广告策划-百捷-中央公园交流方案

百捷-中央公园(HOPSCA)

城市综合体初步设想交流方案0城市中心模式研究工程属性分析市场时机研究工程定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究工程未来开展模式借鉴区域交通属性区域产业属性区域规划属性竞争对手分析市场时机分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市开展规划方向分析物业功能定位建议城市综合体运营建议工程推广策略建议1城市的诞生、开展和衍变过程，同样也是建筑的诞生、开展和衍变过程。城市是建筑的载体，建筑是精神文化的载体。本案后面章节将要提到的“城市综合体-HOPSCA〞，就是泉州未来的精神文化载体。2冲出无序的市场竞争。创造有生命力的HOPSAC。区隔没有个性的传统建筑。3完成城市综合体HOPSCA的城市定位？让泉州人认可、接受城市综合体的价值？有条不紊的进行多层次、多业态开发建设？用建筑标注城市的未来？以建筑标注城市商务、生活理念？HOWTO——4城市中心模式研究工程属性分析市场时机研究工程定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究工程未来开展模式借鉴区域交通属性区域产业属性区域规划属性竞争对手分析市场时机分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市开展规划方向分析物业功能定位建议城市综合体运营建议工程推广策略建议5城市副中心模式案例研究案例选择——上海城市副中心城市副中心名称商圈类型形态徐家汇（商务城市副中心）都会型购物中心国外品牌港汇广场、东方商厦、太平洋百货、美罗城中高档消费本市居民消费为主，新兴人流量最大的购物消费场所五角场（文化城市副中心）都会型购物中心日常生活，餐饮和娱乐配套万达商业广场、百联购物又一城、大西洋百货、东方商厦社区型消费独特的文化底蕴使其消费主力定位于区域居民和学生花木（居住城市副中心）大卖场日常生活，餐饮和娱乐配套麦德龙、易初莲花社区型消费生活环境优越，力争上海人流量最大的社区型商场真如（交通城市副中心）生活型购物中心、底商日常生活，餐饮和娱乐配套真如购物中心社区型消费发展力度和速度有待提升6城市副中心模式案例研究徐家汇——16年上海唯一一个已根本完成前城市化建设的城市副中心徐家汇地区将承担上海“准CBD〞的职能。入世使徐家区地区的开展面临功能结构优化升级的历史机遇，它将同上海其它CBD地区同步进入后城市化开展———商务中心建设阶段。7城市副中心模式案例研究徐家汇——16年1992年，徐家汇商城建设正式启动，拉开了20世纪90年代徐家汇“大变样〞的序幕。围绕把徐家汇建成上海城市副中心的目标，提出了绝对超前的商业规划，即引进世界上最高级的商业设施，建成一个高档次的商业中心。第一批进入徐家汇商城的是香港的东方商厦，接着是台湾的太平洋百货，后来又是市百六店的改造，再后来是1997年港汇广场和汇金广场的建成．．．．．．徐家汇商圈规模逐渐形成。8城市副中心模式案例研究徐家汇——16年相比照上海商业集中的“三街四城〞；三街：南京路、淮海路、四川路；四城：东面浦东商贸城、南面豫园商城、西面徐家汇商城、北面不夜城；徐家汇商圈的开展的优势在于：1、由轻轨、高架、内环、上立交、地面、地铁形成的立体道路交通网络，使经济功能辐射扩大；2、形成中西合璧、古今包容的文化圈；3、世界著名跨国公司办事机构、银行、证券公司，由商圈扩张成商贸区；4、商圈周围马路成为数条专业特色街，延伸着整个商圈的功能。9城市副中心模式案例研究五角广场——正在形成的副中心江湾———五角场城市副中心是上海市总体规划确定的4个市级城市副中心之一，占地3.11平方公里，总建筑规模约508万平方米。功能定位：以知识创新区公共活动为特色，融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性市级公共活动中心，是一个以科教为特色的现代效劳业聚居区、以繁荣繁华为标志的市级商业中心。功能划分：南部，商业商务区，规划面积0.96平方公里。中部，杨浦知识创新区中央社区，规划面积0.86平方公里。北部，知识创新基地，同新江湾城连接，规划面积1.29平方公里。10城市副中心模式案例研究五角广场——正在形成的副中心1998年，南部商业商务区开始居民和企业动迁工作，先后建成金岛大厦、沪东金融大厦等。2003年4月，上海制定杨浦区知识创新区实施“科教兴市〞的战略，区委区府提出“聚焦五角场〞战略。同月中环线五角场环岛立交开工，2005年7月投入使用，2006年环岛下沉式广场开通。2004年9月，百联又一城购物中心开工。2005年7月，上海万达商业广场开工，相继建设的还有蓝天大厦、富庆国定大厦等。2005年8月，江湾体育场及东部3幢历史保护建筑以及江湾体育公园等维修改造竣工。2006年5月，可为创业者提供信息、创意、光机电、环保、材料等产业实验试制及经营实践平台的“上海创业者公共实训〔杨浦〕基地〞开工。2006年11月，复旦金融创新园开工，同时启动局部知识创新基地工程。2006年12月，上海万达商业广场、百联又一城购物中心及中部中央社区20万平方米公共和生活工作区建成。2007年，建设创智中心等工程，新江湾城开发进入高潮。11城市副中心模式案例研究五角广场——正在形成的副中心主要在建商业设施百联购物又一城万达商业广场麦科特金亿广场特色商业街黄兴路购物休闲街四平路文化餐饮街邯郸路科技文化街淞沪路休闲健身街翔殷路休闲街12城市副中心模式案例研究真如城市副中心副中心功能定位为承担市级CBD的局部功能，重点开展各类专业性生产效劳功能，逐步开展建设成为面向上海和长江三角洲的生产力效劳中心和生活效劳中心。规划副中心分为三个层次：〔1〕核心功能区，设置商务、展示、酒店等设施；〔2〕混合功能区，进行公寓、住宅、办公、商业、餐饮、娱乐等功能混合开发；〔3〕外围地区，主要为真如、石泉两个居住区。规划各类建筑开发总量控制在640万平方米以内，其中：商务办公建筑面积180万平方米；商业效劳建筑面积50万平方米；住宅建筑面积354万平方米。核心区开发总量约为200-300万平方米。13城市副中心模式案例研究我们以最为成熟的徐家汇分析城市副中心开展构成要素交通最便捷的中心地区徐家汇作为上海的西南大门，是沪上交通最便捷的中心地区之一，地铁、轻轨、铁路南站，加之地面公交线路、长途客运及旅游专线、高架等，构成了庞大的立体交通网络，为人流、物流、信息传输创造了良好的基础环境和巨大的商机。特色文化徐家汇地区有着深厚的历史文化积淀，在城市设计时同时考虑了毗邻的高级住宅区、领馆区和教科文卫院团聚集区，因此较为和谐地保留了区域内的学校和有历史价值的文化、宗教场所，从而使本地区的科技优势、人才优势、人文资源优势和居住环境优势相对突出。市级商业中心徐家汇商城有1000多个商业网点，面积约40万平方米，年销售额约50亿元。市级公共活动中心区内有世界一流的上海图书馆，具国际标准的上海体育城，美罗文化娱乐城、港汇广场、光大会展中心、龙华旅游城闻名遐迩。大量科技资源和人文环境区域内有上海交通大学、复旦大学医学院、华东理工大学、上海中医药大学、上海师范大学等10余所全日制院校；有中国科学院上海分院及中国科学院下属的上海植物生理所、生物化学所、细胞所、脑所、药物所、有机所、生理所，以及上海科学院等各类科研机构达113家；在徐汇区工作和生活的两院院士有80余名。