国六条专题：调控变“空调”,楼市将在沉默中爆发

研究组2013年3月调控变“空调”，楼市将在沉默中爆发

——“国六条”对房地产市场的影响及趋势分析国六条之同策观点：小阳春如期而至，6-7月份楼市“基本面”开始反弹在“国五条”的基础上，同策咨询对国五条的实施细则“国六条”的影响作出更为明确的判断：四个因素仍然决定了3月楼市“小阳春”可期；由于3月底各个地方政府细则才会落地，这将会使政策执行的时效性在前期“国五条”报告研判的基础上推后2-3个月，预计政策时效性将会延续到6-7月份，届时四个因素也助涨楼市全面回暖与反弹。货币供应跑量拿地集中供应政策末班车三月楼市小阳春政策时效二手房20%个税城镇化品牌房企驱动6至7月份楼市回暖详细分析见后面章节内容2013年3月1日“国六条”出台

2013年3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，要求人民银行当地分支机构根据价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。进一步完善现行住房限购措施；对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责等“国六条”措施。业内将之称为“新国五条”的细化执行政策。国六条“国六条”遏制房价过快上涨，打破涨价预期，房地产行业陷入沉默中房地产调控的国字号文件汇总百城价格指数%个时隔两年之久，国办厅才再一次发布调控通知，截至2013年2月，百城住宅价格指数同比上涨了2.48%，连续三个月同比正增长；自2012年6月连续第9个月环比上涨。“国六条”的发布：遏制当前房价过快上涨，打破涨价预期，房地产行业陷入沉默中。新国八条（20110126）国办发(2011)1号国六条（20130301）国办发(2013)17号限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，原则上对本地户籍家庭限购2套房，对非本地户籍能提供社保及纳税证明的限购1套房，对非本地户籍又不能提供相关证明的暂停其购房。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要在严格执行》（国办发„2011‟1号）基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。个人房贷对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。各地根据实际在此基础上还可以上调。严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。房价控制目标各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。各直辖市、计划单列市和省会城市（除拉萨外），要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。

对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。税收买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。国六条与新国八条细则内容对比新国八条（20110126）国办发(2011)1号国六条（20130301）国办发(2013)17号保障房加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。加强分配管理。加大保障性安居工程建设、分配和退出的信息公开力度。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。要加强小区运营管理，完善社区公共服务，优化居住环境。土地供应各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的部分热点城市和区域中心城市，以及前两年住房用地供应计划完成率偏低的城市，要进一步增加年度住房用地供应总量，提高其占年度土地供应计划的比例。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。住房信息系统加快个人住房信息系统建设，逐步完善房地产统计基础数据。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网国六条与新国八条细则内容对比“国六条”新政一、前期调控政策的延续细化，以便操作执行二、对于市场前期新国五条解读无新意的回应，纠偏三、政府换届期间政策的连贯性的贯彻回应国六条细则三个首要目的——稳定楼市预期、纠偏市场解读、政府换届政策连贯性调控政策总特征——坚持“去投资化”，定向宽松中“阶段性”收紧政策连贯楼市政策基调：坚持房地产市场调控政策不动摇其中：2013年坚持稳健的货币政策。限购、限贷的调控政策不会放松，同时，房产税也会逐渐铺开。2012年是中央房地产调控“最严厉”、最大尺度、放最狠话、最密集的一年。据相关机构跟踪统计：

