房地产估价课程设计指导书2011

PAGE河北农业大学城建学院《房地产估价》课程设计指导书适用专业：工程管理适用班级：城建院、现科院工管08级指导教师：刘玲璞武轶楠课程设计时间：2011-2012学年第2学期第1周第2周二〇一一年十二月目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章课程设计的目的、要求和任务 1一、课程设计的目的 1二、课程设计的要求 1三、课程设计的任务 1第二章课程设计选题要求及备选题目 2第三章房地产估价报告的规范格式 2第四章本次课程设计的具体安排和要求 3一、课程设计的进度安排 3二、课程设计的学生管理要求 3三、课程设计的总体指导要求 3四、课程设计的参考资料 3五、课程设计的成果的装订要求 4附录A估价报告的规范格式 5附件1河北农业大学课程设计成果报告封面 9附件2课程设计成绩评定标准 10PAGE10第一章课程设计的目的、要求和任务一、课程设计的目的撰写房地产估价报告是学习《房地产估价》课程的一个重要实践环节，是对学生所学基本专业知识与理论的一次系统的检验。通过具体的房地产估价实例评估，熟悉估价程序，明晰估价报告的要求，使学生加深理解房地产估价的理论知识，掌握估价实务的基本要求。通过撰写房地产估价报告，使学生对自己所学专业知识有一个更全面和深刻的认识，提高学生理论联系实际工作的能力，为毕业后尽快适应工作要求、融入社会奠定一定的基础。二、课程设计的要求1.知道房地产估价所需资料的内容、来源及途径；2.实际搜集估价所需资料；3.熟悉估价程序，灵活运用各种估价方法；4.能够独立撰写估价报告；5.能够评析估价报告，找出其中存在的错误和缺憾。三、课程设计的任务利用课程设计的时间，运用在《房地产估价》课程中所学的理论知识、相关知识、课程设计指导老师提供的资料以及学生本人收集的资料，根据指导教师要求，在所提供的题目中任选一题或经指导教师同意自拟题目，要求每个学生独立完成一份完整、规范的房地产估价报告。第二章课程设计选题要求及备选题目一、选题要求请自选一宗估价对象（从给定资料中选择或者结合具体案例自拟题目），按照估价程序评估其价值。同学之间可以协作讨论估价方案和资料收集，但应每人各自进行资料的整理、估价的计算和独立完成报告。报告中要有图、表、数据。班长协调好课程设计题目。报告内容完整、准确，无错别字。要求同学们尽可能到实地进行调查，所需参数均要符合实际状况。二、备选题目1、世家郦园小区X号楼X单元1401室转让价格评估该评估对象位于建国路XX号世家郦园小区X号楼X单元1401室，为确定其转让价格委托评估。该房二室二厅，建筑面积93平方米。该楼建成于2010年1月，无装修（毛坯房），砖混结构，南北向，总楼层152、秀兰裕丰二期X号楼X单元301室市场价格估价业主王XX先生欲将其购买的住宅转让，请评估其转让价格。该房产位于南市区三丰中路XX号，秀兰裕丰二期，户型为二室一厅，楼层为3层，总楼层6层，建筑面积91.7平方米，简装修，南北向。该楼建成于2006年5月。全产权，并配备地下室，配套设备：水、电、暖、天然气3、建园小区X号楼X单元101室出让价值估价张先生拥有所有权且产权干净的住宅一套，位于南市区灵雨寺街X号，建园小区X号楼X单元101室，户型为三室二厅，建筑面积101平方米，南北向，精装修，总楼层6层。该楼建成于2000年9月。屋内配套设备有水、电、暖、有线、防盗门。现在张先生欲将其转让，故委托评估，为其确定卖价提供参考依据。4、河北农业大学东校区家属院15号楼1单元401室租赁价格评估该评估对象位于河北农业大学东校区家属院，具体位置是灵雨寺街38号15号楼1单元401室，两室一厅，建筑面积75平方米。室内家具齐全，包括双人床两套，梳妆台一张，电视柜一个，写字台一张，组合柜一套，沙发一套；煤气灶、炊具完善，可自己做饭；电热水器可实现随时洗浴，电视有线。适合考研期间、新近毕业的大学生、新组家庭租用。1993年2月交付使用，该建筑系6层砖混结构。该小区与保定市动物园隔河相望，环境幽静；小区附近商业、服务业较繁华，这些都为居民购物、餐饮、休闲、娱乐等提供了便利。估价对象属于房改房，业主刘某享有全部产权，欲对外出租，但不知租金确定多少为宜。5、河北农业大学西街某商业门面房转让价格估价业主周XX先生欲将其购买的某商业门面房转让，请评估其转让价格。该房产位于河北农业大学西街XX号，45平方米，地面瓷砖，水电齐全。砖混结构，2000年8月建成投入使用，门前有10余平方米的空地，用途未限定。周边门面房有超市、餐饮、美发厅、面包房、文具店、服装店现上述业主分别委托世联房地产评估有限责任公司进行评估，世联法定代表人李某指派你与公司另一房地产估价师负责该项目。第三章房地产估价报告的规范格式估计报告是通过资料分析和相关的描述性数据，使读者了解估价问题的定义，并获得明确的结论。估价师必须简洁、清楚地陈述所有的事实、推论过程及其结论；估价报告的篇幅、类型和内容，取决于报告使用者、规范化要求、估价对象的类型及估价事项的属性。估价报告的形式分为口头报告和书面报告。