大连理工房地产开发与经营课程设计

PAGE大连理工大学网络教育学院毕业论文（设计）模板PAGEPAGEII网络教育学院《房地产开发与经营课程设计》题目：住宅开发项目前期策划学习中心：专业：工程管理年级：年春/秋季学号：学生：指导教师：PAGE11项目概况本次课程设计的选题为郑州阳光集团公寓楼，建筑使用年限为50年，结构类型为框架结构；本建筑面积为4750m²，共五层，底层层高为3.6m，标准层层高为3.6m，顶层层高为3.6m，屋面采用上人屋面，女儿墙高为0.6m，室内外高差为0.45m，建筑高度为18.45m；建筑平面尺寸为54.6×17.4m，建筑平面的设计满足任务书及相关规范的要求。2项目SWOT分析SWOT分析中的“S”指优势（Strength）；“W”指劣势（Weakness）；“O”指机会（Opportunity）；“T”指威胁（Threat）。项目SWOT分析是将项目内部条件和外部环境各方面内容进行综合和概括，进而分析项目拥有的优势和劣势、面临的机会和威胁的一种方法。其中，优劣势分析主要着眼于项目自身的条件及其与竞争性项目的比较，而机会和威胁分析将注意力放在外部环境的变化及对项目的可能影响。通过对项目进行SWOT分析，明确项目的优势、劣势、机会与威胁，作为后面项目STP策划的重要依据。2.1S（优势）本项目可充分利用金水河中央形象新区、优美环境和几近竣工气势宏伟的展览中心、展览广场交相辉映的景观优势进行发挥。本地享有东南面季风所带来的清新空气,可以远眺金水河秀色,且为已初显未来大都会成熟形态的城市景观,各种现代高层建筑构成都市丰富的天际线;东面,未来将是新规划市政建筑及居住建筑,亦蕴含极高的景观视野价值。产品定位：本项目主推精致户型,就目前市场状况分析,市场消费需求旺盛,特别是郑州市区客户层面大,需求量广,非常适合精英白领及投资一族购买。交通便利：本地块位于金水区的核心,并规划建设为市的生态景观大道。本地块凭借上述捷运交通系统,可方便地通达城市内各个街区,亦可方便地通过高速公路系统联系全区各地,随着郑州客运枢纽总站的投入运营,其交通优势更是显现无疑。市政和商业配套：本项目地处成熟的CBD核心地段,生态景观、购物休闲、商业金融、信息通迅、文教科技等市政配套齐全,具备市政泛配套发商无需进行额外开发,便可尽享成熟的市政配套,都市的繁华与便利唾手可得。2.2W（劣势）（1）项目占地面积小,社区景观绿化难以展开,不利于社区内部配套设施和生态环境的营造。（2）开发商知名度不高,至今未开发有现成或知名品牌的房地产项目,有可能使本项目对众市场号召力产生一定的影响.（3）车位有限,本项目停车位稀缺,对于有车一族或商务往来显得有些美中不足2.30（机会）展览中心带来的展览效应随着展览中心和360广场的即将完工,同时毗邻电信、联通大楼,易形成它、信息通讯等专业市场,储备有丰富的消费和客户资源有利于项目商场、商铺的销售。届时,周边将成为西区最繁华的商业商务交流活动更加频繁,项目所在地及其本身具备相当好的商业潜力；毗邻商业核心圈,商务交流和活动增强,给项目带来良好的商业氛围。2.4T（威胁）同类竞争楼盘:时尚空间，华都大厦，世纪广场，国际广场主要来自同类项目的竞争。郑州市今年内的办公物业项目已有大幅度的增长,特别是低端的办公物业消费增长和供应量的快速上升导致市场一度严重失衡。新增长的供应量多以小户型为主推产品,多为原有的“烂尾楼”改建而成,在价格上占有一定优势。尽管竞争项目分布于市内各个城区,但是他们会在产品、价格等方面造成对本项目一定的冲击。商住两用楼:商住两用楼也是主要的竞争物业类别。(文化大厦、品感大厦、)。3项目STP策划项目STP策划（市场细分Segmentation、目标市场选择Targeting及市场定位Positioning）是住宅开发项目前期策划的主要内容。3.1住宅市场细分受疫情影响，房企推盘力度有所下降，商品住宅供应规模持续走低，商品住宅销售量较上月下降明显。从成交结构上看改善性置业需求占比略涨。非住宅销售量下降，价格略降。本月二手房市场受疫情影响成交量下降,价格相对稳定。5月郑州市区商品房批准预售面积30.89万平方米，较上月上涨了21.77%，较去年同期下降了75.94%；商品住宅批准预售面积18.43万平方米，较上月下降了23.44%,较去年同期下降了82.47%。本月商品住宅批准预售项目主要集中在：郑东新区7.22万平方米、二七区5.04万平方米、金水区4.89万平方米。主要项目有“水投壹号院建设项目”投放3.22万平方米,“理想拾光园”投放2.89万平方米，“升龙城7号院”投放2.15万平方米等。受当月疫情影响，商品住宅销量较上月下降明显。