住房抵押贷款证券化的风险与防范

目录摘要 摘要这是一个房地产金融领域日益发展的时代，住房抵押贷款证券化是一种金融衍生产品,在许多发达国家中经过几十年的发展进程，日趋成熟，近年在我国,该金融工具的应用也逐渐成为了一大热门话题。住房抵押贷款证券化给金融带来了创新，也增加了资产的流动性，但证券化是一个极其复杂的过程，在整个具体实施过程中必然会遭遇风险与挑战。本论文将结合中国住房贷款实际发展状况，分析其中存在的风险并针对这些风险提出相对应的措施。本文首先将介绍什么是住房抵押贷款证券化，以及它是如何运作的，具有什么特征，然后从运作过程中分析其存在的风险，结合具体措施规避风险。尽管我国住房抵押贷款证券化发展得较晚，但住房抵押贷款证券化也早就成为了银行规避风险，提高资产流动率的一大选择。然而证券化是一个系统的，复杂的过程，在实施的过程中我们必须采取适合国情的具体措施，进行风险防范，将风险最大程度的降低，让其发展得更加完善和成熟，从而成为推动我国金融市场发展的一股动力。关键词：住房抵押贷款证券化风险防范

AbstractThisisaneraofincreasingdevelopmentinthefieldofrealestatefinance,Mortgagesecuritizationasakindoffinancialderivatives，inmanydevelopedcountriesafterdecadesofdevelopmentprocess,increasinglymature,inrecentyearsinChina,theuseofthisfinancialinstrumenthasalsobecomeahottopic.MBSbroughtinnovationtofinance,alsoincreasesliquidity,butsecuritizationisafiendishlycomplexprocess,inthewholeconcreteimplementationprocesswillinevitablyencounterrisksandchallenges.ThispaperwillbecombinedwithactualdevelopmentofChina’shousingmortgage,analyzetheexistingrisksandproposecorrespondingmeasures.ThispaperwillfirstintroducewhatisMBS,andhowdoesitwork,whatareitscharacteristics,thenanalyzetheriskfromtheoperationprocess,combinespecificmeasurestoavoidrisks.AlthoughourcountryMBSdevelopslate,butMBShaslongbeenagreatchoiceforBankstoavoidrisksandimprovetheassetturnoverrate.However,securitizationisasystematicandcomplexprocess.Intheprocessofimplementation,wemusttakemeasuressuitablefornationalconditionstopreventrisksorlowertherisks.WeshouldmakesecuritizationmoreperfectandmatureandmakeitadrivingforceforthedevelopmentofChina’sfinancialmarket.Keywords:housingmortgageloansecuritizationriskprevention绪论研究背景及目的自上世纪70年代美国住房贷款中出现证券以来，金融机构分散了风险，增加了资产的流动性。