办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案

办公楼开荒保洁及物业管理项目前期管理及开荒保洁计划方案第一节前期介入方案 2一、前期介入的服务内容 2二、前期介入的服务形式 4三、前期介入的服务期限和费用 4第二节前期进驻管理方案 4一、前期进驻服务 4二、前期进驻起始时间及进驻费用 5第三节招聘人员 5一、招聘方式 6二、录用标准 6第四节开荒清洁的管理标准及操作规程 6 6二、适用范围 6三、开荒清洁的概述 7第五节开荒管理要求 7一、管理要求 8二、流程图 8三、岗位职责 9第六节开荒管理方案制定 一、明确开荒清洁的工作区域 二、开荒清洁的费用预算 三、开荒清洁的工作方式 四、开荒清洁的具体工作 五、开荒清洁的组织与实施 第七节开荒清洁安全注意事项 第八节开荒清洁的物资清单及用途 第九节开荒清洁的技巧 第十节开荒清洁的验收标准 一、室外公共区域 二、室内公共区域 三、室内装修单位和毛坯单位 四、建筑成品保护 五、后续工程管理 六、搬迁入驻服务管理内容 七、二次装修监管方案 第一节前期介入方案一、前期介入的服务内容1.建筑设计方面从物业管理角度，通过审视建筑扩初及施工图纸，对建筑单体及交通组织、地下车库等提出专业意见和建议。2.水电设计方面从物业管理角度，通过审视给排水、电气的扩初及施工照明控制方式等提出专业意见和建议。设施(信报箱、标识系统等)、大型设备(电梯、水泵、智能化等)的功能和定位提出专业意见和建议。(物业管理用房、社区用房、会所)的定位、综合管网(给排水、电气、弱电等)提出专业意见和建议。9.冠名授权第二节前期进驻管理方案(1)了解办公楼的基本情况。(2)编制《物业接管验收计划》,确定物业验收标准、(4)配合相关部门实施对共用设施设备整改的监督，(5)进行物业交接，并对验收资料进行分类、归档。2.管理措施(1)组建接管验收小组，负责接管验收工作。(2依据新建物业接管验收有关标准，制定接管验收规(3)接管验收小组各成员，熟练掌握物业验收的标准(4)制定《物业接管验收计划》,明确接管验收人员、(5)按规定办理接管验收手续。年X月)。第三节招聘人员3.从事简单、重复劳动工作人员的录用时一般须具备：第四节开荒清洁的管理标准及操作规程二、适用范围适用于物业管理分公司办公楼物业开荒清洁工作的组彻底的清洁护理.这种新建成的建筑物第一次专业保洁称之墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水渍、锈迹等；这些都必须在开荒工作中清洗干净，所以它是一项最艰苦、因此，保洁人员必须经过专业技术培训，使用专业的设备、工具、清洁剂(药剂),按科学的管理方法和严格的保洁作第五节开荒管理要求所有开荒人员必须牢固树立“安全第一”的工作理念，二、流程图设置一个临时指挥机构(一般情况下应设置三级管理制度)现场指挥(部门经理)现场领班*电器设施作业组高档饰物作业组废物清运作业组地面作业组业组业组技术人员保管人员日日常护理骏工验收不合格现场实施聘织招组培制定方案开荒任务定购拟申人员养备1.现场指挥(部门经理)(1)负责与房地产开发商、项目部对接，确定开荒时间、区域、面积；制定管理方案，组织实施和质量监控；(2)负责落实开荒清洁所需要的仓储、办公、物料购进及输出；和工程用水、用电等事项；(3)负责落实开荒清洁人力的供给、统筹、及食宿后(4)根据工作中出现的问题，负责处理好内、外各职(5)负责与主管职能部门沟通，落实建筑边角料、垃圾等运输处理工作及开荒用车事宜(如大型垃圾车、酒水车等);2.领班人员(1)根据现场指挥的要求时间，带领现场作业人员准时进入作业现场，对本人负责的区域或作业组的人员划分工作区域，明确责任，分配人员，确定工位和工时；(2)向现场作业人员布置现场作业的任务、时间、标准、机械工具、物料、工艺工序和人员分配，宣布现场作业纪律和作业细则及注意事项；(3)明确现场作业任务，协调工作关系，合理调度人员、机械、设备、工具、物料；(5)负责对开荒现场作业质量的监督检查和作业质量(6)负责执行上级交给的其它临时工作任务。3.技术人员(领班兼任或专职)(1)根据开荒清洁要求对现场作业人员提前进行业务剂(药剂)的配比和安全防护措施；(2)对重要清洁剂(药剂)配比要亲自动手调配，并监督指导使用。各类清洁剂(药剂)要进行注明，在现场分(3)在作业现场进行技术指导和技术检查，如出现质(4)对作业任务的组织实施提供各种技术保障(水工、电工、木工),确保作业安全、技术安全、人员安全。