经典-全球七大CBD核心模式及12个案例分析-麦肯锡

1全球七大CBD核心模式及12个案例分析(麦肯锡出品〕2全球7个CBD模式和12个具有代表性的案例CBD模式金融保险中心全国性总部地区性总部高科技中心公司服务中心博览中心政府中心案例加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）奥斯汀市区（德州，奥斯汀市）香港数码港（香港）堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心堪培拉（澳大利亚）全球CBD模式资料来源：文献检索、麦肯锡分析3国际上七个CBD模式的实践和经验给武汉CBD的建设带来重要的启示案例主要经验加纳利码头（伦敦）陆家嘴（上海）在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的本地需求依赖于行政指令，带来场地需求拉德方斯（巴黎）柏林新城（柏林）以现代化的建筑、低价和良好的交通从大型本地市场中吸引商家通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明丹佛中央商务区（科罗拉多州，丹佛市）通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象奥斯汀市区（德州奥斯汀市）香港数码港（香港）利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。堪萨斯市市中心（堪萨斯州，堪萨斯市）利用稳定、低成本的劳动力和当地的支柱商家获得良性的增长周期汉诺威FairGrounds（德国，汉诺威）拉斯维加斯（美国）莫尼黑会展中心利用中心位置进行大量前期投资，建立相关设施吸引展览通过独特的博彩定位，吸引参展商政府将机场迁往别处，并投资86.5亿人民币建设新中心；设立会议中心和采购中心以提高游客流量堪培拉（澳大利亚）利用空地，建立标志性建筑，建立单一的政府行政中心备注：商务区占地1.6平方公司，拉德方斯总面积为7.5平方公司资料来源：文献检索；麦肯锡分析4建设一流的中央商务区是一个极大的挑战，尤其是处在竞争剧烈的环境中各大中央商务区都面临着巨大的挑战案例经验多克兰/加纳利码头经过15年建设获得很大成功，但过程中主要开发商曾经破产拉德方斯建设需要40年柏林新城建筑不错，但入住率比预期低丹佛CBD受当地经济，尤其是石油工业的影响，几经起伏德州奥斯汀原本受益于高科技的繁荣发展，现在却因该行业衰退而受影响勘萨斯市中心非常成功，但目前面临着国内外竞争威胁汉诺威是成功的会展中心，但面对竞争必须不断挣扎堪培拉成功的政府办公中心，但现在需要向商业方向拓展众多中国城市都在兴建中央商务区中央商务区投资额（亿人民币）北京朝阳120上海陆家嘴（即将竣工）1.135广州珠江新城50深圳福田中心区15大连中山N/a成都N/a郑州50（基础设施）资料来源：文献检索、实地考察、麦肯锡分析“我国国内也有不少城市要建设CBD，确实过热〞——柯焕章北京城市规划院院长在“北京CBD新闻发布会〞上的发言5案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功6全球CBD模式中最为突出的是金融保险中心位置/规模位于市中心或靠近市中心，选址“独特〞，通常为小片的地块入驻企业主要为金融效劳公司、专业效劳公司〔如：咨询公司、会计事务所、律师事务所等〕，可能包括证券交易所基于金融行业高度集中，潜在支柱商家数目有限空间/效劳特点高档豪华办公楼，通常为当地顶级办公区严格的技术设施要求，如：三层电源保护大型楼面，供大型企业扩展业务所用功能组合包括高档零售设施、豪华住宅区、宾馆旅游设施等建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“天之骄子〞举例：伦敦多克兰区/加纳利码头纽约华尔街东京新宿区上海陆家嘴芝加哥内环香港中环资料来源：文献检索、麦肯锡分析7加纳利码头是国际领先的、根据规划而建立的CBD加纳利码头的主要特点位置/规模—距离伦敦城5公里—占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里入驻企业：60%以上的办公面积由金融效劳公司租用空间/效劳特点：高科技的办公楼及大型楼面功能组合—加纳利码头：商务占95%，零售占5%—多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅工程，20%为零售娱乐设施建筑：现代建筑，50层高的加拿大广场为英国第一高楼形象定位：伦敦领先的现代化金融区资料来源：文献检索8加纳利码头在开展过程中结合远景目标和当前机遇*1英镑=12.05人民币(2002年6月3日)资料来源：专家访谈、文献检索设定方向

应对金融挑战

恢复与成功阶段1：1981-1991阶段2：1991-1993阶段3：1993-至今多克兰区60%的土地多年未开发地区人口减少，失业率居高不下此前的重建计划以失败告终全球经济衰退伦敦办公楼供应过剩新开通的多克兰区轻轨故障频频经济复苏带来市场需求，使强大开发商需加速开发和建筑项目撒切尔政府积极支持多克兰区的重建计划1991年，大楼竣工可供入驻随着金融服务业与兼并活动的增加，对办公楼的需求远远超过了供给1981：政府建立多克兰区开发公司（LDDC）1982：建立创业地区1987：Olympia&York(O&Y)与政府签约,将加纳利码头建成国际性金融中心(投资360亿人民币*)1991:O&Y与政府签约共同投资建造地铁延伸段(投资48亿人民币)1991:开发商为吸引支柱商家（瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利、奥美广告），承诺支付其当前租约1992：O&Y破产后，银团接管加纳利码头开发工作1993：多克兰区高速公路和隧道竣工1995：

