土地资源(权属)课件

第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.1

土地制度一、土地制度概述1、土地制度是一定的社会制度下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用制度。他反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的社会经济关系。其主要内容包括土地所有制度和土地使用制度。（1）土地所有制度是指人们在一定社会经济条件下拥有土地的经济形式。它表明土地这一生产资料的分配问题，谁应当享有土地所有权及其责、权、利。是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。人类历史上经历了5种土地所有制。（2）土地使用制度土地使用制度是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定，它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，谁享有土地使用权及其责、权、利。土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。土地使用权是土地使用制度的法律体现形式。二、我国现阶段土地制度及其形成（一）我国现阶段土地所有制及其形成1、土地全民所有制及其形成我国现阶段的土地制度为社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。其特点是全部土地属于国家和集体所有，土地所有权不得买卖和非法转让。城市国有土地产生的途径①接管、没收②赎买③土地征收④立法①接管、没收。1949-1956年，第一次土改，将外国资本、官僚资本、原国民党政府、敌对分子和地主占有的城市土地无偿归国家所有。②赎买。1956-1958年，第二次社会主义改造，国家在城市赎买中、小资本家土地所有权实行国有化。③征用土地。国家依法将原为私人所有的土地或农民集体所有的土地转变为国有土地。④立法。通过法律将城市中尚未国有化的土地变为国家所有。1982年12月颁布的《中华人民共和国宪法》第十条规定“城市的土地属于国家所有”。将占城市建成区面积4.5%的私有土地，在法律上也宣布为国家所有了。2、

