深圳市海吉星农产品物流园发展研究

北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文深圳市海吉星农产品物流园发展研究 深圳市海吉星农产品物流园发展研究摘要农产品物流园的作用不可忽视。它能促进农产品物流的发展，而对整个国民经济的运行来说，农产品物流是极其重要的，毫无疑问农产品物流园对国民经济有重大意义。因此，研究农产品物流园的发展是有实际意义的。目前我国农产品物流园的发展面临盲目建设、理念认知错误、政府扶持不到位等一系列问题，如何突破瓶颈，实现发展，是农产品物流园亟待解决的问题。本文通过已有的研究成果，阐述了农产品物流园的相关概念和国内农产品物流园的发展模式，同时分析当前国内农产品物流园在实际发展中存在的问题。再结合实地调查，对深圳市海吉星农产品物流园的发展现状进行评述，采用SWOT分析法，深入分析深圳市海吉星农产品物流园在当今发展背景下自身的优劣势条件，总结其向农产品物流园4.0时代迈进需面临的问题，最后提出解决其发展问题的对策。关键词：农产品物流园4.0时代；深圳市海吉星农产品物流园；发展现状；发展问题；发展对策

ResearchonthedevelopmentofShenzhenhaijixingagriculturalproductslogisticsparkAbstractThefunctionofAgriculturalProductsLogisticsParkcannotbeignored,anditcanaffectthedevelopmentofAgriculturalProductsLogistics.Moreover,AgriculturalProductsLogisticsisofgreatimportanceinthenationaleconomy.ThereisnodoubtthatitissignificantinthenationaleconomyforAgriculturalProductsLogisticsPark.Therefore,itisofpracticalsignificancetostudythedevelopmentofAgriculturalProductsLogisticsPark.Atpresent,thedevelopmentofChina'sAgriculturalProductsLogisticsParksarefacingaseriesofproblemsofblindconstruction,wrongconceptcognitionandinadequategovernmentsupport.HowtobreakthroughthebottleneckandrealizedevelopmentisanemergentproblemtoberesolvedintheAgriculturalProductsLogisticsPark.Byusingthecorrelativeresearchprogress,thispaperexpoundstherelevantconceptsanddevelopmentmodeofdomesticAgriculturalProductsLogisticsPark,alsoanalysestheactualstateandtheproblemsexistingindeveloping.Inaddition,basedontheon-the-spotinvestigation,thedevelopmentstatusofShenzhenHaijixingAgriculturalProductsLogisticsParkwasreviewed.Moreimportantly,thispaperanalyzestheadvantagesanddisadvantagesofShenzhenHaijixingAgriculturalProductsLogisticsParkunderthecurrentdevelopmentbackgroundbyusingSWOTanalysismethod,andtosumuptheproblemsitfaceswhenitmovestowardsthefourthgenerationofAgriculturalProductsLogisticsPark.Firstofall,thetacticstodealwithdevelopmenttroublesareputforward.Keywords：TheFourthGenerationOfAgriculturalProductsLogisticsPark;ShenzhenHaijixingAgriculturalProductsLogisticsPark;CurrentDevelopmentSituation;DevelopmentIssues;DevelopmentCountermeasures目录TOC\o"1-4"\h\z\u摘要 