—O&Y重新购回加纳利码头

—O&Y积极寻求金融商家入驻，并大规模加速开发1998：多克兰区开发公司在加纳利码头即将完工时宣告散散1999：地铁延伸段竣工挑战机遇

关键举措9伦敦/加纳利码头利用内在关键成功因素，积极采取相应的具体举措克服自身缺陷资料来源：文献检索、麦肯锡分析伦敦的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤伦敦早已成为世界金融中心，顶级公司正寻求扩展空间早已具备发达的国际交通枢纽加纳利码头依水而建，毗邻伦敦市中心，环境独特本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位开发商建造优质现代办公楼，以满足公司不断变化的需求，租金水平约为伦敦城的50%说服并以承担未完租约的方式鼓励瑞士信贷第一波士顿、摩根斯坦利及其其它顶级公司迁址入驻政府和开发商联合建造地铁延伸段，推动地区发展政府对社区开发进行投资，开发商建造住宅、零售及其它高质量的楼盘，改变形象10陆家嘴的主要特点位置/规模位于浦东开发区中心，与传统中央商务区遥相对望，占地1.8平方公里入驻企业：主要企业包括—上海证券交易所—中国银行上海总部—汇丰银行—其他主要国内、跨国金融机构

空间/效劳特点：约300万平方米的高级办公场地—IT需求高功能组合：提供顶级的住宅以及即将开业的高档零售商场；4家五星级酒店建筑：聚集了众多摩天大厦，包括金茂大厦、东方明珠塔等标志性建筑形象定位：“中国新世纪的金融中心〞资料来源：文献检索11陆家嘴是由政府的政策和投资从零开始开展起来陆家嘴的内在因素金融保险中心模式的关键成功因素：采取的关键步骤中国金融行业发展迅猛全国最佳的机场交通枢纽上海已经是领先的商业中心，江岸的地理位置十分有吸引力本地的金融行业的规模相当大，并且需要高素质的办公空间顶级质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位中央政府规定所有国外的金融机构在此注册开发商建造的高档房产价格低于浦西建立了上海证券交易所，以发放人民币执照等吸引了汇丰银行等金融机构政府建造了两座大桥和两条隧道连接浦西土地的销售收益再投资于改善基础设施和公共空间；政府大力宣传陆家嘴的形象12案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功13全国性总部式CBD往往位于国家的经济或政治中心位置靠近或位于重要城市的中心，多为一个国家的经济/政治中心入驻企业国内领先公司或跨国公司的总部占有较大的比例行业种类较多有很多可能入驻的“支柱商家〞空间/效劳特点高档办公区，效劳要求较高局部商家可能比金融中心商家对价格更为敏感大型楼面功能组合包括高档零售、宾馆、餐饮和住宅区，还有文化设施及文化活动建筑通常为现代建筑，包括标志性建筑形象定位“全球公司的巨轮〞举例：巴黎拉德方斯〔LaDefense〕纽约曼哈顿芝加哥洛普区〔ChicagoLoop〕资料来源：文献检索14拉德方斯是众多法国和跨国公司总部云集的CBD拉德方斯的主要特点位置/规模距旧的巴黎中央商务区2公里，商务区面积1.6平方公里，总占地面积达7.5平方公里入驻企业—共有3，600家公司—50%为外国公司—26%全球前50大公司的总部—70%法国前20大公司的总部—IBM、索尼、法国惠普、西门子、施乐、ELF等空间/效劳特点建筑物规模大且技术先进功能组合—95%为商务、5%为零售—土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物建筑—“新潮〞—标志性建筑，如“新凯旋门〞〔GrandeArche〕—共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指〞形象定位：—法国的经济商务中心资料来源：EPAD15拉德方斯用了相当长的时间才实现了法国政府建立“一流〞CBD的目标资料来源：EPAD、文献检索缓慢起步

模式验证

建成一流CBD阶段1：1958-1972阶段2：1972-1987阶段3：1987-至今尽管存在地盘有限、严格的规划限制等问题，巴黎旧城是历来法国的中心所在70年代早期：世界范围德经济萧条办公场地需求不景气需求的转变：对技术先进的大楼和更多交通服务的需求日益增加政府制定了在巴黎城外建设商务区的目标地处香榭丽舍战略轴线上的拉德方斯，虽拥有较好的地段，但相对比较落后（如空地、小店等）70年代晚期：经济复苏和全球化的加剧激发了建立国外总部的需求专业服务公司的规模增长需要更大的楼层空间地铁等新德交通设施拉德方斯的新建大楼中都配备了高质量的ADSL和高速有线网络1958年：政府成立独立规划机构（EPAD），签订了为期30年价值

6.8亿法郎的合同1964年：EPAD划出85万平方米建设商务区，制定了严格的规划准则，并隆重推出拉德方斯1972年：政府建设了铁路快线

RER延伸段，连接拉德方斯至巴黎市中心70年代早期：政府将教育部和设备部搬迁到拉德方斯，以引起私营行业德兴趣放松对大楼规格的规定EPAD启动了一系列美化公共空间的项目（如：新凯旋门等）1988年：法国政府延长EPAD合同至2007年将展览中心改为价值更大的会议中心技术进步的新建大楼吸引了众多服务和IT公司（如：法国兴业银行、毕马威、infogram等）；目前有3600家公司入驻拉德方斯，其中50%都是公司总部挑战机遇

