集体土地使用权确权登记、看

集体土地使用权

确权登记省国土资源厅地籍管理处张

岭2013年5月内容提要一、宅基地使用权登记二、集体建设用地使用权登记关关于于我我国国的的土土地地物物权权体体系系：：一一、、土土地地所所有有权权根据《宪法》和《土地管理法》规定，我国实行土地公有制，包括全民（国家）所有制和集体所有制。

国家土地所有权是指国有土地属于全民所有，由国务院代表国家依法行使对国有土地的占有、使用、收益和处分的权利。农民集体土地所有权是指农村集体经济组织依法对其所有的土地享有的占有、使用、收益和处分，并排除他人非法干涉的权利。集体土地分三级所有，包括：村农民集体所有、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有、乡（镇）农民集体所有。《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，可以由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，可以由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”需要注意的是农民土地不属于村委会或村长所有，村委会或者村长无权处分。土地所有权土地使用权土地他项权利土地权利体系国家土地所有权农民集体土地所有权国有土地使用权集体土地使用权地役权抵押权承租权国有农用地使用权国有建设用地使用权一般抵押权最高额抵押权集体土地承包经营权集体建设用地使用权宅基地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权登记的程序申请权属审核注册登记颁发或更换证书审核的内容：对申请人审核：对申请人资格、身份证明等进行审核；对宗地自然状况审核：对地籍调查结果（宗地范围、面积、用途等）进行审核；对土地权属状况审核：对权属性质、来源、使用年限等进行审核；审核应达到标准：权属合法、界址清楚、面积准确、四邻无争议。关于公告·

公告的意义：（一）让土地权利人及时了解其土地权利是否得到保护；（二）在一定时间内征询利害关系人的异议；（三）对土地登记机关在行政审核中的不足施以救济，追求登记效力的公平性；（四）保证土地登记的公信力。关于公告·权属审核过程中，对符合总登记要求的宗地，由国土部门对土地登记审核结果进行公告，公告期（30日）满无异议后再予审批。·对于其他类型的登记（如初始登记、更正登记等），国土部门认为有必要征询异议的，应当进行公告，无异议后再予审批。（非必经程序）·

土地权利证书遗失、损毁的，由土地权利人登报公告作废，自公告之日起60日内无异议，方可申请补发或换发土地证书。注册登记（一）根据对土地登记申请的审核结果，以宗地为单位填写土地登记簿（登记卡及续表，一宗一卡多表）；（二）根据土地登记簿的相关内容，以权利人为单位填写土地归户卡（一个县域内，同一权利人拥有或使用的所有宗地填写在一张卡上，而非一宗一卡）；（三）根据土地登记簿的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。土地登记簿应当加盖人民政府印章。土地登记簿采用电子介质的，应当每天进行异地备份。·土地登记卡记载的内容发生变更或进行初始、变更、注销和其他登记的，在土地登记卡续表上进行注记。·

地号、宗地面积发生变更的，须更换土地登记卡。··

土地权利证书中用途、终止日期发生变更，以

及设立、变更、注销土地使用权抵押权、地役权的，注册登记后更改土地权利证书，在证书记事栏内进

行记录。土地证书上其他内容变更的，须更换土地权利证书。颁发证书第十七条土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国土资源部统一监制。登记的期限···

抵押登记、注销登记为15日；初始登记、变更登记等其他类型登记为

20日（不含公告期限）。特殊情况需要延期的，经国土部门负责人批准后，可以延长10日。不予登记的情形1、土地权属争议未解决的；2、土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；3、未按合同约定付清全部土地价款的；4、按土地价款缴纳比例分割申请登记的；5、申请登记的土地权利超过规定期限的；6、无合法用地批准等土地登记申请要件的；7、对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的；8、协议出让地价低于出让底价的；9、违反规划改变土地用途的；10、未办理土地使用权登记而设定抵押的；11、异议登记期间未经异议登记权利人同意，申请办理抵押登记的；12、查封登记解除前申请办理抵押登记；13.未按具体建设项目用地审批权限办理供地手续的。登记的责任·行政责任《违反土地管理规定行为处分办法》

