房贷基础知识

房贷计算公式及阐明根据还款方式普通房贷计算公式分为两种：一等额本息计算公式：计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而减少，本金在月供款中的比例因而升高，但月供总额保持不变。二等额本金计算公式：每月还款额=每月本金+每月本息每月本金=本金/还款月数每月本息=（本金-累计还款总额）×月利率计算原则：每月偿还的本金额始终不变，利息随剩余本金的减少而减少。计算公式阐明：以上算式中:本金：贷款总额。还款月数：贷款年限×12，例如贷款还款月数就是10×12=120个月。月利率：月利率=年利率/12。年利率：也就是现在讨论房贷热点里，基础利率打7折或85折后得出数字。累计还款总额：等额本金还款方式第一种月的累积还款总额为0。利率表基础年利率5.94%85折年利率5.05%7折年利率4.16%公积金年利率3.87%举例阐明王先生向银行贷款40万用于买房，分还清。银行给于王先生7折的利率优惠。把年利率换成月利率月利率=4.16%÷12=0.00347等额本息还款方式：等额本金汇款方式：每月本金=400000÷240=1666.67（元）每月本息=（4000000-0）×0.00347=1388（元）第一种月还款额=1666.67+1388=3054.67（元）……房贷省钱的技巧运用某些专业的技巧能够使"负翁"们省下不少钱。某些重要技巧涉及技巧一、房贷跳槽：实际就是"转按揭"，是指由新贷款银行协助客户找担保公司，还清原贷款银行的钱，然后重新在新贷款行办理贷款。如果你现在所在的银行不能给你高折扣房贷利率优惠，就完全能够房贷跳槽，寻找最实惠的银行。据理解，现在大部分股份制小银行为主动争取客户，更加乐意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。固然，转按揭会存在某些不可避免的费用，涉及担保费、评定费、抵押费、公证费等。

技巧二、按月调息：开始，不少商业银行推出了固定利率房贷业务。由于固定利率推出潮流处在利率上升通道，因此在设计时比同期浮动利率略高，只要央行加一次息，它的优势就立刻显现出来。但是一旦降息，选择它的购房者就吃亏了。因此，在现在降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶快转为浮动利率才划算。但是，需要提示大家的是，"固定"改"浮动"需要支付一定数额的违约金。

技巧三、公积金转账还贷：在申请购房组合贷款时，首先尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享有低利率好处的同时，最大程度地减少每月公积金的还款额；最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范畴内尽量提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的构造中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。提前还贷流程

对于有必要提前还贷的市民，要做好准备工作，提前理解有关流程。普通状况下，贷款购房者在提前还贷时需要通过5道程序。

第一步，要注意查看贷款合同中有关提前还贷的规定，注意提前还贷与否须交一定的违约金，如若合同上注明，则要看清晰终究要收多少，并准备好这笔违约金；不同银行还会有不同的最低还款金额限制，例如广发银行规定是1万元的整数倍等；

第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其它所需要准备的资料。普通需要携带身份证、借款合同、收押房产证文献、代扣还款委托书等资料，到贷款经办银行办理新预约。如果是一次性结清贷款的，要由本人亲自办理。最佳咨询经办行具体办理流程及有关规定。

第三步，提前提出申请。普通银行会规定客户填写提前还款的申请单，有的银行规定客户提前一种月预约，期间利息将照常收取。中国银行需要提前15个工作日预约，并且要贷款一年以上才能够提前还贷；工商银行和农业银行都需要提前1个月进行预约。民生银行推出“无障碍提前还款”的服务承诺，即客户在该行银行办理按揭贷款后，能够随时向银行提出提前还款申请，民生将会在五个工作日里完毕客户提前还款的操作。

第四步，借款人携有关证件到借款银行，办理提前还款有关手续；

第五步，客户提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项。

另外，不要忘记注销抵押。否则贷款即使还清了，但房屋仍在产权部门备案，会为后来的房屋交易带来不必要的麻烦。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销记录表，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。选择哪种类型的提前还贷？

