03、湖南某物业房屋接管验收标准及验收指引

梓山XXX物业管理有限公司中国·益阳房屋接管验收标准及验收指引 版本：第版修订次：状态：发文号：编制日期审核日期批准日期年月日发布年月日实施房屋接管验收标准１.主题内容与适用范围１.１为确保房屋住用的安全和正常的使用功能。明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。１.２凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管。依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。１.３本标准主要适用于梓山湖新城物业建筑的接管验收。高层洋房建筑、别墅建筑及物业区域设备和使用要求的配套建筑设施的接管验收可参照使用。２.引用标准ＧＢＪ７建筑地基基础设计规范ＧＢＪ１０钢筋混凝土结构设计规范ＧＢＪ１１建筑抗震设计规范ＧＢＪ１４室外排水设计规范ＧＢＪ１６建筑设计防火规范ＧＢＪ４５高层民用建筑设计防火规范ＧＢＪ２０６木结构工程施工及验收规范ＧＢＪ２０７屋面工程施工及验收规范ＧＢＪ２３２电气装置安装工程施工及验收规范ＧＢＪ２４２采暖与卫生工程施工及验收规范ＣＪ１３危险房屋鉴定标准３.术语和定义３.１接管验收湖南地方政府设置的房屋管理部门（以下简称“房管部门”）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。３.２按规定交房管部门接管的房屋指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其它应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。３.３新建房屋建成后未经确认产权的房屋。３.４原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。４.新建房屋的接管验收４.１新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。４.２接管验收应具备的条件：ａ.建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；ｂ.供电、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；ｃ.房屋幢、户编号业经有关部门确认。４.３接管验收应检索提交的资料４.３.１产权资料：ａ.项目批准文件；ｂ.用地批准文件；ｃ.建筑执照；ｄ.拆迁安置资料。４.３.２技术资料：ａ.竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；ｂ.地质勘察报告；ｃ.工程合同及开、竣工报告；ｄ.工程预决算；ｅ.图纸会审记录；ｆ.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；ｇ.隐蔽工程验收签证；ｈ.沉降观察记录；ｉ.竣工验收证明书；ｊ.钢材、水泥等主要材料的质量保证书；ｋ.新材料、构配件的鉴定合格证书；ｌ.水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；ｍ.砂浆、混凝土试块试压报告；ｎ.供水、供气的试压报告。４.４接管验收程序４.４.１建设单位书面提请接管单位接管验收。４.４.２接管单位按“４.２”和“４.３”条进行审核，对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。４.４.３接管单位会同建设单位按“４.５”条进行检验。４.４.４对验收中发现的质量问题，按“４.６.１”和“４.６.２”条处理。４.５质量与使用功能的检验４.５.１主体结构４.５.１.１地基基础的沉降不得超过ＧＢＪ７的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。４.５.１.２钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过ＧＢＪ１０的规定值。４.５.１.３砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。４.５.１.４木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合ＧＢＪ２０６中２.１.１条的有关规定。４.５.１.５凡应抗震设防的房屋，必须符合ＧＢＪ１１的有关规定。４.５.２外墙不得渗水。４.５.３屋面４.５.３.１各类屋面必须符合ＧＢＪ２０７中４.０.６条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。４.５.３.２平屋面应有隔热保温措施，二层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。４.５.３.３层面上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。４.５.４楼地面４.５.４.１面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。４.５.４.２卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。４.５.４.３木楼地面应平整牢固，接缝密合。４.５.５装修４.５.５.１钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。４.５.５.２进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。４.５.５.３木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。４.５.５.４门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。４.５.５.５抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。４.５.５.６饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。４.５.５.７油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象４.５.６电气４.５.６.１电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于１ＭΩ／ＫＶ。４.５.６.２应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。４.５.６.３照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。４.５.６.４各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须答合ＧＢＪ２３２的要求。４.５.６.５电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过ＧＢＪ２３２的规定值。制动器、限速器及其它安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。