某物业管理公司工程部工作手册

精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档·东莞市方中物业管理有限公司管理文件汇编第四分册工程部工作手册文件编号：FZ-WY-MF-04版本号：A/0编制：编制日期：2009年5月审核；审核日期：2009年6月批准：批准日期：2009年7月（盖受控章处）目录组织架构与部门职能………2岗位职责

工程部主管……………3工程部领班岗位职责…………………4综合电工岗位职责……………………5土建泥水工岗位职责…………………6工作质量标准、工作项目作业流程、综合管理制度电梯机房管理规定……………………7发电机房管理规定……………………8中央空调机房管理规定………………9高低压配电房管理规定………………10生活/消防/纯水水泵房管理规定……11管理处工程维修有偿服务收费标准…………………12低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准…13异步电动机检修保养、质量标准……14水泵检修保养项目、质量标准………15柴油发电机维护保养项目及质量标准………………16消防设备检修保养项目、质量标准…………………17楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准………18二次供水管理制度……………………19柴油发电机维护保养作业标准………20机电设备设施紧急情况处理与安全措施……………21工程部材料存储、领用管理制度……26工作质量记录表单工作日志………………27发电机运行记录（含试运行）………28设备维修记录…………29消防设备设施保养记录水泵…………30水泵电机半年保养记录………………32供配电设备保养记录…………………33煤气站保养记录………34监控系统保养记录……………………35水池（箱）清洗及消毒记录表………36水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表……………37水池（箱）加药记录…………………38供配电系统运行记录…………………39发电机日常维护记录…………………40煤气房（站）运行维护记录…………41水泵房设备运行记录…………………42方中物业管理有限公司工程部作业指导工程部组织架构与职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0第1页共1页物业公司物业公司机电工程师维修组管理组维修组管理组运行组运行组元美广场鸿福广场福民新苑金澳花园城市花园泰丰大厦东升大厦弱电技术员元美广场鸿福广场福民新苑金澳花园城市花园泰丰大厦东升大厦弱电技术员土建技术员水电技术员电梯技术员消防技术员管理处工程部管理处工程部（主管/领班）综合电工土建泥水工综合电工综合电工土建泥水工综合电工工程部职能负责辖区内的公共设备设施的维修保养负责辖区内业主室内有偿维修服务与无偿维修服务负责对外委设施设备维修保养单位的监督管理负责与外部工程维修保养工作的沟通联络、维修保养方案的提供方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部主管岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/01、负责工程部员工思想品德教育和工作监督考核。2、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。3、督促本部员工严格遵守岗位职责，安全操作规程，每天应检查运行记录、工作日志，不定时检查各岗位工作执行情况。4、组织、调配本部员工对小区房屋公共部分、所属公共设备设施的维修、抢修工作，并作技术上的指导。5、按照公司工程部《设备保养作业规程》要求，组织安排重要设备设施的检修保养。做好保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。6、对客户提出的维修、整修事项进行分析、确认，并跟踪服务。7、负责收集、保管重要设备（发电机、电梯、消防系统、监控系统、供水系统、供配电系统等）的技术资料；建立设备台帐，做好设备的档案管理。8、按有关检查频率标准组织工程人员检查签到有关标准，定期普查小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟以及其他配套设施的通畅、完好，各种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。9、检查小区水、电用量情况、节约成本。10、对解决不了的事项、设备技术故障及时汇报上级，尽快组织技术力量处理。11、按时按质完成上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部领班岗位职能文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/01、贯彻执行公司各项规章制度，严格遵守并督促本部员工遵守岗位责任制、安全操作规程。2、每天应检查工作运行记录、工作日志，检查各岗位工作执行情况。3、落实安全防范、劳动保护措施，防止安全事故的发生。4、保障所辖区域的设备设施运行、使用正常，水、电、气等能源的正常供给。5、每月组织全班人员检查一次小区、大厦的管道、线路；保障物业道路、楼顶天面、下水道、排水沟以及其他配套设施的通畅、完好，各种管网无锈蚀、电气线路无乱拉乱接现象。6、按照工程部《设备保养作业规程》的要求和规定的保养周期，做好重要设施设备的保养作业计划，备件计划，报管理处主任审批后组织实施。做好相关的保养记录。使所保养设备设施达到“三干净”（机房干净、设备干净、场地干净））、四不漏（不漏电、不漏油、不漏气、不漏水）、和“五良好”（设备紧固良好、设备密封良好、设备性能良好、设备润滑良好、设备调试良好）。7、负责对所辖物业范围内各设备设施系统的日常巡视检查、维护保养，检查监控、消防、供电、配电、供水、运输、排水等系统的日常工作状况，做出检修安排，保证检查的记录详实。8、发现设施设备出现故障及时处理，记录维修结果。9、接受业主、租户室内的维修要求，做好有偿服务工作。10、负责收集、保管重要设备的技术资料。建立设备档案。11、负责公共用工具、测量仪表的管理。12、负责外委保养工作的跟进及督促，并在保养记录和维修记录上签名、提出意见或建议13、未设主管的物业项目，工程领班行使工程部主管的职责。方中物业管理有限公司工程部作业指导书综合电工岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/01、安全用电，熟练掌握广场内高低压配电系统的操作和应急维修技能。2、上下班前记录好柴油位，清点工程部各文具和公共工具，发现不对时应及时上报，否则承担遗失造成的直接经济损失。3、每天不少于两次对发电机、高低压配电系统、给排水系统、消防系统、对讲门禁系统、监控系统、电梯等做好日常维护巡查工作,做好维护运行记录。4、每天每隔两小时巡查生活水泵房，发现异常时及时上报。5、每周对上述设备房进行一次清洁保养，保证设备设施干净、无锈蚀。6、检查广场内外公共照明，房屋配套设施，接到维修通知10分钟内赶到现场。一般故障一小时内修复。7、配合其他同事完成维修和安装工作。8、按照有偿服务作业标准，为有需求的住户做好水电有偿服务工作。9、配合酒店工程部维护好酒店工程事宜。10、协助好外单位进场维修安装，并监督其工程质量。11、遇到突发性停电，应在10分钟内起动发电机，并知会相关人员。运行中的发电机应每隔一小时记录其运行参数；12、记录好当天所用物料和工作日记，并主动汇报给领班。13、上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书土建泥水工岗位职责文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0负责小区道路、公共通道、游乐场、楼顶天面、园林景观、地下车库、公用卫生间、内庭、门窗等房屋维修工程的渗、漏、破损、锈蚀等方面的维护修缮。积极处理应急事件,加强各处的巡查,做到发现问题、及时处理.重大问题应向上级汇报。每周一对辖区内的所有地漏口进行一次检查,保证畅通.每月第一周检查一次各处的下水管道.每季第一周清理一次各处的沙井。提出化粪池季、年度清理要求，报管理处主任安排处理。以上检查清理工作均应记录在当天的工作日记上。负责业主室内小修小补、渠厕疏通、协助漏水检查与诊断有条件的可以进行维修施工或辅助外委维修单位施工。上级交办的其他工作。方中物业管理有限公司工程部作业指导书电梯机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0一、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房内及通道不得堆放杂物。二、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40。