文化旅游地产知行合一

北京世纪唐人旅游发展有限公司（CTD）文化旅游地产的知行合一主讲人：张晓军

认识张晓军联系电话：；腾讯QQ：1403450189；新浪微博：唐人张叔腾讯微信：唐人张晓军简历1986年，保送北京师范大学地理系；1990年，进入国家民政部；1997年，调入北京市旅游局；1999年，北京世纪唐人旅游发展有限公司职务北京世纪唐人旅游发展有限公司，董事长北京盛世唐人旅游规划设计院，首席分析师北京快乐唐人旅行社有限公司，董事长北京师范大学地理学与遥感科学学院，兼职教授国家住建部、国家旅游局，专家中国人民大学竞争力与评价研究中心，副主任、研究员中国城市旅游竞争力评价，项目负责人全国休闲标准化技术委员会，委员北京文化创意产业标准化技术委员会，委员北京、山东、甘肃、洛阳、淄博、开封等地旅游顾问联系方式2015年4月16日发布的《2015年度Visa富裕人群研究报告》显示：中国富裕人群的平均年龄是33岁，为亚太地区最年轻的一群；中国富裕人群的年收入约为42万元人民币，而且84%已婚，仅次于印尼的90%，中国富裕人群的已婚比例在受调查市场中名列第二；一半以上的中国富裕人群对本国和全球经济都持乐观态度，这一比例高于除印度和印度尼西亚之外的其它亚太国家和地区；年轻的富裕人群引领了艺术品购买风潮，购买艺术品的爱好往往从他们接近30岁的时候便开始形成。这一切，均与文化旅游地产息息相关《2015年中国奢侈品蓝图》：8个令人意外的事实1.他们比你想的要年轻。与通常的西方奢侈品消费者不同，中国奢侈品消费者普遍年轻，平均年龄33.1岁，超过80%的人在25岁至44岁。2.他们没你想的那么有钱。这些人的平均家庭年收入是83361美元。相比之下，在美国，有一辆豪华车的车主年均收入99364美元。3.大多数已婚有孩子。82%已婚，家有18岁以下孩子的达65%。4.他们是手机族。98%的中国消费者有智能手机，这是个惊人数字。且相比西方同类人，他们更多地通过智能手机购物。5.他们都有微信。在中国，社交媒体渠道不同于我们所熟悉的那些。90%的中国消费者用微信。但只有39%的西方奢侈品牌有微信账号。6.他们喜爱中文品牌名。有个中文名是在中国市场推广成功的一大因素。对中文品牌名称的搜索量比对官方英文名称的搜索量高出13%。7.他们喜欢在零售店购物。67%的奢侈品购买(在中国)和54%的海外购买都发生在实体店。8.支付宝是一种重要购买手段。信用卡和银联仍是两大支付方法，但第三方支付手段的份额正不断扩大。去年中国40%的奢侈品买主使用过支付宝。1发展现状2趋势研判3规划建设目录CONTENTSChapter

1发展现状以文化产业为基础与核心切入点嫁接区域文脉资源把脉时尚文化需求创意特色文化产业放大地方特色文化打造新的生活空间倡导新的生活模式1什么是文化旅游地产？目的2文化旅游地产的政策环境文旅地产进入快速发展与转型升级的快车道2014年国家出台了一系列与文旅地产相关的政策文件：《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》《围绕农村土地改革的中央一号文件》《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》《国家新型城镇化规划（2014-2020）》《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》《推动特色文化产业发展的指导意见》。。。。。。解读《2014中国房地产创新发展报告》为文化旅游地产的多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂！3文化旅游地产的市场现状从成交情况看，基本稳定2014年上半年，全国所监控的主要旅游区域项目整体成交量呈现下降态势，成交均价基本保持平稳；2015年，旅游地产市场回暖，成交旺盛。2015-03-20《海南日报》：两会后房地产升温明显恒大文化旅游城成交旺盛2015-07-13《大众证券报》：房地产上行通道已经完全打开，预计下半年南京旅游地产热销可期2015-06-07新浪乐居网：具有文化旅游属性的房地产投资回报更稳健！【新闻动态】从市场布局看，范围扩大

