大城市市中心区商业和房地产开发的重构

大城市市中心区商业和房地产开发的重构

1商业13功能结构研究商业空间是指在区域内结合不同的商业形式，反映区域空间中商业形式的类型、变化、层次和结构的相互关系。房地产开发是指利用城市土地进行房屋建筑生产经营的社会经济活动,包括了商品房、别墅、办公楼等产品类型,文章分析以居住开发为主。西方学者对城市商业空间的研究,主要侧重于中心地理论、土地利用结构、商业地域类型和区位、商业空间内部结构等方面。通过对中心地等级规模分布和职能结构的研究检验中心地理论是早期的一个重点。贝里提出“商业区空间结构模型”,被认为是首位将商业空间形态建立起层次结构的学者。在城市土地利用和商业空间内部结构研究中,中央商务区(CBD)是一个备受关注的主题。斯科特提出对商业设施支付地价能力的分析,认为从城市到CBD内部,均存在着商业中心的等级性。近年来国外研究进一步关注到商业集群和物品消费市场等命题。国内商业地理学除了传统的商业空间和商业用地研究之外,开始触及城市社会学领域,如消费行为、消费心理、社区商业等研究命题。对房地产的关注基本集中在城市化和市场关系等战略层面的探讨。商业空间的研究甚少引申到业态结构,并与房地产开发相结合。揭示这种内部关系及其对城市发展的影响,正是文章研究的初衷。2经济地位和产业特点2006年,越秀区面积仅为33.56km2,占广州总面积的1%,在广州各区中比重最低,但其生产总值和商品销售总额分别占全市的比重却高达17.3%和28.6%,均居于首位。反映了越秀区作为广州市中心城区强大的经济实力和商贸业的优势。在越秀区的生产总值构成中,第三产业比重占了96.7%。第三产业的税收结构中,税收比重最高的是批发与零售业(8.8亿元),占第三产业税收总量的29.61%。批发零售业在广州市和广东省的区位商分别为1.348和1.467。反映出批发零售业是对越秀区经济贡献最大的行业,并且在全市和全省的服务职能优势均很突出,符合其素有的“千年商都”传统称谓。分析越秀区的经济地位和产业特点,将其作为中心城区的研究样地是合适的。作为广州市的中心城区,越秀区既是历史文化名城,又是区域的服务中心,同时面临着发展和保护的双重使命。由于中心城区在教育、医疗、金融、商业等配套服务设施上比较完善,导致大量的人口返回越秀区居住,房地产开发需求十分旺盛。2007年4月,越秀区存量住宅均价高达5647元/m2,在全国大城市的中心城区中位居前列,中心城区面临着二次开发的困境。房地产的开发强度和开发方式对中心城区的影响相当巨大。在这种背景中,分析中心城区商业业态空间下的房地产开发,越秀区不失为一个合适的研究样地。3问卷的发放和回收研究数据:(1)广州市越秀区第一次全国经济普查。(2)消费者和社区居民的问卷调查1。前者于2006年7月29—30日进行,发放问卷600份,回收问卷555份,有效率为97.8%;后者于2006年7月31—8月4日进行,发放问卷950份,回收问卷929份,有效率为99.9%。(3)越秀区统计年鉴,越秀区商业网点普查统计资料,越秀区经贸局、广州市国土资源和房屋管理局官方统计数据。研究方法:以街道为基本分析对象,通过空间和行为分析等方法,对越秀区22个街道进行地域类型比较,并将主要商业区落实到具体的街道,分析商业业态空间与房地产开发的关系。4房地产和商业领域4.1大型零售企业经营情况根据2006年越秀区商业网点普查统计资料,除了仓储式商场之外,该区拥有百货店、购物中心、超市、大型超市、专业店等类型齐全的业态,形成了结构完整、以大型商店为主体的商业网点体系。越秀区大型商店集中(表1),百货店和购物中心营业面积占了大中型零售网点总面积的72%,以经营电器、电子类产品为主的国美、苏宁、永乐等大型专业店多达19家。写字楼商业是越秀区一种特殊的商业经营形态,往往分布高级写字楼一至三层,营业面积达8.79万m2,主要分布着百货店和便利连锁店。