关键举措16拉德方斯利用巴黎的内在优势，采取特定的举措，创造了一个充满活力的商务区资料来源：EPAD，文献检索、麦肯锡分析巴黎的内在因素国内总部中心的关键成功因素：采取的主要措施巴黎早已成为经济活动中心，拥有众多顶尖法国内外的公司总部；许多公司都有意图扩展至更大、更现代的办公场地国际和国内交通相当发达拉德方斯临近巴黎，在塞纳河的另一边（距离2公里）大规模德国内外公司，需要较大办公面积设置总部高质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位开发商建造了高质量、现代化楼群来满足法国和国外公司日益增长的需求；价格比巴黎旧中央商务区低15-20%政府将一些机构迁入拉德方斯，为私营公司做出“榜样”政府建造了铁路延伸段（RER）、地铁延伸段，并增加了公交车服务EPAD建设了众多公共艺术品及纪念物（如：新凯旋门）17拉德方斯作为全国性总部中心得益于与巴黎的固有关系经验拉德方斯利用了巴黎的固有优势┄┄法国首都

—临近政府办公地

—首都的良好形象法国德经济核心

—法国德755，000家公司中，有41%位于巴黎

—2，400家外国公司和420家外国银行

—巴黎市和大巴黎（IIedeFrance）占全法总GDP的29%法国的娱乐和文化中心

—汇集大多数法国主要大学

—拥有全法最重要的文化名胜┄┄同时提供了取代巴黎旧中央商务区的选择临近巴黎市：乘坐RER火车10分钟到达众多商务活动和总部功能的综合：巴黎64%的国外公司位于拉德方斯生活质量

—零售、娱乐和文化活动，以及有限的居家租金比巴黎旧中央商务区低15-20%资料来源：EPAD、文献研究、麦肯锡分析拉德方斯已经成为主要的经济中心和总部首选地，商家的全球营业额到达1520亿欧元18柏林新城将其自身重建为商业中心柏林新城的主要特点位置0.3平方公里的波茨坦广场〔PotsdamerPlatz〕区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址入驻企业索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒效劳公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部空间/效劳特点技术先进的大型楼面，而且多数都是甲级的办公楼功能组合—约60%为办公—约22%为住宅—约18%为零售和娱乐〔包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax剧院〕建筑重点开展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高形象定位新德国的心脏资料来源：文献研究、麦肯锡分析19尽管早期成功地吸引了入驻企业，但是柏林新城尚未成为主要的全国总部式CBD资料来源：德国地方机场当局、麦肯锡分析柏林新城的定位公司全国总部模式的关键成功因素柏林虽是主要城市，但面临数个德国经济中心的竞争大规模的国内外公司需要更多面积设置总部目前拥有少数几家主要公司（如：索尼等）；未来的潜力尚不明确著名的支柱商家大楼质量很高但租金位于柏林首位高质量办公空间，价格具竞争力仍缺乏大型的国际机场交通便捷具有很高声誉、良好形象及重要的历史意义具有吸引力的地理位置，良好的形象定位1998年城市GDP占德国GDP的比重百分比柏林4.0

汉堡4.0科隆和杜塞尔多夫4.0慕尼黑3.02001年机场客流量百万法兰克福48.5慕尼黑23.6杜塞尔多夫16.0汉堡10.0柏林9.920案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功21在一些大国，地区性总部模式CBD很常见位置和规模位于地区性中心城市市中心占地不等入驻企业大量地区性和本地公司入驻国内、国际公司的地区分公司空间/效劳特点现代建筑配以可靠根底设施功能组合全面的居住和零售功能建筑现代大楼摩天大楼形象定位“该地区发生的一切都在这里发生〞举例：美国丹佛美国达拉斯广州温哥华22丹佛拥有美国中西部最主要的CBD丹佛CBD的主要特点位置和规模—中央商务区位于丹佛心脏地带—占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米商家—2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州〔如：Coors，FirseData，Qwset〕—许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地〔如：MCIWorldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM〕空间/效劳特点现代化商业建筑群功能组合25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富建筑现代化建筑成为丹佛独特的风景线形象定位文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位资料来源：专家访谈、麦肯锡分析23丹佛CBD历经沉浮方现今日风貌资料来源：专家访谈、文献检索建筑热潮

市场崩溃与挽救

发展与巩固阶段1：1973-1984阶段2：1985-1992阶段3：1992-至今丹佛没有作为美国领先商业城市的历史石油业萧条房地产业崩溃经济衰退迟迟不去石油与天然气行业的发展带来繁荣经济房地产需求不断上升私营企业对该地区深感兴趣政府规划与具体措施CBD的复苏经济复苏美国商业建筑热潮最集中的地区

—56层楼的共和广场（RepublicPlaza）（1984）总面积超过50年代办公楼面积之和

—该阶段美国大多数新建摩天楼都在丹佛以公共融资方式建造图书馆、体育馆和会议中心（一次税收增加，两发行债券）政府建造新机场，改善交通状况，推动CBD的开发工作持续的公共投资