2012年中央政府部门与领导共70余次表态房地产调控不动摇、不放松，

30次强调加强保障房建设、16次强调房价合理回归，10次强调决不让房价反弹，5次强调决不让调控反复，5次提到约谈问责。

2012年7月国务院派出8个督查组对16个省市进行专项调查，督查的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。国务院督查组对16个省市的楼市调控效果给予肯定，同时对湖南、湖北、河北、广东江门市四个省市存在的问题提出要求和建议。（评估效果偏向乐观）结论：“坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平”。前半句是态度，后半句是目标。要表态争取民心，也安慰老领导，但不能给自己挖坑，否则掉到自己挖的坑里。国六条直接影响——20%个税引发二手房市场“过户潮”新政实施前后二手房交易税费比较交易税费扩大到原来的十倍以上以一套2006年购买的成交总额为40万元的房子为例，假设当前的市价为85万元，增值45万元，如果按照之前的价格计算所得税的话，所得税为8500元，如果按照新政实施后来计算，按照增值部分的20%来计算，所得税为9万元，如果合同价格85万元为卖家到手价格的话，那9万元税款就有购房者承担，那购房的总价将会达到94万元，购房者负担增加10.5%，负担的加重增加了当前二手房市场的恐慌。提前过户增加20%个税激起全国过户潮假定不包含装修等其他成本国六条新政最突出的特点：经济手段在楼市调控中角色提高限购标准升级二套房购买门槛上升二手房交易成本大增进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房。在原来二套房（以及以上）信贷政策的基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。在原来的按照交易总额的1%-2%征收或者按照差额的20%征收，统一升级到严格按转让所得的20%计征。对二手房市场影响较为明显行政手段经济手段经济手段趋势经济调控手段增加新国五条一大的亮点——再次提出扩大个人住房房产税试点范围,明确经济调控手段坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。第二条：第五条：加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。房产税扩围真的来了？本次会议最大的亮点就是房产税的扩围问题，这与之前官方的总是在研究，一直不敢正面回应形成鲜明的对比，这也明确了今年利用经济手段房产税扩围进行调控已成定局。三不确定何时何地何种标准？国六条暗示调控手段未来趋势——行政手段转向经济手段，为未来限购退出做铺垫新国十条新国八条国五条新国六条2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2011年1月26日，

国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。2011年7月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署近期加强土地管理的重点工作，会议指出，加强和改善土地调控，促进结构调整和发展方式转变。实施细则导读]进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，出售自有住房按转让所得20%计征个税。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率经济调控手段逐渐代替行政调控手段趋势未来的趋势取消限购，以市场/经济手段调节为主充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。个人所得税新政前新政后新政前后个人所得税差值差值占房价比重出售房屋总价的1%房屋出售转让所得的20%一线城市100万买入，200万卖出2万20万18万9%二线城市80万买入，120万卖出1.2万8万6.8万5.67%卖房主导的市场，一些卖家承担的费用大部分转嫁到了买家，无形中提高了购房者的购买成本契税买方缴纳。家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%；购买非家庭唯一住房3%营业税卖方缴纳。税率5.65%；不满五年全额征收；满五年免征。个人所得税卖方缴纳。以前1%，现在差额的20%印花税成交价格的1%中介费等杂费2.40%二手房现有的购房税费一线城市为例二手房交易成本大幅提高二手房细则影响——严格按转让所得20%计征个税，大幅提高了二手房交易成本目前个人所得税的征收范围：满五不唯一家庭住房及不满五年交易的房屋：不满五年交易的房屋交易税费占总房价比例为21%左右。满五年不唯一住房交易税费占总房价比例为16%左右。满五唯一住房交易税费占总房价7%左右。原值的核定不能单纯的仅以上次购房合同价格做为核价标准，应该考虑房屋经过几年的积淀，通胀因素，贷款利息，装修成本等等，需要一个标准公式对原价值进行核定。方案参考：首先对本市现有二手房归类，分板块分地段分面积进行区分加以标识。确定成交房屋对应的合理的年收益率R。收益率的拟定综合考虑通胀，贷款利息，装修成本等因素。计算该房屋上次购房的折现值，计算差值即是二者差额。难点房地产消费和投资的双重需求性，决定了房屋价值不能单纯的以即时价格做为核价标准。如何核定原值就成了征税的一大难题！对所有房屋进行归类有难度，确定房屋合理年收益率困难。政策的执行不会太过理论化，估计会就房龄限定标准。二手房细则影响——二手房交易成本的提高，倒逼自住需求向一手房转移一场政府，购房者，房东，开发商的博弈短期来看，“国五条”细则出台后各地扎堆过户，出现集中交易，二手房在短期内交易出现井喷，但在地方细则逐一推出后，二手市场将会步入冰冻期，中介“关店潮”或再现。

长期来看，二手房交易成本的居高不下，二手房东转售为租将居多，二手房的供应量急剧下滑，需求得不到释放或将向新房转移，势必会引起一手房市场量价齐升，调控效果将与初衷相背。20%个税计征，应差别化执行，地方应评估各自的实际情况，做出相应规定、参照标准，切不可一刀切执行，误伤自住需求！二套房细则影响——一线城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），还款负担下降4.4%-6.1%，但首付提高改善需求门槛10%后，首付多支付27.2万。一线城市商品住宅成交情况单位：元/平米23501元/平米一线城市假设条件：二套房属于改善型需求住房，住房平均面积为120平米，贷款为商业性贷款，还款方式为等额本息还款法。按照一线城市的住宅的近6个月均价22700元/平米来计算，该套房源总价为272万元。首付比例利率倍数首付款20年贷款30年贷款月供利息总额本息总额