将抵押贷款转换为证券是金融业的一项创新，它促进了资本市场和住房行业的发展。中国住房贷款起步缓慢，发展得却很快。自上个世纪中国人民银行推出将要进行住房抵押贷款证券化的计划，到2005年中国建设银行发行建元私人住房贷款资产支持证券，中国实现了从理论到实践的飞跃。然而就在中国的资产证券化刚刚步入轨道之时，2008年的美国却爆发了严重的金融危机，这次金融危机预示了住房抵押贷款证券化的风险性，更引发了金融决策者们的深思。当下的中国房地产事业发展迅猛，住房贷款余额日趋增加，正迎来金融创新发展的绝佳机遇，推行住房抵押贷款证券化已成必经之路。住房抵押贷款证券化是一项金融创新工具，为了使其发展得更加健康完善，我们需要更深入的研究其中所蕴含的风险，提前做好风险的防范和应对措施，让住房抵押贷款证券化成为拓宽我国资本市场和推动金融业发展的新动力。研究意义及方法抵押贷款证券化与金融工程学息息相关，金融机关将住宅贷款转换成资产。这样就能更好地管理可能会发生的金融风险，同时增加住房市场的流动性。与此同时，投资者关心的是获得有竞争力的回报率，从而保持并建立高于通胀率的购买力。尽管有这些好处，抵押贷款证券化一直与房地产投机和房地产泡沫联系在一起。目前，我国面临着巨额的住房贷款余额，住房贷款证券化的实施面临的困难依旧严峻，住房领域发展面临着一系列的风险缺乏健全的机制来保护。毋庸置疑，住房抵押贷款的证券化的成功将能够稳步推进我国的资产证券化，保证其健康发展就能给资本市场和其他行业带来更多活力，推动各行各业的蓬勃发展。为此我们将采取概念分析来论述中国住房抵押贷款证券化的具体情况，并且结合案例分析法，通过美国住房抵押贷款证券化的发展来总结经验教训，研究抵押贷款证券化过程中会遇到的一系列风险与挑战，针对这些所有问题，结合其它国家的经验教训(以美国为主)，提出科学合理的应对措施。=1\*CHINESENUM3一、住房抵押贷款证券化的理论研究住房抵押贷款证券化的基本概念住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程．这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。博硕：《博硕：《资产证券化理论及中国资产证券化发展分析》，首都经济贸易大学，2005住房抵押贷款证券化运作流程住房抵押贷款证券化的过程很复杂，它就像一个大型的运行机器，首先将由资产出售人把住房抵押贷款转交给给特殊目的机构，再让特殊目的机构采用加强内部信用的形式，对信用进行升级，再让保险公司采用加强外部信用的方法，提高证券的信用等级，然后将证券交给投资银行出售发行给投资者。住房抵押贷款证券发行后，特殊目的机构要委托商业银行对资产池进行管理，并按照合同约定按时向投资者支付本息。我国住房抵押贷款的特点=1\*Arabic1.采用信托的形式我国的相关条例规定了住房抵押贷款的证券化由银行等金融机构以发起机构为名义把抵押贷款的资产信托给受托机构，再通过信托机构将资产转变为资产支持证券，面向投资机构发行证券。=2\*Arabic2.投资主体较单一化我国目前关于住房抵押贷款的法律法规还不完善，而住房抵押贷款证券化投资蕴藏风险，需要投资者有较强的风险管理能力，机构投资者相对来说经验丰富，风险管理能力较成熟，交给机构投资者来进行投资更附保障。=3\*Arabic3.信用强化方式多样，政府不提供信用保证我国住房抵押贷款证券化的信用强化方式有内部和外部两种。根据《担保法》第８条规定：“国家机关不能作为保证人。”这项规定从某种意义上来看也阻碍着我国住房抵押贷款证券化的发展。=2\*CHINESENUM3二、我国住房抵押贷款证券化进程我国住房抵押贷款证券化的发展从上个世纪的90年代开始，我国就对住房抵押贷款证券化展开了诸多研究并提出了一系列具体的计划，但始终是停留在理论研究领域，一直到2005年中国建设银行发行了第一个住房抵押贷款支持证券的产品，这一突破意味着我国的住房抵押贷款证券化发展终于往实践领域上迈出了历史性的一步。