房地产价格影响因素实证研究-以昆明市为例

PAGEPAGEIV房地产价格影响因素实证研究——以昆明市为例摘要：我国房地产业的发展是从20世纪80年代中后期开始起步。自20世纪90年代初以海南为中心的“地产泡沫”破裂，中国房地产业进入发展的低谷。之后到目前的十几年，房地产业迅猛发展的势头备受世人瞩目。因此对城市住宅价格问题的研究引起了专家学者、企业、政府和媒体的高度重视。但在对我国城市住宅价格影响因素的研究中，大多是对全国或对个别发达城市的研究，而且基本上是研究城市经济基本面与城市房地产价格的关系以及对住宅价格变化影响程度有多大等问题，具体对像昆明这样的西部二线城市的研究还比较少。近几年，随着新昆明建设进入了“快车道”，逐渐向面向东南亚、南亚的区域性国际化城市发展，房地产市场也发展迅速，尤其在2006年以来，房价涨幅较大。在此背景下，论文运用计量经济学中的时间序列的回归分析方法对昆明市住宅市场价格的影响因素进行研究，就是一种很有益的探索。本研究的目的就是为了在发掘昆明市房地产价格影响因素的规律后，为昆明市稳定房价，促进房地产市场健康发展提出有价值的建议。关键词：房地产；价格；影响因素；昆明Abstract:China'srealestateindustrybegantostartfrommid-late1980s.Since1990s,Hainanascenterof"propertybubble"burst,China'srealestateindustryenteredintoadownturn.Aftermorethantenyears,therapiddevelopmentofrealestateindustryhasattractedmuchattentionworldwide.Thereforeresearchonurbanhousingpriceproblemarousedgreatattentionfromexpertsscholarsenterprisesgovernmentsandmedia.However,mostofresearchesoninfluencingfactorsofurbanresidentialpricesinChinaaremainlyresearchesonnationalorindividualdevelopedcities.Moreover,itmainlystudiestherelationshipbetweenurbaneconomicfundamentalsandurbanrealestateprices,andhowmuchaffectresidentialpricechanges.Recently,withnewKunmingconstructionentering"fastlane"graduallytowardsoutheastAsiasouthAsiaregionalinternationalizationcitydevelopment,realestatemarketalsodevelopsrapidly,especiallysince2006,housepriceincreasesgreatly.Underthisbackground,thisthesisusestimeseriesregressionanalysismethodofeconometricstostudyinfluencingfactorsofresidentialmarketpriceinKunming,whichisbeneficialexploration.ThisresearchaimsatexploringKunmingrealestatepriceinfluencingfactorslaw,forKunmingtostabilizehousingprices,promotehealthydevelopmentofrealestatemarketputsforwardvaluablesuggestions.Keywords:realestate;price;influencingfactors;Kunming

