农村土地整治项目策划可行性研究报告

哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目可行性研究报告（代项目建议书）哈尔滨市国际工程咨询中心二〇一二年八月

编制人员名单项目负责人： 韩松岩高级工程师参编人员： 董悦正高工杨希中正高工王毅楠工程师戴钦经济师王磊工程师肖潇经济师审核： 韩松岩高级工程师审定： 李力波教授级高级工程师

目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章总论 1一、项目概况 1二、编制依据 2三、项目建设单位概况 2四、项目由来与建设的必要性 3第二章开发前景分析 8一、哈尔滨市经济进展状况及进展战略 8二、哈尔滨市“十二五”民生进展目标 10三、哈尔滨土地市场状况 11四、要紧阻碍因素分析 12五、区域进展定位 13六、土地出让价格预测 13第三章区域现状及用地规划 17一、项目建设技术条件 17二、地理位置及现状 20三、功能定位、规划重点与规划目标 24四、用地规划 25五、可出让土地分析 26六、土地出让打算 27第四章土地及房屋征收补偿 29一、征地拆迁补偿依据 29二、土地收储及补偿概况 29三、土地补偿方案 30四、地上建筑物补偿方案 33五、被征地农民养老保险 35六、土地储备实施方案 35第五章配套工程建设方案 37一、配套工程概述 37二、道路工程 37三、供水工程 42四、排水工程 44第六章环境阻碍评价 49一、编制依据 49二、要紧污染物 49三、环境爱护措施 50四、环境阻碍评价结论 51第七章节能 52一、编制依据 52二、节电 53三、节水 53四、建筑节能 54五、选用节能型的建筑材料 54第八章项目实施进度 56一、项目建设周期 56二、实施进度安排 56第九章招标投标 57一、编制依据 57二、本工程招标范围及项目 57三、招标组织形式及方式 58四、招标方案 58五、招标投标工作的安排 59第十章投资估算及资金筹措 60一、投资估算 60二、资金筹措及使用打算 61第十一章经济效益分析 62一、经济评价依据 62二、要紧经济评价指标 62三、收益与成本分析 63四、盈利能力分析 65五、偿债能力分析 66第十二章项目风险分析 68第十三章社会评价 69一、社会阻碍分析 69二、项目与所在地区互适性分析 70三、社会风险及对策分析 71四、社会评价结论 73第十四章结论及建议 74一、结论 74二、建议 74附表一：投资估算表 76附表二：项目投资现金流量表 77附表三：项目资本金现金流量表 79附表四：利润表 80附表五：资金来源与运用表 81附表六：总成本费用估算表 82附表七：投资打算与资金筹措表 83附表八：销售税金及附加估算表 84附表九：借款还本付息表 84附表十：借款人差不多情况表 86附表十一：项目地块操纵指标一览表 87附表十二：项目土地出让返还收入测算表 88第一章总论一、项目概况1．项目名称哈尔滨市幸福镇农村土地整治项目2．项目建设单位哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡进展有限公司城郊分中心3．项目范围本项目选址哈尔滨市香坊区，分布在拂晓乡和幸福镇，为拂晓乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。该项目地处香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临都市规划圈边缘。该项目用地呈不规则多边形规划，收储面积2809067平方米。4．项目建设内容土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，具备开发条件后，按照规划的功能，对外出让土地，收回建设成本。本项目总收储面积2809067平方米，其中集体土地2508989平方米，由于国有土地掺杂在集体土地中，因此还需要收储国有土地300078平方米；本项目同时征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米；总征收成本合计245364.9万元。5.项目投资及资金来源本项目投资总额为324960万元，资金来源有两个渠道：一是申请银行贷款210000万元，占总投资的65%，贷款利率为7%；二是项目方自筹资金114960万元，占总投的35%。二、编制依据1．《哈尔滨市都市总体规划（2011-2020年）》；2．《哈尔滨市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》；3．《哈尔滨市香坊区国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》；4．《哈尔滨市土地一级开发暂行方法》；5．建设单位提供的有关资料。三、项目建设单位概况哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡进展有限公司城郊中心，位于哈尔滨市道外区江畔路100号，法定代表人：郭洪艳。中心为事业单位，机构规格为科级，业务受市土地储备中心托付开展。核定事业编制4名，经费渠道为市财政全额补助。核定科级领导职数2名，其中正科级1名，副科级1名。要紧职责如下：一、负责向市土地储备中心上报年度国有建设用地、可征转农村集体土地及其它土地储备打算，并按批准的土地储备打算开展土地储备工作。二、负责本区域内纳入储备范围的能够收购的国有建设用地实行收购，并对可征用储备的农用地及其它能够转为建设用地集体所有的土地实行征用储备。三、负责受市储备中心托付，对本区域内已依法收回的国有土地、已实施转征的土地、已收购的国有建设用地及可征用储备的农用地，进行必要的前期开发。四、负责以分中心为主体的土地储备项目资金的筹措、使用和治理。五、负责承接返还的土地收储成本等。六、负责完成上级交办的其他任务。四、项目由来与建设的必要性1．项目的由来党的十八大提出，要优化国土空间开发格局。国土是生态文明建设的空间载体，必须珍惜每一寸国土。要按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，操纵开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度；要健全现代市场体系，优化土地资源市场配置机制，促进建立反应市场供求关系、资源需求程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制；要完善宏观调控体系，进一步加强土地调控等；不久前下发的《国务院关于促进节约集约用地的通知》要求，要充分发挥市场配置土地资源基础性作用，完善建设用地储备制度。土地储备在提高政府调控能力，探究解决爱护土地资源和保障经济进展矛盾的过程中，扮演着重要的角色。近年来随着都市化步伐进展不断加快，改革开放的进一步深入，如火如荼的都市经济突飞猛进，都市整体经济进展和社会进步日新月异，从而有效拉动了城郊农村经济的快速进展，加速了城乡间经济要素的流淌和资源的重新配置，形成了一个人口密度相对较高、人们经济活动范围较广、与都市经济联系紧密，兼具都市和农村特征的城郊型经济区域。为加快城乡结合部建设，促进城乡统筹进展，改善农民生产生活水平开发了一条新路径。哈尔滨是黑龙江省省会，我国东北地区重要的中心都市，国家重要的制造业基地，国家历史文化名城。依旧铁路、公路、航空、水运的交通枢纽，是国务院批准的一类对外开放口岸，是我国对俄罗斯及远东贸易的重要都市。按照《哈尔滨市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》确定的7086平方公里的都市规划区范围，哈尔滨启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”进展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的都市进展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了都市进展框架。为加快哈尔滨市都市化进程，《哈尔滨市都市总体规划（2011-2020年）》确定实行城乡统一规划治理，加强城中村和城乡结合部整治改造，城镇基础设施、公共服务设施的建设应当为周边农村服务，依照不同地区的条件，重点进展县城和基础条件好、进展潜力大的建制镇，优化村镇布局，促进农业产业化和农村经济快速进展。“十二五”期间，香坊区将重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新城和香南新区，进一步优化经济和社会进展的空间布局。在农业现代化方面以新农村建设为契机，搞好小城镇的规划布局和功能定位，搞好试点村镇的规划和建设。重点实施朝阳镇、成高子镇、幸福镇小城镇改造项目和拂晓办事处城中村改造项目。到“十二五”期末，全区城镇化率达到60%以上。本项目区域位于香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿线，西至哈阿高速，南依哈南工业新城，北临都市规划圈边缘。现状用地规划比较落后，要紧为农业用地，土地利用粗放、低下，土地利用效率相对较低。项目实施后，通过对现有闲置土地回收土地使用权，改变土地用途，进行土地转换等提高土地利用效率，优化土地资源配置，实现土地价值的最大化。2．项目建设的必要性（1）维护土地市场秩序，规范土地市场运行随着我市都市化进程加快，势必伴随着城郊大片土地纳入城区范围，在那个过程中，需要大片征地、大规模拆迁和巨资流淌，若政府放任企业私自操作，会造成土地非法交易、投机交易和土地资源极大白费，这不仅会损害宽敞群众利益、国有资产流失，还会使土地市场秩序混乱，不利行业进展，还会阻碍经济进展。而实施土地储备，使土地从征收到拆迁安置再到入市交易全部掌控在政府手里，幸免了以上问题的出现。（2）是充分发挥政府的宏观调控作用，优化都市土地资源配置的需要土地是城镇空间功能的载体，是重要的都市资源，也是经营都市的重要资产，要提高全市经济进展速度，利用好土地资源尤为重要。通过运用“收购、储备、出让“的都市土地储备运行机制，有助于优化都市土地的资产化经营，显化土地资产价值，从而保证国家对国有土地资产的合法收益。另外，政府还能够运用直接操纵的合理土地，平抑都市土地市场的波动，调控都市地价的合理水平，以促进都市土地市场持续地健康进展。（3）促进经济结构调整，加快转变经济进展方式城乡结合部在我市都市化进程中具有重要的战略地位，是全市建设用地空间拓展的首选，必定要承载市区转移出来的部分功能、产业和人口。目前城乡结合部地区的产业问题要紧集中体现在：产业结构不合理,“瓦片经济”问题突出,高新技术产业基础薄弱,经济增长要紧依靠现有物业收入,农民持续增收难度较大。通过土地储备，能够推动城乡结合部地区产业结构、区域结构、城乡结构调整，进而促进经济结构调整，加快转变经济进展方式。（4）是增加财政收入，筹集都市建设基金的需要土地资源作为经济进展的重要生产要素之一，作为投资实体的唯一载体，如何集约节约利用直接关系到我市城乡结合部地区长远可持续进展。下一步将深入贯彻十七届五中全会精神，在全面落实“十二五”规划基础上，依照我市城乡结合部地区进展现状，按照“加快储备，合理利用”的工作思路，结合目前我市土地储备的工作实际，坚持不断创新，积极推进城乡结合部都市化建设。一方面，通过协调市规划部门，调整优化规划条件，力争实现项目资金平衡，另一方面，推进实物返还、留地安置、合作分成等多元化补偿安置方法，降低项目成本，减少现金流。综上所述，本项目的建设是必要的。第二章开发前景分析一、哈尔滨市经济进展状况及进展战略1、哈尔滨市经济进展概况2011年全年实现地区生产总值4243.4亿元，按可比价格计算比上年增长12.3%。其中，第一产业实现增加值447.2亿元，增长7.0%；第二产业实现增加值1647.2亿元，增长14.4%；第三产业实现增加值2149.0亿元，增长12.0%。非公有制经济实现增加值2252.1亿元，增长14.1%，占全市地区生产总值的比重为53.1%。第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分不为6.4%、44.2%和49.4%。人均地区生产总值42700元，增长12.0%。十县（市）实现地区生产总值1289.6亿元，增长12.9%，占GDP的30.4%，县域经济对全市经济增长的贡献率为30.9%。

