国土资源法律体系及物权法法解读

国土资源法律

法规导读肃南县委党校于生林一、国土资源法律法规体系（一）、法律1、宪法宪法具有最高法律效力，是一切组织和个人的活动准则。我国宪法是维护国家统一、民族团结、社会稳定的基础。第九条规定：矿藏、水流、森林、草原、荒地、滩涂等都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。第十条城市的土地属于国家所有。农村和城郊的土地，除由法律规定属于国所有外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。土地使用权也可以依照法律规定转让。第十三条公民的合法私有财产不受侵犯。2、《中华人民共和国物权法》3、《中华人民共和国土地管理法4、《中华人民共和国农村土地承包法》5、《中华人民共和国城市房产管理法》6、《中华人民共和国矿产资源管理法》（二）行政法规《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《基本农田保护条例》。（三）国务院文件国务院关于深化改革严格土地管理的决定；国务院关于加强土地调控有关问题的通知；国务院关于促进节约集约用地的通知；国务院关于全面整顿和规范矿产资源开发秩序的通知；国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知。（四）部门规章和规范性文件国土资源听证规定；土地登记办法；国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见。一、《物权法》的意义和体系（一）物权法颁布的重要意义第一，肯定了物权制度，特别是对所有权的一体保护，不仅保护国家所有权、集体所有权，而且特别强调了保护私人所有权。第二，物权法是近30年改革开放胜利成果的记录，是将改革开放胜利成果转化为法律的形式固定下来，继往开来。第三，完成了民法典制定工程中的核心部分，民法典的起草工作进入了顺畅的时期。第四，标志着我国社会主义市场经济法制体系完成了最为重要的部分。（二）《物权法》的体系《物权法》分为五个部分，十九章249条条文。第一编，是物权的一般问题，包括基本原则、物权变动和物权保护。第二编，是所有权部分，包括一般规定、所有权、业主的建设用地使用权、相邻关系、共有权和所有权的取得。第三编，是用益物权，规定了用益物权的一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。第四编，规定的是担保物权，是在原来《担保法》规定担保物权的基础上，做出的规定，包括抵押权、质权和留置权。第五编，规定的是占有，有5个条文。（三）物权法与每个人的关系密切程度――每个人早晨起床，要穿自己的衣服，对这衣服享有的物权就是私人所有权；要吃饭、吃菜，对这粮食、蔬菜的物权也是私人所有权。――如果您是一个农民，那么，您要耕种田地，那就要有土地承包经营权您总要加工服装、修理车辆，以及诸如此类吧？可是你一旦不足以支付费用，或者不及时支付费用，那么成衣店和汽车修理部的老板就会留置您的财产，过了宽限期仍然不能支付加工费，那他们就可以变卖您的财产，用以支付加工费，剩下的当然要找给您，但它已经不是衣服和汽车以及诸如此类了，而是剩余的零钱。

有这样一则典型案例，说的就是某甲租用他人的汽车经营，汽车被某乙损坏。某甲依据自己的合法占有，就有权请求某乙赔偿损失，不仅可以请求赔偿汽车的直接损坏，还可以请求加害人承担耽误运营所造成的间接损失的赔偿责任从以上进行分析，我们可以清楚地看到，在我们每一个人（包括自然人和法人）的生活和生产中，到处都有物权存在。可以说，我们每一个自然人、每一个法人如果离开了物权，就无法生存发展，就无法进行经营活动。（四）物权法和物权的概念1．物权法的概念物权法:通常指调整物权关系即人对物的支配的法律规范的总称。2．物权法的调整对象：因物的归属关系而产生的民事关系。3．物权的概念:指民事主体在法律规定的范围内直接支配一定的物，享受利益并排除他人干涉的权利，是人与人之间对物的归属关系在法律上的体现。4．物权法的宗旨：物权法的根本宗旨在于鼓励创造财富。首先，它划清物权的界限，使所有权的界限明晰。其次，基于自己的财富创造的新财富仍然归属于自己。再次，鼓励对财产的利用再次，鼓励对财产的利用最后，物权法鼓励每一个人都不断地创造财富，就可以使国家更富强。二、主要的物权和内容（一）物权和物权法1．基本原则物权法定原则、一物一权原则和公示公信原则。2．物权变动的规则物权变动，是指物权的动态现象，即物权发生、变更及消灭的运动形态。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