农村集体土地所有制及其形成①集体土地所有制的形成

1949年~1956年，土地改革1956年~1958年，农业合作化运动1958年~

人民公社化运动(二)我国现阶段土地使用制度及其形成1、城市国有土地使用制度及其形成坚持城市土地的国家所有制，在土地公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，国家依法实行国有土地有偿使用制度。2、我国农村土地使用制度及其形成农村土地属农民集体所有，农民集体所有的本集体经济组织的成员承包经营，也可以有本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处一、土地产权及其基本属性（一）涵义土地产权指有关土地财产的一切权利的总和。一般用权利束加以描绘，它包括土地所有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权。土地产权土地所有权土地使用权土地他项权利占有、使用、收益、部分处分占有、使用、收益、处分地空地租借继抵役中下赁用承押权权权权权权权地役权指因通行、取水、排水、铺设管线等需要，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己的不动产的便利与效益的权利。案例11982年，由东丰县机电工业公司和东丰县外贸总公司共同出资建了一幢沿街的三层小楼。建成后，机电公司买下了一楼的产权，外贸公司则将二三楼买下做了办公楼。1992年因为与王有财（吉林省东丰县居民）存在债务关系，外贸公司将二三楼作为抵债转卖给了王有财。王有财一家与机电公司成了楼上楼下的邻居。1992年9月搬来的时候，这个楼梯是畅通无阻的。后来机电公司在这个楼道上堆了好多商品，把这个楼道堵得特别窄了，人走都得侧着身子，衣服经常剐坏。于是王有财跟机电工业公司商量了，王有财暂时在外边做个临时的室外楼梯先走着，暂时先不走室内楼梯。但是王家（后来）要走室内楼梯，机电工业公司得让走。机电工业公司当时也同意这个意见。”1998年县里进行市容整顿，王有财家的室外楼梯被定为违章建筑，必须拆除。按照原先的口头约定，王有财提出重新走室内楼梯，而此时机电公司却不让走了，出现纠纷。案例2张先生于２０００年５月签约买下某市南城一处高级外销公寓，年底一家人喜迁新居。２００１年４月，他们忽然发现，开发商原本设计要建绿茵足球场的一块地方竟建起了一座楼房，成了小区变电站，张先生在多次要求停工未果的情况下，把房产商告到了法院，认为开发商擅自改变设计，与原宣传不符，且昼夜施工扰民，侵犯了他们的知情权、眺望权、通风和防噪音污染权，要求开发商立即拆除新楼并赔礼道歉。（二）土地产权的基本特性1、具有排他性2、土地产权个体必须具备可占用性和价值性3、土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护4、土地产权的相对性60年代中期，夏威夷议会连续举行听证会议，证明该岛的土地由于过度集中和价格垄断，已经到了伤害公众福利的状态。因此，州议会决定颁布土地改革法案，由政府先征收所有者的土地，然后转让给土地现有的承租人。产权与所有权二者的关系(l)所有权强调的多是对客体的归属关系，而产权则更多地强调在归属意义上产生的多方面的权利。所有权强调的是稳定的、本质的主观与客观的辩证关系，而产权则强调变化的、动态的或有时效的主客观关系。以现代市场经济为界，过去的“所有权”带有封闭的、凝固化的特点，而“产权”则反映了开放性的财产权利的分解和组合，反映了已发展了的财产关系。二、我国土地所有权的主体、客体和内容(一)土地所有权的涵义土地所有权是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表现形式，是土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处分其土地的权利。包括土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权。(二)我国国有土地所有权的主体、客体、内容1、主体：国家。2、客体：国有土地（构成）3、权能内容：国家在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。(三)我国集体土地所有权主体、客体、内容主体：乡（镇）农民集体；村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织（村民小组）。客体：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外土地，宅基地和自留地、自留山。权能内容：农民集体在行使土地所有权的过程中形成的权利和义务。三、我国土地使用权主体、客体、内容1、土地使用权的涵义指土地使用的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地享有的占有、使用、收益及部分处分的权利。土地使用权分为国有土地使用权和农民集体土地使用权。2、我国国有土地使用权的主体、客体和内容主体：任何依法取得国有土地使用权的单位和个人客体：国家依法提供给单位和个人使用的国有土地内容：国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的权利和义务。3、农村集体土地使用权的主体、客体和内容主体：依法使用农民集体土地所有土地的单位和个人．客体：依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和农村集体建设用地内容：集体土地使用权主体在行使土地使用权的过程中依法所形成的权利和义务2008年9月15日，山东枣庄市山亭区人民政府发放的农村土地使用产权证，由地方政府向农民发放农村土地使用产权证在全国尚属首次第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.3土地权属管理的任务和内容一、土地权属管理的法律依据1、《宪法》：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给于补偿。2、《土地管理法》：国务院土地行政主管部门的统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其责职，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。二、土地权属管理的任务1、巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制2、保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地和不断改善土地使用条件的积极性。3、调整土地关系三、土地权属管理的内容依法确认土地权属：地籍调查、审核批准、登记发证依法管理土地权属变更：所有权的变更、使用权的变更、他项权利的变更和用途变更依法调查、处理土地权属纠纷第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.4

国有土地使用权的确认与流转管理一、国有土地使用权的确认（一）国有土地使用权的取得1、有偿取得方式：使用权的出让、转让、作价入股、出租（有偿有限期）2、无偿取得方式：行政划拨（无偿无限期）3、依法承包经营取得：农业、畜牧业和渔业4、依照法律、政策规定取得：开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产。（二）国有土地使用权的确认《土地管理法》规定：“单位和个人依法使用的

国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《森林法》、《草原法》和《渔业法》的有关规定办理。”（三）国有土地使用权的收回在下列情形之一，可以收回国有土地使用权：①为公共利益需要使用土地的；②为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；③经批准非农业建设占用耕地连续两年未使用的；④以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满两年未动工开发的；⑤土地出让等有偿使用合同约定的使用期届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；⑥因单位撤消、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；⑦公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。二、城镇国有土地使用权出让管理（一）城镇国有土地使用权出让的概念和特征1、概念指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。2、国有土地使用权出让方式的特征①受让主体的广泛性国有土地可以依法确定给任何单位和个人使用。但国有土地的所有权性质不改变。②有偿性这是相对于国有土地使用权划拨供地方式而言的。支付土地使用权出让金。平等、自愿、有偿。③计划性土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。（二）城镇国有土地使用权出让的基本原则1、所有权与使用权分离的原则2、平等、自愿、有偿、诚信原则3、国家主权神圣不可侵犯原则4、充分合理利用土地原则（三）城镇国有土地使用权出让年限、方式和程序1、土地使用权出让期限最高年限按用途分为：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。案例1河南周口市芙蓉小区１４名别墅业主在得知所购买房屋的“土地使用权出让年限仅有10年，还剩7年多”后，开始和开发商打官司。随后，周口市国土局的一纸公告表明：

