居民小区物业服务投标书项目服务方案（技术标）

项目服务方案第一章项目管理构想及服务承诺尽享生活乐趣.综合性住宅小区低价高质管理的典范.带.活、居家贴士、都可及时发到业主手机上.同效率.小区标准.是没问题的.第三节服务指标承诺及实施措施工作.司有信心一年后将小区各项工作达到"市优"小第二章工作规范及日常管理制度楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等.共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、工作内容定岗流动巡查学习训练家居安全刑事监督保管突发事件工作频率24小时24小时3分钟内保安到达现场次二小时.班前班后各15分钟每周二次，每次一小时质量标准无收购叫卖乞讨、可疑人物巡查次数每天不少于4次.无因管理责任盗、刑事、治安案件年发案5%以下.发现业主未锁门或遗忘贵重物品及时通知，重点守护.绿化带、无乱扔无乱吐乱烧现象，无各类噪音扰民.取措施控制局候支援.各项法律常政策条严明保安纪律.斗、队列训练、敬礼.工作内容定岗检查交通疏导法规学习思想教育频度24小时24小时一遍/小时二次/周二次/周登记率100%;礼貌服务，先敬礼后收费；志齐全.上、下班高峰通畅无阻塞，车辆无碰.保护现场、制止纠纷、疏导交通、及时报案.熟悉交通处理事故一般知识.掌握交通指挥、清正廉洁.7、强、弱电井及管道井中的清洁要求：目视无蜘蛛网8、公共设备设施(通道玻璃窗、消防栓、灯罩)工作地面清扫电梯内外消杀灭鼠、灭蟑螂频度12小时一遍/月二遍/天，一遍/天周质量标准垃圾，道路无泥沙，无杂草，无积水，停车场楼梯口无杂网清洁率80%以上，所有公共场所无杂物达80%以上.洁率95%以100%日产清、整洁，无味，无污染.无蝇少虫.鼠密度1%以下(夹夜法)蟑螂即密度：室内15平方米，室外楼道20米以下植物造型和修剪、植物的病虫害防治、植物浇水施肥防病等服务.工作整形造型除杂草杀虫防风频度春、夏、秋季各一遍季一遍晚一遍，冬月/月现虫害连续多次至消灭为止，时/天台风季节前和台风过乔木剪下重枝、内生枝、灌木造型、无重无漏.不损花木渗公分.无杂度95%以上，人均以上.用药正确、卫生安全不长势优良.率以上疏剪枝叶，风后枝，扶正苗木.12.清洁卫生公约20.停车场管理员岗位职责1,员工行为规范4.财务管理制度(一)质量手册内容目录2.质量手册目录3.质量手册说明6.术语20.检验和试验21.检验测量和试验设备的控制28.培训体系29.服务管理6.消防管理工作手册5.验收楼宇缺陷整改表7.整改通知书13,消防报警处理记录17,保安值班记录35.绿化工作考评表40.公用设施登记表43.停车场检查登记表44.停车场车辆出入登记表45.维修单47.设备完好率统计48.工程项目审批表50.大修项目计划表xxxx.管理费交费记录56.付款通知书58.物品需求计划表59.物品采购计划表64.分包项目质量检查记录69.文件修改申请表72.传真登记表76.考评记录77.考评总结报告82.住户意见调查表84.住户投诉登记表85.住户投诉处理表89.年度培训计划90.培训档案记录第三章管理服务内容及管理方式括基础、内外承重墙体、柱、楼板、屋顶等)、外墙面路灯、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等.室内外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场等.九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案.十七、开展法律政策及合同规定的其他事项服务.十八、采购人和业委会交办的其他事项.1、xxxx省xxxx医院·宿舍区物业服务中心架构图接向经理负责.部门协调、清洁、绿化、涉及物业使用人日常巡查.施维修服务等..执行机构(各主执行机构(各主管、专业人员)监督机构反馈渠道指挥机构激励.2、利用群体的心理去做.