2023年房地产估价师《开发经营与管理》重点考试题库点睛提升考试题

2023年开发经营与管理题库

题号一二三四五六阅卷人总分

得分

注意事项：

1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。

2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、地区、准考证号涂写在试卷和答

题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂；非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体

工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域

书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。

NA卷（第I卷）

琪

第I卷（考试时间：120分钟）

一、单选题

i＞社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念

与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。

•A.人文环境的变化

•B.生产和工作方式的转变

・C.自然环境的变化

"・D.金融业的发展

凶答案：A

爰

本题解析：

本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育

程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、

青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。

2、对于开发一持有出租一出售模式和购买一持有出租一出售模式来说，两者的共同点是（）。

・A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入

•B.现金流入都包括销售收入和销售税费

・C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用

・D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本

答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项B直接出售的才有销售收入，如果是出租后

出售的，称为转售收入；选项C错误，开发-持有出租-出售模式不存在购买成本；选项D错误,

开发-持有出租-出售模式不存在购买成本、购买税费。参见教材P147〜148。

3、下列各项中不属于敏感性分析的“三项预测值”的是()。

•A.最乐观预测值

•B.最悲观预测值

・C.最可能预测值

•D.最不可能预测值

答案：D

本题解析:

本题考查的是敏感性分析的"三项预测值"法。三项预测值指的是最乐观预测值、最可能预测值、

最悲观预测值。参见教材P227。

4、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较

大，流动比率相对()。

•A.较低

•B.较高

•C.不高不低

・D.为零

答案：A

本题解析：

根据流动比率的概念。

5、假设银行一年期存款利率为2.28%,贷款利率为5.85%,投资市场的平均收益率为12%,房地

产投资市场的系统性市场风险系数为0.6。则房地产投资的预期收益率为()o

A.4.42%

B.8.11%

C.8.13%

D.9.54%

答案：B

本题解析：

投资者的预期收益率公式为：E(Rj)=Rf+|3j[E(Rm)-Rf]。式中，E(Rj)为在某一时间段内，

资产j应有的预期收益率；Rf为同一时间段内，无风险资产的收益率：E(Rm)为在同一时间段

内，市场的整体平均收益率；Bj为资产j的系统性市场风险系数。根据己知数据得：E(Rj)=

2.28%+0.6x(12%-2.28%)=8.11%.

6、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是()。

・A.名义利率大于实际利率

•B.实际利率大于名义利率

・C.名义利率等于实际利率

•D.实际利率小于名义利率

答案：B

本题解析：

名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名

义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m=l

时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>l时;实际利率大于名义利率；⑤当

每年计息周期数mf8时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-l。

7、由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对拟建工程进行预先测算。

这体现了工程造价()的职能。

・A.预测职能

•B.控制职能

・C.评价职能

・D.调控职能

答案：A

本题解析：

工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能是：预测职能、控制

职能、评价职能、调控职能。由于工程造价的大额性和动态性，无论是投资者还是承包商都要对

拟建工程进行预先测算，这是工程造价的预测职能。

8、从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为()。

A.投机

•B.储蓄

•C.投资

•D.信托

答案：C

本题解析：

本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产

出或财富的行为。

9、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于

1.3,贷款利率为12%,贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最

大贷款额为（）万元。

•A.2.73

•B.29.11

•C.344.74

•D.349.31

答案：B

本题解析：

偿债备付率是用于判断物业净运营收入的现金流是否能够支撑其债务负担的重要指标。偿债备付

率=可用于还本付息资金+当期应还本付息金额，则每年应还本付息资金=5+1.3=3.846（万元）,

按月还本付息额=3.846+12=0.3205（万元）。用等额序列支付现值系数公式，可得最大贷款额

为:V=A-rix[l-l-r（1+i）n]=0.3205-r（12%+12）x[l—1+（1+12%X2）12x20]=29.11（万元）。

10、李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8%,期限为10年，首月还款额为4500元，月还

