物业消防管理全套

物业消防管理一、消防管理的工作内容（一）火灾预防（二）灭火救援二、消防管理的工作方法与要求（一）预防1．消防组织各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。（1）义务消防队员的构成。物业项目的义务消防队由项目的全体员工组成，分为指挥组、通信组、警戒组、设备组、灭火组和救援组等。其中灭火组及救援组的人员应由年轻力壮、身体素质较好、反应灵敏、责任心强的人员担任，设备组由具备消防设备操作及维护知识的维修人员担任。（2）义务消防队员的工作。①负责消防知识的普及宣传教育；②负责消防设备设施及日常消防防火工作的检查；③负责消防监控报警中心的值班监控；④发生火灾时应配合消防部门实施灭火扑救。（3）义务消防队伍的训练。应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次消防实战演习。2．消防制度消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。消防制度包括各种场所的消防要求规范、消防检查制度、各种消防设施设备的操作及维修保养制度、火警火灾应急处理制度、消防值班制度、消防器材管理制度等。（1）制定物业服务企业消防管理规定。物业服务企业消防管理规定包括企业消防管理机构及运作方式、消防安全岗位责任、奖惩规定、消防安全行为、消防保障要求、动火作业申报制度、消防报建制度、消防检查制度、消防事故处理报告制度等。重点提示：①动火作业申报制度包括动火申报、审批、动火、结束检查四部分内容。②消防报建制度主要是为了做好物业项目中的装修施工的消防安全防范工作。大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，经审核同意后方可进行施工。施工竣工后，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。其他建设工程建设单位应当自依法取得施工许可之日起7个工作日内，将消防设计文件报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。施工竣工后建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。（2）制定消防设施设备管理制度。消防设施设备管理制度的内容包括消防系统运行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系统维护、保养及检查检测制度，消防装备日常管理制度，消防系统运行操作规程等。重点提示：消防系统检测制度是相关法律硬性规定的，详细要求如下：根据国家消防法律及地方消防条例规定，建筑消防设施的产权单位或者使用单位应当建立和落实消防设施的管理、检查、检测、维修、保养、建档等工作制度，对建筑消防设施、电器设备、电气线路每年至少进行一次全面检测，检测报告存档备查。（3）制定消防检查方案及应急预案。根据各管辖区域特点，制定消防检查要求与标准，并制定消防演习方案及消防事故应急预算等。消防检查方案中的重点防火单位和防火部位的确定如下。①重点防火物业。重点防火的物业主要包括：生产易燃易爆的工厂、大型物资仓库以及工厂较为密集区、酒店、商场、写字楼、高层及超高层、度假村等。②重点防火部位。重点防火部位主要包括：机房、公共娱乐场所、桑拿浴室及卡拉ok厅、业主专用会所、地下人防工程、资料库（室）、计算机（资讯）中心等。（4）灭火方案的要求。①所制定的灭火预案应结合现有物业的消防技术装备和义务消防队伍的业务素质，符合本物业的实际情况；②灭火预案经消防安全部门演练后具有实操性和可行性；③根据小区情况、火灾特点对火险隐患较大的地方进行重点标识；④有具体的组织实施时间和相应演练经费预算；⑤确定灭火预案演练的责任人；⑥确定各人员、部门的职责及分工要求；⑦灭火方案须报经当地公安消防大（中）队审核通过和备案。（5）灭火预案的制定。灭火预案主要内容如下：①物业项目单位的基本概况，包括周围情况、水源情况（特点）、物资特性及建筑特点、单位消防组织与技术装备；②火灾危险性及火灾发展特点；③灭火力量部署；④灭火措施及战术方法；⑤注意事项；⑥灭火预案图。3．消防隐患识别（1）消防检查。①物业消防检查的内容。物业消防安全检查的内容主要包括：消防控制室、消防泵房、消防水箱水池、自动报警（灭火）系统、安全疏散出口、应急照明与疏散指示标志、室内消防栓、灭火器配置、机房、厨房、楼层、电气线路以及防排烟系统等场所。②消防安全检查的组织方法和形式。（2）专职部门检查。（3）各部门、各项目的自查。①消防自查的方法。日常检查。以消防安全员、班组长为主，对所属区域重点防火部位等进行检查。