我们还将在服务中心这个集体中多组织群体成户的广泛意见.个有压力.奖励的形式有物质奖励和精神激励等.保险等.第29页共86页F、转换电源操作流程(停备供转主供电源供环境部保密、方便查阅的原则设立档案、专柜保管.找和调用.件的安全.4.档案的运用2)竣工总平面图3、住户资料包括登记表、登记册、购(租)房合同、证件、装修审批表等.4、管理工作资料、记录、服务中心文件、通知、历次活动记录.5、管理规章及内部管理制度.7、财务账表.效的文件.定.档保管条件符合公司文件管理要求.第四章人员的配备及管理培训类别姓名资格证明(附复印件，如有)证书名称级别人员人员修工程部主管、理员售后人员安防部主管(安全班长)秩序维护员(保洁班长)保洁员投标日期：2018年1月25日人、客服部主管1人、出纳员(兼前台接待)1人、会计第二节各岗位职责(简化)真等.有效制止违反各类公约、公众制度和干扰、妨碍管理工作的现象.泊秩序.和事及时有效制止.实际工作经验.格后方上岗.第四节人员培训及管理质的物业管理队伍.xxxx省xxxx医院·宿舍区物业管理目标的重要保证化发展的坚实基础.快地提高工作能力.提供晋升机会.E、安全消防常识等.能、工作技巧及敬业乐业教育等.培训.行督导和指正.培训内容培训对象1内部师资全体管理人员2人事管理技巧内部师资全体管理人员3全体管理人员4常用设备自控原理及维护内部师资5客户投诉处理程序内部师资全体管理人员6全体管理人员7怎样有效地激励下属内部师资全体管理人员8全体管理人员9房地产基础知识全体管理人员供配电设备原理及维护内部师资工程班人员人际关系技巧内部师资全体管理人员物业管理电脑软件及运用内部师资全体管理人员(2)xxxx省xxxx医院·宿舍区服务中心员工需培训的内容1公司概况简介内部师资服务中心全体员工2工作服务语言技巧内部师资服务中心全体员工3内部师资服务中心全体员工4职业道德教育内部师资5消防安全知识录像内部师资服务中心全体员工6礼貌礼仪服务中心全体员工7怎么搞好内务管理内部师资8法律常识内部师资服务中心全体员工9怎样切实提高服务质量服务中心全体员工简易维修常识内部师资服务中心全体员工物业管理业务知识内部师资服务中心全体员工急救常识内部师资服务中心全体员工二、人员管理1、人员的录用与选拔.结合内、外部环境因素、岗位要求以及个体特征，根据公司”以人为本”的服务宗旨，选拔合适的管理人员.作岗位个体特征评估及报酬内部环境选拔安置提升培养定岗价测评价测评(4)自评分占30%;上级领导评分为70%,分以下为不合格.理编制考核总结连同考核表报告公司总经理审批位调配的依据.序号自评分实评分1工作纪律20分按时上下班，无迟到、早退、旷工现象.2仪容仪表10分礼貌待人，说话和气，微笑服务主动、热情、耐心、周到为业主服务.不含糊其辞，不推卸责任.3服务态度求，对小区的交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及有关社区文化实施全面管理，并对专业公司的工作情况做好反馈，接受业主、使用人及有关行4工作内容10分熟悉物业管理法律、法规和公司规章制度.熟练编写各种通知、公函、管理报告.熟练电脑操作.5工作能力20分掌握本小区的业主基本情况(包括业主和租户姓名、性别、单位、联系电话、营业执照登记号等).收集员工合理化建议，及时解决工作难点.与属地政府行政管理部门和服务机构建立良好关系.经常在小区开展防火、防盗等宜传工作，消除各种安全隐患，普及安全知识.制定工作计划和培训计划，监督计划实施公司业务考核达到优良成绩有效投诉率2%以下，有效投诉处理率100%.业主和使用人对物业管理满意率达98%.管辖区域内工作人员无重大伤亡事故，管理工作无重大差错(造成经济损失500元以上),序号自评分实评分1读物.210分3服务态度主动、热情、耐心、周到为业主服务.4工作内容10分在服务中心经理的直接领导下，对小区的房屋、水、电、业管理的正常运转.5工作能力熟悉物业管理法规及服务中心规章制度.结构图、管线系统图等，能编写培训材料.6工作要求用情况.