58安居客房产研究院-2021中国新魅力楼市榜三季度榜单解读-28正式版

2021中国新魅力楼市三季度榜单解读导 语进入2021年下半年，一二线城市调控依然从严，部分三四线城市发布“限跌令”，有效防止楼市出现大涨大跌。三季度，楼市降温明显，市场回归理性。”目录北京榜单解读南京榜单解读西安榜单解读郑州榜单解读长沙榜单解读正文一、北京榜单解读1、北京新魅力楼市三季度榜单2、榜单解读（1）楼市动态限购层面，8月北京市住建委出台了离婚购房新的调控政策：原家庭拥有住房套数已经达到限购标准，自离婚3年内，任何一方都不能在北京购买商品住宅。保障房层面，8月18日北京住建委发布通知，公租房轮候家庭每两年申报家庭情况，三胎家庭可以直接配租公租房。从供给侧来看，北京两次集中土地供应都不同程度增加配建或者竞建公租房的比例，一定程度上可以缓解北京公租房“僧多粥少”的局面。土地层面，8月30日，北京市规划和自然资源委员发布第二批北京集中土地出让明细，分析地块可以看出，每宗地块都有对应的出让政策，最引人关注的是本次出让新增“竞现房销售”，保障了住房质量和品质。落户层面，从2018年发布积分落户以来，每年落户人数均在6000人左右，积分落户成为非京籍落户北京的主要途径。北京社保局数据显示，2021年申请人数达13万人，落户比例可想而知。对此，北京发改委明确表示，相关部门将根据本市常住人口变化，统筹考虑城市发展需要，择机适度扩大年度落户规模。（2）市场扫描3季度北京新房市场取得46张预售证，新增21289套房源，环比上涨39%，新增供应面积222.9万平米，环比上涨31%；新房住宅成交套数为21604套，环比下降8%，成交面积为266.0.1万平米，环比下降2%；3季度北京新房成交较2季度小幅波动；二手住宅成交45913套，环比下降19%，成交面积423.6万平米，环比下降18%，3季度北京二手房市场成交回落。（3）区域解读顺鑫·颐和天璟所在的马坡板块，近两年成为顺义楼市热门区域，然而马坡的崛起并不是一朝一夕。马坡位于顺义新城的核心位置，定位是展示新城形象的政务和公共服务中心。随着顺义区政府、财政局、投资促进中心等政府机关进驻，这里将成为顺义新的行政中心、同时也将成为经济和文化中心。朝阳崔各庄位于东北五环，距离望京很近。在第一批集中土地供应中，崔各庄乡一连出让3个地块，满足了一部分望京外溢人口的购房需求。拥有区域优势、产业集中以及政府规划的加持，不难理解和光悦府8.8万元/㎡的均价在首期开盘去化率便达53%。（4）产品解读华樾国际·领尚作为朝阳现阶段最后一个在售限竞房，安居客网站显示，目前在售均价为71000元/平米，主力户型面积为96-119平米三居，145平米四居，同地段新房均价在80000-100000元/㎡左右，二手房均价维持在55000元/㎡左右，无论从价格还是户型面积，是改善客户不可多得的选择。一向以户型著称的中海，本次上榜项目共4个，安居客网站显示，中海首开拾光里目前在售产品为143-160平米的低密住宅，均价73000元/㎡，总价1100万/套左右，同地段二手房价格维持在85000元/㎡左右，预算在1000万左右的购房者可关注下该项目。中海寰宇天下|天赋作为中海寰宇系利第四期产品，从2018年一期首次开盘的60000元/㎡左右到如今的75000元/㎡，延续了该系列前期销售火爆的局势。目前该产品推出最后三栋楼，包含104㎡、115㎡、125㎡三居以及158㎡四居产品，产品力不容置疑。（5）品牌解读和光悦府作为北京第一批集中出让土地中的入市项目，位于朝阳崔各庄板块，属于望京辐射的区域。