(2007

年监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部发布的第15号令)第7条规定:行政机关及其公务员有下列行为之一的，视情节轻重，分别对有关责任人员给予警告、记过、记大过、降级及撤职处分：违反法定条件进行土地登记、颁发或更换土地证书的；明知建设项目用地涉嫌违反土地管理规定，尚未依法处理，仍为其颁发土地证书的；对符合规定的土地登记申请无正当理由不予受理或者超过规定期限未予办理。··法律责任《云南省土地登记条例》规定，国家工作人员在土地登记工作中，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任。经济责任违规登记给当事人造成损失的，应依法承担赔偿责任。登记收费（一）现行依据：1.《关于土地登记收费及其管理办法》（【1990】国土【籍】字第93号）土地权属调查、地籍测绘费用不同单位性质用地按不同标准收取，如：城镇居民住房用地面积在100平方米以下每宗收13元，每超过50平方米加收5元，最高不超过30元；企业用地在1000平方米以下每宗收100元，每超过500平方米加收40元，最高不超过4万元;农村居民生活用地面积在200平方米(含200平方米)以下每宗5元,200平方米以上每宗10元；农民集体所有土地必须以土地利用详查成果资料进行登记发证（指城镇外）每宗以图幅为单位每幅收10元图件编绘资料复制费，免收土地权属调查、地籍测绘费。——计划经济体制下制定的收费

标准，实际已难以维持开展工作，需靠财政经费专项补贴。·

（2）土地登记注册、发证费用证书工本费——精装20元/证简装10元/证(单位）或5元/证(个人）集体土地登记收费标准《中共中央办公厅、国务院办公厅关于涉及农民负担项目审核处理意见的通知》（中办发[1993]10号）：取消37项涉及农民负担的收费项目，其中包括：1、农村宅基地有偿使用收费；2、农村宅基地超占费；

3、土地登记费在农村（包括集体经济组织、农户和国有农场）收取的部分；

集体土地确权登记一般只能收取证书工本费，简装本

10元/证(单位)或5元/证(个人)，精装本20元/证。在工作经费充裕的情况下，建议免收证书工本费。国国家家发发展展改改革革委委办办公公厅厅关关于于地地籍籍档档案案资资料料信信息息咨咨询询服服务务收收费费性性质质问问题题的的复复函函国土资源部办公厅:你厅《关于请明示地籍档案资料信息咨询服务收费性质的函》(国土资厅函〔2003

〕302

号)收悉。经商财政部,现就有关问题函复如下:各级国土资源行政主管部门所属的负责地籍档案资料管理和服务工作的事业单位,按照自愿原则接受相关单位和个人的委托,提供信息咨询等服务,其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规〔2008〕47号)的规定,应作为经营服务性收费由政府价格主管部门进行管理。有关事业单位实施上述收费,应按原因家计委等六部门联合下发的《关于印发〈收费许可证管理办法〉的通知》(计价格〔1998

〕2984

号)规定，到指定的价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并凭收费许可证领购和使用税务发票，依法纳税。二00三年十月三十日集体土地确权登记2008年党的十七届三中全会《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》：“搞好农村土地确权、登记、颁证工作。”“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。”国国家家发发展展改改革革委委办办公公厅厅关关于于地地籍籍档档案案资资料料信信息息咨咨询询服服务务收收费费性性质质问问题题的的复复函函国土资源部办公厅:你厅《关于请明示地籍档案资料信息咨询服务收费性质的函》(国土资厅函〔2003

〕302

号)收悉。经商财政部,现就有关问题函复如下:各级国土资源行政主管部门所属的负责地籍档案资料管理和服务工作的事业单位,按照自愿原则接受相关单位和个人的委托,提供信息咨询等服务,其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规〔2008〕47号)的规定,应作为经营服务性收费由政府价格主管部门进行管理。有关事业单位实施上述收费,应按原因家计委等六部门联合下发的《关于印发〈收费许可证管理办法〉的通知》(计价格〔1998

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号)规定，到指定的价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并凭收费许可证领购和使用税务发票，依法纳税。二00三年十月三十日《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。国国家家发发展展改改革革委委办办公公厅厅关关于于地地籍籍档档案案资资料料信信息息咨咨询询服服务务收收费费性性质质问问题题的的复复函函国土资源部办公厅:你厅《关于请明示地籍档案资料信息咨询服务收费性质的函》(国土资厅函〔2003