然而就在中国的房贷证券化道路刚刚启程时，2007年美国爆发了严重的次贷危机，这场危机使人们对资产证券化这条道路产生了动摇，迫使我国资产证券化业务也相继止步。但是我国对于住房抵押贷款证券化的研究从未停止过，众多学者在国家的鼓励与支持下依旧对房贷证券化进行着更深度的探索，直至2014年邮政储蓄银行发行了又一个住房抵押贷款支持证券，住房抵押贷款证券化才在我国又步入正轨。中国住房抵押贷款证券化发展现状中国人自古就对土地和房屋有着追崇，近年来住房产业更是风生水起，随着住房体制的深入改革和发展，我国住房抵押贷款将显现出更加巨大的发展空间。我国存在大量的住房抵押贷款余额，从2016年开始虽然我国个人住房贷款增速有所放缓，但总体呈现着增加趋势。图1个人住房贷款变化趋势资料来源：中国人民银行从2014年邮储银行发行的住房抵押贷款支持证券后，得力于国务院的相关政策放开和市场环境的变化，中国的住房贷款证券化产品发行规模逐步扩大。从2015年只发行了八只住房抵押贷款证券化产品，发行金额260亿元，到2019年发行的产品已经达到66单，发行金额更是达到了4990亿元。住房抵押贷款证券化俨然已经成为我国资产证券化中的重要组成部分。图2中国住房抵押贷款资产支持证券发行量数据来源：资产证券化分析网图3中国住房抵押贷款前十发起机构数据来源：资产证券化分析网从抵押贷款证券化产品的发起机构来看，建设银行在排名前十的发起银行中占大头，2014年到2019年共发行5000多亿，发行50单产品，其他银行发行金额和数量甚至不及建设银行一半，开展住房抵押贷款证券化目的在于积累经验，银行大多不愿意进行房贷证券化的业务，许多发行资产证券化产品的银行更多不是为了谋取利益和转移风险，而是借机希望能摸索出一条适合自己发展的道路，为将来进行资产的证券化积累下经验，众商业银行对住房抵押贷款证券化的积极性不强。=3\*CHINESENUM3三、美国住房抵押贷款证券化和风险的分散美国抵押市场流动性问题和二级市场联邦政府认识到储蓄机构无论是个人还是集体都需要不时获得流动性，因此建立了联邦机构，以促进二级市场，在该市场上，储蓄机构（和其他抵押贷款人）可以出售抵押贷款，以便在抵押时获得现金和流动性。这些机构演变成三个组织：联邦国家抵押贷款协会（FNMA），政府国家抵押贷款协会（GNMA）和联邦住房抵押贷款公司（FHLMC）。在这种情况下，这些机构之间的差异并不重要。他们都通过向抵押贷款发行人购买抵押并将其捆绑为“抵押支持证券”来为抵押发行人提供流动性。美国次级抵押贷款危机FNMA(联邦国家抵押贷款协会)认识到金融机构比起FNMA能更好地了解其借款人。实际上，这是银行和储蓄机构在经济中所扮演的关键角色之一：收集和使用有关其客户的财务信息。由于信息不对称，如果银行和储蓄机构选择将其有风险的抵押贷款出售给FNMA并自己保留安全抵押贷款，那么FNMA可能会遭受不利的选择。为了防止这种情况，FNMA和其他机构为他们将要购买的“合格”抵押贷款制定了风险准则。这些通常为贷款/价值比率设置了最低标准（例如，仅抵押最高为抵押财产评估价值的80％或90％），这样在违约的情况下将有额外的钱来支付止赎费用，并为房地产可能的下跌提供缓冲价格。他们还经常要求借款人具有良好的信用等级，并对抵押的金额和期限设置限制。随着抵押贷款放贷人开始能够通过MBS（抵押贷款证券化）出售不良贷款，这使得他们可以方便地大幅增加抵押贷款量，而不必过多担心借款人的质量。银行和其他抵押贷款发起人都不打算将贷款保留在账簿上，因此违约将是别人的问题。在此期间，他们会将贷款的发起费用和其他结算费用（无论最终是否偿还贷款）都放在了口袋里，并在进账时赚取了额外的服务费来管理付款。次级抵押贷款证券的买家知道他们的债券的质量不高，但是他们不知道到底有多糟糕。