2010年中国边城云居2期整体策划报告176P (NXPOWERLITE)

南京中原地产2010.02.10中国边城云居2期营销报告2

从明天起，做一个幸福的人

喂马，劈柴，周游世界

从明天起，关心粮食和蔬菜

我有一所房子，面朝大海，春暖花开

从明天起，和每一个亲人通信

告诉他们我的幸福

那幸福的闪电告诉我的

我将告诉每一个人

给每一条河每一座山取一个温暖的名字

陌生人，我也为你祝福

愿你有一个灿烂的前程

愿你有情人终成眷属

愿你在尘世获得幸福

我只愿面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开

海子营销的意义，在于赋予建筑人文、实现人居的梦想！《报告总体思路图》营销推广策略客户定位产品定位形象定位整体定位规划产品建议市场分析项目分析项目SWOT分析项目价值点项目开发策略总体原则确定建筑风格建议户型设置建议园林景观建议配套设施建议客户分析阶段工作市场分析宏观市场别墅市场客户分析房地产投资持续增长，占固定资产投资的比例稳定保持在合理空间（一般国际标准20%-25%）城市房地产健康良性发展，持续稳定增长需求旺盛，住宅投资不断增加城市房地产健康良性稳定发展，住宅投资不断增加城市房地产投资(万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月住宅上市量790686902771531（万平米）2005年2006年2007年2008年2009年1-10月别墅上市量45265461.5557.6别墅比重的不断上升，表明市场高端需求旺盛，消费者对居住品质的要求正在不断提升。城市住宅上市量按地理位置的不同，目前南京别墅市场可分为江宁板块、江北板块（老山和浦口板块）、大城东板块和外围板块等几个较大的板块，其中大城东板块又以环紫金山、仙林板块为主。注：城中板块近年来无别墅供应，在此不多做论述南京别墅板块分布成熟江宁别墅由发展较为成熟的三山板块、百家湖板块向东汤山、禄口板块；南方山—九龙湖、谷里板块发展。江宁板块环紫金山板块仙林板块大城东板块别墅由环紫金山板块和仙林板块组成。紫金山板块别墅整体档次很高，类型以独立为主。仙林板块自然资源一般，别墅以经济型别墅为多。大城东板块江北别墅由桥北板块（住宅、别墅混杂）向老山—珍珠泉板块发展（纯别墅社区），六合板块别墅较少，亦多为住宅、别墅混杂，档次一般。六合板块老山——珍珠泉板块

桥北——浦珠板块江北板块远郊别墅主要依托周边良好的自然景观而建，集中分布在镇江的句容、安徽和县、来安、叉河镇、江宁陆郎以及溧水县，其中南山湖、香泉湖、白鹭岛、山一方为旅游度假性质。外围板块当城市资源消耗殆尽，对自然山水资源要求较高的别墅不断向远郊化发展。结论市场分析宏观市场别墅市场客户分析目前，南京市场的别墅产品可分为四类——独立别墅（独联）、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅独立别墅才能称之高端别墅“别墅”定义：这一名称是舶来品。即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。也可以译成“庄园”、“城堡”，一种带有诗意的住宅。目前南京别墅市场尚有近70万平米的存量房源，其中独立别墅存量为18.01万平米根据南京中原DRC监测数据显示：目前南京别墅整体累计供应10764套，累计销售8361套，累计供销比1.29，其中独立别墅供销比1.36。南京别墅上市量全市全市别墅供销情况：经济型别墅是市场供应主力；叠加、双拼供销比优于联排、独立；大供应量导致联排供销比偏高；大面积、高总价使得独立去化较慢。别墅供销情况市场空白点：小面积、独立性强的别墅全市全市叠加联排双拼独立07年6847746095761393608年7015831689131406709年1-10月10119114131355616404别墅价格增长示意图09年别墅价格大幅攀升，同比去年涨幅高达30%；09年1-10月别墅成交量达到81万平方米，约为08年全年成交量的2.5倍。在价格大幅度上涨的情况下，别墅去化速度并未受到影响，成交量同比反而出现成倍的涨幅，这表明南京消费者具备了很好的高价承受能力，体现了南京消费者的强劲购买力。

面积段81-9091-100101-110111-120121-143144-160161-180181-200201-250251-300301-400401-500501-600600以上独立供应销售双拼供应销售联排供应销售叠加供应销售各类型别墅主力面积段供销（09年1-10月）独立别墅主力供应面积段在300-600平米之间，其中供应量最大的区域是401-500平米区间房源；独立别墅主力销售面积段在251-500平米之间，其中销售量最大的区域是301-400平米区间房源。别墅分面积段供销总价段（万元）100-150151-200201-250251-300301-350351-400401-450451-500501-550551-600601-650651-700700-800800-9001000万以上独立

