房地产项目开发过程中的质量管理

摘要由于国家对房地产开发市场的严格管理，对住房质量有严格的要求。作为房地产开发企业，应始终以质量控制为中心，把工程质量作为工程项目建设管理的重点，自觉接受质量监督机构的监督和检查，协调设计、监理和施工单位的关系，通过控割项目规划、设计质量、招标投标质量控制，施工阶段的质量控制，竣工阶段质量控制，缺陷责任期质量控制，信息反馈期质量控制等各个环节，从而达到管理项目质量，设计质量，投标质量控制，施工质量控制，完工质量控制，缺陷责任期质量控制，信息反馈期间质量控制等目的。由于房地产行业成本高，寿命长，对社会和环境有一定的影响，所以房地产如何加强质量控制，提高产品质量已成为整个社会关注的焦点。在本文中，我们将描述房地产项目质量管理的内部因素。关键词：房地产开发工程质量质量控制利益1绪论在本文当中，笔者主要研究分析的对象就是现如今的中国的房地产开发项目，并且详细的考察了质量管理的整个流程，并且从多个方面对各个级别的质量管理的关键要素进行了比对分析。发现，对房地产质量造成主要影响的，有五个部分，即人员、机械材料、操作办法，环境情况以及质量管理流程。借助对于房地产开发的总过程的详细观察，确定了房地产开发企业需要提高重视的四个环节，分别指的是项目开发决策的层次，项目设计的各个阶段，问题的解决方案和验收以及最终交付水平的质量管理。以上四个环节的共同达标才是保证工程质量的指标。除此之外，对于开发商而言，为了能够实现物业项目的保质保量完成，必须要将工作的重心投放在物业开发过程项目的质量管理上。2房地产项目开发过程中的质量管理2.1房地产质量的基本概念房地产的质量指的是既能够指示出实际满足，又能够反馈出隐含需求能力的特征条件及数量。通常承载质量的实体为某个活动，也可能是在落实任务中所涉及到的产品，当然，在一些特定的情况之下，也能够代表特定的组织以及人员。可以看出，质量主题不仅包括产品，还包括上面的流程，活动，特定人员或组织系统和组合，其中有一些常见的东西可用具有实用，安全，可靠，耐用等品质要求。2.2房地产质量管理的特点项目管理即以项目为中心的管理机制。房地产项目管理的总负责由总承包方负责，工作。即从项目投资决策开始到项目结束，对整个过程进行规划、组织、指导、协调、控制和评估，以实现项目目标。项目是指一系列独特、复杂和相互关联的活动。这些活动有明确的目标或目的。在长周期项目过程中，执行利益方也非常广。总承包方、承包方、施工方、政府监管部门等利益方错综复杂。除了上述一般意义上的质量意义外，房地产项目的质量管理还有其自身需要注意的特点。由于这里的一些要求不仅需要考虑开发公司和买家，而且社会的整体发展受到国内相关法律法规的限制，房地产项目的质量它具有以下功能。2.2.1项目质量的单一性项目质量的情况各有不同，其主要的原因在于房地产建设项目本身的特性。即项目与项目之间所涉及到的质量控制情况不同，所以任何一个项目都要求配备唯一适配的工具，相关的管理工作也要有专门的设计。2.2.2项目质量的过程性由于房地产项目从工程规划到施工设计再到承包方施工等过程一般都超过1年，周期长是此类项目的第一特点。由于房地产，即房屋建筑，由一系列工程过程和每个过程的执行质量对最终质量有很大影响，房地产质量控制需要强调项目建设过程的质量特征。2.2.3项目质量的强制性房地产所承载的价值，不单单体现在交易过程当中的商品价值，更多的是其所体现出的实实在在的生活价值。并且，价值的所在是和需求相对应的。所以在房地产建设过程中，必须要在相关政策法规的限制之下执行，不仅如此，当涉及到后续的发展工作时，政策的强制干预的效用会显示出最大的效力。2.2.4影响项目质量的因素多项目的开发与建设所消耗的到的时间较长，所以在期间也会经历不同的工作阶段，涉及到的工具和办法也很多，所以无论是在决策阶段，还是后续的设计阶段，乃至中期的建设阶段，其中相关的资源、材料以及环境等元素都会影响和改变项目本身的质量和情况。2.2.5质量波动比较大房地产与大多数商业或工业制造产品不同，生产设备和生产线相对固定。