14区域级商业中心模式研究——主要近郊商业中心概况区位特征：地域分布较均衡，临近大型居住区，交通通达性好从这些工程的区位特征来看，大多项选择址在居民聚集区或者新兴住宅区内，如百联南方，大宁国际、大拇指广场等，选址区域内集聚了数十万居民，并呈快速增长趋势，同时居住人口具备了中等、中等偏上的消费能力，从而提供了工程的开展空间。大型商业工程对交通的依赖性极强，交通畅，客源广。除大华虎城、七宝龙城外，其余工程皆位于环线道路、高架道路、主干道附近，半数工程步行10分钟内可至轨道交通站点，交通易达性良好近郊代表商业简要说明现况大拇指广场（浦东联洋社区）联洋国际新社区内，具有文化艺术特色的多功能现代化社区/区域型商业中心已开业百联南方购物中心（闵行莲花路）上海首家社区型商业中心，现已成为西南地区人气最旺的商业中心已开业七宝龙城购物中心（闵行七宝）城市边缘地区的“销品茂”，集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化、绿地于一体已开业百联西郊购物中心（长宁新泾）高级别墅群及新兴住宅区中的多业态、开放式、社区型商业中心已开业百联中环购物广场（普陀真光路）超大规模的泛商业集群体，融酒店、商务楼、酒店式公寓、商业广场于一体已开业大宁国际商业广场（闸北大宁）沪北地区规模最大的商业休闲购物中心，集酒店、办公、商业于一体已开业大华虎城购物中心（宝山大华）座落在大规模的居民社区内、块体围合式的综合商业中心已开业15区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况规模特征：体量跨度大，多采用综合经营大型商业工程的规划建筑面积跨度较大，最小的10万平方米，最大的到达43万平方米，其中，综合性工程〔商业、办公、酒店一体化工程〕规模普遍较大根本超过了20万平方米；按纯商业建筑面积分类来看，一般在10-25万平方米之间，七宝龙城、百联中环的体量都超过20万平方米，招商经营难度相当之大。项目名称规划总建筑面积（万㎡

）其中：纯商业建筑面积（万㎡）大拇指广场118百联南方购物中心1010七宝龙城购物中心2323百联西郊购物中心1111百联中环购物广场4322大宁国际商业广场2512大华虎城购物中心1616累计139102备注：纯商业建筑面积指扣除办公、酒店、酒店式公寓等物业类型建筑面积后的商业建筑面积16区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况项目名称布局特征产品线组合(万㎡）商业酒店办公大拇指广场大小不等的二层商业块体围绕中心广场布置，广场上安置“LOVE”雕塑，体现现代自由主义建筑风格、具有商场室外化，中庭广场化的特征8（73%）3（27%）百联南方购物中心沿沪闵路，地下1层，地上5层的单体MALL+2层好美家建材市场10（100%）七宝龙城购物中心沿七莘路为一个开放式大广场，一期工程由三幢4层商业建筑组成，分别为巴黎春天百货、CAPITARETAIL和碧海连天浴场13（100%）百联西郊购物中心由一系列大小不等的建筑有机结合为开放式建筑格局，地下2层，地上4层，中心是一个开敞式绿化广场，步行街、走廊、天桥环绕11（100%）百联中环购物广场北区4层弧状商业建筑，背后是两幢16层星级酒店，1-4层为商业广场，东侧为30层高的办公楼，南面12层的办公楼，西面为14层的办公楼，1-4层为商业裙楼22（51%）21（49%）大宁国际商业广场建筑布局为“四周高、中间低”围合式分布，四周为“办公、酒店+商业裙房”，中间为“3-4层独立商业建筑”，设有6层独立停车库12(63%)3(16%)4(21%)大华虎城购物中心数个2-4层商业块体沿东、北两条街道铺展式布置16（100%）17区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况商业业态特征：具备六大业态，以卖场类为主把商业中心业态划分为百货、卖场〔包括生活卖场及其他专业性卖场〕、零售购物、餐饮、休闲娱乐、其他〔效劳、文化、教育等〕六大业态。卖场是商业中心聚集人流、消化面积的最重要手段，所有案例都引进有一家生活卖场〔包括4家家乐福、2家世纪联华、1家大润发、1家乐购、1家沃尔玛〕，另外有建材卖场〔如好美家〕、家电卖场〔如永乐〕、家居卖场〔如特力屋〕、运动卖场〔如迪卡侬〕选择性规划。绝大多数工程设有百货类业态，分别是中档、中高档定位的巴黎春天、友谊百货和东方商厦。零售购物以品牌服装为主、食品、书店、、饰品、生活用品为辅，餐饮业态包括中式、西式、快餐及特色餐饮，如KFC、必胜客、星巴客等，休闲娱乐业态方面，半数以上工程设有电影城。其他类方面，效劳性业态银行、邮局、旅行社、洗衣、冲印、房产等少量规划，此外，如大拇指广场专门规划的3000平方米证大现代艺术会馆、大宁国际商业广场孔祥东文化艺术学校，增添了商业中心文化艺术的气息，成为工程的一大特色。18区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况综合各类业态的比例百货类比重一般在15-30%之间，卖场类比重在30-50%之间，零售购物类比重在10-25%之间，餐饮类比重在10-30%之间，休闲娱乐类比重在10-20%之间，其他类在10%以下。项目名称业态组合百分比百货卖场零售购物餐饮休闲娱乐其他大拇指广场38％11％23％18％10％百联南方购物中心8％48％24％13％6％1％七宝龙城购物中心24％16％22％10％21％7％百联西郊购物中心15％47％9%11%16%2%百联中环购物广场15%40%24%21%大宁国际商业广场27%23%29%13%8%1、卖场不仅包括生活卖场，如家乐福，也包括专业性卖场，如永乐家电、特力屋、月星家具、好美家建材等;2、其他指效劳性商业、文化艺术类商业、教育医疗类商业;19区域级商业中心模式研究——上海近郊商业中心概况楼层分布特征：百货类一般在1F及以上区域，拥有最正确地理置，卖场类一般在地下室或者2F以上区域，对位置的要求不是很高，零售购物类一般在1-3F区域，位置要求高，餐饮类可高可低，地下或地上各楼层均可，休闲娱乐类一般在中高楼层。项目名称主力店主力商家功能布局特征大拇指广场家乐福、好乐迪唐朝、许留山、廊桥创意服饰、美颂巴黎、证大现代艺术会馆地下1F为家乐福及车库，沿次要道路集中分布服务型业态，广场区域为餐饮、零售、娱乐、文化艺术百联南方购物中心家乐福、好美家、友谊百货、永乐家电、世纪友谊影城哈根达斯、鸭王、金海马家具JACKJONES、VEROMODE地下1F为车库，1F为友谊百货及、餐饮、珠宝首饰，2-3F为家乐福和品牌服装，4F为手机、家具、书城、运动品牌，5F为永乐家电、影城、餐饮、娱乐七宝龙城购物中心家乐福、巴黎春天.