IIIAbstract IV一、 绪论 3（一） 研究背景与意义 3（二） 研究现状 31.国外研究现状 32.国内研究现状 4（三） 相关概念界定 51.农产品物流园 52.农产品物流园4.0时代 5（四） 研究方法 61.文献研究法 62.实地调查法 63.比较研究法 6（五） 研究思路 61.研究思路 62.技术路线 7二、 农产品物流园发展研究 8（一）农产品物流园发展模式 81.农产品物流园1.0时代 82.农产品物流园2.0时代 83.农产品物流园3.0时代 94.农产品物流园4.0时代 9（二） 农产品物流园发展现状 101.农产品物流园发展现状 102.农产品物流园发展问题 11三、 深圳市海吉星农产品物流园发展现状 13（一） 深圳市海吉星农产品物流园选址规划 131.自然环境因素 132.社会环境因素 143.其他因素 144.层次分析法 15（二） 深圳市海吉星农产品物流园功能布局 201.交易区 202.仓储区 213.农产品智慧中心 214.加工配送区与商业配套区 21（三） 深圳市海吉星农产品物流园设施装备 211.道路设施 212.海吉星冷链物流 213.农产品检测中心 224.海吉星物流班车 225.电瓶车 22四、 深圳市海吉星农产品物流园发展问题 23（一）深圳市海吉星农产品物流园SWOT分析 231.内部优势分析 232.内部劣势分析 233.外部机遇分析 244.外部威胁分析 24（二）发展问题总结 241.整体规划弹性不足 242.土地资源供应紧缺 253.盈利模式不够科学 254.运营管理人才缺乏 25五、 深圳市海吉星农产品物流园发展对策 27（一）开展周边资源合作 27（二）申请政府政策优惠 27（三）创新优化盈利模式 27（四）培养物流管理人才 27六、 结论与展望 29参考文献 30谢辞 31 绪论研究背景与意义物流园区在现代物流中非常重要，它为国民经济保驾护航。物流园区最开始是日本政府为解决城市货物运输不通畅的问题，在郊区干道附近开辟空地，同时采取一系列措施，如完善基础设施、提供优惠政策等，以吸引大型物流中心汇聚于此，逐渐形成的具有运输、仓储、管理等功能的物流集结地。近年来在经济发展的带动下，中国农产品物流园已经开始朝4.0时代发展。我国农产品物流园1.0时代就是指农产品批发市场，而后是第三方物流兴起时衍生而来的第三方农产品物流企业，再之后便是2000年后快速发展的农产品物流园区，如今则开始了产业融合的农产品物流园4.0时代。农产品物流园1.0时代开始于上世纪70年代末，距今不过四十年，由此可见农产品物流园的发展活力蓬勃，因此对农产品物流园发展的研究是十分有必要的。作为粤港澳大湾区中心城市之一，深圳市的地理位置十分优越。深圳市海吉星农产品物流园也因此具有突出的地理优势。另外，众多干线穿过其所在区域，使其具有便捷的交通环境。它的发展不仅有利于实现深圳市经济的协调发展，更有利于保障珠三角地区的食品供应和食品安全，最重要的是能够完善华南地区的物流体系。研究现状国外研究现状1.1农产品物流研究现状1901年，John.F.Growell教授在报告“关于农产品配送”中，首次提出了农产品配送成本的相关影响因素分析[1]。互联网的普及，将国外学者的目光转移到农产品电子商务这一方面上。而此后其他学者则是在农产品供应链上深入研究，例如研究农产品产业链纵向一体化的作用，或者对农产品产业链上的所有参与主体进行研究等。1.2物流园区研究现状根据国外的相关文献资料，当前世界上并没有统一物流园区的概念，普遍将其称为物流中心。以下把国外对物流园区的研究分为几方面进行阐述。1.2.1物流园区的功能布局英国EstomihMartin教授主要对物流园区整体布局与内部功能进行研究，分析了物流园区功能与设施布局之间的相互关系[2]。