房屋产品质量问题案例

集团地产产品缺陷案例报告集团公司客服部据不完全统计，自2005年至今，我司共受理业主投诉报修约条、业主索赔支出元；启动应急维修支出金额元。通过近8年的积累、沉淀，客服部联合各部门共编写案例500余篇。现将其中投诉量集中、整改难度大、造成损失多的设计类、工程类案例进行提炼，避免在各新建项目今后工作中交重复的学费。3万余3600余万3000余万设计类投诉重点案例

配置标准类设计类工程类投诉重点案例

目录门窗选型配置标准类门窗材质选型（铜门、钢板门、木贴面门）应考虑防水性及后期维修维护成本，避免异形及特工供材料用门。XX项目一期特供铜门配件后期无加工厂家，造成配件更换困难户门雨水返溅水，门板受潮外墙装饰配置标准类外立面设计选材尽量考虑后期维护保养难度小（避免浅色石材），防水效果好、耐用性强的建筑材料（外墙砖、外墙涂料等），不建议使用真石漆。XX项目外墙白色微晶石设计，易污染且材料脆性高，埋件部位易开裂。（上图）石材清洁处理后照片（下图）诸子阶外墙真石漆设计，后期污染严重且大面积空鼓、开裂、脱落，影响美观且开裂部位易漏水。单元门入口装饰配置标准类信报箱设计位置宜在单元大堂内XX项目信报箱设置无规划，较为随意；有暴露在室外同时未做雨棚导致雨后箱内积水；有的位置不便使用，导致后期随意自挂信箱（图1-7）；XX项目单元门口未预设信报箱安装位置，安装后防水措施不严谨，导致渗水箱体生锈等问题。单元门入口、电梯厅、大堂装饰配置标准类连廊和门厅等日常人流量大，地砖必须质地硬、防污染、防滑、防异味、防返碱、易清洗。建议采用防滑通体玻化砖。XXX售楼处地面玻璃广告布污染，因地板玻璃隔离空气层湿度大，空气封闭不流导致室内异味XXX项目单元门厅内大理石污染公共区域、私家花园的栏杆、围墙配置标准阶段院墙、栏杆选材，宜采用耐腐蚀性材料，另外在除锈防腐工艺上严格把关，严格执行铁艺制作、施工工艺，加强施工节点的监督和验收，杜绝偷工减料现象发生。铁艺围墙锈蚀严重（上图）墙面返碱严重（左图）厨、卫烟道需含逆止阀楼内照明采用声控、LED灯室外照明建议采用太阳能灯具地下车库坡道、弯道加金钢砂配钢筋网地下车库采用LED灯，分区开关设计排污泵需采用带绞刀式排污泵配置标准类商铺配置标准室内燃气：主楼垂直商铺不预留烟道：与住宅烟道独立排水：与住宅雨污废排水独立供暖：自建锅炉房项目建议采取住、商独立控制方式配置标准类设计类-防水屋面的防水材料应设计保护层设计类-防水屋面防水卷材宜浇注4cm厚豆石砼保护层，必要的话应植入一道ψ6横竖相距200mm的钢筋网片，防止人为损坏。

联排住宅屋面防水设计因我司施工过程中更改设计，将防水改为一层SBS防水卷材，且无保护层，导致交房时发生大面积屋面渗漏，造成交房延期。屋面、女儿墙压顶做法设计类-防水屋面、女儿墙等压顶设计：独立的砌块墙体顶部应有钢筋混凝土压顶做法，压顶应有挑檐（宽度应突出墙面内外各60mm）、滴水线或其他排水做法，减少漏水隐患。左图：施工时外墙保温板收口与压顶面层齐平，直接用水泥砂浆做压顶，未做混凝土挑檐及滴水。当温度变形时，保温层与压顶之间膨胀产裂缝，雨水直接渗入墙体，导致幕墙上部严重漏水。上图：压顶混凝土振捣或养护不到位，女儿墙压顶纵向开裂屋面、露台防水做法设计任务书阶段对于屋面、露台防水收头做法，按照图集、规范要求，一般有做法如下：屋面、露台防水为卷材防水，卷材收口直接做在立面墙体上，对收口未按照相关工艺采取任何固定、密封措施，未按照施工设计图纸要求进行施工，导致收口处渗水。当立面墙体有保温层时，一般不采取以上①、②两种工艺做法。可直接将其卷材用金属压条（射钉固定）固定在结构墙体上300mm高，后将保温层直接压于卷材上，恢复墙体做法。交圈部位应设计防水设计类-防水地下室挡土墙与基础底板防水卷材必须交圈，防水需上返至回填土以上300mm。尤其是独立柱基与条基的衔接部分应考虑沉降对防水材料带来的不良影响。防水材料的选择也不应过于单一。暗散水必须在设计，现场管理较为成熟的条件下实施。XXXX小区房屋基础为独立柱基础，地下防水做在底板上，设计时未与上部基础大脚及外墙防水层交圈。外墙防水材料为改性沥青防水卷材SBS。防水层与底板防水层不交圈，地表水或潮气易从开裂处、接缝处侵入外墙，造成地下室渗水。室外散水原设计为暗散水，不利于雨水的及时排放，造成雨水无法顺畅排出易渗入地表以下，外墙潜水层侧压力加大从而导致外墙渗漏问题的普遍发生。交圈部位应设计防水设计任务书阶段2.平面防水层应该有搭接或上卷300mm，否则会造成雨水直接渗入。XXXG户型地下室采光斜坡与墙体连接处，平台防水层均未搭接或上卷，造成雨后渗漏严重，新建工程平面防水必须上卷交圈。交圈部位应设计防水设计类-防水3.室外楼梯如果与砌块墙体有连接处的，应考虑防水做法，并应设计防水上卷300mm、墙体顶部加设钢筋混凝土压顶做法。否则，造成雨水顺楼梯直接渗入砌块墙体中。同时，外墙砌筑建议使用加气块代替陶粒砌块。C座商服西侧墙体处向内渗（上图）（左下图）室外现浇结构楼梯与墙体连接处未设计上反梁且楼梯未设计防水做法；该墙体为陶粒填充墙，雨水顺楼梯外平台与墙体相接处渗漏交圈部位应设计防水设计类-防水4.外窗、幕墙、采光天窗外框与外墙保温层软连接，直接连接在外保温层上，未考虑温度变形及防水措施，造成雨水顺保温层直接渗入室内。G户型采光窗通长裂缝，漏水。室内漏水痕迹照片