碧海连天弘历皇朝大酒店、SPORT100、KFC、浪莎音乐城、宝力豪健身CAPITARETAIL中1F为餐饮、品牌零售、2F为家乐福和品牌零售，3F为品牌零售、餐饮娱乐，4F办公百联西郊购物中心世纪联华、特力屋、迪卡侬、友谊百货、永乐家电、好乐迪、世纪仙霞影城星巴克、焦叶咖喱、棒约翰、贝拉维拉、NIKE、SEPHORE、汤姆熊、知音琴行 地下1-2F为车库及特力屋家居、1-3F主要为零售、餐饮、服务，4F主要为休闲娱乐百联中环购物广场世纪联华、东方商厦、月星家居、妇女用品商品，第一百货数码家电百联世纪图书、亨达利钟表，申格体育、ONLY、JACKJONES大宁国际商业广场大润发、国美、宏图三胞、大宁影城、孔祥东音乐艺术学校一茶一座、汉堡王、味千拉面、屈臣氏、SPORT100、C&A卖场在2F及以上区域、零售多在1-2F、餐饮多在1-3F、休闲娱乐多在3F以上大华虎城购物中心乐购、霓虹儿童广场、银民时尚服饰广场KFC、必胜客、傲运汇卖场在1-3F区域，餐饮在1F，娱乐在4F，零售在1-2F20区域级商业中心模式研究上海近郊商业中心开展的优势和存在问题通过对大型商业工程的成功原因及存在的问题的分别分析，我们发现，工程成功的原因或者其优势因素主要集中于以下5个方面：1、选址的合理性2、定位针对区域购置力3、建筑布局和建筑形态具有吸引力4、商家的选择合理5、企业品牌因素工程存在的问题那么主要集中在以下5个方面：1、选址问题，缺少购置力，缺少地段交通支持2、市场竞争，市场容量有限，遭遇同质竞争3、业态比例和商家选择不合理4、受到传统消费习惯的制约5、经营管理经验缺乏21“百捷-中央公园〞工程未来开展模式借鉴本项目从地理位置、周边环境、市政公共配套规划定位来看，都具备打造城市副中心的条件。项目地处桥南3000亩改造大型居住区腹地、同时交通便捷，具有打造区域商业中心的条件。以区域性商业中心为基本形态以打造城市副中心为目标百捷-中央公园22城市中心模式研究工程属性分析市场时机研究工程定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究工程未来开展模式借鉴区域交通属性区域产业属性区域规划属性竞争对手分析市场时机分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市开展规划方向分析物业功能定位建议城市综合体运营建议工程推广策略建议23区域交通属性——区域道路交通体系桥南大立交桥南立交桥建设工程主要由泉州大桥桥南立交、顺济新桥桥南立交、鲤城南环路立交三个节点工程组成。设计通车能力27500辆/小时，工程包括8座桥梁，桥梁全长1249.27米。中心市区往南安、晋江、厦门的通行更加便捷，中心市区的交通压力将得以大大缓解，同时还将改善整个桥南片区范围段的交通拥挤、杂乱无序等状况。500M距离轻松进入城市内环线，畅想城市快捷交通。泉州快速内环线从少林路起，西接省道307线，转南接江滨北路，沿晋江西岸南下，接坪山路，西转东湖街，这就是即将确定的泉州市内环线。

桥南立交桥系统快速内环线24区域交通属性——城际快速交通体系福厦高速拓宽工程福厦高速公路由原来的来回4车道拓宽至来回8车道。泉厦高速扩建工程预计于2007年底开工，2021年底竣工；福泉高速扩建工程预计于2021年底开工，2021年底竣工。泉三高速泉三高速公路全长265公里，路线起自泉州晋江，接已建成的福州至厦门高速公路，经南安、永春、大田、永安，止于三明，接已通车的京福高速公路三明连接线。泉(州)三(明)高速已于2021年3月15日全线通车。快捷的交通体系将进一步缩短城际的空间距离。25区域产业属性福厦高速铁路福厦铁路自福州南站至厦门西站，途经闽侯、长乐、福清、莆田、涵江、仙游、惠安、泉州、翔安(马巷镇曾厝)。全线长273千米，总投资144.2亿元。设计标准采用Ⅰ级双线电气化，速度为200千米/小时，预留300千米/小时，全线设14个车站，2005年10月开工，预计在2021年建成。产业区总面积(平方公里)企业数量产业定位入住企业经济实力成熟度江南高新科技园6233园区以高新技术、电子信息为主导，重点发展微波通信、光伏电子、轻纺面料和机械汽配产业鸿兴尔克金山大宇2008年实现工业总产值115亿元,创税5.9亿元。相对成熟清蒙科技园20220高新技术企业孵化基地（高科技园区）、汽车制造基地、产业集中区三兴特步九牧王宏远纺织亚泰制药等2008年实现工业总产值130亿元。逐渐成熟立体交通网络进一步带动区域产业经济开展、常住人口增长；进而形成商业、商务、居家、根底设施良性循环开展。26区域规划属性——整体定位规划背景桥南片区城市“东进、南下、西拓〞开展战略、做强做大海湾型城市的重大举措之一，是将晋江南岸打造成为“泉州陆家嘴、未来中央商务区〞的桥头堡。“城市门户、海西明珠〞，被列为泉州、晋江两级市政府城建工程的“一号工程〞。规划前景独特的区位优势、交通优势、产业优势和景观资源优势，商业辐射范围为150万消费人群，是目前泉州最具强大辐射能力的区域。以海峡西岸生态型、国际型新城区的面貌呈现在世人面前，成为能充分展现泉州、晋江城市经济开展，和现代化都市新形象的城市次中心。功能定位集商业效劳、商务办公、文化娱乐与大型居住区为一体的新城市次中心本案位于“江南组团中心地带，东接〞中心组团“接；北与〞北峰组团“相承；南与“晋江组团〞相接。为〞百捷-中央公园〞将来的商务、住宅、商业等功能的实现，起到有力的根底支撑。27总用地面积163485㎡总建筑面积852364.5㎡其中高层住宅建筑面积449402.3㎡商业建筑面积150415.3㎡商业商场建筑面积55981.2㎡其它商业建筑面积59970㎡商务办公建筑面积34464.1㎡酒店建筑面积60052㎡幼托面积3104.9㎡地下室建筑面积189390㎡建筑占地面积52687.83㎡容积率4.055建筑密度32%绿地率32%停车位

5034个其中地上544个地下4490个总户数3304户地块物业类型研究——产品分析“百捷-中央公园〞经济指标28地块物业类型研究——产品分析324国道池峰路兴贤东路至泉州大桥至福厦高速A区B区C区商场、酒店写字楼中央公园大面积开发体量︱高等开发难度︱城市综合体打造平面规划分布图工程主要分为5个组团：1、中央公园。200亩。2、商场、酒店、写字楼。商业11.6万平米、酒店6万平米、写字楼3.5万平米。3、A区住宅+底商。4、B区住宅+底商。5、C区住宅+底商。55万平米住宅+15万平米商业。29地块物业类型研究——地块swot分析SWOT迎宾大道(324)、高速公路网方便快捷；桥南板块中心地带、右边是成熟的城区地带，南北接“晋江与北峰”两个工贸产业带。建成后的商业资源十分丰富。城市综合体、功能性强，具有成为泉州第一HOPSCA的客观条件项目周边硬伤明显，板块短期内无成熟商业娱乐、休闲配套，依靠“中心组团”资源；板南板块内已有高层住宅项目，对本案后期的住宅部分销售有较强竞争力；拆迁房的峻工交付，对住宅的价格有一定影响。城市规划向东、向南发展，区域潜力巨大。城市中心区域的居住空间降低，城市商务、居住向外迁移开始；区域建筑品质定位高，升值潜力大。极有可能面对“晋江世贸中心”带来竞争威胁；经济增长放缓，房地产市场疲软的大趋势尚未完全扭转，市场开发风险加剧。SOWOSTWT充分整合项目交通、规模、景观等优势，树立区域标杆项目及行业新标准；结合政府发展趋势，整合项目资源；宣扬居住新理念、时常新生活。合理安排项目开发进度以及相关配套设施，弥补项目缺陷，规避风险；准确进行项目定位，确立项目差异化的竞争优势。在物业形态和产品构成方面，还没有同类项目能与本案抗衡，但在局部会有受到市场竞争对手的冲击；在认真做好营销计划和服务品质的条件下，应该会占自我主导他位。