〕302

号)收悉。经商财政部,现就有关问题函复如下:各级国土资源行政主管部门所属的负责地籍档案资料管理和服务工作的事业单位,按照自愿原则接受相关单位和个人的委托,提供信息咨询等服务,其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规〔2008〕47号)的规定,应作为经营服务性收费由政府价格主管部门进行管理。有关事业单位实施上述收费,应按原因家计委等六部门联合下发的《关于印发〈收费许可证管理办法〉的通知》(计价格〔1998

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号)规定，到指定的价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并凭收费许可证领购和使用税务发票，依法纳税。二00三年十月三十日二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集

体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流

转做好登记发证衔接，确保承包地流转前后的集体所

有性质不改变、土地用途不改变、农民土地承包权益

不受损害。对需要流转的集体建设用地，要重点开展

集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营

性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。（确权登记是土地流转的前提）国国家家发发展展改改革革委委办办公公厅厅关关于于地地籍籍档档案案资资料料信信息息咨咨询询服服务务收收费费性性质质问问题题的的复复函函国土资源部办公厅:你厅《关于请明示地籍档案资料信息咨询服务收费性质的函》(国土资厅函〔2003

〕302

号)收悉。经商财政部,现就有关问题函复如下:各级国土资源行政主管部门所属的负责地籍档案资料管理和服务工作的事业单位,按照自愿原则接受相关单位和个人的委托,提供信息咨询等服务,其收费依据财政部、原国家计委《关于事业单位和社会团体有关收费问题的通知》(财规〔2008〕47号)的规定,应作为经营服务性收费由政府价格主管部门进行管理。有关事业单位实施上述收费,应按原因家计委等六部门联合下发的《关于印发〈收费许可证管理办法〉的通知》(计价格〔1998

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号)规定，到指定的价格主管部门办理收费许可证申领或变更手续，并凭收费许可证领购和使用税务发票，依法纳税。二00三年十月三十日三是依据土地确权登记成果，保障农村集体土地在征收和流转中的权益。征收集体所有土地办理征地手续时，必须依据集体土地所有权确权登记资料和证书，对农民进行补偿。没有经过土地确权登记发证、所有权主体不清或使用者不明的集体土地使用权不允许有偿使用和流转，不得进入市场交易。《中共中央国务院关于加快统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）有序推进农村土地管理制度改革。加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用３年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发﹝2011﹞60号）切实加快推进农村集体土地确权登记发证工作，力争在2012年底把农村集体土地所有权确认到每个具有所有权的集体经济组织。未完成的地区将暂停农地转用、土地征收审批，农村土地整治项目不予立项。工作目的：强化证书应用，实现凭证管地用地制度。在集体土地征收、征地拆迁、流转以及新农村建设和农村建设用地整治涉及宅基地调整的，均要以确权登记发证为前提。·

国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见（国土资发【2011】178号）·

（一）明确工作范围：包括集体土地所有权、宅基地使用权和集体建设用地使用权的确权登记发证。集体土地所有权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。·（二）依法依规确权登记按照《物权法》、《土地管理法》、《土地登记办法》、《土地权属争议调查处理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》等有关法规政策，及地方性法规、规章，本着尊重历史、注重现实、有利生产生活、促进社会和谐稳定的原则，在土地调查成果基础上，依法有序开展确权登记发证工作。集体土地确权登记依据的文件资料包括：1.人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定；2.县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；3.人民法院生效的判决、裁定或者调解书；4.当事人之间依法达成的协议；5.履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；6.法律、法规等规定的其他文件等。一、宅基地使用权登记·····

宅基地使用权：经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅、无使用期限限制的集体土地使用权。特点：无偿、无期限，具有福利性质。首要功能是保障，农民基于集体成员身份而享有的特殊福利保障。主体：一般为本集体经济组织成员。除继承外，禁止城镇居民在农村取得宅基地。地类：农村宅基地（072）使用权类型：批准拨用宅基地，非划拨（一）主要法规及政策内容1.农村村民一户只能拥有一处宅基地（继承除外），其面积不得超过《云南省土地管理条例》（1999年9月公布实施）规定的标准。——城市规划区内，人均占地不得超过20平方米，一户做多不得超过100平方米；城市规划区外，人均占地不得超过30平方米，一户最多不得超过150平方米。德宏州人大常委会审议通过的《德宏州土地管理局贯彻执行〈德宏傣族景颇族自治州条例〉的实施办法》规定；城镇规划区内的农民宅基地用地每人30平方米，每户最多不超过250平方米；坝区农民宅基地用地每户最多不超过300平方米；山区半山区宅基地每户不超过350平方米。2.农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3.农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。涉及占用农用地的，需依法办理农地转用手续。（二）宅基地申请报批程序1.农村村民向本集体经济组织提出申请；2.本集体经济组织公告；3.公告期满无异议的，报经乡（镇）审核；4.报县级政府审批；5.公告审批结果。（三）确权原则