双拼

联排

叠加

别墅主力成交总价别墅类型容积率代表楼盘混合别墅0.3—1.0运盛美之国、玛斯兰德、瑞景文华、中国人家、山水华门、奥斯博恩庄园、山水华美、汇杰文庭、钟山美庐、城开.汤山公馆住宅+别墅0.9—1.3翠屏国际城、香山美墅、新城尚东区、紫金中华广场、左岸名苑、爱涛漪水园、华欧国际友好城、金泉泰莱苑、巴厘原墅纯独立别墅群落并不多，且容积率多在0.3以下本项目容积率为0.4，适合开发低密度高端别墅或中高端混合型别墅别墅产品特征—容积率低别墅类型容积率代表楼盘纯独立0.3山河水0.3绿城玫瑰园0.15钟山国际高尔夫别墅建筑风格—欧式为主，有所改良项目名称建筑风格项目名称建筑风格运盛美之国现代简约风格香山美墅西班牙风格玛斯兰德地中海式、法国乡村式、托斯卡纳式、西班牙式复地朗香美国乡村风格，现代简约瑞景文华新古典法式风格奥斯博恩庄园古典欧式、地中海式、西班牙式帝景天成北美巴厘原墅东南亚风格山水华门欧式新古典主义风格中国人家中式风格爱涛漪水园传统欧式国信·秦淮绿洲现代雅筑金泉泰来苑中式园林钟山高尔夫美国怀特式，西班牙式，意大利式汇杰文庭现代简约罗托鲁拉新西兰风格汤山公馆民国风格山河水北美雷丁town欧式蒙塔卡利意大利田园风情钟山美庐民国风格养龙山庄中式四合院山水风华现代简约佳湖丽岛欧式左岸名苑美国加州艾骅哲庄园西班牙拉丁庄园印象威尼斯纯巴洛克风格绿城玫瑰园西班牙、法式、意大利鲁佩特庄园西班牙中世纪乡村欧式建筑风格仍是目前别墅市场的主流目前在售的项目不再仅仅是简单的模仿照抄有了一定的自我创新并开始注重风格的多元化在重视大环境的运用同时，也强调自身园林的建设，追求户户绿化生态，户与户之间，多有绿化带、高大树种隔离，住户的隐私和户均绿化，做到更好。别墅园林特征—私密性好大多中高端别墅以2＋1为主，即地上两层、地下室一层，很少不带地下室。别墅户型明显更加重视功能性区间的划分，休息室、会客厅、餐厅、娱乐室等区域特征明显，分工明确。花园多带有游泳池、藤椅、室外壁炉等增添生活乐趣的设施；中高端别墅功能特征—功能性强高尔夫、五星级酒店等奢华配套多出现在豪宅别墅中普通别墅公共配套设施会所以及游泳池等休闲配套设施是普通别墅配套的主流高尔夫五星级酒店中高端别墅公共配套—奢华聘请品牌物业管理公司已经成为主流；绿城玫瑰园、钟山高尔夫、钟山美庐均聘请了高力国际作为物业顾问；独立别墅物业管理费为2.8-6.5元/平方米.月，最高为钟山高尔夫6.5元/平方米.月。中高端别墅物业管理特征—国际物管基本服务保安事宜安排保安人员24小时值班，实行固定岗和巡逻岗相结合的封闭式园区安全管理模式，并辅以可靠的周界红外线报警系统和电子摄像监控系统，以保证业户对安全防范的基本要求。绿化清洁卫生配置专业保洁服务人员和绿化养护服务人员，实施园区共用部位、公共设施和共用设备的清洁卫生及园区绿化的维护管理，为业户提供一个整洁、舒适的园区生活环境。交通管理控制进出园区车辆，维护园区内的道路交通秩序，为客户及其访客提供停车管理。公共设施/设备日常保养共用部位和共用、公共设施设备都将得到妥善的计划性维护和保养，充分发挥效用。保险事宜共用部位和共用、公共设施设备投保财产保险及第三方责任险。装修管理管理处依据用户手册有关装修规定，对园区业主装修进行物品、人员进出管理，装修时间、噪音等控制。管理处将依照公约规定，履行代表全体业户名义制止任何导致其他业户利益受损的侵权行为的职责，并同时有权追诉侵权人的赔偿相关责任。无偿服务项目代办服务（有线电视、宽带网、煤气申请、电话申请）；代办公共事业费转账；客户留言服务；叫车服务；失物保管及招领服务；提供旅游咨询服务；代叫快递；代订报刊、杂志等；租客入住服务（确定水电煤读数、入住检验、物品记录等）；空置单元房管理服务；受托接待租客看房（包括钥匙管理）有偿服务项目商务中心服务（文字打印、复印、传真及翻译等）；冲洗照片服务；一般家务助理及钟点工；酒店式清洁服务：1、基本型

2、改善型

3、完善型；家庭宴请料理（原材料自理）：1、普通型

2、豪华型；入伙前的家具清洁及灭虫；绅士服务：鲜花服务、蛋糕服务、送礼品服务；现场音乐伴奏服务；私人教练：网球教练、健身教练、高尔夫教练；私人司机和伴游服务；衣服送洗服务；代客定期清洁；电器安装及改装工程；定期家电维保服务；汽车保洁；钟山高尔夫物业服务内容中高端别墅安防智能化系统—九重智能化方面大部分都一样，没有自己较为出彩的地方，仅有钟山高尔夫设置了九重安保系统，在安保系统上综合设置了监控系统、报警系统、求助系统、巡更系统、周界防越系统、可视对讲系统、红外系统、门禁系统、指纹识别系统等，最大限度的保障业主安全和私密性。钟山美庐为每户预留了APBUS接口，可根据客户的需求替其安装。（APBUS，家庭智能化系统，对家电设备进行远程控制和监控。）第一重别墅区外围的围墙上设置意大利吉斯振动电缆，安装隐蔽，误报率低，可以有效防止非法进入，保证整个小区安全。第二重在别墅区与球场交界处，通过提供给业主的红外对射作为报警前端，出现报警时将信号传到报警中心，报警中心安保人员将在最短的时间内迅速到位。第三重在别墅区外围区域，即沿环陵路和与球场的交界处，采用韩国三星枪机，与周界防越系统结合，并与报警系统联锁控制。在出现报警的情况下，出现报警的区域的画面立刻切换到主监控画面，以及时了解报警区域的实际情况，采取相应对策。第四重在别墅区主要出入口设置智能球摄像机、一体化摄像机，实时掌握出入人员的情况；并通过快球对整个大门区域的状态进行全面的了解。第五重别墅区内主要干道设置韩国三星彩色枪机和快球，采取线与面结合的方式整体控制别墅区内的安全状态。第六重别墅区内主要道路、休闲区设置求助按钮，以便业主在发生突发紧急情况下及时向报警中心求助。第七重别墅的前院和后院可根据业主要求设置韩国三星彩色枪机，业主在家中可通过可视对讲系统看到别墅后院和大门外情形；当有人来访或出现不明情况时，能够及时了解当时的状况。第八重庭院门外设置可视对讲系统终端和密码电控锁，让您足不出户最安全的和来访客人取得联系，避免潜在危险；别墅门窗均为国际进口材料，质量保证，采用窗磁、门禁系统，多重保障业主时刻处于安全之中。第九重室内设置玻璃破碎探测器和紧急求助按扭，在房屋周围和内部多处设置，便于在发生可能不测时及时报警并对外求助。钟山高尔夫九重安防系统典型项目竞争情况--卧龙湖风情小镇项目占地226.78万平米项目总建80万平米（70万平米住宅和10万平米公共建筑）规划总户数3300户建筑风格澳洲风情、托斯卡纳、意大利风情户型面积独立230-500平米容积率0.35配套国际名品直销商业街Outlets、圣芭芭拉国际度假酒店、环球商务酒店（公寓）、国际名品直销店、GOLF体育公园、马会、国际休闲运动俱乐部、国际性教育机构——卧龙湖国际双语学校、游艇俱乐部水上建筑物业管理公司南京卧龙湖物业管理有限公司开发商南京卧龙湖置业有限公司典型项目竞争情况--山河水花园项目占地42万平米项目总建12.6万平米规划总户数400建筑风格新北美风格户型面积在售独立350-700(平均面积335平米，占地2亩左右)容积率0.3配套会所4000平方米，五星级酒店标准建设的会所，提供了高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、高档餐厅、网球场等多种服务功能。物业管理公司南京鸿信物业管理有限公司开发商南京瑞基房地产开发有限公司市场分析宏观市场别墅市场客户分析南京中高端收入人群变化图过去现在未来随着中高收入人群的数量越来越多，南京的整体购买力也将随之逐渐提高，消费能力增强。起步阶段客群：别墅属于新兴产品，尚不能获得市场及消费者人可，只有极少数人能够承担别墅的高价，在这一阶段，别墅的去化主要依靠外籍人士，更多的是依靠出租收回成本。第二阶段客群：市场经济的蓬勃发展带出了一部分“先富起来的人”，成为了最早的一批中高端商品房的购买者和投资者，这部分“先富起来的人”主要是一些海归人士和私营老板，他们构成了这一阶段别墅购买者的主体。第三阶段客群：随着经济的发展，中产阶级逐渐壮大，消费群体逐渐从从最初的外企高级人员、私营企业主等的较小范围扩展为包括国企、政府、金融业、IT业、商贸等多个阶层顶尖人士在内的庞大群体。客群特征山河水钟山高尔夫绿城玫瑰园类型纯独立纯独立纯独立购买客群高新企业高管证券金融业高管私营企业家企业家部分祖籍南京的外地成功人士企业家和南京有关联的外地人、私营业主南京高端别墅客群组成客群特征