全年财政一般预算总收入502.1亿元，增长22.3%。其中，地点财政一般预算收入300.3亿元，增长27.0%。全市财政一般预算支出557.1亿元，增长21.2%。据抽样调查测算，都市居民家庭总收入为22079.4元，增长14.4%，其中工资性收入占61.9%，都市居民家庭年人均可支配收入20030.6元，增长14.1%；人均消费性支出16232.7元，增长16.5%。农村居民家庭年人均纯收入9608.3元，增长19.8%，其中家庭经营纯收入占64.9%；人均生活费支出5513.4元，增长18.2%。2、哈尔滨市总体规划及进展战略按照《哈尔滨市国民经济和社会进展第十二个五年规划纲要》确定的7086平方公里的都市规划区范围，哈尔滨启动实施了“北跃、南拓、中兴、强县”进展战略，构建以松花江为纲，“一江居中、两岸繁荣”的都市进展格局，通过北国水城、科技新城、工业新城建设，拉开了都市进展框架。依照哈尔滨市总体规划，项目所在区域规划的都市要紧功能为居住用地。“十二五”期间，香坊区重点实施“南拓、东扩、中兴”战略，打造香东新城和香南新区，进一步优化经济和社会进展的空间布局。在哈南工业新城—香坊工业园区已有的16.9平方公里的基础上，沿四环路向北外延至三环路以南部分区域规划在香南新区范围之内，外延面积34.89平方公里，使新区面积达到51.79平方公里。形成东至阿城、南至平房、西至南岗、北至三环路，以三环、四环为“两横”，以哈西延长线、京哈路、哈五路、征仪路、江南中环路、哈阿路和红旗大街延长线为“七纵”的“两横”、“七纵”沿路进展的香南新区，拓展香坊区南部进展空间。“十二五”期间，重点建设食品医药、机电配套、现代物流、旅游居住、现代农业、新型材料等行业。通过五年的进展，使香南新区成为区域经济进展新的增长极。二、哈尔滨市“十二五”民生进展目标——城乡居民收入与GDP同步增长。城镇居民人均可支配收入、农村居民人均纯收入、中低收入群体的收入年均增长速度均达到12%以上，在同等都市中力争晋位。——大幅提高住房保障水平。实现“住有所居”，四环内棚户区改造完毕，棚户区居民全部入住新居。中低收入群体人均住房面积不低于15平方米。差不多完成农村泥草房改造。