2000年以前，38宗住宅用地没有按最高年限出让。据称，这些土地遍布周口市，涉及人数众多。案例22004年12月，南京市民刘女士买下了麒麟镇某小区的一套商住房，买房时合同上约定70年的土地使用年限，可两个月后开发商告之要将使用年限改为40年。原来这是一幢商住楼，当时有关部门都是按70年的使用期限批的，今年2月，有关部门通知，所有商业用地摊给这些购买商住楼的业主。2、土地使用权出让方式①协议出让国有土地使用权②招标出让国有土地使用权③拍卖出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。“勾地”：是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并承诺愿意支付的价格，在政府认可其出价后，再进行挂牌、招标、拍卖的交易方式。3、土地使用权出让的报批程序：⑴预报。

向上一级人民政府的土地管理部门预先报告⑵正式报批：①将报批材料报同级人民政府审核②按照出让国有土地使用权批准权限，经有批准权的人民政府土地管理部门审查后，报人民政府批准③签定出让合同、办理登记手续、核发土地使用证（四）城镇国有土地使用权出让合同1、国有土地使用权出让合同的订立、变更和终止（1）合同的特点①国有土地使用权出让合同一方（出让方）是特定的主体，出让土地必须按法定的程序进行。②国有土地使用权出让受制于国家宏观调控、总量控制，具有很强的计划性。③土地使用权出让合同属于附意合同，即一方权利受到一定的限制，而需要依附对方的意思表示的一种合同。（2）合同的订立、变更和终止①合同的订立。出让方式不同订立的合同也不相同②合同的变更。通常由于土地使用者要求改变出让合同规定的土地用途或者因规划建设的要求而引起的一系列内容的变更③合同的终止。包括6种情形合同的终止主要包括以下情形：a、土地使用权出让合同规定的年限届满；b、地灭失只是土地使用权出让合同无法继续履行；c、土地使用者死亡而又无合法的继承人；d、人民法院或土地管理部门依法作出的每首土地使用权的判决、裁定或决定生效；e、国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回土地使用权；f、应土地使用者要求，土地管理部门同意提前终止土地使用权出让合同2、国有土地使用权出让合同的内容①宗地的性质②宗地的交易③开发项目④与相邻土地关系⑤处置土地使用权的条件⑥违约责任⑦合同争议的解决的方式案例市国土局公开挂牌出让一房地产用地，A符合报名条件，具备开发资质，B不具备开发资质。A与B双方协议：由A报名竞地，B出部分资金，竞得后再组建股份公司C，以后以C名义对外履行一切事务。继后，A作为独立法人单位竞得该地块，并与国土局签订了土地出让合同，分期缴纳土地出让金。合同签订后，A与B联名向国土局提出申请，要求在由C缴清该地块余下的土地出让金后，将该地块的土地使用权办理给C。请问国土局能否办理？三、城镇国有土地使用权转让管理（一）土地使用权转让的概念及特征1、概念土地使用权转让：是指土地使用者将有偿取得的土地使用权再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。基本形式有出售、交换和赠与。2、土地使用权转让的特征①土地使用权转让是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动。②土地使用权的转让，只是转让一定年限（有效出让年限内）的国有土地使用权，所有权仍属于国家。③土地使用权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。④土地使用权与其地上建筑物、附着物在转让时不可分离。（二）土地使用权转让的条件、内容和程序1、转让的条件（1）以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得的土地使用权转让的条件①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②须有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④依照房地产管理法、国务院55号令的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金。或者经批准不办理出让手续的，按规定应交纳土地收益。2、土地使用权转让的内容①权利、义务的转移②建筑物、附着物的转让③使用期限④转让价格（三）土地使用权转让合同土地使用权转让合同是两个平等的民事主体间设立、变更、终止土地使用权转让法律关系的协议，是当事人自愿签定，并且基于双方当事人意思表示一致，合同就成立。内容主要包括：1）标的；2）价款；3）合同的期限；4）合同的履行方式；5）违约责任案例张某购买了县城区某居民住宅房后（该房所占用

