外窑土地研判

威海孙家疃外窑项目土地研判03地块用地面积：8703㎡（13.05亩）07地块用地面积：33883㎡（50.82亩）隆御·维多利亚蓝山海岸望海山海城雨润北海湾本项目由两块地组

成，属于孙家疃外

窑村旧村改造土地。原意向为维多利亚

开发商整体开发，

因本土地为净地不

涉及拆迁，开发商

与村委因补偿问题

双方达不成协议，

由镇领导协调另找

开发商进行开发。

目前参与者：青岛金宝来公司高区公安局长古陌隧道望海山公馆政府导向决定发展方向项目所处板块作

为市区海景住宅地块，其先天地理环境决定

必将作为威海行政中

心区的后花园、区域

内有大量原居民，旧

村改造回迁住户量相

对较大，决定了本区

域的普通商品住房区

域定位。本区域内规划有雨润的北海湾项目，大型综合类项目入驻将对本区域带来利好影响。区域房地产发展观点威海土地市场供应2012年，随着政策深入，房地产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力也将会越来越大，土地市场将也进入冬眠期。威海商品房销售状况周边项目销售情况区域内楼盘分布图雨润阳光海寓凤鸣谷山庄周边在建项目:两岸靖水湾望海山海城蓝山海岸隆御维多利亚海岸家园雨润阳光海寓两岸靖水湾开发商：两岸绿汀置业有限公司该项目高层建筑风格为现代主义风格。

规划配套附带4000平法式会所及游艇俱

乐部，6班制双语幼儿园。墙体、楼面、电梯井降噪系统，外墙外保温外饰面干

挂系统，彩色防滑路面，道路融雪系统，低层住宅均采用太阳能加热系统。西临黄海，与环海路相接，北靠规划中心大道，周边有第八中学。高层公寓的户型结构主

力

户

型54㎡-250㎡，86.90㎡主推户型：86.9㎡两岸靖水湾销售渠道：正在招募分销商，支持政策未定未取得预售证2012年09月17日开始前期认购。一期开六栋高层，共309户。销售起价5200元/㎡销售均价6000元/㎡望海山公馆项目地处北海旅游度假区环海路南，3路、

14路、20路公交车经过。开发商：望海房地产望海山海城的三期项目，一期和二期项目去化率达到94%。三期由多层住宅、小高层住宅、商业和酒店公寓等物业类型组成，由15幢多层和小高层组成，多层8幢，小高层7幢，还有部分商业；总建筑面积约10万平方米，总户数约724户，多层约196户，小高层约528户。本案望海山公馆已开始前期认购销售渠道：支持分销商，政策10个点,一次性95折,按揭96折户型结构：66㎡---140㎡多种主力户型：73.74㎡——88㎡三期未取得预售证销售基价5800元销售均价6400元隆御维多利亚开发商：展福房地产开发公司紧临益海路，东靠交通主干线统一北路，安海路，北接环海路。3、14、20路公交车经过。项目总建筑面积18万平方米，简约欧式的建筑风格，以多层、小高层以及别墅组成的多元化小区。现在销售的小高层共13栋，586户。2012年销售月销售起价：5800-5900销售均价：6500元/平方米77.76㎡96.9㎡户型结构：56㎡-260㎡主力户型：77.76㎡、96.9㎡隆御维多利亚销售渠道：支持分销商，分销政策：10个销售点，200议价.海岸家园开发商：威海环球置业有限公司项目共分为三个区（低层、多层、叠拼）。低层，面积从85平方米-117平米不等，90平米居多；多层，五幢组成，面积66平方米-90平米不等；叠拼由10幢92户坡地组成。周边生活配套有威海农商银行、海边公园、孙家疃镇中心医院、威海远遥小学、孙家疃小学、3路公交车经过项目.海岸家园户型结构 66

㎡

-90

㎡主推户型

86.9㎡未取得预售证已开始前期认购销售起价4910元/㎡销售均价5200元/㎡销售渠道：正在招募分销商，支持政策未定主推户型：86.9㎡雨润·阳光海寓开

发

商 威海雨润置业有限公司项目规划建筑面积9.7万平，容积率1.2共19栋多层住宅组成总销售户数700套，首期571套住宅2011年11月——2012年6月30日已内部认购了3栋。周边毗邻泛华高尔夫球场、游艇俱乐部、高端别墅区，公交车3、14、20路在项目附近有站点。73.6㎡雨润·阳光海寓户型结构：66㎡—76㎡主力户型：71.3

㎡ 73.6

㎡未取得预售证销售价格走势2011年11月——2012年6月销售基价4725元/㎡2012年7月——2012年9月销售基价4825元/㎡销售均价 5600元/㎡销售渠道：正在招募分销商，支持政策未定凤鸣谷山庄开发商：威海侨谊房地产开发有限公司工程开工日期2011年8月建筑结构为多层住宅，总建筑面积