款额等比增长率为0.5%,则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（）元。

•A.5545.45

•B.6412.14

•C.6585.45

•D,6625.26

答案：B

本题解析：

本题考查的是复利计算。如果以等比系数S表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收

入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为

At=A；X(1+s)i,则A-；=4500X(1-K>.5%)"'=6412.14(元)。

11、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了

一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收

入至少应为（）元。

•A.2363.64

•B.2600.00

•C.3818.18

•D,4200.00

答案：C

本题解析：

商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入

比控制在55%以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务

月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）+55%=3818.18（元）。

12、房地产开发投资的投资者主要是（）。

・A.赚取开发利润

•B.保值增值

・C.获得收益

•D.消费

答案：A

本题解析：

房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经

过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进

行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。所以开发

投资的投资者主要是为了收回投资并获取开发利润。

13、房地产投资方案比选通常是在（）之间进行。

•A.独立方案

•B.互斥方案

•C.净现值法

•D.等额年费用法

答案：B

本题解析：

各种可能方案中，主要存在着三种关系，即互斥关系、独立关系和相关关系。其中，互斥关系,

是指各个方案之间存在着互不相容、互相排斥的关系，在进行方案比选时，在各个备选方案中只

能选择一个，其余必须放弃。常见的房地产投资方案比选，是互斥关系和可转化为互斥关系的多

方案比选。

14、房地产开发项目的施工许可证由（）向发证机关申请领取。

•A.施工单位

•B.建设单位

・C.监理单位

•D.设计单位

答案：B

本题解析：

《建筑工程施工许可管理办法》规定，在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的

建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建

设单位在开工前，应依规向工程所在地的县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门（简称发

证机关）申请领取施工许可证。

15、在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（）。

•A.物业出相经营成本

・B.同类型物业市场供求关系

・C.物业出租税费水平

•D.业主希望的投资回报率

答案：B

本题解析：

从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经

济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。维护较好的旧有建筑,

由于其建造成本和融资费用较低，往往限制了新建筑的租金水平，因此对旧有建筑而言，租金收

入常常使回报率超出预期的水平，且建造成本和融资费用上升越快，这种情况就越明显。

16、、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益

大于零的持续时间称为（）。

A.设计寿命

B.经济寿命

C.法定寿命

D.自然寿命

答案：B

本题解析：

本题考查的是房地产投资概述。房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物

对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物

竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续

时间。自然寿命是指直到不能用了，而经济寿命截止到用起来不划算的时点。参见教材P7。

17、注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的

估价对象比准价格为10000元/m2,收益价格为12000元/m2,两个测算结果存在一定差异。

如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上述比准价格

和收益价格进行加权平均时，合理的权重取值方式是（）。

・A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重

・B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重

・C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重

•D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重

答案：B

本题解析：

对房屋征收评估，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情

况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收

房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，因此比准价格权重应小于收益价格权重。对房地产抵押估

价，房地产抵押价值是抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下

的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款，因此比准价格权重应大于收益价格权重。

18、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。

・A.整群抽样

•B.分层随机抽样

・C.简单随机抽样

•D.定额抽样

答案：D

本题解析：