目录第一章绪论 11.1研究背景 11.2研究意义 11.3国内外研究现状 21.4研究方法及技术路线 31.4.1研究方法 31.4.2技术路线 3第二章房地产价格理论 42.1房地产有关概念及解释 42.2房地产价格的含义及特征 42.3我国房地产价格的主要影响因素 52.3.1一般因素 52.3.2区域因素 62.3.3个别因素 7第三章昆明市房地产价格现状分析 73.1昆明市社会经济发展状况 73.2昆明市房地产市场现状 93.2.1房地产市场需求状况分析 93.2.2房地产市场供给状况分析 11第四章经济及金融因素对房地产价格的影响 124.1经济发展对房地产价格的影响 124.2金融因素对房地产价格的影响 12第五章政策性因素对房地产价格的影响 135.1制度对房地产价格的影响 135.2城市规划与城市发展战略对房地产价格的影响 13第六章城市人口和家庭结构因素对房地产价格的影响 146.1城市人口对房地产价格的影响 146.2家庭结构因素对房地产价格的影响 156.2.1初婚期家庭 156.2.2生育期与满巢期的核心家庭 156.2.3空巢期与空床期的家庭 16第七章区位和成本因素对房地产价格的影响 167.1区位因素对房地产价格的影响 167.2成本因素对房地产价格的影响 17第八章结论和建议 178.1结论 178.2建议 18第九章参考文献 20第十章致谢 21PAGE17第一章绪论1.1研究背景房地产在我国短短几十年的发展，却在经济、政治等方面产生了巨大的影响。社会主义市场经济环境下成长起来的房地产事业大大改善了我国城镇居民的住房条件。房地产行业作为国民经济的支柱产业，对我国的发展起重要的作用。但是近几年来，我国的房地产在发展过程中遇到了诸多问题：(1)普通商业性住房的市场交易量下降，房地产市场呈持续低迷的状态。2014年初开始，房地产投资增速持续下滑，库存不断攀升，销售增长出现疲态，土地出让收入也开始下滑，地方政府风险积累，房地产投资成为拖累固定资产投资乃至宏观经济增长的痛点。(2)更为重要的是房地产价格的飙升。从全国的角度来看，为了控制房价过快增长，虽然国家从土地、信贷、税收、限购等着手，相继出台了有针对性的政策措施，防止房市过热，房价也有过短暂的回落，但是还是降少升多。一线城市和部分热点二线城市房价过快上涨，同时其余二三线城市仍面临去库存压力，可以认为，一二三线城市房地产市场已经形成了严重分化格局。1.2研究意义通过对房地产价格影响因素的研究，具有重要的理论意义：（1）有利于国家制定宏观调控政策、从而引导房地产业的健康发展、解决人民基本的住房问题；（2）有利于引导房地产开发走向理性发展、良性开发，避免盲目投资造成资源浪费；（3）有利于帮助人们判断何时买房是最佳时机；（4）有利于找出影响房地产价格的深层次原因。通过对房地产价格影响因素的研究，具有重要的理论意义：（1）为政府制定政策、加强房地产宏观调控起指导作用；（2）有利于中国房地产市场持续、稳定、健康发展；（3）可以为房地产双方提供分析工具。1.3国内外研究现状房价一直是社会关注的焦点，国内外学术界对影响房地产价格的因素和区域房地产价格变化的差异做了大量的理论和实践研究：周艳慧在《我国房地产影响因素研究》中选取关联度较高的人民币新增贷款、土地价格、货币供应量、GDP、人均可支配收入和房地产开发投资额构建向量自回归模型VAR,实证研究发现,这些变量与房地产价格存在着长期均衡关系,GDP、土地价格、货币供应量、人民币新增贷款对房地产当前价格的影响是正向的,而城镇居民人均可支配收入和房地产开发投资额对房地产当期价格的影响是反向的,产生了负效应,并没有形成有效的需求;长期内,房地产价格对这些因素的变动具有正响应性。胡晓在《我国房地产价格上涨背后的制度性因素——兼论房地产价格泡沫》研究得出：制度性因素对房地产价格周期性波动有重要的影响,是房地产价格上涨的重要原因,考虑到房地产价格上涨中的周期性成分,我国房地产价格泡沫是局部性的,主要发生在经济不发达地区,但泡沫程度较低。陈莉在《轨道交通对沿线房地产价格影响的研究》中得出轨道交通站点对房价的影响在2.5公里的合理步行范围内;对城市中心区的房价的影响较小,越远离城区对房价的影响程度越大;随着轨道交通建设的时间影响越小;对于商业用房地产的影响较大,而对于工业用房地产的影响较小。刘欣,柯善淦在《.武汉城市群商品房价格影响因素研究——基于空间杜宾模型[J].2017(33):3-10.》中研究得出，当前武汉城市群房价的主要影响因素是土地价格。房价上涨的根源在于地价上涨，经济发展水平是影响武汉城市群房价的另外一个重要因素一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和水平越高,财政收入越多、金融形势越好,房地产市场需求就越大,房价总体水平也越高。反之,房价总体水平越低。叶阿忠，蒋玲香在《货币政策、经济波动与房地产价格的动态关系研究》中发现:(1)货币供应量的增长和信贷规模的扩大对房地产价格和经济波动产生正向影响,且对高房价区域的房地产价格影响最大。