强力主张“高尚新兴社区、全新生活及商务理念”。对HOPSCA的核心价值充分演绎。产品类型上做精做细，提升质、塑形象。30工程属性总结区域产业属性区域交通属性区域规划属性快速道路承载泉州桥南片区的交通大动脉的重任城际高速会聚与此，桥南已经成为成为所有南方城市入泉的必经之地。城际列车交通线路加速了市区人口的导入，极大的促进了泉州的经济开展整个区域交通体系全面升级了该区域的商务、旅游、酒店、住宅产业区域内已经拥有比较成熟的产业园区区域内有诸多产业正处于快速开展阶段，将进一步带动区域经济开展和人口导入桥南片区3000亩改造规划人口将超过5万人各个组团依托自身的开展现状进行升级，最终将导入更多的人口数量桥南片区是泉州近几年重点规划建设区域，在此规划背景下，区域潜力将被彻底挖掘激活，并呈现出以轨道交通带动，产业经济支持和居住社区联动的开展态势，成为泉州市桥南片区的开展中心对中央公园的启示从城市远期开展的态势来看，这块土地的开发潜力是无可估量的。桥南作为一座具有较强独立性的区域，无论在地理空间还是城市经济开展格局中，都扮演了一个重要的纽带作用，既是市郊向城镇转型的典范，也是整个城市开展空间上的核心。因此对于本工程的把握，应当以一个城市运营商的角度从城市宏观开展高度来衡量。31地块物业类型研究——地块开发设想上海城市副中心的案例研究与总结区域级商业中心模式的研究泉州桥南片区的城市副中心住宅、商务、商业、酒店等物业形态的城市综合体土地属性的挖掘地块开发方向设想32城市中心模式研究工程属性分析市场时机研究工程定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究工程未来开展模式借鉴区域交通属性区域产业属性区域规划属性竞争对手分析市场时机分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市开展规划方向分析物业功能定位建议城市综合体运营建议工程推广策略建议33一个全新的高尚社区一种高尚生活商务模式城市新贵的休憩空间价值载体价值诉求一座多元化的建筑一座国际化的建筑一座包容性建筑一座标志性建筑一座前瞻性建筑核心价值确实定是营销工作的根底产品的核心价值，是筹划、推广、销售的根底，核心价值确实定让我们的工作有了方向，今后的工作围绕着核心价值，层层递进，有条不紊的进行。34物业功能定位建议具有区域商业中心的构成条件现有的和将来城市规划的开展趋势，造就桥南板块有利的城市功能定位，成熟的商业气氛、潜在大量的消费群体、便利的交通条件等。具有区域商业中心的规模城市综合体自身的多业态包融性，住宅、商业、酒店的功能衔接优势；200亩公园广场、55万平米住宅、6万平米的大超商场、10万平米的主题商业街区，都是本案强力的优势资源。区域商业中心35物业功能定位建议利用城市区域功能定位带来的机遇，整合周边优势资源，将工程打造一个新型的：中央公园——绿色商务新境界，魅力泉州新起点1234完善的商务生活配套，让工程的活力表达在全天候24小时不间断的人流充分利用工程特有的公园优势，同时提供独一无二的休闲区域工程定位为区域中心，不但凸现商务中心的地位，更应突出其与城市其他功能区域的差异工程作为泉州城市休闲商务的新起点，全天候展现其独特魅力36物业功能定位公园商务公园购物公园住宅公园文化公园酒店泉州桥南城市中央公园•集公园商务、星级酒店、休闲商业、高端住宅为一体的大型生态综合体。•未来泉州桥南的城市中心。37物业开展方案——功能分区324国道池峰路兴贤东路至泉州大桥至福厦高速公园商务商务办公首选概念吸引点：主题，效劳，精品。打造桥南片区顶级商务集结地。主要效劳于中心城区与南区、晋江高端客户。公园购物购物娱乐目的地概念吸引点：品牌集中，娱乐休闲，商业街区强调方便、舒适、休闲重点打造为桥南片区时尚购物商业地标。公园酒店五星级酒店概念吸引点：五星级，豪华，效劳。桥南片区品质最好唯一的五星级酒店。主要效劳于中心城区与大桥南区域的高端商旅客户。公园文化户外运动场概念吸引点：儿童乐园，亲子运动，主题明确强调互动、游乐、体验打造为桥南区域时尚运动体验的引力场。公园住宅公园高尚公寓概念吸引点：通过商业等的塑造，强势提升工程住宅价值。打造区域最具富人区气质的高端居住区38物业开发运营建议——开发次序启动引擎：主题休闲公园、人居住宅公园物业亮点：地上公园、居住公园休闲购物、大型mall商业空间、地下商业空间效益方面：地块打造的亮点产品可以在先期宣传,由于地块亮点产品资金回收慢，建议快速启动住宅工程,尽快产生正向的现金流，并且提高资金的利用率。阶段1建设时间（预估）项目启动2009年.10主题休闲公园聚势2009.10-2014年人居住宅公园引爆2009-2011休闲购物公园成型2010-2013生态商务公园酒店商旅公园39物业开发运营建议——整体运营总策略竞争策略突出产品领先，树立鲜明的市场形象。市场策略抢时间，蓄势爆发，尽可能缩短销售周期。价格策略理性价入市，根据市场反响，追求价值最大化。40物业开发运营建议——推广思路考虑到工程主要物业形态，为商业与住宅，需要不同时间段的酝酿与培育期。前期招商，与大型卖场达成进驻协议卖场进驻，形成一定人流，带动周边商业气氛片区商业商务气氛进入成熟阶段，与星级酒店达成开店协议41物业开发运营建议——推广思路展示优先——配套提升产品附加值启动配置一：大型购物超市＋小型休憩广场开放的街道实用的公共设施核心交汇点动感、趣味/生活标志点自然的步行系统景观元素特色街区指示/街名便捷的步行距离国际文化时尚风情街开放的街道实用的公共设施核心交汇点聚集人气42物业开发运营建议——推广思路展示优先——配套提升产品附加值启动配置二：入口广场＋会所入口会所的特色设计，可以成为工程的标志点，为吸引客户、为工程形象加分。临时停车场的布局合理、场地整洁。泊车保安、礼仪引导人员效劳要标准。43物业开发运营建议——推广思路展示优先——配套提升产品附加值启动配置三：写字楼入口会所的特色设计，可以成为工程的标志点，增加工程附加值地段价值商务气氛商业配套写字楼工程地块地标地块价值最大化建立企业品牌汇集人流44HOPSCA之Hotel-酒店交通便捷商务商业配套中高档住宅区域升值潜力高区域发展前景优越高层建筑地域标志

酒店发展的条件HOPSCA城市综合体运营建议45HOPSCA——星级酒店泉州将会在未来的战略开展中承担起省域中心城市、海峡西岸经济区中部枢纽城市、泉州湾工贸旅游港口滨海城市。越来越突现其商务功能，因此会带动本地酒店业的开展。本案与“中心城区〞以及“北峰和晋江组团〞联系紧密也成就了其CBD开展方向的根底。同时，为了配合工程自身不同物业的功能融合，“中央公园〞整体品质、价值的提升，做出此建议。江南高新技术园区、泉州汽车制造基地、出口加工区、晋江国际会展中心，将是“百捷-中央公园〞商务功能的有力的支撑。HOPSCA之Hotel-酒店城市综合体运营建议46展示优先——配套提升产品附加值启动配置四：五星级酒店地段价值商务气氛商业配套酒店带动人脉城市口岸产业园区HOPSCAHOPSCA之Hotel-酒店城市综合体运营建议47概念：五星酒店泉州新地标，高层景观纵览泉州全景特点：占生态之优势、享绿地之灵动以及休闲会议为特色之顶级商务型酒店目标客户：高级商务客为主泉州高端管理人士及局部旅游度假客源概念：EcologicalHotel当地稀缺型特色产品以辅助当地商务办公人群特点：超强主题，高经济收益、高社会效益之精品酒店HOPSCAHOPSCA之Hotel-酒店城市综合体运营建议48HOPSCA之Office-商务办公纯粹国际商务写字楼标准：优越的地段和交通条件。