海外布局规模推进，马来西亚、新加坡、澳大利亚、美国、俄罗斯等国家的房地产市场不断出现国内开发商的身影，万达、新华联等企业稳步推进国际战略。旅游地产全国铺开，不仅是传统的海南，包括福建、云南、贵州、四川、山东、江西、湖北、华北、东北、西北等地都在快速发展旅游地产。3文化旅游地产的市场现状从开发区域看，冷热不均从2014全年看，云南、海南、贵州依然是开发热点，同时三、四线城市旅游地产出现滞销，一、二线旅游城市更受重视，去化率更高。【恒大海口文化旅游城】【观澜湖高尔夫旅游地产】3文化旅游地产的市场现状从市场运营来看，与时俱进3文化旅游地产的市场现状链条运营万科、万达、中海、恒大、佳兆业等房企都高调进行跨界探索。万达投资并购影视、旅行社、电商等不同类型企业，向不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大业务板块挺进；佳兆业从地产延伸至商业、酒店、养老、金融等领域，多元化转型打造旅游度假产业链。连锁运营大型的文化旅游地产集团，包括华侨城、万达、方特、海昌、宋城等已经开始推进全国布局，连锁经营效益显现。智慧运营云南城投推出“梦云南分时度假平台”、绿维创景推出的“绿维美尔分权度假”模式尝试一地置业多地度假，万科携手淘宝、途家将“互联网+地产”的合作模式推向巅峰，蚂蜂窝、世界邦、在路上、去啊、去哪等旅游平台成为新途径，官房集团OTO等推进旅游地产存量盘活，“朋友圈”成旅游地产热词。4中国文旅地产特征总结（1）宏观背景——强导推进政策环境有利：随着2014年两会的召开，政府包括两会报告在内的一系列利好政策以组合拳形式出台，给文化旅游行业带来大发展的春风经济环境强化：服务经济全面到来，消费驱动已成大势，文化旅游全面上扬，为旅游地产有力发展和科学发展奠定了基础。（2）市场区域——稳中有进平稳化推进

区域化布局

链条化延伸智慧化运营4中国文旅地产特征总结（3）产品供给——量中求变量质不均：旅游地产项目总量供过于求，由于品质参差不齐，导致需求冷热不均，矛盾凸显。产品多元：旅游地产的文化性、休闲性、体验性和科技性明显加强，文化演艺类产品、影视文化类产品、主题公园类产品、主题酒店类产品等不断涌现，呈现多元化、品质化发展。（4）消费需求——理性回归（5）产业属性——回归本质深挖萃取文化、旅游资源，打造度假生活方式等策略已经成为当前文旅地产界发展的主旋律。Chapter