(2)房地产价格的上涨对社会消费和社会固定资产投资产生正向影响,且对低房价区域的影响最大。(3)利率对房地产价格的影响呈显著的非线性关系。整体上,当银行间同业拆借利率处于较低区间时,提高利率并不能抑制房地产价格上涨;当银行间同业拆借利率处于较高区间时,提高利率能够显著抑制房地产价格上涨。阴曙光，翟宇阳，王成璋，廖周伟.在《基于空间计量模型的人口因素对房价的影响研究.西南交通大学.2017》中利用基于面板数据的一般计量模型与空间计量模型对分析结果进行了实证检验。结果表明,家庭少儿人口数量与老年人口数量均与房价呈现反向变动关系。进一步研究表明,常住人口、人力资本、人均可支配收入、人口抚养及住宅投资额对各大城市房价均起到了正向作用;经济距离加权的研究结果表明,经济发展程度及城市距离间的联动效应是造成人口流动进而引起房价变动的深层次原因。李甲勇在《影响房地产价格因素——以泰安市为例》通过多元回归分析影响泰安市房地产价格的投资额、土地交易价格指数、利率等七个因素,得出泰安市房地产价格的因素强度依次为:人均可支配收入、人均GDP、房地产开发投资、城镇竣工住宅面积、户籍数、土地交易价格指数、利率等。1.4研究方法及技术路线1.4.1研究方法本文将采用理论分析与实证分析相结合，以理论分析为基础，实证分析为重点。主要采用文献法、经验总结法、案例研究法、问卷调查的方法对房地产价格影响因素进行研究。1.4.2技术路线第二章房地产价格理论2.1房地产有关概念及解释房地产价格形式应该包括两部分，一是地产价格，二是房产价格。地产价格按交易权能分为:土地征购价格、土地使用权出让价格、土地使用权转让价格，土地使用权抵押价格;按出让方式分为:协议地价、招标价格、拍卖价格;按出让权限分为:土地批租价格和土地租赁价格等。房地产价格按销售对象分:外销商品房价格和内销商品房价格;内销商品房价格又分为:商品房价格、经济适用房价格、廉租房价格;按交货期限分为:现房价格和期房价格;按用途分为:工业用房价格、商业用房价格、住宅用房价格、事业性用房价格;按出售方式分为:出售价格、出租价格等。房地产价格通常由以下六大项构成:土地取得成本、开发成本管理费用、投资利息、销售税费、开发利润。2.2房地产价格的含义及特征房地产是房产和地产的总称，又称不动产。严格地说，房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物、构筑物和其他附属物的总称。具体而言，房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育用房等;地产是指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下相关的基础设施等。房地产的含义也有广义和狭义之分，广义的房地产是指土地、土地上的永久建筑物、基础设施、以及如水和矿藏等自然资源，还包括与土地、房屋所有权有关的权利和利益;狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权。由于房地产具有固定性、稀缺性的特点，导致了房地产市场有自己特有的特征，具体概括如下:①房地产市场是一个不完全竞争市场;②房地产市场是投机性强的市场;③房地产市场是法律性强的市场;④房地产市场需要银行和中介机构的参与性。⑤具有需求的普遍性和效用的长期性。2.3我国房地产价格的主要影响因素2.3.1一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括以下六大类:（1）人口因素人口是对房价影响的首要分析因素。房地产需求的主体是人，人口需求直接决定着房地产的供给，对房地产价格有着很大影响。人口数量的增加会增加住房需求，从而拉动房价上涨;人口密度对住房需求有双重影响，人口密度高的地区，一般会使房地产供不应求，房地产价格水平趋高。但是，人口密度过高的地区，生活环境的舒适程度己受到影响，会有可能导致生活环境恶化，因此，也有可能降低住房价格;从人口流动情况看，大量人口流入城市，首先要分析暂住人口多还是常住人口多，前者会使住房租赁价格上升，后者会使住房出售价格上升。此外，从人口结构上看，未婚青年的比重增大，家庭小型化，都会增大将来的住房需求，促进房地产价格的上涨。（2）经济因素GDP被认为是衡量国民经济发展情况最重要的一个指标。GDP的增长水平代表经济发展速度，也反映了居民购买力的增强，购买力增强又直接促进住房需求的增加。物价变动也会直接影响到房价，一般物价上涨，房价会随之有更大幅度上涨。同样，收入和就业水平高的地区房地产价格也会上涨。