4.保管人员(领班兼任或专职)(1)在作业任务下达后，根据现场指挥填写的《物品(2)对作业现场使用的工具、服装、工作指示牌、各(3)收工时，组织好工具和物品回收、登记、保洁和保管工作，及时与现场领班人员联系，作好第二天的工具、(4)作业完成后，应持《物品领用清单》逐件、逐样5.作业组人员(环境管理员)(1)负责物业室内、外的垃圾清扫和清理；(2)负责物业的高空外墙清洗；(3)负责物业的室内外设施、饰物的清洁；(4)负责执行上级的其它工作任务。第六节开荒管理方案制定一、明确开荒清洁的工作区域2.物资成本3.计划工时(1)清洁开荒工作量大，时间要求紧，需要投入大量(2)专业性强的项目，如不同质地表面污迹的清洁要用不同性质的清洁剂(药剂);(3)清洁工具要求较高的项目，如大堂、中厅天花板(1)物业服务公司立足于自己做开荒，但对一些专业性很强或风险程度高的项目，则委托专业的清洁公司去做，(2)如果要赶进度，也可以将一部份一般性的清洁工(1)查看现场建筑、装饰所使用的材料性质，便于制(2)查看现场施工工程进度，准确判断开荒清洁介入(3)摸清开荒清洁用水和用电的位置，了解建筑垃圾(1)根据现场实际情况拟定机械设备的种类及数量；(2)根据现场实际情况拟定易耗物品的种类及数量；(3)物资准备的品种、数量、质量，以适用、够用为原则；物资准备充分，可以减轻劳动强度，提高工作效率。(1)根据现场的工作量和清洁设备情况拟定所需人员的数量(包清洁设备操作技术人员),如需外援需提前做好(2)做好开荒人员的岗前培训(安全要求、注意事项、操作规程等)及动员工作。不同区域的开荒工作，并实行定人、定岗、定时、定量制；第七节开荒清洁安全注意事项开荒区域，不得独自进入非指定区域，如需离开，至少由1名同事或1名领班同行。八、所有操作需领班(技术员)讲解示范后方可进行。九、任何机器操作要在熟悉情况下进行，并由领班(技术员)现场指挥。十、使用清洁剂一定要注意说明，听从领班(技术员)十一、特殊的清洁作业应有明显的提醒人们注意标志。十七、清洁易碎东西时，应谨慎操作(轻拿轻放),如发第八节开荒清洁的物资清单及用途业保洁不可缺少的清洁设备之一，有单盘式和多盘式两种。五、吹干机(吹风机):主要用于地毯清洗吹干或地面六、高压水枪：主要用于冲洗外墙、玻璃、广场地面、流，冲洗物体表面(分电源动力和柴油动力两种)。七、汽油水泵、汽油桶：主要用于开荒现场(供水系统十、清扫保洁车(扫路机):主要用于道路清扫的一种设备，可节约人力提高工作效率(分电源动力和柴油动力两铜)上的污渍和锈斑。二十七、安全带、安全帽：用于高空作业时安全防护。三十、地拖：擦拭(拖)地时用。四十一、尘膜(尘推)、尘膜架、除尘静电剂：对各种高档地面如大理石等地面的牵尘。设备及清洁材料序号名称单位数量备注1洗地机台X2晶面机X3吸尘器台X4吸水器台X5塑料垃圾铲把X普通6塑料扫把把X普通7竹扫把把X普通8玻璃刮刀/刮套X伸缩杆配X个9拖把把X会吸水的棉布水桶个XX桶榨水车个X有轮子地刷把X家用地刮把X刮刀，长柄油灰刀把XX号取水器个X胶水管米X胶手套副XX号，X号纱手套副X劳工手套一次性口罩个X纸制马桶刷个X带海绵头浴缸刷个X带海绵头钢丝球粒X普通百洁布块X能吸水保安刀片盒X大盒镜布块X抹布块X棉质白猫喷洁净瓶X伸缩杆根X压力喷壶个X中号洗洁精加仑X普通全能清洁剂加仑X浴缸清洁剂加仑X玻璃清洁剂加仑X玻璃水洗衣粉袋X编织袋酒精瓶X香蕉水瓶X破损床单床X云石铲刀把X棉布刀片个X垃圾袋个XX号(X升)垃圾袋个XX号(X升)除胶剂个X梯子个X高度X米创可贴盒X白药(X个/盒)双氧水瓶XX瓶医用棉签包X第九节开荒清洁的技巧洁液对局部污迹处理(包括地角线),再用全能清洁剂进行留在玻璃(窗框)上的保护膜全部撕掉，然后用洗洁精水对对清洁药水进行地面清洁显本色，然后再用清水洗净即可。八、公共通道墙面(瓷砖、石类)清洁：先用刀片把墙面上的涂料除净，再用天那水对墙面的油漆渍擦拭显本色，梯平面和立面用钢丝和铲刀进行涂料清除(包括地角线),后用清水把泥和沙子冲走，然后用XX:XX的稀盐酸用拖把圾，路面、路牙上的水泥块、胶块等污渍用专用铲刀清除，面及设施干净卫生(必要时可用洗地机清洗地面);注：不第十节开荒清洁的验收标准一、室外公共区域(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无明显的石子。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物；(3)绿地上无直径2CM以上石子。