商业街前期物业管理方案

***商业街前期物业管理方案第一章项目背景及管理特点分析项目地处********,距****区仅10分钟车程。项目对面为******工业园区，东北方项目共分两期完成，由商业街和住宅两部份构成。当前为一期——占地3.1万米，总建造面积3.3万平方米，集商务、接待、餐饮、娱乐于一体的综合性商业风情街。由商铺、会所、商务酒店以及钻石公寓四大主要部份组成。项目容积率低(1.05),绿化率高(32%),同时有充足的配套车位，是长寿区的高尚商业风情街。1、本项目物业管理的档次2、本项目物业管理形式理服务；以服务创品牌，以品牌服务创效益。缔造一个“和3、本项目物业管理的定位1、商业街的整体形象服务管理环境卫生是管理的重点，以外部环境管理为主。包括楼宇外(1)楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户的，由商户提出设计(2)商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指定位置，保证铺面的整洁美观。2、安全保卫管理(1)商业街具有外来人员数量大、层次差异大、流动性强等特点，人员密集度相对较高，消防安全显得更加重要。所以，实行必要的消防安全警示(2)为维持正常的公共秩序，保证良好的社区形象，将设置流动保安岗。流动岗应3、设施，设备的养护及维修管理商业物业的经营管理依托一定的规模效应以及优势互补才干达到繁荣。所以，通过举办各种社区活动：展开业主交流会、组织社区宣传活动等来扩大商业街的影响，持续的商业推广是今后不容忽视的问题。第二章实施物业管理的整体设想与策划针对本物业的构成特点和地理自然条件，按照像关的物业管理规定以及物业管理服务标准，我公司拟订如下整体管理思路：一、服务目标：开创商业街管家式物业管理的新篇章。二、服务理念：人性化管理专业化服务卓越化追求双赢化佳绩三、服务模式：严格按IS09001:2000版管理体系执行；建立物业服务一站式，一体化服务平台。为业主提供专业化、标准化、人性化的物业服务以及各类特约服务项目；真正做好业主的好管家、好火伴、排除业主的后顾之忧，做到客户满意最大化。核心服核心服延伸服务产品业主述职四、总体管理思路安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为业主所注重的工作，必须做到万无一失。对于本项目来说，因为其特殊的功能需要开放式经营，所以，安全管理至关重要。(1)商业经营规范化管理。从广告牌的悬挂、宣传牌的规范、店面的整洁以及设施(2)定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制定出不同的清洁标准。然后(3)按照IS014000的要求全面管理社区的生活工作环境，将环境服务控制社区噪(1)设定管家一站式服务中心。由物管处主管直接负责，全员参预的方式，只需业(3)承诺制。这是公司引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的(4)不均衡管理。所有员工的工作均是按照业主的节奏设计，均以业主的个性化需测、维修计划与执行标准，确保各种设施设备的正常使用。为业主提供一个正常使用、安全舒心的经营、生活环境。区的接管、业主回访等等，我们公司将全面推行成熟的标准作业规程，规范化管理，人第三章管理机构设置及运行机制一、管理组织机构设置组织机构的设置原则是精简高效、一专多能，采用主管负责制。管理处各岗位所需人力资源配置实行本土化公开招聘、双向选择制，以保证管理处建立一支高效、协调的优秀团队。管理处内部采用直线职能制，尽量减少管理环节，提升工作效率和保证信息物管处主任时效工作制：本公司承诺对业主的所有服务工作，均在公开承诺的时间内完成或者有处理结果。公开服务制：所有服务工作均向业主公开。管理处禁止员工向业主索取任何报酬。保证服务体系的透明化。首问责任制：任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕方可获得公司认可。财务公开制：我方将定期向业主公开财务收支账目，接受业主的公开咨询。回访工作制：我方将依照自身的标准作业规程对展开的服务工作定期走访业主虚心(一)公众制度目录(一)公众制度目录(1)社区管理公约(2)社区精神文明建设公约(3)社区楼宇使用及维护管理规定(4)社区二次装修管理规定(5)社区交通车辆管理规定(6)社区治安管理规定(7)社区清洁卫生管理规定(8)社区园林绿化管理规定(9)社区消防安全管理规定(10)社区环境保护管理规定(11)社区安全用水、电管理规定(17)其他(四)工作流程(四)工作流程(9)消防应急处理流程(五)员工工作岗位考核及奖惩(五)员工工作岗位考核及奖惩(2)制定管理年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司的指导和监(3)负责检查、监督各项制度的执行情况。(4)合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活。按时发放员工工资，全面落实安全、防火工作。(6)协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理相关部门的关系，便于展开(1)服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。