上下水排污管道，发现有损坏、隐患或不正常的情况及时组织人员抢修.认真做好每日机电设备运行记录，并按规定对各所负责的设备进行月保、季保、年保等工作.爱护维修工具，遵守进出库规定，不私自外借工具标准和计算方法，协助收费工作，不乱收、多收或不收费负责工程部员工的上岗培训，水、电、土建等规范操作的指导.设备房清洁，工具、备件摆放整齐设备维修、保养及时，符合要求.各种工程记录清晰、完好、齐全.直接领导签字：部门领导签字：考核时考核时序号自评分实评分1210分按规定着装，佩带工牌.举止文明、大方.3服务态度礼貌待人，说话和气，微笑服务主动、热情、耐心、周到为业主服务.不含糊其辞，不推卸责任.4工作内容10分业管理的正常运转.5工作能力熟悉物业管理法规及服务中心规章制度.6工作要求使用情况.熟悉高低压配电房，水泵房、发电机房、保安监控系统、上下水排污管道，发现有损坏、隐患或不正常的情况及时组织人员抢修.认真做好每日机电设备运行记录，并按规定对各所负责的爱护维修工具，遵守进出库规定，不私自外借工具.负责水电表查核，抄表、维修更换工作，熟悉管理服务收费标准和计算方法，协助收费工作，不乱收、多收或不收设备房清洁，工具、备件摆放整齐.直接领导签字：部门领导签字：安防部主管考核表序号自评分实评分1按时交接班，不迟到、不早退、忠于职守.处理问题讲原则、讲方法、以理服人.保守内部机密210分按规定着装，佩带工牌.精神饱满，姿态良好.举止文明、大方.不袖手、背手、插手、不勾肩搭背.3服务态度礼貌待人，说话和气，微笑服务.4工作内容10分通、车辆管理负有全面的责任，保障住户生命财产安全.5工作能力熟悉有关外来人员、暂住人员管理的政策法规及国家和市有关的治安条例、法令.熟练掌握消防系统的操作、救生知识、队员的常规培训、突发事件的处理.6工作要求接到报警，不超过5分钟赶到现场并报告.熟悉本小区所辖区域内业主的基本情况.负责与派出所的工作联系，做好安全防范工作定期组织队员参加消防训练，按公司要求达标负责安防部的日常工作安排，合理调配人员.负责保安宿舍管理制度的落实，保持整洁.各种记录表格清晰、完好、齐全等.突发事件制定安防员培训计划，领导安防员学习、训练.直接领导签字：部门领导签字：安防员考核表序号自评分实评分1工作纪律从指挥.不准在岗位上吸烟、吃零食、看书报、会客、听收音机、打闹等.处理问题讲原则、讲方法、以理服人.保守内部机密.210分按规定着装，佩带工牌.举止文明、大方.不袖手、背手、插手、不勾肩搭背.3态度礼貌待人，说话和气，微笑服务4工作内容10分在安防部领班的领导下，负责落实小区内防火、防盗、防治安事故等措施，保障住户生命财产安全.5工作能力熟悉有关外来人员、暂住人员管理的政策法规及国家6工作登记有效证件不超过2分钟.不出现一起业主被盗、被抢案件不准出现大堂秩序混乱等情况.接到住户报警，不超过3分钟赶到现场并报告.特征、及经常交往的社会关系等.准确填写各种表格、记录等.遵守安防员培训制度，坚持学习、训练.直接领导签字：部门领导签字：环境部主管考核表序号自评分实评分1服从领导，听从指挥.210分3服务态度礼貌待人，说话和气，微笑服务.4工作内容10分负责本小区清洁卫生工作的安排和监督.5工作能力能熟练制定每月材料和工作计划表.熟练掌握清洁用品和具械的使用.能培训员工，掌握本职业管理知识.6工作要求合理安排员工工作工作日记和各种记录清晰、完好、齐全.做好员工模范带头工作重视员工合理化建议，听取员工意见.每月按时做好盘材料盘点及编制次月物料计划搞好班组之间的团结和沟通.工具房清洁、整齐，工具按规定保管、保养.直接领导签字：部门领导签字：自评分实评分1按时交接班，不迟到、不早退、不离岗、忠于职守，服从领导，听从指挥210分3服务态度礼貌待人，说话和气，微笑服务.工作做到眼勤、手勤、和腿勤4工作内容10分小区内外所有地面、地毯、墙面、天花、平台、5工作能力熟练掌握清洁用品和具械的使用.6工作要求杂物.玻璃门窗：包括窗台、窗框，无污迹、无积尘、无斑点、明净光洁.