2趋势研判1市场——资本化运作重视服务、持续运营、长线投入的真旅游、真地产，以实现资产长期价值的资本化运营将成为主流。通过导入经营与管理资源，实现项目资产的持续使用，并通过运营在不断变化市场中获得即时价值，从而使得再次交易成为可能。2企业——生活化革新在当前内容主导、模式主导和服务主导时代，房地产企业应转变思维，从原来的“卖房机器”向“生活方式的综合服务商”转变，地产开发上应更多地关注消费者综合价值的实现，结合生活方式变革进行的跨界融合、链条延伸、战略布局才是最有持续性和生命力的。江浙湖泊岛屿海南热带海洋沙滩高尔夫球运动文化古镇3产品——多元化升级随着需求个性化的崛起，定制化旅游地产项目将成为潮流。除户型的定制外，文化产品、休闲设施、公共空间等也可以成为定制选择。影视、海洋、动漫、汽车等综合游憩类主题公园进一步发展，都市文化类旅游综合体品质进一步提升，旅游小镇、城郊旅游综合体全面崛起，文化性、生态性、生活性、体验性特色更突出。文旅地产的复合性将进一步凸显，其与商业地产、养老地产、园区地产、环保地产、物流地产、教育地产、医疗地产等将进一步结合。数字化智能社区、数字化监控、科技化革新、智慧化营销等将进一步深化。定制化多元化复合化智慧化“主题文化小镇”模式主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产。丽江大研古镇“特色景区综合体（主题公园）”模式根据某个特定主题，采用现代科学技术和多层次活动设置方式，集诸多娱乐活动、休闲要素和服务设施于一体的现代旅游目的地。迪士尼乐园文化旅游地产八大模式“多元休闲综合体”模式立足生态基础，以多元文化为内涵，将特色景区、高尔夫球场、主题文化小镇、温泉水疗SPA、文化度假酒店以及大型演绎项目综合起来，构筑综合休闲社区。往往是一个城市中旅游、商业和地产的黄金结合体。东部华侨城“唐乡新乡村社区再造”模式通过租赁农民闲置住宅，在保持乡土建筑风貌的前提下，对其进行设施增减改造、空间调整优化、功能替代更新，实现在传统建筑及村落保护基础上的有限利用，形成全新的乡村生活服务综合体。金山岭唐乡“文化度假酒店综合体”模式以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的奢华体验，这种低调的奢华获得了世界范围内许多高端休闲人群的极大认可，造就了一批忠实的“全球粉丝”。安曼颐和酒店“休闲Mall”模式通过将品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、家电商场、大型电影院、量贩KTV等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发。一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，如万达广场、大悦城等。上海大悦城“高尔夫庄园”模式实践表明，将生地变成熟地的最佳办法，就是建设高尔夫球场，其对于休闲地产的带动作用极其明显。但由于地块规模与政策压力的限制，高尔夫庄园模式未来的趋势，已经不再是球场规模的比拼，而在于主题化的创新。富春山居高尔夫“温泉会都”模式以特色温泉水疗产品为吸引，以会议度假酒店为核心，带动先售后租的温泉地产开发的“温泉会都”模式在市场取得了巨大的成功。因为温泉本身具有养生与休闲的双重特性，温泉可以解决酒店经营的冬季问题，温泉可以成为周边观光景区休闲消费的核心平台。恒大泉都旅游地产4产业——区域化价值文化旅游地产作为文旅产业的重要组成，未来将会跟区域的发展定位、方向、产业等紧密结合，与区域的旅游、商业、文化、创意等产业融合互动，与区域的养生养老、社区建设、社区商业等热点模式有效联动。科学旅游观将成为文旅地产行业的引领！促进文旅地产行业发展的科学化、质效化和市场化促进文旅地产规划设计服务的专业化、品质化、标准化和多样化促进文旅地产从投资、建设、运营的全过程、全链条服务Chapter

3规划建设文旅地产作为新兴发展的领域，其开发模式备受关注。如何进行前瞻性规划设计？如何塑造项目差异化品质？如何协调保护与开发的关系？……这些都是作为文旅投资和运营者们需要思考的重要命题！非成熟景观区项目如何开发？问题症结：缺乏强势资源向已有成熟区靠、分享成熟旅游区客户资源通过产品规划及景观打造，使项目融入度假大区域借势打造人工旅游资源，如人工温泉、高尔夫球场、游乐场、主题公园等，创造全新概念造景核心解决途径：概念创新1如何进行前瞻性规划设计？唐人经典案例：《海南省昌江县恒大·棋子湾海上运动中心概念性规划及重点区域修建性详细规划》项目时间：2013年11月委托单位：恒大集团海南分公司项目规模：规划用海面积约38.9平方公里。发展目标：