—综合表演艺术中心

—轻轨系统

—推动住宅开发项目

—发行三年期债券用于住宅建设私人开发商集中进行优质住宅开发

挑战

机遇举措24丹佛CBD受益于时机投资与及时的政府举措资料来源：丹佛市区协会〔丹佛DowntownAssociation〕文献检索、麦肯锡分析内在因素地区性总部中心的关键成功因素：采取的关键措施丹佛历史上是美国中/西部的经济中心，地区经济强盛丹佛在此之前已是美国主要交通枢纽CBD位于市中心大量具有一定规模的本地区公司需要大量空间设立总部，跨国公司需建分工斯也需要大量办公空间高质量办公空间，而且价格具有竞争力著名的支柱商家交通便捷具有吸引力的地理位置，良好的形象定位私人开发商在80年代建造了大量过剩优质办公楼财富500强当中有5家公司将总部设在丹佛，如

Qwest，USWest政府建设了世界上最大的机场及轻轨由政府建设的主要公共设施提高了人民生活质量25丹佛市的经济实力及地区领先地位确保了CBD的成功美国中西部地区主要城市2001年GDP〔十亿美元〕美国中西部地区主要城市所拥有的财富500强企业总部另有80家财富500强企业在丹佛设立地区总部资料来源：文献检索、访谈26案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功27高科技中心CBD近年得以开展，大多位于经济兴旺地区位置和规模毗邻大学/研究中心大多占地宽阔商家大局部企业与技术相关〔如：软件、硬件研发、IT咨询、生物技术〕空间/效劳特点现代化设施很高技术设施要求，如：宽带网、UPS等由于技术含量较高，企业平均占用空间呈下降趋势功能组合优质住宅区有针对性的零售设施建筑线条流畅的现代化建筑盛行校园风格，不尽是高楼大厦，但通常带有充足的绿化空间形象定位“轻松智慧〞举例：美国德克萨斯州奥斯汀市帕洛阿尔托市〔硅谷〕英国剑桥28奥斯汀地区是少数几个真正的高科技中心CBD奥斯汀的主要特点位置和规模—位于市中心，占地面积3.8平方公里—距德州大学不到4公里入驻企业70%以上的企业与IT有关，包括：—英特尔—ComputerScienceCorp空间/效劳特点—办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼—配备最先进IT根底设施功能组合专为“健康生活〞一族设计的60，000多平方米的零售场地建筑不超过32层楼的现代化建筑形象定位“理想之城〞——官方形象宣传资料来源：访谈、文献检索29奥斯汀地区通过不懈努力实现了从政府机构中心向高科技发送机的转变资料来源：专家访谈、文献检索科技行业兴起

德州大学上升为技术发动机

快速集中式发展阶段1：1970年以前阶段2：1970-1987阶段3：1987-至今仅仅是一个政府机构中心和大学城有限的技术制造业务通常情况下经济基础较薄弱最大化提高德州大学的研发能力与技术相关的行业开始发展采用激进举措后，德州大学的研发声望获得提高高科技行业蓬勃发展成立两个财团：MCC&Sematech开始寻找技术制造的机遇市政府采用税收激励手段吸引高科技企业市政府推广“理想之城”的形象定位采取“巧妙发展”举措，集中发展中央商务区提高生活质量

—公共设施，如：艺术中心、文化馆等挑战

机遇举措30奥斯汀拥有自身优势，同时满足了高科技中心CBD的其它要求奥斯汀的内在因素高科技模式的关键成功因素：采取的关键措施位于奥斯汀的德州大学长期以来是领先的工学研究机构自1984年以来，Dell的兴起与影响力吸引了大量入驻企业临近主要的技术研究与工程设施拥有投资资本优质高科技办公场地其它高科技企业的涌现有吸引力的地段为吸引风险投资，本地企业增加了专利申请本地开发商根据高科技行业的特定IT需求进行施工由于政府对公共设施的投资，奥斯汀市被选为“最适合生活、工作与休闲的地方”31德克萨斯大学的优势和声誉一直是吸引投资资金的主要动因德州大学奥斯汀分校在学术上的排名