C。三、保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。四、毗邻水池的机房应做好防水、防潮工作。五、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。六、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。七、按规定定期对机房内设施和设备进行保养。八、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。方中物业管理有限公司工程部作业指导书发电机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/01.发电机房平时应上锁，未经部门领导批准非工作人员严禁入内。2.工程维修人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应作经常性的巡视检查。3.平时应经常检查发电机的机油油位，冷却水水位是否合乎要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时用油量。4.发电机每星期空载试运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动起动状态。5.发电机一旦启动运行，值班员应立即前往机房观查，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常。6.严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。7.定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁，发现漏油、漏水现象应及时处理。8.加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备。方中物业管理有限公司工程部作业指导书中央空调机房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0一、空调机房平时应上锁，未经许可禁止非工作人员入内。二、保持机房内良好的通风和照明。三、保持机房运行时，值班员应按时巡查，检查各项运行参数状态是否正常，如有异常应及时调整处理，并做记录。四、定期清洗系统的过滤网和过滤器，保证送风管道和水管道的通畅。五、每周对主、副机和机房进行一次清洁，并做好设备房的消杀灭鼠工作。六、每半年对主、副机进行一次全面检查保养，确保机组的良好运行。方中物业管理有限公司工程部作业指导书高低压配电房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/01.配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其定时巡视。2.未经部门领导的许可，非工作人员不得入内。3.巡视电工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4.巡视时应准确记录电压表、电流表、功率因数表的指示读数。经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。5.配电设备的倒闸操作由电工单独进行，其他在场人员只作监护，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。6.因故须停某部份负荷时，应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知。7.对突发性的停电事故应通过电话向用户作出解释。8.经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。9.做好配电房的防水、防潮工作，不能有渗漏情况，严防蛇鼠等小动物进入配电房。方中物业管理有限公司工程部作业指导书生活/消防/纯水水泵房管理规定文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0水泵房是提供住户生活用水，大厦消防用水的关键部位，直接关系到业主的生活和生命财产安全，因此必须加强管理，确保供水正常。1.当班工程维修技术员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵管道、接头和阀门有无渗漏水并做好记录。2.经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示。3.在正常情况下，生活泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。4.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。5.水泵房每星期必须打扫一次，确保水泵房地面和设备外表的清洁。6.水池观察口应加盖上锁，透气管应用沙布包扎，以防杂物掉入水池中。7.按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。8.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用。方中物业管理有限公司工程部作业指导书管理处工程维修有偿服务收费标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0序号服务项目收费标准备注1安装窗玻璃，落地玻璃20-30元/台不含材料2安装排风扇25元/台不含材料3安装毛巾架、挂画、安装门铃5元/个不含材料4安装抽油烟机30元/台不含材料5拆窗式空调40元/套不含材料6安装窗式空调150元/台不含材料7安装分体式空调250元/台不含材料8安装日光灯、消毒柜20元/台不含材料9更换漏电开关、水阀15元/个不含材料10拆热水器20元/台不含材料11拆抽油烟机20元/台不含材料12安装窗帘、拉帘15元/个不含材料13安装热水器50元/个不含材料14更换马桶水箱配件20元/次不含材料15检修电路10元/小时/人不含材料16疏通下水管道（主管）60元/次不含材料17修理更换开关、插座、电话盒10元/个不含材料18修理门锁10元/把不含材料19更换普通水龙头、软管5元/次不含材料20疏通洗脸盒、洗菜盆下水、地漏30元/次不含材料21疏通蹲、坐厕50元/次不含材料22安装吊扇、壁扇15元/台不含材料23更换灯管、灯泡5元/次不含材料注：以上价格为参考价，如遇管理处能维修的其他项目或维修难度较大的特殊情况，其收费与业主商定方中物业管理有限公司工程部作业指导书低压电气控制屏（柜）检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-01版本/状态：A/0一、文件目的：规范保养检修工作，使保养工作落到实处。二、适应范围：适用于物业小区内所有系统的低压控制箱、柜、屏的检修、保养。三、人员职责：低压电气控制屏应每年保养一次，工程主管（领班）带领本部电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1自动空气开关拆下空气开关塑料外壳，清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，灭弧罩应无破裂检查触头表面应无烧蚀，如烧蚀1/3则应将其更换用1000V摇表测量相间绝缘，电阻应不低于100MΩ自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分应无阻滞2交流接触器拆卸交流接触器，清除触点表面的氧化膜，烧蚀严重的应更换动触点与弹簧动作灵活，复位正常清洁铁芯上的油污及脏物；短路环无断裂，通电运行应无电磁噪音3热继电器检查热继电器上电流整定值应与电动机额定电流相符热继电器的导线接头处无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换复位按钮能正常复位4自耦减压器用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ,否则应进行干燥处理外壳应可靠接地，如有松动则拧紧，锈蚀则应除锈5中间继电器、信号继电器1、模拟试验中间继电器、信号继电器。检验二者的动作应可靠，输出信号应正确，如不符合要求则应更换同型号的继电器。