风暴出现在2008年，与此同时，抵押贷款的违约率开始上升，担心的买主开始试图出售房屋，建筑业的兴旺建造了成千上万的房屋，原因是人们猜测次级抵押贷款主导的购买狂潮会持续下去。随之而来的住房供应过剩打破了房价泡沫，并以前所未有的速度使房价下跌。当然，房价的下跌降低了支持抵押贷款的房屋的抵押品价值，这意味着，即使银行对房屋进行抵押赎回权，也可能最终面临着巨大的损失。随着越来越多的借款人发现自己深陷经济泥潭，抵押贷款违约率继续攀升，因为抵押贷款所欠的债务超过了房屋的价值。银行受到了沉重的打击，并且在某种程度上，它们通过MBS将抵押债务转移给了其他人，问题蔓延到了整个金融体系。任何拥有大量MBS风险的金融公司（保险公司，养老基金，经纪公司，投资银行，对冲基金等）都容易受到了攻击。美国对抗金融危机的力量当一个或几个机构的故障可能导致其他主要参与者的崩溃，从而导致整个系统崩溃时，就会发生“系统性风险”。在以前的危机中，人们对系统性风险的关注主要限于银行，这些银行通过付款清算系统相互联系，导致相互之间存在巨大且相互联系的金融义务。2008年的金融危机暴露了另一类系统性风险，这种系统性风险是通过衍生产品义务相互关联而产生的。这种新的系统性风险涉及更大范围的金融公司网络，包括保险公司，投资银行和经纪公司。联邦存款保险公司和联邦储备系统具有悠久的通过银行监管来监视和保护支付系统健康的历史。系统性风险向贝尔斯登，雷曼兄弟和AIG等非银行金融机构的扩散引发了直接危机。由于它们不是银行，因此美联储和其他银行监管机构无权监管，惩罚或结清银行。国会通过问题资产救助计划（TARP），授权美联储救助对金融体系造成系统性风险的非银行公司。在该计划的授权下，美联储从金融公司购买了大量抵押支持证券，并在AIG中拥有大量股份。没有这种救助，金融体系很可能会崩溃，这将消灭资产价值并冻结经济各部门企业赖以生存的资金流，从而破坏整个经济。引发美国次贷危机的三大缺陷=1\*Arabic1.金融监管的缺位美国一向尊崇自由市场的原则，不对金融市场做过多的干预，但金融风险并不是单单依靠市场自我调节就能避免的，依然需要金融监管机构加以适当的干预和监督。=2\*Arabic2.次级抵押贷款过多发放美国房贷机构为吸引更多借款人，不断放低贷款发放标准，次级抵押贷款市场得到了非理性的扩张，当借款人出现违约现象，房地产市场持续走低，整个市场将会遭受重创。=3\*Arabic3.过度证券化次级抵押贷款的过度证券化丰富着次贷市场，也增加了很多风险，住房抵押贷款的风险通过次级抵押贷款产品能够波及到整个金融业。=4\*CHINESENUM3四、中国住房抵押贷款证券化面临的风险市场动力不足我国住房抵押贷款证券化采用的是试点的方式，虽然自2014年开始实施以来，取得了一些发展，但发展速度十分缓慢，形势也依旧严峻，学者及机构的各种质疑声从未停止。住房抵押贷款证券化的发起机构在现国情下也并未向个人开启，国内发起机构又都以国有银行为主，其他商业银行则缺乏动力。尤其在当人们更加愿意将资金存入银行的情况下，银行就有着可观的流动资金，而住房抵押贷款证券化的最大优势就在于能够替银行规避不必要的风险，提高现金的流动率，可这一事实与之相冲突，各银行也就缺失资产证券化的意愿，导致住房抵押贷款证券化发展规模局限，发展速度缓慢。抵押住房的价值评估问题贷款人（商业银行）在进行抵押贷款前要对抵押住房进行精准的价值评估，此时一般需要房产评估机构介入进行评估。住房抵押贷款证券化是住房抵押贷款的金融衍生品，银行必须确保抵押住房的安全性和风险，避免增加后续证券的风险。在整个住房抵押贷款证券化过程中，信用评价机构是为投资者提供服务的重要机构，信用评价公司是投资者做出投资决定的主要依据。为此，需要彻底的信用评价系统和一定程度的独立性。信用评价机构应该是能够进行客观公正的科学评价的机关。