房款总额月供利息总额本息总额

房款总额6成基准利率1.1163.2万8569.7元96.9万205.7万368.9万7388.9元157.2万266万429.2万7成基准利率1.2190.4万6754.4元80.5万162.1万352.5万5908元131万212.7万403.1万7成基准利率1.3190.4万7089.2元88.5万170.1万360.5万6283元144.6万226.2万416.6万如果首付比例从六成提高到七成，则首付款需要多支出27.2万元，如果贷款利率提高到基准利率的1.2倍后，20年房贷本息总额下降43.6万元，30年房贷的本息总额下降53.3万元，首付多支付的部分均小于本息的减少额，全部房款总额分别减少4.4%和6.1%，购房者整体来讲是受益的，但是对首付要求能力提高。有可能进一步打击到改善型需求的购房欲望。如果房贷利率提高到基准利率的1.3倍以后，购房者负担比1.2倍基准利率重6-9个百分点左右。0-100100-120120-150150-180180-200200-250250-300300-350350-400400-500500-600600-700700-800800-10001000-12001200-15001500以上

0-701.44%0.30%0.20%0.17%0.04%0.11%0.07%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2.34%70-903.87%4.58%6.41%2.30%1.11%1.82%1.37%0.52%0.05%0.07%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%22.12%90-1002.28%2.20%3.95%2.22%0.69%1.52%0.55%0.65%0.07%0.10%0.01%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%14.23%100-1100.26%0.60%0.75%1.44%0.63%0.92%0.61%0.44%0.20%0.04%0.01%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%5.91%110-1200.20%0.24%0.57%1.08%0.49%0.77%0.30%0.35%0.13%0.08%0.05%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%4.27%120-1350.37%0.30%0.89%1.33%0.96%2.23%1.88%0.79%0.63%0.81%0.20%0.04%0.00%0.01%0.00%0.00%0.00%10.43%135-1450.08%0.05%0.26%1.15%0.70%1.87%0.57%0.59%0.55%0.47%0.27%0.02%0.01%0.01%0.03%0.04%0.01%6.68%145-1650.02%0.02%0.07%0.19%0.48%1.66%1.21%0.43%0.42%0.49%0.74%0.34%0.12%0.15%0.01%0.02%0.00%6.36%165-1800.00%0.02%0.00%0.01%0.01%0.59%0.36%0.34%0.71%0.62%0.32%0.53%0.23%0.23%0.02%0.05%0.01%4.07%180-2200.03%0.00%0.00%0.02%0.10%0.69%1.33%1.03%1.14%1.21%0.49%0.72%0.63%0.46%0.17%0.07%0.07%8.16%220-2500.00%0.04%0.00%0.03%0.00%0.16%0.18%0.25%0.35%0.73%0.71%0.47%0.27%1.24%0.34%0.12%0.13%5.04%250-3000.00%0.00%0.00%0.01%0.00%0.00%0.02%0.20%0.03%0.36%0.48%0.39%0.34%0.86%0.88%0.47%1.03%5.05%300以上0.00%0.00%0.00%0.01%0.05%0.01%0.00%0.01%0.02%0.03%0.16%0.16%0.14%0.37%0.56%0.88%2.94%5.35%总计8.54%8.35%13.12%9.96%5.27%12.34%8.45%5.59%4.30%5.03%3.44%2.68%1.74%3.32%2.01%1.66%4.20%100.00%二套房贷政策将会抑制改善型需求释放，尤其是一线高端占比较大的城市刚需改善颜色标记：以上海市场为例，我们界定户型面积在120平米以内，总价在150万元以下的为刚需主力需求，面积段在120平米-300平米，总价段在200万-500万之间的为改善置换型需求的主要集中区域，可以看出，刚需的主力需求占比达到27.9%，改善型需求集中区域成交占比达到24.9%，改善型需求的释放对于上海住宅市场形成有力的支撑。但是国六条细则出台，将会抑制该部分需求的释放。2012年上海市商品住宅市场成交面积结构总价面积二线城市二线城市商品住宅成交情况单位：元/平米9515元/平米首付比例利率倍数首付款20年贷款30年贷款月供利息总额本息总额