1.2.2物流园区的选址规划美国EiichiTaniguChi和MichihikoNoritake两位学者着力研究物流园区的区位，并且从功能布局的角度提出物流园区具有疏通运输、降低能源消耗、减少劳动成本等重要功能[2]。国内研究现状2.1农产品物流研究现状以下将截取我国部分相关研究文献资料，如表1.1。表1.1农产品物流相关研究综述时间学者相关研究2003年孙剑李艳军提出了基于一体化战略的农产品物流系统模式的含义以及创新垂直一体化农产品物流系统模式所面临的问题和解决措施[3]。2005年王宁黄立平通过分析农产品物流特性与现状来指出传统农产品物流模式的弊端，并且提出了基于信息网络的农产品物流供应链模式[4]。2009年赵玉国提出要实现农产品物流的增值，可以通过完善农产品物流的运作模式、强化物流功能环节以及充分发挥政府作用[5]。2011年黄桂红饶志伟通过运用供应链一体化思想，构建供应链一体化的农产品物流模式[6]。2016年白桦通过分析农产品物流的自身价值以及阐述农产品物流的全过程，指出我国农产品物流存在的一系列问题，并且提出基于“互联网+”的农产品物流发展对策[7]。2019年马红军通过加强对农产品生产体系机制设计、加强对农产品运输体系的监督和管控、整合物流和农产品信息以及选择适当的配送路径，优化农产品物流模式[8]。2.2物流园区的研究现状2.2.1园区选址研究。众所周知农产品的流动方向主要是农村或郊区到城市，由于我国地域广阔，若要使农产品物流具有较高的运输效率和商业价值，必须要有一个点将农产品的生产地和销售地联系起来，这个点就是农产品物流园。王文玲、陈大鹏运用主成分分析法，借助SPSS，以选择最佳物流园区地址，很好地解决了物流园区的选址问题[9]。王佳分析了物流园区选址的影响因素，用层次分析法分析权重，实证分析备选地点，以选出建造物流园区的最佳地点[10]。2.2.2园区发展研究。我国经济飞速发展，人民生活水平提高，对“菜篮子”的需求日益增强，而农产品物流园对农产品物流甚至农产品市场的发展都起着重要作用。王玉玲、杨勇探究农产品物流园的发展问题，深入分析我国农产品物流园的发展现状和发展模式，阐述我国农产品物流园在发展中面临的困境，并从多方面探究我国农产品物流园发展的对策[11]。肖玉徽从服务模式的角度来探究农产品物流园的发展问题，分析农产品物流园服务模式的创新存在的问题和服务模式创新应采取的策略，以进一步提升农产品物流园的综合服务能力，增强竞争力[12]。相关概念界定农产品物流园《物流术语（GB/T18354）》中认为物流园区是指为了实现物流设施集约化和物流运作共同化，或者出于城市物流设施空间布局合理化的目的而在城市周边等各区域，集中建设的物流设施群与众多物流业者在地域上的物理集结地[13]。因此，本文认为农产品物流园是指从事农产品物流服务的的物流园区。农产品物流园4.0时代农产品物流园4.0时代是指单一型农产品物流园区失去竞争优势，多产业融合的农产品物流园区焕发活力，为农产品物流园创造更大的盈利空间的农产品物流园的一种发展时代背景。研究方法文献研究法通过对图书馆资料、互联网信息、官方网站数据的收集及整理，借鉴和学习国内外农产品物流园发展相关研究成果，完成文献综述。实地调查法实地调查深圳市海吉星农产品物流园，了解其地理环境、交通情况、周边经济发展情况等，以及具体研究园区内部的基础设施设备、功能布局等。比较研究法将深圳市海吉星农产品物流园与其他农产品物流园进行比较分析，更客观地看待深圳市海吉星农产品物流园的发展。研究思路研究思路本文主要研究深圳市海吉星农产品物流园的发展问题及对策探讨。首先，明确本文研究的意义；其次，了解深圳市海吉星农产品物流园基础设施设备状况，并对其进行详细的描述，总结出深圳市海吉星农产品物流园在发展中存在的问题；再次，针对总结的问题，深入分析深圳市海吉星农产品物流园在当前发展环境下自身的优劣势条件；最后，整理并提出具体的解决方案。2.技术路线通过图书馆资料、通过图书馆资料、互联网信息、学术期刊资料收集获取论文所需的相关理论资料，并在深入理解的基础上进行归纳和整理根据国内外众多学者的研究基础，加以根据国内外众多学者的研究基础，加以个人的思考，得出个人对农产产品物流园发展现状和存在问题的认识。通过网上查阅信息和实地调查研究通过网上查阅信息和实地调查研究等方法获取深圳市海吉星农产品物流园发展情况的相关信息，了解深圳市海吉星农产品物流园发展现状和存在的问题。