6电容器将电容器逐个放电后接地电容器应无漏油，空鼓现象测量电容器容量、电流其值小于额定值50％，均不符合要求，应更换7信号灯、指示仪表通电后各信号灯正常各指示仪表指示正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大的则更换8清理清洁1、用压缩空气或干净干抹布、毛刷清洁柜内所有元器件，控制柜外壳清洁，柜内线路整洁、无积尘、杂物2、紧固所有接线头，对于烧蚀变色的接头应更换五、相关文件：《低压配电装置保养维护作业规程》《供配电系统运行记录》方中物业管理有限公司工程部作业指导书异步电动机检修保养、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-02版本/状态：A/0一、文件目的：规范电动机的检修保养工作。二、适应范围：适用于物业小区内的所有系统电动机的检修、保养。三、人员职责：物业区域内异步电动机应每年进行1次保养，由工程主管（领班）带领本部电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1电动机解体，检查定子铁心及绕组，并除尘清扫铁心及绕组无过热情况。无绝缘老化变色铁心硅钢片无松动、槽楔无松动、老化变色定子无灰尘，通风槽清洁无油腻定子各处螺丝无松动定子引线及连线焊接无过热变色情况定子绝缘电阻符合规定要求，绕组间的绝缘电阻不低于0.5MΩ定子线圈在槽内无松动现象2转子检查及清扫笼型转子无断条情况，导体在槽内无松动，端部焊接牢固转子线圈及铁心无灰尘、油污3风扇转子风扇叶片无变形，无裂纹螺钉紧固风扇应清洁无污物和其他杂物4检查清洗轴承轴承清洗后加入合格的润滑脂轴承无磨损，严重磨损应更换轴承转动时声音均匀无杂音轴承不漏油5机壳及外部端盖及外科壳无破裂外部接地线符合要求，无断股情况零附件完整，螺丝紧固五、相关文件：《给排水设备设施维修保养作业规程》方中物业管理有限公司工程部作业指导书水泵检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-03版本/状态：A/0一、文件目的：规范水泵检修保养活动。二、适应范围：适应物业辖区所有水泵的检修保养。三、人员职责：物业区域内异步电动机应每年进行1次保养，由工程主管（领班）带领本部电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1水泵解体，检查水泵轴、叶轮、轴承水泵轴应正直无弯曲，轴键槽应无磨损，键销角度平整轴键槽、键销磨损严重应更换清理叶轮表面锈蚀，叶轮无裂纹无破损，破损的叶轮应更换轴承转动时声音均匀无杂音，轴承磨内圆、磨外圆均应更换轴承用柴油清洗后，加入合格的润滑脂2检查联轴器更换水泵联轴器橡胶垫联轴器无裂纹、磨损3检查水泵房10米以内的闸阀、止回阀、浮球阀1、拆卸清理止回阀阀芯，阀芯锈蚀严重的更换2、闸阀转动、升降应灵活，闸阀阀杆加黄油润滑、防锈4、检查闸阀、止回阀密封胶垫，压扁的、无弹性的等不符合要求的密封胶垫应更换5、检查浮球阀连杆、浮球、连杆插销6、清除液位控制器压力室内污物，疏通控制水道检查控制杆两端螺母是否紧固，如松驰则应拧紧4检查远传压力表1、表内无积水，调试上下限压力值，指针转动灵活2、紧固信号线端子接头3、偏差很大的远传压力表应更换。五、相关文件：《给排水设备设施维修保养作业规程》《水泵房运行记录表》方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养项目及质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-04版本/状态：A/0一、文件目的：规范柴油发电机维护保养活动。二、适应范围：此标准适用于物业小区内发电机的维护、检修、保养。三、人员职责：柴油发电机的维护保养每年一次，由工程主管（领班）带领本部电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1检查机油平面应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检查用柴油机的机油尺检测机油平面，保持机油平面接近机油尺“H”标记处2检查冷却系统检查冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行保持冷却液加满到工作平面，距水箱口15CM处3检查进气管各连接处1、卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其他损伤4检查皮带1、在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整5检查蓄电池检查蓄电池液位应在极板上15mm左右电池正、负极接线柱无腐蚀或松动蓄电池电压24V6更换机油及机油滤清器启动柴油机达到工作温度74℃，停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油将放油螺栓装回拧紧向曲轴箱中加入新的机油，至机油尺上的“H”字符位标记处拧下机油滤清器，将更换后的新机油滤清器注满新机油后装上，用手拧紧到密封垫与滤清器接触位置，再拧紧1/2或3/4圈启动柴油机发电机，目检有无漏油现象停下柴油机，等15分钟待机油流回油底壳以后，重新用机油尺检查机油平面，标准位置应在接近“H”字符标记处7更换柴油滤清器、水滤清器、空气滤清器拧下柴油滤清器、将更换后的新滤清器注满干净柴油装上，安装方法同机油滤清器水滤清器可直接安装，不需另外加水空气滤清器安装前应先清洁空气滤清器接口或集尘盘再进行安装。8清洗水箱配制清洗溶液：由150g苛性钠，加6升水构成清洗前先将冷却系统水全部放尽，清洁水箱外表的灰尘、油渍然后将配好的等量的清洗液加入水箱，停留8-12小时，再运转柴油机，在水温达到165℉（74℃）后停机，放水清洗完毕加入清洁的软水灌满水箱并加入防锈剂。发电机功率在150KW加2支，300KW加2-4支，400KW加4-8支，（按每支防锈剂0.475升的容量规格计算）。五、相关文件：《柴油发电机维修保养作业规程》《柴油发电机维修保养记录表》方中物业管理有限公司工程部作业指导书消防设备检修保养项目、质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-05版本/状态：A/0一、文件目的：规范消防设备的检修工作，保障保养质量二、适应范围：此标准适用于物业小区内所有系统的低压控制箱、柜、屏的检修、保养。三、人员职责：消防检修保养每季一次。由管理处工程主管（领班）带领本部电工实施作业。四、质量标准：序号项目内容质量标准1检查消防主机、联动控制柜触摸屏或显示屏操作、显示正常手动、自动状态，联动控制屏输出、输入指示灯显示无误，并能使控制终端动作打印机能及时打印报警信息各控制回路无短路、接地现象系统接地电阻≤4Ω柜内线路整洁、清洁无尘2检查模块测量总线应有信号电压DC18--24V，模块工作电压应有DC18--24V手动启动控制台的水泵、风机、等设备，联动控制器有反馈信号灯亮3检查地下室感烟、感温探测器探测器工作指示灯亮，用烟雾、热量模拟测试，主机能接受火灾信息探测器表面无尘。4排烟、送风设备手动操作排烟阀，开启灵活排烟、送风管道无破损、锈蚀手动启动风机运行正常5防火卷帘门按钮紧固，手动操作卷帘运行正常。上下限位开关动作正常导轨、卷帘无变形、锈蚀6电梯迫降1、模拟火灾信号测试，电梯能自动迫降7应急指示灯直观目测，绿色指示灯亮按下试验按钮，应急灯亮8消防栓、消防喷淋电机、水泵的检修保养按《异步电动机的检修保养项目及质量标准》和《水泵的检修保养项目及质量标准》执行管道、接头处无锈蚀、漏水，消防栓箱无漏水五、相关文件：《消防设备设施的维护保养作业规程》方中物业管理有限公司工程部作业指导书楼宇智能设备检修保养项目、保养质量标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-06版本/状态：A/0一、文件目的：规范楼宇智能设备检修保养工作。二、适应范围：适应物业小区弱电设备的检修保养。三、人员职责：保养频度半年一次。工程主管（领班）带领本部电工实施。四、质量标准：序号项目内容质量标准1A）监控主机显示屏画面清晰，录像适时、回放无阻滞，录像存储时间为7天视频电缆编号清楚、完整；电缆整洁、整齐清扫散热风扇，机箱内外应无灰尘B）摄像机镜头、镜面清晰无尘外壳、支架无锈蚀，螺丝紧固防雨、防尘罩密封良好C）线路管线通畅，固定良好，管口应密封2楼宇对讲A）管理机（主机）接听声音清楚、明亮，按键灵敏，外观清洁与门口机、单元机无通讯障碍在单元房内手动试验分机紧急求助按钮，主机能接收到反馈信息接线端子紧固、无松动B）门口机IC卡感应线圈感应灵敏，喇叭声音清晰电控锁开锁顺利，开锁声音清脆按键灵敏、无缺与管理机、单元分机通讯正常接线端子紧固、无松动3停车场管理系统A）主机1、外观清洁，线路整齐显示屏画面清晰，录像适时、回放无阻滞，录像存储时间为7天清扫散热风扇，机箱内外应无灰尘B）道闸道闸升降灵活调整弹簧拉力，适应道闸上下应力的要求检查蜗轮蜗杆润滑油，启动电机，蜗轮蜗杆转动应无异常声音五、相关文件：方中物业管理有限公司工程部作业指导书二次供水管理制度文件编号：FZ-WY-GC-WI-07版本/状态：A/0（1）工程部主管管每月5日之前检查小区内每个水池，将检查情况记录在自己的工作日志上。