高端别墅客群由：企业高管、私营企业家及部分与南京有所渊源的外地成功人士组成。旅游——相对于陶醉在国内各名胜古迹、清山绿水的平民百姓，主流人群更热衷于自驾游、出境游。——可以开拓视野，增长见识——体现自己的品位客户写真在路上，在大自然的怀抱中开怀客户写真他们属于二次置业或本身已拥有自己的住房，但是他们现有的住房已经“过时”了，不能满足他们对生活品位的追求，为实现他们的梦想，他们迫切希望能找到理想的家园——由于太多楼盘可供他们去选择，也混扰了他们的视线，市场缺乏引导，他们在漫无目的的在寻寻觅觅。他们并不缺少房子，而是缺少让自己满意的家客户写真

有一部车，对他们来说平常这只是享受成功享受生活的基本中档车，具一定品位的车，是他们的主流客户写真

西餐厅、咖啡厅、酒吧常常能看到他们留下的痕迹。他们进餐厅不是冲着食物去的。他们去那儿是因为餐馆里的装潢艺术、生活格调而不是大厨的手艺，这也是为什么咖啡厅迅速漫延的原因。就象公司开会时他的特定位置一样——他的出现需要恰当的场景

客户写真

主流人群热衷于名牌消费。各大品牌专卖店、大型百货商场是他们购物的主要场所。一方面是品牌效应的缘故，另一方面专卖店、大型百货商场的橱窗艺术设计、店面典雅的布置、高贵的装修是令他们留恋忘返的地方。

更重要的是品牌代表着品质及信誉，他们没有过多的精力去一堆商品中挑选一件没有缺陷的商品。他们注重品牌是品质生活的需要，而非炫耀客户写真喜欢名牌的东西，只是对品质的追求及对时间的节约

在消费市场上，他们是最早从日用型消费过渡到享受型消费。他们的消费观念在逐步主导人们的消费行为。享受，是打开他们钱包的钥匙但请给他一个名义，如“家”

另一方面，中产阶级的消费观念又不同于高收入的富有阶级、富豪阶级，他们会精打细算，绝不挥霍，讲究实效，物有所值。不论是作为公司的主人或一家之主——他们绝不胡乱挥霍市场结论●市场产品在提升●供大于求，竞争压力大●政策导致市场前景不明朗项目分析经济强势地区，藏富于民；交通快速干道辐射区；南京近东郊别墅板块；区域认知：经济强势/交通便捷/东方为贵项目分析-区域与长三角的关系：区域内区域内经济发达，消费层次高，国家政策利好，发展机会大位于长三角城市圈中的主要连接线附近项目分析-区位

项目所在区域属于长三角中南京市的辐射范围，交通条件优越。距离南京新街口仅55公里左右车程，依托宁杭高速公路能非常便捷的对接南京。项目所在地的自然环境非常优越，具备占据南京高端住宅市场的潜质。与南京的关系：南京辐射范围内，以东45公里具备分享南京高端住宅市场的潜力，但行政区域划分带来的阻隔存在

句容市地处苏南，紧邻南京，是南京的东南门户，素有“南京新东郊、金陵御花园”之美誉。项目所在的边城镇地处沪宁经济走廊，是中国沿海和长江三角洲对外开放的重点区域，东临镇江、苏州、上海、无锡、常州，西接南京，南濒道教圣地茅山，北依佛教发源地宝华山，显现出得天独厚的地理环境。沪宁高速公路句容道口在其境内，紧邻宁杭高速公路、宁杭铁路，距南京45公里，镇江25公里，交通非常便捷。与镇江的关系：位于镇江下辖市内，南京东扩地镇江—下辖市下的乡镇；南京—“新东郊”距离：“靠南京”〉“靠镇江”；借势“借南京”〉“借区域”

前期接触汤山项目，对汤山颐尚温泉进行调研分析的时候，发现了一个有趣的现象：门口的停车场停有大量上海牌照的私家车。与服务员沟通后确认了以上的现象。特定稀缺资源的产品和服务能有效的吸引到上海客户项目分析-区域消费趋势云居2期与中国边城的关系云居2期位于云居1期北面及东面，占地面积分别为76.4和23.6亩，合计100亩。按照容积率0.4计算

，最大总建26666.67平方米为中国边城湖东部分最后一块用地。。云居2期是承接湖东及湖西地块的重要纽带。大盘——500栋纯粹大宅社区，南京罕见；40/60法则——经典比例，小宅&大宅合理搭配；完美户型——阔绰尺度、功能身份相得益彰；欧式新风，豪华升级——立面舒展大气，细节动人。传承山水别墅的神韵——构建精致优雅的社区环境。西岸认知：南京指标盘/极致塑造产品。中国边城