当环境条件不允许或报告使用者不授权做书面报告时，估价师将进行口头估价报告，由估价师当面或通过电话传达给报告使用者，此即为口头报告（Oralreports）。书面报告（Writtenreports），可分为表格式报告和叙述式报告。对于成片多宗房地产的同时估价，且单宗房地产的价值较低时，可采用表格式报告（Formreports）。叙述式报告（Self-containedreports）能使估价师有机会充分论证和解释其分析、意见和结论，使估价结果更具说服力。叙述式报告是履行对委托人责任的最佳方式。我国建设部于1999年2月12日发布了关于实施《房地产估价规范》的通知（建标【1999】48号），《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）自1999年6月1日起实施，是一部推荐性国家标准，这意味着在房地产估价实务中，并非要求必须按照该规范做报告，同时也告诉我们，这是一种在房地产估价领域通行的报告格式，是一种官方推荐的格式。基于上述理由，要求同学们必须掌握该规范对于房地产估价报告的具体规定。房地产估价报告应包括下列部分：封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。各部分内容和要求，详见《房地产估价规范》。第四章本次课程设计的具体安排和要求一、课程设计的进度安排 1、明确设计任务，熟练课程设计要求，制定作业计划；（1天）2、收集并分析资料，初步估算；（3天）3、检查估价结果，撰写估价报告；（2天）4、修改并上缴报告。（2天）二、课程设计的学生管理要求1、严格考勤，充分有效利用课程设计的时间。2、多学多问，积极主动配合指导教师完成作业。3、对疑难问题，倡导学生间共同讨论。4、设计达不到设计要求的，不及格。5、杜绝消极被动应付了事，设计期间不定期抽查。6、考勤不到者没有成绩。7、设计雷同者均没有成绩。三、课程设计成果的总体指导要求1、全面。估价报告应包含足够的信息，完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料齐全、配套。2、客观。应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。3、准确。用词清晰、准确；推导计算准确，结果准确。4、概括。用词精练，内容高度概括。5、独立。报告的撰写要独立完成。四、参考资料1、《中华人民共和国土地管理法》；2、抵押：《城市房地产抵押管理办法》；《中华人民共和国担保法》；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》；4、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；5、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》；6、收益：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；7、《城市房屋拆迁管理条例》及《河北省城市房屋拆迁管理条例》和《保定市房屋拆迁管理办法》；8、土地：国家土地管理局颁发的《城镇土地估价规程》和《土地估价报告规范格式（一般格式）》；9、需搜集的资料：房地产市场价格变化资料；建材市场价格变化资料；相关的国家经济统计资料；国家、省、市的相关的政策、法规、办法等；具体房地产的交易、成本、收益等资料。10、其他资料：（实际工作中）委托人提供的权证、图等资料；房地产估价师、估价机构的积累、储备资料。五、课程设计成果的装订要求1、全部手写，不许打印。2、装订顺序要求封面一（河北农业大学课程设计成果报告统一封面）（详见附件1）封面二（房地产估价报告封面）目录致委托人函估价师声明估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件课程设计心得体会审核估价报告附录A：估价报告的规范格式A.0.1封面：（标题：）房地产估价报告估价项目名称：（说明本估价项目的全称）委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名）估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）估价人员：（说明参加本估价项目的估价人员的姓名）估价作业日期：（说明本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（说明本估价报告在本估价机构内的编号）A.0.2目录：（标题：）目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告（一）（二）…五、估价技术报告（可不提供给委托方，供估价机构存档和有关管理部门查阅等）（一）（二）…六、附件（一）（二）…A.0.3致委托方函：（标题：）致委托方函致函对象（为委托方的全称）致函正文（说明估价对象、估价目的、估价时点、估价结果）致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人签名、盖章）致函日期（为致函的年月日）A.0.4估价师声明：（标题：）估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5.