４.５.６.６对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。４.５.６.７除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。４.５.７水、卫、消防４.５.７.１管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合ＧＢＪ２４２的要求。应按套安装水表或预留表位。４.５.７.２高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。４.５.７.３卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过８ｍ，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。４.５.７.４卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全、制动灵活。４.５.７.５水泵安装应平稳，运行时无较大震动。４.５.７.６消防设施必须符合ＧＢＪ１６、ＧＢＪ４５的要求，并且有消防部门检验合格签证。４.５.８采暖４.５.８.１采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。４.５.８.２锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷害。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。４.５.８.３炉排必须进行１２ｈ以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。４.５.８.４各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。４.５.８.５炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。４.５.８.６管道的管径、坡度及检查井必须符合ＧＢＪ２４２的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。４.５.８.７设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须答合ＧＢＪ２４２的规定。４.５.８.８锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。４.５.８.９经过４８ｈ连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。４.５.９附属工程及其它４.５.９.１室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径必须符合ＧＢＪ１４第二章第２.３.４节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。４.５.９.２化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于５ｃｍ。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应起过两个弯。４.５.９.３明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。４.５.９.４房屋入口处必须做室外道路。并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。４.５.９.５房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。４.５.９.６挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。４.５.９.７单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。４.５.９.８群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。４.６质量问题的处理。４.６.１影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。４.６.２对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。５.原有房屋的收管验收５.１接管验收应具备的条件ａ.房屋所有权、使用权清楚；ｂ.土地使用范围明确。５.２接管验收应检索提交的资料５.２.１产权资料：ａ.房屋所有权证；ｂ.土地使用权证；ｃ.有关司法、公证文书和协议；ｄ.房屋分户使用清册；ｅ.房屋设备及定、附着物清册。５.２.２技术资料：ａ.房地产平面图；ｂ.房屋分间平面图；ｃ.房屋及设备技术资料。５.３接管验收程序５.３.１移交人书面提请接管单位接管验收。５.３.２接管单位按５.１和５.２条进行审核。对具备条件的，应在１５日内签发验收通知并约定验收时间。５.３.３接管单位会同移交人按５.４条进行检验。５.３.４对检验中发现的危损问题，按５.５条处理。５.３.５交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。５.３.６经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。５.３.７移交人配合接管单位按接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。５.４质量与使用功能的检验５.４.１以ＣＪ１３和国家有关规定作检验依据。５.４.２从外观检查建筑物整体的变异状态。５.４.３检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。５.４.４查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。５.５危险和损坏问题的处理５.５.１属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。５.５.２属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其它补偿形式。５.５.３属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。６.交接双方的责任６.１为尽快发挥投资效益，建设单位应按４.２和４.３条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在１５日内审核完毕、及进签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在７日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。６.２接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。６.３房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。