同时，在质量检验中，人们的经验和感官影响也受到影响，可能会导致质量大幅波动。2.2.6检测的局限性在所有的项目落实之后，必须要经历检验的阶段，但和其他的商品不同的是，房地产本身的性质使其无法被拆解或划分，所以，导致在检测的过程当中难免会有某些环节的疏忽，甚至出现纰漏。2.2.7质量的隐蔽性这一点和前一点是互补的，有必要及时发现施工过程中的问题，否则容易出现质量问题。在建设的过程中，很多质量问题很难直接暴露出来。这就是房地产项目的另一个特征，就是隐蔽性。2.2.8评价方法的特殊在最终的检验阶段，整体的验收过程也是需要按照既定的流程来执行的，首选要考量的是检验批，随后是子项目和分项目，最终检测整个单项工程。并且检验的过程不仅需要施工单位的执行，也需要组织上安排相关的工作人员来协助完成和复查。所适用的办法，不仅能够体现评估的情况，还能够在渠道和程序等多个方面实现改进。3影响房地产项目质量的因素3.1人员因素的影响整个项目执行过程中，最主要的影响因素就是参与到其中的人员，包括有承接的单位（建筑承包商）、施工的组织和部门（建设单位），以及落实工作的团队和人员（勘察设计单位，监理咨询服务单位）。这些相关的工作人员不仅担负了承接和管理项目的任务，还要求能够真实的推进项目落实到位。所以，任何一个环节上的相关的人员都必须要考察其素质和能力，无论是在技术水平还是思想文化层面，都会或多或少的影响到项目的进行。3.1.1资质条件对于领导者以及关键管理人员而言，其素质水平会直接影响到对于项目质量的把握上。而在其他的岗位的设置和要求方面，必须要有明文规定来控制人员的水平，有些岗位必须要持证上岗，有些岗位必须要经过评估和考察后才能够接触到项目本身。3.1.2生理条件通常指示为工作人员有无严重的身体疾病，有无影响严重的身体缺陷等。如果是力量型的工作，也要避免安排测量类的工作，尽量安排到指挥的岗位之上。除此之外，针对于一些特殊的工种还要考虑到人员的心理素质，如果有惧高症的话，就尽量不要安排高空作业。3.1.3心理因素他们对房地产开发中的人文心理因素也有很高的要求，特别是在工程项目的建设中。如果人们在作业中不能集中注意力或玩耍和玩耍，麻痹大意很容易出现工程质量问题。3.2项目前期决策与设计3.2.1项目的决策该项目的初步规划阶段是房地产项目正确开发和建设的重要依据。这个阶段的工作具备战略意义。工程设计、工艺标准、技术可行性评估等均是这个阶段需要长期调研才能完成的。否则，后者的盲目发展和质量监控都很容易出现资源型塌方。与此同时，若这个阶段的决策出现巨大偏差，随即也会出现战略性损失。3.2.2项目规划和设计项目规划和设计是施工过程中的重要环节。资源是否合理使用，总体布局是否最优，施工组织是否科学取决于以前的设计是否科学有效。有必要进行设计以满足项目开发的功能和价值。同时，考虑到环境，资源，经济和技术限制。此外，对国内综合法律法规，环境保护，城市规划等因素的考虑也会影响项目开发建设的质量，因此项目的规划和设计不是草率的。3.3.3项目施工工艺的选择作为房地产项目开发中最耗时的项目建设阶段，该细分市场的质量影响整个项目。由于良好的施工质量直接影响项目的开发和销售，因此在项目施工期间选择施工方法和施工方法也非常重要。相应的施工技术，技术措施，试验方法等会影响工程质量，对工程预算产生重大影响，因此必须在施工初期进行设计和规划工作。3.3工程材料项目技术资料包括原材料，半成品，成品，结构件和仪器生产设备。在项目施工期间选择或不当选择材料，另外，不仅仅是材料本身的质量，以及材料的维护，储存，运输和其他方面都可能造成问题，例如运输过程中的损失或储存期间的老化。必须平时控制。3.4施工机械设备施工机械和机器是实现工程建设的物质基础和手段，是高质量施工任务必不可少的合理，科学，先进，适用的设备和设备建设的必备设备，直接影响施工的最终进度和质量，因此，施工前必须严格选择和检查机械设备，合理应用机械设备，正确操作。操作人员必须严格遵守操作规程并改善工程机械的维护，保养和管理。