西岸认知云居1期认知独联、双拼坡地别墅——品质一般，密度与产品形态匹配度不高；销售情况——已经销售21套；图纸比现房好卖——现房在设计及展示上如果不足，还不如卖图纸；云居1期认知：产品有待改善，展示有待提高。项目SWOT分析优势：项目独一无二优质山水结合；社区规划（高尔夫整体公园、马场、游艇俱乐部、登山步道等）；临近中国最有价值的沪宁高速,交通便利；机会：富有阶层居住外延化；资源稀缺的别墅有限；句容经济加入南京、脱离镇江的趋势；南京主城传统区域别墅价格上扬劣势：前期产品品质一般，展示效果差；现有可用配套功能有限，居住氛围差；句容隶属镇江的行政关系及距主城稍远；威胁：以老山板块为代表的资源类别墅的体量在增加；各开发别墅项目的品质均在逐步成熟中；别墅客群已经由2次置业向多次置业转变，对项目认识多从圈层了解，本项目前期展示不佳让后续品质提升带动市场信心面临更大考验；云居2期开发策略形成方向优势（S）景观资源优势/社区规模及配套优势劣势（W）前期展示不佳/可用服务配套有限/居住氛围差/地域认知机会（O）居住外延化/资源稀缺的别墅有限/句容去镇江化充分发挥各种优势，把握机会，展示项目的美好前景规避劣势，创新营销模式，提升形象。利用机会吸引眼球，聚集人气，弱化劣势，消除客户顾虑威胁（T）资源类别墅的供给增加/别墅品质均在成熟中/客群消费圈层化利用项目优势，打击竞争对手，理念创新、引领市场提升项目质素，营造高尚终极生活氛围，差异化应对市场竞争项目定位云居2期开发对接点（定位推导）项目定位（应具备条件）高端别墅市场竞争强总价控制、私密性强的别墅市场空间大别墅客群对品质要求高享受式的营销体验是促成客户心动购买的重要因素总价控制、私密性强融合下沉庭院、超大露台、挑空观景客厅等元素的整合带来更高品质生活展示现场达到体验式享受能展现中国边城开发高端别墅的决心适度超前云居，能展示西岸别墅品质市场、客户及云居2期在整个项目的作用（开发出发点）需要通过适当公建满足品质生活的要求开发的产品符合项目特点云居2期开发战略通过对于最自然的山水度假别墅国际社区的演绎，突出项目区别于其他项目的核心优势点，大打未来牌；通过对产品的重新包装和改造，加强市场竞争力；通过对现场包装的改造，减少不利因素的影响；通过对于服务水平的提高，提升项目的附加值。

突破困局——扬长避短，主动出击；借东风，练内功；资源整合，融会贯通项目定位玫瑰园：虽大气但孤寂（适合社会顶尖圈层），规模小、无资源、绿化过于规则、地势平坦山河水：虽庄严但压抑，规模小、无资源、绿化过密、堆砌感强，地势凹陷卧龙湖国际社区：虽与我们相似，但不真实、飘渺而不真实，绿化假、配套假、外观假、独栋假对手的印象：

边城大山大水、自然、自由，边城的精神就是崇尚自然、享受自然、自然生活、回归心灵的原点，生活在边城可以亲近自然，可以放松自己，无拘无束，没有一种生活方式不可以包容其中，边城不需要改变目标，只需调整并加快理想的实现

崇尚自然利用自然享受自然放松自我自然与包容：只有自然才具有如此包容力，简单不失美丽、华贵不显张扬项目定位边城是什么？倡导何种生活方式？中国边城整体定位中国边城项目整体定位：最“自然”的山水别墅国际度假社区云居2期项目定位依山傍水、奢华配备的纯别墅社区云居2期是中国边城大规划下的一部份，以别墅销售为核心的开发模式。将中国边城（湖西多项高尚度假配套）作为项目卖点“四重景观山地北美小独栋”定位核心，形成差异化的市场产品，明确云居2期产品内容--优质纯山水别墅，突破以前讲山水讲不透，讲别墅讲不清的尴尬局面。“四重景观山地北美小独栋”全景观（湖景、山景、山地庭院、室内置景）山地（分布原生沟壑山涧2条、垂直落差20米、横向S型地貌、背倚425米高骊山主峰）小独栋（面积180-300，其中260以下占88%）云居2期项目定位云居2期产品定位中高端独联、双拼别墅，中小面积设计，有利合理控制价格扩大目标客户融合精装庭院、超大露台、挑空客厅等元素的整合带来更高品质生活户户均有特色景观，注重自然景观的利用适当小公建（作为绿化的重要部分）满足品质生活的要求，增加附加值，有效提高产品的销售单价，承担湖东与西岸的价值跳跃台阶。产品描述云居2期形象定位山水不语，世界倾听（秀稿及演绎将以附件的形式单独提供）云居2期形象定位云居2期形象定位云居2期形象定位云居2期形象定位城市两忘派云居2期客户定位生活背景

曾经对财富的大欲望者，现在转向对生活品位的大欲望明白自己的成就是多数人的梦寐，却已经开始选择回归随着年龄的增加，事业趋于稳定，数字不是财富的唯一意义生活的爱好开始回归本位，一场儿孙的游戏，对其反而更有意义对于城市的依赖，第一次如此低。但是又不想离开太远，因为疆场还在云居2期客户洞察与描述生活关键词

圈子

圈子很重要。二十年前是为了创业，有了生意圈，看的是利用价值。十年前为了学品位，有了玩乐圈，看的是身价。近些年，圈子越来越小，交情却越来越深。心态年纪越大，越会做自己的老师。心态的稳定，是自己认为比财富更重要的东西不等式越活越明白，所谓明白，就是知道人生不等式的次序。什么是最重要的，什么是一笑而过的……云居2期客户洞察与描述拥有财富，还要有这样的心境和时间，培养一种优雅的嗜好，让生活中充满美好的事物价值观生活观生活，难的不是赚多少钱，难的是活的明白，活的有品；工作观

工作是人生的必需品。只因可以锻炼人在舍得之间的修养。云居2期客户洞察与描述脱去PRADA西服，踢掉BOSS皮鞋，做一回赤脚大仙，在自己的私家花园中收获绿意盎然的快乐！生活节奏日常喜好对应媒介选择衣穿什么不重要，舒服与场合为选择对象VIP会员数据库食吃什么不重要，关键是顺口，有味道和吃的感觉以及一起吃的人。营养、健康为主（知名企业会所）；家庭聚会，清粥小菜．．．活动营销住市中心高档公寓，拥有多套住房、郊区别墅等高档会所VIP会员数据库行宝马汽车、商务仓、出入各大城市CBD区域内，出行住五星级以上酒店户外、小众媒体阅读习惯两忘境界。或高深研究著作,如《史记》、《资治通鉴》、孔孟之学等书籍；或只看简单的漫画读物＼哈里波特活动营销娱乐休闲爱好收藏金石字画；交际圈相对固定，与相同档次相同趣味的人为友；喜欢挥洒雅趣或展示其文化素养或卸去所有华丽外表,安静的做一个修剪花草的园丁。活动营销投资意识拥有股票或者期权，已有较高的财富积累；对稀有或不可复制的投资较有兴趣活动营销云居2期客户营销媒介对接客户需求产品价值对接区位安静的居住，离开城市不远，一切简单而有品质感不是买别墅，是买自然资源。自然，是他四十岁后顿悟的最好的朋友