在美国等部分发达国家，信用评级机构标准普尔和穆迪的投资者服务等已经得到了很高的信用等级。但是，目前中国市场上的许多评级机构都远远达不到处理这些评级业务的要求。由于信用评价公司的信用等级在投资者之间的评价不高，住房抵押贷款证券化很难稳步发展。借款人违约带来的风险借款人无法做出偿还时的违约带来的风险实质上就是信用风险。当房地产市场强劲，房主能够定期支付抵押贷款时，抵押贷款债券表现良好。相反，抵押贷款债券投资可能在经济衰退期间亏钱，因为陷入困境的房主可能面临止赎和卖空。当前我国个人信用制度依旧不够完善，尤其是住房抵押贷款证券化过程中的一系列抵押制度和担保制度等相关制度还相对欠缺。银行及其他机构对借款人的实际收入水平和还贷能力无法准确做出判断，且信用问题带来的突发状况无法进行预估，这都给证券化过程增添了风险。提前还贷的风险收入的水平、房价的变动以及房屋贷款的利率都影响着借款人的提前还贷行为。我国经济持续稳定向好，居民的收入水平也大大地提高，住房价格也在稳步攀升，当借款人手里有了充足的资金想要对住房贷款进行提前偿付时，不仅会给银行造成利息收入的损失也会会对证券投资者带来不小的风险。中国的银行一般都采取浮动利率政策，所以每次更改利率都会对贷款产生影响。住房贷款的利率越高,贷款方是偿还的压力降低,因此预先支付的多,但抵押贷款银行间的竞争愈演愈烈,为了抢夺市场的占有率,预先支付的金额对处罚条款被缓解。以不存在的罚款机构的住宅为担保的贷款，在中国的银行利息收入大幅减少的情况下，在提供偿还贷款的同时，期权预定和存款利率变动也将被协商。由于今后现金流和收益的不确定性，各银行很难控制提前还款的风险。因此，对风险管理提出了相当大的挑战。因此，中国商业银行的准备不足的风险正在加大。利率风险利率风险可以说是贯穿整个证券化过程的。现行利率影响证券化抵押贷款的投资绩效。不稳定的利率波动给投资者带来了财务风险。当利率下降时，再融资活动就会加速，因为房主会用利率较低的新贷款来取代现有的抵押贷款。到那时，当前的证券化抵押贷款池将失去获得与较早的抵押贷款相关的未来利息支付的能力。当利率上升时，证券化的抵押贷款也可能赔钱。随着新的固定收益资产提供更高的利率，投资资本从现有的抵押贷款投资中流出，价格下降。与证券化抵押贷款相关的较低利率可能会将房价推高至不现实的水平。当投机者利用获得廉价抵押贷款的渠道，对房地产交易进行积极投标时，房地产泡沫就会出现。然后，中等收入的个人被市场拒之门外，住房需求最终会下降。房地产崩盘往往随之而来，房地产价值大幅下跌，引发经济衰退。当下我国利率市场发展不够完善和成熟，利率又是浮动的。利率的变动对住房抵押贷款证券的价格产生的影响直接影响着证券购买者的购买欲望，甚至会增加投资者的风险。另外，我国住房抵押贷款证券化是近年才逐渐发展起来的新兴产业，国家监管十分严格，银行从中获利可能并不理想。国家法律政策风险中国的市场经济任处在摸索阶段，有一些法律法规的不完善。尤其是当房地产事业的过热，出现泡沫危机时，政府都会适时改变政策。住房抵押贷款证券化就会与这些房地产政策的调整产生冲突，加之没有完善的制度保障，证券化的风险也大大增加。=5\*CHINESENUM3五、防范我国住房抵押贷款证券化风险的对策我们都知道市场有风险，投资需谨慎。但，面临着诸多风险时，我们不应该逃避，而是应该对这些风险进行充分的分析和研究，积极采取合适的措施规避不必要的风险，尽力将风险控制到最低，减少风险带来的损失。面对着住房抵押贷款证券化所带来的风险，我们在汲取国外经验教训的基础下，结合我国国情，提出了下列措施。健全征信机制，加强对房屋贷款流程的管理信用风险是金融活动的中最常见和多发的风险。建立更加完善的征信制度是防范信用风险的首要选择，另外，需要依据国家相关政策的导向，设置一个更全面更专业的信用检测和监督平台，加强对个人信用活动的监管，尤其是从当前中国的金融状况来看，更应该加强对此类新兴金融产品的风险监督和管理，加强贷款转让的监督和风险的披露与监管。