房地产税收的调查报告

房地产税收及税收筹措摘要：现在我国，房地产及有关产业占到我国国民生产总值的很大的比例，对于我国经济的高速发展起到了重要的作用。固然征收房地产税不仅增加了国家的财政收入，并且有力的调控了房地产市场的稳定和繁华，增进了国民经济的健康发展。进一步改革和完善税收制度是社会主义市场经济发展的客观规定,是国家增强对房地产市场宏观调控能力,增进土地资源优化配备与有效运用的重要途径。然而，房地产税负的繁杂与沉重增加了房地产的成本。如何从税收策划方面减少成本，始终是房地产公司热议的话题。本文重要叙述我国房地产税制的基本内涵，然后介绍房地产公司所涉及的税种及税收筹措办法。核心字：房地产，税收，税收筹措一、税制、房地产税制税收是一种历史范畴,它是人类发展到一定阶段的产物,其性质和内容是随着社会生产力的发展、社会制度的更替、国家性质的变化而发展变化的。有关税收的定义,国家不同,说法也就不同。如《政治经济学辞典》的定义是:“国家按照法律规定对经济单位和个人免费地征收实物或货币,是国家凭借政治权力参加国民收入分派再分派以获得财富的一种形式。”《中国大百科全书》的定义是:税收是国家政权为了行使其职能,确保国家机器的正常运转,通过法律规定的原则,强制地、免费地获得财政收入的一种分派关系。无论是资本主义税收,还是社会主义税收,尽管说法不尽相似,但其基本内涵是一致的,即税收是国家为了满足普通社会共同需要,按预先拟定的原则对社会剩余产品进行强制的、免费地分派再分派,它是国家机器正常运转的经济基础。税制,亦称税收制度,它是国家为确保财政收入,调控国民经济发展态势,增进社会资源的优化配备而专门设定的一项经济制度,是由若千税种共同构成的调节体系,其合理与否直接影响国家和纳税人的利益关系和经济状况。房地产税制,即房地产税收制度,它是国家针对房地产经济活动而专门制订的、由若干税种共同构成的经济调节体系,它是国家参加都市房地产收益分派、再分派活动的重要方式,也是国家借以调控房地产市场、增进土地资源优化配备和有效运用的重要经济手段。二、房地产公司税负状况从行业角度看，现在中国房地产行业的平均税负高于国内其它行业．根据有关统计报告显示。中国税收收入共60555亿元．比上年增加5291亿元．同年年房地产行业的土地增值税、耕地占用税、契税、房产税、城乡土地使用税、房地产营业税和房屋转让所得税等七项税收增收额累计851．85亿元。占中国全部税收收入增收额的5291亿元的35％。一年当中全国税收收入的增加额超出1／3来自于房地产业。增幅在各行中居首位；从税率来说．房地产行业的总体税率偏高。现在，中国房地产开发公司按销售收入的5％交纳营业税。按所得额的25％交纳公司所得税．土地增值税的税率是30%~60%不等。总之，地产公司税收负担过于沉重．通过税收策划，实现税负的减轻公司的唯—选择。三、房地产公司涉及的税种(一)项目设计阶段房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，重要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地．就必须在土地管理部门同意占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额～次性缴纳耕地占用税。购置土地时要按3％一5％的税率缴纳契税。(二)项目建设阶段在开发阶段对营业额按姗率征收的建筑业营业税；订立建设施工合同时，对合同金额按万分之三税率交印花税；同时还要就拥有的土地面积城乡土地使用税。(三)项目销售阶段1．营业税。对房地产出售方合用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5％税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的。房产租赁业合用营业税中“服务业”税目．统一执行5%的比例税率。2．土地增值税。土地增值税实施超率累进税率，增值多的多征。增值少的少征．无增值的不征。最低税率为30%，高税率为60%。3．印花税。房地产销售阶段的印花税。是在房地产交易中，针对房地产交易金额．合用“产权转移书据”税目．按照0．05％税率征收。4．公司所得税。对房地产公司而言．如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入公司利润总额缴纳公司所得税。公司所得税采用25％的比咧税率。5房产税。房地产开发公司建造的商品房．在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发公司使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，根据房产计税余值计征的，税率为1.2%；根据房产租金收入计征的．税率为12%。四、房地产公司的税收策划方略从以上的介绍能够看出，土地增值税、公司所得税、营业税是房地产公司的重要税负，因此也是公司开展税收策划的重点税种。(一)土地增值税的策划土地增值税采用的是超率累进税率的特点。这就决定了在销售过程中合理正当地减少增值额成税收策划的核心。1．进行借款利息的策划。合理拟定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让项目划分利息支出．并能提供金融机构证明的。能够据实扣除利息．但不能超出按同期商业银规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其它生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，公司能够合理预计并比较。项目借的实际利息支出”与土地成本和开发成本的两者之和的5%孰大，从而在项目筹建之初选择对企最为有利的利息扣除方式。2充足考虑土地增值税的起征点的税收优惠。据规定．纳税人建造普通原则住宅出售，增值额未超出扣除项目20％的，免征土地增值税；增值额超出扣除项目20%的，按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高，因此在项目销售时能够适宜测算增值额的比例，充足考虑增值额增加所带来的收益与放弃“20％”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系。从而选择合理的售价。3整体转让、分解定价、拆分收入。房地产公司在成本不变的条件下，减少收入就能减少增值额。在超率累进税率下，也能够选择较低的税率。从节税的角度来说尤为重要。因此，在出售房屋时，能够考虑将房屋与屋内多个设备分别出售。与客户订立两份合同即订立—份商品房买卖合同。同时订立一份附属办公室设备购销合同。将收入进行分解，不仅使公司节省了土地增值税。同时也节省了印花税。另外．客户节省了契税．实现双赢。(二)公司所得税的策划1．迟延纳税的策划。公司能够通过推迟竣工时间的方式来推延纳税时间。缓和公司的资金压力。考虑上货币时间价值，这其实也达成了税收策划的效果。2．充足运用税法规定的税前扣除项目。对于税法规定能够税前扣除的财产保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险、养老保险、住房公积金等费用。应足额购置。这样既能增加税前扣除成本减少企法律、法规：更重要的是为员工谋了福利，有助于留住人才．增加公司的竞争力。（三)营业税的策划1．变房地产销售为投资。税法规定，以不动产投资入股。参加接受投资方的利润分派．共同承当投资风险的行为．不缴营业税；投资入股后转让股权的行为，也不缴营业税。根据该规定．房地产公司能够考虑先以不动产投资入股。再向购置方销售股权的方式销售房地产，从而达成不再缴纳营业税、城建税和教育费附加的目的。2．将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独订立合同。房地产公司销售的商品房有精装修房和毛坯房两种。在房屋销售的过程中．纳