由保利+华润联合打造，双重品质加持为购房者以及市场提供了极大信心。近日项目首期开盘，均价88000元/㎡，每套房源销售价格在1000万以上，去化率竟然达到53%，数据证明，品质+地段就是影响力。海淀幸福里由首开、北科建、华润置地、中交地产、北京住总地产联合打造，产品定位为华润高端产品，是海淀地区近几年较集中的一次供应，共计1700余套，由于区域内纯商品房供应稀少，产品库存稀缺，对比区域内其他竞品无论是单价还是户型，性价比高。二、南京榜单解读1、南京新魅力楼市三季度榜单2、榜单解读（1）楼市动态7月30日，南京发布新的积分落户实施办法，社保缴纳年限从原来不少于24个月调整为不少于12个月，积分落户申请条件进一步放宽。8月25日，南京挂出第二批集中出让地块，与以往想比，本次土拍有如下变化：限房价、定品质、竞地价；最高溢价率由此前的30%下调至15%以内；竞得土地后6个月内商品房住宅不得上市；同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报名地块数量不得超过本次公告地块总量（不含溧水、高淳）的30%；热门地块不得合作开发。进入下半年，南京主流银行对房地产贷款纷纷加息，首套房贷款利率最高升至6.25%。（2）市场扫描2021年Q3季度，南京楼市两级分化趋势继续强化，整体火爆，细分区域冷热不均：109盘，133次开盘，携24314套房上市，总面积298.68万平米，总市值896.17亿；共计成交新建商品房18118，总面积达209.92万平米，供销比达1.34，这与2021年上半年供销比0.83相比，市场由供不应求转为略显供应过剩；其中40次开盘采用摇号方式开盘，27盘当天卖完，占比近7成；近35571人争夺8405套房，总中签率24%，相当于4个人摇1套房，这与上半年6人摇1套房相比，中签率明显提高；部分热点盘，从拿地到收官，用时不足1年，抢跑意味甚浓。前三季度，南京楼市共计成交新房86887套，甚至超2017年以来全年成交量；分月份来看，今年成交量主要集中在上半年，一度成交6.9万套，进入三季度，宏观+微观双重挤压之下，叠加疫情原因，成交量一度萎缩至1.8万套，环比二季度下跌54%。根据国家统计局数据，2021年8月份，南京新房同比涨4.8%。二手房方面，当前二手房房价同比涨幅一度超过6%，远跑赢新房市场行情，二手房市场处在量跌价涨的扭曲行情中，接下来大概率会进入到一定调整阶段。三、西安榜单解读1、西安新魅力楼市三季度榜单2、榜单解读（1）楼市动态三季度西安楼市进入下半年，房企积极推新入市，然而对刚需并不友好，选择比较少，从供需市场来看，诞生了2个“万人摇”、流摇楼盘开始增加，打折优惠、特价房、全民转介重新出现在西安楼市，却难挡“凉意”；房价方面，西安还是难逃上涨的命运，9月国统局数据显示，西安新房价格再次领跑全国。（2）市场扫描进入三季度，受二手房指导价和830新政的影响，购房者观望情绪渐浓，新房、二手房市场均现凉意。三季度西安商品房市场表现量涨价跌，销售价格有所下降。2020年第三季度-2021年第三季度西安成交面积情况3503002502001501005002020年第三季度 2020年第四季度 2021年第一季度 2021年第二季度 2021年第三季度成交面积（万㎡） 多项式(成交面积（万㎡）)在销售面积上，三季度西安商品房销售面积309.53万㎡，环比上升36.3%，同比下降3.58%。三季度西安各区域成交面积情况450400350300250200150100500成交面积…从区域来看，浐灞区、港务区、高新区成为成交面积前三甲。