——扩大就业规模。新增城镇就业人口55万人，城镇登记失业率操纵在4.5%以内。

——提高差不多生活保障标准。最低工资标准年均增长15%左右，城乡居民最低生活保障标准年均增长12%以上。

——加速城镇化进程。百万农村人口进城镇，城镇化率提高到65%本项目的建设能够有效的促进上述民生建设目标的实现。三、哈尔滨土地市场状况哈尔滨市土地收储制度建立于2002年。近年来，哈尔滨市坚持运用土地收储制度推动都市规划、建设和治理，收到了明显的经济、社会、生态效果。理顺了政府供应土地的产权关系，增加了土地市场宏观调控能力，为都市建设筹集了大量资金，抑制了土地的投机炒作，为有序、科学、合理、严格地实施都市总体规划提供了条件和保障，同时增加了政府财政收入，促进了房地产市场健康进展。由于市场前景看好，全国知名地产企业纷纷进驻哈市，从爱建、世茂、保利的先期介入，再到现在的万达、绿地、东方园林、恒大、北辰、华南城、鲁商、星昊、富力、银泰等国内知名地产企业纷纷大手笔在哈市拿地。依照哈尔滨市国土局的统计数据，2012年全年哈尔滨成交的各类地块共计76块，成交土地面积513万平方米，土地出让金收入约56亿元。从区位来分析，哈市二环路附近成规模、大面积的可开发土地几乎没有。大开发商若想施展大手笔的开发建设，只能在三环路沿线查找机会。而目前三环、四环区域土地利用率不高，以农用地和集体土地为主。整合这些土地资源，促进农村经济结构调整，使农民离土不离乡，从第一产业向二、三产业转移，既符合国家政策和哈尔滨实际情况，又能够使农民受益，土地资源得到集约利用。四、要紧阻碍因素分析（1）区位分析伴随哈尔滨市政府近年来对此区域政策引导和投资力度的加大，三环路贯穿该地区，使区域的基础设施更趋完善。项目所在区域东部临近新香坊物流园区，南临哈南新城，西临主城区，随着都市的不断扩张，本项目正位于重点进展区域的结合部，潜在进展优势巨大。依照都市总体规划定位，哈南新城产业定位为打造国家重要的新型工业化产业示范区，以及交通运输设备制造、新型装备制造、材料产业、食品医药产业、电子信息产业、现代服务业产业六大基地。地缘优势明显，位于大庆、吉林、长春等都市构成的两小时经济圈的地理中心和产业物流中心的中轴线上，是哈尔滨连接北京和大连等大都市渤海湾出海口和连接欧亚大陆陆地口岸及俄罗斯远东地区陆地口岸和太平洋出海口的重要枢纽和中转地。东北亚物流的公路、信息和空中节点，哈尔滨都市副中心，哈尔滨南部门户。西临主城区，通过此路段，能够迅速进入香坊中心区，通过二环快速路进入南岗及道里区。北部临依托新香坊火车站建设的哈尔滨铁路集装箱中心站，是全国18个铁路集装箱中心站之一，打算总投资7.6亿元，规划占地129万平方米，该集装箱中心站建成后，具备海关和检验、检疫等功能，建设内容包括相关铁路、公路、综合物流等基础设施和配套设施。将成为我市的一个内陆港，具备接发5000吨整列双层集装箱专列的能力，要紧承担国际贸易、出口处理、免税仓库设施、免税的陈列设施、第三者贸易、进出口处理与增值处理功能。由于都市骨架的拓展，该区域将由都市边缘区，逐渐向都市新区转变，这种区位优势，带来了巨大的升值空间。通过收储和整理该片土地，能够使土地发挥更大的经济和社会效益。（2）交通状况分析三环路建成，大大提高了该区域的通达性。从本区域沿三环路向北进入长江路、先锋路、会展中心等区域，向南能够进入哈南新城，向西进入南岗哈西地区。五、区域进展定位哈尔滨市城乡经济的快速进展，以及项目所在区域的区位、交通和资源优势，为该地区的经济进展和产业结构调整带来了难得的历史机遇。本区域的进展定位是：为周边的产业提供一个环境优美，商业配套服务齐备，适宜人居的居住新区。六、土地出让价格预测（一）住宅用地价格1、对项目所在区域以后房地产价格预测所反映出的地价水平分析项目所在区域进展定位为农村中小城镇,依照哈市周边中小城镇目前房价调查分析，预测三年后该地区住宅用房价格将可不能低于4500-5500元/平方米的水平,平均售价可达到5000元/平方米左右。相应地,作为该区域内的商服金融用房,可能其售价应可达到6500-7500元/平方米,平均售价为7000元/平方米左右。一般来讲,房地产单位价格之中,土地价格(楼面地价)的合理比例应占到30%-40%,平均为35%。因此,住宅用地合理的楼面地价应可达到:5000×35%=1750元/平方米(建筑面积),商服用地的合理楼面地价应可达到:7000×35%=2450元/平方米(建筑面积)。依照都市规划部门提供的相关规划方案指标,住宅用地平均容积率为1.99,由此可得:住宅用地平均出让地价=1750×1.99=3482.5元/平方米。区域内可出让土地全部为住宅用地，面积为199.86万平方米，依照以上数据，计算此部分可出让土地平均地价为：3482.5×100%=3482.5元/平方米2、住宅用地价格本项目采纳假设开发法对土地出让价格的预测分析差不多公式:土地出让全价=房屋的预期售价(楼价)-建筑总成本-专业费用-利润-税收-利息依照规划数据：设：土地出让地价为X。依照对哈尔滨周边小城镇房地产调查测算，计算过程及取费原则如下：前期费按照建筑面积测算，单方造价80元/平方米建筑工程费住宅平均按2000元/平方米建筑面积计算公建平均按2100元/平方米建筑面积计算小区配套及市政基础设施费按照建筑面积测算，单方造价550元/平方米开发利润假设平均开发建设周期为1.5年,开发利润按行业平均值测算贷款利息按照建筑面积测算，单方造价60元/平方米不可预见费按照建筑面积测算，单方造价40元/平方米治理费用按照建筑面积测算，单方造价35元/平方米销售费用按照建筑面积测算，单方造价30元/平方米商品房销售总收入住宅按照可研报告前文预测的销售价格计算。住宅销售价格5000元/平方米，商服销售价格7000元/平方米。各种税费要紧包括营业税、都市维护建设费和教育费附加。其中，营业税为销售收入的5%，都市维护建设费和教育费附加则为营业税纳税额的7%和3%。土地出让地价测算过程见下表：项目金额（万元）前期费9923.0建安工程费住宅992300.0公建0.0合计992300.0小区配套及市政基础设施费248075.0开发利润除去土地375089.4土地0.30X贷款利息29769.0不可预见费19846.0治理费用17365.3销售费用14884.5销售总收入住宅2480750.0公建0.0合计2480750.0各种税费136441.3开发成本（不含土地）1843693.4土地出让价总额490043.5总土地面积平均出让让价（元/平方米）1744.49可出让土地面积平均出让单价（元/平方米）2469.23从上表计算结果分析如下：土地出让地价总额为490043.5万元总土地面积平均出让让价1744.49元/平方米可出让土地面积平均出让单价2469.23元/平方米3、估价结果通过以上两个方面的分析和论证,发觉从不同的角度分析得出的结果较为接近,即本项目在当前的规划方案下,住宅用地平均出让地价在2469-5250元/平方米左右。为保险起见，本项目土地出让收入按偏保守价每平方米2500元测算。第三章区域现状及用地规划一、项目建设技术条件1、项目地理条件哈尔滨市位于东经125°42′～130°10′、北纬44°04′～46°40′之间，地处中国东北北部地区，黑龙江省南部。东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原宽阔。哈尔滨是东北北部地区最大的中心都市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大都市，是中国十大都市之一。全市土地面积5.31万平方公里，市区面积7086平方公里。本项目位于哈尔滨市中心城区的南部地区。规划操纵范围223.30公顷（2.23平方公里）。项目地块比邻进乡街，并与多条规划道路相邻，具有良好的公路交通条件。规划主干道建成后，本区可直通哈尔滨主城区。2、地形地貌哈尔滨市区东南临张广才岭支脉丘陵，北部为小兴安岭山区，中部有松花江通过，山势不高，河流纵横，平原宽阔。哈尔滨市区要紧分布在松花江形成的三级阶地上：第一级阶地海拔在132～140米之间，要紧包括道里区和道外区，地面平坦；第二级阶地海拔145～175米，由第一级阶地逐步过渡，无明显界限，要紧包括南岗区和香坊区的部分地区，面积较大，长期流水浸蚀，略有起伏，土层深厚，土质肥沃，是哈尔滨市重要农业区；第三级阶地海拔180～200米，要紧分布在荒山嘴子和平房区南部等地，再往东南则逐渐过渡到张广才岭余脉，为丘陵地区。本项目的地貌单元为岗阜状平原。3、水文地质条件本项目场址含水层要紧为孔隙潜水，稳定水位标高111.69～112.93米，埋深30.50～32.40米，依照1个环境水样水质分析结果，依照规范GBS0021-2001有关规定，判定该水对混凝土结构无腐蚀，对混凝土结构中的钢筋无腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。4、气象条件哈尔滨市属中温带大陆性季风气候，夏季炎热短促，多东南风，冬季漫长严寒，多西北风，全年平均气温3.5℃，一月最冷，七、八月最热；历史最高气温41℃，最低气温-41.4℃。年平均降水量530mm，多集中在7-8两个月。哈尔滨的集中降水期为每年7至8月，集中降雪期为每年11月至次年1月。年平均温度3.6℃。最冷的1月份，平均气温为零下13.2℃至零下24.8℃，最热的7月份，平均气温为18.1℃至22.8℃。3-5月份为春季，易发生春旱和大风，气温回升快而且变化无常，升温或降温一次可达10℃左右。6-8月份为夏季，炎热湿润多雨，7月份平均气温19-20℃，最高气温达38℃。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾难。9-11月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差变幅较大，9月份平均气温为10℃，10月份北部地区已到0℃，南部地区2-4℃。12-次年2月份为冬季，漫长而严寒干燥，雪覆大地。1月平均气温零下15℃-零下30℃，最低气温曾达零下52.3℃。由于近年来全球气候的变化，哈尔滨地区的气候也有所改变。5、项目用水、电、交通等落实情况本项目要紧内容为土地和房屋整体征收，对收储的土地进行整理，并按照规划建设道路、排水等配套工程。本项目临近基础设施条件较为完善的主城区内，周边配套设施完备，供水、排水、供电、供热、通信、煤气等市政基础设施齐全。二、地理位置及现状本项目选址哈尔滨市香坊区，分布在拂晓乡和幸福镇，为拂晓乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。该项目地处香坊区南部，东临哈尔滨铁路集装箱沿线，西至哈阿高速零公里，南依哈南工业新城，北临都市规划圈边缘。用地现状为农地、居住，以及部分商业及公企。本项目选址哈尔滨市香坊区，分布在拂晓乡和幸福镇，为拂晓乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村。总收储面积280.91公顷，需要征收地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。1）、按土地权属性质划分国有土地30.0078公顷（全部为国有建设用地）；集体土地250.8989公顷（农用地190.6025公顷，集体建设用地60.2964公顷），国有农用地和集体土地按照区片征地价格给予征地补偿。2）、按土地用途划分都市用地103235平方米，建制镇用地61282平方米，公路用地126954平方米，村庄602964平方米，水浇地61486平方米，旱地1825717平方米，有林地13073平方米，管道运输用地8607平方米，裸地5749平方米。3）地上设施及建筑物状况依照现场的初步调查结果，该区域在农用地上共有温室、大棚等用于农业生产的附着物共计20600平方米。果树68000棵。该区域一共有红星村、北柞村、西柞村等3个村屯，分布着农民居住的集中住宅点以及生产经营企业，包括哈尔滨市北林造纸厂、哈尔滨市广为贸易公司、哈尔滨市永康传统医学中医临床研究所、黑龙江省交通物资公司、黑龙江省射击自行车击剑训练中心等几家工企。依照调查，区域内地上建筑合计328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米。西柞村东柞村北柞村红星路进乡街红星路红星路项目区位示意图西柞村东柞村北柞村红星路进乡街红星路红星路哈尔滨市中心本项目所在位置哈尔滨市中心本项目所在位置现状土地利用统计表序号权属单位名称地类编码地类名称权属性质面积(平方米)1哈成公路化工路至香阿界段(南直路至龙凤路段香明街支线)102公路用地国有253982哈尔滨电业局202建制镇国有221493哈尔滨市2010年第九期都市建设用地201都市国有12484哈尔滨市2011年第四期都市建设用地202建制镇国有325905哈尔滨市北林造纸厂202建制镇国有1796哈尔滨市广为贸易公司202建制镇国有51347哈尔滨市人民政府(2010年度第一批次)201都市国有32528哈尔滨市三环路(电碳路段)102公路用地国有1015569哈尔滨市永康传统医学中医临床研究所202建制镇国有98610黑龙江省交通物资公司202建制镇国有811黑龙江省射击自行车击剑训练中心202建制镇国有16012姜识才202建制镇国有1913热电厂管线107管道运输用地国有860714香坊建成区201都市国有9873515张菊生202建制镇国有5716北柞村012水浇地集体436013旱地集体970239203村庄集体24356417红星村012水浇地集体61050013旱地集体435407031有林地集体13073127裸地集体3157203村庄集体8866818西柞村013旱地集体420071127裸地集体2592203村庄集体270732合计国有3000782809067集体2508989三、功能定位、规划重点与规划目标1、功能定位哈尔滨市城郊结合部集居住、商业、物流仓储为一体的，环境优美，各类配套服务设施齐全的综合性生活居住新城区。2、规划重点（1）优化环境：加强生态体系建设，建立新的生态格局。在规划中对居住、公共设施等用地的绿化指标提出较高的标准，同时增加公共活动空间和绿化用地，满足居民休闲憩游需求，制造宜人的适居环境。（2）强化功能：提升农业产业的科技含量，建设现代化有机农产品仓储中心；建设有魅力的商业展示区，形成以绿色有机农产品为主的商贸、旅游、金融主体的新区；建设完备的公共服务体系，包括文教、卫生机构等，形成明确的功能区。（3）增加设施：要紧是市政设施和交通设施，提高城镇服务水平。利用与哈尔滨市区紧密相连的有利条件，加强道路等市政设施建设，形成区内道路系统以及与之相匹配的管线系统。3、规划目标实现居住环境优美，商业服务行业完备，以现代化有机绿色农产品物流仓储等为要紧经济支持的，在哈尔滨周边地区具有代表性的现代化新型居住生活区。四、用地规划1、居住用地规划采纳建设多元的住宅理念，创建智能化、生态化的人居环境，为不同需求的人们提供适宜的居住空间。2、绿地系统规划注重与区域生态平衡相结合，体现居住区的绿化特色，加强防护绿地建设，充分发挥绿地的多效能性。以规划区内各居住区公共绿地或小型街头绿地为点，以新区规划公园、交通性绿化用地为面，形成点、线、面相结合的绿地系统。3、工业、仓储用地采取沿要紧交通干线集中布置的方式，便于基础设施集中配套，形成产业集聚效益，降低建设投资。4、道路交通用地道路用地要紧方便区内与周边区域的交通联系。5、区域规划建设用地平衡表规划用地平衡表序号用地性质用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率用地面积比例（%）1居住用地199.86396.851.9971.15%2商业用地3教育用地4工业用地5仓储用地6市政用地7绿地39.3414.00%8专门用地9道路用地41.7114.85%合计280.91396.851五、可出让土地分析依照项目建设用地平衡表，本项目总用地面积2809067平方米，其中可出让用地全部住宅用地，共计199.86万平方米。可出让土地面积详见下表：可出让土地面积汇总表序号类不名称用地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率1R居住用地199.86396.851.99合计199.86396.85六、土地出让打算本项目土地出让分三年执行，各年土地出让打算见下表：土地出让打算表地块编号用地代码出让面积合计（平方米）出让比例用地性质用地面积（平方米）出让批次出让年份备注06R239176919.60%二类居住用地34268第一批次201413R2二类居住用地14950第一批次201414R2二类居住用地133545第一批次201416R2二类居住用地35912第一批次201418R2二类居住用地131094第一批次201426R2二类居住用地42000第一批次201404R259746129.89%二类居住用地12035第二批次2015规划圈内05R2二类居住用地11935第二批次2015规划圈内07R2二类居住用地51635第二批次201520R2二类居住用地179073第二批次201524R2二类居住用地342783第二批次201501R260030030.04%二类居住用地19008第三批次201602R2二类居住用地79725第三批次201603R2二类居住用地91700第三批次201604R2二类居住用地28265第三批次201605R2二类居住用地7695第三批次201608R2二类居住用地113162第三批次201622R2二类居住用地260745第三批次201601R240905720.47%二类居住用地95248第四批次2017规划圈内02R2二类居住用地14858第四批次2017规划圈内03R2二类居住用地8578第四批次2017规划圈内25R2二类居住用地290373第四批次2017依照上表能够看到，本项目从2014年开始出让土地，2017年全部出让，2014年至2017年四年期间，各年土地出让面积分不为39.2万平方米，59.7万平方米，60.0万平方米，40.9万平方米。各年出让比例分不为19.60%，29.89%，30.04%，20.47%。合计199.86万平方米。