排名学校综合11th工学院11th计算机工程系7th电气工程10th奥斯汀地区风险投资总额百万美元资料来源：美国新闻和报道、PWCNE/NVCA32数码港是香港开展成为亚洲IT中心的远景目标的一局部香港数码港的关键特点位置和规模240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可到达机场入驻企业第一期竣工时，仅有3家商户准备入驻〔原本共有115家表示具有入驻意向〕空间/效劳特点一流的建筑，配有智能IT设施功能组合—120，000平方米的办公区—27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施建筑现代、新潮形象定位香港IT业的旗舰资料来源：文献检索远景目标：建立众多领先IT公司和人才的中心吸引跨国公司和本地小型专业公司将其总部设在香港工程安排：投资额：20亿美元开发商：电讯盈科时间：共三期，将于2007年全部完成33但迄今为止，它未能为IT中央商务区创造充足的关键成功因素资料来源：文献研究数码港的定位高科技中心的关键成功因素香港大学周边无侧重于IT的设施临近主要技术研究和工程设施需求疲软，原先承诺的15家跨国公司及100多家当地企业中仅3家入驻IT公司核心集团需要场地最新技术高科技大厦获得政府认可，以及来自电讯盈科和政府的投资投资资本交通不便具吸引力、便捷的位置尽管早期吸引了微软、思科等公司的最初兴趣，但场地需求一直不高并随着高科技的不景气而迅速消失许多位于本地且较廉价的选择〔例如：香港其他地区、深圳〕同样削弱了对数码港场地的需求政府和开发商未能实现建立便捷交通的承诺，如取消了原定的渡运效劳、推迟了高速公路的改善等34香港缺乏强大的地方IT业来吸引跨国企业香港没有强大的IT根底与临近国家相比，香港的IT人员供给和投资都相对落后香港数码港最初被视为IT开展的跳板，试图通过吸引思科、微软、IBM、惠普等全球IT巨人作为支柱商家，来创造一个IT中心资料来源：文献研究35案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功36企业效劳中心模式CBD正逐渐走俏位置和规模市中心及周边占地不等入驻企业跨国企业的公司效劳部门，如文档处理，销售等为跨国企业效劳的专业公司场地/效劳特点职业性楼宇可靠的IT设施由于职员密度较高，应提供更多公共空间和交通效劳功能组合主流零售与住宅建筑现代但不追求标新立异形象定位“具有特长的城市〞举例：美国堪萨斯城印度Gurgoan美国BatonRouge37堪萨斯城CBD是美国领先的公司效劳中心堪萨斯城CBD的主要特点位置和规模堪萨斯城中心—占地面积2.5平方公里—120万平方米的办公空间入驻企业—Sprint〔效劳中心〕—AT&T〔效劳中心〕—DST〔负责保管金融效劳记录〕空间/效劳特点—实用的办公楼—约4万个停车车位功能组合大量主流零售专卖店建筑兼有现代与传统风格，以喷泉众多而闻名美国形象定位“美国的效劳中心〞资料来源：文献检索38堪萨斯城的内在条件几乎完全符合企业效劳中心的关键成功因素，这使其收益匪浅资料来源：文献检索、麦肯锡分析堪萨斯市的内在因素企业服务中心关键成功因素采取的关键措施堪萨斯州的中学毕业率在全美名列第十生活成本指数低出全国平均水平4%Sprint的总部设在堪萨斯城，拥有21000名员工，DST占用了10座大楼，拥有5200名员工作为主要电信中心，堪萨斯城是美国“联网程度最高的”地区之一稳定的高素质劳动力市场低经营成本吸引支柱商家价格适当的良好办公空间可靠的IT基础设施开发商建造适于“服务运作”而不是企业总部型的办公空间，即高效实用型大楼，有吸引力，但不是景观标志39SPRINT作为本地支柱商家催化了堪萨斯城成为效劳中心8730个岗位Sprint资料来源：文献检索、麦肯锡分析后台运作机构/管理层辅助职能（如：电信、IT、金融服务）作为领先的企业所在地的声望得到加强公司建立后台运作机构能力改进竞争优势得到加强政府支持：改进基础设施教育环境/文化催化剂Sprint电话服务中心199140案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功41博览中心模式CBD是展览设施及邻近的辅助商业设施的聚集地位置和规模大城市中心内或接近大城市中心入驻企业大型展览馆和邻近辅助商业设施〔如：酒店、餐厅等〕通常一个城市只有一个主要综合性展览建筑物场地/效劳特点用于陈列的大型相邻空间装卸和仓储设施空间/效劳质量符合“行业标准〞少有偏差功能组合大型展览空间接待设施充足〔酒店、餐厅等〕建筑高顶大厅经常大量使用玻璃外表高度功能化，不注意标志建筑形象定位“展览城〞举例：汉诺威芝加哥麦考密克中心杜塞尔多夫拉斯维加斯资料来源：麦肯锡分析42汉诺威拥有世界上最大的综合性展览设施汉诺威博览会场的主要特点：位置和规模城市南面，距市中心和机场15分钟路程，占地面积100万平方米入驻企业博览中心综合建筑物由德国展览博览汉诺威公司〔100%由政府所有〕所有和经营空间/效劳特点大型展厅，拥有50万平方米的室内展览空间功能组合酒店和餐厅等辅助性商业设施不在场内，但交通非常便利建筑27个展厅，其中一些展厅之间有通道相连形象定位“世界性博览会的首选场地〞资料来源：文献检索43汉诺威博览城的美誉由来以久资料来源：访谈、文献检索起源与发展

竞争中扩大

努力夺回竞争优势阶段1：1947-1970阶段2：1971-1986阶段3：1986-至今二战后的汉诺威一片废墟在战前也没有天然的竞争优势其他德国城市（如杜塞尔多夫、科隆）也加入了贸易博览会行业，提供专业化展览会随着参展商和贸易博览会从汉诺威转向其他城市，竞争日益加剧英国占领军行政长官支持建立贸易博览会行业促进出口其他德国城市对此毫无兴趣政府不断支持，提供资金用于扩建设施2000年世博会寻找展出产地，其他德国城市受到展出空间的限制汉诺威成为贸易博览会行业的先驱—下萨克森政府将4个炸弹生产厂改建为展厅—汉诺威主办了首届“汉诺威博览会”新增展出空间200，000平方米，展厅总数达到14个1986：汉诺威终于推出首个以计算机产品为主的专业博览会CEBIT政府积极支持汉诺威，将展厅总数增至27个挑战