国际一流海上运动中心中国玩海第一湾主题定位：完善配套是项目开发的前提，先做旅游后做地产01确定一条文化主线，贯穿产品建设全过程，形成文化主题特质02实现旅游资源向地产价值的转变是成功开发的关键04增强休闲娱乐项目丰富性和参与性，变观光为度假03塑造特质远离市区的旅游度假项目如何开发？2如何塑造项目差异化品质？唐人经典案例：《安徽省合肥市文一•白马山国家篮球公园总体规划》项目时间：2014年4月委托单位：安徽文一集团瑞泰置业有限公司项目规模：总用地规模约2586亩。发展目标：白马山国家篮球公园国家级篮球训练基地以满足中高端度假及投资需求为主，突出打造四季度假概念的巢湖畔高端度假大盘。依托交通区位与生态环境优势，面向周边城市群腹地，营造第二居所。巢湖畔（地域）篮球基地（资源）四季度假（概念）【开发理念】度假置业客群第一类：以度假需求为主导的置业人士第二类：以第二居所需求为主导的置业人士第三类：以投资需求为主导的置业人士或团体旅游度假客源第一类：高端休闲度假旅游者第二类：体育旅游爱好者第三类：养生旅游度假者【市场定位】主体类产品国家篮球训练基地篮球运动中心篮球学校篮球文化体验馆配套类产品度假酒店度假别墅度假公寓商业街会所【产品体系构建】【项目分布图】3如何协调保护与开发的关系？旅游度假+时代度假+村庄+村民逃避？吞并？消灭？如何实现乡村旅游地产项目的跨越式增值?2014年8月28日，第一个唐乡，诞生在世界遗产金山岭长城脚下（金山岭唐乡开业盛况）唐乡携手山东荣成东楮岛山海联动战略布局完成海草房唐乡即将面世原中央政治局常委、十一届全国政协主席贾庆林视察唐乡民革中央副主席郑建邦视察唐乡河北省委书记周本顺听取唐乡汇报河北省委副书记赵勇视察唐乡

2014年8月27日，河北省委副书记赵勇在唐人智库董事长张晓军的陪同下，视察了将于第二天开业的金山岭唐乡，对通过规划引领、示范引领、科技引领和市场引领、破解空心村发展困境的“唐乡模式”高度肯定，叮嘱当地领导一定要全力支持，并多次询问是否有困难需要政府帮助解决，表示将在全省推广唐乡。承德市委书记郑雪碧、滦平县委书记蔡福浩等陪同考察。各省市人民政府、旅游局及其它组织考察唐乡安丘市旅游局北京市农研中心潍坊市旅游局铁岭人民政府台湾乡村旅游协会大连市金州旅游局芜湖市旅游局莱州市旅游局自2014年8月28日由唐人智库规划设计、投资建设的金山岭唐乡在河北省承德市滦平县两间房乡苇塘村开业以来，金山岭唐乡已成为滦平县乃至承德市、河北省的一张新名片，受到各级领导的高度肯定和社会各界的高度关注。滦平县的金山岭片区也因此补充成为2015河北省美丽乡村建设重点片区中的第九大片区，充分发挥示范引领作用。唐乡助推金山岭片区补充成为河北省美丽乡村建设重点片区TANGVillageInn在大城市、特大型城市的郊区，旅游目的地城市和景区附近，通过租赁农民闲置住宅，在保持乡土建筑风貌的前提下，通过对其进行设施增减改造、空间调整优化、功能替代更新，对传统建筑及村落实现保护基础上的有限利用，形成的一种全新的乡村生活服务综合体，既满足当地三农发展需要，又满足都市人的乡村生活如旅游度假、养生防老等多种需求。(1)唐乡是什么？唐乡分布遍布全球土地解决途径租赁农民闲置房产流转农民闲置宅基地建设要点保持乡土建筑原貌设施完善型改造美好乡村建设提升方法设施改造文化挖掘服务完善“八化合一”理念以标准化为基础，以品牌化为目标，以连锁化、智慧化为手段，以品质化为保障，以规模化、分散化为特征，以国际化为理念，建设全新的乡村生活服务综合体唐乡国际化连锁化规模化分散化品牌化品质化智慧化标准化(1)唐乡是什么？唐乡特色全新的乡村社区互动关系全新的乡村社区建设模式保护弘扬传统文化创新引领生活方式多类型广域性唐乡面向国内外市场预约入住电子商务有限他服务与自服务鼓励长租市民、农民混居和合引领生活方式中高端市场唐乡特色市场产品全球匹配(1)唐乡是什么？社会责任：新型乡村社区营造盘活闲民居，复活老村庄，破解农村空心化，保护传承传统文化产业使命：多业并举、新型乡村度假模式休闲地产、乡村旅游、养老养生、文化创意产业升级、业态创新唐乡愿景(1)唐乡是什么？3.1村庄3.1.1基本条件：需至少符合下列条件：(2)唐乡建在哪？①战斗堡垒型村两委（必要条件）