越秀区有超亿元商业企业207家,实现商品销售收入1496.37亿元,占全区总量的62.05%。随着居民消费水平的提高,金银珠宝、家具、服装鞋帽类商品消费大幅增长,直接推动了大型百货商店的发展,广百、友谊、王府井、新大新、东百等市场全年实现营业收入达74.91亿元。4.2百货店、环市段越秀区形成了4个具有规模大、业态结构完整的商业区,分别为北京路商业区(北京街道)、环市东商业区(华乐街道)、中华广场商业区(大塘和大东街道)和农林下路商业区(农林街道)。根据第一次全国经济普查的数据,服务等级最高的是北京路商业区,其次是环市东商业区,两者在越秀区零售业经营效益等级最高(图1)。北京路商业区以全场440m的步行街为中心,集聚了一批大型商店和专业店,分别有广州百货大厦、新大新百货公司、五月花广场、光明广场、名盛广场等百货店和购物中心。该商业区内共有大型零售网点12个,总营业面积达到23万m2,占越秀区大中型零售网点总营业面积的37%。环市东商业区有大型零售网点8个,总营业面积12万m2,占越秀区大型零售网点总营业面积的19%。该商业区以高档百货店(如友谊商店、丽柏广场、新大新公司)为主要业态,配套大量的服装专业店和高档餐饮店。中华广场商业区大型零售网点有8个,总营业面积为12万m2,占越秀区大型零售网点总营业面积的20%。该商业区以购物中心(中华广场)为核心,大批专业店和专卖店集中在流行前线、地王广场、陵园西通讯市场及数码动力城,业态种类齐全。农林下路商业区有大型零售网点6个,总营业面积约6万m2,占越秀区大型零售网点总营业面积的9%。该商业区以王府井百货大厦、东山百货大楼、新裕大厦、东山锦轩等大型百货店和购物中心为依托,聚集了大批服装鞋帽专业店和专卖店。无论从广州商业传统历史、消费者选择意向、商业经营面积或是经营效益分析(图2),北京路一带都是业态结构最完整、级别最高的商业区;环市东路商业区以高档百货店、专卖店和专业店为核心;中华广场和农林下路商业区则分别以购物中心和大型百货店为特色。4.3房地产开发的实施效果西南部街道旧城区房地产开发用地紧张,城市建设饱和,现有的建筑多具有历史价值、新近开发或未到拆迁年限,用地弹性很低。根据第一次全国经济普查结果,越秀区22个街道大部分地区没有土地进行房地产开发,只有5个街道进行了少量开发,其中开发最多的是农林街道和大东街道,而广卫、华乐和建设三条街道总开发量仅为5万m2。施工面积中最高的分别是大东街(261.78万m2)、黄花岗街(173.22万m2)、农林街(161.60万m2)和建设街(156.47万m2);年度完成投资额最多地区的同样是这4个街道(大东街达38.6亿元)。靠近荔湾的西部旧城区投资额却很小,东风、六榕、诗书、光塔和大新等街道的总投资额不足一亿元。大东街道和建设街道是房地产主营业务收入最多的地区,均超过了20亿。很明显,东部和中部是越秀区房地产开发最活跃的地区。4.4住宅开发的比例和绝对量,指数随着大城市中心区的发展,土地使用价值迅速提升,房地产开发产品日趋多元化,居住功能与其他城市服务功能形成了竞争。现越秀区2房地产开发,其产品以住宅为主,分别占投资总额的59.1%和施工总面积的53.0%;其次是商业营业用房和办公楼。在原东山区(建设街、大塘街、珠光街及其以东共10个街道),住宅开发的比例更高,其投资额和施工面积分别占总数的63.7%和57.3%;在原越秀区,开发比例最高的产品是商业营业用房,其投资额和施工面积分别占总数的43.2%和32.0%。在房地产开发的绝对量指标上,原东山区占了绝对优势,投资额和施工面积分别是原越秀区的10倍和6.8倍(表2)。很明显,越秀区的房地产开发东部强度远远超过西部,而东部居住的功能也更加突出,西部以商业和办公功能为主,但开发量远远低于东部。4.5房地产开发是在商业模式下进行的4.5.1基础开发与商业开发的结合根据大型商店的分布、零售空间的格局以及房地产开发的状况(图1),整体上看,越秀区商业与房地产开发在空间上有较高的一致性。