第四章土地及房屋征收补偿一、征地拆迁补偿依据（1）国有土地上房屋征收与补偿条例（2）哈尔滨市人民政府关于公布实施哈尔滨市征地区片综合地价标准的公告（哈政发法字[2011]3号）（3）哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发[2009]17号）（4）哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见（哈政办综[2010]17号）（5）哈尔滨市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的意见（6）哈尔滨市人民政府关于依法有序推进房屋征收工作的意见（7）关于印发哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）的通知（8）哈尔滨市被征地农民养老保险和就业服务暂行方法（哈尔滨市人们政府令第179号）二、土地收储及补偿概况为土地收储，需要通过对收储范围内的土地采取征用，收回和收购来实现收储目的，收储范围内以集体土地为主，同时还掺杂着国有土地，因此，需要办理集体土地征转用审批，对集体土地及地上附着物，以及村民的房屋等建筑物给予补偿，关于国有土地采取收回和收购的方式，支付补偿款，收回国有土地使用权。对村民住宅及公企单位的房屋按相关规定给予货币补偿。据调查测量结果，该项目总收储面积280.9067万平方米，其中：征收集体土地250.8989万平方米，收回国有土地30.0078万平方米。为了达到土地收储的七通一平，提高土地的利用价值，需要对收回的土地的地上建筑进行拆除，依照调查，该项目需要征收的住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米，合计328787平方米。总征收成本合计262353.91万元（包括土地补偿、建筑物补偿和被征地农民养老保险）。三、土地补偿方案征收土地补偿总额85193.54万元，具体构成如下：1、集体土地补偿费集体土地征收按照《哈政发法字[2011]3号》文件执行，本项目位于拂晓乡红星村、幸福镇北柞村，幸福镇西柞村等区域，依照《哈尔滨市区征地区片综合地价表》，本项目区片号为幸福-6，区片价格为84元/平方米。依照哈政办综（2010）17号文，对区域实际调查结果，该区域人均耕地小于0.5亩，设定系数为2.5，确定本项目集体土地补偿片区综合价格为84*2.5=210元/平方米，集体土地面积2508989平方米，补偿金额52688.77万元；本项目没有国有农用地。因此，本项目土地补偿费合计为52688.77万元。2、国有土地收回收购补偿关于本项目收储范围内的国有土地，按照原土地的现状用途，对原土地使用权人按收回收购的方式给予补偿。依照哈政发（2009）17号文规定，该项目的补偿标准按哈尔滨市国有土地基准地价七级标准执行，地价为222元/平方米，国有建设用地300078平方米，需要支付的国有土地补偿金额为6661.73万元。3、集体土地地上附着物补偿费关于在农用地上建设的用于农业生产经营的温室、大棚等设施，由有资质的评估单位依照结构，成新等因素进行评估，按照评估价格给予补偿，依照评估公司的预估及该项目周边征地补偿实例的调查，对温室、大棚等地上附着物的平均补偿标准为300元/平方米，据初步调查结果，需征收集体土地地上附着物18151平方米，需支付征收补偿资金544.53万元。4、青苗补偿费依照《哈政发法字[2011]3号》文件规定，青苗补偿费按照区片价的4-6%给予补偿，考虑区域用地实际情况，确定补偿比例为6%，补偿金额为：52688.77*6%=3161.33万元。5、征地治理费依照《征地治理费暂行方法》文件规定，本项目确定收费标准为前面1，2，3，4项和为基数，在此基础上设定费率2.8%，金额为：（52688.77+6661.73+544.53+3161.33）*2.8%=1765.58万元6、耕地开垦费依照《黑龙江省国土资源厅黑龙江省财政厅黑龙江省物价局关于印发《黑龙江省耕地开垦费征收和使用治理方法》的通知（黑土资发［2001］111号）》文件规定，本项目属于在土地利用总体规划确定的都市（含建制镇）建设用地范围内分批次选址建设用地的，按占用耕地缴纳每公顷25000元的耕地开垦费，本项目确定收费标准为12.88元/平方米，补偿面积为国有和集体农用地面积之和，为1906025平方米，确定补偿金额为1906025*12.88=2454.96万元。7、新增建设用地有偿使用费依照《财政部国土资源部中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（财综[2006]48号）》文件规定，本项目征收等不为5等，标准为64元/平方米，收费面积基数为集体土地（不含集体建设用地）、国有农用地和国有未利用土地面积之和1906025平方米，补偿金额为1906025*64=12198.56万元。8、耕地占用税依照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例（中华人民共和国国务院令第511号）》、《黑龙江省人民政府关于印发黑龙江省耕地占用税实施方法的通知（黑政发〔2008〕88号）》、文件规定，本项目确定收费标准为30元/平方米，收费基数为集体农用地和国有农用地的面积之和，为1906025平方米，计算金额为1906025*30=5718.08万元。四、地上建筑物补偿方案土地收储的目的是对现有土地资源进行再开发利用，提高土地的价值，因此，本项目村民的住宅和公企单位的房屋以及建筑物全部实行货币补偿，依照市场价格和专业评估机构进行评估，对村民住宅和区内非住宅进行货币化补偿，由村民到周边区域自行购房安置，关于腾空后的净地，进行重新规划，实现土地增值，经测算，本项目货币补偿总额为159770万元，具体如下：1、房屋货币补偿资金经初步调查，该项目需要征收的住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋补偿41247平方米，依照专业评估机构的预评估结果，确定本项目住宅平均货币补偿标准为4000元/平方米，住改非平均货币补偿标准为4500元/平方米，非住宅房屋平均货币补偿标准为7000元/平方米，补偿金额144404万元。2、搬迁费、临时安置补偿费等，依据哈建发[2012]92号文，本项目搬迁费按照每平方米15元/平方米测算，住宅及住改非临时安置补偿费按照20元/平方米测算，临时安置时刻按照24个月计算；非住宅按照35元/平方米测算，临时安置时刻按照6个月计算。各项费用计算如下：搬迁费：328787平方米×15=493万元；临时安置补偿费：住宅及住改非：287540×20×24=13802万元；非住宅：41247×35×6=866万元。以上费用合计15161万元。3、承办费和房产评估费鉴于本项目收储面积大，正常取费额度基数高，按照政府收储项目的惯例，按协商价格测算，确定承办费和房产评估费205万元。五、被征地农民养老保险被征地农民养老保险依据哈政发字[2011]3号文件，养老保险为48360元/人，依照《哈尔滨市被征地农民养老保险和就业服务暂行方法》，政府补贴为所需缴纳的养老保险费全额的20%。依照调查，本项目被征地农民人数415人，养老保险计算如下：415*48360*20%=401.39万元。六、土地储备实施方案1、土地收储实施方式按照《哈尔滨市土地一级开发暂行方法》（哈政发法字[2008]26号），由哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡进展有限公司城郊分中心组织实施。2、土地收储打算1）、土地收储时限：2013年1月—2013年12月2）、土地收储入库时限：2013年12月3）、2013年对土地进行全部收储，打算收储土地面积280.91万平方米。3、土地收储成本返还土地供应后，市土地储备中心负责协调财政部门按规定拨付土地收储成本的90%。待财政评审中心评审后，再将其余成本费用拨付哈尔滨市土地储备中心哈尔滨市城乡进展有限公司城郊分中心

