房地产市场平稳健康发展长效机制研究-以苏州市吴江区为例

1.研究背景2021年，房地产市场强弱转换，告别高速增长的“白金时代”，迈进“青铜时代”。在“房住不炒”、“三稳”、“良性循环”下，整个行业从过去的粗放型发展转向精细化运营。2022年，受新一轮新冠肺炎疫情蔓延的影响，各地纷纷出台了有关房地产平稳健康发展的政策。国家层面上5年期以上LPR下降了15个基点，各地也积极出台降低首付比例、下调房贷利率、降低公积金首付比例、放松限售、放松备案价等政策。苏州也在放宽住宅房地产政策，包括调房贷利率、放松限售等。经历了房地产市场快速上涨如今又逐渐下行、土地市场整体萧条后，如何保持房地产市场平稳健康发展是一大重要课题。本文以苏州市吴江区为例，探讨房地产市场发展情况，解读当前政策，梳理目前市场出现的问题，探索建立房地产市场平稳健康发展长效机制。2.吴江区目前房地产市场状况2.1土地市场截至2022年12日30日，苏州市存量住宅用地项目417个，未销售房屋的土地面积346.9公顷，其中吴江区存量住宅用地项目106个，未销售房屋的土地面积80.5公顷，居苏州城区榜首。（说明：数据来源苏州市自然资源和规划局公布存量住宅用地信息）。近几年吴江区住宅类的土地市场交易较活跃，对吴江区近10年来住宅用地的一级市场成交情况进行了调查，具体数据详见下表2：从图表2可以看出，吴江区近几年的住宅用地成交价格总体呈现上升趋势，2016-2017年上升幅度较大，2018年地价整体水平有所回落，2019年较大上涨，2020-2021年有所回落。2021下半年土地市场有转冷迹象发生，为了防止流拍，对部分地块采取了国资托底的方式，同时2021年度挂牌土地中，汾湖、开发区1宗土地流拍、1宗土地终止。受集中供地和疫情影响，2022年5日份，苏州市区（含吴江）共计成交18宗经营性建设用地，其中包括15宗涉宅用地和3宗商服用地，总成交面积93.48万m2，同比上升23.60%，总成交金额238.08亿元，同比上升22.85%。其中15宗涉宅用地成交企业均为国企、央企，11宗底价成交，平均楼面价14194元/m2，溢价率3%，土拍持续低温。吴江区2022年1-5日份经营性用地共成交4宗，约407.41亩，其中经营性住宅用地成交土地面积311.19亩，出让金总额40.2亿，成交均价为14801元/m2、楼面均价为7776元/m2；较去年同期数量减少了11宗，土地面积减少931.79亩。总体来讲，首次供地拿地企业以地方国资企业为主，头部央企国企参与热门地块，而民企参与热情不高，呈现出开发商的投资偏好向中心区域、核心区域收缩现象，也表现出对于长期投资的迟疑和观望态度。表1苏州市区存量住宅用地信息汇总表单位：公顷2.2房地产市场状况2.2.1住宅商品房销售状况根据苏州数据统计显示，苏州市2022年商品住宅新增供应527.96万方，环比下降43%，市场客户观望情绪浓重，因此开发商推盘节奏放缓，入市意愿降低，市场以去库存为主。2022年苏州商品住宅新房成交678万方（含政府回购房源），环比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成为近十年新低。截至2022年5日31日，吴江区商品住宅房批准预售面积为65.18万平方米，较2020年同期减少了40.18万平方米，减少38.14%，较2021年同期减少了6.98万平方米，减少9.67%。全区商品房库存面积364.16万平方米，其中，住宅库存面积232.18万平方米，去化周期14.13个月，非住宅库存面积131.98平方米，去化周期64.07个月。商品房网签备案销售面积为81.17万平方米，同比减少34.47%。其中住宅71.05万平方米，非住宅10.12万平方米。2.2.2二手房市场状况根据苏州数据统计显示，2022年苏州商品住宅新房成交678万方（含政府回购房源），环比去年下降27%，比2018年的低位降低17%，成为近十年新低。2022年1—4日，吴江全区二手住宅房交易面积为49.35万平方米，较2019年同期下降11.76%，较2020年同期增长86.65%。截至5日27日，二手住宅房成交61.38万平方米。