5月市区商品房销售面积41.77万平方米，较上月下降了37.72%，较去年同期下降了71.25%；其中商品住宅销售面积34.47万平方米，较上月下降了32.55%，较去年同期下降了74.88%。从户型结构上看，改善性需求占比上涨，本月大中户型占比上涨。本月户型面积90平方米以下销售占比21%，较上月减少2个百分点；户型面积在90－120平方米销售占比33%，与上月持平；户型面积在120－144平方米销售占比34%,较上月增加1%；户型面积144平方米以上销售占比12%，较上月增加1%。从楼盘销售情况上看,价格在10000-15000元的楼盘最为热销。本月商品住宅主要热销楼盘如：项目“万珑苑”、“大都会璟悦苑”、“花语水岸花园”等。从区域分布上看,区域分布相对均匀。5月高新区商品住宅销量最大，销售面积为7.34万平方米，占比为21%。其次，金水区、郑东新区、经开区、二七区、中原区、惠济区，销售面积分别为5.77万平方米、4.18万平方米、4万平方米、3.20万平方米、2.78万平方米、2.66万平方米，占比17%、12%、12%、9%、8%、8%。今年1-5月市区商品住宅累计供销比为0.56：1。截止2022年5月底商品房累计可售量为4713.82万平方米，较上月减少10.88万平方米；其中，商品住宅月末累计可售量为1760.15万平方米，较上月减少16.04万平方米。5月郑州市区商品房销售均价为14090元/平方米，较上月上涨了1.92%,较去年同期下降7.35%；其中商品住宅销售均价为15133元/平方米，较上月上涨了3.83%,较去年同期下降了1.43%。非住宅销售量下降。郑州市区非住宅销售978套（间），非住宅销售面积7.3万平方米，较上月下降了54.26%,较去年同期下降了9.65%;非住宅销售价格为9167元/平方米，较上月下降了19.73%，较去年同期下降了28.04%。其中:办公用房销售2.18万平米，占比30%。销售较好项目：锦艺国际轻纺城市场四期、杲村财富中心。商业用房销售5.10万平方米，占比70%。销售较好项目：万华苑。二手房市场受疫情影响交易量下降，价格稳定。郑州市区二手房共成交2682套（间）,较上月下降了45.70%，较去年同期下降了47.35%；成交面积为27.8万平方米，较上月下降了44.81%，较去年同期下降了44.91%；二手房均价为12581元/平方米，较上月上涨了1.02%,较去年同期下降了1.01%。本月市区商品住宅按揭付款方式占比77.70%，较上月增加4.92个百分点；一次性付款占比21.67%，较上月减少4.99个百分点；分期性付款占比0.63%，较上月增加0.07个百分点。3.2项目目标市场选择（项目目标客户选择）截止到2023年2月15日为止,阳光集团公寓楼所在的金水区区共有在售住宅项目17个,近一个月内,另有55个项目的销售价格与之前持平。所有在售住宅项目的销售均价为9637元/平方米,近半年来持平。所有在售住宅项日与阳光集团公寓楼相比21个项日的销售均价高于阳光集团公寓楼,售价最高的康桥國际为9900元/平方米，总数的39%;16个项日的销售均价低于阳光集团公寓楼,售价最低的中华城为8900元/平方米,占总数的30%另有18个项目的销售均价与阳光集团公寓楼持平。3.3项目市场定位项目市场定位是指开发商在对项目目标市场需求以及竞争产品属性进行分析的基础上，设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。住宅项目市场定位主要进行项目档次定位、项目主题定位、项目产品定位。3.3.1项目档次定位5星级的酒店,5星级的家。5星级酒店旁,新贵生活馆。5星级的公寓,5星级的服务。3.3.2项目主题定位在城市中心居家:体验城市日新月异的变化和美好的发展前景在金水路上居家:体验现代社区的居住文明和高尚生活感受;在新贵生活馆:体验5星级酒店的配套服务5星级酒店的物业服务。3.3.3项目产品定位由于本项目产品的要求,如带独立卫生间的单位在30m2以上的居多,因此在户型设计时应注意视觉效果的反映,在空间的搭配和层次上下工夫在户型方面应注重以下几个方面(0)、主力户型设计为40m2左右(带卫间)、简易厨房、小型会客厅、卧室(1)、功能划分明确,卧室、卫生间、简易厨房等区域与会客厅等公共区域相对分隔(2)、卫生间建议设置在进门处,增加出入的方便性(3)、室内要避免长走廊,最大限度的提高实用率;(4)、卧室设计大飘窗、卫生间设置中央空调排风口,增加居室的光线和避免污浊的空气排到室内(5)、由于居室整体空间较小,所以不考虑设置厨房;(6)、卫生间尽可能做到干湿分离(8)、尽量做到户型方正,隐梁隐角(9)、楼体统一设置中央空调