第五章配套工程建设方案一、配套工程概述本项目土地征收完成后，为了满足土地开发所需基础设施要求，并提升土地价值，需要进行配套工程建设，要紧内容包括：道路、排水、给水、供热、电力、电信、燃气，建成后达到七通一平标准（本次收储用地范围内只需要配套道路和排水工程，其它工程将在其余地块内进行建设）。本项目配套建设道路总长度3600米，铺设雨水管线3600米，污水管线3600米，给水管线3600米。二、道路工程1、现状本项目收储用地范围内无道路。现状道路为村屯道路，路面宽度小，道路结构简易，不能够作为都市交通干道使用。2、采纳的要紧规范（1）《都市道路设计规范》CJJ37-90（2）《都市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001（3）《市政公用工程设计文件编制深度规定》2004.3（4）《固化类路面基层和底基层技术规程》CJJ/T80-98（5）《市政公用工程设计文件编制深度规定》，中华人民共和国建设部，2004.33、技术标准（1）道路等级的规划规划区域内道路为次干路。（2）各道路设计标准如下表路名道路等级性质设计车速Km/h交通设计年限红线宽度路面结构设计年限北部规划路一次干路40153015北部规划路二次干路40155015北部规划路三次干路40154015（3）道路的各项技术指标a.每条机动车道宽度车型及行驶状态计算行车速度（km/h）车道宽度(m)大型汽车或大小型汽车混行≥403.75<403.50小型汽车专用线3.50公共汽车停靠站3.00b.路缘带宽度：0.5mc.最小分隔带宽度：2m（6）最小净空高度车道种类机动车非机动车行驶车辆种类各种汽车无轨电车铁路列车（电气化）自行车行人最小净高4.55.0（7）坡度、坡长坡度类不最大最小最小坡长m60km/h计算行车速度纵坡3.5%0.3%170横坡道路：1.5%（8）平曲线计算行车速度不设超高最小半径设超高推举半径设超高最小半径40km/h600m300m150m计算行车速度平曲线最小长度圆线曲最小长度缓和曲线最小长度40km/h1005050计算行车速度不设缓和曲线最小圆线曲半径小转角平曲线最小长度60km/h10001000/α（9）竖曲线最小半径、最小长度：计算行车速度凸曲线m凹曲线m最小长度m极限一般40km/h1200180010001500504、平面北部规划路为东西向主干路，道路长1290米，向西连接电碳路，沟通香坊和道外。5、横断面北部规划路一横断面布置如下：5m（人行道）+20m（机动车道）+5m（人行道）=30m北部规划路二横断面布置如下：5m（人行道）+5m（非机动车道）+20m（机动车道）+5m（非机动车道）+5m（人行道）=50m北部规划路一横断面布置如下：5m（人行道）+30m（机动车道）+5m（人行道）=40m6、路基路基标高按规划操纵标高、道路两侧永久建筑物、相交路口标高及规范要求进行操纵设计。南部联络线工程路基沿线要紧操纵标高为170～119米。依照不同的地质条件对路基进行质量操纵。南部联络线工程所处的不良地质地段多为杂填土、腐殖土，可采取换填8%石灰土的处理措施。路基压实度采纳重型压实标准，按《公路工程技术标准》中的规定执行，具体见下表：路基压实度填控类不路槽以下深度（cm）压实度（%）填方0—80>9580以下>93零填及挖方0—30>95路基填土要紧利用挖方纵向调运，其它少量填土，采纳就近取土场取土。7、路面结构本项目所在地区标准冻结深2.00m，路面设计需考虑最小防冻厚度问题。在满足道路技术要求前提下，本着因地制宜，就地取材，便于施工，节约资金的原则，选择路面结构。路面对水泥砼路面和沥青砼路面两种方案比较如下：比较项目沥青砼路面水泥砼路面使用寿命设计年限15年，可通过维修延长使用年限设计年限20年造价低稍高平坦性及震动噪音行车舒适、噪音和震动小产生接缝震动、噪音稍大明色性路面反光能力弱，视觉柔和路白光较强，视觉效果差施工性受环境因素阻碍小，施工进度快受外界阻碍大，养生期长，工期长抗变形能力及耐磨性材料选择不当时易产生车辙，耐磨性差，寒地易出现裂缝难以产生车辙变形，耐磨性强，基层压实度不均匀时易产生裂缝维修难易养护维修工艺简单维修规模大，复杂地下管线维修及增设便于地下管线维修与增设不便于管线维修、增设，路面不易恢复，费用高材料来源便利，重交通沥青需从辽宁运进便利从以上比较并结合哈市多年设计、施工经验，我们建议南部联络线工程采纳沥青砼路面结构。基层为适应不断变化的交通增长需求，南部联络线工程选择了以水泥、石灰、粉煤灰为要紧材料的三灰或水泥稳定粒料结构。这种半刚性路面基层温度收缩、干缩系数小，刚度比较适当，抗拉强度高，水稳定性与抗冻性好，且施工比较容易，材料来源充足。路基填土要紧利用挖方纵向调运，其它少量填土，采纳就近取土场取土。路面结构机动车道路面结构由上至下为：4cmAC-16C型中粒式沥青混凝土（SBS改性沥青）5cmAC-20C7cmAC-25F20cm石灰：水泥：粉煤灰：碎石（9.5:1.5:19:70）20cm石灰：粉煤灰：碎石（11:19:70）20cm石灰：粉煤灰：土（10:20:70）路面总厚度76人行道：6cm彩色防滑步道板3cmM10水泥干拌砂15cmC15混凝土人行道总厚度24cm。三、供水工程1、设计依据《都市给水工程规划规范》（GB50318-2000）《室外给水设计规范》GB50013-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《都市工程管线综合规划规范》GB50289-98《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-20082、现状规划区内无供水水源，电碳路建成后，从电碳路现有市政供水管网引入供水水源。3、给水量的预测规划区内规划人口1.5万人，人均综合用水量采纳180升/人·日，则用水量为2700吨/日。4、给水管网设计（1）管材选择常用的要紧给水管才为UPVC给水管和球墨给水铸铁管。球墨铸铁管在各行业应用广泛，在施工和维护上有着成熟的经验技术，管材及管件的型号齐全规范。（2）给水管线数量给水管线管径选择DN500球墨铸铁管，管线总长为1300米。四、排水工程1、工程范围收储土地范围内，依照道路工程建设同步配套建设的雨、污水和附属构筑物的设计。该范围内目前没有排水管线。2、编制依据《室外给水设计规范》GB50013-2006《建筑设计防火规范》GB50016-2006《都市工程管线综合规划规范》GB50289-98《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268-2008《室外排水设计规范》（GB50014-2006）《室外排水设计规范》（GB50013-2006）《建筑防火设计规范》（GB50016-2006）；《给排水构筑物施工及验收规范》（GBJ141-90）；《给水排水管道工程施工及验收规范》（GB50268-97）；《泵站设计规范》（GB/50265-97）；《给水排水制图标准》（GB/T50106-2001）；哈尔滨市都市总体规划（2011～2020）；哈尔滨市地形图（1：10000）；1：1000地形测图；哈尔滨南部联络线道路设计的平面，纵断面和横断面图；现有管线调查资料。3、排水技术标准①雨水量的确定雨量计算公式Q：Q=qφF暴雨强度公式q：q=2989.3×(1+0.95lgP)/(t1+m×t2+11.77)0.88其中：设计重限期P：道路排水P=1，地道桥内排水P=5t1—初始径流时刻，道路上取5—15分钟；t2管内流行时刻；m延缓系数.圆管取2φ–地面径流系数：综合径流系数φ=0.45—0.65；F–集水面积②污水量的确定污水量依照规划，污水量按单位面积50m3/公顷·4、排水工程设计1）、雨水工程按着汇水区内水系的分布现状，本着就近排放的原则，各段管线流量按集水面积确定。主干管布置在北部规划路上。雨水经管线收集后直接排入电碳路雨水排水系统。雨水管线沿道路双侧铺设，管材采纳承插口钢筋混凝土圆管，接口采纳胶圈接口，管线基础采纳180º砂石基础，管径d800～d1800mm，管线总长度3600m。2）、污水工程本工程范围污水排放系统各段管线流量依照规划，按单位面积50m3污水管线沿道路双侧铺设，管材采纳HDPE管，接口采纳电热熔焊接接口，管线基础采纳180º砂石基础，管径DN400～DN500mm，管线总长度3600m。5、排水辅助设计①管材选择依照国内各地区的管材使用经验，并结合本工程区域特点，本工程提出三种管材进行技术经济比较。分不为玻璃钢管（FRP）、高密度聚乙烯管（HDPE）、钢筋混凝土圆管进行比较。结合各种管材的优缺点，分析认为钢筋混凝土管、玻璃钢综合造价接近，HDPE管造价较高，考虑施工方便，在本工程中，在保证经济上可行、技术上合理的前提下，雨水管线采纳承插口钢筋混凝土圆管，考虑到防渗要求，污水管线管材采纳HDPE管。②基础设计承插口混凝土管采纳180º砂石基础；HDPE管采纳180º砂石基础；球墨铸铁管采纳20cm砂基础。砂石采纳中砂、粗砂。③接口设计承插口混凝土管采纳胶圈接口；HDPE管采纳电热熔焊接接口；球墨铸铁管采纳胶圈接口。④最大、最小设计流速管道中流速过大，水流对管道和检查井造成损坏；流速过小，污水中的悬浮物会沉淀在污水管内，降低管道的输水能力，增大人工清淤的工作量，增加日常运行和维护工作。依照规范要求非金属管道最大流速为5m/s，污水管道在设计充满度下，最小流速为0.6m/s；雨污合流管道在满流时为0.75m/s；给水管道采纳经济流速。6、管线定位排水管线的位置，由规划部门确定。