有关研究表明，房地产业发展周期与国民经济发展周期总体趋势基本一致，而且房地产价格总体水平与地区经济发展状况成正相关关系。因此，国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数及就业水平等经济因素都影响房地产价格。（3）财政金融因素房地产业是典型的资金密集型行业，房地产业对金融业的依赖程度较大。存、贷款利率、物价上涨指数、税率、房地产贷款额等财政金融因素对房地产价格的形成有密切的关系。其中的贷款利率对房价最有直接影响，较高的利率会增加房地产开发投资的财务成本，会导致房价下降;反之较低的利率会鼓励房地产投资，有利于地区房地产市场繁荣发展。依据文献中的研究，房价与信贷扩张关系密切，二者存在较强的正相关关系，房地产贷款的影响不容忽视。此外，金融环境的好坏会对一个城市或地区的经济发展产生极大的影响，直接影响到住宅投资的积极性，也会进一步地影响房地产价格。（4）教育科研水平和治安因素一个地区的教育和科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大，因而房地产价格水平也会上升。一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则意味着该地区居民的生命财产缺乏保障，因此会造成房价低落。（5）社会福利因素社会的福利和保障制度也会对房地产价格产生影响。如果保障面扩大，就会减少对商品住宅的需求，进而影响商品住宅价格。（6）行政因素行政因素通过对社会、经济等行为加以一定的规范来影响房地产价格。主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。（7）土地因素土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分。地价成为影响房价的一个关键因素。根据对国民经济和地区经济宏观调控的需要，政府可以推行高地价政策，引起地价上涨。某些时期也可以实行低地价政策，抑制地价上涨。（8）城市规划、土地利用规划、城市发展战略政府在规划中规定土地用途、容积率、绿化率等指标，这些指标都会对房价产生影响。当政府对某小区的功能进行调整时会给当地物业的价值产生影响，如增加该小区附近的基础建设投资，兴建购物或商业娱乐中心，那么这个小区的价格肯定会上升。2.3.2区域因素区域因素是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为以下四类:（1）商服繁华因素这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心位置关系。如果房地产项目位于商业区，周边商服繁华度较高，则该地区的房地产价格水平也会较高。（2）交通便捷因素交通便捷与否关系到人们日常生活，在购置房产时人们都会把周边交通条件的便利程度作为重要的参考因素。交通越便利，道路级别越高，则该地区的房地产价格水平也越高。（3）城市设施状况因素城市设施可以分为以下三类:基础设施、生活设施、文体娱乐设施。这三类设施可以用基础设施完善度、生活设施完善度、文体娱乐设施完备度等指标来衡量，这些指标一般对房地产价格成正相关影响。2.3.3个别因素个别因素指对具体哪个位置的房地产价格的影响因素，可分为宗地个别因素、建筑物个别因素。（1）宗地个别因素宗地个别因素也叫自然因素。首先，区位是影响住宅价格的重要因素，直接影响了在该区位土地上的房地产价格;此外地形、地势、地质以及周边环境的好坏优劣也影响着地产上的房产价格。（2）建筑物个别因素对单个住房建筑而言，导致价格不同的自然因素还包括建筑物本身的特征，如建筑物的容积率、绿化率等指标，以及单个住房的日照、通风、外观、户型结构等因素。第三章昆明市房地产价格现状分析3.1昆明市社会经济发展状况昆明市作为云南省的省会城市，经济发展程度和水平在全省起着举足轻重的作用。1996-2006年的11年间，昆明市共完成社会固定资产投资3536.04亿元，其中完成房地产开发投资877.137亿元，占了24.896;1996-2006年昆明市房地产开发累计完成竣工面积3156.17万平方米，实现商品房销售面积3576万平方米:国民生产总值从1996年的414.85亿元增长到2006年的1203.14亿元，11年年均增长幅度为11.29};人均国内生产总值也从1996年10915元增长到2006年的19663元，11年年均增长幅度为6.57%0。下图是将四项经济指标以1996年为基期，将以后各年的数值换算成指数形式，进行比较分析。