必要时要对一些易发生火灾的部位进行夜间检查。重大节日检查。对元旦、春节等重要节假日应根据节日的火灾特点对重要的消防设备、设施、消防供水、自动灭火等情况重点检查，必要时制定重大节日消防保卫方案，确保节日消防安全得到控制。重大活动检查。在举行大型社区活动时，应做出消防保卫方案，落实各项消防保卫措施。②消防安全检查的程序和要求。（4）设备运行测试。设备运行测试的方法如下。①消防水泵的点动测试。在消防水泵点动前应将联动主机上控制键调至手动，并触发启动按钮，此时末端最高点消火栓应设专人值守随时观察压力表压力变化，防止压力过高，在点动测试结束后将控制键调至自动。⑦送排风系统的联动测试。在送排风系统点动前应将联动主机上控制键调至手动，并触发启动按钮，启动后各巡逻岗巡查各风口，确保风阀正常联动开启，同时应手动恢复风阀进入关闭状态。点动测试结束后将控制键调至自动。③烟感的报警测试。在烟感探头前使用烟雾发生器对探头喷放烟雾，确认探头警示灯转为红色，同时确认消防监控中心报警主机是否准确报警。测试完成后将主机报警消除恢复系统正常运行。④消防广播系统测试。将消防联动主机上的消防广播系统控制键调至手动，并触发消防广播启动按钮，先进行全范围音乐播放广播，现场确认各楼层广播正常运行，之后通过广播系统对个别楼层广播单独控制，现场确认控制准确无误。测试完成后将控制键调至自动。4．消防隐患处置（设备维护）主要包括以下工作内容：（1）消防设备设施损坏、故障的应及时报工程部门修复；（2）对占用消防通道的，应及时与占用方协调，疏通消防通道；（3）对于存在火灾发生隐患的施工现场、库房等应完善消防器材配置，设定巡查要求加强巡查；（4）对隐患措施未能马上落实的，在落实前加强隐患的巡查强度，重点防范。（二）准备工作消防准备工作应在日常管理过程中根据物业项目各重点消防部位及消防隐患，编制相应的火灾火警应急预案，以及对火灾火警的应急资源准备、宣传／训练／演练对策组织落实。1．消防应急资源准备物业服务企业应根据制定的《火灾火警事件应急预案》的相关内容进行物资装备的事先准备工作。（1）常规消防器材装备。①大型物业管理区域一般配备。大型物业管理区域的一般配备应包括消防头盔、消防战斗服、消防手套、消防战斗靴、消防安全带、安全钩、保险钩、消防腰斧、照明灯具、个人导向绳和安全滑绳等。②消防器材一般配置。a．楼层配置。消防器材应结合物业的火灾危险性，针对易燃易爆物品的特点进行合理的配置。一般在住宅区内，多层建筑中每层楼的消防栓（箱）内均配置2瓶灭火器；高层和超高层物业每层楼放置的消防栓（箱）内应配置4瓶灭火器；每个消防栓（箱）内均配置1～2盘水带、1支水枪及消防卷盘。b．岗亭配置。物业管理项目的每个保安岗亭均应配备一定数量的灭火器，在发生火警时，岗亭保安员应先就近使用灭火器扑救本责任区的初起火灾。c．机房配置。各类机房均应配备足够数量的灭火器材，以保证机房火灾的处置。机房内主要配备有固定灭火器材和推车式灭火器。d．其他场所配置。其他场所配置灭火器材应能保证在发生火灾后能在较短时间内迅速取用扑灭初期火灾，以防止火势进一步扩大蔓延。（2）消防装备的维护、管理。①定期检查。②定期养护。③专人保管。④交接班检查。⑤消防器材的定期统计。2．宣传／训练／演练三、救火应对1．火灾火警的应对步骤（1）报警：自动报警装置显示火警信号或接到火情报告，应立即确认火警发生部位。（2）确认：值班人员通知巡逻岗前往现场观察，确认火情后立即上报主管人员启动应急预案，同时立即拨打119报警通知消防主管部门。（3）疏散：启动消防广播系统通知相关人员撤离火灾现场，救援疏散组第一时间对现场人员进行疏散。（4）灭火：在疏散的同时，灭火组应及时启用就近的灭火器材进行灭火，如火势过大应在保证安全的前提下以尽量控制火势蔓延为主要任务，为消防部门的灭火救援争取时间。2．火灾火警应对常识（1）报警常识。发现火灾，及时报警，牢记火警电话“119”。报火警时的主要步骤：①报警时要讲清着火单位所在区县、街道、胡同、门牌号或乡村地址；②要说清是什么东西着火和火势大小，以便消防部门调出相应的消防车辆；③说清楚报警人的姓名和使用的电话号码；④要注意听清消防队的询问，正确简洁地予以回答，待对方明确说明可以挂断电话时，方可挂断电话；⑤报警后要到路口等候消防车，指示消防车去火场的道路。（2）逃生常识。（3）灭火器材选用常识。①二氧化碳灭火器主要用于扑救贵重设备、档案资料、仪器仪表、600伏以下电气设备及油类的初起火灾。使用时，不能直接用手抓住喇叭筒外壁或金属连接管，防止手被冻伤。在使用二氧化碳灭火器时，在室外使用的，应选择上风方向喷射；在室内窄小空间使用的，灭火后操作者应迅速离开，以防窒息。②1211灭火器和干粉灭火器可以扑救液化石油气灶及钢瓶上角阀，或煤气灶等处的初起火灾