沪宁线上，东郊板块，城市的养生场中山门直同新街口及沪宁线，迅捷交通网东郊板块，“东富西贵”的富人聚集区

5500亩仑山湖，十万亩群山、森林环保，建于自然之上的原生墅。规划回家的路，不需要张扬，但又有归家感觉邻居的距离，不远不近，能谈心，也能只有私密家就是自然中的一部分，所以与自然的距离，最好用脚步丈量不识宝马，只见湖畔，最不张扬的生活均质面积规划，营造均质客群疏密有间的别墅走道，亲泥土，亲温情的坡地墅临湖静界，原生坡地，独步院子建筑建筑，是自然的附属品无用的大尺寸，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，才是别墅的真味道自然朴实，保留自然景观的品质别墅景观●再好的人工景观，都不如最拙朴的生态景色●景观不突兀，最自然的手法才是最好的静界●MIX设计，无集中景观，模糊交通步道与景观到的区分，两者融合，师法自然原生户型人性的生活尺度，私密有间的格局，值得玩味的空间设计，内藏精致，才是别墅的真味道融入自然的花园、露台是别墅最大的个性坡地别墅，阳光坡地上的院落生活●180-250平米，薄板别墅，最亲自然的生活尺度●大尺度户外空间，自然对人性生活的最大馈赠●双车库，坡地原墅，山间臻品静界品牌●成就越大，圈子越小。只和最好的老友交心，只在最细节感的房子里安家●不断进取追求细节的品牌开发商

前期客户分析

前期客户情况09年4月-12月来访客户共435组前期客户情况09年4月-12月来访客户共435组前期客户情况09年4月-12月来访客户共435组前期客户情况09年4月-12月成交客户共31组8265%16%13%6%前期客户情况09年4月-12月成交客户共31组云居二期客户的描述，在极大程度上与前期相似

●年龄30-59岁●南京地区为主●私营业主、企业高管、政府官员●主要依靠口播、报纸等传播途径物业建议

建议单栋面积建议体量双拼160-180平米40%独联200平米左右40%独联250-30020%项目指标分解项目可用容积率0.4，最大总建26666.67平方米。从户型及容积率的关系，纯独联别墅难以做到200以下户型，同时容积率用足，因此建议200以下户型以双拼的形式出现。物业建议

物业建议规划86栋172套双拼设计初稿物业规划景观利用建筑规划庭院物业建议建筑规划规划布局●避免大公共空间，浪费私有庭院面积，应考虑小公共空间，适当调整二期现布局●调整北、南顶端道路，向南、东蜿蜒，保证可视景观最佳●东西轴房屋布局，不得连续错开，要保证湖景视线●东南顶部可考虑3层设计，充分利用景观[案例1：华侨城天麓别墅]从景观均好性、层次构成、入户人性化设计及施工难度等因素考虑，最佳的规划方式即采用类似东篱一期的层级设计，其中道路尽量沿等高线设置[案例1：华侨城天麓别墅]适当减少土方开挖体量，将道路设置在山地缓坡地带，采用退让设计赠送露台，减少暗房是本项目合适的设计方式。能给客户带来更强的舒适度及尺度感。私家花园建筑规划外立面●地中海风格，但外观高低层次感强烈●考虑设置回廊，强化阳台露台木质，增加稳重感●用材考究全框架设计，利于客户调整●色调沉稳，以深灰色、褐色为主调（透视示意图）HOUSE与TOWNHOUSE产品的改良型，兼具TOWNHOUSE的经济性和HOUSE独门独院、大面积花园等诸多优势。产品创新——“精致别院”小独栋别墅引领市场“前院－中庭－后院”的连续空间，创造了内院中庭的秘密生活休闲空间。将车库降入半地下，创造出“错半层”的挑高空间给人一不同的空间感受。160-280m2紧凑户型，挑战区域市场产品价值！产品创新——“精致别院”小独栋别墅引领市场物业规划景观利用建筑规划庭院景观利用1、自然景观充分享用山景、湖景、山涧景观的原则，细化每套房屋，使得价值最大化景观利用2、置景理念

对于餐厅、客厅、主卧，要有置景理念景观利用3、道路绿化景观需有一定的沿路绿化景观带，近端路不小于1米，次干道1.5-2米景观利用4、组团景观组团内小区域围合可选用相同树种置室景或路景、中心景观（如樱花、桂花、竹、果树等）物业规划景观利用建筑规划庭院多层次的景观处理，走入其中别有一番情趣，毫无拥挤感[案例2：万科蓝山围合式院落]富于变化的拼接处理，使立面变得多层次，没有视觉疲劳[案例2：万科蓝山围合院落]院落式围合，使领地感私密性非常强烈[案例2：万科蓝山院落式围合]庭院规划布局建议●立体设计，充分利用地貌，避免平地绿化的套路用于坡地●私密空间绿化围合要1.2米以上，保证私密●避免树木滥种，仔细考虑客户的实际使用来布局庭院，巧用石、花、亭、凳、泉、架●主要使用的局部庭院要工整方正，面积最好不小于150平米

产品细节创新，内外兼修大面宽/客厅挑空/大露台/私家花园/豪华主卧等=》演绎独栋别墅的生活方式产品1、房屋分布宜居边排列，利于一侧庭院的工整户型：产品户型：2、异型窗、大面积落地窗设计，添加室内变化产品3、功能间相互借助视线，避免分散排布户型：产品5、避免下沉卧室的出现，没人需要户型：[底拼]二或三层设计，底层作为车库连接，上层独立分开，同时形成台地景观效果，可以结合坡地效果设计1F可作为停车库2F2F3F3F建筑产品建议[底拼]三层设计，底层作为车库连接，上层独立分开，同时形成台地景观效果，可以结合坡地效果设计地下一层地上二层地上一层10-14米大面宽下沉式庭院水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵示例半地下空间的赠送面积，形成多功能娱乐空间，体现别墅生活12-14米大面宽设计，客厅门厅餐厅一体化以及客厅两层挑空体现大空间感三层豪华主卧设计：大卧室+书房+独立衣帽间+大卫生间+大露台侧院系统的创新，形成大面宽的独栋化效果小面宽别墅的多维花园设计追求花园的绝对震撼，并利用车库形成双拼独栋化客厅挑空