(2)负责本辖区安全保卫，车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。(3)模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。(4)熟悉本岗位职责和工作程序，熟悉辖区每一个角落，圆满完成工作任务。(5)熟悉掌握使用各种消防器材。(6)负责辖区安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。(7)负责辖区应急处理的抢救工作。(8)完成上级交办的各项任务。3、工程维修人员。要求对所管设施设备操作熟悉，具有丰富的维修管理经验。其职设施的结构、性能、特点和维修、保养方法。(3)发生突发情况，应迅速赶往现场，即时采取应急措施，保证设施、设备的(4)定期对设施设备实行全面巡视、检查，发现问题即时处理。(7)积极完成上级交办的各项暂时任务。(1)保持所辖物业花草、植物的正常生长。(2)即时浇水、施肥、锄草、喷药杀虫。(3)协助搞好租用盆景植物的维护管理工作。(4)完成领导交办的其他工作。(1)负责本辖区公共部份的清洁卫生工作，保持业主办公场地的整洁舒适。(2)负责辖区各区域的垃圾采集工作。(3)即时准确送发报刊杂志。(4)完成领导交办的其他工作。(一)员工培训：新员工培训率100%,培训合格率100%;(二)人员考核(三)员工着装、标志序号项目采取措施1%%实行“谁主管，谁负责”;分区落实责任人实行承诺制2房屋小修及11维修人员接单后，10分钟到现场，零修工时率00程即时完成，急修工程无非夜，按规定进00%%访，24小时班3保洁率%%落实到人，实行12小时保洁率%%无建立业主服务中心回访制度，即时征求业主回访率%意见，保证反馈渠道畅通，确保维修质量落实责任人、坚持对道路、停车场等公共率设施实行日常检查维修和定期检查维修，由维修班负责落实，并健全档案记录，完善规章安案件发生率0%全员培训、宣传，增强巡视1无以下增大宣传力度，建立相关制度及预警机制违规处理率无%,严格巡查、依法纠处2中注意采集业主意见，增强沟通2%以下务意识，提升员工素质，即时处理业主投1516绿化完好率%%17道路完好率%%全的1)开辟商为业主办理售房手续，签订售房合同并开出入伙通知书。2)凭有效证件、售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代4)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协5)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。内部手册登记即时，即时完成登记。3、入伙作业规程业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业主到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商实行工程质量问题的返修工作。如发展商或者施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确业主验房确认后领取钥匙，办理签收手续。第一部份房屋维修养护及装修管理检查等工作，确保社区内物业管理的正常运转。(1)制定维修部人员工作责任制，做到责任到人，人尽其职；(2)根据房屋建造特点及工作经验，制定物业维修(大、中修)计划，确保物业的形象及价值(3)接受社区业主报修或者咨询时，态度要热情、温和，即时解答、解决业主的疑难问题。(4)组织维修工对社区内房屋本体及公共配套设施实行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。(3)对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。(4)增强日常监管。(1)所有机电操作，维修人员必须严格执行国家相关安全操作规程，并树立“安全(1)环卫保洁管理管理：每天1次保洁每天1次保洁【绿化带】每天1次保洁(2)环境污染的管理工具，自发控制噪声。⑤用毒性弱的药剂，防止环境污染(3)商铺的规范管理②各商家必须按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌等(4)做好组织人员的安排，做好日常的值勤、巡逻、维护秩序。(1)做好宣传工作，提供的火灾防范与自救意识与水平；特别在火灾多发季节，提(2)严格按照相关消防法规的要求，建立防火规章制度，建立一支由管理处全体员(3)时常实行防火检查，定期检测消防设施，器材的安全系数，做好检查记录，实(4)按相关规定，定时检查保养，保证喷淋转换泵的正常使用。(5)做好火灾应急处理预案，以应对突发事件。(1)交通管理的原则：(2)车辆行驶、停放管理、安全防范管理切车辆实行统一停放管理。(3)警示标志管理措施第五部份应急管理预案事事有掌控，避免不必要的伤害。第六部份社区文化服务管理社区文化建设愈来愈为社会、社区成员及物业管理企业所重视，因为社区文化有其特殊功能，它能够对业主产生引导、约束、凝结、娱乐、激励、改造六大功能。通过完善优质的社区文化活动，不但能够缓解人们的工作压力，舒缓精神，同时也增强业主之间的感情与相互协调的水平，形成良好的是社区氛围。所以，社区文化建设作为本项目的一个重点，将着重建设。我司将本着想业主之所想，为业主之所为，积极与业主实行沟通与交流，最大限度的满足业主的需求，促动商业的发展。●管理处主管全权负责活动计划的制定、安排与实