借鉴融合已有研究成果和其他农产品物流园的成功经验，借鉴融合已有研究成果和其他农产品物流园的成功经验，立足深圳市海吉星农产品物流园实际发展情况和存在的问题，从而提出解决深圳市海吉星农产品物流园发展问题的对策。图1.1文章研究技术路线农产品物流园发展研究农产品物流园发展模式1.农产品物流园1.0时代我国农产品物流园1.0时代，主要为买卖双方提供蔬菜、水果、水产等农产品，是一种为广大人民提供农产品的较为便捷的物流服务。买方农贸市场买方农贸市场卖方销地批发市场产地批发市场卖方销地批发市场产地批发市场超市超市餐馆餐馆运销商运销商图2.11.0时代流程图2.农产品物流园2.0时代我国农产品物流园2.0时代具体表现为买卖双方委托第三方农产品物流企业把农产品从卖方手里运至买方手中，实际上这是第三方物流的衍生品。第三方农产品物流企业买方卖方第三方农产品物流企业买方卖方物流过程执行物流信息控制物流管理计划物流过程执行物流信息控制物流管理计划图2.22.0时代流程图3.农产品物流园3.0时代农产品物流园3.0时代具体表现为依托物流园区的基础设施设备，把农产品从多个卖方手中送到多个买方手中。农产品物流园区农产品物流园区入库分类农产品生产者入库分类农产品生产者冷藏库储存冷藏库储存农产品市场库存控制库存控制流通加工农产品加工者流通加工农产品加工者超市低温运输低温运输超市分拣出库分拣出库配送服配送服务农产品经销者经销商经销商信息服务信息服务图2.33.0时代流程图4.农产品物流园4.0时代农产品物流园4.0时代具体表现为单一型物流园区逐渐淡出视线，多产业融合的物流园区通过冷链物流、大数据、中央厨房等，再加上二期商业，开始登上时代的舞台。现代化、智慧化的农产品物流园现代化、智慧化的农产品物流园（农产品物流园+冷链物流+中央厨房+大数据+二期商业等）农产品市场农产品生产者超市农产品超市农产品加工者农产品经销者经销商 农产品经销者经销商图2.44.0时代流程图农产品物流园发展现状1.农产品物流园发展现状据物流与采购联合会的调查显示，2012年全国共有750多个各种类型的物流园区，已经投入使用的有近350个[14]。虽然我国农产品物流园的发展时间较短，但是近年来发展迅速，不仅在农产品的产地开发建设，还在农产品的销地开发建设，呈现出一幅蓬勃发展的局面。而促进这个局面产生的因素有以下几点：1.1社会经济支撑根据国家统计局调查显示，2019年，全国居民人均可支配收入30733元，比上年增长8.9%[15]。这意味着居民很大可能增加农产品消费，将会导致居民对农产品物流服务的要求越来越苛刻，从而促进农产品物流园的发展。居民消费水平的提高并不是一时的，表2.1是2010年~2018年我国居民消费水平的具体数据，可以看出近几年我国居民消费金额不断增加，消费水平不断提高。表2.12010年~2018年居民消费水平数据指标2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年居民消费水平(元)10550.012646.414075.315615.117271.218929.020877.023069.925378.31.2国家政策支撑在《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，对“三农”问题用“三个最需要”进行了总结，指出“三农”问题是中国改革的焦点问题[16]。这是国家政策支持的依据，保障我国农产品物流园的发展。1.3交通条件支撑近年来我国兴建高速公路、高速铁路等现代高速交通设施，不断改善交通条件。根据交通部数据显示，截至2018年末，我国高速公路总里程达14.3万公里，高速铁路总里程达2.9万公里，均居世界第一[17]。这使得物流配送更加便捷，为农产品物流园区提供了更为高效的运转环境。表2.2为2010年~2018年全国高速公路里程的相关数据，表格中的数据呈现增长趋势，说明了高速公路的建设取得了成效。表2.3是2013年~2018年高速铁路营业里程的统计数据，从表中可以得出，近几年高速铁路营业里程呈现增长趋势，说明了近几年高速铁路取得了不错的建设成果。表2.22010年~2018年全国高速公路里程数据指标2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年里程(万公里)7.418.499.6210.4411.1912.3513.113.6414.26表2.32013年~2018年高速铁路营业里程数据指标2013年2014年2015年2016年2017年2018年营业里程(万公里)2.