可见，昆明社会固定资产投资经过11年，翻了四番;其次是GDP的总体增长率，11年增长近3倍，经济增长速度超过国家同期增长水平:个人可支配收入和人均GDP变化率比较相似，11年增长将近2倍。可以看出，近年来昆明经济运转正常，社会各项经济保持平稳增长，为昆明房地产业发展提供一个稳定的市场环境，支持昆明地产在近期的平稳发展和根本消费需求。图11996-2006年昆明市各项经济指标定基指数变动比较图(数据来源:由1997-2007年的昆明市房地产年鉴、昆明市统计年鉴整理而得)下表是反应昆明市经济发展速度的指标。时至2006年，昆明人均GDP达到19663元(约2621美元)，11年来平均以6.57%的速度增长。按照国际经验，人均GDP超过2000美元，房地产将进入高速增长期。持续增长的购买力将进一步促进昆明房地产市场的发展，也成为昆明房价上涨的直接助推因素。相对而言，昆明市GDP增长率保持较为稳定的幅度，年均增长率为11.29%。说明整个昆明市的经济运行较为稳定和正常，在这样的经济背景下，昆明的房地产市场也能保持健康、和谐地发展。表11996-2006年昆明市人均GDP,GDP、及其增长率数据统计3.2昆明市房地产市场现状3.2.1房地产市场需求状况分析（1）昆明城市居民居住和收入情况变化在现代人类需求中，住房、汽车、保险一起构成三大主题需求。住房消费不仅是关系到国计民生的大事，也是反映城市发展水平的一个标志。随着经济发展步伐的不断加快，人民生活水平不断提高，城市居民的居住水平也发生了巨大的变化。从居民可支配收入看房地产投资，19%年全市居民可支配收入为5580元，到2006年上升为10766元，11年来平均以6.95%速度增长。住宅需求受制于家庭的预算收入，个人可支配收入的上升直接导致对住房需求的增加。因此，一定程度上，居民可支配收入的增长拉动了住房需求，促进了房地产投资规模的扩大。自1996年起，昆明城市居民的人均住房面积在逐年上涨，说明住宅商品房的供应在不断增加。据建设部专家预测，未来5年我国城镇居民人均居住面积将超过20平方米，2010年将达到35平方米，昆明城镇居民人均居住面积与预测指标相比，还存在较大的差距，说明昆明市房地产需求还存在较大的空间。随着人们生活水平的提高和居民人均可支配收入的增加，有效需求将进一步扩大，从而持续拉动房地产市场的增长。国际经验证明，在人均住房面积达到30㎡-35㎡之前，会有较旺盛的住房需求，城市化将成为昆明未来经济增长的动力。（2）消费情况变化分析最能直接反应房地产消费情况的指标是房地产销售面积。对于开发商而言这也是房地产开发收回投资获取利润的最终环节，在市场经济下，开发的商品房只有符合市场的有效需求，才能实现销售，开发商才能获取利润。对于消费者而言，该指标的变化反应市场的有效需求。1996-2006年昆明市房屋销售面积和销售额的波动特征表现为:第一、房屋销售面积和销售额呈现明显增长，但销售额的增长更快。1996年昆明市商品房销售面积由145.67万平方米增加到791.46万平方米，增长了5.43倍，年均增长率达到20.7296。商品房销售额从21.06亿元增长到235.46亿元，增长了11.18倍，年均增长率达到37.53%，比房屋销售面积的增长率高出16.8296，这是因为房屋销售额中还包含了房价的上涨因素。第二、房屋销售额和销售面积出现不同的周期。从图4-4看出，房屋销售额、销售面积增长波动幅度不同，销售额的波动幅度比较大，第一个周期的波动幅度达到84.76个百分点，第二个周期幅度更大，直接增长253.06%;房屋销售面积的波动稍微小一些，第一个波动周期的幅度为37.60%，小于销售额的波动;住宅销售和商品房销售波动幅度基本一致，说明商品房中的住宅需求是占了很大的比重。昆明的销售的增长率出现两次较大的高峰期，1998年和2005年，也分别对应了昆明房地产市场从1998年进入快速发展期和在2005年进入繁荣发展期，都通过销售面积的大幅增长体现出市场的有效需求。（3）有效需求变化分析房地产市场的有效需求包括两点:首先，从微观经济的角度来看，是指消费者在某一特定的时期，在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求;其次，从宏观经济角度上看，有效需求是商品的总供给和总需求达到均衡状态下的总需求，也即均衡需求。分析房地产市场的有效需求就要在微观和宏观角度上分别把握。下面就通过对1996-2006年昆明市房屋销售面积和住宅平均价格的互动来说明昆明市房地产市场的有效需求特征。为了将两个指标放在一起说明问题，故采取用指标的定基指数组成的变化曲线图。