26812.8㎡位于戚谷疃北面地段，菊花顶路北、北山路西，与望海山公馆项目为邻。2010年10月团购价格4200元/㎡，目前销售均价为6200元/㎡销售渠道：以周边企事业单位（国安局、公安局、威海市土地开发公司等）组织团购为主销售模式周边主要竞争楼盘表周边项目地价情况开发商:展福房地产开发有限公司总面积：115923平方米建设用地面积：115923平方米规划建筑面积：133311.45平方米容积率：≤1.15绿化率：≥40%成交价：21561.12万元土地单价：1859.95元/平米（124万/亩）楼面地价：1617.35元/平米隆御维多利亚威海市望海房地产开发有限责任公司总面积：117099平方米建设用地面积：117099平方米规划建筑面积：160087.09平方米容积率：1.37绿化率：25%-40%成交价：18970.04万元土地单价：1620元/平米（108万/亩）楼面地价：1184.98元/平米望海山海城威海环球置业有限公司总面积：109674平方米建设用地面积：109674平方米规划建筑面积：116254.44平方米容积率：1.06绿化率：37%成交价：16286.59万元土地单价：1485元/平米（99万/亩）楼面地价：1400.94元/平米海岸家园）开发商：威海两岸绿汀置业有限公司总面积：144264平方米建设用地面积：144264平方米规划建筑面积：145706.64平方米绿化率：40%容积率：1.01成交价：21890.62万元土地单价：1517.4元/平米（101万/亩楼面地价：1502.38元/平米两岸靖水湾开发商：威海安泰房地产有限公司总面积：30721平方米建设用地面积：30721平方米规划建筑面积：38401.25平方米容积率：1.25绿化率：35%成交价：5875.2万元土地单价：1912.44元/平米（127万/亩）楼面地价：1529.95元/平米地块位置:环翠区孙家疃镇沙窝村以西蓝山海岸）蓝山海岸(二期)开发商：威海安泰房地产有限公司总面积：44990平方米建设用地面积：44990平方米规划建筑面积：58487平方米容积率：1.3绿化率：45%成交价：7187.69万元土地单价：1597.62元/平米（106万/亩楼面地价：1228.94元/平米地块位置:环翠区孙家疃镇沙窝村）开发商:威海雨润置业总面积：9266平方米建设用地面积：9266平方米规划建筑面积：4633平方米容积率：0.5绿化率：30%出让年限：40年成交价：1779.2万元土地单价：1920.14元/平米（128万/亩楼面地价：3840.28元/平米雨润

阳光海寓项目周边已交易地块,未建项目以下是四个地块的购得方,项目尚未开工威海金立房地产开发有限公司威海广安房地产开发有限公司威海市远遥房地产开发有限公司、威海宝地置业有限公司和邢军向春池(维多利亚股东之一)总面积：11206平方米建设用地面积：11206平方米规划建筑面积：13447.2平方米容积率：1.2绿化率：36%位置：环翠区孙家疃镇统一北路西四至：环翠区孙家疃镇统一北路西规划用途：住宅用地成交价：1840.7万元土地单价：1642.6元/平米（109.5万/亩）楼面地价：1368.83元/平米成交时间2012年6月19日威海金立房地产开发有限公司威海广安房地产开发有限公司总面积：2496平方米建设用地面积：2496平方米规划建筑面积：2446.08平方米容积率：0.98绿化率：25%出让年限：40年孙家疃镇远遥村南成交日期：2011-06-07成交价：441.79万元土地单价：1769.99元/平米（118万/亩）楼面地价：1806.11元/平米威海市远遥房地产开发有限公司、威海宝地置业有限公司和邢军总面积：69541平方米建设用地面积：69541平方米规划建筑面积：70236.41平方米容积率：1.01绿化率：38%出让年限：70年位置：环翠区孙家疃镇远遥村规划用途：住宅用地成交日期：2011-03-14成交价：10152.64万元土地单价：1459.95元/平米（97万/亩）楼面地价：1445.5元/平米购得方：向春池(维多利亚股东之一)总面积：65777平方米建设用地面积：65777平方米规划建筑面积：98665.5平方米容积率：≤1.5绿化率：≥40%位置：环翠区孙家疃镇沙窝居民委员会成交日期：2008-09-19成交价：13221.78万元土地单价：2010.09元/平米（134万/亩）楼面地价：1340.06元/平米容积率与地价示意图由于用地属性的不同和容积率的差异化，地块单价在1517元/㎡～2010元/㎡之间，楼面单价在1184元/㎡～1860元/㎡之间（雨润置业所购地属性为商业金融服务，故地价较高为

3840元/㎡）。多层容积率在0.6～0.9之间，小高层容积率在0.95～1.6之间。目前各在售项目的销售标价为6000元/㎡，实际售价为5400元（扣除活动优惠及分销代理），根据威海地产项目的宏观走势，本项目可控的竞争力售价在5700元/㎡左右。地块单价与楼面单价对比示意图03#地块数据分析单价每亩130万～120万，容积率0.9

～0.6的对比情况展示单价每亩100万～90万，容积率0.903#地块数据分析～0.6的对比情况展示07#地块数据分析单价每亩140万～130万，容积率1.0

～1.6的对比情况展示单价每07#亩120万～100万，容积率1.0

～1.6的地块数据分析对比情况展示该项目地块的评价结论03#地块用地13亩（8703平米），如地价超过130万/亩、容积率低于0.6则失去项目操作性。最经济交易数据为，每亩均价100万元，容积率0.7，建筑面积为60