1.1982年2月《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可按现有实际使用面积确权登记。

2.1982年2月《村镇建房用地管理条例》实施起至

1987年1月《土地管理法》实施时止，农村居民建房占用的宅基地，面积超过当时政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，可按处理后实际使用面积确权。3.1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积确权登记；面积超过部分在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积。4.符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确权。5.非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。6.接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后，可确权登记。7.继承房屋取得的宅基地，可确权登记。8.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，由集体收回。（四）严格规范确认宅基地使用权主体1.宅基地使用权应该依法确认给本农民集体成员。

2.非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

3.已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。·

4.非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。5.对于没有权属来源证明的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。·

6.按照《云南省人民政府关于加大城乡统筹力度促进农业转移人口转变为城镇居民的意见》（云政发〔2011〕188号），在全省行政区域内拥有合法宅基地的农业人口，整户或部分家庭成员符合有关条件在城镇落户的允许其继续保留宅基地使用权。对于已确权登记，取得《集体土地使用证》的宅基地使用权，不论其权利人是否转户进城，其土地权益均受《物权法》、《土地管理法》等法律法规保护，依法享有占有和使用的权利。对拥有合法宅基地使用权，但尚未登记取得《集体土地使用证》、已转户进城的居民，可通过户籍管理部门出具的“农转城”证明等相关材料申请办理宅基地使用权登记。地籍调查要求··

宅基地使用权宗地地籍调查，应采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积，宗地图和地籍图比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其他方法已发证的宅基地在变更登记时，应采用解析法重新测量并计算宗地面积。（四）申请登记应提交的资料1.土地登记申请书；

2.宅基地使用权人（一般为户主或房屋产权人）身份证明材料（户口簿、身份证及户籍管理部门出具的“农转城”证明等）；3.土地权属来源证明；人民政府批准文件其他证明文件4.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;5.地上附着物权属证明（如房产证等）。·

对于没有权属来源证明的宅基地使用权，在查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，可确定宅基地使用权，办理登记颁证手续。二、集体建设用地使用权登记主体：1.农村集体经济组织及其成员;农村集体经济组织投资设立的企业;乡（镇）、村公益性组织。如为本集体经济组织以外的单位或个人，须经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表同意，并报乡镇人民政府批准同意。使用权类型：批准拨用企业用地、集体土地入股(联营）等。范围：1.乡镇企业用地；2.乡村公共设施和公益事业用地等。如：乡村行政办公、文化教育、医疗卫生、公用事业等用地。·

根据《乡镇企业法》的规定，乡镇企业是农村集体经济组织或农民投资为主，在乡镇（包括所辖村）举办的承担支援农业义务的企业。使用权人：包括农村集体经济组织的各类企业、事业单位，以及个体工商户、农村承包经营户等。

全民所有制企业和城市集体所有制企业

与农民集体举办的联营企业，农民集体按照

联营协议将土地使用权作为联营条件的，经

批准该联营企业可以成为集体土地使用权人。地籍调查要求··

集体建设用地使用权宗地地籍调查，应

采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积，宗地图和地籍图比例尺不小于1：2000。使用勘丈法等其他方法已发证的集体建设用地，在变更登记时，应采用解析法重新测量并计算宗地面积。确权规定

1.乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权的取得，应当符合村庄和集镇规划、乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，经

乡（镇）人民政府审核，由农民集体经济组织或村

民委员会向县级以上国土资源部门提出用地申请，

按照省规定的批准权限，由县级以上人民政府批准；涉及占用农用地的，依法办理农用地转用审批手续。

2.非本村集体经济组织投资设立的独资企业、合伙企业、公司企业或外商投资企业，不得申请取得或继受取得乡镇企业建设用地使用权。·

3.乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权不得转让、出租、抵押等。·4.对于没有权属来源证明的集体建设用地，应查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议的，经乡（镇）人民政府审核，报县级人