的土地原是以划拨方式供给的宅基地），向房产管理部门申请过户，房产部门为其办理了变更登记，且该户亦未改变土地用途。随后，张某在办理土地使用权过户手续时，该县国土资源局将该住房所占用的土地以出让方式进行供给，并与张某签订了土地出让合同。在张某缴纳土地出让金后，国土资源局为其办理了变更登记。请问房产部门、土地管理部门的做法是否合法？四、城镇国有土地使用权出租管理（一）土地使用权出租的概念及其特征1、概念土地使用权出租:指合法取得国有土地使用权的民事主体（即出租人）将土地使用权及地上建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人（承租人）使用，承租人为此而支付租金的行为。2、土地使用权出租的法律特征1、土地使用权出租也是一种民事法律行为。2、土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权租赁给他人使用，并收取租金。3、出租地块必须是合法取得且法律允许出租地块。4、土地使用权出租后，出租人仍需继续履行出让合同规定的义务。5、土地使用权出租主体（出租人）是通过出让或转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人—国家。6、土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租。国有土地租赁和使用权出租之间存在以下主要区别：在土地市场中：国有土地租赁属于土地一级市场；国有土地使用权出租属于土地二级市场。在法律关系主体上：国有土地租赁的一方主体始终是人民政府；国有土地使用权出租的双方主体则都是经济组织。在土地使用者权利方面：国有土地租赁的土地使用者取得的承租土地使用权是土地使用权的一种，

其权益范围相对较广，不但拥有占有、使用、收益权，而且还拥有部分处分权，可以依法转租、转让和抵押。国有土地出租的土地使用者权利范围相对较小，对土

地的使用要受到严格的条件限制，一般仅按现状利用，无处分权利，承租方仅在出租方土地使用权的基础上

取得土地他项权利，承租方不享有转租、转让和抵押

的权利。（二）土地使用权出租合同①出租合同的标的②租期③租金④使用条件⑤违约责任案例1995年3月21日，某A运输公司与B贸易公司签订了一份协议书，约定：A公司将其拥有的一块土地（划拨土地）上的货棚出租给B公司使用，由B公司在此块地上建造房屋，有关建房手续由B公司负责办理，B公司租赁上述货棚十年，每年支付给A公司使用费20万元，从第三年开始按前一年基数递增10%。在协议履行中，B公司未办理建房的相关报批手续就在上述地块内建造了房屋，并投资开办经营餐饮娱乐业。1997年10月23日，有关部门对此作出了《行政处罚决定书》，要求于一个

月内，自行拆除该违法建筑。（指出错误的地方？）案例1990年10月20日，原告赵某将其坐落在某市东启街55号的私有房屋(面积为36．4平方米)出租给王某进行个体经营使用，月租金110元。1991年湖北省某市土地管理局在清理整顿城镇土地市场中发现赵某擅自出租土地，于1991年12月13日给赵某下发通知，限其于同年12月17日到市土地管理局办理土地使用权出租手续。（缺了哪些手续？）五、城镇国有土地使用权抵押管理（一）土地使用权抵押的概念及其作用1、概念土地使用权抵押是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的担保形式。2、土地使用权抵押的作用债务人（土地使用权人）一方面通过抵押权的设立取得所需资金，另一方面无须转移占有供担保的土地，债务人可以继续对土地在开发建设的基础上进行占有、使用和收益，得以发挥土地的双重效用。债权人土地不转移占有，既免除了对抵押地块的责任，又在债务人到期未能履行债务时，获得对土地的处分权，发挥抵押权的担保作用而获得优先于其他债权人受偿的权利。（二）城镇国有土地使用抵押的法律规定1、抵押权的设立与登记。设立土地使用权抵押，抵押双方当事人应签定抵押合同，并依照规定办理抵押登记。2、抵押权实现后登记。包括三方面①抵押权因债务如期履行或者其他原因使抵押权归于消灭的注销登记②因处分土地使用权而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的过户登记。③以划拨土地使用权设定的抵押权，处分土地使用权时，应补办出让手续，补交出让金。（三）土地使用权抵押合同1、抵押合同的概念土地使用权抵押合同是指土地使用权人（即债务人）与债权人签订的关于以土地使用权作抵押以担保债务履行的书面协议。2、抵押合同的特征①抵押合同是从属合同，附属于以担保债务为内容的主合同，随主合同的成立而成立，随主合同的消灭而消灭。②土地使用权抵押合同只能由土地使用权人与债权人签定。③抵押合同是抵押权的设定行为，直接导致抵押行为的产生，是抵押权成立的要件之一。④抵押合同经有权的登记机关登记而生效，其有效期限为抵押登记3个月至出让合同规定的最后使用日止。抵押权的实现期限应以转让土地使用权出让合同规定的最后使用日为限。3、抵押合同的条款抵押人、抵押权人的名称、住所主合同的主要内容抵押土地的位置、面积、用途、有效使用期限和其他条件当事人双方的权利义务当事人双方约定的其他事项第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.5

