种活动。(1)按全国优秀小区原则及我企业体系文献规定建立健全档案(见第六章)。(2)建立对应的会议服务、参观接待、重大活动管理制度，加强员工的服务礼仪、服务接(三)针对管理的难点、重点所采用的针对性措施(1)建立消防责任制，责任到人，贯彻任务。(2)常常检查维护消防设施。(3)严禁任何住户和个人在楼梯通道堆放杂物或封闭。(4)制定严格的应急方案，遇有紧急状况保证办公人员和外来人员的安全。(5)每年进行消防演习，警钟长鸣。3、清洁卫生明示24小时服务，保证及时理解、满足业主的需求、圆满处理业主的提议和投诉。(四)内部管理机构图：(五)运行机制：(六)工作流程：我司将严格参照ISO9000质量保证中的多种体系文献及作业指导书，做到不管大小、每件(七)信息反馈渠道：主(顾客)方面，我们企业有《客户满意度测量程序》,在文献中规定了每六个月向业主(顾客)做一次意见征询工作，此外还通过回访、、座谈等方式听取业主(顾客)对服务中(八)管理工作的控制方式：和《防止措施实行程序》加以管理，还制定了业主(顾客)对物业的服务意见和提议：(九)我司对承接该项目的物业管理具有如下5个方面的优势：3、企业参照ISO9001-2023已建立了一整套完整的质量管理和质量保证原则的管理与服务4、具有一定素质的物业管理与服务队伍。企业管理人员均持证上岗方针指导下，华泰鸿吕物业管理有限企业具有了青岛市一流物业管理的企业素质和员工队第三章人员的配置我们将在翠海依居配置如下人员：(满员配置41人)一、管理处经理1名(简历如下)李晓伟，女，1983年7月11日出生，物业管理专科学历。2023年12月至2023年12月青岛家乐福超市客服部。2023年12月至2023年2月在青岛丰合物业管理处经理。2023年10月至今在青岛华泰鸿吕物业任物业部经理助理。1、工程部(编制6人)运行和维护保养规程的能力，2年物业管理维修经验。2、保安部(编制19人)3、保洁部(编制10人)4、客服部(编制5人)具有2年管理工作经验，大专以上学历及物业管理上岗证，培训是我司内部管理很重要的一环，在不一样的时期给员工做不一样的职业培训是很必要(一)培训目的主(顾客)提供更完善的服务。(二)培训方式2、培训的形式及内容(1)入职培训：由企业培训部负责，对新员工进行的培训。重要内容包括：(2)岗前培训：由保安部负责，对新到岗员工上岗前进行的培训。重要内容包括：b.专业技能(3)在职培训：重要是针对不一样的工作岗位进行的专题培训或进行有计划的知识培训，(4)提高员工素质培训：重要是在常规培训基础上，结合企业业务发展或管理工作需要安(5)外委培训：重要是选派骨干人员参与行业主管部门组织的各项专业技能的强化培训。(三)培训后的考察或考核工作1、员工通过培调后，组织培训的人员要进行考察，即第四章经费收支预算本次招标项目为翠海依居一期，总面积为80712.79平方米。重要公共设施设备有多(含楼梯、单元门、信报箱)消防设施、车库、多种管线及强弱电系统、给排水系统等。(一)住宅月收入80712.79m/月/×0.70元=56498.95元(二)人工费用；(含：工资、社会保险、奖金、服装、福利补助)41400元/月管理处经理1人：3000元/月.人事务管理员5人：1,100元/月.人×5人=5500元/月维修人员6人：1.150元/月.人×6人=6900元/月保安人员19人：1000元/月，人×19人=19000元/月保洁人员10人：700元/月.人×10人=7000元/月(三)行政办公费4000元/月(1)办公用品：2,000元/月(四)清洁绿化费用2,500元/年(1)圾清运费(2)保洁费(五)利润10%56498.95×10%=5649.90元/月(六)税金5.6%56498.95×5.6%=3163.94元/月月亏损56713.84元-56498,95元=214,89元(由车位费弥补)(七)公共设施维修材料费、公共水电费、电梯(空调)维保费实报实销(1)水电系统维修保养及用电(包括配电房、水泵、开关插座等);(2)空调系统、电梯、消防系统维修保养；(3)楼宇平常维修保养；墙体、地面、门窗、玻璃、上下管道等；(4)室外公共设施维修养护：道路、路灯、围栏、下水沟、井盖等设施。第五章管理工作必须的物质计划状况二、维修器具物业企业每位房管维修人员配置一套常用维修工具，另配置功用500型指针式万用表1个，下水道疏通机1部，手电钻1部，电焊机1台，冲击钻1部，强光手电2个。三、办公用品物业企业配置电脑4台，打印机3台，复印一体机1台，办公桌椅8套、文献柜10个等。对讲机、警棍2根，强光手电等。第六章管理服务制度及档案管理1、综合管理制度(8条)(1)业主公约(2)公共设施设备管理程序(3)安全管理工作规定(4)消防管理规定(5)清洁绿化工作作业指导书(6)停水、停电管理作业指导书(7)电梯维护保养作业指导书(8)装修管理规定2、岗位职责(14条)(10)客服管理员岗位职责(11)档案管理员岗位职责(12)固定岗保安员岗位职责(13)遇查岗保安员岗位职责(14)保洁员岗位职责3、管理运作制度(19条)(4)投诉处理制度(9)突发事件应急处理方案(10)消防灭火作业指导书(11)品质检查制度(12)会议接待服务制度(13)配电室管理规定(14)监控中心管理规定(15)安全保卫工作管理制度(16)清沽、绿化管理规定(17)维修工作管理规定(18)客服工作管理规定(19)小区文化管理规定(一)资料的搜集(二)资料的分类7、行政文献资料(外来文献、内部管理制度、往来文献)8、业委会资料(章程、委员资料、会议纪要)9、协议资料(物业委管协议、多种服务协议、外包协议)10、质量保证(企业质量管理体系文献、法律法规)11、设施、设备维修管理资料(房屋、装修、消防系统、给排水系供配电系统、电梯系统、(三)档案资料管理第七章各项管理指标及措施序号指标名称国家评分原则指标投标1房屋完好率98%100%贯彻负责人，实行巡查制度，做好建档记录，保证房屋完好，无2房屋零修及时率98%100%接到维修告知15分钟内抵达现场，及时完毕并建立回访档案3维修工程质量合格率100%100%分项检查，一步到位，并进行回访制度，以保证维修工4管理费收缴率95%按照规定收取，不私自提高收费，使管理费取之于民，用之于民。