小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度。项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35示例利用侧院，采用大型下沉，形成双首层双首层双首层+大露台大坡差地势/大挑高架空层别墅--充分利用地势坡差，以大挑高架空层手法保留坡地，并以室内电梯建立起纵向联系，从而使别墅私人领地也能拥有坡地，丰富了室内地貌，别墅宛若嵌在山体之中[利用台地做出6米挑空空间]不同的回家方式，使一切变得情趣盎然[案例2：万科蓝山]根据地形可少部分设计：地下/半地下空间地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议

首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议

二层示例地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议

首层、地下室分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)

首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱5­10书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议

二层示例

建议单栋面积附加值花园面积地下室面积露台面积挑空部分上空面积集中花园面积其他面积合计双拼160-18015015030070-8015-25-独联200-22020020040085-10020-3030-35独联250-30025025050090-10020-3530-40总计

产品面积及附加值数据说明：以上数据为建议数据，实际按地形、指标可适当进行调整。现代低调奢华

波希米亚风之暗香浮动英式乡村田园风格样板房风格示意前期营销回顾项目策略制定前提--前期营销分析策略的形成是基于项目理想状态下的开发情况。对于云居2期承前启下的项目占位而言，需要针对云居前期营销过程中遇到的问题，分类进行分析，以期从中找出不足及可提升的空间，实现项目价值。1、形象推广2、产品展示3、现场展示4、客户维护5、配套服务6、产品附加值前期营销分析-形象推广在高端规划配套无法充分演绎的情况下，主打环境符合项目价值释放的需要。对比云居销售前的现场情景及持销期项目展示（4方面）的变化，发现仅云居现场展示有一定良性提升，样板房、售楼处基本无变化，小区内（道路、绿化）展示严重不足；原展示计划：2009年7-8月完成道路改造及景观路；2009年10月1日前完成大门改造。前期营销分析-现场展示样板房、售楼处、小区内（道路、绿化）、云居现场项目现场展示没有明显提升，没有达到前期营销目标对现场展示的要求。大打折扣——进度无法配合营销策略；前期营销分析-产品展示前期营销分析-客户维护他已经促成几位圈层客户购买云居别墅；他经常带圈层朋友到他位于中国边城的别墅参观；他非常认同中国边城的环境；---他是我们的优质客户对于房屋质量，他不是非常满意，但觉得有钱改造就好；他不满意别墅维护服务（维修、是否能改造车库）及沟通时间；---其实我们还有不足的地方他愿意花钱，让开发商帮他维修房屋。他们希望有人能帮他们解决琐碎的问题。---其实我们在服务方面还有待提高成交客户访谈1：中国边城E08：张总重点圈层不可怠慢——注重圈层消费是未来别墅营销的重点工作。从别墅发展趋势看，服务是未来别墅开发的核心内容。本项目湖东部分规划有大量的配套设施，但除渔庄外，基本处于展示阶段，而非感受阶段。前期营销分析-配套服务感受式展示是当前较为先进，展示配套、服务的方式。营销策略项目展示价格策略推广策略140价格策略差价原则：开发周期间拉开差价，周期内拉开差价，大小户型拉开差价、优劣房源拉开差价、景观、非景观房拉开差价去化原则：去化速度与回款要求、上门情况、市场情况、开发进度制定上下均可游动的价格促销原则：兼顾关系户、先行购买客户、持续来访意向客户掌握力度与掌握方式客户积累原则：利益驱使、活动引导、广告投放141人员与服务展示建议服装的提档与统一门卫服装与售楼部安保人员服装、客户茶水房屋人员服装接待语言的规范客户进入小区大门、客户车辆引导、茶水服务接待动作的规范客户进门问候、车辆引导、茶水服务、样板间房屋等各服务的内含与动作规范招待茶点的提升茶具、茶点、茶水的升级项目展示142售楼部内部包装建议

售楼部功能划分明晰目前售楼部整体缺少销售氛围，形象展示区、模型区、接待区、洽谈区等功能区需更加强化与明晰。展示板画面调性与项目档次匹配目前售楼处内部项目展示画面内容简单空洞，画面效缺少震撼效果和吸引力，很难抓住客户的眼球，需设计制作与项目档次相匹配的展示物料。沙盘、户型模型等重要销售道具的到位沙盘、户型模型是重要的销售道具和项目展示物料，目前项目沙盘和产品模型制作粗糙、缺乏档次。售楼处内部装潢的优化改造，档次的提升目前售楼处已使用多年，其设计和展示物品都显得过时与陈旧，鉴于目前售楼处还需使用很长一段时间，需对目前售楼处内部装潢进行优化改造，提升档次。项目展示143售楼部外部展示建议精神堡垒/道旗6米以上的精神堡垒既有气势又很醒目，道旗对营造现场气氛和引导客户进入售楼部起着重要作用，需增加现场外部道旗数量与密度。花卉布置边城即将迎接美丽的春天，在现场外部布置多种数量盆栽花卉既能提升项目形象又能营造现场气氛；建议售楼部，尤其是售楼部码头台阶要花卉大面积铺装。门前花坛调整为特色花卉或植物,可以是夏季花卉为主导（红杏、剑兰等高株草花亦可）或秋季植物（高粱、当年结果的低枝果树等。绿化修剪工整、疏密合理、地面起伏均匀。项目展示144带看展示建议带看点的建设与改善目前在建项目可列为带看点，在加快工程进度的同时增加带看点的工地围挡广告、公示牌和各类引导牌。东篱半山平台建设二期观山平台的建设一期、二期连接松林回路的开通二期或一期展示区的建设湖西带看点的建设项目展示景点作用：可以在制高点感受山、湖景色的冲击，也是唯一具有高处观景震撼之地，并可鸟瞰全景，便于介绍。平台材料要求：用经过防腐处理的光洁原木搭建摆放要求：1张条形木椅建议铺设面积：5*15M。提升措施：需确认风格，再行实施，可建中式或美式的田园风格平台地面铺装栏杆处理山体绿化增设座椅、遮阳大区景点说明铭牌景点说明铭牌示意东篱二期半山观湖平台：项目展示边城有山有水，其中以水给人印象最深，云居二期登高观景平台的建立，可以让人感受山水、原生山涧的魅力，建议通过景观改造，成为项目亮点景观之一。具体措施：修建木质观景平台。