农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理一、农村集体土地所有权与使用权的确立(一)农村集体土地所有权、使用权的取得1、农村集体土地所有权的取得：在土地改革和农业合作化的基础上建立农村集体土地所有制。2、集体土地使用权的取得①依法承包经营取得②通过招标、拍卖、公开协商等方式取得③依法用于非农业建设④依法用作宅基地、自留地、自留山⑤其他方式取得（二）农村集体土地所有权、使用权的确定1、农村集体土地所有权的确认：由土地所有者想土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。2、农村承包地使用权的确认：①合法的土地承包程序；②签订承包合同；③承包地登记、发证。3、农村集体建设用地使用权的确认：由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地建设用地使用权证书，确认建设用地使用权。(三)

农民集体土地所有权的变更、使用权的收回1、农民集体土地所有权的变更。将农民集体土地转变成国有土地2、农民集体土地使用权的收回①因撤销、迁移等原因而停止使用土地的（不包括企业破产、兼并等情形）。②乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的可依法收回土地使用权③不按照批准使用土地的因撤消、迁移等原因而停止使用土地的二、农村集体农用地使用权的流转的含义、背景和形式农村集体土地使用权流转是指农村集体土地使

用权在不同的主体之间的流动和转移。农村集体土地使用权可区分为农用地使用权和非农用地使用权。1、农用地使用权流转的涵义指属农民集体所有的农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移2、农用地使用权流转现象发生的背景社会经济发展、产业结构转换的结果城镇化水平不断提高的必然趋势计划经济体制向市场经济转变的必然产物提高土地利用效率，参与市场竞争的客观需要3、农用地的流转方式转包租赁“四荒”拍卖承租转包或返包转让入股(二)农村集体建设用地使用权的流转1、集体建设用地使用权流转的涵义农村集体建设用地使用权流转是指农村集体建

设用地使用权在不同的主题之间的流转和转移。集体建设用地可区分为存量建设用地和增量建设用地。现阶段国家法律不允许农民集体所有的土地使用权出让、转让或出租用于非农业建设。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因此，农民集体所有的土地使用权一般不得出让、转让或出租用于非农业建设。如果农村集体经济组织与