图2是反映昆明市商品房价格指数和住宅商品房实际销售面积的指数随时间变化的曲线，通过曲线形状我们可以看出，昆明的商品房的需求总体呈上升状态，尤其是从2004年以来，销售面积大幅增加，说明几年商品房的需求不断升温，在一定程度上也拉动商品房销售价格的不断攀升。图21996-2006年昆明市商品房销售面积和商品房均价定基指数比较图3.2.2房地产市场供给状况分析房地产投资是房地产业发展的基础和源泉，也是房地产市场发展的原始动力。从1996-2006年昆明市的房地产投资完成额从29.83亿元增长到2006年的167.5亿元，增长了5.62倍，年均增长率达到19.68%。11年的投资总量为877.137亿元，其中住宅投资完成额总量为725.506亿元，占到82.74%，可见住宅所占的主体地位。房地产投资共出现两次高峰期，1998年和2004年，同时也对应了在上面需求分析中，房地产销售面积在1998和2005年分别出现两次峰值的情况;固定资产投资从%年的142.44亿元增长到06年的654.02亿元，增长了4.59倍，年均增长率为16.4%，低于房地产投资的平均增长率约3.28个百分点;房地产投资占固定资产投资的比重变动幅度不大，总体呈现波浪式，平均维持在24.15%的水平，说明昆明市房地产投资是固定资产投资的重要部分，对昆明市国民经济的发展起到重要的推动作用。从全国水平上看，该11年期间，全国固定资产投资年平均增长率为17.28%房地产投资年均增长率为18.43%。比较而言，昆明的房地产投资平均增长率高出1.25个百分点，固定资产投资平均增长率低了2.4个百分点，也说明昆明近11年来房地产市场以相对较快的速度发展。11年间昆明市商品房竣工面积总量为3156.17万平方米，增长幅度呈现较大的波浪式:2006年竣工面积比2005年减有大幅减少，将近24%，而2006年昆明的房地产市场正处于繁荣发展期，但竣工面积的大幅减少，原因之一是房地产商预计未来价格会继续保持上涨，为了获得更多利润放缓了竣工速度，同时也使越是繁荣的房地产市场越会出现“捂盘惜售”或者土地闲置开发的现象。第四章经济及金融因素对房地产价格的影响4.1经济发展对房地产价格的影响经济发展状况也是影响房地产价格的重要因素。作为二十一世纪的年轻人，会更加关注住房周边的配套设施，包括周边的基础设施建设、商业配套、交通等条件。这些因素也都会影响人们对住房的心理预期。一个地区的经济发展状况决定各方面的配套措施，从而决定房价的高低。所以，各个房地产的开发商应该把精力不仅放在盖房子、选址上，更应该加大投入将社区周边的基础设施的建设搞好，让人们能够安居乐业，同时各属地政府也需要肩负起监管责任，对房地产开发商进行严格的监管，包括房屋的质量达不达标、周围的基础设施齐不齐全、社区的绿化面积达不达标等等。这些项目不仅仅是当地居民的需求，史是当地居民对属地政府的客观评价，做好这项上作，不仅有利于当地对于人才的引进，更加有利于改善当地的民生，提高当地居民的生活质量。4.2金融因素对房地产价格的影响长期性因素:居民对于房地产需求的热度仍然高居小下，尤其是一线、二线城市的房地产市场的需求量远远大于供给量，供求严重失衡。这也与各城市之间的发展不均衡有关，人们对于美好生活的期盼迫使人们到更好的地方去生活、工作，发展较好的城市就会使人们蜂拥而至，如北京、上海、广州。这也与城市之间的级别有关系，级别越高的城市配置资源的能力就越强，相应的发展水平就越好，进而导致房价也越高。短期性因素:宏观经济运行比较平稳，房地产的投资也较稳定。当前房地产已经不仅仅是居住产品，更具有了金融产品的特性，人们把房地产作为一种投资的项目，将闲置资金大部分投向房地产市场，促使房地产市场热度高居不下。这也是一个对房地产价格产生影响的重要因素。第五章政策性因素对房地产价格的影响5.1制度对房地产价格的影响住房制度改革是推动房地产业发展的根本性力量，没有住房制度改革，就不存在房地产市场。它主要是通过以下三个方面来影响房地产市场的发展的。（1）从制度上保证房地产市场体系建立的必要条件切断单位建房、分房的旧渠道，停止住房实物福利分配，居民只能从市场上购买或租赁所需的住房，从而保证了市场体系的需求要素。（2）从居民住房观念和消费能力上强化需求的有效性.住房制度改革内容之一的公积金制度的建立，有利于政策性抵押贷款的建立，提高职工购、建住房的能力和对住房消费能力的心理预期。同时，通过舆论的引导和宣传，转变了居民的住房观念，刺激了需求。（3）从配套制度上为房地产市场的完善创造条件。住房制度改革的每一步，也是住房金融制度改革或创新的重要一步。