房款总额月供利息总额本息总额

房款总额6成基准利率1.167.8万3560.2元40.2万85.4万153.2万3069.7元65.3万110.5万178.3万7成基准利率1.279.1万2806.1元33.4万67.3万146.1万2454.5元54.5万83.4万162.5万7成基准利率1.379.1万2945.1元36.8万70.7万149.8万2610.2元60万93.9万173万假设条件：二套房属于改善型需求住房，住房平均面积为120平米，贷款为商业性贷款，还款方式为等额本息还款法。按照一线城市的住宅的近6个月均价9395元/平米来计算，该套房源总价为113万元。如果首付比例从六成提高到七成，则首付款需要多支出11.3万元，如果贷款利率提高到基准利率的1.2倍后，20年房贷本息总额下降18.1万元，30年房贷的本息总额下降27.1万元，首付多支付的部分均小于本息的减少额，全部房款总额分别减少4.6%和8.9%，购房者整体来讲是受益的，但是对首付要求能力提高。有可能进一步打击到改善型需求的购房欲望。如果房贷利率提高到基准利率的1.3倍以后，购房者负担比1.2倍基准利率重5-11个百分点左右。二套房细则影响——二线城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），还款负担下降4.4%-8.9%，但首付提高改善需求门槛10%后，首付多支付11.3万三线城市商品住宅成交情况单位：元/平米三线城市6926元/平米首付比例利率倍数首付款20年贷款30年贷款月供利息总额本息总额

房款总额月供利息总额本息总额

房款总额6成基准利率1.149.8万2615元29.6万62.7万112.5万2254.7元48万81.1万130.9万7成基准利率1.258.1万2061元24.6万49.5万107.6万1802.8元40万64.9万123万7成基准利率1.358.1万2163.2元27万51.9万110万1917.2元44.1万69万127.1万假设条件：二套房属于改善型需求住房，住房平均面积为120平米，贷款为商业性贷款，还款方式为等额本息还款法。按照一线城市的住宅的近6个月均价6931元/平米来计算，该套房源总价为83万元。如果首付比例从六成提高到七成，则首付款需要多支出8.3万元，如果贷款利率提高到基准利率的1.2倍后，20年房贷本息总额下降13.2万元，30年房贷的本息总额下降16.2万元，首付多支付的部分均小于本息的减少额，全部房款总额分别减少4.4%和6%，购房者整体来讲是受益的，但是对首付要求能力提高。有可能进一步打击到改善型需求的购房欲望。如果房贷利率提高到基准利率的1.3倍以后，购房者负担比1.2倍基准利率重5-7个百分点左右。二套房细则影响——三线城市首付提高后，按照折中算法（7成、1.2倍），还款负担下降4.4%-6%，但首付提高改善需求门槛10%后，首付多支付8.3万从政策出台的时点来看，从2010年4月份到2013年2月份，34个月之间国家层面出台了6次以上较大的调控政策，平均时间间隔为4-6个月左右，也就意味着，每一次的政策执行的时效周期为4-6个月。2013年2月出台“新国五条”，3月1日随即出台相关细则“国六条”，强化细化政策执行，其中对二手房个税的强调从严，将倒逼购房者向一手房市场转移，新国六条的执行将冰冻二手市场，但对一手市场却是利好。国六条短期的化解——政策时效性4-6个月，下半年开始时效性或逐渐削弱楼市调控政策出台时点及时效性分析国六条中长期化解“忧”梦想——利用经济/市场调控手段代替“限购”政治环境：换届政策连续性，保证经济结构调整效果出现，实体经济明显好转。经济手段：房产税由试点开始逐渐在全国铺开市场手段：保障性住房建设任务完成，双轨制初步建成取消限购三大条件时间点预测：2014年保障房任务到2014年接近尾声2013年房产税试点工作开始铺开，2014年有望全国铺开2013年上半年政治任务调整，人事安排，真正的经济工作下半年开始，效果在2014年显现。楼市“小阳春”新国五条国六条之后，短期价格上涨难以有作为，楼市小阳春会否来临？新国五条国六条从本轮调控实施以来，可以看到两个明显的特征：一、随着调控政策的不断实施，调控效果是逐渐弱化的。对于抑制房价上涨速度的效果越来越小。二，尽管陆续出台的调控政策，长期来看，仍然没有抑制住房价上涨的趋势，仅仅是短期内房价上涨的速度受到影响。因此新国五条对于房价的影响来看，只能是抑制增长速度，但是房价仍将上升。从百城住宅价格指数来看，2013年1月份房价累计增速在1.2%，预计3月份房价同比增速在1%左右或更低，达到9719元/平米左右。国十一条以及新国十条新国八条国五条扩大限购城市范围国务院第六次会议新国五条楼市小阳春——预计百城住宅价格同比增速1%左右或更低房价8个月连续上涨背景下楼市小阳春判断依据主要在“量”上：基本面好转，成交量将不低于近三年同期水平2013年3月份全国50个城市住宅市场月度成交情况2012年，全国50个代表城市月均共成交住宅2335万平方米，比2011年和2010年同期分别高出29%和10%，处于近三年同期最高水平。在市场“基本面”逐渐好转的市场背景下，2013年50个城市月度成交量将会继续盘整上升，2013年3月份市场成交量明显高于2012年、2011、2010年同期水平，出现三月小阳春。楼市小阳春可期的四大理由