其中浐灞区426.56万㎡，环比下降2.37%，同比下降43.88%。环比上升最高的区域为高新区，上升幅度达31.91%。环比下降最高的区域为莲湖区，下降幅度为4.73%。西安9月各区域新房在线均价35000300002500020000150001000050000城南区曲江区沣东新城高新区城东区长安区城北区城西区经开沣西新城浐灞区秦汉新城城内空港新城泾河新城鄠邑区临潼区高陵咸阳市区西安周边泾渭新区在房价上，截至9月底，西安新房在线均价约14735元/㎡，环比涨1.41%。整体来看，9月各区域房价均有不同程度的变化。20个区域中，5区环比上涨；7区环比下降；8个区域价格没有变化，和上月持平。从各区域来看，城东以30.39%的环比涨幅领跑全城，这和两个高端盘入市有很大关系。而城南受绿城高新诚园价格的影响，登顶西安市房价顶峰。（3）区域解读TOP10榜单中，港务区、高新区、泾河新城以及长安均有项目出现。作为新房供应充足、房价洼地的区域，刚需上车门槛较低，港务区备受关注。西安国际港务区是西安国家中心城市建设的东部新中心和第十四届全运会主场馆所在地。依托中欧班列长安号带动，西安国际港务区大宗商品进出口、跨境电商进出口业务活跃，先后投产运营瑞图手机、思赢英格、中晶伟业等40余家加工贸易企业，国际化的发展定位与诉求，吸引了包括招商局集团、康佳在内的行业龙头来此落户，形成了较为完整的产业链和生态链。公开数据显示，国际港务区入驻企业超过200家，总投资约300亿元，年产值超过200亿元，带动就业近万人。而这其中，招商局集团在这一板块的布局尤为外界关注。随着国际港务区的国际属性不断强化，产业聚集、内联外通等多个维度都被纳入快车道，区域的发展红利也在快速兑现。从六大央企集中落地，到世界500强康佳扎根。资本频频下场，谋篇布局的国际港务区势必成为未来人群人气的汇聚之地。公共配套方面，国际港区已集齐陕师大陆港小学、铁一中陆港中小学、国际陆港第一小学等8所优质公办教育节点；商业方面则有砂之船奥特莱斯、华盛奥特莱斯等多元化商业网点；临近规划的交大一附院陆港医院（规划中），将给整个新城市组团提供优质的医疗保障。（4）产品解读刚需，刚改需求旺盛90-144㎡面积段产品受欢迎限购常态化下，面对房价上涨和房票紧张的双重“压力”，当下不少购房者在置业时更偏向一步到位。房源需求指数显示，三季度西安购房者的主要需求集中在120-144㎡，90-120㎡两个面积段。这两个面积段也基本符合首次置业或三口之家的住宅面积需求，也从侧面表明当下西安楼市拥有大量刚需、刚改购买力。而本次上榜楼盘中，多数楼盘均有90-144㎡面积段产品，且在三季度有加推动作。如中铁·卓越城、上河雲璟、融创时代奥城。金地玖峯汇等。其中，位于国际港务区港宁路与新筑路交汇处西北角的中铁·卓越城，在三季度两次加推（7月16日、8月22日），共推出577套房源，产品为104.87-142.66㎡的三室和四室，符合当下市场的主力需求。而港务区首个万人摇楼盘金地玖峯汇在8月加推5栋楼312套房源，主力房源面积108-143㎡，均价13897.30元/㎡。最终312套房源8924组家庭摇号，可见购房者对其的认可。房价上涨致买房预算增加总价200-300万房源易出圈10月20日，国家统计局发布70城房价数据，9月西安新房价格环比上涨0.6%，领涨全国。众所周知，西安房价已经连涨5年多。房价不断上涨，加之市场产品渐趋改善化，购房者“被迫”不断提高购房预算。总价需求数据显示。