②供电、给排水、WIFI等基础设施完善（必要条件）

③生态环境良好、社会稳定（必要条件）

④4A及以上景区或国家风景名胜区、国家湿地、国家公园等国家级或世界级旅游资源附近⑤美丽乡村等各级政府重点打造的村落

⑥中国传统村落、历史文化名村

⑦市县乡各级政府承诺政策倾斜3.1村庄3.1.2文化氛围具有地域特征和乡土民俗特色生活环境。邻里关系和谐，村民友善。生活方式健康文明、无封建迷信活动拥有独特自然景观、文化遗产。周围2千米范围内有可供游览的旅游资源3.1.3环境卫生地表水体水质达标环境质量优良生活饮用水水质达标无污染型企业生活垃圾处理有序无乱搭乱建现象3.1.4

公共设施主要道路平整，可通行机动车辆有稳定供水、供电、排污系统具备基本通信通讯条件，WIFI全覆盖3.1.5社会安全近三年内未发生重大安全生产事故、重大刑事案件及群体性事件。近三年内无重大环境污染事故和生态破坏事件。近三年内未发生甲、乙类传染病爆发流行，未发生重大食品安全事故(2)唐乡建在哪？3.2院落3.2.1土地权属权属明确，具备进行合法租赁或出售的条件。用地性质合法，无临建、违建现象。3.2.2建筑形态闲置古（老）院落或废弃古（老）民居，庭院独立。(2)唐乡建在哪？(3)唐乡怎么建？规划设计+投资运营+品牌输出+标准建设4.1房屋建筑保持风貌、修旧如旧、尽量使用传统材质与工艺、功能创新、冬暖夏凉、生态环保(3)唐乡怎么建？4.2庭院景观分区合理、景观协调、氛围雅致、主题突出、进出方便山东荣成海草房唐乡施工进行中，届时期待您的光临……“梨树下”民俗主题院落院落选址独具慧眼，左傍青翠葱茏山岭，前临潺潺溪流，拥村落之繁华，享独处之幽静。院内，有老梨树两棵，均有30年以上的树龄，当地人称酸梨树、酸梨锅子，学名安梨，曾多年未开花结果，如今老树枝繁叶茂，硕果累累，枯木逢春乃罕见现象，寓意家族兴旺、诸事吉祥。树下有一方石碾，由石滚子、碾维架子和碾盘构成，使用时由人或毛驴牵引绕轴转圈，摩擦发出的咯吱声响，听起来悠久而沉重，像一首亘古不息的歌谣横贯在村庄里。房窗之木作，为村中木匠以传统技法手工精制而成，一眼眼取意吉祥、万字格纹样式的棂花点缀构成建房的重点之一，诉说着数百年前能工巧匠的审美和艺技。房中暖炕，采用当代最新材质和工艺，借鉴古法盘砌，节能环保。院落的整体保护和利用，体现了师承传统、道法自然的理念。活动：石磨子（磨豆腐）、旋葫芦条、晒葫芦条一院一主题、一房一文化

“云水间”禅修主题院落院落借鉴日本缩微式园林枯山水的造园手法，“山水”与“枯”看似矛盾，实为修行中人的禅宗境界。“云水间”引古木、奇石、天空、土地寥寥数物之用，看似空落庭院，实揽青翠山岚、内拥常涌水井、百年榆木。盘坐方台暖炕，煮一壶井水，品一口香茗，俯仰间是斑驳柳木梁和桦木椽。不禁，细细琢磨尘世尘情，慢慢观望万物百态，逐渐便心领神会。

活动：禅修、品茗茶（黄芩禅茶）一院一主题、一房一文化

“草木里”养生主题院落

院落取名自“东方药物巨典”《本草纲目》之“本”、“草”，是以中国传统草药文化为特色打造的养生庭院。苇塘素有“长寿之乡”祥誉之称，养生文化基底浓厚；村内多处山野间常露出一簇簇紫韵，泛起的是村民种植的一片片黄芩地，黄芩之根入药，味苦性寒，抗菌性好。老屋檐边的一颗30余年的老花椒树，味辛性温，