第六章环境阻碍评价一、编制依据1．《环境空气质量标准》GB3095-19962．《地表水环境质量标准》GB3838-20023．《声环境质量标准》GB3096-20084．《社会生活环境噪声排放标准》GB22337-20085．《建筑施工场界噪声限值》GB12523-906．《大气污染物综合排放标准》GB16297-19967．《污水综合排放标准》GB8978-19968．《黑龙江省地面水环境质量功能区划分和水环境质量补充标准》DB23/485-19989．《哈尔滨市防治都市扬尘污染暂行方法》10．《哈尔滨市都市建筑垃圾治理方法》二、要紧污染物本项目的建设内容为组织实施征地、拆迁、基础设施建设等土地一级开发工作，对环境的污染较小。拆迁、施工期污染源要紧有噪声、扬尘、废水和固体废物，其中噪声、扬尘和固体废物为最要紧的污染物。环境爱护问题要紧是拆迁施工期扬尘污染的治理、拆迁施工期噪声的治理、及拆迁施工期建筑垃圾的治理，此外无其他污染源，不存在有害垃圾的处理问题。三、环境爱护措施1．噪声（1）合理安排施工时刻，应尽可能幸免大量高噪声设备同时施工，除此之外，使用高噪声设备的施工时期应尽量安排在白天，减少夜间的施工量；（2）对动力机械设备定期进行维修和养护，幸免因松动部件振动或消声器损坏而加大设备工作时的声级；（3）尽量减少运输车辆夜间的运输量，运输车辆在进入施工区附近区域后，要适当降低车速，禁止鸣笛。2．扬尘（1）拆迁场地应设置硬质围挡，每天定期洒水，防止浮尘产生，在大风日加大洒水量及洒水次数；（2）垃圾、渣土要及时清运，施工土方要覆盖；（3）运输车辆应密闭运输，严防沿途道路遗撒，进入施工场地应低速或限速行驶，以减少产尘量；（4）严禁凌空抛撒垃圾、渣土。3．废水为爱护该区地下水，禁止利用生活垃圾和废弃物回填沟、坑等。4．固体废弃物（1）弃土应当设立堆土场，进行集中处置。表层土能够用于绿化用地，底层土用于回填；（2）对钢筋、钢板下脚料能够分类回收，交废品收购站处理，建筑垃圾（如混凝土废料、废砖等）集中堆放，及时清运到指定的弃渣堆放场。在采取建议措施后，项目施工期噪声、废水、固体废物等对周围环境的阻碍较小。四、环境阻碍评价结论本项目建设只对土地进行平坦及基础设施工程，建设施工期对周边环境阻碍较小，可不能对周边环境造成较大污染，运营时亦可保持生态平衡进展。