其次，要加大宣传力度，让投资者和贷款人都对对信用违约等欺诈行为形成深刻认知，从源头上制止信用风险的产生。银行发放房屋贷款前，可以成立专业的咨询机构，在借款人申请住房抵押贷款前，展开对住房抵押贷款知识的介绍，让借款人对住房抵押贷款本身和它的具体流程以及违约将会带来的后果有一个充分的了解。贷款时，要对借款人的抵押住房的当前价值、房屋实际情况、借款人的还款能力和信用状况进行细致考察。贷款后，应该对借款人的财务状况加强监控和管理，在借款人产生逾期贷款时，能及时响应应对措施，避免对银行产生更大的损失。加强信用评级建立专业的证券信用评级机构，进行信用的增级和评估。可以学习国外先进的评级方法，吸取外国评级机构的发展经验，组织发展符合我国国情的，具有金融权威，影响力更大的信用评级机构，令其形成一个专业的评级体系。提前偿付的风险防范针对提前偿付的风险我们可以采取两种做法，一种是锁住，另一种是缴付罚款。锁住就是让借款人在贷款开始发放以后都不能让借款人提前还贷。缴付罚款则是借款人在坚持选择提前还贷的情况下，就一定要缴付合同规定的罚款，用作对造成贷款方产生一些损失的赔偿。健全利率风险管理要加快利率市场化的发展，加强对利率的风险管理。由于我们国家的住房抵押贷款采用的是浮动利率制，利率的变化与调整主要受限于相关政策，利率的浮动又直接影响着证券的价格，增加了投资者的风险，银行也很难预测抵押贷款的提前偿付比例与速度。我们可以借此机遇，加速推动利率市场化，借鉴其他国家的经验，适当地调节利率水平。建立健全监管体系，完善相关法律法规 我们要加快建立住房抵押贷款的保险体系，完善保险机制。银行尽量和保险公司协作进行各项操作，让保险公司对房屋进行相关的保险工作，最大程度分散和降低风险，减少银行在发放贷款中产生的损失。建立健全金融监管体系，加大对住房抵押贷款证券化的监管。我国住房抵押贷款证券化想要取得更好更快的发展，离不开与国际的交流合作，国际上的许多发达国家住房抵押贷款证券化道路已经取得了较成熟的发展，我们可以向他们学习先进的技术手段，汲取经验教训，同国际市场发展水平更靠近。过去，美国的次贷危机就已经给我们敲响了一次警钟，对金融市场的监管到不到位关系着整个金融市场是否能够健康发展，永葆活力。要确保对整个操作流程监管的力度，保证监控风险的实时性，同时注意信息披露的及时性，保证金融衍生产品的公开和透明性，监督机构要能及时发现问题，及时止损，规避不必要的风险。当然，像西方学习并不意味着我们要全盘吸收，关键是要在我国住房抵押贷款证券化发展现状，以及国内房地产业实际情况的基础上，结合相关国策，抓住金融创新的机遇，推进中国住房抵押贷款证券化的进程。关于住房抵押贷款的制度和相关法律法规这一块，虽然历经多年摸索以及经验的总结，已经出台并实施了一系列配套法律法规，但，关于住房抵押贷款证券化方面的法律却仍不完善，对于具体的操作和实施方面更是达不到约束的能力。我们需要更加成熟，完善的法律体系来保障这项业务的健康发展，明确采取严格的法律监管，规范市场操作，要加快创建并颁布关于住房抵押贷款证券化产品的审核，发行，信用增级和信用评级，信息披露，信用担保和保险等制度。合理分散住房抵押贷款证券化带来的风险，降低法律风险。=6\*CHINESENUM3六、结论中国的住房抵押贷款证券化还尚处在初步阶段，与其他西方发达国家比起来，依然有着许多不够完善的地方，整个证券化体系蕴含的风险也较大。但是，我国的住房抵押贷款市场是不容小视的，其总量庞大，拥有着巨大的发展空间。坚持并支持住房抵押贷款证券化的发展，就是推动我国金融资本市场的发展，就是引导我国银行业和其他相关金融机构的进步，推动我国金融业甚至是经济的蓬勃发展。我们在证券化道路上要着重风险的控制，更要加强对风险的防范问题，减少不必要的损失。因此，本文在基于对住房抵押贷款证券化原理和运营流程的研究前提下，结合我国目前发展情况，针对相关个人征信制度不够完善、缺少专业的信