二手住宅房成交均价为13223元/平方米，较2019年均价11136.4元/平方米上涨18.74%，较2020年均价12940元/平方米上涨2.19%。3.吴江区房地产市场目前存在的问题3.1房地产市场、土地一级市场持续走低从2021年下半年起，土拍市场持续低温，新房、二手房成交呈现量落价涨局面，但价格涨幅双双收窄，房地产市场出现低迷。吴江区作为苏州市区土地价格的低洼地，在住宅用地集中出让的条件下，土拍环节处于弱势，投资向城区中心区域、核心区域集中，土地市场较苏州中心区更冷，房企入驻意愿低，房地产市场回暖困难。3.2土地供应统筹计划性不强吴江区年度供应计划一般根据前几年的供应总数确定供应总土地面积，供应用途以住宅用地为主，其他用途根据出让土地时的实际情况确定，各区镇板块前期对地块的招商和规划等也缺乏计划性，遇土地市场火爆时大批量供应，市场一遇冷，房企入驻意愿降低，加之市场火爆时出让土地尚未完全消化，另外部分国资托底的地块依然无法转让出手，导致后劲不足，出现市场遇冷更冷的现象。在实际出让工作中容易出现在供地数量不均、国资托底、有地无市、同一宗地规划条件多次变更等情形。3.3房地产一二级市场价格不平衡目前苏州市实行房地产销售一级市场备案制，根据对备案情况的了解，一般毛坯住宅备案价为成交楼面地价加8000元，精装修另加2000元。根据对近几年吴江区一手房备案价格和成交楼面地价的对比，房地产备案均价与成交楼面地价价差在7700元/m2-14000元/m2之间，平均价差为10790元/m2。在限房价、限地价的政策下，住宅房地产销售一级市场价格基本低于二级市场，造成一二级市场价格不平衡，导致开发企业利润被压缩，二手房市场发展受到阻碍，土地市场发展受到一定的限制。从房企反映情况看，当前苏州市一手房销售难、回款慢的问题突出，房企资金压力大，投资拿地更谨慎。开发企业反映，与周边城市相比，苏州一手房备案价与上地起报价的价差幅度较小，企业利润空间不足，房企总部在苏投资意愿总体偏弱，希望能提高新房备案现价，给予房企合理利润空间。总体而言，房企更倾向于利润空间较大、回款速度较快的地区和优质地块，对区位偏远的地块基本都不给予考虑。3.4各乡镇财政资金有限、去库存能力弱相比于吴江城区，各乡镇经济发展较缓，财政实力较弱，土地出让收入成为其主要财政来源。公共配套和基础设施相对较少，居住人口较少，对住宅需求量较小，去库存能力较弱，导致住宅土地开发周期长，需求量低，导致土拍不理想，土拍不理想导致财政资金短缺，财政资金短缺无法吸引人才，居住人口少导致去库存能力弱，亟需破解。3.5房地产市场监管机制有待完善目前，吴江区有关部门监督管理效力不高，且对于市场上经常出现的“装修包”、车位加管理费、捂盘惜售、投机炒房等妨碍市场正常秩序行为的监管措施较少，仅凭公众监督投诉远远不够。对违反房地产市场秩序的行为惩戒手段单一、惩戒力度不足，守信激励机制和失信惩戒机制尚处探索建设阶段。由于房地产信用管理体系的不完善，难以实现跨区域住房信息联网，在实施动态管理与信用管理相结合的市场监管模式方面仍有很长的路要走。4.房地产市场平稳发展长效机制路径探索4.1从宏观政策层面上探索房地产市场平稳发展4.1.1建立一二级房地产市场针对性政策，推行差别化调控实行简准调控，建立住宅房地产市场调控政策，针对不同情况不同区域制定政策，分别从一手房和二手房两个方向推进调控政策。一手房方面，建议减少对一手房备案价格的控制，实行网格化管理，结合实际情况确定一手房备案价格，注重开发企业资质、开发管理水平、住房质量等，增加企业对开发品质的关注，加大投机炒房成本，提高住房的供给品质，实行产品差异化管理；二手房方面，政府搭建二手房交易监管服务平台，例如杭州市构建了公证处介入二手房自主交易的创新模式，提供“提存公证”“网签”等买房一站式服务，中介费由原先的2%-3%到公证费的1‰，减少交易上可以避免的费用和环节。稳定首套房首付比例，适当降低改善型自住需求首付比例，鼓励自住性、改善型住房需求，激活和释放以自住需求为主的楼市成交量，有效提升楼市供给质量和水平。4.1.2优化安置房相关政策，关注被动迁人真实需求现行安置房政策包括房屋置换和货币补偿两种，目前吴江区部分地区还是以房屋置换为主，“一间换三间”等，对于被动迁的人而言拥有的居住面积确实是增加了，但并未完全考虑被动迁人的真实需求，有可能被动迁人有孩子需要上学、需要改善居住环境等，因此建议优化安置房补偿相关政策，提高货币补偿的比例，真正实行市场化安置，减少由于安置房体量大价格偏低对商品住房销售的影响，提升城市整体生活品质。