（2）二次供水管理由水泵房机电维修人员专职负责。水泵房机电维修员必须持有卫生防疫站认可的《健康证》。

（3）每个水池应结构完好、无渗漏，检视窗应加盖上锁，水池周围及顶盖应清洁干净。

（4）水池应每隔4个月清洗、消毒一次，清洗员必须持有经卫生防疫站认可的《健康证》。

（5）清洗消毒水池时应提前两天通知公共事务部，由公务部通知有关用不着水部门和用户做好储水准备。

2.水池清洗消毒安全注意事项

（1）在水池内作业时，光源需采用36V以下安全电压，最好用手电筒或应急灯。

（2）抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认开关可靠。

（3）水池消毒人员需戴防护眼镜和口罩，未经试验水池中有无氧气前，不得进入水池。如果在水池内感到头晕、气喘，则应马上离开水池到外面呼吸新鲜空气。

（4）上下水池时应把紧扶手、踩稳不锈钢梯，严防跌落。

3.水池清洗消毒前的准备工作

（1）1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。

（2）潜水泵、应急照明灯或手电筒。

（3）扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。

4.水池清洗消毒程序

（1）排放水

排放水应提前关闭水池进水阀，让水池水位用到接近消防用水水位，以免浪费；为确保用户正常用水，排放干水池的时间应控制在1.5小时以内。

（2）清洗消毒清洗：铲出水池内泥沙及各种沉淀物；

用扫把或尼龙刷从水池顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗；

如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。

消毒：用扫把或尼龙刷蘸取1：100灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反复刷洗消毒；之后将水池盖好封闭半小时；

用清水冲洗一遍整个水池，排出消毒水溶液重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液

注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向水池内注水，达到调定的水位后加盖上锁。

5.取样送检

（1）用干净的矿泉水瓶从水也中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，标签上应写明送栓单位及送样日期。

