物业管理方案思路

1第七节档案管理第七节档案管理 2第一节管理原则 2 2第三节管理目标 4 第三章日常管理运作 第五节环境管理 2第二章拟采取的管理方式服务效率快捷服务设备完好服务技能娴熟服务项目齐全第二节管理措施"三防"结合即是人防、物防、技防相结合。"人防"上实施阶梯式快速3理和运行图表，并由质检人员严格监督检查落实情况标准化：制定各部门(如保洁、保安、绿化、工程等)工作流程和考核办专业化：重视管理人材的培养，要求管理人员(特别是中层以上管理人员)必须持续提升自身综合素质(如心理素质、专业知识和其他学科知识)和4●提供“全方位的尊贵服务”。例如：生日/节日祝贺、老人慰问、健康检查、家政服务、超值会所服务等。第三节管理目标1公共场所设施保洁率安排、实施保洁的公共场所、设施总计×100%流程、作业频率、责任质量要求细致严格；间为重点保洁；2洁率以工作计算，记录及监督抽查合格率及纠正质检记录为依据量要求具体、严格，有考核、有2、保洁员监督机制健全。3室外绿率完好绿化带/总绿行之有效且有执行力度；2、保安人员负责环境保护，管理人员即时发现绿化问题，静态提示小区人员爱护环境。4火灾发生率0的巡查人员，即时发现火灾隐2、管理到位，合理使用设施、设备等；3、分层分责任时常性检查消防安全，提示注意防火。5小区治安、刑事案件发生率0以辖区公安部门记录为依据(1、实行24小时保安巡查制度，分报警中心落实各岗位责任区域，以保证小区事内人身财产安全。6房屋完好率(完好房建造面积面积)/总建造面2、每半年实行一次全面分项检57计报维修次数×1、人力配备充足；3、技术人员有过硬的技术水奖罚制度。8好及使用率规划道路总面积×1、严格公共设施管理养护制度，治安管理员增强巡查和疏2、即时整改修补损坏路面。9雨、污水井完好率完好化粪池，雨、池、雨、污水井总题，即将疏通处理；2、化粪池每半年清理一次；检修一次。暗沟完好率完好排水管、明暗沟长度/排水管、明暗沟总长度X题即将设计施工方案，疏通处2、每半年实行一次全面检修。照明灯率完好照明灯疏散灯散灯总数量×2、每日全面检查检修一次；停车场完好率95%完停车场设施设备总1、停车场设施设备正常运行，技术人员检修，确保安全有效；消防设完好率消防设备总数×指定机电设备及公用设施管理员维录，并由维修主管监督执行，以确保消防设施、设备完好无损、正维修工合格率维修合格工程项次/维修工程项次×督机制和回访制度；维修队伍。6处理率美、完善的小区事管理机制；房屋外观统一整洁率统一整洁房屋外观面积/房屋外观总量及统一整洁，确保委托方物业管理项目增值保值。物业管理满意率合，编制无管理漏洞的管理网工作，赢得委托方的支持。第四节管理服务标房屋外观完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面砖手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和伤害他人7主出口设建造、道路平面分布图。小区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。2、设施设备维修养护共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患；有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率90%以上。水、电、空调、消防、监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期实行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清晰齐全。各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。出入口24小时值班，7:00—20:00立岗值班。对小区重点部位每小时巡查一次。中央监控室24小时实施监控。应对小区公共娱乐设施、水池、设备房等危(wei)险隐患部位，设置安全防范警示标志。8次/天清扫理1次/周擦拭1次/周清2次/天清扫9小区内公共雨、污水管道1次/年全面疏通1次/月检查(并视检查情况实行即时清掏)化粪池饲养宠物必须符合相关规定；对违反者即时劝止、制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生；定期对各类病虫害草坪保持平整，高度不应超过10公分，超过时应即时实行修剪。绿篱超过平齐线12公分时应实行修剪；绿篱根部无死枝枯叶及杂第二章日常管理动作第一节房屋建造主体管理护，房屋修缮工程管理及修缮资金统筹管理和安排(别墅!),房屋装修施工建立勘察机制，管理处拟定计划后，由工程技术员每半年定期组织1次对立巡查养护制度，每日周1次对全小区实行系统巡查，巡查范围包括屋顶一式二份，长期保存。案，图纸资料档案；设立宣传栏并形成定期出版制。每年实行12次对小区业程自行维修或者委托维修，技术要求高或者使用资金大的项目实行招标制并按合同方式发包；维修过程由专职工程技术员负责施工监理。8:00~8:30处理投诉；8:30~9:30巡视；9:30~12:00跟踪监督；14:00~15:30(学习、培训、应按培训计划而不是日常工作)整理档案；15:30~16:30巡视；16:30~18:30走访、回访准工作内容监督日常：3遍/天；入伙期间：8小时/天；日常：2遍/天；竣工期间：8小时/天；回访处理率：100%,回访记录100%。处理内容与处理方法日检处理1、记录巡视发现的问题，搜集资料；2、对巡视中发现的问题，分类实行处理并即时向相关部门反馈解决；1)填写意见转呈表；2)发现的维修不合格，填写维修记录，即时反映到主管3)即行关闭轻微不合格项目；4)发现违章行为按"违章处理规定"执行；5)发现严重不合格项，填写纠正措施报告。全面检查住宅区各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项实行检查处理。