投资性房地产的会计处理

投资性房地产的会计处理投资房地产的确认和初始计量情形确认时点已出租的土地使用权、建筑物租赁期开始日对持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物董事会或类似机构作出书面决议的日期根据租赁准则，这里的租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期，并不一定是租赁协议中约定的日期。投资性房地产按照成本初始计量注：外购投资性房地产取得时的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。差旅费非增量成本，不能算进投资性房地产成本中。与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出成本模式转为改扩建时的分录如下：

1.成本模式

借：投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产解析：

之所以计入“投资性房地产——在建”，而不是“在建工程”的原因是因为，投资性房地产的价值较大，倘若计入“在建工程”，会引起“在建工程”和“投资性房地产”这两个科目余额较大的变动，不利于报表的可比性，计入“投资性房地产——在建”既能起到科目的区分，也不影响报表项目金额大的变动，一举两得。公允价值模式采用公允价值模式进行后续计量的会计处理

1.公允价值上升

借：投资性房地产——公允价值变动

贷：公允价值变动损益

2.公允价值下降

借：公允价值变动损益

贷：投资性房地产——公允价值变动解析：

公允价值模式计量，不提折旧或摊销，也不提减值准备，这个道理比较简单，折旧是以历史成本为计量属性计算的，需要稳定的计算基础，以公允价值模式计量，资产价值一直在波动，折旧无从计提，所以模式不同，理论基础不同，所以在公允价值模式下，无计提折旧一说。至于为何不提减值，因为市场的波动，会计入公允价值变动损益，公允价值本身已反应了减值金额。【注】在极少情况下，已采用公允模式的，首次取得某项非在建投资性房地产(或某项现有房地产在改变用途后首次成为投资性房地产)时，其公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。【注】对于房地产开发企业来说，什么时候通过开发成本，什么时候通过开发产品来转换借：投资性房地产

贷：开发成本/开发产品如果是刚完工就转为投资性房地产，那么直接贷方为”开发成本“，不用那么麻烦先转至"开发产品"再转至投资性房地产。如果是完工之后，再转，则先转至”开发产品“，再转至投资性房地产。（二）费用化的后续支出借：其他业务成本

贷：银行存款解析：不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，这里注意科目是其他业务成本。例如房屋发生的维修费用。投资性房地产的转换成本模式借：投资性房地产

累计折旧

累计摊销

固定资产减值准备

无形资产减值准备

贷：固定资产/无形资产

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备解析：成本模式计量下，非投资性房地产和投资性房地产转换，按账面价值转换，科目转换一一对应，无损益。公允价值模式

a、投资性房地产转自用房地产或存货借：固定资产

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

公允价值变动损益（贷差）解析：公转非的时候，固定资产按公允价值计量，有差额是因为计量价值是以转换日的公允价值来算，与转换日之前的价值可能是存在差异，企业资产不可能实时按公允价值计量。也就是说这部分的差额是因为投资性房地产公允价值计量模式所引起的，所以是”公允价值变动损益“科目。这种跨界的处理，还是之前说的那样，相当于卖了投资性房地产，再买回来，所以是以公允价值计入了固定资产的成本。‍b、自用房地产或存货转投资性房地产借：固定资产

公允价值变动损益（借差）

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动

其他综合收益（贷差）解析：以国内房地产行业现状，其公允价值必是远远高于自用房地产或存货，所以倘若贷方差额也计处“公允价值变动损益”，势必造成利润大增。所以贷差计入“其他综合收益”科目，是基于谨慎性要求，为了防止企业操纵利润，确保只有在出售的时候才能真正转入损益。反过来，谨慎性要求企业不得高估资产和收益，但不怎么担心企业刻意低估利润，所以借差直接计入损益了。其他综合收益是利润表项目，但不影响营业利润，最终金额会结转至资产负债表利润分配—未分配利润中。成本模式转换为公允价值模式借：投资性房地产（按公允价值入账）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产—成本