洗手间：内外光洁，无污迹、无积水、无杂物、电梯轿箱；外表干净、无杂物、无污迹、无积尘乘坐客梯.按操作规程操作清洁机械.交接班清楚，记录清晰、完好、齐全.备注部门领导签字：序号自评分实评分1工作纪律20分按时上下班，无迟到、早退、旷工现象.2分佩证上岗，着装整洁.3分责任4工作内容10分区服务中心经济核算和各种费用的收支工作，对经理和公司财务部负责.5工作能力20分熟练掌握财务制度，熟悉物业管理有关法律、法规及小区管理制度.6工作要求20分熟悉小区单元户数、面积、收费标准，以及管理费、有序.记录存档；分类合理，易查阅财务资料档案：查阅方便、快捷.直接领导签字：部门领导签字：车管员考核表序号自评分实评分1导，听从指挥，保守内部机密.不准在岗位上睡觉、吃零食、看书报、会客、听收音机、打闹等210分佩带工牌，精神饱满，姿态良好，举止文明，手势规范.3服务态度礼貌待人，说话和气，主动、热情、耐心、为业主服务.4工作内容10分员的积极作用，使车辆管理规范化，保障业主车辆安全.5工作能力熟悉政府车辆收费的有关政策法规及交通管理知识.及时正确处理交通事故及各种突发事件.指挥手势动作规范、准确、有力，符合交通指挥规范.6工作要求认真做好车辆查对及交接班记录.熟练掌握车主相貌特征、车牌号和车辆外型、颜色等；善安全督促业主及时到服务中心办理月保卡，对临保车要按规定收费，并及时上交服务中心发现业主违章者严格按管理制度进行处罚，情节严重者交有关主管单位处理.完成领导交待的其他任务.序号自评分实评分1工作纪律20分领导，听从指挥.2分着装整洁，佩带工牌，精神饱满.3分礼貌待人，说话和气.4工作内容10分5工作能力20分熟悉小区绿化布局的设计、规划.6工作要求分绿篱：成型、美观，新枝不超过30厘米.草坪：草坪目视平整整，施肥不露出土面.花卉：保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草.防病治虫无明显枯枝，死枝，有虫害枝条2%以下.花卉、苗：泥土不染花叶，花土不压苗心，不因浇水而倒不遗漏，浇水深度为：树木3厘米，草地2厘米，无早死、早枯现象.日常养护中耕、除杂草；无明显杂草，台湾草地纯度在90%以裸露面积在总面积的0.5%以下.防风、排涝、巡视看管：暴风雨过后12小时，草地无1制止业主草地践踏、绿化带乱扔垃圾等行为.部门领导第五章突发事件应急管理第一节治安事件应急处置预案二、适用范围情况.三、职责4、其他员工应听从上级领导的调遣积极参与救护或抢险.报警.切不可将安全管理员或其他人员的指纹等痕迹留在物品上.机关.及时制止.2、制止原则有伤员则先送伤员去医院救治.进一步审查.自罚款.6、对于必须罚款的人由服务中心决定.汇报.一、火警应急处置流程图第67页共86页(工程及值班保安)1、报警.服务中心通过各个员工日常巡查和设备监控，必须保证在3分钟内发现火险，并立即转报.当火势不能在初期扑救时，应迅速拨报”119”火警.报警时应做到镇定拨号，详细说明报警单位名称、地址、联系人、电话号码、燃烧部报警通报程序如下：值班人员发现火警---消防监控明哨----巡逻岗到场平面的下降.第三节遇急症、触电应急事故处置预案2、立即通知主管领导.1、发现有人触电应马上赶到现场并关闭电源.缘的东西把线头或人拉开.第四节、水浸、自然灾害事故处置应急预案适当地方以便向业主显示大风的进展.第一节公司在社区文化建设中的经验化心灵、升华精神的名符其实的文明小区精品典范.文艺晚会、各种球类、棋类、牌类比赛、义务植第二节社区文化活动的总体目标、原则和措施识与自豪感.2、多样化原则第三节社区文化活动计划1.入伙祝贺3.休闲秀玩场地费用太高等问题.2.业主沙龙的不断提升.序号12儿童钢琴比赛3暑假儿童夏令营4尊师重教活动5中秋赏月6家庭趣味运动会7”圣诞之夜”文艺晚会8烹饪讲座9征文比赛摄影展书画展消防演习儿童娱乐游园活动生日问候休闲拼团露天舞会“夕阳红”学校老年人活动队棋类比赛网友协会家居艺术”插花”讲座无偿献血献爱心活动茶艺交流会儿童书画班钓鱼俱乐部登山比赛小区