甲级写字楼的立面标准。以可灵活组合的大/中/小户型为根本单位。以纯商务使用为导向。商务配套优良。国际化、高品质的物管运营和效劳。提供商务、休闲融为一体的人性化生态空间。中央空调体系。HOPSCA城市综合体运营建议49HOPSCA之Office-商务办公——国际商务写字楼配合“星级酒店〞频繁的商务行为，国际商务写字楼的出现是本案一大亮点。在中央公园整体运营中，写字楼的经营的成功与否直接关联到“商业〞物业的投资收益，以及“住宅〞产品的销售。“百捷-中央公园〞表达了传统商务模式的改变。工作与生活之间找到了一个“舒服〞的切入点。HOPSCA城市综合体运营建议50概念：休闲性、景观性注重景观的设计，让绿地不单是绿化，并结合主体性和参与性，增强绿地的休闲功能，让人流能够聚集于此。概念：主题性、参与性攀岩、儿童娱乐区、定期举办展示活动等，让绿地“活〞起来，用参与性极强的主题性活动吸引更多人流。HOPSCA之Parking-公园、停车场HOPSCA城市综合体运营建议51HOPSCA之Parking-公园、停车场停车场：汽车的普及率越来越高。泉州这样的开展中城市，经济相对较兴旺的情况下，私家家、公务车的开展也是飞速的。停车场做为一个社区、一个城市综合体，它的地位应该与其他的物业一样重要。专业的设计构思、全天候智能监控、整洁舒适的清洁工作、人性化星级物业效劳。都是中央公园所必须的。而关于停车场的建设，在过去并不被很多开发商所重视。中央公园的停车场所支撑起的是商业、商务、购物、住宅等物业形象。HOPSCA城市综合体运营建议52HOPSCA之Parking-公园、停车场当客户来到中央公园之后，他(她)第一眼见到是并不是“微笑〞的笑脸、豪华的大堂、气派的装修，而是中央公园的停车场。它虽然不能带来直接经济效益，但它却是中央公园品牌、品质建设的重点工程。这一工作重点应该从中央公园对外销售开始的“地上临时停车场〞，一直贯穿到后期物业交付使用后的“地下停车场“。HOPSCA城市综合体运营建议53概念：生态居住区营造一个人与自然和谐共生的现代生态居住区，在效劳于本工程高端企业主、办公楼企业中层管理人员的同时，满足区域内的住宅市场需求。概念：双重景观造景注重景观的双重性是人居住宅公园打造的重点,即中央的大型绿地结合小区内部的核心景观的营造,以此提高绿化的实际使用率,真正营造出居住在公园的生活意境。HOPSCA之Parking-公园、停车场HOPSCA城市综合体运营建议54业态功能分析：“百捷-中央公园〞商场辐射的“中心、北峰、晋江〞三大组组团。土地面积广阔，人口密度大，依托中心组团的成熟，以及“北峰和晋江〞两大产业板块丰富的资源优势。在这样的情况下“百捷-中央公园〞极易通过商业来拉动区域经济开展。6万平米主体商业局部将拉高“百捷-中央公园〞整体价值指数，增强本案的整体竞争力。到达聚集人气，带动商机的效果。沿街商业店面辅助主体商业，可以有效的为消费客群进行多功能效劳。HOPSCA城市综合体运营建议55三重商业形态盘活工程大型mall体验购物中心、街区式休闲商业和下沉式商业广场共同打造出休闲购物公园的商业定位，这三重商业形态既是市场空白，又为本案商业的高档定位提供建筑形式上的支撑。沿街休闲商业街区式的购物环境，主营餐饮、文化教育、零售等业态，先进的商业形态填补市场空白。大型shoppingmall体验购物中心主要承载连接区域商业主体的核心功能，大型shoppingmall配备提供露天咖啡、酒吧、牛排馆等高档业态。下沉式商业中庭广场下沉式的规划形态丰富工程整体商业形象，和地下停车库联通之后成为整盘核心亮点。HOPSCA城市综合体运营建议56shopping-mall-购物广场商业经营方向建议：商业局部是HOPSCA最根底的一项工程，是其他5个方面的运营成功与否的关键。SHOPPING-MALL一定是国际化的打造泉州商业旗舰带动区域经济繁荣HOPSCA城市综合体运营建议57中央公园购物中心的建设，其消费根底支撑首先得益于自身的酒店、公寓、写字楼，最有力的支撑还是区域的开展，目前江南组团中的拆迁安置房大局部已经峻工，不久的将来会交付使用。存在大量的潜在购置力。同时，就泉州整体来看，规模SHOPPINGMALL，也不多，虽然有WAL-MART这样的国际品牌进驻了“晋江组团〞，但其规模和档次不能与其他兴旺城市的连锁店同日而语。HOPSCA城市综合体运营建议shopping-mall-购物广场58国际知名品牌入驻打造泉州商业旗舰大卖场品牌知名度百货品牌知名度物业管理品牌知名度HOPSCA城市综合体运营建议shopping-mall-购物广场59定义解释：设想来源于最原始的沿街商铺的模式，在整个购物中心内部用道路将各个商业建筑分割开来，既保存了最原始的购物理念，又添加时尚主流的商业元素，成为时下较为流行的商业形态参考案例：大宁国际商业广场建筑体量：3万平米客源定位：针对有较大购置力的消费群体，中青年人群，他们追求时尚，乐于追赶潮流，注重购物的环境和自身在购物中的体验业态定位：餐饮、娱乐、零售HOPSCA城市综合体运营建议沿街休闲商业60业态建议：电子游艺、娱乐型商业，展示型商业等，注重娱乐性和主题性，与城市公园相融合概念：广场与采光井在公园上设玻璃采光井，为地下商业采光特点：占公园之优势、享绿地之灵动吸引眼球；有利于吸引人流走向；人流的集中点，可举办各类活动。HOPSCA城市综合体运营建议下沉式商业功能布局61类型描述范例教育设施博物馆、水族馆、名人厅、展览馆华盛顿特区MCI中心，全美体育展览馆、洛杉矶环球影城城市大道的加利福尼亚大学洛杉矶分校扩建校区现场表演剧院固定时间安排的现场表演，表演场地有剧院式座位密苏里州的布朗森乡村音乐剧院、纽约时代广场的新阿姆斯特丹剧院运动场所体育馆、竞技场巴尔的摩的佳顿场院、丹佛的库而斯原野、华盛顿MCI中心文化中心表演艺术中心旧金山的耶巴·布埃诺花园，巴尔的摩的全美水族馆类型描述范例电影院“类别杀手”式的电影院，多达30个影院厅加利福尼亚安特利市美国多厅电影院公司30厅电影院餐饮剧院顾客一边吃饭一边欣赏现场表演拉斯维加斯凯撒帝国、奥兰多的中世纪时代家庭娱乐中心传统上包括游戏和景点项目，多数为分项收费，而且多位特许经营摊档和游戏室拉斯维加斯市纽约纽约酒店赌场的科尼岛商业中心高科技娱乐中心利用现成的专利技术建造的封闭式游戏中心，一般拥有咖啡厅和零售精品店戴维·巴斯特、季联台球、迪斯尼探索、游戏工场夜总会供应酒精饮料，并有表演和互动活动奥兰多的硬石咖啡厅、环球影城的逃脱者、迪斯尼世界的野马沙龙特幕电影剧院大屏幕、球幕，3600幕或三维电影，采用计算机控制的座位与屏幕情节连在一起。纽约林肯中心的索尼剧院三维IMAX电影、加利福尼亚州厄文市厄文光谱中心的三维IMAX娱乐中心。场所构成部分城市综合体运营建议62HOPSCA之Convention-多功能会所效劳酒店、公寓、商务客户，满足商务人士洽谈、集会需求。效劳居住客户，满足业主休闲、健身、娱乐的需求。效劳商业客户，满足休息、娱乐、餐饮的功能。最时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉。HOPSCA城市综合体运营建议63HOPSCA之Convention-多功能会所百捷-中央公园卖产品卖生活卖品味卖时尚最时尚的生活方式，带来最时尚的生活感觉一种未来的向往，一种生活主张HOPSCA城市综合体运营建议64HOPSCA