（2）水样当天由机电处主管安排人员送至市卫生防疫站进行检测。

（3）如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池直至合格为止。

6.记录存档水池清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情史记录在《水池清洗消毒记录表》内，并于每次小区全部水池清洗消毒工作结束后三天内由水泵房组长把记录整理成册交机电处存档，保存期为两年。方中物业管理有限公司工程部作业指导书柴油发电机维护保养作业标准文件编号：FZ-WY-GC-WI-08版本/状态：A/0检查机油平面：用柴油机的机油尺检测机油平面。为了得到精确的读数，应在停机15分钟后，机油流回到油底壳时检查，尽可能的保持机油平面接近机油尺“H”标记处。检查冷却系统：保持冷却液加满到工作平面。检查冷却液平面只有在冷却系统冷却后才可进行。检查进气管各连接处；卡箍应紧固，软管无龟列、磨损和其他损伤。检查皮带：在皮带中段加40N压力，皮带应能按下12mm左右，太松太紧都应当进行调整。更换机油及机油滤清器：当柴油发电机运行250小时后，或目测机油发黑、机油中含金属屑，手捻机油，有细微颗粒时，均应更换机油。更换机油的程序是：a)、启动柴油机达到工作温度74℃，停机后从油底壳部卸下放油螺栓，放出机油。b)、将放油螺栓装回拧紧。c)、发电机运行满250小时，检查机油滤清器、柴油滤清器、水滤清器、如必要时更换。清理水箱中的积垢，检查易磨损和易松动的外部零件。做好巡视检查做好保养记录。保持通风良好设备房不超过40℃。定期清理发电机设施，确保无积尘、无鼠害。加强防火管理意识，确保机房消防设备齐全。做好防腐工作，每年修补油漆，标识完好。管理制度完善，保持发电机无渗漏。严禁将金属物、工具等放置或遗留发电机上，以防事故发生。应将每次出现的故障原因和排除方法，进行记录供下次检修时参考。发电机检查内容开机前检查检查机油、柴油、冷却水是否足够是否合乎要求。检查发电机有无渗漏情况。检查电池接头有无松动、锈蚀、电力是否充满。检查发电机组是否有积尘。检查机油、品质有无异常，是否超期使用。开机后检查观察各仪表的读数是否正常，排气烟色变化情况是否正常。“听”发电机发出的声音是否有变化情况，有无异常振动。“嗅”凭感觉的嗅觉嗅出柴油机是否出现异常气味的地方。避免长时间在80%额定负载以上的情况下运行。手触摸电球外壳温度有无异常。当判断有较大故障或柴油机突然自行停车时，应及时检修，以防事故扩大。方中物业管理有限公司工程部作业指导书机电设备设施紧急情况处理与安全措施文件编号：FZ-WY-GC-WI-09版本/状态：A/0停电和电力故障的紧急处理若电力公司预先通知小区暂时停电，应立即将详情和有关文件呈交主管。将有关停电通知预先张贴在大厅明显处。当供电恢复时，管理员必须与电工技术人员检查小区内所有电掣的正常动作情况，如有损坏，须立即报告主管，安排修理，检查备用发电机，准备发电。必须随时准备电筒和其他照明物品，以便晚间突然发生停电时使用。当小区晚间发生突然停电事故时，管理员应立即通知主管及控制中心，安排工程部人员维修，并通知住户或业主有关停电情况，防止偷盗和抢掠，必要时应关闭大闸。爆喉及水箱过满的紧急处理检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水掣。若不能制止时即寻求支援。在支援人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。观察四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压房，升降机，电线槽等。利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并须将升降机立即升上最高楼层。以免被水浸湿而使机件受损。利用现有设备工具，设法清理现场。如漏水可能影响日常操作、保养及申报保险金问题，须拍照片以作日后存档及证明。通知清洁部清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥、杂物、塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。如咳地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必须准备足够沙包，作为爆水喉及雨季使用。供电设备事故应急处理触电处置：发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救。（1）、拉开电源开关、拔去插头或熔断器，用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；（2）、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住触电者，将其脱离电源；（3）、防止触电者在断电后跌倒。如果触电者尚未失去知觉，必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；（4）、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其呼吸通畅；若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；（5）、如果触电者的呼吸、脉搏及心跳已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对基是行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行，直到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。雷暴及飓风的紧急处理必须检查大厦所有门窗是否关上及牢固。必须检查天台所有水箱盖是否上锁及牢固。擦窗机关上电源，放在安全地方。天台上杂物及材料，必须清理及停放牢固。检查排水渠道是否畅通。风暴降临，应做好以下工作；（1）、关闭公共地方的窗户。若有需要，可加上胶纸。（2）、检查各处排水道，确保无泥沙、杂物及塑料袋淤塞。（3）、在大厅告示牌上贴上台风警告标贴，通知住户或业主留意关闭窗户，收妥晒台上花盆、衣服等。（4）、在大厅明显处张贴或竖立路滑标志。（5）、建筑物外有维修棚架，擦窗机等，应通知建造商采取防风措施。（6）、准备清理水浸工具及防护用品，如沙包等。（7）、持续收听气名象台发布有关台风消息，应参照水浸紧急事件处理。易燃气休泄漏的紧急处理当接到怀疑泄漏易燃气体报告时，并尽快赶到现场查看究竟。抵达现场后，要谨慎行事，敲门进入后，不可开灯开风扇及任何电掣。必须立即打开所有窗门，关闭煤气或石油气掣。严禁现场吸烟。通知所有人离开现场，有关人员到场检查，劝阻围观人员撤离现场。如发现有受伤不适者，应小心妥善处理，等待救护人员及警务人员抵达现场。在平时巡逻时应提高警惕。遇有不寻常气体味道时，应小心处理。对煤气及石油气总掣的位置和开关方法应了解和掌握。将详细情况记录下来，尽快呈交主管。电梯困人的紧急处理如在乘客被困在电梯内，如有闭路电视及对讲机，则须把电视机镜头移至困人的电梯，观察电梯内的活动情况，详细询问被困者有关情况及通知管理人员到电梯门外及保持联系。立即通知电梯保养公司紧急维修站派人释放被困者及修理该电梯，在打电话时必须询问对方姓名及告知有人被困。被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请求消防人员协助。被救者救妯后，须询问：（1）、是否有不适，是否需要帮助等。（2）、提供姓名、地址、联系电话及到本厦的原因。（3）、如被困者不合作及自行离去，则记录备案。必须记录事件开始到结束的时间，详细情形及维修人员、消防员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等。必须记录被救者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。发生电梯困人事故时，电梯维修员应按如下方法操作电梯：1、把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。2、确定电梯轿厢位置。3、当电梯停在距某平层位置约±60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。4、当电梯未停在上述位置时，则必须用机械方法移动轿厢后救人。步骤如下：(1)轿门应保持关闭，如轿门已被拉开，则要叫乘客把轿门手动关上。利用电梯内对讲电话，通知乘客轿厢将会移动，要求乘客静待轿厢内，不要乱动。(2)在曳引电动机轴尾装上盘车装置。(3)两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快移动，然后另一人采用机械方法一松一紧抱闸，当抱闸松开时，另外两人用力绞动盘平装置，使轿厢向正确的方向移动。(4)按正确方向使轿厢断续地缓慢移动到平层±15cm位置上。(5)使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外机械打开轿厢，并协助乘客撤出轿厢。5、当按上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援并及时通知大厦电梯维修保养承包商作出处理。6、事后书面报告物管部经理。发生火警时消防的紧急处理（一）、火警应变措施切勿急躁，保持镇定。在可能情况下，以灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险之中。如火势不能控制，应使用最近之消防楼梯走到一楼空地，并将火场内情况及时报告消防队，请牢记不要使用电梯。逃生时采用低势沿地板爬行；如必须通过火焰时，请将所穿衣服用水浸湿或毛毯等浸湿后裹住身体迅速冲出。