三季度西安总价在200-300万的房源最受购房者关注；而300万以上房源的需求指数有上涨之势。而此次上榜楼盘中，多数楼盘近期推售的均有300万以内房源，如上河雲璟、融创时代奥城等。其中，位于港务区港丰路与新筑路交汇处往北100米处的融创时代奥城，是融创在港务区“双子星”之一。凭借地铁口、学校旁、融创品牌等多重优势，融创时代奥城每次加推均取得不俗的成绩。该盘三季度两次加推（7月27日、8月22日）均摇号选房。其中7月推出的2#、4#、9#，房源面积约82.88-131.05㎡，均价15196.81元/㎡。最终，296套房源5222组家庭摇号。而浐灞的上河雲璟三季度两次登记，共推出803套房源，房源面积约98.28-260.54，均价13507.11-13782.00元/㎡。两次推盘均“千人摇”，热度不低。（5）品牌解读城市的发展从来都离不开各个实力雄厚企业的加持和助推。在TOP10榜单中，主要涵盖了中粮、绿地、华润、雅居乐、金地、中南、保利等品牌房企项目。2018年11月1日，中粮以4.9亿摘得78亩居住和商业用地，建设悦尚锦云项目，自此中粮开启在陕之旅。2019年7月，爆出大悦城与长安区签署“中粮千禧国际区”城市综合体建设协议，拟投资250亿对上塔坡村进行综合改造，建设商业综合体、甲级写字楼、学校、高端住宅等。2020年7月14日，中粮在港务区再拿下68.408亩居住和商业用地！据统计，中联通过股权收购和公开竞拍形式在港务区的土地储备达到338亩。中粮地产（集团）股份有限公司（000031）是一家全国性、综合性的房地产开发上市企业，总部位于深圳市。控股股东中粮集团有限公司连续多年位列世界500强企业之列，是国务院核定的16家以房地产为主业的央企之一。中粮地产(集团)股份有限公司成立于1993年10月8日，前身系深圳市宝安区城建发展总公司，2006年4月13日经深圳市工商行政管理局批准，公司更名为中粮地产(集团)股份有限公司。中粮地产从事的主要业务包括：房地产开发、经营、销售、出租及管理住宅、商用物业，经营业态以住宅为主，公司立足环北京、环上海、环深圳三大核心城市群，重点关注以长江中游城市群、成渝城市群、一带一路沿线为主的中心城市及高潜力城市，主要产品为壹号系列、祥云系列、锦云系列、鸿云系列等住宅产品。四、郑州榜单解读1、郑州新魅力楼市三季度榜单2、榜单解读（1）楼市动态在规范市场、降低风险方面，7月，郑州针对省直公积金发布新规，对省直公积金提取条件等做了更加严格的限定，可于购房后2年内，凭房地产交易或不动产登记部门备案的购房手续或凭证以及税务部门出具的发票、契税完税凭证办理住房公积金提取，提取总额应不超过购房所支付的金额。住房公积金贷款结清前，借款人（含已经出具异地贷款证明、在其他住房公积金管理机构办理贷款的借款人）及其配偶的缴存账户余额仅可用于归还住房公积金贷款本息，不得再以其他原因提取。月，省住房城乡建设厅发出通知，进一步加强对逾期住房公积金个人住房贷款管理，着重强调严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。同时，为贯彻落实省市政府支持企业加快灾后重建复工复产措施有关事项的通知，明确困难企业可申请降低或缓缴住房公积金缴存比例，困难职工可申请延期归还住房公积金贷款本息。贷款方面，郑州首套房贷款利率普遍上涨至6.125%，部分二手房贷款业务停滞。（2）市场扫描成交方面2021年三季度，郑州新建商品房成交约31218套，同比下降50.68%，新建商品住宅成交约27524套，同比下降约46.06%。