机遇举措44在政府的苦心扶植下，汉诺威在德国创造出贸易博览行业资料来源：文献检索、麦肯锡分析汉诺威的内在因素博览中心模式的关键成功因素采取的关键措施位于欧洲中心，然而交通联系整体较差交通便捷参展人数众多的专业“支柱”展览会大型展出空间，经常持平或亏损经营优质德酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）政府改进公路和铁路，使当地交通便捷贸易博览会组办者推出计算机产品专业博览会CEBIT，已经成为该行业最大的展览会政府出资补贴兴建大型展厅并承受营运损失建立通往位置较远的酒店和娱乐设施的便捷交通连接45博览中心能对总体经济产生积极影响，但通常需要政府提供补贴政府收益情况〔2000年世博会*〕人民币：10亿元**政府对此次-0.9展览的补贴与此次展览11.3有关的税收政府净收益2.3“我们做这行不是为了盈利,而是要考博览会吸引国际上的参观这,吸引他们在配套效劳中消费,以便能够刺激经济.〞——德国汉诺威展览博览公司前首席执行官〔博览中心展览中心经营者，CEBIT和EXPO2000承办者〕“在德国，贸易博览业的收益从-2％至2％不等，但真正的收获还是在于其波动效应。贸易博览业每创造1德国马克收入，就能带动该市/地区实现6-12倍收入〞——麦肯锡专家*Expo2000由政府所有的德国汉诺威展览博览公司主办**汇率：1德国马克=人民币3.76资料来源：文件检索，AUMA2001年德国贸易博览业报告46新的慕尼黑博览中心使德国第六大展览中心新的慕尼黑展览中心主要特点：位置和规模—在城东南的郊区，距市中心20分钟车程，距机场35分钟车程—占地73万平方米〔而汉诺威是100万平方米〕，为德国第六大展览中心入驻企业由MesseMÜnchenGmbH拥有和经营的新慕尼黑展览中心〔政府全资拥有〕空间/效劳特点—综合展览中心：16个展厅，室内大厅占地160，000平方米，露天展厅占地280，000平方米—会议/活动中心：占地10，000平方米、7，000个座位的场，用于企业活动、会议、展览和媒体/电视/电影制作—多功能交易室/展厅/会议室：30，000平方米、用于运动和运动时装交易的永久性交易室功能组合现场20多家餐厅，两个地下停车场，方便乘车市内游览建筑使用无支柱大厅和大面积玻璃，使采光最大化，层高很高〔11米〕，可以让汽车驶入大厅安装和拆卸展台形象定位综合工作和娱乐的展览“园〞〔绿草覆盖的屋顶、大型露天场地和野生动植物〕资料来源：文献检索47慕尼黑政府通过异地重建以及结合会展和办公用途寻求增长*汇率1马克=3.76元人民币资料来源：文献检索、麦肯锡分析慕尼黑自身条件展览中心模式CBD关键成功因素采取的关键措施地处欧洲中心（每周有5600个欧洲和240个洲际航班）历史悠久，自1964年以来举办过多个主题展览发达的旅游业交通便捷专业的、观展人数多的“支柱”展览带现代化设施的大型展览场地，经营往往勉强持平，甚至亏损优秀的宾馆旅游业政府将铁路从集装箱码头连接到展览中心，在综合展览中心地下建了2个地铁站，并建造了4600个停车位、10个车道的停车场自行组织280个邀请展览会加上40个交易会，包括世界最大的运动商品交易会（ISPO），会议中心以及运动商品采购办公室，以帮助维持游客的高流量政府将机场迁往别处，腾出空地建新的展览中心，并投资86.5亿元人民币*建设新中心，计划于2009年收回投资政府制定了数据和影像传输的高标准，在展厅中安装了移动电话系统，并为室外场地普遍铺设了IT网络48拉斯维加斯的开展那么证明，只要一个城市具有独有的吸引力，无论是公共还是私人展览设施都能取得成功资料来源：文献检索、麦肯锡分析拉斯维加斯的内在因素展览中心模式CBD关键成功因素采取的关键措施位于沙漠之中，对大多数美国商务旅客来说都不够方便曾经是美国唯一的赌城，拥有巨大的酒店餐饮行业交通便捷参展人数众多的专业“支柱”展览会大型展出空间，经常持平或亏损经营优秀的酒店餐饮服务行业（如酒店、餐厅和娱乐）政府利用博彩收入投资兴建机场和公路主办美国一些参展人数最多的展览，如COMDEX，CES，同样的展览在拉斯维加斯举行通常能多吸引15-20%的参展人数拉斯维加斯会议中心由政府经营，用博彩收入支持，Sands展览中心为私人所有，共有展览空间440，000平方米仍是头号赌城，不断有高级酒店落成，娱乐业欣欣向荣49案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功50由政府中心CBD通常包括政府办公楼及标志建筑地点在首都或国际政治中心入驻机构主要政府机构及效劳/支持政府的其他功能〔如律师事务所、公关公司〕场地/效劳特点能容纳大型楼盘包括甲级和乙级两种办公楼功能组合多数为政府办公大楼大型文化设施，局部零售商店和酒店餐馆绿化面积很大建筑主要地标性建筑各国使领馆带来多种建筑风格形象定位“领袖和权威的象征〞举例：堪培拉东京霞关巴西利亚日内瓦资料来源：麦肯锡分析51堪培拉是澳大利亚规划建设的首都堪培拉主要特点：位置和规模距悉尼和墨尔本1小时飞行距离，CBD约占地1.4平方公里，而大CBD*面积为6平方公里入驻机构—中央和市政府以及各政党总部所在地—大CBD内有100多个政府部门—许多国立机构，如国立图书馆、国立大学场地/效劳特点甲级和乙级办公楼功能组合大量政府大楼，CBD有一些零售和商业企业，但居住区较少建筑众多地标性建筑和纪念碑，如议会大厦、澳大利亚战争纪念馆形象定位“国家的核心〞*大中央商务区包括周边的Russel,Barton和Parkse等城镇,主要为政府办公楼,根本没有居住和零售功能资料来源：文献检索52堪培拉的诞生是半个多世纪规划和开发的结果资料来源：文献检索筹备场地

