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文档简介

如何重启城市化动力对过去三十多年中国经济高速增长发动机,有各种解释。解释不了增长的动力,就说不清动力为何消减,也就判断不出当前的经济下滑是暂时的,还是不可逆的。过去三十多年,中国经济之所以能够实现高速增长,是由于改革创造出大量可以盈利的商业模式。其中,对中国经济推动最大的,就是创造了“土地财政”。土地财政是过去三十多年支撑城市基础设施建设的最主要财源。同时,几乎所有新的商业模式都是以“房地产+”为特色。例如,“房地产+高铁”、“房地产+商贸”、“房地产+主题公园”、“房地产+高新区”、“房地产+大学城”和“房地产+棚户区改造”等。甚至中国的制造业也是靠土地财政补贴,才能在世界市场上获得非凡的竞争力。毫不夸张的说,过去三十多年中国经济增长最主要的发动机,就是以房地产为核心的土地财政。但过去五年,特别是从去年开始,土地财政这一发动机出现“喘振”现象――成本上升和房价下跌同时压缩了这一模式的盈利水平。土地成本(包括征收和开发)占土地出让收益的比例,已经从1989年的不超过20%增加到2014年的超过80%。2014年,国有土地使用权出让收入增速从上一年的44.6%猛跌到3.2%,全国主要城市的房价普遍面临下跌压力,土地出让数量和价格双双下跌。成本上升和收入下降,使得土地财政净收益巨减。城市化的主发动机迅速熄火,随之而来的是所有以“房地产+”为基础的商业模式都开始难以为继。此时可以做出判断:在找到替代增长模式之前,中国经济下行压力将持续。目前最迫切的,已经不再是争论经济是否会下滑,而是如何防止经济自由落体般坠落,并且尽快找到新的增长动力。防止房地产崩盘的四点策略“房地产+”模式支撑中国经济,如果出现断崖式下跌,最主要风险将会来自房地产市场的崩盘。对于无法发行市政债券的中国城市政府来说,其融资最主要就是来自房地产市场。房地产市场好比地方政府的“股市”,如果把一个城市看作出售公共产品的企业,一级市场就相当于把城市的股票包销给券商(开发商),券商(开发商)再把加工过的产品(不动产)分销给散户(业主)。购买一个城市的不动产,实际上就是购买该城市公司的股票。这一发动机出现“喘振”现象。要控制征地拆迁成本的上涨,首先就要明确补偿标准。现行《土地管理法》第47条“土地补偿费和安置补助费的总和不得越过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”,对当年抑制地价过高起到了重要作用。现在的征地拆迁成本快速上升,就是因为这一标准发生了动摇。要防止经济断崖式下跌,最紧急的就是立即制止土地成本的急剧上升。四要盘活存量。土地财政失去动力的主要原因,就是征地拆迁成本上

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