盈余公积

未分配利润因为是相同的事项，用不同的会计政策，所以是会计政策变更，需要调整留存收益。如果考虑递延所得税，那么会计处理为借：盈余公积

未分配利润

贷：递延所得税负债因为影响的不是当期的所得税费用，而是以前年度，所以借方也是用留存收益科目，以上两笔分录可以合并成借：投资性房地产（按公允价值入账）

投资性房地产累计折旧

贷：投资性房地产—成本

递延所得税负债

盈余公积

未分配利润注：公允价值模式不能转换成成本模式解析：

成本模式可以转公允价值模式，作为会计政策变更来处理，调整留存收益。但为何公允就不能转成本？可以从以下两个角度解析。能采用公允价值模式计量的一个前提条件是市场成熟，既然企业能采用公允模式，说明前置条件很OK，现在突然间又转到成本模式，这个逻辑说不通如果可以任意转，你公允价值模式计量的价值肯定远远高于成本模式计量，虚增资产，如果差额计入损益，那就想当于操纵利润。​​​​​​​​​​​处置当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。也就是当它不符合资产确认条件的时候，我们就终止确认投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。收入—成本=损益。看起来没毛病。收入是卖的钱，真银白银，白纸黑字。问题是成本怎么结转，投资性房地产如果是自建的有自建成本，购买的有购买成本，如果以公允价值计量还有”公允价值变动损益“，自用转公允可能还有入”其他综合收益“科目的的差额，这些都将如何处理？采用成本模式计量借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧（摊销）

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产解析：这个分录其实没啥理解上的难度。投资性房地产就是一个非主营商品，卖掉交销项税，确认其他业务收入，同时结转成本，成本就是资产的账面价值，数值上等于原价减去累计折旧和减值准备。所以是上文中的“应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益”采用公允价值模式计量借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费-应交增值税（销项税额）

借：其他业务成本

贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借方）

借：其他综合收益

贷：其他业务成本

借：公允价值变动损益

贷：其他业务成本

或作相反分录解析：前面两笔分录的道理同上。问题在于后面两笔，为何将“其他综合收益”和“公允价值变动损益”冲减“其他业务成本”。这两笔分录其实是损益内部结转，不影响利润总额。目的是为了将投资性房地产的其他业务成本恢复到建造成本或者说购买成本，也就是上文中的“账面价值”，这样才能真正反映其营业成本，由此计算的该商品的成本收益才是正确的。其实从二级科目上也看的出来。这样的处理是为了获得“投资性房地产——成本”的纯粹数字金额。再串联一个重要的知识点。计提了跌价准备的存货，需要做如下的会计处理：借：存货跌价准备

贷：主营业务成本（其他业务成本）说点题外话，交易性金融资产的公允价值变动损益现在不用再结转，而投资性房地产却需要，准则前后其实出现了明显的逻辑不一致。岛主也只能强行理解成资产的属性不同造成这样不同的处理方式了，不确定未来是否会修改成一致。以公允价值计量的投资性房地产的会计处理采用公允价值模式核算投资性房地产，分为初始计量、后续计量和处置三个步骤：一、采用公允价值模式下的初始计量1、采用公允价值模式的前提条件企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。2、采用公允价值模式下初始计量的账务处理外购和自建的投资性房地产在初始计量时，采用公允价值模式与成本模式入账价值的确定方法相同，不同点在于应设置“成本”明细科目，以便区分“公允价值变动”。例1、甲公司于2020年1月1日支付1000万元价款和10万元相关税费（取得普通发票）购入了800平方米商业用房，当日出租给乙公司。在采用公允价值模式下，甲公司购入投资性房地产的账务处理是：借：投资性房地产——成本1010贷：银行存款1010二、采用公允价值模式进行后续计量的会计处理企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。例2、2020年1月1日，乙公司支付3000万元取得一栋办公用房用于出租(属于投资性房地产)，每年租金218万元（含税，增值税税率9%），在每年年初一次性收取。2020年12月31日，该办公用房的公允价值为3100万元，该投资性房地产采用公允价值模式核算。则乙公司账务处理如下：2020年初购入投资性房地产：借：投资性房地产——成本3000贷：银行存款3000借：银行存款218贷：预收账款200应交税费——应交增值税（销项税额）182020年末：借：预收账款200贷：其他业务收入200借：投资性房地产——公允价值变动100贷：公允价值变动损益（3100－3000）100以后年度依此类推，略。应该注意的是：采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得的，应当以成本计量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或其完工后（两者孰早），再以公允价值计量。三、投资性房地产的处置出售采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将出售收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本；同时将原计入“公允价值变动损益”和“其他综合收益”的金额转入其他业务成本，目的是调整到投资性房地产的原始成本。例3、2020年1月1日甲公司将购入的办公楼当日出租给丙公司（购入价格为5200万元），租期从2020年1月1日—2021年12月31日，每年租金327万元（含税，增值税税率9%），在年末收取。2020年末，该办公楼公允价值为5300万元。2021年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产，并将该办公楼出售，开出的增值税专用发票注明的价款为5800万元，增值税税额为522万元（5800×9%），房款共6322万元已收妥。假设甲企业采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下:①2020年1月1日，购入办公楼并出租:借:投资性房地产——成本5200贷:银行存款5200②2020年12月31日，按公允价值计量和确认租金收入