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)应达到目视干净无顽固污迹、无青苔、杂草。(4)排水畅通无堵塞、无积水、臭味。目视环卫设施(垃圾筒、果皮箱等)无污迹、无油迹。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)底部无沉淀物，内壁无混凝土、砂浆等粘附物，(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)应达到目视水池清澈见底、水面无漂浮物、池底(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无杂物、垃圾、排水口畅通，水沟无过多沉淀污(4)无积水状态、无青苔。9.广场、露天停车场(位):(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)地面干净无过多积尘、无垃圾；花坛外表洁净无(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾.(3)井盖上无污渍、污物，排出入口畅通.(4)化粪池盖无顽固污渍、污物.(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(1)目视池底及池壁无明显积尘、泥沙、水泥浆等。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)。(1)目视楼宇外墙无明显积尘、泥沙、水泥浆等.(2)目视楼宇外墙无顽固性污渍(例如：油漆、涂料(3)玻璃通透，无明显灰尘、水迹、手印、无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等)二、室内公共区域(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)保持空气清新无异味。(1)目视无明显灰尘；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(4)地毯无明显灰尘、污渍；(5)花岗石、抛光砖地面需进行打蜡抛光护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行保护护理；(7)铜制材料采用擦铜水进行护理；(8)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)目视无明显灰尘；(3)玻璃幕墙玻璃通透，无明显污迹、手印及水迹；(4)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘。(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；(4)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(5)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(6)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)目视无混凝土、泥沙等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)无张贴物、无明显积尘。(1)电梯轿箱四壁干净无尘、无明显顽固污迹；(2)电梯门轨槽、显示屏干净无顽固污渍、轿箱干净(3)电梯轿箱地面大理石进行晶面石材护理处理。(1)门框及窗框表面无明显顽固性污渍(例如：油漆、(2)门窗玻璃通透，无明显灰尘、污迹、手印、水迹(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(4)车库、地下室墙面目视无明显顽固性污渍(例如：(5)车库的标识牌、消防栓、公用门等设施目视无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(6)车库内管道系统表面没有明显积尘、水泥砂浆、(1)目视无混凝土、泥沙、工程碎料等工程垃圾；(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)地面干净无积水、无顽固污渍、无杂物；(4)墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，墙上无涂画；(5)目视墙壁干净、便器洁净无黄渍；(6)大理石地面进行晶面石材护理处理。