６.４新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。６.５新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。６.６执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市房地产管理机关进行协调或裁决。机电设备(设施)接管验收方案进行接管验收应具备的条件机电设备(设施)安装施工完毕；机电设备(设施)系统调整试验合格；机电设备(设施)系统满足大楼使用功能。进行接管验收应提交检索的技术资料竣工图(包括平面图、设计说明、原理图、接线图)；图纸会审记录；竣工验收证明文件；机电设备(设施)安装施工工程合同及开工竣工报告；工程设计变更通知及技术单位(包括质量事故处理记录)；机电设备产品说明书、合格证、调试大纲(方法)、备品备件及专用工具清单；安装技术记录；调整试验记录。接管验收项目和标准接管验收项目：高低压配电设备系统；应急发电机组设备系统；消防设备(设施)系统；电话、电视系统；空调供冷系统；给排水系统；保安监控系统；电梯运输系统；楼宇自控、办公设备、机械停车系统及其它。接管验收标准(略)进行接管验收的程序协商约定：房产公司书面提请物业进行验收接管，并按委托合同提供验收接管应验交的全部资料。物业审验提交的全部资料，如具备条件，在15日内签发验收通知并约定时间。现场检查验收：组织验收小组，按专业分工制定《验收交接记录表》。会同房产公司对机电设备(设施)质量和使用功能进行验收。预验收验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对机电设备(设施)进行质量和使用功能的检验。同时，还要重点验收设备规格、型号、容量、制造厂并清点数量，安装位置等。在验收中检查出不符合标准的，提出书面的《机电设备(设施)验收整改通知书》返回房产公司，并在约定时间内由房产公司或工程施工单位进行整改。对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指针，对不符合指针的，及时提出书面意见，要求房产公司组织设备制造厂或施工单位重新调试，要达到规定的要求。预验收后形成一份预验收报告，交公司物业经理审查。正式验收预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、难验证。如整改合格，则进行正式的接管验收。一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是机电设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设施连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。对机电设备(设施)进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。各专业人员根据验收后的，写出机电设备工程验收报告，验收小组根据验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送物业总经理审批。物业总经理代表管理公司同房产公司进行正式移交，签署接管文件，接收机电设备(设施)管理权和相关资料。有关验收结果文件，质量问题的处理约定文件均作为接管文件的一部分作为物业委托管理合同的有效文件。PAGE工程接管验收及指引接管验收的准备物业服务中心接到房产公司竣工验收的通知后，物业总经理委派管家部、工程部组织成立接管验收小组，根据房产公司提供的竣工图纸，按设计及施工的要求编制验收计划(见附件表格)。接管验收的计划应包含以下的内容：接管验收的方式和具体日程安排；验收小组按专业进行分工：包括有物业管理小组、土建工程和机电设施小组。各专业小组按照委托单位提供的有关资料确定验收的项目，负责接收图纸(包括设计及竣工图纸)资料的人员要进行签收手续。接管验收标准执行建设部《房屋接管验收标准》。验收的实施验收小组根据接管验收标准和验收计划分工进行预验收。在预验收过程中未达到验收标准及与设计要求不相符的设备、设施要提出书面整改报告通知房产公司进行整改，待整改后重新验收，合格后方可正式验收和接管。设备、设施的实物验收应符合如下几点：设计图纸与设备的型号、规格相符；主要设备、设施的安装质量要与设计标准相符；配套设施必须符合设计规定的要求，操作正常；整个系统的技术性能应与设计要求相符。楼宇验收后的处理各专业验收小组按分工一式两份填写“标准单元验收记录表”、“公建设施验收记录表”和“遗漏工程跟进一览表”，呈交管家部经理审核后，送一份予房产公司。在验收结果符合接管要求时，物业总经理代表管理公司与移交单位办理有关手续，须由房产公司、施工单位及物业单位三方签字生效。对单元内，对象无明显不符合检验标准要求的房屋，由物业接收钥匙，并做好标识及保护。物业接管验收过程中的所有有关资料、记录应分类及分专业全部存盘。管家部组织编制“楼宇接管文件资料一览表”作为楼宇验收记录附件。从房产公司处接管的新楼宇，物业还应楼宇“保修”事宜与房产公司签订“楼宇交付保修协议书”，以明确维修责任和保修期限。四、相关文件及表格１、开发商向物业移交工作流程２、楼宇接管验收计划表３、楼宇接管文件资料一览表４、遗漏工程跟进工作流程图５、楼宇验收记录表６、公共建设施移交情况表７、遗漏工程跟进一览表８、机电设备（设施）验收整改工程跟进表９、机电设备（设施）验收整改通知书１０、机电设备（设施）验收交楼记录表开发商向物业管理公司移交工作流程：成立收楼小组成立收楼小组审查竣工资料审查竣工资料制订移交计划制订移交计划整改后检查整改后检查办理移交手续办理移交手续全面接管全面接管楼宇接管验收计划表楼宇名称发展商地址验收时间验收目的便于管理、确保安全、美观验收范围楼宇幢共套及其配套公共设施。设备设施：配电房座；电梯部；发电机台及相关设施：□泵房系统□冷冻系统□消防系统给排水系统验收组成员及分工组长：副组长：资料组：负责人：土建（绿化）工程组：负责人：机电设备设施组：负责人：其化：验收项目及计划安排验收项目：说明：“验收项目及计划安排”如不够写可另附纸。编制：日期：批准：日期：年月日楼宇接管文件资料一览表序号资料名称数量总页数移交日期备注11项目批准文件用地批准文件建筑执照拆迁安置资料技术资料总平面图建筑图结构图设备图纸附属工程图纸隐蔽管线图纸地质勘察报告工程合同及开、竣工报告工程预结算图纸会审记录工程设计变更通知及技术核定单隐蔽工程验收签证沉降观察记录竣工验收证明住钢材、水泥等主要材料的质量保证新材料、构配件的鉴定合格证书水、电、煤气、卫生器具、电梯、中央空调、变电站等设备的检验合格证书及维护与使用说明书砂浆、混凝土试块试验报告供水、供气的试验报告3竣工综合验收合格证书指由规划局为主，建委、市政、公安等主管部门参加的综合验收合格核发的证书移交人：接受人：审批：

遗漏工程跟进工作流程图交楼前与房产公司协议遗留工程完成时间交楼前与房产公司协议遗留工程完成时间业户收楼时，如发现楼宇质量问业户收楼时，如发现楼宇质量问题填写一式三联遗漏工程单填写一式三联遗漏工程单其中：一联物业存、一联送房产公司、一联业主留底每天汇总遗漏工程单送房产公司工程部每天汇总遗漏工程单送房产公司工程部通知物业验收通知物业验收准备需要验收单元的资料通知工程部参与验收准备需要验收单元的资料通知工程部参与验收 验收合格不合格通知管家部，由管家