其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举

办企业的，必须使用乡（镇）土地利用总体规划确定的

建设用地，并且要向县级以上地方人民政府土地行政主

管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准

权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用

农业用地的，还要办理农用地转用审批手续。2、农村集体建设用地使用权流转现象发生的背景社会经济发展、农村人口向城镇转移的必然产物土地市场的发育，激发农民实现土地价值的内在追求提高土地利用率，保护耕地的要求3、农村建设用地流转的条件凡是进行流转的农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划；依据国家法律需立项审批建设项目的，应依法取得立项批复；权属合法、四至清楚、没有纠纷；流转的必须是存量集体建设用地，而非指耕地及其它集体土地；严格限定集体建设用地流转的用途。4、集体建设用地的流转方式（1）出让；（2）出租；（3）转让；作价出资或入股；合作和联营；抵押。（1）出让：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织，受让方取得集体出让建设用地使用权。集体建设用地使用权出让的最高期限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高期限。（2）出租：指集体土地所有者或者农村建设土地使用权人作为出租人将其集体土地的建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租的年限不高于《合同法》规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。转让：是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。作价出资或入股：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权预期收益金折成股份投入建设项目，依照合同获取利息或参与分红的行为。（5）合作和联营：集体土地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。其中收取固定土地收益的，类似于集体建设用地租赁；根据企业经营状况收取土地收益的，类似于集体建设用地使用权作价出资（入股）。（6）抵押：集体建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租的方式取得的集体建设用地使用权在不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。根据《担保法》的有关规定，集体土地（含建设用地）使用权本身是不能够单独设定抵押的，只有两种情形例外：①承包的荒地的土地使用权；②以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押。三、农村集体土地使用权流转管理（一）农村集体土地使用权流转管理的原则1、农村集体土地使用权流转的条件当地二、三产业发展快，农村剩余劳动力得到转移明晰集体土地产权建立完善的法律法规农村土地分等定级和价格评估2、农村集体土地使用权流转管理应遵循的原则因地制宜的原则依法、自愿原则平等、有偿原则（二）农村集体土地使用权流转管理流转管理的工作1、开展农村集体土地产权调查2、开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证3、开展农用地分等定级与估价工作4、正确引导和调控农村集体土地使用权的流向5、建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度6、建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.6

土地征收一、土地征收的概念（一）涵义土地征收是国家为了公共利益的需要，依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程。（二）土地征收的特征土地征收的公益性土地征收的强制性土地征收的有偿性土地征收程序的合法性（三）经济发达国家土地征收的特点国家征收土地必须是为公共目的征地必须经过法定程序征地补偿标准大都接近或等于土地的市场价格二、土地征收补偿与安置标准（一）征地补偿费的构成:1、土地补偿费。标准：3年平均年产值的6-10倍2、青苗费3、地上附着物补偿费4、安置补助费5、社会保障费用6、新菜地开发建设基金（不同规模城市补助不同）7、拆迁补偿费（二）征地补偿标准1、土地补偿费标准：3年平均年产值的6-10倍2、安置补助费标准：每个需要安置的农业人口标准，为该耕地被征用前3年平均产值的4-6倍，最高不超过15倍F=（4-6）×S×P÷P总×H上述两项补助费总和，不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍青苗费3、新菜地开发建设基金收取标准：100万以上城市，105000-150000元/公顷50-100万人口，75000-105000元/公顷<50万人口，

45000-75000元/公顷有关专家学者估价,近10年来我国已拥有了

2000万失地农民，通过征地而从农民那里拿走的资金就高达2万多亿元,而到目前为止。据经济发达的长江三角洲地区测算,农地征用价格为37.5万—45万元/ｈａ,农地出让价格为210万525万元/ｈａ,而农地市场价格为1125万—2250万元

ａ。可见,农村集体及农民所得到的农地征用价格大概为出让价格的1/10,而农地出让价格又大概是农

地市场价格的1/5。我们假设，在一块面积为667平方米的土地上建有一座两层楼的住宅，共有12套住房，总建筑面积为840平方米，总居住面积为672平方米；这

12套住房连同土地使用权在80年代后期和90年代初通过私有化出卖给住户，其中第6号住房有居住面积56平方米，为总居住面积的十二分之一，相应的建筑面积份额为70平方米。分析一下第6号住房连同土地使用权在中国和德国登记有何不同？被拆迁户损失补偿是多少？中国的土地使用权和房产是分开登记的。第6号住房的所有者将该住房的房产所有权登记后，可领到房产登记证。房产登记证记录有第6号住房的地址、位置、居住面积56平方米或建筑面积70平方米、住房的性质、房产所有者的名字等等。同时，第6号住房的所有者还要办理土地使用权证。在土地使用权证上记录有地区名称、地段和地块号码、位置、土地面积667平方米、住房居住面积56平方米或建筑面积70平方米、土地使用权拥有者的姓名等等。德国的土地使用权象土地所有权一样，使用权拥有者