（二）所有权1．所有权的内容：所有权是所有人依法按照自己的意志通过对其所有物进行占有、使用、收益和处分等。2．业主的建筑物区分所有权：是指区分所有建筑物业主对其专有部分享有专有权，对其共有部分享有共有权，以及管理权等3．共有：共有权是指两个或两个以上的民事主体对同一项财产所共同享有的所有权。一楼住户的"私家领地"--------【关键词】公共绿地【场景】2000年，唐先生购买城西一套商品房，房子位于三楼。装修入住后发现，一楼草坪被栅栏分割，为底层各单元住户"享用"。一打听获知，这些草坪为公共绿地，之前开发商销售时，允诺作为一楼住户的"私家领地"。《物权法》规定，建筑区划内的绿地属于业主共有，由此也带来了矛盾焦点。"开发商卖房子时可以这样承诺吗？"唐先生问。【条文】《物权法》第七十三条：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。第九十一条不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。问：我买了一套顶楼的房子，送天台，那我拥有天台的产权么？解答：顶层送天台一楼送花园可能无效法律规定：楼顶和楼道、电梯一样，是属于业主共同所有的，不能卖给某个业主。点评：当前很多开发商看准了购房者愿花重金购绿地的消费心态，常常以买底楼送花园抬高一层的房价。这些公用部分的所有权是属于全体业主，而不归属于开发商的，是属于一种共享利益。如果明显属于公用的绿地，实际上却被个别业主专用，这就需要依法追究。如是租借给小区以外的人使用的话，租借小区公共部位所产生的费用应纳入业主委员会的维修基金，属全体业主共享。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

4．相邻关系相邻关系，也叫作相邻权，是指不动产的相邻各方在行使所有权或其他物权时，因相互间应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。问：小区里的车库、车位到底归谁?解答：归全体业主共同所有。法律规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。解析：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。第九十条

不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。问：那旧小区在道路上划分停车位，停取车收费，合理么？解答：这样做，物管涉嫌侵权法律规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。"问：邻居装修房子，影响了我租住的房子，我能起诉要求他停止这种行为么？解答：邻居装修房子侵害房客利益，租房客同样可以起诉。法律规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。问：我家管道坏了，维修需要想通过邻居家，那怎么办？解答：邻居维修管道要提供方便法律规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。问：我们小区是多层住宅，现在前面要造另外一个高层住宅区，今后要是遮挡了我们的采光怎么办？解答：采光权、通风权受到法律保护法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。5．地役权地役权是土地所有权人及用益物权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利。【故事】开发商甲在离西湖1000米处开发一幢高层景观公寓，但不巧的是，在离西湖更近的800米处，开发商乙拿到了地块，而据可靠情报，今后那幢楼比甲的还要高出不少米，西湖景观完全被遮挡。这势必会大大影响甲楼盘的景观，从而影响住宅的售价。情急之下，甲便与乙沟通，希望他能降低高楼的层数，甲愿意补偿给他2亿元的费用。经磋商，双方达成了这一协议。但不久后，乙将开发建设权转让给了丙，丙觉得之前的协议他不能接受，欲推翻。但律师告诉他，甲乙那份关于地役权的协议是无法推翻的。（四）担保物权1．担保物权的一般问题担保物权，是指债权人所享有的为确保债权实现，在债务人或者第三人所有的物或者权利之上所设定的，就债务人的债务不履行时优先受偿的他物权。2．抵押权抵押权，是指债权人对于债务人或者第三人不转移占有而为债权提供担保的抵押财产，于债务人不履行债务时，依法享有的就该物变价并优先受偿的担保物权。3．质权质权，是指债务人或第三人将特定的财产交由债权人占有，作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权以该财产折价或以拍卖、变卖所得价款优先受偿的权利。4．留置权留置权，是指在法律规定可以留置的债权，债权人依债权占有属于债务人的动产，债务人不按照约定的期限履行债务时，债权人有权依法留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的担保物权。（五）占有：占有所谓占有是指占有人对物事实上的管领、控制。占有权是指以占有的事实为基础，法律对占有人给予一定的保护而产生的权利。【故事】张小姐去年来杭，到市场租住了一套公寓。入住后不久，楼上新的住户开始装修，并引发她租住的房屋卫生间渗漏。虽然向房东多次反映应及时交涉，但房东迟迟不出面协调。无奈之下，她自己出面与邻居商谈事宜，想解决渗漏并对卫生间进行必要的装修修复，但楼上邻居抛出一句话：房子又不是你的，你操什么心啊！这让她大感困惑。律师朋友告诉她说---你对房屋拥有占有权，当然也可出面与之处理。《物权法》赋予占有人以物上请求权。宅基地上建别墅----------【关键词】宅基地【场景】刘先生是杭州某高校的教师，2002年在城郊乡村做了桩生意：他与当地一村民约定，出资8万元买下了村民70多平方米的宅基地，之后，他又花20多万元在宅基地上建造了一幢"小别墅"。两年后，因城市道路建设，这幢房子需拆迁，而按规定，征地拆迁补偿只能给原村民，导致纠纷产生。吴先生去年通过朋友介绍，从萧山区某村民那里购得两套新建农民公寓，但至今迟迟无法过户产权，虽咨询了不少律师朋友，但均被告知无能为力。【条文】《物权法》第一百五十三条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。70年后住哪里-------【关键词】自动续期【场景】汤先生前段时间买了一套二手房，拿到房产证时，发现房屋的使用权只剩40年，他很担心，现在花了一大笔钱买房子，可40年后，房子难道就不属于自己了吗？也在这时，《物权法》公布了，其中"住宅建设用地使用权70年期限届满后可以自动续期"引起了他的注意，"以后到期了，那是不是我还能继续拥有房屋，也不用重新缴土地出让金了？"【条文