留守岗位及封锁现场，直到有关方面到现场处理为止。各个出口，火警警钟，灭火器灭火喉之位置以及灭火器的使用必须要了解和掌握。须了解各主要通道及走火路线。保持走火通道畅通无阻，确保消防设备处于正常状态，留意其保养期限。烟的上升速度，远比人上楼梯来得快，故火警时应尽速向地面逃出。为防止在危急中迷失方向及保持镇定，管理员一定要事先学会如何危急中应变。就事件发生情况，尽快向主管提交报告。（二）、消防警钟鸣号当消防警钟呜号时，立即往地下之消防控制室检查下列各控制板：消防喉辘，火警钟玻璃按手系统。如属消防喉辘，火警钟玻璃按手警钟，会使消防显示板显示所属该层这按手掣固定消防泵开动，立即到该层楼查看是否有火警。如属意外打破火警按手，则到消防控制室把控制匙插上，使警钟停止，再到消防泵房关上电掣电源，另通知工程部更换损坏之玻璃。感应烟雾头如属感应烟雾头警钟，须立即到现场查察是否发生火警，如发生火警，则报告当班同事火警地点，位置，当班同事需在大厅等待消防车抵达，带领消防员到发生火警现场。如属感应烟雾头因其他原因引起误呜的，须立即通知警钟控制中心（可能消防车已经出车），及时将警钟停止，但千万不要还原灯号，要留待消防车到场检查收队后才能还原，若灯号不能还原，需要换时，须致电警钟控制中心挂牌，待换妥还原后才能换牌。水灾及跑水措施当天气下大雨及时检查天面下水道是否畅通，地下室污水泵运行是否正常，服从上级安排。跑水一般是地下室水池跑水和水管跑水，如发现地下室水池跑水，立即关掉就水阀，检查球阀故障原因，如水管破裂跑水，立即关掉就近水阀，必要时立即停泵迅速抢修确保正常使用。工作安全措施严格遵守《特种工作操作规程》随时巡查本职范围工作，保证公共设施正常运行。高空作业（如：外墙维修、空调检修、检查灯管、线路故障等等）必须有监护人的情况下行。工作前必须检查工具是否安全可靠（如：安全绳是否结实，人字梯连接是否牢固、是否采取防滑措施、安全帽是否有安全保护措施等等）。修建道路或外墙时必须采用安全防护栏，写在“正在施工、注意安全”正在施工、请勿靠近“等牌放在前面显眼的位置，保证行人及工作人员的安全。在日常巡查中，发现有险情时应及时采取预防措施，方中物业管理有限公司工程部作业指导书工程部材料存储、领用管理制度文件编号：FZ-WY-GC-WI-010版本/状态：A/0目前各管理处工程部的材料需求，都是按月度预先申购，为了管理上的便利，应遵循采购、验收、入库、存储、出库这一既定的操作顺序，使材料的出入清晰明了。材料的入库：各管理处月度申购与临时采购回来的材料，工程负责人负责验收，其型号规格、质量、数量应与申购单互相一致，无误后由保管人办理入库手续（附：《材料入库登记表》），管理处主任负责核实并签名。材料的领用：维修人员领用材料需填写《材料领用登记表》，将领用材料的名称、数量、用途、领用时间均注明清楚。并须管理处主任签名。材料的存储：未用完和未用的材料应能与《材料入库登记表》、《材料领用登记表》一一对应。每月管理处主任要对材料进行清查。保管人：由管理处主任指定保管人，对存储材料负责保管。对出、入库材料、物品及时登记。附：《材料入库登记表》《材料领用登记表》方中物业管理有限公司2008-6-26工作日志FZ-WY-GC-QR-01当班记录年月日当班人：备注当班记录年月日当班人：备注工作日志，记录当天发生和已处理的设备故障、隐患、业主报修、巡查、保养、检修等工作。如有未完成的工作在该日备注栏注明原因。发电机运行记录（含试运行）FZ-WY-GC-QR-04小区（大厦）：（试）运行日期：年月日设备编号运行原因累计运行时间设备责任人运行监护人本次运行时间开机前检查柴油油位机油油位水箱水位选择开关位置输出开关位置电瓶液位记录项目输出电压（伏）AB:BC:CA:输出电流（安）A：B：C：频率（HZ）转速（转/分）电瓶电压机油油压（Mpa）机油油温水温室内温度通风系统机器响声振动消防系统照明停机后检查备注：运行启动及过程监管人签名：领班（主管）：物业主任（经理）：工程主任（经理）（抽查）：备注：此表包括市电停电时发电机启用运行记录和平时的试运行记录；试运行记录每周启运不得少于1次；领班（主管）每周审阅不少于1次，物业主任（经理）审阅每月不少于1次；工程主任每月抽查1次。设备维修记录FZ--WY--GC--QR--07小区（大厦）：年月日设备名称规格型号维修单位及人名设备编号开始时间结束时间设备故障现象、原因：维修处理方式（现场维修/运出维修；外委维修/自修)：维修过程、使用材料及安全措施：维修人签名：日期：维修检定结论（含技术参数功能）：检定人签名：日期：备注：工程领班（主管）：物业主任（经理）审核：工程主任：凡物业辖区内的机电设备的维修均需填写此表；故障现象要描述清楚；故障原因由维修人员事后填写；维修过程、材料、安全由维修人员填写，工程领班（主管）补充。消防设备设施保养记录FZ-WY-GC-QR-08小区(大厦)：年月日设备名称保养项目保养情况记录保养人消防水系统水泵控制柜拆盖检查主电器主触头，保证接触良好，运行无声。柜内所有接头紧固，元件无破损、脱落线路标号清晰，柜门内有本柜电气原理图线间绝缘电阻不小于0.5兆欧，无破皮、裸露指示灯完好，操作手柄灵活指示与实际相符柜内外清洁无灰尘、杂物、门锁好报警系统控制器逐个测试公共场所烟感、温感报警器的正确性，电源电压主电源、备用电源切换检查自检、消音、复位功能紧固柜内所有接线端子排烟、送风系统控制柜电机运转、绝缘大于0.5兆欧，轴承灵活无噪声主电器控制正确，电压、电流表指示正常转向正确，运行无异声，电流平衡柜内外清洁各种信号灯排烟阀、排烟开启灵活，微动开关及接线端子均固定良好。防火卷帘门门锁良好，开停按钮紧固道轨、卷帘无变形，无锈蚀手动按钮操作开闭灵活，无卡滞、异常声音，上下限位开关动作正确防火卷帘门控制中心手动操作卷帘门动作正常，烟感器喷烟后，控制中心接收信号，卷帘门自动关闭电机绝缘≥0.5兆欧，线头压接良好，清洁控制箱、电动机、限位开关。消防控制台各电器触点、元件、接线端子、线路清洁、广播系统：主机各电源信号、控制信号、放大器扬声器、纸盒、除尘消防水箱浮球阀、水位电极压力表与压力开关进、出水阀门消防栓检查水带并交接折边检查阀门阀杆上油接口无损坏，连接可靠试验报警按钮，检查指示灯手提灭火器各部位数量正确，悬挂紧，急取方便，压力表指针在绿区逐个检查铅封及操作手柄，达到紧固良好，但不卡阻抹去灰尘，系上检验标志管道及附件各消防阀门各减压阀、排气阀各水流指示器各进出水阀门湿式报警阀各处紧固螺丝上机油防锈应急指示灯直观目测按键测试设备名称保养项目保养情况记录保养人注：各处工程部按照此表所述保养项目、内容，组织本部员工对其进行维护保养。并按所保养内容在保养人一栏填写保养人姓名；以备考评。此记录经审核人抽查、签名后存入该设备档案。水泵电机半年保养记录FZ-WY-GC-QR-09小区（大厦）：年月日设备名称设备编号责任人电机功率规格型号(电机)额定电流规格型号(水泵水泵流量水泵扬程保养记录润滑油检查盘根检查联轴器接地情况电缆头紧固电机接线端紧固绝缘测定相与相：相与地：主电路检查接触器检查橡胶垫检查泵体外观进水阀出水阀压力表截止阀放空阀管道外观清扫防锈处理压力表阀水泵轴水泵叶轮轴键槽泵体浮球阀湿式报警阀远传压力表止回阀开泵检查电机电流A相：B相：C相：压力表指示值MPA：备注：制表：审核：供配电设备保养记录FZ-WY-GC-QR-010小区（大厦）：年月日设备编号责任人审核人柜名保养人安装位置保养项目记录清扫紧固主回路电器控制回路母排地线绝缘标识灭弧栅机械、电气联锁电容接触器触点柜体与外观接地装置计量仪器仪表保养时更换元件名称、规格：检定结论（保养后带负荷运行24小时状况）:制表：审核：煤气站保养记录FZ-WY-GC-QR-011小区（大厦）：年月日名称标准保养结果气化炉各电器元件工作正常，标识清晰，外观干净进出口阀门开、关灵活，无锈蚀、无漏气水位指示器水位观测清晰报警器在正常工作状态灭火器在要求压力值范围，减压阀在正常工作状态、无锈蚀瓶组连接胶管头无裂口、破损、漏气控制阀门开、关灵活，无锈蚀、无漏气瓶组指示压力表指示正常气化后压力指示指示正常管道无锈蚀照明线路整洁、灯亮控制箱指示正常，接线紧固、无松动、烧蚀现象各紧固螺丝上油防锈无锈蚀，拆卸灵活备注：保养人：制表：审核：监控系统保养记录FZ-WY-GC-QR-012小区（大厦）：年月日项目保养情况及处理结果保养人备注检查视频线头有无松动，焊锡接头处是否牢固拆卸主机外壳，清扫机内灰尘检查摄像头检查镜头并校焦，清洁镜片防雨、防尘罩的密封清洁降温风扇检查支撑的固定与防腐检查铁件部分的防锈情况检查室内通风、照明主机开关电源、插座监控台后面各电缆应整齐有序，标识齐全、对应各处紧固螺丝上机油防锈制表：审核：水池（箱）清洗及消毒记录表FZ-WY-GC-QR-013NO：清洗日期水容量（m3）放水时间自月日起，到月日止共h清洗时间自月日起，到月日止共h清洗投放灭菌净（1:500）,配制人见证人清洗人员放水时间自月日起，到月日止共h消毒投放灭菌净（1:500）,配制人见证人清洗及消毒有关记录水质取样人取样地点取样数送检时间送检人取报告人取报告时间报告编号水质监测结果合格□不合格□不合格处理意见管理处主任：机电主管：专业工程师：水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表FZ-WY-GC-QR-014NO：小区（大厦）名称：年月日工作日期停机时间停水范围工作项目水质化验结果备注申报人审核人主任/经理注：工作项目内容包括：清洗准备、放水、通风、刷洗、检修、消毒、调试。水池（箱）加药记录FZ-WY-GC-QR-015小区（大厦）名称：年月日加药日期水池(箱)位置加药名称生产厂加药配比加药量加药人身体情况加药方法：责任人：加药人：备注：注：每年5~10月份每个月加药2次（15天1次），1~4月及11~12月每个月加药1次。精品文档精心整理精品文档可编辑的精品文档工程维修部工作手册编号:CBREXH-GZ-EM-04版本/状态:A/1编制:审核:批准:生效日期:二〇一四年七月一日***物业管理服务有限公司