我们已（或没有）对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些估价人员对估价对象进行了实地查勘，哪些估价人员没有对估价对象进行实地查勘）。6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。7.（其他需要声明的事项）参加本次估价的注册房地产估价师签名、盖章（至少有一名）A.0.5估价的假设和限制条件：（标题：）估价的假设和限制条件（说明本次估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，本估价报告使用的限制条件）A.0.6估价结果报告：（标题：）房地产估价结果报告（一）委托方（说明本估价项目的委托单位的全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人的姓名和住所）（二）估价方（说明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人、住所、估价资格等级）（三）估价对象（概要说明估价对象的状况，包括物质实体状况和权益状况。其中，对土地的说明应包括：名称，坐落，面积，形状，四至、周围环境、景观，基础设施完备程度，土地平整程度，地势，地质、水文状况，规划限制条件，利用现状，权属状况；对建筑物的说明应包括：名称，坐落，面积，层数，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护、保养、使用情况，公共配套设施完备程度，利用现状，权属状况）（四）估价目的（说明本次估价的目的和应用方向）（五）估价时点（说明所评估的客观合理价格或价值对应的年月日）（六）价值定义（说明本次估价采用的价值标准或价值内涵）（七）估价依据（说明本次估价依据的本房地产估价规范，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料）（八）估价原则（说明本次估价遵循的房地产估价原则）（九）估价方法（说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义）（十）估价结果（说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格）（十一）估价人员（列出所有参加本次估价的人员的姓名、估价资格或职称，并由本人签名、盖章）（十二）估价作业日期（说明本次估价的起止年月日）（十三）估价报告应用的有效期（说明本估价报告应用的有效期，可表达为到某个年月日止，也可表达为多长年限，如一年）A.0.7估价技术报告：（标题：）房地产估价技术报告（一）个别因素分析（详细说明、分析估价对象的个别因素）（二）区域因素分析（详细说明、分析估价对象的区域因素）（三）市场背景分析（详细说明、分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来）（四）最高最佳使用分析（详细分析、说明估价对象最高最佳使用）（五）估价方法选用（详细说明估价的思路和采用的方法及其理由）（六）估价测算过程（详细说明测算过程，参数确定等）（七）估价结果确定（详细说明估价结果及其确定的理由）A.0.8附件：（标题：）附件估价对象的位置图，四至和周围环境图，土地形状图，建筑平面图，外观和内部照片，项目有关批准文件，产权证明，估价中引用的其他专用文件资料，估价人员和估价机构的资格证明等。A.0.9制作要求：估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。纸张大小应采用A4纸规格。规范用词用语说明：1.为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：（1）表示很严格，非这样做不可的用词：正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。2.规范中指定应按其他有关标准、规范执行时，写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。附件1：河北农业大学课程设计成果报告封面考勤成绩设计成果成绩总成绩河北农业大学课程设计成果报告题目：课程：院（部）：专业：班级：学生姓名：学号：指导教师：完成日期：附件2：课程设计成绩评定标准一、课程设计成绩实行100分制。具体由考勤及设计成果两部分的成绩构成，考勤成绩占15%；设计成果占85%。二、考勤成绩：1个课程设计周期，全勤为15分，抽查5次，每缺勤1次扣3分，扣完为止。三、设计成果成绩：（一）成绩为60分以下的评分标准1、课程设计成果的构成残缺；2、各构成部分的要素不