之Apartment-高尚住宅住宅有很多种，多层、高层、别墅；带花园的、不带花园的；有露台的、没露台的。这只是从住宅的形态和功能简单的进行定义而以。而“百捷-中央公园〞，我们要说的是“她〞的气质，她是高尚的，因为她是随着时代的变迁、城市的变化、建筑的衍变而诞生的，她是有生命力的建筑，她现代人生活不可缺少的一种物业形态。现代人对住宅的要求已不限于“住〞的功能，更多的表达在它附加值，它的配套，改变生活的本质，住宅本身是有限的，但它的附属设施却起着举足轻重的作用。国际级的建筑设计理念、体贴入微的物业管理、时尚而不张扬的文化内含。让区别于泉州以往的任何一座建筑。HOPSCA城市综合体优化建议65HOPSCA

之Apartment-高尚住宅做为HOPSCA的组成局部，住宅的运营是其中一个重要环节。整体品质提升价值指数提升社区气质提升商业价值提升高尚电梯公寓HOPSCA城市综合体运营建议66HOPSCA之Apartment-高尚住宅产品价值分析首先我们的住宅局部在自身融入了国际建筑设计理念。其次，她也具有强力的附属价值的支撑。她表达了传统生活模式的改变。A高尚电梯公寓H酒店S购物O商务C会所P停车HOPSCA城市综合体运营建议67HOPSCA之Apartment-高尚住宅类型本案的客群定位为城市的中高层人群，我们要提供适合这局部人群的产品。主力户型面积区间：90~180平方米户型结构：两房、三房、四房功能方面：深度居家类产品为主HOPSCA城市综合体运营建议68HOPSCA之Apartment-高尚住宅我们的建议：结合业主的特点和工程的优势。设计留白，创想空间--套内局部区域不做功能定位，由业主进行自我功能定位。生活无界，自由尺度--在室内空间方面，做局部挑高设计，增加公寓空间感。生活新主张，零距离--重新定位物业“管〞理，到底是“管〞，还是效劳。国际品牌物业管理公司全天候私人助理效劳。HOPSCA城市综合体运营建议69准确定位核心价值，演绎泉州HOPSCA模式。统筹安排工程、筹划、广告、销售等工作。合理制定产品市场导入时机。适时进行产品、概念、品质、优势宣传攻势。工作的方向。70广告推进与不同物业销售协调进行建议合理编排施工周期，为了防止整体施工周期过长导致延缓入市、资金回笼慢的弊端。建议目前阶段，地区域前景、工程类型、工程规划进行形象宣传。当一期住宅裙楼建设至地面±零之后，进行商业楼建设。并结合广告推广，对住宅产品特点、商业形象进行广告诉求。一方面有针对性的对住宅销售工作进行推进，另一方面对未来商业支撑进行推广。工程物业种类多、整体方案、阶段实施首发〔售〕C区住宅、次发〔售〕C区底商、再发〔售〕主体商业(酒店、商场)、再后发〔售〕写字楼、最后发(售)A、B住宅及底商。市政公园提前呈现，支持总体环境配套及物业品质。整体统一管理、各局部协调推进依托泉州开展趋势、江南组团优势，结合工程的特点。整合实力营销公司、广告公司、物业管理公司统一运筹管理，建议良好协作机制，树立公司及工程市场形象。工程推广策略71充分整合泉州市场媒介平台，全面提升工程形象及价值炒作；优化媒介组合，促使工程信息渗透传达；通过线上、线下传播互补，力求工程形象完整传递。媒体平台线上线下泉州晚报泉州电视台晋江经济报晋江电视台户外广告高球人生闽南地产零伍玖伍第一房产电台地产网站海峡都市报公关活动车身广告DM推广促销活动客户会互动活动体验活动电梯轿箱广告工程推广策略72给城市一个未来，HOPSCA、高尚生活/商务模式。五、百捷-中央公园产品推广策略解构工程销售推进层次C区住宅C区商业

A、B区住宅、商业

教育、医疗配套

主体商业、酒店、写字楼、公园配套工程广告推进层次C区卖点导入、目标客群区域拦截商业广告导入、昭示商业潜力、物业价值含量收官之作，超值住宅物业，呈现配套我们建议：按照施工方案，C区建设完成之后，进行主体商业局部、公园配套的建设。兑现我们的核心价值诉求的同时，可以提高开发商的社会观注度、诚信度、美誉度。在广告投入方面，有节奏、有层次逐步推进，预热---引爆---造势---借势---持续。全程HOPSCA主题线性持续推进。工程推广策略73五、百捷-中央公园产品推广策略解构工程推广策略74城市中心模式研究项目属性分析市场机会研究项目定位及运营城市次中心模式成功案例分析研究区域商业中心研究项目未来发展模式借鉴区域交通属性区域产业属性区域规划属性物业类型研究竞争对手分析市场机会分析参考案例借鉴附件：泉州区域经济分析、房地产市场分析、城市发展规划方向分析功能定位建议城市综合体运营建议项目推广策略建议75聚焦竞争——泉州区域内大规模复合型国际社区随着“海西〞经济区定位的日益明确化，势必加快环泉州湾城市群的宏伟蓝图的实现，随着城市规划建设的合理进程、交通建设路网的铺开、城市区域资源的良好互换和共享等利好效应的呈现和凸显，泉州这颗海西明珠引来了更多房地产商的争夺和垂涎。实力开发商的进入，泉州市区贫乏的土地资源已逐渐淡出地产巨鳄的视野，市郊开阔优质的土地资源成为了下一块硝烟弥漫的战场，大规模、国际化、综合型的物业工程逐渐暴露出其狰狞的爪牙，强势争夺泉州的市场客户资源。76聚焦竞争——泉州区域内大规模复合型国际社区项目名称地址开发商建筑面积(㎡)

物业类型当前均价（元/㎡

）交房时间东海湾东海东海开发200万住宅、写字楼、商业、酒店45002009.12海西时代中心城东海西投资105万住宅、商业、五星级酒店4600成本未定西湖1号西湖中骏置业20万住宅、别墅、商业64002010.12数据来源：泉州房地产信息网“百捷-中央公园，在未来面临的竞争对手。77东海·东海湾东海湾有绝对成为“泉州第一大型城市综合体〞的客观条件。首先，其开发体量是目前泉州最大的综合性楼盘，200万平方米。其次，东海片区的物业现状，商业局部已经呈现，可以随时进行招商运营。另外，东海未来政府行政中心区概念的炒作投入力度，目前尚无人能与之抗衡。其提前折现描述城市区域未来2-3年的前景，吸引了绝大局部泉州市民的关注。推广漏洞：至今开发商的广告诉求还只针对浅层次的“区域概念、产品品质、促销优惠〞这三面进行。没有对“物业概念、生活引导〞进行炒作，至少没有提出有创意的产品定位理念。78东海·东海湾东海湾如果也提出“城市综合体〞的概念，依据其工程当前畅销热度及现场规划，可获取强力支撑。进而对中央公园的竞争态势将形成恶性化比照。在产品形态及生活理念相同的情况下，中央公园将失去抢夺市场的“先机〞因素。79城东·海峡国际时代中心开展商：福建省海峡西岸投资背景：安踏中国、九牧王〔中国〕、泉州寰球鞋服、菲莉集团〔福建〕共同发起组建的大型投资企业。企业介绍：拥有着良好的信用和整合众多优势资源的能力。投资运营福建省最大的体育场馆——泉州海峡体育中心“一场一馆〞〔2021年农运会的承办地〕。项目总体经济指标项目总用地442411.7㎡（680亩）规容建面1053510㎡住宅677610㎡商业327000㎡酒店45000㎡其他3900㎡一期5号地经济技术指标用地面积76046.8规划容积率建筑面积1901171、住宅面积183510其中花园洋房2000小高层(11F)73800高层1077102、商业面积36003、社区活动中心面积5004、幼儿园面积2400容积率2.5绿地率39.30%80海西时代中心效果图海西时代中心总平图城东区域规划图据悉，“海西时代中心〞董事会欲出售股权及现有工程。