有自己的地籍簿，房产所有权和土地使用权登记在一本地籍簿内，其内容如下：833/10000(1/12)的土地使用权，某市某地区011地段1820号地块，面积667平方米，林荫大街第8号，位于2单元2楼左侧的第6号公寓（附划分图）的特别所有权。假如上面提到的第6号住房连同其他11户住户以及其他建筑中的几百户居民在2003年被通知要征地拆迁。拆迁之后，在这667平方米的土地上将新建18层的住宅楼，总建筑面积将达7，200平方米，总居住面积为5，180平方米，共

50套住房，平均每户建筑面积为144平方米，居住面积约104平方米。如果开发商向城镇政府购买相同区位和质量的土地，假定土地使用权出让金的价格为22，490元人民币／平方米，即1，500万元人民币／亩。如果这个征地拆迁发生在中国，开发商会向第6号住房的主人提供以下两个选择：其一是给钱，开发商以当地一手房8千元／平方米的价格作为赔偿标准，支付70平方米56万元人民币的征地拆迁赔偿费；如果这个征地拆迁发生在德国，开发商要支付的拆迁赔偿费就不是56万元人民币了，而是151万元人民币。其具体计算如下：土地部分，667平方米×833/10000×22，490元／平方米＝125万元（其中833/10000是地籍簿中登记的比例）；建筑部份，假定价格为5，920元／平方米建筑面积、使用年限为100年、剩余使用年限为50年、折旧为38％，折余价格为5，920元×（100％-38％）＝约3，670元／平方米建筑面积，每套单元的折余价值是3，670／平方米建筑面积×70平方米＝25.7万元。土地加建筑的总价值是125万元＋25.7万元＝150.7万元。三、征收土地与农用地转用的审批权限（一）土地征收的审批权限1、土地征收需国务院批准的：征收基本农田；征收基本农田以外耕地超过35公顷；征收其它土地超过70公顷。2、数量低于国务院批准的三类土地征收，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。（二）农用地转用的审批权限1、国务院批准权限国务院批准的建设项目占用农用地的省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目直辖市、省、自治区人民政府所在地城市，城区人口在100万以上的其它城市以及国务院制定的其它城市扩张用地四、土地征收的程序（一）建设项目的预审。（二）用地申请和审查。（三）批前公告和确认。（四）用地审批。（五）实施与监督。（六）土地登记。案例4某村于1980年利用集体土地80余亩建有一建材厂，并

于1997年办理了集体建设用地使用证。1998年，该村两户村民将该厂使用的20余亩建设用地平整后，种植了农作物。其后的年度土地变更调查根据实际将被占土地变更为耕地。后在村委会的协调下，两村户将所占土地退还给了建材厂。近期，村委会与建材厂协商，拟以这20余亩集体建设用地使用权与其他单位、个人通过入股联营形式共同开办企业，申请县国土资源局批准。请问：县国土资源局在批准入股联营企业用地时是依据《土地管理法》第四十四条的规定办理农用地转用审批，还是按建设用地来对待，不需要办理农用地审批？第五章

土地权属管理土地制度土地产权土地权属管理的任务和内容国有土地使用权的确认和流转管理农村集体土地所有权、使用权的确认和流转管理土地征收土地权属纠纷的调处5.7

土地权属纠纷的调处一、土地权属纠纷调处的原则维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者合法权益的原则坚持以事实为依据、以法律为准绳的实事求是原则有利于团结、有利于合理利用土地的原则远期证据服从近期证据的原则二、土地权属纠纷调处的程序1、当事人协调解决2、人民政府调处案例本地林丰村村民凃某1978年土地下户前开垦的集体荒地部分被征用，该耕地有一部分在村民李某1983年承包山林边界内，李某认为这块开荒地应属他管理受益，因此发生土地权属纠纷。李某认为自己持有山林证，这块地使用权应归属他。然而乡人民政府通过调查认为：凃某耕种这块开荒地至今已有28年了，其间没有任何人对这块开荒地的使用权提出过异议。在土地下户时，当时的生产队对开荒地的处理意见是“谁开垦、谁耕种、谁管理”。据此，村委会和乡政府作出该开荒地属凃某管理受益的处理意见。现在乡政府处理决定已送达当事人，当

事人不服又上诉法院。请问这类纠纷该如