建设首都

确定该城市的竞争力阶段1：1901-1957阶段2：1957-1975阶段3：1975-至今需要解决悉尼和墨尔本两个城市争夺国都的问题议会决定,中央政府应设在新南威尔士州,离悉尼不到100英里建设一个澳大利亚人为之自豪的城市。城市基础设施那时已经完备确定城市的竞争力，建设充满活力的社区面临企业从市中心迁往郊区的挑战堪培拉是几个吸引力的潜在城市中的一个.它水源充足、气候宜人、地理位置优越1908年，堪培拉作为“花园国都”被选为政府所在地从1913年起

—开始进行设计和场地开发，如三通一平、植树等

—完成议会大厦和许多纪念馆的建设

—建设为1100多名公务员服务的商店、办公楼和住宅1957年，联邦政府成立国都开发委员会（NCPC）将堪培拉发展成为具备高标准设施和环境的政府和行政中心1961-1965年：

—政府在文化中心周围建造办公楼、零售商店、银行、影剧院和法院

—政府规划建设了4个卫星城镇，为居民提供住房。所有城镇都通过综合交通系统相连1997年：城区重建计划制定目标，将腾出的旧政府大楼改造成居住区以及其他功能，以维持市中心区的活力2002年，“堪培拉拓宽计划”认识到堪培拉不断变化的需求，建议政府和社区联手，共同管理城市和经济发展挑战

机遇举措53堪培拉是政府全面参与下创立的资料来源：文献检索、麦肯锡分析堪培拉得天独厚的条件政府中心模式的关键成功因素采取的关键措施虽然堪培拉过去是一片处女地，但它地理位置优越，气候宜人，水源充足地理位置突出，主要政府机构的所在地高质量办公楼由政府机构占用，其中一些是地表性建筑员工和市民容易到达议会通过迁都立法，使堪培拉即刻成为主要城市政府出资建造办公楼并聘请建筑师设计和建造地标性建筑在完成大楼建设前，政府已建造道路和其他基础设施54案例分析得出的主要结论金融保险中心CBD较难形成，它要求全球及国内金融机构有大的内在需求全国性总部CBD较少见，它要求全球及国内大型公司有大量的办公空间需求区域总部在那些自然成为地区中心的城市开展较好，凭借当地的经济实力和有吸引力的效劳环境〔包括住宅和零售业的开展〕吸引大型的本地企业和全国企业的地区总部高科技中心利用当地的教育及高科技机构的优势，空间布局相对比较分散企业效劳中心是最近几年在呼叫中心和外包趋势的根底上开展起来的，其增长需要靠一个支柱的企业来推动展览中心型CBD要求大规模的政府投资，并且往往依靠独特的旅游景点取胜政府中心要求长期的规划和大规模的政府办公空间所有的CBD都需要依靠直接和大范围的政府支持才能取得成功55现有CBD开发工程所依赖的组织结构各不相同CBD组织模式主要特点影响“政府领导型”如：加纳利码头LDDC—政府下的独立机构，全权负责与私营开发商（O&Y）合作,后者进行所有规划和项目开发工作具有政府权威性的独立机构(LDDC)十分关键,有利于灵活开发和迅速决策开发工作全部交给O&Y和其它专业开发商“多元合作型”如：丹佛“丹佛城市中心联盟”是CBD商家赞助的非盈利性组织,主要为商家和开发商进行宣传工作市长高峰会

—市长主持由政府部门、开发商和商家出席的年度研讨会

—峰会结束时，各方均将明确各自在实施中的职责联盟的设立便于追踪提出的问题和改革意见高峰会机制为所有利益相关方创造了提出问题和改革要求等机会，市长的领导作用可确保实现成效“政府指导型”如：上海陆家嘴陆家嘴有限公司时政府设立的上市公司，经市政府审批后全权负责该区的开发加强城市和开发公司之间的关系、协调好基础设施和政策要求，对全新的开发尤其重要陆家嘴有限公司寻求最大的投资回报“政府持有型”如：北京朝阳市政府近期指定了朝阳CBD并作了相应规划近期的努力已经提高了其规划质量和对增长的管理资料来源：文献检索、麦肯锡分析举例56政府与企业间的通力合作是加纳利码头/多克兰区成功的关键之一政府与开发商获得“双赢〞政府/LDDC成功地重塑市区伦敦稳固了其主要金融中心的地位成功地将政府土地私有化就业率上升〔加纳利码头增加42，000个就业时机，多克兰区增加115，000个就业时机〕开发商经济汇报丰厚提高了声誉多克兰区/加纳利码头发展方案法律上分立联合投资基础设施O&Y*规划具体开发项目投资项目管理建设过程进行营销并吸引商家