国内某大型“复合地产〞开发商将接手该工程。并对工程做出重新定位，基于目前海西片区的根底设施成熟成度，其中商业局部会提前启动，然后带动后期住宅产品上市。那么“海西时代中心〞将会成为“中央公园〞强有力的竞争对手，从策略上看，商业运营是聚集人气、拉动市场的有力手段。81西湖·西湖1号开发商：中骏置业工程简介：工程坐落于，西湖公园西侧，产品涵盖双拼、联排别墅，花园洋房，高层瞰景公馆和鼎峰空中别墅涵盖90㎡时尚两居至300㎡奢华大宅，打造泉州唯一360°全景观湖居高档国际社区，真正为泉州高尚人群提供多元化居住选择。82西湖·西湖1号项目总体经济指标项目总用地66686.6㎡（100亩）规容建面198283.3㎡住宅677610㎡商业8000㎡容积率2.4绿化率60％总户数1120户西湖区域是目前泉州房地产市场的开发热点之一，受到政府、媒体、开发商的关注度较高。该区域主要依托中国历史文化名山清源山南麓自然资源、人文资源，开发中高端产品，并且区域内的楼盘品质普通较高。83市场时机分析市场空间论证1234住宅市场分析办公市场分析商业市场分析酒店市场分析84住宅市场分析区域市场宏观市场未来供应

价格走势：1～4月份市场还处于宏观调整阶段，各大开发商促销措施频出，销售价格仍然在探寻市场底线，市场上仍然存在理性观望情绪，5月份市场均价5448元/㎡；需求市场：经过08年整年的宏观调控压抑，1～4月份泉州市刚性需求爆发，各大楼盘销售状况良好，市场成交主体集中在60～80和100～140㎡为主。预计下半年市场竞争格局将进一步白热化；价格走势：受到桥南安置房政府指导价的影响，区域价格下滑，当前市场最低起价3888元/㎡，市场均价4200元/㎡需求市场:受到宏观调控及桥南安置房政府指导价的恶性价格竞争，区域市场需求低迷，区域楼盘一度出现滞销局面，市场向理性回归；供给特征:以普通住宅为主，品质高端物业稀缺；销售特征:低价及注重品牌、产品、配套、规模出众的工程去化快；价格特征:价差不大，舒适型或交通条件、生活配套具佳的工程成交价格高；客户特征:普通住宅以区域客源为主，投资比例减少；市区内：2021-2021年,泉州市区内住宅土地供给量为0;市中心土地供给稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；其他各区:2021-2021年泉州其他区域产品供给主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示1、注重产品人性化设计和社区整体品质,树立品牌追求想象;2、普通住宅市场竞争剧烈,应打造市场稀缺物业并控制开发比重；3、高品质物业稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；4、泉州住宅市场理性回归，市中心土地稀缺，市郊板块区凭借区位、交通、配套等因素将呈现长期的开展潜力。85住宅目标客户分析目标客户定位百捷-中央公园，源自产品本身的气质、以及城市赋予其前瞻性的功能。她有背景、有实力、有内涵。城市梦想阶层城市中产阶层城市财富阶层投资群体社区的精神社区的象征社区的推动力社区的气质86住宅目标客户定位——客户特征城市梦想阶层——工程精神主宰行为特征：30-40岁人群，向往城市高尚生活。企事业单位中层工作人员。精力充分，对新鲜事物接受快。生活态度积极，日常娱乐丰富。收入稳定，有经济实力。置业需求：对住宅理性消费，但需要大型商业、娱乐场所、时尚品牌店。交通便利、90～110平米左右。87住宅目标客户定位——客户特征城市中产阶层——工程气质主宰行为特征：35-45岁人群，私营企业主、政府公务员、大型企事业单位的中高层管理人员。知识面广，对事物有个人见解。知性人群，商务活动频繁，资讯节奏快。生活有品味，追求个人价值和生活品质。收入稳定，经济实力较雄厚。置业需求：改善型消费、需要大型商业、商务会所、金融机构、品牌店、医疗机构、交通便利、110～130平米左右。88住宅目标客户定位——客户特征城市财富阶层——工程形象象征行为特征：30-60岁人群，泉州企事业单位的企业主或高层管理人员。商务活动频繁，资讯节奏快。社交生活丰富，追求个人价值和生活品质。经济实力较雄厚。置业需求：享乐型感性消费、需要大型商业、商务会所、娱乐会所、品牌店、交通便利、130-180平米左右。89住宅目标客户定位——客户特征投资群体——工程开展推动力行为特征：泉州，以及泉州辐射范围内有不动产实力的投资人群。有投资经验，了解泉州整体开展规划，看好泉州开展趋势。了解海峡西岸经济开展前景。置业需求：对产品品质要求较高，近期周边配套设施要求完善。区域升值潜力高。要求产品有物色，开发商信誉高。90住宅目标客户定位——区域特征第一客群区域工程周边5KM范围内的泉州市区的本地居民、企事业单位的中高层管理人员、企业家、公务员、政府官员、投资客；第二客群区域10～30分钟车程范围内的泉州城市圈、晋江及南安的企业家、企事业单位公务员、政府官员、投资客；第三客群区域辐射拥有泉州情节或投资意向的晋江、石狮、泉港、永春、德化等泉州其他区域客户；地缘、血缘、情缘客户前来泉州投资的外地投资客户〔福州、厦门、台湾归侨〕南安泉港惠安晋江石狮市区东海双阳洛秀洛江本案91写字楼市场分析区域市场宏观市场未来供应需求市场：泉州写字楼市场尚还处于起步阶段，众多的民营企业为写字楼市场提供了潜在的大量客户资源；供给市场：当前市场写字楼供给还仅是停留在丰泽区金融街上，市场上尚未出现写字楼新盘，日益拥挤的市区交通及稀缺的停车位使得各方面品质优秀的写字楼更受欢送；供需市场：桥南片区大局部民营企业还处于厂内办公阶段，区域内暂无写字楼产品供给，写字楼市场呈现空白。市区内：泉州市中心区域内办公用地供给稀缺，由中心区向周边扩散趋势明显；其他各区:2021-2021年泉州其他区域产品供给主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示1、高品质办公物业产品稀缺、市场受宠度高，可考虑开发此类物业；2、依托本工程区位优势在交通、配套、效劳等方面大做文章；3、商务办公郊区化优势将为本工程提供长期支持；4、根据市场供给格局和产品特征确定合理的营销策略以躲避市场风险。92写字楼目标客户定位——租赁特征市区导入郊区导入客户导入市中心土地日渐稀缺，不断上涨的租金压力迫使企业向周边交通方便、配套齐全的区域开展；区域中小企业的办公条件无论是面积、环境还是档次上都无法满足企业自身开展的需求。企业的经营行为存在着共性：战略管理、市场营销、会议培训、企业公关、行政办公、商务谈判企业类别类别细分企业行为分析金融类、咨询企业、商业代理企业银行、保险公司、信托投资公司、证券机构、财务公司、典当公司、商务咨询公司、业务代理公司等业务行为：经营存、放款，办理转帐结算；提供人身、财产等保险业务；资金和财产委托、商业代理、资产保管、金融租赁、经济咨询、抵押咨询等；经营行为：战略管理、资本运营、行政办公、管理培训、政府公关、商务谈判、公关接待；贸易、制造、房地产公司外贸公司、物流公司、中小房地产公司业务行为：运输、仓储、物流、进出口贸易、制造、建筑等；经营行为：战略管理、资本运营、资源整合、市场营销、管理培训、高层公关接待、新市场开拓、重要合同签约、商务谈判；客户地域来源93写字楼目标客户定位——租赁特征——企业需求分析满足企业会议培训、商务谈判交流等的需求大堂：大堂的设计注重气派、华美堂皇的空间营造感。