农产品物流园发展问题2.1园区建设盲目从众虽然我国农产品物流园数量较多，但发展不均衡，这说明农产品物流园区在建设之前未进行科学规划。盲目建设园区体现在以下几个方面：部分地方政府为了经济发展，脱离实际建设园区；在缺乏产销地的地区建设园区；在物流运输网络落后的地区建设园区等。而这些盲目建设的农产品物流园很难吸引相关农产品客户来进行合作，这导致农产品物流园运行效率持续降低，甚至出现闲置的现象。2.2园区理念认知错误农产品物流园区既与农产品物流相关联，也与物流园区运行相关联，需要将两者结合起来认知。实际上，我国大多数人对农产品物流园的认知片面，这是因为农产品物流园至今依旧是一个新兴事物，当然也与其本身具备公益性质，投资前期难以获利有关，导致更少人去关注农产品物流园的发展。对农产品物流园认知错误主要体现在两个方面：一是忽略其与农产品物流相关联，没有配备一系列农产品物流基础设施，例如冷库、冷藏车等，这将不能实现农产品的加工及物流配送，难以发挥出农产品物流园的真正作用，与一般的农贸市场没有什么本质区别；二是轻视物流园区的发展，没有及时更新农产品物流技术装备、学习现代管理知识，使农产品物流园的功能逐渐退化。2.3园区扶持不到位在农产品物流园的运营过程中，国内对农产品物流园的扶持并未落实到位，具体体现在投资上优惠政策偏少、项目的审批速度过慢、招商开发水平较低。究其原因是部分地方政府的职能未得到有效发挥，政府职能认知转变慢，降低了其服务的主动性和积极性，对于当地农产品物流园的发展而言，是十分不利的，会直接减慢农产品物流园的发展速度。2.4园区盈利空间小我国大多数农产品物流园在其整体发展过程中，不管是纵向盈利还是横向盈利的空间都是有限的。在纵向盈利方面，我国大多数农产品物流园暴露了相对落后的物流水平。因为大多数农产品物流园缺乏先进的技术设备以支持其提供更优质的物流服务，进而难以获取物流服务方面的利润增值。在横向盈利方面，实际上，我国大多数农产品物流园只是提供服务水平一般的物流服务，没有开展其他服务，故在横向盈利方面是很难获取利润增值的。总而言之，我国大多数农产品物流园的盈利空间小。深圳市海吉星农产品物流园发展现状深圳市海吉星农产品物流园选址规划经过文献查找，目前“农产品物流园选址规划”并没有所谓的标准统一。国外学者对农产品物流园的研究比农产品流通晚，第一次形成概念是1971年Eilon提出从物流设置布局、货物运输配送、客户运输等方面对物流园区进行规划和统筹[18]。国内学者韩勇则认为物流园选址是指一定区域内农产品供应与需求结合点的设置问题[19]。经过实地调查与文献研究，以下为深圳市农产品物流节点选址规划的影响因素，归纳如表3.1。表3.1深圳农产品物流园选址规划影响因素类别自然环境因素社会环境因素其他因素气候条件地形条件地质条件交通条件经济条件政策条件服务质量公共设施人才供给1.自然环境因素1.1气候条件农产品是有一定的保鲜期的，如果气候条件比较潮湿，在经过长途运输，农产品未经过包装处理的情况下，很多农产品会变质腐烂，最典型的就是普通果蔬。因此，农产品物流园的选址条件必须考虑气候因素。深圳市海吉星农产品物流园所处地区夏冬季湿度差别不大，温度夏季偏高，一般为25℃~35℃，若没有对农产品采取保鲜处理，在夏季普通果蔬的变质程度会加快。这不仅会造成农产品物资的浪费，还会影响深圳市海吉星农产品物流园的盈利。1.2地形条件地形的起伏变化幅度会对交通运输造成一定的影响，若是起伏变化幅度较大，会延长交通运输的时间，降低运输效率，增加运输成本。深圳市海吉星农产品物流园所处地形整体较为平缓，不会增加不必要的运输成本。1.3地质条件对于农产品物流园来说，上吨重的大货车日常来往是常态，如果物流园区的地质条件较差，无法承载重型货车的长时间运行，势必会阻碍物流园区的发展。深圳市海吉星农产品物流园所处地质条件良好，不存在无法承载重型货车的长时间运行这类问题。2.社会环境因素2.1交通条件不仅是农产品物流园，而是对整个物流行业来说，交通都是选址的首要条件。拥有优越的交通条件，才能使农产品的运输效率提高，减少农产品的损耗。深圳市海吉星农产品物流园有多条主干道汇聚于其所在区域。可以说，交通条件极为优越。2.2经济条件物流园区的建设成本高，这是一个普遍认知。