概率抽样包括：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样；非概率抽样包括：随意抽样、估计抽

样、定额抽样。

19、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过

程的第一步就是（）。

•A.确定建设施工的各种图纸已经准备就绪

•B.完成全体工作人员的筛选工作

・C.获取土地使用权

・D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

答案：C

本题解析：

其他均为建设初、中期的工作。

20、下列房地产市场指标中，属于市场监测与预警指标的是（）

・A.吸纳周期

•B.城市居民消费价格指数

•C.住房价格合理性指数

•D.房地产价格指数

答案：C

本题解析：

考点:房地产市场指标。市场监测与预警指标包括：土地转化率、开发强度系数、开发投资杠杆

率、住房可支付性指数、住房价格合理性指数、房价租金比、量价弹性、个人住房抵押贷款还款

收入比、住房市场指数、消费者信心指数。

21、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（）。

•A.领导定价法

•B.挑战定价法

・C.价值定价法

•D.随行就市定价法

答案：C

本题解析：

本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括：（1）领导定价法；（2）挑战定价法；（3）

随行就市定价法。选项C价值定价法属于购买者导向定价法。

22、关于房地产投资特性的说法，错误的是（)O

・A.区位选择异常重要

・B.不易产生资本价值风险

•C.存在效益外溢

•D.易受政策影响

答案：B

本题解析：

房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投

资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益

外溢和转移。

23、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。

・A.单元估算法

・B.单位指标估算法

•C.工程量近似匡算法

・D.概算指标法

答案：D

本题解析：

在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算方法有以下几种：①单元估算法；②单位指

标估算法；③工程量近似匡算法；④概算指标法。其中，概算指标法采用综合的单位建筑面积

和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费=每平方米造

价指标x建筑面积，主要材料消耗量=每平方米材料消耗量指标x建筑面积。

24、建筑规划一般在1万一3万平方之间，服务人口在10万―30万人，年营业额在1亿―5亿

元之间，该物业为（）。

•A.市级购物中心

•B.地区购物中心

•C.居住区商场

・D.邻里服务性商店

答案：B

本题解析：

本题考查的是零售商业物业分析。参见教材P356。

建筑规模辐射区域服务人口譬让额

市级购物中心3万以上覆盖整个城市30万人以上5亿元以上

以城市中的某一部

地区购物中心1~3万10~30万人1~5亿元

分为主

以城市中的某一居

居住区商场3000-10000^1~5万人30。0~1。00。万元

住小区为主

邻里服务性商

3000m；以下1万人以下3000万元以下

店

特色商店差异较大，无知［律

25、如果想了解"外墙装修所用的材料、色彩"，应查找（）。

•A.建筑平面图

・B.建筑剖面图

•C.建筑立面图

•D.总平面图

答案：C

本题解析：

建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。其内容包括：①反映建

筑物的外貌；②标明各层建筑标高、层数，建筑的总高度或突出部分最高点的标高尺寸；③标

明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出入口处的做法及其装修等；④标注立面详图索引号。

26、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，

其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%,则该项投资的资本

金净利润率为（）。

•A.9.38%

•B.12.50%

•C.15.63%

•D.20.83%

答案：C

本题解析：

资本金净利润率，是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内年平均税后

利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。其计算公式为：资本金净利润

率=（年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金）xlOO%。因此，该项投资的资本金净利

润率=1000x（1-25%）/（8000x60%）=15.63%。

27、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。

•A.成本利润率

・B.资本金利润率

•C.销售利润率

•D.财务内部收益率

答案：D

本题解析：

财务内部收益率（FIRR）,是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现

率，是评估项月营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果

贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的

最高利率。

28、以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。

•A.单元估算法

・B.单位指标估算法

・C.工程量近似匡算法

・D.概算指标法

答案：A

本题解析：

本题考查的是投资估算。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项

工程总投资的估算方法。参见教材P261。

29、某企业2011年12月底，负债总额为400万元，利润总额为200万元，资产总额为1000万

元。则该企业的资产负债率是（）。

•A.20%

•B.40%

•C.80%

•D.100%

答案：B

本题解析：

资产负债率又称负债比率或举债经营比率，是企业负债总额与资产总额的比率，它反映了企业的

资产总额中有多少是通过举债得到的。资产负债率反映企业偿还债务的综合能力。该比率越高,

企业偿还债务的能力越差；反之，企业偿还债务的能力越强。计算公式为：资产负债率=（负债

总额+资产总额）xlOO%=4004-1000x100%=40%»