中部和东部属于房地产开发强度较大、零售业也经营发展较好的地区。如广卫街道、农林街道、黄花岗街道、华乐街道和建设街道。该类地区以原东山区为主,居住功能突出。楼盘也成了多元化的开发方式:有依托优良人居环境开发的楼盘,如临近黄花岗公园的波尔多庄园和御龙庭,濒临珠江的汉苑(售价高达1.1万元/m2);有依托快捷城市干线开发的楼盘,如临近广州大道的丽景台、临近东风东路的东风广场和锦城花园、临近中山一路的和风雅居;有办公居住一体开发的楼盘,如位于黄花岗街道的凯城华庭;有依托成熟配套服务开发的楼盘,如位于农林街道的东山雅筑和东雅轩……其中多数楼盘所在街道都具有较好的商业配套环境,零售业发达。另一类地区位于越秀区边缘的西部和北部地区,地处广州的旧城区或城乡结合部,属于房地产开发强度和零售业发展状况一般的地区。如矿泉街道、登峰街道、诗书街道、东风街道和六榕街道。旧城区的楼盘多以改造的方式进行二次开发。在局部区域,越秀区商业与房地产开发是不一致的。最为典型的属于北京街道和人民街道。前者是全区最发达最具影响力的商业中心;后者也是历史上传统的商业中心,目前,商业氛围较好,但房地产开发程度很低,年投资额不足5亿元。4.5.2居住和办公功能越秀区服务等级最高的商业中心是北京路商业区(图2),业态结构完整,集聚了一批知名的大型百货店和现代购物中心,以及商业步行街上的大批专业店和专卖店。已有的研究成果表明,1995年,北京路以居住功能为主,居住占53.52%,商业占27.67%,旅馆占5.63%,企业办公占3.52%;1999年,北京路2～5层以居住功能为主,占楼层面积的70%～80%,6层以上以旅馆为主。很明显,北京路商业区区域的居住功能仍然很突出,商业以消费性服务为主,虽然业态齐全,具有影响全市的辐射力,但其业态对该地区居住型房地产的带动力很小。环市东商业区同样是一个高等级商业中心,以高档百货店、知名连锁型专业店和专卖店为特色(图1)。1995年,其企业办公功能占24.00%,住宅占23.05%,旅馆占21.46%,商业占17.19%;1999年,环市东路2～4层也以居住为主,占各楼层面积的50%左右,5层以上的主要功能为办公和旅馆。环市东商业区中商业、居住和办公功能都很突出,业态的发展兼具了高档生活和商务办公的需求。环市东商业区的业态对东部居住型和办公型房地产开发都产生了影响(如黄花岗街道、华乐街道、建设街道)。中华广场商业区和农林下路商业区虽然在大型商店规模、对广州市消费者吸引力方面次于北京路商业中心,但其大量的专卖店和专业店突出了时尚和生活的特征,对中部(如大东街道和农林街道)住宅的建设产生了积极的影响。4.5.3社区商业网点越秀区作为广州市商业配套设施发达的中心城区,仍然存在一定的不足。2004年全区房屋施工面积中比例最高的是住宅(53%),而在房屋出租面积中比例最高的是商业用房(44.9%),商业配套需求很高。越秀区社区商业服务网点总数约7897个,总营业面积约41万m2,单个网点的营业面积为52m2,每千人拥有的社区商业营业面积为360m2(包括外来人口约为280m2),远低于城市社区商业服务设施的控制指标(每千人拥有社区商业服务设施800～1000m2)。分析社区的零售商业网点的建设可见,大塘街、诗书街和光塔街零售商业规模较小,均不足1000m2,千人拥有的零售商业面积从3m2到23m2。华乐街、白云街、黄花岗街、洪桥街和东湖街是社区零售商业较为发达的街区,千人拥有的零售商业网点达148m2。总体上看越秀区社区商业网点布局不均衡,西部社区商业网点密度高,布局分散,集中度低,商业服务设施总体规模较小;东部街道社区商业网点密度低,布局较为集中,商业服务设施总体规模较大。西部原越秀老城区的街道因为建成时间长,人口密度大,建筑密集,社区商业发展较为滞后,同时这些街道部分社区商品交易市场和专业街较为发达,也占据了社区商业的发展空间。