工作手册目录序号章节文件名称页面1工程维修部目标及实施措施42工程维修部组织架构53工程维修部岗位职责64工程维修部管理制度（规定）154.1特种作业人员管理制度154．2高低压配电室安全工作制度164.3变配电工作票、操作票制度174.4电梯安全管理规定184.5电梯维保服务考核制度184.6电梯机房管理规定194.7设备机房管理制度194.8设备机房防火管理规定224.9设备事故处理规定234.10设备机房卫生管理规定254.11设备运行记录管理制度254.12设备标识管理规定264.13设备台帐管理制度264.14机电设备维修工具管理规定274.15安全用水、供电管理制度274.16监视、测量装置管理规定284.17运行值班工交接班制度294.18工程、维修档案管理制度304.19房屋修缮管理制度304.20外包工程项目管理制度325工程维修部工作流程325.1电气设备检修安全技术规程325.2配电室倒闸规程345.3市电、发电联锁柜操作、维护规程355.4电梯安全操作规程355.5给排水设备安全操作规程365.6给排水设备运行管理规程385.7给排水维护保养规程395.8冷水机组运行操作规程425.9中央空调系统运行管理规程445.10柴油发电机安全操作规程465.11螺杆冷水机组系统操作规程475.12焊接作业规程495.13设备安全事故处理规程505.14直饮水系统管理规程515.15一般报修流程525.16计划检修或重大设备检修流程525.17供电限电停电审批程序535.18客户报修服务管理办法535.19客户维修服务管理程序575.20设备更新改造程序585.21外包项目合同签订工作程序595.22外包项目监管程序601．工程维修部目标及实施措施目标：年度电能耗（除中央空调）同比下降10%以上房屋本体及设施设备按计划保养，计划完成率100%，运行正常；月度零修及时率达到98%以上，月度零修合格率达到100%，无零修质量造成的有效投诉有效控制供方驻场服务质量设备重大管理责任事故为零月度记录、资料保存完整，及时归档，归档率100%适用范围：适用于****项目工程维修部。措施：工程维修部人员在日常工作中，必须积极配合齐心协力，做到第一时间上门服务，确保客户满意。部门人员做好安全、管理工作，采取预防措施，防止发生重大设备事故和人员伤亡。组织部门技术人员熟悉、掌握所管辖的设备性能，参与解决大厦突发事故的抢修。负责对小区的机电设备实施统一管理，积极做好维修运行的日常管理工作。熟练掌握设备设施的性能和操作，加强对设备的维护和保养，确保设备完好，为服务提供基本保障。2．工程维修部组织架构总编制总编制15人工程经理（1人）工程经理（1人）文员文员（1人）工程主任（1人）工程主任（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行领班（1人）维修领班（1人）运行技工（白班2人）维修技工（泥木工运行技工（白班2人）维修技工（泥木工1人）维修技工（水工1人）维修技工（电工2人）维修技工（空调工1人）运行技工（晚班1人）运行技工（中班1人）运行技工（早班1人） 3．工程维修部岗位职责目标：明确部门职能及各岗位工作职责、工作范围和日常工作。适用范围：适用于****项目工程维修部。内容：部门工作职责：负责楼宇设备设施的交接验收，建立详细的设备设施台帐，对接管验收的设备设施做好现场标识，并完成交接报告；制订工程维修部日常运作、管理工作程序及各级人员的岗位职责，建立设备设施的安全操作、运行管理、维护保养、应急处理等技术文件和对客服务标准、规范；负责制订楼宇（工程维修部分）的年度和月度预算、采购计划、资金支付计划、年度和月度设备设施维护保养计划和设备设施大修计划；对管理范围内的设备、设施进行全面、有效的管理，确保设备设施的正常运行。按年度和月度设备设施维护保养计划对设备设施进行维护保养，确保维护保养和检修的项目、方法和完好程度符合相关规定。定期进行设备设施完好率的统计和考核，使设备设施完好率达到公司规定的标准，满足客户的使用要求。在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；按对客服务标准完成对客服务事项，维修及时率、返修率、客户满意率必须达到公司规定的标准；建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制；负责客户二次装修方案的审核和施工现场的技术方法、施工质量、使用材料的监理，参与管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；做好上级领导安排的工程整改项目、新增项目的招投标和合同签订工作，对施工计划进行审核，对项目实施过程进行监理，并完成竣工验收等工作；结合大厦实际，制订大厦经济、有效的设备设施运行方案，应用新技术，实施节能降耗，定期对能耗及其他运行成本进行统计核算，将成本控制在合理范围；实施各专业、各系统、各机房的值班、运行、巡视、维护保养、检修记录制度，记录要清晰、真实、完整并具有可追塑性。建立档案管理制度，按管理要求做好运行记录、巡视记录、值班记录、技术文件、资料、图纸等的收集、整理、完善、保存和归档工作；制订工程维修部的年度、月度培训计划，做好新聘员工的岗前培训，按计划实施各项专业技术培训，不断提高工程人员的技术素质和实际操作能力；配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常工作，接管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、噪音等达到环保要求；完成上级领导交办的其他工作。人员岗位职责：工程经理岗位职责：全面负责工程维修部工作，对大厦强电、弱电、空调、给排水、土建、消防运行及维修负责，落实公司管理制度和工作标准，保证各设备设施运行正常，不出现重大工程事故或较大人为责任事故；负责楼宇设备设施的管理工作，建立详细的设备设施台帐，对管辖的的设备设施做好现场标识，完善和提高设备管理水平。负责改造或新增楼宇设备的购进、安装调试、使用、维修保养。负责设备的报废（申请或建议）及处理；落实公司年度工程管理目标，制订、落实重要设备及一般设备的的维修及保养计划；组织编制工程维修部日常运作、管理工作程序和规章制度，建立设备、设施的安全操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术文件；对客服务标准和规范，提高专业管理水平；协调并妥善处理与政府、行业管理部门的关系，确保电力、供水、煤气、通讯、电视等正常工作，按政府管理部门的要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使排水、空气质量、噪音等达到环保要求；做好一线服务、与其它职能部门的沟通、协调工作，及时为客户提供优质服务；制定工程维修部年度、月度培训计划，组织专题安全和技术培训，确保工程人力资源得到合理的使用和不断提高人员的工作能力和技术水平；落实公司用人政策和各项规章制度，做好部门团队建设，提高部门专业技术水平；负责汇总、制定和申报工程维修部年度、月度预算、采购计划；组织制订设备设施年度保养、检修计划及设备大修计划，保证工程维修费用的合理使用；根据工作计划，组织做好各系统设备运行、维护保养、检修、大修、项目改造等工作，督促工程维修部各级人员对管理范围内的设备、设施实施全面、有效的管理，按各系统设备运行标准，保持设备、设施良好运行，设备完好率达到98%以上，确保建筑环境、供电、给排水、通风空调、电梯、消防、电讯、电视、监控等满足客户使用要求。在紧急情况发生时，组织安排各级人员，按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员和设备设施的安全；组织实施对工程外包单位的管理、评审和考核。