与去年相比，除受到疫情、市场观望情绪等影响，今年新增了政策、经济等方面客观大环境的影响。诸如二手房市场交易规则的变化，“房住不炒”主题下调控政策的加码、金融领域监管及条件严苛等，综合反映在今年的成交走势上。尤其在“831发布会“后，市场的观望情绪或会更加浓厚。截至9月底，郑州新建商品住宅成交约127463套，同比下降19.61%。在开启“以价换量”模式后，成交数据有比较积极的变化。土地方面截至目前，全国22个集中供地的城市，已有20个城市完成了第二批第一轮的土拍，郑州或因7、8月份的客观原因，在第二批集中供地工作上略有延迟。在目前公布的其他城市土拍政策变化上，我们或许可以预测郑州接下来的供地政策调整。政策调整方面更多的着眼于溢价率，多数城市将溢价率上限下调至15%。另外值得注意的一点则是禁止“马甲”参与拍地。“马甲”的存在，在客观上更有利于实力雄厚的大开发商，同时也客观上容易造成土地的高溢价率。房价方面三季度郑州新房在线均价稳定在12900元/㎡，趋势上仍保持着小幅下行。二手房价格在今年则表现的比较稳定，同时出现了“房价倒挂”现象。但由于目前二手房贷款业务相对难以开展，二手房市场也存在着有价无市的现象。对于郑州的购房者而言，尽管当前“以价换量”取得了一些成效，对购房者也能够有体感的成本下降，但随之而来的贷款利率上升，开发商的健康度也成为购房者更加关心的一个环节。单纯的降价又不能完全解决问题。开发商自身经营状况、产品的更新迭代，优秀的产品会给市场注入新的增长动力。同时，周边区域的配套规划与建设，则需要尽可能地跟上楼盘开发速度。让购房者买得起是一方面，买了安心，住了幸福，才是责任的表现。（3）榜单解读三季度郑州新房市场表现差强人意，这中间当然也有像雨灾、疫情等客观因素的影响，但整体上的趋势表明市场在向着更加理性的方向延伸。三季度上榜楼盘，更多的集中于“龙头房企”的项目，如碧桂园、融创、万科、保利等，当前发展势头迅猛的本地房企康桥也有2个项目上榜。榜首的碧桂园西湖·湖悦位于农业路西三环交汇处，地理位置优越，当前在线价格约13500元/㎡，也有一定的优势。而其他位于榜单中的碧桂园项目，如凤凰城、双湖城等，也都通过自身的产品优势及品牌加持，获得了购房者更多的关注。融创城位于中州大道紫辰路交会处南500米，目前已经销售到六期（观河著），前期销售成绩在周边也很不错。该期产品上也有了更多的变化，兼顾刚需和改善，赢得了购房者的青睐。万科·民安理想星光位于北三环南阳路交会处向西约300米，是惠济区9月份的纯新盘，有了品牌的加成和新盘价格上的诱惑，也得到了比较大的关注度。康桥则凭借林语镇和未来公元上榜。林语镇位于华夏大道和新老107连接线交叉口向西1000米路北，在区位上有着比较大的优势，加上品牌加持，在南龙湖区域得到更多的青睐。五、长沙榜单解读1、长沙新魅力楼市三季度榜单2、榜单解读（1）楼市动态在楼市调控和金融管控从严的背景下，长沙楼市供需两端均同步回落，购房者观望情绪加重；从供需关系来看，整体延续供大于求，因当前供给的充足，叠加需求侧不振，后市竞争及冷热分化或将加剧。于房企而言，积极调整推货节奏和销售策略，加快销售去化节奏，强调跑量回款，将成主流；而购房者也有望享受到降价优惠，总体来看，长沙楼市基本面较好，刚需及改善客群均有较大选房空间，可理性置业。（2）市场扫描3季度，长沙新建商品住宅供应398.33万方，同比去年回落20.03%；成交298.02万方，同比去年下降17.74%。分区来看，岳麓麓谷、梅溪湖、洋湖板块仍是住宅供应的新中心，另外，望城、长沙县整体处于价格洼地，还有不少7000-8000元/平的低价盘，