第七章节能一、编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》2、《黑龙江省节约能源条例》3、《节能中长期专项规划》（国家进展改革委2004年）4、《公共建筑节能设计标准》GB50189-20055、《节约能源治理暂行条例》国发[1986]4号6、国家计委、经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇”编制及评估的规定》7、《公共建筑节能设计标准黑龙江省实施细则》DB23/1269-20088、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134—20109、《民用建筑设计通则》GB50325-200510、《工程设计节能技术暂行规定》GBJ6-8511、《哈尔滨市墙体材料革新和建筑节能治理方法》哈尔滨市人民政府第94号令12、《哈尔滨市都市节约用水条例》13、《关于加强民用节能治理的通知》（哈建发[2009]49号）14、《黑龙江省建筑节能工程施工质量验收标准》DB23/1206-2008二、节电1．依照负荷大小合理选用各级配电线路，考虑变压器的运行经济合理、能耗低的原则，确定变压器型号。2．采纳集中与分散相结合的电容补偿方式使功率因数提高到92%以上，减少无功损耗。3．照明灯具以节能型荧光灯为主，光效高，功率因数高，节约能源消耗。走廊照明采纳节能灯。4．景观照明采纳长寿命高光效灯具，设置深夜减光操纵方案。三、节水1．水龙头、卫生器具与配件等采纳节水型工艺和设备，提高水资源利用率，降低水源无效消耗。2．供水系统采取防渗防漏措施，尽量减少跑、冒、滴、漏现象发生，杜绝水量流失。3．保证绿化灌溉的基础上充分节约水资源，绿化浇洒用水建议采纳建筑中水回用，节约水资源。4．积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识，自觉建设节水型社会。5．建筑用水总进水处设计量水表，方便计量治理。四、建筑节能项目建设地点位于黑龙江省哈尔滨市，依照《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270-2008规定属严寒（B）区。拟建项目建筑体形系数小于0.30，窗墙比北侧小于0.25，东、南侧小于0.3，南侧小于0.45，建筑外墙为290陶粒混凝土空心砌块外贴100厚酚醛泡沫保温板，外墙保温板容重30kg/m3。外墙平均传热系数≤0.35W/m2·K；外窗采纳单框三玻中空塑钢窗，传热系数2.0W/m2·K，屋面保温材料采纳150mm厚酚醛泡沫保温板，容重30kg/m3，传热系数≤0.25W/m2·K，地面周围2米范围内做100厚聚苯颗粒保温，容重25kg/m3，传热系数≤1.39W/m2·K依据《黑龙江省居住建筑节能65%设计标准》DB23/1270-2008规定，可判定为节能建筑。五、选用节能型的建筑材料在工程建设中，综合考虑建筑结构的合理性、安全性和经济可行性的情况下，采纳建筑体形系数、墙体保温、屋面保温等符合节能要求的材料，严禁使用国家明文规定禁止使用的各种建材以实现节能目的。在墙体建设中采纳节能复合墙体，这种新型墙体由合适的保温材料如苯板等与混凝土小砌块、加气混凝土砌块等组成，既能保温又能解决开裂、渗漏等通病。此外对供暖管道的室外部分采纳聚氨酯保温管道以实现节能的目的。