现在提前还贷普通有5种还款方式：全部提前还款、部分提前还款而期限缩短、部分提前还款而每月还款额减少、部分提前还款同时减少每月还款额缩短还款期限、只缩短还款期限。

现在大多数银行所能提供的还款方式为前三种，客户可在前三种还款方式中选同样。以4月，一笔70万元、期限优惠利率6.04%的贷款为例。按等额本息还款法计算，月供为5031.18元，利息总支出高达507485.08元。从今年4月至12月，仅8个月时间内，已支付购房贷款利息为27972.01元。

前三种提前还贷方式逐个计算成果为：

第一种：将所剩贷款一次性还清。

利息总额=提前还贷前的利息额＝27972.01元

成果：节省利息支出48万。

第二种：部分提前还款，月供不变，缩短还款期限。

提前还款10万元，仍保持之前的月供水平，即5031.18元，贷款期限则缩短为7个月，提前还款后的总利息为362381.06元。全部利息总额=27972.01+362381.06=390353.07元。

成果：节省利息支出11万

第三种：部分提前还款，减少月供，还款期限不变。

提前还款10万元，贷款期限剩余4个月，月供减少为4509.49元，提前还款后总利息为458478.09元。利息总额=27972.01+458478.09=486450.1元

成果：节省利息支出2万。你需要提前还贷吗？三种不适合提前还贷的人

1)每月收入较低、资金积蓄较少的客户不应当提前还贷。由于提前还贷后即使能够减少利息支出，但如发生工作变动造成收入减少或家庭出现意外时，会影响生活质量，或造成贷款逾期，个人信用统计产生不良甚至房产被银行拍卖。

2)投资能力较强的客户可将闲置资金用于投资获得更高收益；而那些风险承受能力强、或对现有投资组合收益率较满意，有一定投资经验的人群可通过有关理财产品，以获得较高收益，从而减少房贷负担。

3)从事的经营活动需要较多流动资金者

三种适合提前还贷的人

1)资金较充裕、工作较稳定的客户。

2)投资渠道不畅、收入较为单一的普通“房贷族”，现在5年以上房贷基准利率已上涨到7.83%，普通而言风险较低的理财产品都很难达成这样高收益。如果没有好的投资渠道和投资经验，还是选择提前还贷较好。

3)获利丰厚的股民，可考虑将股市中的部分获利资金，用于提前还贷。

4)有计划购置“二套房”且需要较多贷款者，某些银行规定，已结清的房贷不影响客户再次获得首套房贷的优惠。部分客户从需求出发，如有换房计划，可先办理提前还贷。提前还贷需要注意的地方一、两类人不适合提前还房贷

1、还款时间已经高于贷款期限二分之一以上的贷款者：房贷期已过二分之一以上的等额本息贷款人，此时二分之一以上甚至80%以上的利息已经还完，所剩还款项重要是本金，提前还贷意义不大；另外，一旦提前还贷，那么再需要向银行借款，相对就较困难了。2、有多渠道投资的房贷人，投资收益高于银行利息：在提前还款前，还贷人最佳考虑近期与否存在投资计划。不少消费者已经习惯了一旦手上有钱就拿来提前还贷，而碰上好的投资项目又再去贷款投资或经营。事实上，经营性贷款利率要比房贷高得多。如果投资项目收益能超出房贷利率，就应当考虑投资。

二、提前还贷三大注意事项

1、询问银行各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，因此消费者在决定提前还贷前要搞清贷款银行的操作流程，与否需要交违约金等。2、办理退保。3、把握还款时机对于采用等额本息还款法的消费者来说，月供的构成涉及本金和利息，对于贷款者来说，在贷款期限的1/3－1/2年限中，偿还月供中利息支出要高于本金支出，而在最后几年中，月供支出基本以本金为主，利息极少。因此，如果贷，已偿还6年，此时就没太大必要提前还款。消费者能够把多出钱投入到基金、股票或其它投资产品中来升值。