5绿化完好率99%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，并由客服主管监督执6清洁、保洁率99%贯彻负责人，实行巡查制度，建档记录，并由企业客服主管监督执行，7道路完好率使用率99%贯彻负责人进行养护，实行巡检制度，建档记录，企业经理监督8化粪池、雨污水井完好率100%贯彻负责人进行养护，实行巡检制度，建档记录，企业9排水管、明暗沟完好率100%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，企业经10停车场完好率100%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，企业经理监督执11办公场所安全率100%贯彻保安岗位职责，明确责任，实行24小时巡视和固定岗相结12公共设施完好率100%贯彻负责人进行养护，实行巡查制度，建档记录，企业经理监督13消防设施设备完好率100%100%贯彻负责人，实行巡视制度，建档记录，企业经理监14火灾发生率0企业全员义务消防负责制，并定期进行培训和演习，加强宣传，设置专人15有效投诉率及处理率投诉率100%按照政府规定，做好各项工作，同步加强与顾客的沟通，定期举行业主座谈会，理解16人员专业培训合格率100%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培训，并就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，保证培训合格率达100%,以保证员工的17维修服务回访率100%对于进行维修的项目，实行回访制度，建档记录，以保证维修服18对物业管理满意率80%85%在平常工作中及时搜集客户的需求信息，尽量地满足客户快、洁、便的服务承诺，将最优质的服务展现给我们的业主(顾客)。第一章总则第一条根据《物业管理条例》和有关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定第二条建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以阐明。第三条本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务协议中波及业主共同利益的约定，应第二章物业基本状况第五条本物业管理区域内物业的基本状况物业名称：座落位置；物业类型：建筑面积。南至：北至第六条根据有关法律法规和物业买卖协议，业主享有如下物业共用部位、共用设施设备的第七条在本物业管理区域内，根据物业买卖协议，如下部位和设施设备为建设单位所有：第三章物业的使用第八条业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得阻碍其他业主第九条业主应遵遵法律、法规的规定，按照有助于物业使用、安全、整洁以及公平合理、第十条业主应按设计用途使用物业。因特殊状况需要变化物业设计用途的，业主应在征得第十一条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得私自占用物业共用部位和本物业管理区域的装饰装修施工时间为,其他时间不得施工。第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主第十四条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得私自拆改。第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定第十六条业主及物业使用人使用电梯，应遵守本物业管理区域的电梯使用管理规定。第十七条在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规第十八条本物业管理区域内严禁下列行为：第十九条业主和物业使用人在本物业管理区域内喂养动物不得违反有关规定，并应遵守如第四章物业的维修养护第二十条业主对物业专有部分的维修养护行为不得阻碍其他业主的合法权益。第二十一条因维修养护物业确需进入有关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应第二十二条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急状况，必须及时进入物业专有部所在地居委会或派出所或)的监督下，进入有关业主的物业专有部分进行维修养护，事后第二十三条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当第二十四条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，负责人应当及时采第二十五条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十六条本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专题维修资金。第五章业主的共同利益第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授子物业管理企业如1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和第二十八条建设单位应在物业管理区域内明显位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制第二十九条本物业管理区域内，物业服务收费采用包干制(酬金制)方式。业主应按照前期第三十条运用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得有关业主、物业管理第六章违约责任第三十一条业主违反本临时公约有关物业的使用、维护和管理的约定，阻碍物业正常使用第三十二条业主违反本临时公约有关业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损第三十三条建设单位未能履行本