多项目异地开发管控讲义1170283826

多项目异地开发管控讲义11702838262023/12/27多项目异地开发管控讲义1170283826黄博文简介

博志成咨询集团总咨询师、北京大学房地产管理研究所常务副所长、香港博志成房地产商学院首席专家。1、学术经历：南开大学数学、经济学、金融学2、职业经历：金地集团、和君创业咨询集团、TCL集团高级经理人；亿城集团、旭辉集团常年顾问；北大、清华、浙大、中大、重大等高校房地产总裁班特聘教授3、学术专长：具备深厚的行业分析、战略规划、组织管控与变革、管理体系优化、HR管理、激励、执行力、管理技能提升等理论功底和实践经验。多项目异地开发管控讲义1170283826博志成简介

公司定位：房地产行业运营管理专家；智慧创造价值，专业源于实战业务范围：1、培训：普通内训、咨询式内训、系统内训、专家养成班、实训营、案例营、北大品牌班，拒绝普通公开课！2、猎头：高级人才测评、猎头（博乐尔）3、咨询：战略、文化、管控、流程、绩效、激励、HR4、运营：关键节点辅导、项目管理服务、项目运营代理5、其他：IT服务、中小企业投融资服务公司团队：来自万科、金地、龙湖等；来自北大纵横、和君创业等；来自北大、清华等公司优势：责任、视野、专注、专业、团队、实战；人类学式的研发多项目异地开发管控讲义1170283826目录一、多项目、异地开发的意义及风险二、扩张方式三、扩张的9大成功要素四、多项目、异地开发管控模式五、管控模式落地六、案例分析多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略意义—做大规模行业或企业规模时间平台期产业运作期产业运作期资本运作或技术创新期单项目多项目异地扩张上市多元化收购兼并战略合作证券化重组多项目、异地扩张是房地产企业做大规模的重要途径。通过多项目、异地扩张迅速提升规模和实力的案例比比皆是。资本运作及创新是使行业或企业渡过平台期并更上一层楼的主要推手。但是，产业运作及经营是基础是前提。最终，产业运作与资本运作有机互动，产业资本与金融资本融为一体。多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略意义—跑赢宏观及行业大势有利于异地扩张的环境条件：1、宏观经济及行业发展与竞争的区域差异2、调控的区域差异3、开发政策的区域差异（期房？70/90？）4、品质及需求的区域差异5、全国集中度低，区域集中度低或高6、招拍挂、金融创新、资本运作有利于企业异地扩张7、其他因素在行业中，因踏准宏观经济和行业发展在区域间跳动的脉搏的房地产公司也不少见。他们同时获取低地价高房价带来的战略收益。与宏观经济在区域间共舞！水平时间区域3区域2区域1调控线业主对品质的需求异地扩张线路全国政策倾斜、社会经济热点线本地扩张线路多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略意义—分散投资风险不要将鸡蛋放在同一个篮子内！因社会经济、政策、调控、行业等的区域差异，异地扩张在获取低地价高房价的战略收益的同时，可以规避高地价中低房价，有效地分散投资风险。多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略意义—扩大市场范围，提升品牌投资者及消费者更容易以外在的、结果性的标准（市场范围、规模等）来衡量一个企业及其产品的优劣，而对企业内在的素质不太关心。所以，市场范围及规模等外在的、结果性的因素具有溢价作用和放大效应。投资者及消费者更容易记住并认可市场范围大、规模大的企业及其产品。这就是光环效应！多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略风险—融资风险一、自有资金够吗？现金流控制能力如何？自有现金跨地调度能力如何？二、在银行开发贷款不能异地使用的前提下，公司融资渠道单一（银行贷款），在异地，银行贷款能否获得？三、证券、基金、信托、战略合作等融资渠道何时、如何打开？四、异地融资成本？资金管理、调度成本？资金门槛，5年10倍，准备好了吗？ROE＝净利润/股东权益＝销售利润率*总资产周转率*财务杠杆现金流债务融资股权融资时间节点+--项目1项目2项目3公司现金流！周转率！多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略风险—投资风险大部分企业的投资现状及风险：一、完全的机会导向和关系导向二、对欲进入的目标新区域的产品市场、顾客、产业链、政府关系与效率等研究、积累不足三、没有城市、项目投资评价模型四、投资论证过程粗放、感性，领导关门决策，其他部门员工参与不足。一旦进入较陌生的异地，投资风险立显。五、对新的异地投资方式（收购兼并、战略合作等）掌握不足多项目异地开发管控讲义1170283826多项目、异地扩张的战略风险—经营管理风险一、能否适应异地环境、政府、政策、市场、顾客、居住习惯及理念等？二、管理的复杂度、难度、成本急剧上升，如何管控多项目、异地公司？如何确保各地公司文化、品牌及管理体系的一致性和灵活性？三、资金调度、人员配置及管理难度上升四、人工效能下降五、举例多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的战略风险—根据地被蚕“蚀”一、有限的资源（钱、人等）分散于各地，削弱单个区域的实力二、资源（钱、人等）积累的速度低于业务发展的速度三、根据地的造血功能可能被使用过度，导致被抽干。公司无根、无后劲、无退路！四、顺驰案例多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的方式及注意事项—并购兼并收购、战略合作、招拍挂是未来异地扩张的主要方式多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的方式及注意事项—战略合作一、同行合作。二、异行合作。