通过完善住房抵押贷款、开发建设贷款、产权抵押登记、住房贷款保险等制度，为房地产市场的完善创造了条件。5.2城市规划与城市发展战略对房地产价格的影响具体而言，城市规划为房地产的开发方向和地段选择提供了依据,从而规定、制约着城市居住空间的发展方向和模式。城市区域总体规划目标为城市未来发展奠定了主基调，并成为完善城市功能、提升城市综合实力的指南，区域房地产市场开发也以此为前提。另外，城市规划中的功能分区,也为房地产开发区位选择提供了依据，项目开发规模、类型、风格等指标也随之受到影响。昆明规划目标所追求的是,人与自然的最佳和谐，力求建成最适合人居住的城区。它将体现出“一城两貌”特征:南侧老城主要是以旧城改造来体现中国传统文化底蕴;北侧新城示范区将充分展现世界优秀建筑特点和城市风情，包含有城市中心区、大学城、英式风貌区等几大区域。由此，在北侧新城示范区的住宅项目,主要体现两大层次;具有异国情调的高档低密度别墅、混合类等物业和与新城中心区风格一致的中档公寓住宅。前者主要以富裕的高收入人群为主要消费对象，集中在英式风貌区，与该区“开放性、兼融性”、“体现民族文化、外来文化和现代文化共存与发展”的规划目标和特点相吻合，代表楼盘有泰晤士小镇、月亮河等；后者主要集中在新城中心区和大学城周边，以本地居民和大学城教职员工以及外来人才为主要目标客户，以现代简约舒适为目标，代表楼盘有三湘四季花城、松云水苑、名庭花苑等。第六章城市人口和家庭结构因素对房地产价格的影响6.1城市人口对房地产价格的影响人口因素是影响房地产市场发展的重要方面。在北京，一个很明显的现象就是居住在市中心的人大多是上岁数的老年人，然而居住在五环外的大多是年轻人。我也住在五环外，经常能在小区的广场里看到很多年轻人抱着刚出生的孩子在玩耍，孩子成群结队的在嬉戏打闹。然而几次进入市中心的社区，就会发现，在小区里遛弯的绝大多数都是上岁数的老北京人，究其原因，就是早在上个世纪七、八十年代的房价相对便宜，然而现在的房价相对以前不知道翻了多少倍，年轻人买小起房子已经成为一个非常现实的问题。购买人群的差异导致了购买力的差异，从而导致房价出现差异。随着城市化的进程，流动人口对城镇住宅的影响也越来越大。一般说来，流动人口与住宅需求成正相关，但流动人口增长过快也会加大人口与用地、公共设施之间的矛肩，给房地产业发展带来负面影响。2002年威海市政府明确提出:环境是威海最大的比较优势，“住在威海”是威海最有影响力的城市品牌。2003年，威海市荣获“联合国人居奖”，房地产业“人气”迅速攀升。2004年，首届“中国威海国际人居节”成功举办。从第一个国家卫生城市，到第一批国家环保模范城;从改善人居环境最佳范例城市，到联合国人居奖……威海的城市形象随着各项荣誉的获得而日渐提升，威海“人居城市”的品牌效应正在逐步得以释放，引起了海内外的广泛关注。在激活楼市的同时，使威海市房地产品牌得以大力提升。在威海的高标准楼盘中，外地购房客户购买比例超过50%，有的楼盘甚至高达80%。与此同时，随着大城市居民购房的关注点近年来开始向二线三线城市转移，威海作为沿海城市而受到青睐，吸引了大批外地人来威海购房。外来购房者一般拥有较为充足的资金，他们一方面扩大了需求，促进了威海市住宅房地产的快速发展，同时也增加了本地居民的购房成本，使房产价格上升。6.2家庭结构因素对房地产价格的影响研究家庭的结构类型和生命周期，是为了了解不同类型的家庭住宅消费需求的特点。处于生命周期不同阶段的不同类型的家庭，其购买力、及家庭成员对商品的兴趣与偏好会有较大差别。6.2.1初婚期家庭在城市，新婚夫妇大多处于创业阶段，虽然收入不算太高，但这类家庭购房需求迫切，贷款能力和意愿也很强，且由于双方的父代家庭大多仍在工作，一般都能够为子代家庭的消费提供相当大的经济支持。在深圳，根据2004年春季房交会上的调查，两口之家的意向购房比例占意向购房总数24%;在成都，根据2005年秋季房交会上的调查，两口之家的意向购房比例是34%;在广州的购房者中，两口之家所占比例为16.7%;在北京，两口之家占购房者的比例是22%。这一系列数字显示出初婚期家庭正成为住房消费市场上最具潜力的买家，城市住宅房地产市场呈现出年轻化趋势。总体而言，由于新婚期家庭的结构简单，其对住房的户型结构、居住环境、配套服务的要求与其他阶段家庭的要求都有所不同。对住房面积的要求一般不高，小户型比大户型更适合其需求。不同的城市性质(比如是否为外来型人口的城市)，新婚家庭的购房比例会有差别，同时各个城市的这一比例会进一步升高。因为随着住房制度改革的完善，前三、五年改善居住型的消费集中释放完毕，新婚家庭购房比例自然会升高。