云居二期总平图介绍铭牌二期观景平台：项目展示云居登山步道建议由云居组团东南侧修建一条登山步道，将半山腰修建的半山观湖平台或半坡山涧平台连接起来。登山步道材料要求：水泥、石头或青石板、木质等云居登山步道：项目展示148一期、二期连接松林回路的开通：云居竹林包装示意沿云居建筑红线，以图示石头及茅草篱笆的方式形成一条竹林旁的步行道。篱笆设计要求：底部用石头垒砌宽40公分、高40公分的底座，底座内预埋可插木桩的水泥砖块。用茅草及竹子编织1米高篱笆，用木桩或竹竿固定于底座上。地面处理：宽仅50公分的鹅卵石路面（水泥固定）。设计注意事项：冲沟上用防腐处理后的光洁原木搭建结实、简洁的木桥。跨度在3米以内，宽度在1米以内。项目展示149湖西带看点的建设：3万方中心景观区、C岛松林道路、体育公园、A岛样板区项目展示150样板展示区的建设：项目展示151带看工具与人员的保证保障带看点与之相对应的带看工具如：游艇、电瓶车等。道路两侧指引牌更换出新带看展示建议项目展示152带看动线建议项目展示松间小道体育公园样板区2湖西1东篱半山平台售楼部3样板房4云居半山平台5仑山渔庄153产品展示建议带看两侧房屋的外观改善在带看过程中，路边两侧的房屋将成为带看的一部分，因此，改善两侧房屋的外立面观及园林绿化显得非常必要。按期进行道路施工与绿化可以基本解决问题利用植树共建家园等活动细化进行两侧外立面、绿化不足的问题云居一期外立面与景观展示云居一期房源作为交付后的直观产品展示，其形象直接影响客户的购买预期。加快一期外立面、绿化的施工优先对迎云居入口景观房外立面与绿化的建设二期样板间考虑二期受市场影响，可能会对销售增加难度，主要对A、B户型考虑各拿1套装潢成样板间展示以促进销售二期展示区展示区适用体量较大、开发周期超过一年的组团项目，有利于刺激客户购买项目展示154由于配套建设是个长期过程，而房产销售往往是销售产品背后的配套和服务，因此，提前展示，尤其在项目建设地点展示，可大大增强客户对项目前景的预期，加强购买信心。多渠道展示，提高客户对配套获知的途径：现场大牌与围墙展示售楼部内用冲击力的画面展示带看过程增加配套点带看建设现场展示建议明细：20亩商业街：现场先行围墙建设并进行墙体包装展示，同时树立商业街大牌仑山渔庄、便利店、将服务展示与带看道路两侧，加强客户印象。湖西样板、酒店、体育公园、中心绿地（含）码头等，现场大牌与售楼处、云居二期途径点（样板间或二期观景平台）展示。配套展示建议项目展示根据项目所处的地域及项目的各项特质，来挖掘项目的核心理念，再通过有针对性的广告及市场推广，将之打造成“南京东郊首个坐享山水、配备顶级度假资源的纯别墅社区”的高尚住宅形象。以“南京SECONDHOME式生活蓝本”为项目的概念和推广核心，贯彻于整个营销推广系统，在每一个可能与消费者接触的点上，实现品牌形象的有效传播，并力争打动项目的目标消费群体，影响并带动潜在的消费群体。对于项目的推广，我们将利用中原公司的所有资源，以概念营销、情景营销及事件营销结合平面媒体，通过制造事件来吸引目标客户的目光，提升项目的知名度和美誉度。营销策略项目营销推广思路营销策略策动“赢”销在项目的操作过程中，在项目广告传播的同时，把注意力放到“南京唯一”、“SECONDHOME生活”的营销事件的策动和利用上来，通过这些事件在推广传播，激起目标客户的热情，赢得公众对项目的关注和认可。在项目的营销推广上，设定四个大的主题，即概念营销、情景营销、活动营销和事件营销。根据项目的销售进度进行统筹安排，四者环环相扣，互相配合，辅以传统媒体支持，形成影响全城的口碑传播。（各项事件营销将在后期销售过程中结合实际情况以专案的形式提出）营销推广策略形象推广：核心价值方向明确——边城最美及丰富高尚的配套是项目核心优势；产品展示：品质有限——由于各种原因，当前产品已经成为项目提升的瓶颈；现场展示：大打折扣——进度无法配合营销策略；客户维护：重点圈层不可怠慢——以张总为代表的圈层消费是未来别墅客户消费的重要形态；配套服务：可用配套有限——服务是未来别墅开发的核心内容。产品附加值：有限——现有产品在附加值上的突破非常有限，同时传统优势方面（庭院）的缺失，对销售造成了较大的抗性。前期营销总结营销策略随着经济的快速发展和周边房价的迅速提高，句容的区位及房地产价格“低畦”效应日趋明显。从2006年起，外来投资置业人数正不断上升，有置业群体包括南京、镇江、上海等地，其中来自南京的购房群体所占的比例最大。利用南京的各类推广媒体和手段（如南京报纸的楼市专栏、网络等），在南京进行推广，关注并抓住南京的客户，便成为项目营销推广的另一侧重点。公关炒作类事件取势类活动体验类营销活动度假配套别墅一号作品打品牌树形象筑高度中国边城登高节绝佳山水资源山水无语，品质再加优规划静空间营销推广核心--活动营销从目标客户的媒介对接看，活动营销承担了项目最佳的推广方式。活动目的：联合业内媒体,举办新闻发布会,引发报导。切入方式:以中国边城开创南京首个以顶级度假设施及绝佳山水资源为配套的纯别墅社区为事件点,尊重当地规划,倡导别墅度假居住开发,软规划,确立整个南京楼市的新标杆。参加人员：南京规划委员会相关人士，东南大学城市与环境学教授，南京城市规划资源管理局，规划设计院。主办方：江苏仑山湖地产、扬子晚报（待定）承办方：中国边城媒体配合：金陵晚报、现代快报、扬子晚报、HOUSE365、搜房网、南京晨报、南京日报等SECONDHOME—别墅度假式配套举办日期：形象诉求期

暨业内新闻发布会公关炒作活动目的：取势立名,体现中国边城品牌及项目品牌高度切入方式：品牌倡议,在边城大桥下桥口树立一块雕塑,可直接向社会公告,由设计学院学生为主,举办雕塑设计大赛三个节点:活动前炒作，活动中跟随报道,落成后用于开盘活动亮相,捐献给句容政府。主办方：句容市政府协办方:江苏仑山湖集团媒体配合:金陵晚报、现代快报、扬子晚报、HOUSE365、搜房网、南京晨报、南京日报等