处理办法管理处主任组织各部门主管、领班，对发现的不合格项及时整改，严重不合格项制定纠正措施。平时日检、周检、月检按9002质量体系考核标准执行；年终按国家建设部对"全国城市物业管理优秀示范区"的考核验收标准执行。※小区设施、照明日常管理工作，实施规范运作。如下表：主要内容值班：保障小区办公、供水、供电等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备运作情况，做好巡查记录；负卖设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录维修组定期清洁设备；负责对设备设施实行全面巡视、检查，发现问题即时处理。检查项目及处检查项目5、对讲报警系统；6、火灾报警控制系统；7、消火栓；8、干粉灭火器。处理方法按照公司9002标准，对轻微不合格项实行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。准日常周检、月检考核按9002质量标准年终考核按国家"优秀示范区"标准考核。工作安排00~18:30回访，主要工作房屋本体室内：小修30分钟，普通故障2小时，不超过8小时，较难故障3楼梯、墙面：发现问题按原样即时修复，每年全面检查一次，3~4年全面修补刷漆一次。公共设施室内污水系统：每月检查一次，发现问题即时修补。道路车场：每天检查1遍，随坏随修；明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；供水电气：每月细查1遍；楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。检查项目及处检查项目台阶；20、给排水；21、路灯；22、清洁设备；23、娱乐设施。处理方法按照公司9002标准，对轻微不合格项实行整改，严重不合格项上报主管部门并提出纠正措施。准日常周检、月检考核按9002质量标准；年终考核按国家建设部考核标准。第二节小区设备设施管理B类：排风设备，水箱(池),灭火器材，排污泵。C类：房屋本体照明设施、室外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室1、设备维护保养分日常保养、定期维护保养和年检维护保养3个层次。(1)计划维修是指在设施设备没有发生问题前，对其劣化和缺陷部件进(2)故障维修是对设施受损设备故障后其失效、损坏的部份实行针对性(1)委托维修主要用于故障维修。管理处设值班调度，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受住户、操作人员的维修申请和故障报告，接报告，迅速通知相关维修人员在规定时间内修复。(2)派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装项目处第三节治安管理措施工作安排定岗流动巡查突发事件：90~120秒，责任保安到达现场；学习训练法1、查可疑人员、外来人员；2、查违章停车、违章装修；3、查室外施工、搭建情况；4、查乱摆卖现象；5、查高空抛物、乱扔垃圾现象；6、查破坏绿化、占用绿地现象；7、查漏水、漏电、漏气现象；8、查房屋本体设施和公共设施情况。处理按照公司9002标准，对轻微不合格项汇报队长及主管房管员，严重不合格项上报主任。考核日常周检、月检考核按9002质量标准；年终按国家建设部规定的考核标准。(1)对来访、业务洽谈人士做到先通报后放行。(2)保安员在上班时间做好区域内不定时巡逻。(3)在巡视区域内一旦发现有危及人员安全的地方，有防范，并设置(4)遇有紧急情况时，保持镇静，斗智斗勇，能征服的要即将征服，(5)对犯罪份子逃跑时，掌握罪证，人证物证齐全，记清地点、人(6)对来访人员以礼相待，热情友好，在任何情况下不与业主发生吵(7)严格遵守上下班时间、做好值班记录、做到警容严整，文明执(8)执勤人员要严守本职岗位，不得擅自离开岗位，要与队友团结助好，密切配合，共同完成值班任务，吃饭时轮流实行，考核等关键环节，实施“准军事化管理”,统一着装，尽职尽责。保安员选聘中，实行10%淘汰制，保持保安员的高素质和战斗力，对聘用的保安人员实行3、管理标准及工作流程详见附件(略)。第四节消防管理措施实行一次检查，消除火灾隐患及落实整改，每月向管理处汇报一者抽查，每季很多于一次检查。第五节交通、车辆管理第六节环境管理注重普通的“扫”,更为注重专业的“保”,防止建材磨损变色、生锈、洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；小区的外为有效控制小区内的"四害"密度，营造良好的生活环境，将以“预防为主，全面达标"为原则，根据季节变化制定相对应的消杀工作计划，把灭鼠、灭三、保洁量化管理标准(表10)检查项目标准作业频率备注办公室内地面纸屑、果皮等杂物不超过2个，无积水现象。每天拖抹2次，巡回保地面目视整洁，10平方米范围内办公每天清洁至少2次，巡室纸屑、果皮、污迹不超过2个，回保洁至少4次处地面无积水现象。不锈钢饰品光亮、无明显灰尘、水印保洁一次2次，上、下午各一次；每周上油1次洗手间无异味、无积水、无污迹、无蜘蛛网、镜面璀璨、无手印，卫生用品补充即时，便器无污迹每45分钟保洁一次垃圾清运即时，桶内垃圾不露出桶外,垃圾存放不超过桶高的2/3,外壳无明显灰尘、污迹，周每天至少清理2次，上、下午各一次(箱)外表光亮、目视无明显灰尘、乱张贴现象仪容仪表按规定着装、衣冠整洁，佩戴整齐，精神饱满，勤理个人卫生，不蓬头散发服务态度务第七节绿化管理工作安排水、施肥。工作内容型6次/年；春秋各1遍；浇水因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午除杂草1遍/季；平时1遍/天，下雨天除外；视缺苗情况即时补缺；杀虫发现害虫即将泯灭。8小时/天检查项目及处检查项目1、乔木整枝、