众所周知物流园区是带着公益性质的，它的建设前期投入巨大，而且短时间内是无法得到收益的，另外，前期维持日常的运营也需要较大的成本消耗，这意味着物流园区所处区域的经济发展状况是必须可观的，得以支撑物流园区的长期运转。深圳市海吉星农产品物流园所处区域经济发展水平高，足以支撑其长期运营。2.3政策条件物流园区的建设需要政策支持，只有在土地价格、园区开发等方面提供政策优惠支持，园区发展才得以顺利展开，才能迸发出发展活力。深圳市海吉星农产品物流园获得龙岗区政府甚至深圳市政府的政策支持，故其发展前景良好。3.其他因素3.1服务质量对于大多数物流园区来说，远距离运输才是其主要业务，而远距离运输中农产品的运输条件较为严苛，农产品极易受外界各种因素影响变质。深圳市海吉星农产品物流园对农产品进行科学分类，对其采取不同的物流服务，整体服务质量是较高的。3.2公共设施农产品物流园需配备大型冷库，而大型冷库的用电量毫无疑问是巨大的，故需要有保障电力的基础设施。深圳市海吉星农产品物流园周边社区发展极好，并且与其进行合作，因此园区的用电供应是得到有力保障的。3.3人才供给为了促进物流园区的发展，需要聘请专业的管理人才管理园区。海吉星所处的龙岗区有多所高校，这为海吉星的发展提供了充足的人才资源。4.层次分析法多数农产品物流园是在原有的农产品批发市场上进行扩建的，深圳市海吉星农产品物流园的前身是深圳市布吉农产品批发市场，它另外择地新建，与物流园区的选址规划有关系。运用层次分析法，对深圳市海吉星农产品物流园的选址规划进行分析，评价其选址规划的合理性。4.1构建层次分析结构借助表3.1，构建层次分析结构，如表3.2.表3.2农产品物流节点选址层次分析结构目标层A农产品物流节点选址准则层B自然环境因素B1社会环境因素B2其他因素B3子准则层C气候条件C1地形条件C2地质条件C3交通条件C4经济条件C5政策条件C6服务质量C7公共设施C8人才供给C9对象层D深圳市布吉农产品批发市场D1深圳市海吉星农产品物流园D24.2构建判断矩阵并求解本文对所获得的数据进行处理，并对所构建的矩阵求解，同时得到各个层次的判断矩阵。（1）构建A-B判断矩阵，如表3.3。表3.3A-B判断矩阵AB1B2B3权重B111/31/40.1220B2311/20.3196B34210.5584一致性检验CR=0.0176＜0.1从上表权重系数可以说明影响农产品物流园选址的主要因素为社会环境因素和其他如园区服务质量、公共设施、人才供给等因素，然后才是自然环境因素。（2）构建B-C判断矩阵，如表3.4，表3.5，表3.6。表3.4B1-C判断矩阵B1C1C2C3权重C111/320.2385C23140.6250C31/21/410.1365一致性检验CR=0.0176＜0.1表从上表权重可知在气候、地形、地质等自然环境因素中，地形条件是最为重要的指标，气候条件次之，最后是地质条件。表3.5B2-C判断矩阵B2C4C5C6权重C41350.6267C51/3140.2797C61/51/410.0936一致性检验CR=0.0825＜0.1从上表权重可知，交通条件在社会环境因素中是最重要的，经济条件次之，最后是政策条件。表3.6B3-C判断矩阵B3C7C8C9权重C71260.5769C81/2150.3420C91/61/510.0811一致性检验CR=0.0279＜0.1从上表权重系数可知，服务质量与公共设施的权重系数较大，由此可得出在农产品物流园选址中这两个因素不可忽视。（3）构建C-D判断矩阵，如表3.7，表3.8，表3.9，表3.10，表3.11，表3.12，表3.13，表3.14，表3.15。表3.7C1-D判断矩阵C1D1D2权重D111/20.3333D2210.6667一致性检验CR=O＜0.1由上表权重系数可得，海吉星农产品物流园在气候条件因素中比布吉农批市场更加占有优势。表3.8C2-D判断矩阵C2D1D2权重D111/30.25D2310.75一致性检验CR=O＜0.1由上表权重系数可知，与布吉农批市场相对比，海吉星农产品物流园在地形条件因素中更加具有优势。表3.9C3-D判断矩阵C3D1D2权重D111/20.3333D2210.6667一致性检验CR=O＜0.1从上表权重系数可得出在地质条件因素中海吉星农产品物流园所在的龙岗区比布吉农批市场所在的罗湖区更占有优势。表3.10C4-D判断矩阵C4D1D2权重D111/40.2D2410.8一致性检验CR=O＜0.1 从上表权重系数可以得出海吉星农产品物流园在交通条件因素中比布吉农批市场优势更大。