三、提前还贷的方式

提前还贷方式有讲究提前还贷普通有两大类方式：第一类是将所剩贷款一次性全部提前还清；第二类是提前还一部分贷款。具体而言，第二类提前还款方式还分4种不同的还法，分别为：1。提前还款一部分，选择月供不变，但缩短还款期限；2。部分提前还款，减少月供，但还款期限不变；3。部分提前还款，减少月供，同时缩短还款期限；4。部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。这4种不同的还贷法效果不同。提前还贷先和银行沟通提前还贷方式中，只有缩短贷款期限才是节省利息的核心因素。因此，购房人提前还贷时，要根据自己的状况尽量缩短还款年限。另外，现在，省城多家银行对提前还贷有限制性规定，有的设立了提前还贷的最低额度，有的还收取违约金。为此，银行人士提示，如果客户想在年终提前还贷，最佳与银行沟通，拟定与否需要提前预约，以避免出现不必要的利息支出。房贷小知识：如何办理房贷转按揭市民李先生表达，他在一家银行办理了个人住房按揭贷款，现在据说不能按照7折的优惠贷款利率计算房贷，因此想将这笔贷款转到其它银行，但不知如何办理。

业内人士介绍，这就是房贷转按揭业务，普通是指已在甲银行办理了住房按揭贷款的借款人，直接将在甲银行办理的按揭转到乙银行，方便享有到更优惠的利率。

而在现在的房贷政策中，由于各家银行对于已于之前办理房屋贷款业务的客户今年与否享有房贷7折的优惠利率不一致，它的直接因素是部分银行提出对初次购置普通住房的借款人在贷款利率上有着明确的规定(基准利率下浮30%)，可是对于已经向银行办理首套住房贷款的客户，与否在第二年能够享有优惠的贷款利率(是执行下浮15%还是30%)，央行并没有明确的规定。借款人自然会为了减少利息支出而想方设法地办理优惠利率贷款，如一家银行不予以利率优惠，就会通过在其它银行办理按揭的方式将贷款业务转到其它行。

转按揭普通办理流程为：

(1)甲银行在今年对于初次购房的在按揭客户，普通执行下浮10%-15%的优惠利率。

(2)乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。

(3)乙银行审核房产和借款人资信。

(4)审核通过，乙银行出资结清顾客在甲银行的贷款。

(5)顾客在乙银行办理房贷业务并享有最新优惠利率。

市民现在办理就要先行将在甲银行的贷款进行先行结清，然后才干在乙银行办理新的贷款业务。按照商定，市民办理房屋贷款的提前还款普通应是已经贷款在1年以上的客户，多数银行不收取违约金。对于固定利率的贷款客户，则要按着合同商定向银行支付提前还款的违约金，部分银行是按照未还款金额的5%左右支付。

如市民办理转按揭业务，还需支付评定费、保险费等有关费用，此项费用普通在5000元下列。

银行人士建议：市民在办理房贷转按揭之前一定要请专业人士计算清晰将要发生的有关费用，如认为不划算就不要强行办理。等额本金比等额本息省多少？如果您不能申请公积金贷款，就只能选择商业贷款。那么，哪种商业贷款更适合您？哪种还款方式更省钱呢？就还款方式而言，还是等额本金还款更省利息。但是，这种方式前期还款压力大。

所谓等额本息，就是本金逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变。等额本金，则是本金保持相似，利息逐月递减，月还款数递减。两者的重要区别在于，前者每期还款金额相似，即每月本金加利息总额相似，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多；后者又叫“递减还款法”，每月本金相似，利息不同，后来的还款金额逐步递减，利息总负担较少。

即使等额本金还款更省利息，但是这种方式前期还款压力大，适合现在收入较高，但是已经预计到将来收入会