中国边城杯

“山水无语世界倾听”举办日期：客户积累期

地标雕塑设计事件取势针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢。举办日期：公开强销期音乐系列——山水不语，天籁！活动体验类中国边城魅力之旅名车系列活动——山水不语，生活之旅活动体验合纵连横最精准的活动营销针对目标客户的生活元素，与相关商家和组织联合行动，互利双赢。居住与自然师法自然，再造乾坤

生活与交流人道无为，休憩安性健康与生态相土尝水，象天法地

物质与精神物谐其趣，人乐其天

活动体验名车-中国边城魅力之旅

活动目的：结合知名品牌，强强联合，互享双方资源。活动主题：车影魅动，天籁之旅运作策略：通过某款车型新品上市这一时机，联合举办试驾活动；并在露天搭设大屏幕——播放舒缓疲劳的轻音乐。名车系列活动——静动，生活之旅（结合主打“内敛-品质”概念的汽车品牌，举办中国边城试驾活动）劳斯莱斯，奔驰等活动体验森林音乐会

主题：“山水无语，天籁”小型春天森林音乐鉴赏会。内容：湖岸上的音乐BUFFET，前期客户的现场沟通，产品推荐，南京小提琴艺术协会协办。目的：蓄水客户的沟通，展示中国边城景观优势。音乐系列——山水无语，天籁！活动体验——数据库营销+网络营销+小众媒体及活动营销;目的：强化对目标客户群的实效渠道传播。注重口碑传播，挖掘圈层及数据库资源。定制营销老客户数据库营销别墅目标客户老客户来源：中国边城前期老业主及登记客户营销手段：短信、项目各相关节点活动、新老互动奖励、口碑传播等。别墅客户来源：行业协会、VIP金卡帐单、艺术团体、高档消费品及时尚发布会等活动；营销手段：银行VIP客户帐单、艺术及奢侈品联合活动、财经论坛、财经杂志、金卡生活、航空杂志等小众媒体。定制营销项目营销节点销售准备期前期规划阶段时间跨度(2010年1月—2010年2月（年前）)阶段主要工作内容建筑工程1、建筑设计院的筛选与确定2、项目建筑规划确定（建筑立面、楼宇排布、具体户型、园林细节等）营销1、广告公司的筛选与确定2、项目VI系统设计3、项目工地形象围板设计制作相关单位发展商、代理商、建筑设计院、广告公司、制作公司注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交市场导入期销售准备阶段时间跨度(2010年2月—2010年3月)阶段主要工作内容建筑工程1、项目前期拆迁，并清理场地等2、项目建筑地基工程施工3、项目主体施工营销1、销售人员进场，营造现场气氛，正式登记开始，积累目标客户（2010年3月初）2、项目沙盘制作并验收使用3、销售物料（楼书、海报、户型单张）的设计制作并使用4、户外广告出街，提出并强化项目的概念5、硬报广出街，网络广告出境，配合软文炒作，树立项目形象和告知公众信息相关单位发展商、代理商、广告公司、制作公司、印刷公司、各媒体公司注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略项目推广期客户积累阶段时间跨度(2010年4月)阶段主要工作内容建筑工程1、项目主体施工2、样板区/展示区施工完成，并开放（2010年4月）营销1、样板房开放，体验营销正式启动，强化产品优势2、针对项目特点，并结合中国边城热点事件，组织进行事件营销3、户外广告、网络广告持续，提出并强化项目的概念4、各类平面广告持续，进一步树立项目形象5、项目宣传片制作完成，增加电视广告投播相关单位发展商、代理商、广告公司、制作公司、印刷公司、各媒体公司注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略市场成熟期开盘销售阶段时间跨度(2010年5月—2010年6月)阶段主要工作内容建筑工程1、项目主体施工2、项目园林工程部分完成并开放营销1、项目开盘，正式向市场推出（2010年5月）2、园林部分开放，体验营销持续，强化产品优势3、针对项目特点，并结合中国边城热点事件，组织进行事件营销4、户外广告、网络广告持续，主题转向告知项目开盘时间及宣传项目具体销售卖点5、各类平面广告、项目电视广告持续，主题同上相关单位发展商、代理商、广告公司、礼仪公司、各媒体公司注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略营销策略项目巩固期项目持销阶段时间跨度(2010年7月—2011年6月)阶段主要工作内容建筑工程1、项目主体工程封顶2、项目园林工程陆续完成营销1、项目持销进行中2、体验营销及事件营销持续3、户外广告持续，结合销售实际情况进行调整4、各类平面广告、网络广告持续，结合销售实际情况进行调整相关单位发展商、代理商、广告公司、各媒体公司注：如涉及项目具体推广活动方案将在前期操作期间专案提交营销策略项目各阶段的工作重点项目拟定在2010年3月开始进行项目筹备及销售的预热，此期间重点为项目概念推广期，并逐步建立楼盘的市场形象，积累目标客户。项目暂时定于2010年6月5日开盘，开盘前两个月为项目的形象强力推广期，通过项目的营销推广来引发项目在南京的市场影响力，制造口碑传播。并通过各种活动营销，结合传统媒体，在开盘前十五天进行开盘推广，力促项目开盘一炮而红。在楼盘主力销售阶段，逐步推出各种促销手段，刺激楼盘销售业绩，创立项目和企业品牌。炒概念树形象传口碑促销售创品牌营销策略项目的销售目标12个月实现90%的销售目标销售节点时间跨度完成目标销售准备期2010年3月—2010年4月积累客户300例项目强销期2010年5月—2010年6月35%项目持销期2010年7月—2010年9月45%项目收盘期2010年10月—2011年3月90%南京中原中国边城项目组第1天：成都—卧龙—日隆—丹巴（350KM）住宿：丹巴经成灌高速到都江堰市，进入岷江峡谷，逆流而上至映秀。到卧龙参观中国大熊猫研究保护中心，观赏国宝大熊猫。翻越巴朗山（4523米），运气好的话可以看到四周的云海，在猫鼻梁远眺四姑娘山。前往长坪沟景区，骑马或徒步到枯树滩、唐柏古道、木骡子，近距离的拍摄四姑娘山全景，欣赏四姑娘山独具特色的高山草甸、飞瀑、奇石等美景。然后再去双桥沟景区，乘观光车游览阴阳谷、五色山、日月宝镜、猎人峰等原始美景，来到人参果坪，草地上