表3.11C5-D判断矩阵C5D1D2权重D1150.8333D21/510.1667一致性检验CR=O＜0.1从上表权重系数可知布吉农批市场在经济条件因素中比海吉星农产品物流园更占据优势。表3.12C6-D判断矩阵C6D1D2权重D1130.75D21/310.25一致性检验CR=O＜0.1由上表权重可以得出在政策条件因素中布吉比海吉星有优势。表3.13C7-D判断矩阵C7D1D2权重D111/50.1667D2510.8333一致性检验CR=O＜0.1从上表权重可知海吉星在园区服务质量因素中有较大的优势。表3.14C8-D判断矩阵C8D1D2权重D111/40.2D2410.8一致性检验CR=O＜0.1从上表权重可知海吉星在公共设施因素中有更加明显的优势。表3.15C9-D判断矩阵C9D1D2权重D111/60.1429D2610.8571一致性检验CR=O＜0.1从上表权重可知海吉星在人才供给因素中优势更大。4.3层次总排序根据AHP软件计算得出层次总排序的一次性检验指标CR=0.0441＜0.1，说明该结果有较好的一致性。而两个方案的结论值如表3.16，从中可以说明深圳市海吉星农产品物流园现在的地址优于深圳市布吉农批市场。表3.16方案结论值方案结论值（权重）D10.2697D20.7303总而言之，采用层次分析法，通过以上对农产品物流园选址影响因素的分析可以得知，深圳市海吉星农产品物流园的选址规划是较为合理的。深圳市海吉星农产品物流园功能布局1.交易区1.1蔬菜交易区交易空间极其宽敞，固有档位337个，其布局设计满足蔬菜交易的特点，能够允许16米长的货车进场，主要包括精品菜、精包装菜、普通菜。1.2水果交易区分类简明，分为南方水果、北方水果和进口水果，固有档位468个，配备专用小冷库以保持果品鲜度，共有12条街，中间有采购通道，采购商在此看货、议价。1.3冻品交易区主要经营品类为综合冻品、海产品和深加工肉制品，固有档位184个，其布局设计为满足冻品交易的要求，全场配备小型中转冷库。1.4综合食品交易区主要经营饮料、佐餐调料、粮油、蛋品、烟酒、补品等品类。1.5茶叶交易区经营茶叶，例如铁观音、普洱、龙井、绿茶、红茶、花果茶等。2.仓储区仓储区是深圳市海吉星农产品物流园的重要组成部分，共有5层公共冷库，第一层是冻品二期交易区，2层及以上为冷库，总库容量约2万吨，其中4千吨准备作为国家检验检疫局定点仓库。冷库分为高温库、低温库和变温库。高温库温度为0~5℃，主要储藏果蔬类产品；低温库温度为－18~－25℃，主要储藏冷冻品；变温库则是自由调节控制。3.农产品智慧中心农产品智慧中心是进行电子商务交易的地方，共23层，共有325间。全场配备高速电梯、中央空调智能系统、隔音隔热的双钢化中空玻璃、落地玻璃大窗户等。4.加工配送区与商业配套区加工配送区与商业配套区是深圳市海吉星农产品物流园与周边社区合租打造的，为了发展园区内的供港部分。深圳市海吉星农产品物流园设施装备1.道路设施园区内设置有快车道、慢车道、转运车道和参观路线等，保证车辆快速通过。货运通道为环线状，物流园各功能区通过人行天桥的形式，使人车分流。采购商在中间采购通道看货、称重、议价、支付，并沿着通道将所购货品运至大厅两侧停靠的采购车辆。总之，外部和内部便捷的通道设施极大地提高了物流效率。2.海吉星冷链物流海吉星冷链物流强大的品牌效应，吸引了更多客户主动与其展开紧密合作。主要经营产品有肉食品、水产品、火锅料、熟食品等冷冻冷藏食品。冻品交易区在国内首次全部配备高清互动屏、电商配送室、电商服务中心等综合配套设施。3.农产品检测中心农产品检测中心是检测农药的实验室，投资一千多万建设成的，是内地第一家农产品流通第三方实验室，意义重大。4.海吉星物流班车深圳市海吉星农产品物流园短程配送服务是依托海吉星物流班车而存在的，配备车辆信息管理平台，实施全程信息监控，保证海吉星物流班车运作安全、高效，确保运输途中货物安全以及准时送达，为客户提供优质的取货服务。5.电瓶车深圳市海吉星农产品物流园运用电瓶车在交易区内进行装卸搬运工作，这可以有效防止对农产品的二次污染。深圳市海吉星农产品物流园发展问题（一）深圳市海吉星农产品物流园SWOT分析1.内部优势分析1.1地理位置优势深圳市海吉星农产品物流园周边交通发达，机荷高速、水官高速等众多干线经过其所在区域。