(2)无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(3)天花、灯具、出风口等无明显顽固性污渍(例如：(4)玻璃、镜面光亮无明显顽固性污渍(例如：油漆、(5)地毯(板)干净无污迹、纸屑等；(6)金属件表面光亮；器械整洁无浮尘、污迹；(7)饰柜产品整洁无明显顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(8)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。(一)精装修、豪装修、示范单位：(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍；(3)地毯无明显灰尘、无污渍；(4)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(5)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(6)铜制材料采用擦铜水进行护理；(7)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)大理石、瓷片、喷涂等墙面无明显灰尘；(3)墙纸干净无明显污渍。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无明显纸屑、杂物、污迹、烟头；(3)天花板无明显灰尘、顽固性污渍；(4)大理石地面目视干净、无顽污渍；(5)水磨石地面和水泥地面目视干净无明显杂物、污(6)花岗石、大理石地面进行打蜡护理；(7)柚木地板采用挥发性封剂保护护理；(8)不锈钢制品采用不锈钢保护油进行护理；(9)大理石地面进行晶面石材护理处理。(1)无污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无张贴物、无明显积尘。(1)目视无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无明显灰尘。(1)玻璃表面无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)玻璃门窗镜面通透，无明显灰尘、水迹、手印。(1)目视无明显顽迹、灰尘、污渍；(2)用纸巾搽拭，无明显灰尘。(1)目视植物表面无浮尘、水迹；(2)盘内无积水、泥沙、烟头等。(二)毛坯单位(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无垃圾杂物、无泥沙、污渍。(1)无顽固性污渍(例如：油漆、涂料等);(1)无明显顽固性污渍(例如油漆、涂料等);(2)无蜘蛛网等。(1)无明显污渍(例如：油漆、涂料等);(2)无张贴物、无明显积尘、水迹、手印。(一)成品保护范围：大堂(包括地面、大理石墙面、柱子);走廊(包括地面、大理石墙面);消防楼梯(扶手);电梯(包括电梯厅门、电梯厅顶部、门套、电梯轿厢);电梯前厅(包括地面、大理石墙面等);住宅户内(包括进户门、地漏、下水道预留(二)成品保护具体措施：(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，(2)大理石墙面、柱子：采用防潮纸做好保护，具体2.走廊(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，(2)大理石墙面：采用防潮纸做好保护，具体保护部位可视具体情况决定。3.消防楼梯扶手：采用双层防潮纸包装扶手木材部分，并用透明胶加以固定。每单元为两台电梯，成品保护期间将安排一台为货梯，另一台为客梯。所有装修材料和垃圾要求只能从地下车库通过货梯运载。货梯轿厢内各部位保护措施继续沿用施工方已做好的保护措施。客梯现暂不作保护。在装修高峰期间，业主进出较少，因此采取关闭客梯的措施。根据具体情况，再开启运行。同时配备相关提示标识牌。5.电梯前厅(1)地面：先采用防潮纸做底层铺垫，再铺设地毯，中间可用双面胶加以固定。(2)电梯门口转角(大理石):由于此部位着力点难确定，且考虑到外观美观统一，暂不做保护，因此采取的保护①事先向开发商索要该部位大理石材质的有关资料，包括分摊至每平方米的费用标准；②装修户申请装修时，向其说明该部位