30、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。

•A.风险辨识

•B.风险估计

•C.风险评价

•D.风险决策

答案：B

本题解析：

本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段包括风险发生的概率大小、风险概率分

布情况和风险估算三项工作。参见教材P230。

31、关于预算，下列说法错误的是（）。

・A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流

的状况

・B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处

理方法，以满足这项费用的支出

•C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算

・D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

答案：D

本题解析：

［解析］预算

32、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%,均按月计息，银行的

年存款利率为3.5%,则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是（）。

A.1.5%

B.3.57%

C.3.70%

D.3.94%

答案：D

本题解析：

实际利率与名义利率的关系为：i=(F—P)/P=[P(1+r/m)m—P]/P=(1+r/m)m—1,商业

性住房抵押贷款的实际年利率=(1+8.7%/12)12-1=9.055%；住房公积金贷款的实际年利率

=(1+5%/12)12—1=5.116%。两者的差额=9.055%—5.116%=3.939%=3.94%。

33、由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显

的()特征。

・A.垄断竞争

•B.寡头垄断

•C.垄断

•D.竞争

答案：A

本题解析：

本题考查的是房地产市场结构。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性,且市场集中度较低,

因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。参见教材P36。

34、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%,受阻损失

为2%,运营费用为20%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期

该物业的有效毛收入为()万元。

•A.86

•B.26

•C.126

•D.70

答案：C

本题解析：

从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入,就得到了物业的有效毛收入。即：

有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入=100x(1-2%-28%)+56=126

(万元)。

35、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的()分析。

•A.需求

・B.供给

•C.竞争

•D.市场占有率

答案：A

本题解析：

房地产市场状况需求分析的内容包括：①需求影响因素分析；②需求预测；③吸纳率分析；

④市场购买者的产品功能需求。其中，吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，

以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳

计划或相应时间周期内的需求。

36、以下不属于温脾汤的药物是

•A.大黄

•B.附子

•C.当归

•D.生姜

答案：D

本题解析：

温脾汤组成：附子、大黄、芒硝、当归、干姜、人参，甘草。

37、当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（）。

・A.名义利率大于实际利率

•B.实际利率大于名义利率

•C.名义利率等于实际利率

•D.实际利率小于名义利率

答案：B

本题解析：

名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名

义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；③当每年计息周期数m=l

时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>l时;实际利率大于名义利率：⑤当

每年计息周期数时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er—

38、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。

•A.刚刚竣工的收益性物业

•B.进入稳定期的优质收益性物业

•C.未进入稳定期的收益性物业

•D.机会型房地产投资

答案：B

本题解析:

本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通

常选择收益型房地产投资，以获取稳定的租金收入为目的，投资对象通常为进入稳定期的优质收

益性物业。参见教材P23。

39、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占（）的比率。该比率越高，则预示着投

资项目所获得的净经营收入越低。

・A.毛租金收入

•B.潜在租金收入

•C.经营收入

•D.净收益

答案：A

本题解析：

运营费用比率是指物业运营费用支出占毛收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的

净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收

益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。

40、下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。

A.潜在市场、有效市场、服务市场

B.有效市场、渗透市场、服务市场

C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场

D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

答案：A

本题解析：

市场规模是指特定商品的潜在购买者数量。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。

有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。服务市场（又称目标市场）是

公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种

商品。渗透市场是指己经购买了该产品的消费者的集合。它们之间的关系如图4-1所示，因此市

场规模由大到小依次应是：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。

全部人口100%

100%

40%

20%

10%

潜在市场

10%5%

整个市场潜在市场

图4-1市场定义的层次

41、某企业12月末部分资产与负债余量如下：现金和银行存款70万元，长期投资100万元，

短期投资120万元，应收票据210万元，短期借款30万元，应付票据和应付账款110万元，应

付工资60万元，应付债券300万元。则该企业流动比率是（）。

•A.40%

•B.50%

•C.200%

•D.250%

答案：C

本题解析：

流动比率是流动资产与流动负债的比率，是反映企业短期偿债能力的主要指标。其中，流动资产

包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备）、存货、待摊费用等；流动负债

包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。计算公式为：流动比

率=流动资产/流动负债xl00%=[（70+120+210）/（30+110+60）]xl00%=200%»