3.5施工环境环境因素对房地产项目开发的质量和进度有很大影响，特别是在施工过程中，主要是在施工环境和劳动环境（自然环境）。施工环境主要有以下几点方面3.5.1项目管理环境项目管理环境体系，工程体系，质量保证活动，以及各方面的协调管理能力。如总承包商和管理各分包单位的协调能力。协调和建设各种工作在施工过程中各种各样的工作。这将对项目的质量产生重大影响。3.6劳动环境影响质量控制的工程和技术环境包括地质工程，地形，水文地质，工程水位和大气压，这将大大影响项目的最终质量。例如，技术措施，施工方法，人员调配等将随着不同的变化而不同。施工进度表，也会导致管理环境的变化。因此，应根据项目的特点和具体问题采取相应的有效措施，防止可能发生。改变外部环境。最大限度地利用这一变量。例如，有必要确保材料整齐堆放，并且必要在雨季或冬季施工期间进行防滑和防冻措施。4房地产项目质量管理的措施房地产项目由一系列相互关联和相互制约的过程组成，如选址，潜在的研究，初步规划，设计，项目实施和物业管理因此，有必要控制一个全面和全面的开发项目，这应该是一个全面的过程控制，包括在施工前设计阶段的质量控制。整个施工过程控制的重点是建筑系统的质量控制和物业管理的质量控制以及整个过程完成后的质量保证。4.1设计阶段的质量管理要控制项目开发的质量，您应该开始设计，包括规划和施工图纸的质量。4.1.1规划和设计质量控制在规划设计阶段，在房地产开发项目中，初步可行性研究报告，市场调研，产品规划和开发项目定位后来被用作规划和设计的基础。作为房地产投资者，他的投资发展项目的根本目的是获得收益（经济和社会效益），他们还应该对项目设计的单位绩效进行全面的调查，因为项目设计是一项创造性的工作。根据一些工程方案的经验和设计。根据房地产的规划和定位进行项目。在设计对项目感兴趣的多个设计单位之前，请让项目咨询公司的相关人员向项目设计单位介绍项目可行性研究和产品市场定位，设计师将在此基础上设计计划。这被称为承前启后。在项目设计的过程中，作为所有者，尽量插手工作人员，不要干扰它，让设计师发挥它。在几家公司提出不同的计划后，建设者将组织相关的专家研讨会。以选择最佳的初步规划计划。然后，施工方与初步设计单位签订合同，制定最佳计划，并在此基础上对其进行细化并制定批准计划。房地产开发和管理涉及面广，有一些协作单位，市政园林，通讯，供水，供电，供气等部门必须参与，所以我们必须与各部门和政府协调领导者，从而确保规划的质量。在规划设计阶段，在房地产开发项目中，开发项目的初步可行性研究报告，市场调研，产品规划和定位后来被用作规划计划设计的基础。在开发过程中，可以就该计划的设计咨询不同的咨询公司。咨询公司应该综合考虑每个方案的优缺点，最后选择最优解决方案。除此之外，设计任务手册必须做好准备，设计方案必须以工程设计历史的早期项目规划和定位，规划和设计安排以及作者的经验批准为基础，以便有效地控制设计质量，设计质量必须遵循并定期设计文件。在设计过程和设计阶段完成后，审核员必须提交招标文件（包括书籍设计，地质勘探报告等），有关的作业。设计一个设计，相关的政府批准，技术规格，天气条件，区域自然条件和相关材料。基于深入和详细的设计文件进行审查。在评估过程中，我们必须特别注意过度设计的极端情况和设计设计导致经济不景气，设计或功能不足以降低风险。为设计经理设立质量责任体系。项目负责人，质量体系档案开发人员设计总监负责管理设计过程，监督和检查专业设计专业工程师，确保产品和服务的设计符合质量合同要求，设计和规划，以及设计方案的规划和结果，根据项目计划，质量项目计划和设计规划和管理设计过程，负责行业之间的联系，负责组织设计的不同阶段，全面概述和协调负责技术解决方案的专业组织，以确保合理性综合技术，以确保或监督设计审查和设计验证；负责指导设计变更，按照设计变更控制程序安排，检查关键控制点的设计，亲自或组织视图对设计活动和设计文件的质量有重大影响。