对外包商实施有效的监控和管理。组织安排工程整改项目的招投标、签订合同和施工配合，调配合适人员参与项目施工监理和竣工验收等工作；负责客户二次装修方案的审核和施工现场的监管，参加管理处组织的二次装修验收，跟踪二次装修工程遗留问题的整改；负责组织做好对客服务工作，处理对客服务过程中出现的各种投诉，不断提高服务质量；组织制订经济、有效的运行方案，应用新技术，实施节能措施，定期进行能耗和其它运行成本的统计核算，合理控制和降低运行成本；完成上级领导交给的其他工作。工程主任岗位职责：贯彻执行工程经理的指示，负责本大厦设备、设施的专业技术管理。制定部门设备、设施的专业技术工作计划及审核各领班工作计划，报上级审批，批准后贯彻执行。对大厦设备（设施）的安全经济运行、技术管理、运行人员培训等工作负直接领导责任；当好工程经理的助手，负责工程维修部人员的日常工作调配。组织和督导员工认真执行《员工守则》和本部门的各项安全技术规程；做好对客户的服务工作，尽量满足客户要求。客户对物业设施的改动或装修要求，除热情服务外，还要审批其改动方案，不能使物业设施遭到伤害或违反有关消防条例等，履行管理职能；确保各设备设施维修保养工程能按期、按质完成。负责组织人员完成临时或应急工程任务；与其它部门或相关人员协调，倡导团结与协作精神；必须严格要求自己，自觉执行公司的规章制度，对工作认真负责，以身作则。组织全体人员学习技术业务，不断提高技术素质和业务水平，定期或不定期的考问讲解和考核，搞好现场培训活动；贯彻执行电业安全生产方针及规章制度，加强安全思想教育，组织安全活动，主持事故、故障的调查分析；编制年、季度、月工作计划并组织实施。按时、及时总结工作，上报工作总结和各种报表；配合编制各设备、设施的安全操作规程及维修保养工作程序、制度工作。并监督落实；负责各设备运行、调配和维修保养等专业技术工作，尽量做到节约、安全运行。建立健全正常运行工作秩序，定期巡视主要部位及其主要设备、设施，发现异常或故障，立即采取有效措施及时解决。查阅有关运行、巡视记录，了解设备（设施）的运行情况，作好安全经济运行和工作质量分析；协助部门经理对二次装修资料进行审核，负责二次装修的现场监管，参加管理处组织的二次装修验收，督促租户对遗留问题的整改；每月对员工的行为规范、劳动纪律、工作效率、工作质量、服务态度进行考核；负责及时向上级汇报各项工作，完成上级交给的其它工作。文员岗位职责负责处理本部的日常事务，执行部门经理下达的各项指令；负责整理、统计、管理工程维修工作单；负责收发、整理、统计及管理各种通知、信函、文件以及各系统运行、操作记录，落实综合管理部关于办公及行政管理的要求；负责本部门所有文件、图纸及技术资料的整理、建档、管理。做到文件资料齐全，无缺页、遗漏；负责部门文件资料的打印、校核、复印及传真，并做好登记工作；负责编制每月员工工作安排表，统计本部员工考勤；水、电以及分类物料消耗统计，做到细致准确；以及物品发放工作。负责与其他部门的联络工作，跟进报批事项；负责本部门的所有物品申购及办公用品的申领工作。每月对仓库备件存货量作一次盘点统计，做好统计报表交上级审核；根据水、电以及分类物料消耗统计，分析消耗增减的原因，当好工程经理的参谋。定期召集工程例会，并做好会议记录，及时提交会议纪要；及时汇报工作进度，完成上级领导交给的其他工作。运行领班岗位职责：在工程经理、工程主任的领导下，主管变配电、发电系统；中央空调系统；给排水系统；电梯；消防系统等正常运行，确保设备在良好的安全状态下运行；每天定时检查工作范围内现场；各有关设备运行现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理（在有关运行记录上签名）；检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；审阅运行、巡检等报表，对监测数据有异常的应及时检查和处理。提出节约能源措施和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；贯彻执行电业安全生产方针及贯彻电气运行方案和操作规程，合理使用设备。制定各电气设备维护保养计划及各类电气设备检修的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；全面掌握大厦的设备状况，做好大厦机电设备台帐、设备登记卡保持在完好记录状态；督促运行班全体人员搞好设备卫生及例行维护，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色，杜绝跑、冒、滴、漏现象；遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报。遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；负责配合外包单位来人对大厦设备进行检修保养、督促做好检修记录并存入设备档案；监查大厦用电、用水情况，发现用电、用水异常应及时查找原因并采取处理措施，杜绝浪费；负责对下属人员进行技术培训和指导工作；负责提出本范围内设备的维保计划。经批准后，组织实施。负责签发操作票；配合工程维修班搞好设备的紧急抢修工作，确保维修工作安全进行；负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。维修领班岗位职责：在工程经理、工程主任的领导下，主管强弱电设备、中央空调设备、给排水设备、电梯、消防设备、大厦土建装饰设施等维护保养及修理工作，确保设备设施在良好的安全状态下运作；每天定时检查工作范围内现场；各有关检修现场检查，发现问题或隐患应及时地向上级报告和纠正和处理；检查下属各岗位岗风岗纪和考勤执行情况；审阅或编制维修、保养等报表，。提出节约能源措施和贯彻执行；负责本班所有原始记录的收集、整理、按月装订及上交存档工作；组织和督导员工认真执行《员工守则》和大厦的各种规章制度，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）处于良好的运行（或待运行）状态；制定各设备定期维护保养计划及各类设备维修、保养的技术质量标准，经上级批准后，负责组织实施；遵守大厦的各项规章制度，加强安全思想教育，执行上级下达的各项指令，确保大厦设备（设施）的正常运行；全面掌握当班大厦的设备状况，解决本班设备运行和维修中出现的问题。根据实际情况的轻重缓急，合理分配人员检修。设备维修、抢修的工作都要有始有终地跟进其工作情况、进度，直至完成为止；遇突发事件及事故隐患要及时采取处理措施，并向上级汇报；遇重大事故发生时要冷静，在向上级汇报的同时，要组织人员采取措施防止事故扩大或漫延，同时有责任保护好事故现场；督促维修班全体人员搞好设备设施检修后的现场卫生清洁工作，确保墙白、地净、沟见底、设备见本色；及时处理有关工程上的投诉并做分析，避免重复发生并作好记录向上级汇报；参入大厦客户的二次装修的审图；装修过程的有关检查及安全检查，确保装修过程控制在大厦相关规定内有序进行；装修竣工验收检查及整改项目的跟进等；组织维修组人员学习技术业务，提高本身或技工的技术素质和业务水平，大力开展增收节支活动；负责本班范围内的安全生产工作，保证人为责任事故率为0%，员工较大或重大工伤事故率为0%；认真监督外包单位保质保量按时地完成外包维保工作，更换材料要经过仔细检查并详细登记，若需付费要以旧换新；积极向上级汇报工作，完成上级交给的其他工作。运行技工岗位职责：必需具有国家承认的电工、空调等操作证，并经部门考查合格后，方能正式上岗；在领班的领导下，运行工负责对大厦供配电、空调、电梯、消防、给排水等系统设备的运行值班，处理一般性故障，参与设备、设施的维修保养工作。对发生的问题及时向上级汇报；熟悉自已工作范围内各变配电设备和其它电器设备的性能、分布，能完成本职内的各项工作；严格执行安全操作规程，开机前应认真作好检查工作，设备状况