东部原东山的街道社区相对来说建筑密度和人口密集都较小,社区商业较为发达,网点布局也能更好地适宜社区居民的生活需要。可见,越秀区社区零售业态的发育程度与房地产开发倾向东部的空间格局是基本一致的(如农林街、华乐街、黄花岗街)。4.5.4住宅和商业商业两大机构融合的开发模式随着越秀区商住楼宇、商业办公楼宇的不断出现,商业与房地产之间的关系日益紧密,二者形成了一体化开发的模式。如北京路的锦源国际公寓和金东源项目,这2个项目都属于商住一体化的开发模式,直接为越秀区住宅市场添加近千套住宅。锦源国际公寓负1层至裙楼8层为商场,10～36层为公寓;金东源公司项目规划有两栋分别为22层和30层的高层住宅产品,有十多万m2(相当于一个天河城)的商业规划。文德路的东方文德广场则是集商业、住宅和办公等功能于一体。作为购物中心业态开发的,则有北京路的名盛、光明和五月花广场等。这种开发模式对旧城发展的影响相当深刻,不仅通过楼宇的建设增加了新的居住和商业空间,而且改变了原有旧城的居住格局。如果说以上分析的商业中心、社区商业与房地产开发的关系中,商业更多的表现为一种居住配套的功能,那么,旧城区商业的发展已经不是传统居住配套的概念,而是成为重塑旧城居住空间的力量,成为推动广州城市化的重要主体。5商业与房地产关系的解释5.1人口流动现状西部居住空间局限,人口重心东移,东部居住吸引力日渐增强,房地产开发集聚于中、东部。1980年广州市的人口重心位于越秀区中山四路和德政路的交汇处,近20年来向东北偏移了730m。人口密度等值线模型显示,中心城区人口密度逐渐降低,人口向东、向北迁移。越秀区人口重心也明显东移,街道人口主要集中在东中部,人口数呈东部多、西部少的阶梯状递减。作为广州旧城区北京路以西的街道总人口不足4万,向外疏散过程仍在继续。越秀区东部是科技园区、行政、商业功能集聚区,密集的商业活动和较好的环境配套吸引了较多的人口,其中黄花岗街道和大东街道的人口都接近9万人。越秀区人口密度的峰值位于西南部,并逐渐向周边递减。靠近荔湾区的诗书街道、光塔街道、大新街道人口十分稠密(超过8万人/km2),沿中山路和环市路周边的人口密度变化不大(5～6万人/km2)。旧城的人口和环境容量之间的矛盾较大,居住空间受到很大的局限。越秀区东部迁入、西部迁出的人口流动态势已经形成。农林下街和建设街生活配套完善,吸引力较强,迁入人口比例较大。北京街虽为商业中心,迁出的人口数远大于迁入的人口数。西北部矿泉街地处白云越秀交界之处,人口流动总量很小,总数尚不足千人。根据第五次人口普查的结果(图3),在空间分布上,越秀区从业人口数量明显呈现东高西低的格局,东部原东山各行业的从业人口基本上均多于西部原越秀区。在就业构成上,越秀区批发零售餐饮业的从业人口比例最高,支撑着全区发达的商业经济。在街道就业上,黄花岗是全区批零餐饮业、社会服务业、教育文化艺术及广播电影电视业、制造业、科学研究和综合技术服务业从业人员最高的街道;东湖、大东、华乐、农林等街道也是各种服务业人口高度集中的地区。商业与房地产开发在中部、东部空间上有较高的一致性,跟就业是紧密相关的。例如,以环市东商业区为中心的华乐街,以秀山楼、淘金路、花园酒店、建设六马路一带,集中了一批从事多元服务业的人口,甚至成为广州市外国人集聚的代表性区域,吸引了大量从事贸易的非洲商人,以及欧洲国家使领馆、日本使领馆工作人员和印度人。多元化的就业人口,直接推动了区域成熟商业环境的孕育和房地产业的发展。5.2高地价对旧城区商业空间格局有影响根据赫德(Hurd)、黑格(Haig)和李嘉图(Ricardo)的地租理论,地租对城市的形态起到最根本的型塑作用。越秀区作为大城市的中心城区受这种力量的作用显得更加突出。土地价格决定了越秀区商业中心的等级和业态类型,并影响到商业业态空间下房地产开发的状况。在越秀区商业用地基准地价中,普遍价格均低于5200元/m2,而以北京路商业区为中心的地段的峰值地价普遍超过5600元/m2。