企业存量土地管理、看

土地资产是企业总资产的重要组成部分，中石化集团作为国有大型企业，拥有的存量土地量大面广，土地现状类型复杂，土地资产价值量巨大。因此，选择合适的土地处置方式，依法处置存量土地，提高土地利用率，实现土地资源优化配置，以达到提高企业效益的战略目标。土地有偿使用制度改革30年的历程20022006土地有偿使用制度的建立，以协议出让方式为主11号令--经营性土地实行招拍挂方式进行交易831大限，结束了经营性用地协议出让的用地方式31号文--工业用地实行招拍挂方式出让物权法，我国土地供应全面采用招拍挂方式出让●2004

2007

2009●

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●1987

1992●深圳首宗土

1988地招拍挂《宪法》增加了“土地的使用权可以依照法律规定转让”的条文一、 存量土地的类型企业存量土地的范围存量土地的类型1、企业存量土地的范围存量土地广义上讲是泛指城乡建设已占有或使用的土地，狭义上讲是指现有城乡建设用地范围内的土地，即具有生产能力开发利用潜力的现有城乡建设用地。2、存量土地的类型这里所讲的存量土地的类型主要是从土地的初始取得方式来讲的。原始土地权属划拨符合《划拨目录》保留划拨符合条件经申请批准后保留划拨五年有偿方式出让租赁作价出资授权经营初始处置方式二、存量土地的处置方式这里所讲的存量土地的处置方式是指在完成土地的初始处置后，企业根据经营发展的需要，对土地进行再处置的方式。存量土地的处置方式产权变更划拨转出让国家收储抵

租押

赁再

.开

.发

.变更权属转让作

内价

部出

划资

转改

转制

让现

现

直状

状

接经

收

入营

储

市划拨土地收储有偿使用土地的收储出让授权经营三、案例1、土地权属的科学规范管理是企业可持续生产经营发展的基础偿处置的前提下进行，国有企业还要受到国有资产管理政策的约束。转让土地须经国资委、产权所等处置授权批准。3、内部资产结构调查的产权变更4、作价出资行为对土地价值应有远期价值评估和当期价值评估的比较。5.土地收储政策拆迁资产补偿(刚性)收储补偿总额相关经济损失补偿(弹性)6.积极主动盘活资产的处置可开发与不可开发的土地土地收储与土地入市相结合，在合规合法的前提下，稳健的尝试与二级市场的联动。底限是土地入市底价。根据企业的人力、财力及社会资源实力谨慎参与二级市场的开发和利益分配。小结：土地经初始处置后，企业对国有土地资产在生产、经营过程中因处置方式不同，对土地资产进行再处置的权力和对土地资产承担的保值、增值和经营管理的责任更为严肃和明确。四、土地处置的程序与关键环节拟定土地使用权处置方案是关键根据方案落实实施---动态调整评估是方案实施过程的落实手段。评估包括审批评估、备案评估及咨询评估等多种情况。五、影响选择土地处置方式的因素硬件---土地利用的现状条件软件---企业软实力指导思想其他因素土地区位因素：包括地理位置、气候等因素；土地权属性质：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，此外还有空转土地；土地用途：既有工业用地，还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等；1.硬件---土地利用的现状条件2、软件---企业软实力企业软实力是相对于企业设备、厂房、资本、经济规模等以物化形式存在的硬实力而言，而以企业组织模式、行为规范、价值理念、科技实力、管理能力、品牌商誉、企业文化、企业内外部环境和谐指数所构成的影响企业发展的长期性、基础性和战略性的要素。软件---企业软实力团队和谐人才储备领导阶层的意志团队和谐在企业内部，软实力主要表现为企

业文化具有较强凝聚力，创新机制健全

并能保证创新激情不衰减，组织运转高

效并具有自我完善功能，团队目标统一，人事关系和谐、政通人和、和谐共进。人才储备人才是企业软实力的集中体现。拥

有人才，就拥有了实现既定目标的条件；人才与目标条件相结合，会产生几何数

值倍增优势。3、指导思想企业的指导思想作为一种导向、观念，会影响企业的基本经营管理，贯穿整过程。宏观因素微观因素宏观因素

如国家、政府的宏观政策、法律、法规等；

深入贯彻落实科学发展观，建设资源节约型社会，节约集约利用土地；微观因素

如企业的战略发展规划、经营管理目标等；4、其他因素如相关的税收政策，企业的资产、资本结构，负债情况等。使用时，直接删除本页！精品课件，你值得拥