6.2.2生育期与满巢期的核心家庭在当今中国的城市中，处于生育期与满巢期的家庭，在结构上基本都属于核心家庭。家庭人口规模一般为三口人或四口人，代际层次为两代。根据相关调查，广州三口之家的购房的比例为43.1%，四口之家所占比例为25.5%}40';北京三口之家的购房比例占54.5%，四口之家占13.5%;深圳三口之家的购房比例是33%。由此可见，生育期与满巢期的核心家庭是住宅房地产市场的消费主体。处于生育期与满巢期的核心家庭，对住房区位有着较大的需求偏好，住宅商品的地段是其关注焦点，特别注重社区是否具备良好的文化氛围，是否有益于子女的教育。因此，学区因素对此类家庭的购房选择时影响较大。另外，处于这一时期的家庭一般经济负担较重，因而更加重视房屋的实用性，对户均面积要求不会过大。根据徐州市2004年秋季房交会的购房意向调查，购房总价需求在15万元以下的占37.6%,15-20万元的占34.8%，购房面积在90^-120m，的占53.7%,购房套型需求二室二厅一卫的占47.46%}"'。由此可见，总价不高、户型合理、中低价位的住宅最受欢迎。6.2.3空巢期与空床期的家庭越来越多空巢家庭与空床期家庭的出现是中国人口老龄化的必然伴随现象。家庭养老是中国的传统养老方式。这就要求在住宅商品的设计上能满足老年人与子女之间生活的“可分又可合”的需求，因而也就对住宅商品的生活适应性提出了更高的要求。因此有丰富的社会活动场所(如公园、绿地、健身场所)，能提供方便的室外交往环境的小区，对这个阶段的家庭具有较大的吸引力，而学区、交通因素等，退居次要位置。第七章区位和成本因素对房地产价格的影响7.1区位因素对房地产价格的影响区位因素在房地产价格的形成因素中占有非常重要的地位，房产的地理位置能够决定房子的价格。例如，在北京，二环的房子，何平米能卖到8万到10万。五环外，每平米也就能卖到3万到4万。究其原因，有很多优质的资源集中在二环、三环附近，包括教育资源、医疗资源、交通资源等等，这此都是其他地区无法比拟的巨大优势。在这里，还要提到一个学区房的概念，所谓学区房，就是房子地处好学校附近，教育部门可以按照分片划分的政策将孩子分配到附近的好学校，而非学区房就享受小到该待遇。这也是导致学区房的价格居高不下的重要原因之一。从经济学的角度来分析，就是价格山需求和供给来决定，学区房的房源少，但是受到整个市乃至全国人民的追捧，就导致了需求严重过旺，价格激增。学区房还与中国式的教育理念有很大关系。在中国，有很多家庭都把教育孩子的重任全权交给学校，以为只要上了好学校，孩子就一定能被教育好、成氏好，殊不知，孩子的教育关键在父母，父母是孩子的第一任老师，也是最重要的老师，孩子成氏、教育的好坏关键看父母，父母就是孩子的榜样，要想教育好孩子就要先使自己变得更好，对孩子言传身教，要求孩子做到的，先要自己做到，父母起到带头作用，才能教育出优秀的孩子。这也说明调控房价可以从改变人们的思想认识上入手。7.2成本因素对房地产价格的影响土地是构成房地产开发成本中比例最大的部分。随着土地有偿使用原则的推广，土地出让实行招标、拍卖、挂牌等方式，市场逐渐走向成熟。开发商获取土地的成本越来越高。同时国家针对市场供求关系会调整土地供应量和土地开发的税费，从而直接影响地产商的开发成本最终影响到房地产价格。根据对国民经济和地区经济宏观调控的需要，政府可以推行高地价政策，引起地价上涨。某些时期也可以实行低地价政策，抑制地价上涨。第八章结论和建议8.1结论①论文实证表明地价是所选供给方面因素影响最大的。地价一般约占整个商品房价格的本直线上升，20%。自从昆明2003年“招拍挂”土地出让政策实施以后，土地成昆明市政府为了推进新昆明建设的加速，提高了拆迁安置补偿费，近年来建材的价格也一直在持续上涨。所以土地、拆迁以及建安等成本的上升也会推动房价上涨。②房地产市场的消费需求中，昆明市住房需求的推动来自省内和省外两股力量。昆明市是一个宜居住型城市，外来需求成为不可忽视的力量，但商业性经营需求和投资型需求占有相当比重，相比较而言，省内的需求主体为消费者改善居住环境的消费性需求，因此可以预测，昆明市房地产市场仍然有强劲的现实和潜在消费需求作为支撑。③论文在进行模型的实证分析中，有许多与房价相关程度很高的因素并没有进入模型，例如供给因素中的商品房竣工面积和房地产投资指标。前者被剔除的原因在于房地产开发商的垄断性定价，因为价格并不受开发商推出住房量的多少决定，因此针对这种情况，应该使本身是“裁判员”的政府也扮演好“运动员”的角色，干预定价，削减开发商垄断定价的能力范围也是平抑房价的良策。而房地产投资也没进入模型在于昆明市整个房地产信贷市场的大环境，主