英国政府下达指令投资重要基础设施授权伦敦多克兰区开发公司(LDDC)LDDC管理整理开发审批开发计划为开发商设定财务条款采用土地权拥有权来提供质量联系其他利益方游说政府,取得额外支持开发基础设施*90%以上的CanaryWharf开发由Olympia&York完成资料来源:专家访谈,文献研究,麦肯锡分析57在丹佛CBD最困难的时刻,政府与企业紧密合作以CBD的生存与开展政府与开发商获得“双赢〞政府/LDDC帮助丹佛走出经济衰退城市成功复苏丹佛作为地区社会、经济中心的地位得到加强吸引众多行业进驻丹佛开发商走出衰退带来较高利润的住宅开发新机遇可持续开展的市区商业

资料来源:文献研究,麦肯锡分析

丹佛市中心联合会（由市区企业资助及政府代表参与的非政府机构）市政工程的规划与设计中央商务区的交通及住宅项目管理销售中央商务区

开发商接手空置土地用于规划发展集中进行住宅开发

丹佛市政府资助主要公共设施改进关键基础设施授权给市区住宅办公室市区住宅办公室向开发商提供精确完整的信息对中央商务区内的住宅开发提供资金修改区域划分以鼓励住宅建设，调动相关开发项目CBD内商家58上海陆家嘴中央商务区也获得类似的政府支持浦东新区政府规划局税务局财政局其他政府部门上海陆家嘴开发（集团）有限公司上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司上海陆家嘴物业管理有限公司上海陆家嘴房地产经纪有限公司上海陆家嘴联合发展公司21家子公司上海市政府位于陆家嘴管理陆家嘴和浦东其他新开发区政府全资拥有该集团，拥有房地产公司60％的股权负责陆家嘴土地转让和开发基础设施/公共设施吸引入住商家的政策投资环境建设地铁、公交、隧道，使陆家嘴同上海其余地区融为一体与外国投资者合作推出旧城改造项目，改善陆家嘴形象，动迁8000户家庭建设10万平方米中央绿地，140万平方米的中央公园全面敷设光缆网向外商投资企业提供10-15%的优惠税率，个别行业的外商投资企业还可享受免税向把利润用于再投资的企业退还40%的所得税功能先施政策，例如：向总部设在该区的外资金融机构优先颁发人民币业务经营执照批准陆家嘴的外资金融机构在浦西、外高桥和浦东设立分支机构其他地方税收、进口关税优惠制定了信息增值区政策浦东投资项目管理办公室为该地区投资者提供“一站式”服务管理机构政府政策资料来源：文献检索、网站、访谈59政府方案在北京中央商务区开发中发挥重要促进作用协调组规划组项目组资金组顾问组商务中心区管理委员会综合处规划处建设处发展处投资和服务中心北京市土地整理储备中心商务区分中心北京商务中心区开发建设有限责任公司北京商务中心区建设联席会议项目可行性评估和审批实际执行机构政府下属机构基础设施/公共设施公司吸引入住商家的政策投资环境城市大力拆除违章建筑，建设“亮丽街”以改善环境计划建设33.39公顷的公共绿地，包括4个主题公园和多个绿化园项目向如博物馆、美术馆、图书馆、音乐厅和影剧院等非盈利性公共设施的开发商划拨土地使用权北京市政府制定的吸引跨国公司地区总部和研发中心的政策适用于CBD内的地区总部，研发中心、结算中心、采购中心和分销中心，具体措施包括：再投资退税、免征地方所得税等积极指引外资或合资零售商、外资金融机构进驻CBD建立2700平方米的投资服务中心为CBD投资者提供“一站式”简化CBD企业登记和年检流程铺设宽带信息网络，开发“数字CBD”项目简化外籍和本地专业技术人员迁移流程，在区内建立国际水平的保健和教育体系管理机构政府政策*正在筹建种资料来源：文献检索、网站、访谈、EIU60国内其他城市的政府再各自的中央商务区的建设中发挥着重要作用资料来源：文献检索、网站、访谈深圳——福田CBD广州——珠江新城CBD郑州——郑东新区沈阳——沈河CBD投资15已元用于基础设施建设将市政府和政府机构设在CBD对经营年限在10年以上的企业在盈亏平衡后免征二年所得税，第三年到第五年征收7.5%，以后征收15%（深圳地方政策）对出口70%以上的企业采用10%而非通常的15%的税率（深圳地方政策）其他各种税收优惠（深圳地方政策）简化区内外籍和本地专业技术人员迁移流程给深圳和福田投资者提供“一站式”服务自1993年以来，政府已先后投资50亿元完成所有旧区搬迁重建该地区交通网建设贯通该区的地铁投资建设珠江公园计划建设公共设施，包括17所学校、9所幼儿园、医院、图书馆、少年宫等向承诺入驻CBD地区的投资者提供优惠地价政府计划投资50亿元用于基础设施建设，部分将为银行贷款和社会投资承诺维持政策的连续性对早期承诺在CBD中置地的企业提供15%的地价优惠对个别行业企业将根据情况分别给予更多地价优惠限制低档住宅开发项目，鼓励开发高段房地产项目对承诺早期驻CBD的企业提供地价优惠对建设金融服务设施的金融机构提供15%的搬迁费优惠对新设或迁入的证券和期货经纪公司免征营业税，在CBD投资建设从事上述业务的投资者免征投