第八章项目实施进度一、项目建设周期本项目建设期为2年，从2013年至2014年。二、实施进度安排具体进度和建设内容安排如下：2013年1月——2013年8月，办理项目开发申请，纳入土地储备打算，前期立项审批、可行性研究、资金筹措等工作。2013年8月——9月，规划设计报批，权属核查，地价评估，确定土地整理模式，编制实施放案，并报批。2013年8月——2013年12月，土地征收，建构筑物拆迁等。2014年1月——2014年10月，土地配套设施建设。2014年10月——12月，项目验收。出让土地，回笼资金。

第九章招标投标为了保证项目质量，提高经济效益，爱护国家利益、社会公共利益和当事人的合法权益，建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等必须进行招标。一、编制依据1．《中华人民共和国招标投标法》；2．《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，国家进展打算委员会令第3号；3．《工程建设项目自行招标试行方法》，国家进展打算委员会令第5号；4．《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》，国家进展打算委员会令第9号；5．国办发[2000]34号文，《关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见》；6．有关招标投标的法律法规；7．有关招标投标的文件范本。二、本工程招标范围及项目1．施工单项合同估算价在200万元人民币以上的；2．重要设备、材料等物资的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；3．勘察、设计、监理单项合同估算价在50万元人民币以上的。三、招标组织形式及方式1、依照“中华人民共和国招标投标法”有关规定，本工程所有招标项目凡达到国家规定规模的均采纳托付招标形式，选择具有规定资质的招标代理机构进行招（投）标工作。2、招标方式采纳公开招标方式，本着公开、公平、公正的原则做好每个项目的招（投）标工作，并由建设项目行政主管部门进行监督检查。3、招标时招标单位采取必要的措施，保证招（投）标活动在严格保密的情况下进行，任何单位和保人不得非法干预或者阻碍评标过程和结果。4、保证评标活动及其当事人同意依法实施的监督，依法查处评标活动中的违法行为。四、招标方案本项目招标工作包括：设计方案招标、工程施工招标、施工监理招标、设备采购招标等。

项目建议招标形式表招标范围招标组织形式招标方式不采纳招标方式备注全部招标部分招标自行招标托付招标公开招标邀请招标设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√√√五、招标投标工作的安排1、设计、监理、勘察招（投）标工作拟安排在可行性研究项目审查批准后进行。2、初步设计审查批准后，按提供的图纸资料进行工程项目的施工图设计工作。建筑工程的标书编制和招（投）标工作也相继开展。3、安装工程、重要材料和其它部分招（投）标的项目，需在施工图进行一段时刻后再行实施，如此会使施工量及材料量更加准确。4、上面是本工程的招（投）标工作拟安排，不排除业主及主管部门为加快建设进度在招标顺序上所进行的调整。

第十章投资估算及资金筹措一、投资估算1、投资估算依据（1）国有土地上房屋征收与补偿条例（2）哈尔滨市人民政府关于公布实施哈尔滨市征地区片综合地价标准的公告（哈政发法字[2011]3号）（3）哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知（哈政发[2009]17号）（4）哈尔滨市集体土地征收补偿安置工作实施意见（哈政办综[2010]17号）（5）哈尔滨市人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》的意见（6）关于印发哈尔滨市国有土地上房屋征收补偿相关规定（试行）的通知（7）建设单位治理费按财建[2002]394号文件中的《差不多建设财务治理规定》规定计取（8）工程招标代理服务费：按《招标代理服务费治理暂行方法》（计价格[2002]1980号）（9）环境评价费按计价格[2002]125号文件执行（10）前期工程咨询费为项目建议书、可研报告编制、评审费等，按《建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号)执行（11）场地预备及临时设施费按照工程费的2%计取（12）预备费费率按照国家规定计取。2、投资估算本项目总投资324960万元，其中土地征用和房屋征收费用245364.9万元，基础设施配套工程费用29691.8万元，工程其它费用5091.5万元，预备费用22411.8万元，建设期贷款利息22400万元。各项费用具体构成详细投资见投资估算表。二、资金筹措及使用打算本项目投资总额为324960万元，资金来源有两个渠道：一是申请银行贷款210000万元，占总投资的65%，贷款利率为7%；二是项目方自筹资金114960万元，占总投的35%。详见投资打算及资金筹措表。

第十一章经济效益分析一、经济评价依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）3、《哈尔滨市市区城镇国有土地使用权出让基准地价》二、要紧经济评价指标依照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）等经济评价依据，结合前文的分析和论述，本文对计算期、建设期、总投资、总成本、土地出让面积以及各类地块出让价格等进行了分析和确认，并在此基础上对项目的收益进行了分析和测算，各类要紧经济评价指标如下：1、项目计算期 5年2、项目建设期 2年3、项目总投资 324960万元4、项目总成本（总投资、财务费用、经营治理费用之和） 338232.82万元5、土地可出让面积 199.86万平方米6、项目总收入 499646.75万元7、土地出让平均价格居住用地出让单价 2500元/平方米8、土地出让净收益（偿还贷款本息之后） 161413.93万元9、投资收益率 52.91%10、投资回收期（全部投资） 3.53年11、贷款偿还期(含2年建设期) 3.57年12、财务内部收益率（全部投资，i=8%） 26%三、收益与成本分析1、收入分析本项目的要紧收入来源于因本项目实施使得土地在基础设施方面的改善而引起土地性质的变化，预测经土地开发及基础设施配套后的居住用地平均市场价格为2500元/平方米。依照前文可出让地分析，本项目土地出让收益详见下表：

可出让土地收益测算汇总表序号类不名称用地面积（万平方米）出让单价（元/平方米）出让金额（万元）1二类居住用地199.862500499646.75199.862500499646.75测算土地出让的总收入为499646.75万元。土地出让面积及收入年度打算表如下：土地出让面积及收入年度打算表序号年份项目2014年2015年2016年2017年合计1土地出让面积打算（平方米）19.60%29.89%30.04%20.47%1二类居住用地3917695974616003004090571998587合计39176959746160030040905719985872土地出让收入（万元）97942.25149365.25150075102264.25499646.752、项目总成本本项目总成本为338232.82万元，要紧包括土地收储成本、经营治理费用及融资成本，土地收储成本302560万元，经营治理费用，经营治理费依照出让收入的0.5%计提，为：499646.75*0.5%=2498.24万元，财务费用为贷款期内实际发生利息，为33174.58万元。以上成本构成详见成本表。3、土地出让净收益土地出让的净收益为土地出让收入与项目总成本的差额。经测算，计算期内土地出让净收益累计161413.93万元。分年度土地出让净收益情况详见利润表所示。四、盈利能力分析依照成本收益表及财务现金流量表（全部投资）计算下列指标：1、投资收益率投资收益率为年均土地净收益与项目总投资的比值，经计算为52.91%，超过行业基准收益率。2、投资回收期（全部投资）本项目的资金回收方式是以土地出让的毛收益（未扣除融资成本）回收项目建设投资（不含建设期利息），即不考虑资金筹措渠道的阻碍，计算项目的投资回收期。经测算，为3.53年（含建设期2年），短于行业基准投资回收期10年。3、财务内部收益率（全部投资）经测算，本项目财务内部收益率（全部投资）为26%，大于基准内部收益率8%。4、财务净现值经测算，本项目财务净现值（全部投资）为86424.92万元(ic=8%)，大于零。以上指标分析讲明项目的盈利能力满足了项目决策的差不多要求。详见投资现金流量表。五、偿债能力分析项目偿债能力分析是通过借款还本计算表计算项目借款偿还期及偿债备付率。1、还款资金来源本项目借款本金偿还的要紧来源是项目实施后整理出的280.9万平方米土地（其中可出让面积为199.9万平方米）出让收入中的成本部分，同时土地出让收益计提国有土地收益基金、农业开发基金、土地出让业务费用、廉租房基金、农田水利建设基金、教育基金等四项基金之后的返还部分也可作为贷款偿还资金来