世界各国房地产开发模式

目前国际上具有肯定代表性的房地产开发模式主要有两种：一种是以市场化资本运作为主、留意专业化细分和协作的“美国模式”；另一种是从融资、买地、建筑，到卖房、治理都以开发企业为中心的“香港模式”。我国近几年的房地产宏观调控，使房地产开发2005高温词汇，国内众多地产大腕屡屡提起。“弃港投美”，目前已经有不少品牌开发商对此趋之假设骛。香港模式——“一条龙”式垄断玩耍由于地缘关系和土地公有等方面的相像性，目前我国的房地产开发模式根本上借鉴了营销销售、物业治理等，通常由一家企业独立完成，堪称“全能开发商”。香港房地产开发融资渠道也相比照较单一，主要构成是银行贷款和通过预售收取客户预购房款。香港模式具有以下几个鲜亮特点:地皮最值钱。香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，而作为人口高密度最高的上海，17006340辈子的梦想可能就是置下五亩地。对香港地产商而言，有地才是生存的硬道理。工程运作“一条龙”化。香港房地产开发企业通常承受拿地、盖房、销售、物管“一地产巨头，行业集中度相对较高，有利于资源的优化配置，正由于此，前十家地产商的开80%左右。猎取土地是第一要义。政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场，房地产进展商占有了最具稀缺性的土地资源后，其他行业和社会财宝自动聚拢而来，想不赚钱都难。香港不同于美国，地少人多、寸土寸金，拥有土地成了房地产开发企业竞争力的核心所在。融资渠道相对单一。总体来说，香港地产商大型化、财团化之后，其自身财力已经比较雄厚，然后通过银行贷款和预售款，根本就能满足开发经营需求，没有太大动力进展多元化融资。期房预售制。1953年，在香港严峻供小于求的卖方市场下，霍英东首创卖楼花的玩耍规章，期房预售使得开发商除银行贷款外，又获得了一个的融资渠道。从而在资金要求上大大降低了开发商的入行门槛。美国模式——敛聚暴利门都没有地产进展模式。建筑商、销售商以及其他房地产效劳商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：土地自由供给。理论上讲，在1990年日本地产泡沫最大的时候，假设把整个东京卖掉后就可以买下整个美国，由此我们可知当时日本地价之高，美国地价之低。假设再追溯一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元手续费就可以免费获得无人居住土地160562%土地私有的格局，让政府不行能对土地供给进展严控。专业分工明确。美国房地产进展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等相互协调共存，强调房地产开发的全部环节由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司依据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。比方：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。以金融运作为核心。在美国房地产模式的各个链条中，金融产业链最为兴旺。美国没500商和银行组成，其中最大局部是房地产基金，美国的房地产投资商主要是从事物业投资，3003000收益群众化。美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，剩下的70%是社会群众的资35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产根本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、房产抵押贷款证券)等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，根本不行能消灭如任由国内房地产开发商敛聚暴利的现象。加坡篇——政府干预才有保障这也与其是城邦型的地理特征有关。政府于19601968的打算，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。受到英国的影响，加坡近年来也倾向于住房私有化，通过推行住房私有化打算，加坡一方面成功地把原属国家全部的住房逐步转让给个人，另一方面对经济收入不同的家庭，实行不同的政策。对收入高的居民，国家不包其住房，使其住宅完全商品化；对中低收入家庭，实行准商品模式，由政府投资建筑社会住宅，然后再按优待条件出售。梯级消费加上公积金支持的购置力使加坡80%以上的居民购置了组屋居住。实行住房公积金保障制度。公积金制度是加坡于1955年建立的一项强制储蓄制度，1968低收入家庭的住宅问题，允许动用公积金存款的局部作为首期付款之用，缺乏之数由每月交纳的公积金分期支付。这项规定使低收入者既能购房又不影响生活，从而极大地促进了家庭放开了限制。公积金制度成为加坡国民储蓄的主要组成局部，加坡也成为东南亚地区解决住宅问题的典范。依据收入状况分级确定住房保证水平。分级供给公有住宅补贴要求严格按家庭收入情800家庭才有资格租住公用住宅。政府对购房补贴也承受分级的方法。