42、房地产开发企业税后利润首先用于（）。

・A.弥补企业以前年度的亏损

•B.提取法定盈余公积金

•C.提取法定盈余公益金

•D.向投资者分红

答案：A

本题解析：

本题考查的是基本报表。税后利润的分配顺序，首先是弥补企业以前年度的亏损，然后是提取法

定盈余公积金，之后是可向投资者分配的利润。参见教材P271。

43、一般来说，（）对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买

力增强，市场需求增大；反之则小。

・A.政治法律环境

•B.经济环境

・C.人口环境

•D.社会文化环境

答案：B

本题解析：

经济环境包括：①国内生产总值或地区生产总值及其增长速度；②物价水平、通货膨胀率、进

出口税率及股票市值稳定情况；③城乡居民家庭收入、人均可支配收入、城乡居民储蓄存款额；

④通讯及交通运输、能源与资源供应、技术协作条件等。经济环境对企业的市场营销有直接影

响。经济发展速度快，居民收入水平不断提高，则购买力增强，市场需求增大。一个国家或地区

的基础设施完善，投资环境良好，便有利于吸引投资，发展经济。

44、下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（）。

,A.出租率

・B.贷款利率

•C.基准收益率

•D.资本金投入比例

答案：C

本题解析：

本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。

45、小区内停车场建设费属于（）。

・A.公共配套设施建设费

・B.建筑安装工程费

・C.基础设施建设费

•D.物业管理维修资金

答案：A

本题解析：

公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公

建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般

按规划指标和实际工程量估算。

46、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是（）。

・A.比较风险

・B.收益现金流风险

•C.持有期风险

•D.时间风险

答案：B

本题解析：

收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。不论是开发

投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。

47、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。

•A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同

・B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同

•C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同

・D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较

答案：A

本题解析：

资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。对于资金的时间价值，可以从以

下两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加；②资金一旦用于投资，就不能用于

即期消费。

48、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足

以弥补的，可以在5年内延续弥补。

・A.所得税前利润

・B.所得税后利润

•C.应分配利润

•D.未分配利润

答案：A

本题解析：

开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以

在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所

得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销

售收入，就按其一定比例预征收所得税。

49、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利

润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。

•A.10.42%

•B.11.57%

•C.31.25%

•D.34.72%

答案：A

本题解析：

投资利润率分为开发投资的投资利润率和置业投资的投资利润率。开发投资的投资利润率是指开

发项目年平均利润额占开发项目总投资的比率。三年的利润总额为25000万元，年平均利润额

为25000+3=8333.33（万元）。项目总投资中包含财务费用，故项目总投资为开发项目的总成

本80000万元。投资利润率=年利润总额或年平均利润额/项目总投资xl00%=

8333.33—80000x100%=10.42%。

50、工业建筑设计的评价指标不包括（）。

•A.土地利用系数

・B.厂房展开面积

・C.厂房有效面积与建筑面积比

・D.单位面积造价

答案：A

本题解析:

工业建设项目设计是由总平面设计、工艺设计和建筑设计三个相互联系又相互制约的部分组成。

各部分设计方案侧重点不同，评价内容也略有差异。其中，建筑设计评价指标包括：①单位面

积造价；②建筑物周长与建筑面积比；③厂房展开面积；④厂房有效面积与建筑面积比；⑤

工程全寿命成本。

51、按增量存量对房地产市场进行细分时，三级市场是指（）。

•A.土地使用权转让市场

・B.存量房地产交易市场

・C.土地使用权出让市场

・D.土地使用权转让市场和新建商品房租售市场

答案：B

本题解析：

本题考查的是房地产市场细分。P38.