4.2施工阶段的质量管理项目建设过程是整个房地产项目发展是最具影响力的阶段，这个阶段的质量直接影响质量，最终项目，因此，这个过程必须是主要的矛盾和质量控制。施工过程的控制，包括施工准备，施工控制，安装后的安装控制和整体质量。每个项目。施工是形成项目的过程，形成一个实体，是一个关键阶段在确定最终产品的质量时，为了提高项目的质量，在施工阶段必须考虑质量控制。项目的建设涉及广泛的过程。拆卸部件，拆卸，不可能实施“更换”或“报销”。因此，项目施工期间的质量控制非常重要。4.2.1房地产项目施工前期管理与技术档案和报告有关的房地产项目的施工前管理评审是对整个项目质量进行全面监督检查的重要途径。这包括审查分包单位的资格文件；审查施工单位的施工启动应用，施工方案或施工方案。审查材料和构件质量的文件，以及施工组织设计，反映施工质量的动态统计表，过程移交记录我们努力全面了解项目，准确确定质量目标。如何准确确定质量目标？首先，有必要进行设计变更以及项目的质量缺陷报告或事故处理报告。进行投资收益和质量成本分析，加强项目投资者对项目团队质量的理解和成本，建立项目开发成本概念。需要提高项目成本一致性，降低违规成本，增加适当的预防成本，降低事故成本为项目建设和实施创建质量管理计划，制定实现质量目标的步骤和方法，正确使用输入工具和技术（质量测量图表，流程），遵循设计模型，并应用精确的质量标准。4.2.2房地产项目建设中的质量管理物业项目的施工控制是指施工过程中的质量控制，主要内容包括协调承包商改进过程，严格过程检验，重要工程部分的专业检验，完整子项目的自查，审查设计变更等。房地产开发项目施工过程中的过程控制是比较工作过程建设单位的分阶段结果与原合同规定的工作范围，找出执行范围的偏差，并有多种方法可以通过各种方式进行控制：边站监控，这是一种常见的现场检查形式。在施工过程中，专业人员可以安排观察和监督施工过程。施工中的误差主要是及时发现和发现的。质量危害，始终要求纠正。在隐蔽工程施工期间监测边站是非常重要的。项目技术人员负责技术提交的准备和项目技术负责人的批准。在施工前向承包商或操作人员提供技术方案并提交。施工方法，质量标准和验收标准。不稳定的零件和物体以及最终工艺对正在建设中的下一个工艺以及使用不熟悉的技术和新工艺组件的项目产生重大影响。可以设置侧站监督监督，下一个过程可以确保资格后进行。不仅在技术上，而且经济手段也可以控制项目的质量，如支付控制的方法。可以通过要求施工承包商支付工具来获得建设成本。达到一定的质量标准。另外，承包商应负责处理质量缺陷并符合设计标准，否则有权不支付剩余的工程。在这个过程中，工程质量管理和成本管理以及进度管理同样重要。开发商和建设者应对质量和安全采取负责任的态度，并真正做到万无一失，具有预防性。4.2.3工程施工质量控制组织模式按照有关规定，承包建设项目建设和监理合同：建设单位是项目建设的单位责任项目组织；监理公司是建设项目施工质量的监督单位和管理责任；建筑公司是负责施工项目施工质量的直接单位、施工单位、监理单位和施工单位应共同努力，共同控制施工项目的施工质量。4.2.4房地产项目事后质量控制一般来说，在项目建设期间，部分部分已经完工，其他部分仍在建设中。防止因不当保护或维护缺陷造成的损坏或污染，这会影响项目的物理质量。已完成在工程专业学生的设计和规划阶段，应在施工顺序中考虑施工产品保护问题和措施。这是为了防止因施工顺序或交叉操作不当造成的相互干扰，污染和损坏。成品成型后，可采取相应的措施进行保护，包括保护、覆盖、封口、包裹等。施工质量检验验收施工质量验收作为事后控制的手段，从施工作业过程，检验批次，子项目，子项目和单位，按照统一的施工质量验收标准强调质量验收施工开始质量验收。通过严格检查和验收多层防御工事，控制建设项目的质量目标。4.3交付房地产项目成品后的质量控制即使交付项目也并不意味着其质量控制和终止，房屋管理也是开发商必须完成的任务。首先，根据建设和管理的原则，专门的人事管理和建立专门的房地产开发和销售组织，你需要采取切实可行的管理方法。全年开展服务工作，帮助居民解