例如，一室一套的，政5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按本钱15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必需向房屋开发局缴纳一局部。公有住宅的合理配售政策。自1968年以来，加坡购房者日益增多，搞好公房配售，让购房者觉得合理公正，成为房屋开发局的重要课题。起初，政府承受登记配售，以登记的先后挨次出售，后来改为定购制度。每季度公布一次建房打算，定购并申请房屋的人进展抽签，中签后经过购房审查交付订金，后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般等两年多就可以住上居。这种方法缩小了各地区、各类型住宅的供求差距。德国篇——国家掌握企业担当性的金融体系在解决居住问题方面发挥了明显的作用。公共住宅的建设与供给。战后，德国面临格外严峻的房屋短缺，为此政府大力推动低价住宅建设，同时也支持建设了相当规模的福利性公共住宅。国家和私人共同投资，主要以国家掌握为主，承建公益性的群众住房。承建者可以是个人，也可以是工厂企业或其他法人，个人或企业只担当造价的20%的投资，其余由各级政府投资或者由政府供给担保。住房建成后，以出租为主，但是租住房屋的必需是低收入居民，住户凭低收入证书才能租用，房租仅相当于一般房租的1/3，其余由政府补贴，也可以承受分期付款的方法将房屋出售给个人，售价也低于市场价格。房租补贴制度。该制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。的住宅补贴法规定实行房租补贴制度，由政府依据家庭人口、收入及房租支出状况赐予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付力量。住宅储蓄制度。德国经营住房金融的机构很多，商业银行和私人银行都可以为个人购建住房供给金融效劳。第一类是互助储金信贷组织，比方住宅互助储金信贷社；其次类是存足肯定金额时，即可取得住房贷款的权利。低收入家庭还可以减免个人所得税；第三类1999GDP7.2%，22%。购房财政税收政策。为鼓舞私人建房，政府通过减免税和其他嘉奖措施予以鼓舞。联邦所得税法规定多方面优待。此外，财政还赐予收入较低的购房人不同程度的购房补贴，86%的德国人都可以享有不同额度的补贴。日本篇——特别的官商关系措施不断促进着民间企业的住宅建设日本的住宅消费保障在其社会保障中占有格外突出的地位。日本公共住房的供给模式其中住宅金融公库担当为公共住宅融资的职责，后两者则直接负责建设和供给住宅。420万户，约2000万人无房可住，1/41950法》、1951年制定了《公营住宅法》、1955年制定了《日本住宅公团法》。此后又间续出台了一系列相关法规，通过建立健全住宅消费保障的法律法规，使得日本住宅政策逐步走向正轨。吸取社会资金进展住宅建设。集团企业发挥乐观作用。日本经济进展的一大特点是集团企业的强大，大企业与政府198020016240障方面的具体措施还包括，政府以低税、免税的手段促进私人住宅的建筑；发挥各类社团组织的作用，吸取社会资金参与住宅建设。英国篇——靠私有化减轻负担，30%20%的居民向当地政府租赁公有住房，10%的居民租住私人房屋干预最早的国家。房社团法，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全全部或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。最初的做法也是兴建公共住房，以低价出租给低收入者。但随着这1984法》，推行住房私有化，大大削减了政府的负担。在英国也存在着中低收入家庭买不起、租不起房子的问题。英国政府实行了强制性规定，利用财政倾斜政策和市场化手段相结合的方法，解决了这一问题。如开发商建住房中，必需有50%低价出售，否则政府不批准建设规划；为关键岗位人员供给购房补助或优待或买一半租一半等。(本版作者系上海易居房地产争论院所长助理、争论员)它们的形成与各自的经济环境、土地制度、金融体系、法律制度、地域文化等密不行分。二者皆臻成熟，对内地房企而言，只有适合与不适合的区分。之所以十余年来中国地产企业的运营模式学习“港式”，首先是由于“近水楼台”效应，在内地房地产市场化初始阶段，开发商眼前一抹黑，“香港阅历”轻松越过深圳河，自然被嗷嗷待哺的深圳开发商所顶礼膜拜；其次，随大批港资地产商深入内地攻城拔寨，其运营模式影响了内地开发商；最终，带着打算经济余威的生存环境，也让内地开发商在囤积土地、倚重银行、预售制度等多方面与港派一见钟情。转型中最大的特点有两个：一个特点是融资环节的重要性上升至首位。以前，地产开发的关键点是取得土地，有了土地什么都能搞定；将来，地产开发最重要的环节在于融资，有了钱什么都不在话下。但这并非意味着从一个极端走向另一个极端，中国地少人多及政府垄断土地供给的现实，打算了猎取土地照旧重要，但除此以外，假设论哪个最重要，则融资将当仁不让。顺驰中国卖身的悲剧，就在于融资的效率远低于拿地的速度，上市不成，退而求与摩根士丹利合作，退让不成只有贱卖。发企业既做房产、又做地产，而且不分档次、不分区位、不分用途，什么工程都做。更有开发企业供给“一条龙”式的效劳，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰装修、销售筹划、物业治理一家搞定，造成企业内部治理上相互重叠穿插，开发模式没有创，行业垄断严峻，抗风险力量下降。中国的房地产业正处