房地分离细分市场房地合一

一级市场土地使用权出让市场房地产一级市场

土地市场

二级市场土地使用权转让市场

房地产二级市场

一级市场增最市场或一手房市场

房屋市场

二级市场存量市场或二手房市场房地产三级市场

52、对于施工中可能发生的临时占用规划批准范围外的场地，可能损坏道路、需要爆破作业等情

况，（）应该按国家规定办理申请批准手续。

•A.建造商

・B.总监理师

•C.开发商

•D.监理工程师

答案：C

本题解析：

因为建造商只负责施工，而监理工程师负责监督施工质量。

53、房地产开发投资通常属于（）。

・A.长期投资

•B.中长期投资

•C.中短期投资

•D.置业投资

答案：C

本题解析：

房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者

将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短

期开发投资就转变成了长期置业投资。

54、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场，一级市场是指（）。

•A.土地使用权出让市场

•B.土地转让市场

・C.新建商品房租售市场

•D.存量房地产交易市场

答案：A

本题解析：

此题属于掌握范畴。根据房地产市场划分的理论。

55、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（）。

•A.首席代理

•B.买方代理

•C.卖方代理

・D.双重代理

答案：A

本题解析：

房地产经纪机构的代理形式通常在委托代理合同上有具体的规定。房地产经纪机构的代理形式有

几种分类方式：①联合代理与独家代理，对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目或物业，

开发商经常委托联合代理，即由两家或两家以上的经纪机构共同承担项目的物业代理工作。②

买方代理、卖方代理和双重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分为买方代理、卖方代理和

双重代理。③首席代理和分代理，对于大型综合性房地产开发项目或物业，开发商或业主也可

以委托一家经纪机构作为项目的首席代理，全面负责项目的代理工作。总代理再去委托分代理,

负责物业某些部分的代理工作。

56、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。

•A.收益现金流风险

•B.资本价值风险

•C.比较风险

・D.未来运营费用风险

答案：B

本题解析：

本题考查的是房地产投资的个别风险。选项A收益现金流风险，是指房地产投资项目的实际收

益现金流未达到预期目标要求的风险。选项B资本价值风险，指即使收益和运营费用都不发生

变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化；选项D是物业实际运营费用支出超过预期运营

费用而带来的风险,包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费

用。参见教材P21。

57、某投资者将其商铺出租经营，租期20年，预计第一年的净租金收入为8万元，且每年递增

6%,年租金均发生在年末。若折现率为6%,该商铺净租金收入的现值为（）万元。

•A.91.76

•B.142.40

•C.150.94

•D.160.00

答案：C

本题解析：

等比序列是一种等比例增加或减少的现金流量序列，即这种现金流量序列的收入或支出每年以一

个固定的比例发生变化。计算等比序列现值系数的公式为：

当iWs时

当j二S时

式中，P表示现值；A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值；i表示折现率;

s表示每一时间间隔收入等比变化值；n表示计息周期数。

本题中，i=s,则该商铺净租金收入的现值为：P=20x8+（1+6%）=150.94（万元）。

58、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调

查方法属于（）。

A.观察法

B.实验法

C.讨论法

D.问卷调查法

答案：A

本题解析：

收集一手资料常用的方法有：①观察法，指由调查人员根据调查研究的对象，利用眼睛、耳朵

等感官以直接观察的方式对其进行考察并搜集资料；②访问法，包括结构化访问、无结构化访

问和集体访问三种类型；③问卷法，是通过设计调查问卷，让被调查者填写调查问卷获得所调

查对象信息的方法；④实验法，是用实验的方式，对被控制在特定环境条件下的调查对象进行

观察，获得信息的方法。本题中测算“亮灯率”的方法属于观察法。

59、如果想了解"外墙装修所用的材料、色彩"，应查找()。

,A.建筑平面图

・B.建筑剖面图

•C.建筑立面图

・D.总平面图

答案：C

本题解析：

建筑立面图是建筑物的各个侧面向竖直平面作正投影所形成的投影图。其内容包括：①反映建

筑物的外貌；②标明各层建筑标高、层数，建筑的总高度或突出部分最高点的标高尺寸；③标

明外墙装修所用的材料、色彩及分格，出入口处的做法及其装修等；④标注立面详图索引号。

60、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。

•A.i=r

•B.i>r

•C.i<r

•D.j=l+r

答案：B

本题解析：

根据名义利率r与实际利率i的关系式。

61、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%

时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏

感的因素是（）。

•A.地价

•B.建造成本

•C.贷款利率

•D.资本化率

答案：D

本题解析：

敏感性分析通过研究不确定性因素变动引起项目经济效益值变动的范围或极限值,分析判断项目

承担风险的能力。当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润变化

最大的是资本化率降低时的情况，所以最敏感的因素应是资本化率。

62、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。

•A.担保能确保贷款得以足额偿还

•B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险

・C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押

・D.贷款质押不转移财产的占有权

答案：B

本题解析：

一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、

AA级企业、AA级以下企业。A项，贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损

失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷

款得以足额偿还。C项，在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。D

项，贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将

该动产或权利作为债权的担保。

63、竣工验收时，（）负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。

•A.开发商

•B.承包商

•C.监理机构

•D.建设主管部门

答案：A

本题解析:

本题考查的是竣工验收。竣工验收时，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可

或提出修改意见。

64、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多

优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。

•A.廉租房

•B.经济适用房

•C.市场价商品住宅

•D.商品房

答案：B

本题解析：

［知识点］宏观调控房地产市场的手段

65、不应计入收益性物业经营费用的是（）。

•A.抵押贷款利息

•B.公共设施维修费

•C.房产税

・D.物业保险税

答案：A

本题解析：

收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办

公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服

务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤增值税及附加；⑥城镇土地

使用税；⑦房产税和法律费用等。

66、下列关于财务分析指标说法中，不正确的是（）。

・A.一般来说，应收账款周转率越高，说明应收账款收回越快

・B.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越强

•C.销售毛利率越大，企业通过销售获取利润的能力越强

・D.成本费用净利率越低，说明企业的获利能力越强

答案：D

本题解析：

D项，成本费用净利率是企业的净利润与成本费用总额的比率，它反映了企业在生产经营过程中

发生的耗费与获得的收益之间的关系。该比率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业

的获利能力越强。该比率不仅可以用以评价企业获利能力的高低，也可以用以评价企业对成本费

用的控制能力和经营管理水平。

67、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工

程合同价的（）。

•A.20%

•B.30%

•C.40%

•D,50%

答案：D

本题解析：暂无解析

68、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。

•A.市场集中化模式

・B.选择专业化模式

・C.产品专业化模式

・D.市场专业化模式

答案：B

本题解析：

目标市场选择一般有以下几种模式：①市场集中化模式；②选择专业化模式；③产品专业化模

式；④市场专业化模式；⑤全面覆盖模式；⑥大量定制模式。其中，选择专业化模式是指企业

有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目

标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种

多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以

在其他细分市场上继续盈利。

69、某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元/m2

（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现全部销售，则该

项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。

A.3000

B.5000

•C.7500

•D.8000

答案：C

本题解析：

盈亏平衡点即销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利的点。根据题意可知，总销售收入

=8000x1.5x10000=12000（万元），房屋总开发成本=3000x1.5x10000=4500（万元），土地

的最高总价=12000—4500=7500（万元），则土地价格=总价+面积=7500（元/m2）。

70、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销"或“中利多销”的开发商定价

方法称为（）。

•A.成本加成定价法

•B.价值定价法

・C.目标定价法

•D.认知价值定价法

答案：B

本题解析：暂无解析

71、某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元/m2,首付款为房价的30%,其

余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，

则该家庭第10年第1个月的还款额是（）元。

•A.4172.28

•B.4193.14

•C.7072.32

•D.12180.43

答案：A

本题解析：

由题意，该家庭的还款额P=9000x88x（1-30%）=554400（元）；月利率i=6.48%/12=0.54%；

还款周期数=20x12=240（个月）；s=0.5%o

该家庭第10年第1个月的还款额为:

7一$<

W12x90.54%—0.5%

P（1+5）X-———=554400x（1+0.5%）X

T+$丫（1+0.5%、'

1一1-

J+〃1+0.54%

=4172.28（元）

72、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。

・A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间

•B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

•C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

・D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数

答案：A

本题解析：

吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被

市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又

称为销售周期。

73、王某住房公积金贷款采用"等额还本利息照付"的方式还款，如不考虑利率变化，则各期还款

额（）。

•A.逐渐减少

・B.逐渐增加

・C.数额相等

,D.先增后减

答案：A

本题解析：

还本付息的方式包括以下几种:①一次还本利息照付:②等额还本利息照付;③等额还本付息；

④一次性偿付；⑤“气球法"。其中，等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相

应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。

74、关于流动比率的说法中，错误的是（）。

•A.流动比率=（流动资产总额一存货）/流动负债总额X100%

・B.又称之为“银行家比率”

・C.又称之为“二对一比率”

・D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上

答案：A

本题解析：

本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额xlOO%。

75、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和

()在内的房地产管理人员的责任。

•A.定资产管理

・B.变动资产管理

•C.房地产投资组合管理

•D.投资管理

答案：C

本题解析：

此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。

76、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是()。

•A.应在招标文件规定的地点开标

・B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标

•C.开标前应检查投标文件的密封情况

•D.应当众开标

答案：B

本题解析：

B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招

标文件中确定的地点。

77、房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹集资金，使得房地产开发项目的流动负债数额较

大，流动比率相对()。

•A.较低

・B.较高

,C.不高不低

•D.为零

答案：A

本题解析：

根据流动比率的概念。

78、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。

・A.集体土地中的宅基地

•B.依法收回的国有土地

•C.依法收购的土地

・D.依法行使优先购买权取得的土地

答案：A

本题解析：

土地储备的范围包括:①依法收回的国有土地;②收购的土地;③行使优先购买权