原设计窗户安装在外保温上优化后窗户与墙体连接紧密交圈部位应设计防水设计类-防水5.幕墙作法应注意细部构造，立面转折处应增设挡水檐口，斜面玻璃应压在立面玻璃之上，防止雨水从接口处侵入室内。XXX叠拼户型幕墙与结构墙体连接处细部节点做法不详，导致连接处严重漏水。设计类-建筑立面的设计要充分考虑地域性，对于不同的设计风格都应该充分考虑开敞空间的处理等。特别是下层庭院、入户（空中）花园、开敞阳台、露台等，建议立面设计一并考虑封闭后的效果。入住前统一封装并由业主统一与总包单位签订封装协议（封装费用必须在项目成本中预留）。不做统一封装的，需设计公司同步设计封装方案，确保业主提出封装要求时，可按统一方案封装，确保外观效果。封闭方案需包含：①空调移机位置，排水、检修口、打孔等；②铺设暖气、强弱电路线路；设计类-建筑XXX项目业主封闭阳台后的整体观感，已经看不出原来的立面风格XXX项目有部分楼宇外墙设计为钢附框的装饰形式。此方式的弊端是会发生渗漏现象，在整改时很难找到漏水点，修复难度很大。后期易生锈，影响美观性。扩展：楼外排水管、冷凝水管等管线需设置在空调百叶等内部进行遮挡，以保证楼宇外观美观、统一。特殊原因需设楼外排水管时，水管颜色需与楼体颜色保持一致。不利因素设计类-建筑产生噪音、排风、排烟、排污、排味等污染的设备用房需远离住宅楼设置。如设置在住宅投影面积区域的地下室内，必须由设计公司提供环境影响评估报告。。换热站设在住宅地下，设备运行时，噪音超标XXX项目垃圾场站位置离住宅楼过近且无遮挡，有异味。空调机位的设计应有检修口、大小适宜，并充分考虑安全性，保证安装后不影响整体立面效果。设计类-建筑空调框过小，且由于雨水管占位，导致空调室外机无法完全放置。空调机位无法保证两个空调室外机的放置，直接在外墙安装支架放置。小于25平米的房间，净尺寸不小于900X600大于25平米的房间，净尺寸不小于1200X600各专业图纸设计及施工时应充分考虑专业交圈。图纸设计时应充分考虑表箱、门禁、幕帘、散热器、燃气管、消防箱、空调、门等各专业的位置关系，避免各专业图纸设计不交圈影响后期使用。设计类-建筑F1、F2楼I、B户型卫生间平面布置图，暖气与坐便距离过近，无法使用排风烟道开口未考虑抽油烟机管道安装方便性要求，造成使用不便。过街楼设计（北方）顶板保温加厚(建议加厚10cm以上)，避免造成冬季临近户地板温度过低，影响室内采暖温度。设计类-建筑XXX消防通道顶板未加厚，室内温度14度电梯井不宜临靠卧室，但如无法避免，建议将吸音墙改到核心筒内部。设计类-建筑XXX园北里7、9号楼03户型XXX园北里7、9号楼03户型吸音墙开裂较多。吸音墙设计在电梯核心筒外侧，而电梯三面在户内，电梯的支撑固定主体结构上，电梯运行时的震动使墙体受到影响；施工单位在施工过程中部分材料质量不合格，施工工序不合理，接口处未挂网和注胶，不符合规范要求。转角处通长开裂，墙面出现大面积脱落；道闸位置宜设计在平面地面，避免频繁坡起及溜车情况。大角度坡道则道闸系统的预留宜在坡道的底部。车库须配置完善的监控系统。设计类-建筑XXX项目车库出口道闸设立在坡道顶端且坡度很大，出现撞杆及溜车的情况，存在一定的安全隐患。自行车库的位置要考虑存取方便。青年公寓及低标准住宅的自行车库建议尽量设计在地上，避免没有集中存放处导致乱停放。设计类-建筑XXX项目自行车库设计在地下一层，不少业主将车停放在楼前走廊或原信报箱处。设计类-结构1.