政策末班车

集中供应货币供应跑量拿地四大理由决定2013年楼市小阳春可期楼市小阳春理由之一——货币流动性为楼市加温货币市场供应情况金融机构人民币贷款情况15.3%15.9%1.07万亿新增贷款，创三年来新高央行的数据显示当前的信贷以及流动性扩张形势较为迅猛，2013年1月份M2增速15.9%，比去年12月份提高2.1个百分点；M1增速15.3%，比去年12月份提高8.8个百分点。1月份的新增人民币贷款达到1.07万亿，创三年来新高，社会融资总量1月份达到2.45万亿，创出单月历史新高。3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，财政赤字目标财政赤字1.2万亿元，占GDP比重2%左右。稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好今年楼市。流动性房地产开发投资、销售、购置土地面积累计同比住宅新开工面积与住宅销售面积的累计同比增速大致呈负相关关系。

房地产住宅开发投资增速2012年下半年持续保持平稳，而商品房销售面积同比增速持续走高。市场交易种种回暖迹象显示，在土地市场尚未完全回暖的市场背景下，今年上半年仍会是开发商的拿地机会。为了尽快回笼资金拿地换仓，开发商将在三月大力推盘，集中供应。楼市小阳春理由之二——上半年现拿地良机，开发商3月始将现集中推盘跑量拿地楼市小阳春理由之三——3月份的集中供应将会进一步的推高成交2011年以来各城市销供比2011年至今35个代表城市住宅周成交量走势销供比：销售面积/上市面积2013年1月份，除青岛外，其他五个城市的销供比均超过1，北京更是达到3.71.2013年1月，35个代表城市周均成交517万平米，比2012年全年水平高出16%，同比增幅超过2倍，处于近年较高水平。2月份季节性的淡季因素导致市场推盘节奏放缓，3月开发企业会集中推盘，市场的集中供应也会带动市场成交量的回升。楼市小阳春理由之四——政策末班车促进成交提前释放，二手房倒逼一手房热度上升浦东房产交易中心等候办理业务的队伍2013年3月4日，闵行、浦东等房产交易中心到晚上7点半还是灯火通明，浦东房产交易中心更是因为前来办理交易的人数众多，只得通宵办理审税过户。3月5日，闵行房地产交易中心上午开门40分钟，放号270个，很多成交提前释放。北京、广州、深圳、南京、苏州、济南、重庆、成都等全国多地均出现二手房交易过户火爆的情况，主要是在政策落地实施以前提前完成交易，避免新政对于购房负担的增加，购房者提前入市集中成交，二手房成交火爆倒逼一手房热度上升。20%个税引发全国过户潮楼市基本面反弹的四大理由

房企驱动城镇化政策时效一手免税房四大理由决定2013年6-7月起楼市“基本面”开始反弹调控政策往往变为“空调”，楼市将在沉默中爆发2003年-2012年，十年间，全国商品住宅销售均价涨幅1.45倍，但货币供应量扩大了3.4倍。在城镇化持续的市场背景下，在货币持续增发的市场环境中，将难改房价上涨及房地产行业支柱产业的地位，政策叠加的发布尽管可以导致市场短期内观望或停止，但是中长期来看，调控政策往往变“空调”，楼市将在沉默中爆发。理由之一：货币流动性仍较为宽松及政策时效性逐渐消弱为楼市升温M2与房价年度走势亿元元/平米2003年-2012年，十年间，全国商品住宅销售均价涨幅1.45倍，但货币供应量扩大了3.4倍。3月5日，政府工作报告中提到的2013年主要经济目标包括，GDP同比增速7.5%，CPI增速3.5%左右，广义货币M2增长13%，财政赤字目标财政赤字1.2万亿元，占GDP比重2%左右。稳定的经济环境以及仍然较为宽松的货币政策利好今年楼市。M2与房价月度走势%姜伟新在驻地对媒体表示“国五条’刚刚出台，要先看看市场的反应再说”。国六条细则的颁布对市场是重磅一击，但鉴于政策时效性在4-6个月间，不排除政策后期减弱的可能。商品住宅销售均价及面积同比