北京路商业区的地价最高,普遍超过6000元/m2,步行街地段甚至高达6818元/m2;中华广场商业区的最高地价是6021元/m2;农林下路商业区和环市东商业区的最高地价分别为5848元/m2和5600元/m2。在居住用地基准地价中,普遍价格低于2800元/m2,全区的高地价出现在江心岛和滨水岸线(二沙岛和沿江东路)、以及环市东商业区,峰值达到3800元/m2。基准地价直接决定了铺租,而这种价格杠杆决定了商业中心的业态类型和构成,只有高档次的百货店、购物中心、专业店、专卖店能够生存。这个规律,使北京路土地利用更适合于商业(北京路步行街一般地段租金1200元/月·m2,峰值地段的租金高达1万元/月·m2)或者而非纯粹的居住功能,住宅开发相当困难。我们也可以看到,高地价催生了旧城区商业与房地产的一体化开发的方式,这种方式侵袭和压缩了旧城区传统的居住空间。另一方面,从商业业态空间的结构看,北京路作为大城市高级商业中心,更适合于布局高级业态,社区型的零售业态难以成长,使居住配套反而不如其他区域,导致了其作为旧城区居住功能仍然突出、但住宅建设反而落后的现实。另一个高等级的环市东商业区,则是另一种方式:较高的商业地价和房地产地价并存。高价商业用地支撑的是服务于高档生活和商务办公的商业(特别是高档零售业),其影响下的房地产开发或者是高档住宅,或者是纯粹的办公楼,或者是办公和居住合一的楼宇。农林下路商业区的商业用地价格低于北京路商业区,支撑了大量的时尚生活型专业店和专卖店。同北京路商业区一样,高级商业中心抑制了部分业态的发展,但该区域传统存在的发达社区商业,加上其他的综合配套设施,弥补了这种不足。农林下路周边集中了省委省人大和检察院等一批省级行政机关、中山大学附属第一医院和东山人民医院等医疗机构、一批知名中小学和金融机构,影响到越秀区中部和东部的住宅建设相当活跃,形成了商业和其他配套设施综合引导下的房地产开发方式。在居住用地价格上虽然没有滨江的别墅区高昂,但实际住宅的价格也一路攀升。农林下路周边的房改房二手房均价在7000～7500元/m2,商品房方面,东山锦轩的二手房均价约1～1.1万元/m2。调查显示,农林下路商业区的置业人群有三类,一是附近医院的医护人员,二是机关单位的工作人员,三是为子女入读名校的家长(有农林下路小学入学名额,其二手房均价为7000～7500元/m2;有东风东路小学入学名额,其二手房均价为8000～8500元/m2)。这种影响同样体现在中华广场商业区,但程度不如农林下路商业区显著。5.3居民对社区商业的满意情况根据对越秀区22个社区居民的问卷调查结果显示,居民在社区内消费额低于100元的以购买食品为主,100～500元之间的以购买日用品和服装为主,一般的消费额度不超过100元(在各种消费额度中占57.8%)。居民在社区内购物频率基本比较高,至少是每周1～2次,社区内购物每周三次以上的占26%,33%左右居民是平均1～2周出社区外购物一次,说明大多数社区购物还是比较方便的。社区的基本服务业态是小型超市、便利店及食杂店等。在居民对所处社区商业的整体评价中,一般的占48%,比较满意的占43%,很满意的占5%,不太满意和很不满意的共占4%。在越秀区居民选择对本地社区商业最满意的因素中,比例最多的是购物便利(46%)。说明了该区居民对于本地社区商业基本认可,但仍希望得到改善。在社区社会服务配套的建设中,居民普遍期望增加的是百货店和超市。从社区居民的消费行为习惯可见,中部、东部的社区商业配套良好,符合一般居民的消费诉求,商业与房地产相互促进,在空间上存在着一致性。而西部旧城区的很多街道,社区商业发展滞后,难以满足居民基本的消费需求,作为商业中心的北京路商业区,甚至是高级业态排斥了社区商业,造成了居住环境的恶化(有超过20%的受访者反映商业中心对居民生活产生干扰)。5.4从传统商业业态到多功能空间旧城区在商业与房地产一体化开发的模式下迅速蜕变