基础后砌筑构件（单元门基础、采光井混凝土盖板等）与主体结构独立时，应该从主体做出挑梁与后砌筑构件连成一整体，或在施工时在相应的部位增设相应的伸缩缝避免不均匀沉降。结构由于此砌筑单独基础与主体基础为独立的两部分，未考虑不均匀沉降造成的影响。设计类-结构案例：XX项目门厅下沉导致窗户变形、出现裂缝、漏水等情况原因分析：门厅的围护墙体坐落在两段不同的基础上，一段砌筑在地下室外墙上，一段另外做了个小基础，且基础做法是按室内隔墙的做法设计的，基础埋深在冻土层以上，而此段墙是外墙，因此一旦冻融就会造成沉陷。门厅整体下沉导致地面出现裂缝；门变形无法关严；窗户漏水；门厅出现裂缝，后使用铝条遮盖。解决方案：1.如果门厅墙体是一半在主体上，一半在主体外的情况时，可采用从地下室墙上向外做一挑梁，使门厅墙体坐落在挑梁上，这样门厅和主体结构就成为一个体系，就不会存在沉降不均的问题。2.如果门厅墙体全部在主体外，可采用两种方法，一种就是上述做挑梁的办法（适用于悬挑长度不大的情况），另一种就是在墙下做条基，但是基础埋深必须在冻土层以下，且必须保证回填土的质量设计类-给排水有组织排水设计设计类-给排水屋面、露台、楼梯及冷凝水排水设计时应考虑有组织排放，需与市政排水管线连接，不得排至下沉庭院、人行动线等部位。别墅类产品宜设计分户独立排水，有庭院设计的建议设计排水沟或泵。1.XX项目、XX园项目、XX项目雨水管及空调管散排，导致水直接流到门口及沿着墙体渗漏，导致业主出行不便，冬季结冰有安全隐患。2.雨水直排草坪，导致草坪淹死。排水量设计设计类-给排水屋面排水、首层下沉庭院排水，排水管径、排雨篦子设计需按照当地暴雨4小时雨量进行预留。XXX项目16#栋下沉庭院处于组团中最低位置。该户去年雨季曾出现倒灌现象，我司在该户庭院最低位置（户门外侧）增加排雨篦子，保证雨水有组织及时排出。经今年雨季观察，增加雨篦子措施未能满足排水要求。露天设置的水管建议增加保温设计。除了管道防冻保温外，立管处还宜加设管道井。设置管道井的目的主要是为了美观和避免管道被机械破坏。设计类-给排水（上图）下水管道未加保温设计类-暖通1.供暖系统应为总分式调节（即单体楼、户内均有调节阀），避免无阀门无法进行调节热力均衡。同时，设备的选择应考虑实际使用，不宜选择PPR管材及阀门等易崩裂产品，尽量选择镀锌钢管或铜质阀门等质量较好的产品。设计类-暖通案例：XXX园一区从2005年交付开始，暖气不热成为困扰公司、业主的一个大问题，我司经过多次的整改和调试，共花费176万，至今仍无法做到彻底解决暖气不热的问题。解决措施：首先，由于楼户内及暖气竖井管道均未安装调节阀，整体供暖系统仅由每栋楼外总调节阀进行调试，无法达到楼内分户进行调节的要求。将原暖气管道上加装PP-R管及调节阀不久即出现大量崩裂现象，后更换为镀金钢管和铜制阀门。扩展：综合体项目供暖系统，宜采取住、商分开计量方式，一是保证供暖时间可调节（XXX项目商、住未分，由于商业供暖时间主要在白天，住宅白天夜间均需考虑，未分开造成商业供暖时间较长，增加供暖成本），二是分开计量确保计量准确，后期商住独立计量；设计类-电气室外配电箱等设备设施，需要考虑防水措施。电气对讲系统设备、强弱电设备不能直接嵌入安装在室外围墙等墙体上，特别是陶粒砌筑墙体。这样墙体极易发生漏水现象，造成一些精密电气设备控制件的直接破坏。防雨罩在一定程度上作用很小，从陶粒墙体漏水很难维修，对后期使用维修带来很大的困难。XXX项目电表箱无防水做法，下雨时内部渗水，并已出现设备生锈的情况；同时导致经常性的跳闸，影响业主