多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的方式及注意事项—收购兼并及战略合作流程多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的方式及注意事项—扩张节奏的控制提前规划、早作准备、夯实基础，逐步满足异地发展的条件控制节奏、谨慎探索、逐步推进相机快速推进，跨越式发展不是快，也不是慢，而是节奏制胜多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---规模及资金规模可以抗风险规模，使资源得以在不同项目或子公司之间自由腾挪规模，有利于聚集资源（有利于收购兼并、合作、招拍挂）冰山形成的原理：自我成长、小冰山吸附多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---异地融资能力多元化融资是异地扩张成功的重要条件1、自有资金滚动2、预销售、延迟支付、垫款等3、债务融资：银行、债券、信托、基金、其他法人或自然人等4、权益融资：信托、基金、战略合作、上市及增发配股、资产证券化等提前研究，谨慎探索！多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---异地投资能力区域评价区域选择城市评价城市选择项目评价项目选择控制战略成本，获取战略利润多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---管控及项目动态跟踪能力组织：规范、稳定、高效流程：规范、标准、精细计划及绩效管理：准确、及时、有效项目动态跟踪：及时、准确、有效从单项目到多项目再到多城市、多区域多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---现金流控制能力现金流管理的意义：对投资、对经营（尤其是多项目时、跨地域时）一个企业，在很多时候，现金流的意义大于利润流！多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---根据地造血输血能力革命的各个时期，根据地对中国共产党发展壮大的作用？经济特区对全国经济建设进程的作用？根据地对异地扩张的房地产企业的作用？多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---企业文化与品牌力清晰、强势的企业文化和企业品牌有利于业务和管理模式在异地的复制和执行！如何保证企业文化和品牌在异地扩张的进程中不被稀释掉？多项目异地开发管控讲义1170283826扩张成功的条件---人力资源管理与开发能力人是关键！多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的案例—可能是成功的案例1—金地扩张之路1、88年创办。国有控股。贸易及工业区物业管理2、94年进入地产业。金地花园。现代企业制度改革试点3、96年，海景花园。员工持股4、97年，ISO9001，绩效管理的甲A甲B特色5、98年，金海湾。人民日报社人民大会堂《现代企业制度与金地模式理论研讨》6、99年，翠园。核心竞争力及三年经营规划7、00年，沟通。超越文化年。全面客户满意工程。客户满意年。上市。进入北京。8、01年，股票正式流通9、02年，集团化管理模式研究。OA项目。《金地之道》启动。长期激励。9、03年，进入上海。东莞。武汉。能力提升年。流程优化项目。HEWITT项目。投资模型。战略合作10、04年，奥美项目。进入珠海。集团化管控模式研究。惠悦项目。知识管理项目。360度测评11、05年，进入天津、宁波、广州。效率提升年。流程优化项目。效率评价指标。业务IT化。信托。12、06年，进入沈阳、西安、佛山。与ING合作（佛山、武汉）。管控、组织优化、管理审计。沟通体系。计划管理IT化。文化变革。中期超产奖。外币贷款。代建制。13、07年，进入南京。知名商标。管控优化。定向增发45亿。发企业债券。高管股权激励。进入杭州、青岛。预计投资150亿。14、08年预计增发180亿，打算进入重庆、成都、长沙、南昌、苏州、无锡等地。总结：1、扩张的节奏、管理提升的节奏及融资节奏比较匹配；2、规模增长适度；3、三大区域均衡发展，以广东为根据地；4、贷款、外币贷款、信托、海外基金、战略合作、代建制、上市及增发；5、人才储备多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的案例—可能是不成功的案例2—顺驰扩张之路1、95年，转向房地产开发。95—01，一直在天津市区开发2、02年，占天津住宅销量的20%分额。5月9日，国土资源部下发招、拍、挂文件，6月份，顺驰进入天津的郊区塘沽，获取第一个招牌挂项目，也是第一次走出天津市区3、03年、7月20日，顺驰召开了持续17小时的昌平会议，孙宏斌作了《鸿鹄之志向，蚂蚁之行动》的报告，由此拉开了顺驰全国化扩张的序幕4、03年8月—04年底，共1.5年，顺驰疯狂高价拿地120亿元，快速完成全国四大区域的布局5、04年，孙宏斌离职。汇款突破100亿6、05年3月，总部迁往北京，11月，全国大裁员。公司从年底开始收权，要利润7、06年，2月，撤并三大区域集团。4月孙宏斌复出。9月，路劲基建进入总结：1、扩张的节奏、管理提升的节奏及融资节奏不匹配；2、规模增长太快；3、拿地价格太疯狂及行业波动；4、放弃根据地；5、HR；等等多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的案例—先收缩再扩张案例3—万科扩张之路的一段历史多项目异地开发管控讲义1170283826扩张的案例—先收缩再扩张案例4背景介绍：A企业，上市公司，商业（主业）+地产+酒店+其他产业，商业和酒店集中在B城市，地产分布在B、C、D三个城市（以B城市为主），其中，B城市的地产业务有一级、二级业务。集团总部商业管理和酒店管理能力较强，地产管理能力很弱。集团对下属各业务板块进行战略管控。集团有下属房地产B城市公司、C城市公司、D城市公司及商业公司、酒店公司。集团总部设人力资源部、总经理办公室、董事会办公室、财务部、企业文化部、IT部等通用管理部门，没有地产、商业、酒店的