会议室：在整栋楼提供公用的、有偿的会议室休闲餐饮：在底层大堂设置西式简餐、咖啡吧等休闲餐饮类配套；智能化：符合相应等级办公的智能化配套;物业管理：人性化是办公物业管理的突破点;商业配套：满足办公群体的消费需求。产品形态需求配套功能需求企业需求办公面积需求交通需求满足战略管理、市场营销的企业行为金融类企业的商务交流比较多，因此便捷的交通和商务气氛显得非常重要。他们往往会选择一些CBD或者城市副中心；外贸、物流类企业更关注交通的便利。满足企业公关、行政办公的企业行为随着产品的升级，逐渐步入了高端甲级写字楼的开展阶段，在这一阶段，气派、宏伟、充满现代感的高层办公成为了这些企业共同的选择方向。办公面积需求从企业开展的阶段来看，通常成长型企业的面积需求在100--200平米之间，扩张型的在500－－800平米之间。94写字楼目标客户定位——销售客户投资型客户办公产品投资客户对投资办公的认识：⊙未来规划：看好区域规划的未来发展空间。⊙升值潜力：投资的办公物业会随着商务氛围的逐渐浓厚而升值。⊙长期回报：认为对办公物业的长期持有能带给他们丰厚的利润回报。对投资办公的要求：⊙办公产品必须具有市场的主流性和前瞻性特点。⊙办公产品的面积适中。通常集中在150－250平米之间；⊙良好的物业管理服务。自用型客户办公产品自用客户购买需求：⊙面积需求：购买面积较大，通常选择整层收购。⊙品质需求：对产品档次要求较高，且品质要好。⊙配套需求：配套齐全，物管服务佳。企业特质：⊙资金实力：企业经济实力较为雄厚，有稳定、可观的资金来源。诸如资金实力比较雄厚的保险公司，银行等；⊙形象展示：企业希望通过购买办公物业作为其形象昭示的平台。⊙固定资产：通过购买办公物业以扩充企业资产实力、扩大企业规模。95商业市场分析区域市场宏观市场未来供应人口结构:外来人口增长迅速，城市化率不断增长，商业需求不断增长；消费结构：人均可支配收入高，消费力强，消费向多元化结构开展，教育文化娱乐消费比例提高，衣食住行的比例下降；宏观市场：1999年至2021年，泉州的GDP翻了2倍，至2021年到达2705亿元，经济及商业快速开展，社会消费品零售总额达906.11亿元，增19.9%，商业开展前景看好；分布格局:现阶段以丰泽商圈为核心，向外扩散，与工程所处的桥南板块的关联度高；总体特征:目前片区商业多为临街散铺和社区商铺，社区底商多经营社区生活配套，缺少大型集中商业卖场。主力店效劳辐射半径缩小，商业影响力减弱，主力店无起到商业的核心动力作用。区域高端商业形态缺少；泉州桥南片区5300户客户为区域市场提供了强劲的消费力；需求特征：业态需求上，多为一些服饰、鞋帽类等业态，尤其是一些品牌服饰，最受消费者喜好，具有特色的商业形态和购物的软环境为客户所关注，一站式体验购物中心为客户所青睐；供给特征：2021-2021年泉州其他区域产品供给主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示1、大型商业缺乏，应对工程商业的规模进行有效的放大宣传，占领市场空白点；2、高端商业形态稀缺、可考虑开发此类物业；3、结合客户的需求，特色化商业形态可作为工程主要经营业态；4、依托本工程交通及商业气氛等优势方面做足文章；96酒店市场分析区域市场宏观市场未来供应泉州旅游市场：泉州近年旅游产业逐渐开展,已逐渐建立网络状效劳体系,悠久的历史文化古城带动持续增长的旅游产业是酒店业开展的重要驱动因素；泉州商务市场：日益频繁的商务往来将带动泉州中高档酒店需求,宾馆酒店行业在未来几年的前景将依然看好；旅游市场：泉州深厚的历史文化底蕴成就了不少独特亮点,但无大型规划的支持使其存在一定的局性,旅游的大力开展受到限制；商务市场：泉州市经济迅猛开展，拥挤的市区交通系统和日益增高的场地租金更是为未来办公郊区化奠定了根底，这给区域中高端酒店提供契机；泉三高速、福厦铁路：日益加强的快速交通体系将为区域酒店提供强大的商务及旅游客源；区域现状：⊙泉州市以经济型酒店为主，五星级高端酒店物业稀缺；⊙经济型酒店价格不高但入住率普遍较好，市场需求空间庞大；市区内：泉州市中心区域再无地块可修建五星级酒店；其他各区:2021-2021年泉州其他区域五星级供给主要集中在城东板块、东海板块、桥南板块；对中央公园的启示1、泉州总体开展大环境佳，随着旅游产业、商务开展的不断提升，对高端酒店的需求将与日俱增；2、高端酒店在区域稀缺，尤其是品质较高且产品较有特点的物业，建议本工程开展高品质五星级酒店；3、依托本工程良好的的区位优势、周边商务人流质量及开发商品牌打造地标性建筑将填补市场空白，树立品牌形象。97参考案例研究——工程开展思考运作这么大体量、多层次物业形态组成的“城市综合体〞。开发商自身能力是决定成功与否的关键。首先，各部门繁杂的工作程序。工程、管理、财务、物业、广告、筹划、销售、供给、公关等等组成一个庞大的开发团队。其次，是资金流的流畅。由于开发周期较长，并且各物业之间的相互依懒程度高。需要一边销售、一边呈现；一边资金回笼、一边投入建设。这样对资金链的强度要求非常高。最后，市政公园广场的配套。中央公园的一大卖点，能否如期呈现在公众面前。对公司品牌的社会诚信力和号召力、对工程的美誉度和认同度的建立非常重要。98参考案例研究——工程开展思考对手再强大，也不可怕。庞大的身躯也正是其弱点所在。我们打赢对手的关键，靠得是灵活的身手，时机的把握。出奇不意，攻其不备。我们已然有了详细的规划、准确的定位、优势的资源，热身结束，闪亮登场。工程的运营如同“太极〞，“一元生两仪,两仪生四象,四象生八卦〞。阴阳开合、层层相生、节节相扣。一收一放，式式有序；一拔一推，点点有力。清晰的出拳线路是我们的工作思路，准确的击打是我们的执行力度。抓住时机，一招毙敌。99参考案例研究——工程开展思考谁先导入“城市综合体-HOPSCA〞的概念，谁先正确运营“HOPSCA〞，谁就可以占据市场。房地产市场“潜规那么〞证明，一种新理念的推出，只要不是背离市场的，都会受到政府、媒体、消费者关注。但是，“跟风者〞即使做的成功也会被认为是“抄袭、复制〞，不会得到太多掌声。“百捷-中央公园〞赢在概念、赢在时机、赢在运营。100参考案例洛克菲勒中心——现代世界城市综合体的开山鼻祖洛克菲勒中心建于1931～1940年是20世纪以来全球最早的城市综合体，无论是在建筑学、规划学，还是在带动城市经济开展上，它都是绕不开的一个典范。位于纽约商贸中心曼哈顿岛中部的洛克菲勒中心，总占地22英亩，约89000平方米〔每英亩约折合4047平方米〕，纵横都占了三个街区。这个工程规划的总建筑面积高达67.6万平方米，容积率到达了18，合共由大小19座商业楼宇组成，其中10座以上是摩天大楼，最高的是70层的洛克菲勒中心30号大楼高达259米。包括商业建筑、办公楼、酒店、公寓大楼、公园、广场、剧场和电影院等，娱乐设施一应俱全。这个形态一是洛克菲勒中心打破了单一物业类型的叠加，而聚合了大量的不同类型的城市功能，尤其是被现代主义建筑思潮所倡导彼此别离的四种城市功