4.1.3积极实施及时监测，强化监管体系和考核制度按要求执行支付出让金、督促开工，防止产生闲置土地，定期跟踪巡访，对每一宗土地在约定交地时间、开竣工时间、实际开竣工验收时间以及开发建设过程中，定期不定期对项目建设情况进行现场核查，做好记录并形成常态，实时登记已核发销售许可证的建筑面积。加强日常监督考核，定期汇总存量住宅用地情况、年度计划执行情况，对规模不达标的区镇予以通报，限期整改；定期公告实际供应量、租赁住宅在用地供应占比、年度计划执行率等。4.2从技术层面上探索房地产市场平稳发展4.2.1适当放宽对房企自有资金的审计及约束性条款等的限制目前，吴江区对竞买人资金申报的要求为竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表、承诺书及相应证明材料；就实际情况来看即便是国资企业执行起来也略有难度，这在一定程度上限制了房企的入驻，因此建议适当放宽对竞买人资金申报的审核条件，鼓励竞买人间相互合作，联合竞价。另一方面，建议根据区域情况，合理确定出让地块规模，控制单宗地规模，对大地块出让进行适当分割，特别是区位优势不明显的地块；目前大部分地块增加了投资监管协议，适当放宽投资监管协议中约束性条款和附加条件的限制，适当放宽开发周期；总之，房企更喜欢参与地块适中，可开发多种产品类型，约束性条件较少的优质地块的竞拍。4.2.2适当降低起始价，增加集中出让频次吴江区作为苏州市土地供应的主力区域，土地价格目前尚处于低洼位置，土地供应数量较苏州市其他区偏多，集中供地后，与苏州市区、工业园区等房地产市场更加热门的区域进行竞争，不利于引入大型开发企业，土地成交数量、成交品质、成交率和溢价率均产生不同程度的下降，乡镇地块表现更为明显。当前局势下，结合吴江区实际情况，建议在原起始价的基础上适当降低挂牌起始价，多频次有节奏供应土地，适当避开热门区域优质地块，提高各区镇土地供应的有效性，促进房地产市场健康发展、良性循环。4.2.3适当减低住宅用地规划容积率，稳定住宅楼面地价从住宅土地供应来看，前几年住宅用地供应容积率基本在2.0以上，因此形成了大量的高层住宅，小区常见总户数至少2000户以上，小区人流较大，品质也随之降低，但周边公共配套设施、商业服务设施有限，影响整体区域发展，降低城市形象。为保持房地产市场平稳健康发展，平稳土地一级市场，建议在供应土地时，可适当调整部分指标的约束，适当调整容积率和限高下限等，促进产品多样化，提高销售量和回笼资金额，增加投资利润空间，降低开发商投资风险，促使成交楼面地价保持平稳，稳定土地市场；另一方面也能够增加吴江区住宅用房种类，增加供应类型，提升居住品质。真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”，落实房地产市场健康发展。4.3从操作层面上探索房地产市场平稳发展4.3.1完善土地供应前期准备工作根据“逢拍必储、先储后拍”要求，统一制定入库土地储备标准，储备地块需完成权属调查、污染、矿产压覆、地址灾害、文物探勘等标准化、规范化管理，达到“地上净、地下净、权属净、环境净”的要求，土地出让前期工作需要花费较多的时间精力，建议各区镇加快进行土地出让前期准备工作，精准分析入位，完善宗地的规划、储备、评估、定价、招商宣传等前期工作，为后续土地出让打好基础。做好土地推介，提升吴江知名度，让更多企业走进吴江、感知吴江、投资吴江、建设吴江。4.3.2建议国企、房企互相合作，增加地块竞拍优势建议本地国企可以联合房企相互合作，设置一定的入资比例相互约束，互借优势，开发更优产品。房地产开发企业开发经验丰富，通过对吴江区域调查、地块周边调查等合理确定产品类型，分期开发房地产项目；国资企业充分发挥国企的担当意识，发挥资金优势、招商优势等，为吴江区建设发展共谋福利。结语：在坚持房住不炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，吴江区房地产市场平稳健康发展还需要有关部门、企业、银行及居民