优越的地理位置和便利的交通环境，有利于其在农产品供应和配送上保证速度，而农产品物流一旦在配送时间上占有优势，就能很大程度地保证农产品的质量，这将会使深圳市海吉星农产品物流园获得客户的好评价，从而获得更多的合作机会，真正促进发展。1.2基础设施优势深圳市海吉星农产品物流园具有完善的基础设施，例如农产品智慧中心、互联网大数据以及车辆信息管理平台等，这些将会为深圳市海吉星农产品物流园向农产品物流园4.0时代发展提供保障。1.3品牌效应优势海吉星冷链物流具有强大的品牌效应，能够吸引其他相关物流企业与其展开紧密合作，实现共赢，进而提升深圳市海吉星农产品物流园的物流服务水平，降低农产品的物流运输成本，这不仅能够提高深圳市海吉星农产品物流园的经营收入，更能为深圳市人民提供更好的“菜篮子”服务，促进深圳市海吉星农产品物流园的发展。2.内部劣势分析2.1盈利模式劣势深圳市海吉星农产品物流园的盈利模式不够科学，在纵向盈利模式上，它具备先进便捷的物流技术设备，冷链物流设施较为完善，能够提供优质的农产品物流服务。但是，在横向盈利模式方面，即除了农产品物流服务外的其他综合服务，例如食宿娱乐服务，是稀缺的。2.2物流人才劣势国内物流人才培养体系不成熟，故农产品物流专业人才是相对缺乏的，这也从侧面说明了深圳市海吉星农产品物流园缺少在农产品管理、物流管理等方面的专业的中高层管理人才，从而在一定程度上制约了深圳市海吉星农产品物流园的发展。3.外部机遇分析3.1社会经济发展随着粤港澳地区经济合作的不断深入，深圳市迎来了巨大的发展机遇。而深圳市海吉星农产品物流园本身具备的优势，将有机会承接更多来自周边地区的农产品市场转移，进而引入先进的农产品物流设施装备，进一步发展壮大。3.2政府政策支持深圳市海吉星农产品物流园获得政府政策的强有力支持，能够启动“中央大厨房”项目，同时获得政府补贴，出售物美价廉的农产品，为深圳市人民提供了优质的食品供应服务，进而使深圳市海吉星农产品物流园树立了良好的品牌形象，从而吸引更多外来企业与之进行紧密合作，实现自身的进一步发展。4.外部威胁分析4.1同行业竞争激烈与国内处于发展前沿的物流园相比，深圳市海吉星农产品物流园的发展较为落后，若不能解决目前制约其向农产品物流园4.0时代发展的问题，它将会逐步落后于国内先进农产品物流园的发展步伐，要赶上先进物流园的发展，需要花费更大的精力。4.2替代行业竞争激烈南方国际水产交易中心是规划完善、功能齐全的现代化水产市场交易平台，它对广东省其他地区的水产市场造成了一定的冲击，包括深圳市海吉星农产品物流园在内。另外，广州江南果菜批发市场创立时间长，规模大，口碑好，它对珠三角地区的果蔬市场有极强的辐射作用，对深圳市海吉星农产品物流园的果蔬供应也造成了一定的冲击。（二）发展问题总结1.整体规划弹性不足深圳市海吉星农产品物流园整体规划较为完整的，将农产品物流园区的功能性发挥到极致，它是农产品物流园3.0时代的先进典范。然而，当前国内已迈入农产品物流园4.0时代，例如，贵州农产品物流园就是农产品物流园4.0时代的示范。它通过具有前瞻性的布局规划，加上新设备、新技术，打破了传统单一型物流区模式，实现多业态积聚效应，形成了崭新的、现代化的、智慧化的、人性化的第四代农产品物流园。结合实际，深圳市海吉星农产品物流园在整体规划的基础上进一步发展将会面临不小的障碍，由此可见深圳市海吉星农产品物流园整体规划弹性不足。2.土地资源供应紧缺深圳市海吉星农产品物流园的功能分区布局是合理的，并没有闲置的土地资源用来建设二期商业，如酒店、公寓、商业餐饮等综合服务。另外，深圳市海吉星农产品物流园周边社区布局完整，短时间内无拆迁的可能，缺少扩建的土地资源。因此深圳市海吉星农产品物流园要向农产品物流园4.0时代过渡是具有难度的，而土地资源供应紧缺是阻碍其发展的一大问题。3.盈利模式不够科学深圳市海吉星农产品物流园具备完善的基础设施、先进的物流设备、齐全便捷的物流服务，实现了物流园区的纵向盈利增值。深圳市海吉星农产品物流园拥有高效运作的通道设施，极大地提高了物流运输的效率，实现了物流服务的增值。中央大厨房、农产品检测中心等先进设备，为深圳市海吉星农产品物流园的产品安全与运输安全提供了保障，既减少了由于安全问题造成的实际损失，又提高了物流园区整体运作的效率，大大增加了利润。齐全便捷的海吉星冷链物流不仅保障了产品的新鲜度，避免冷藏冷冻品腐烂造成的经济损失，而且为冷藏冷冻品创造了新的增值模式。以上均是深圳市海吉星农产品物流园纵向盈利增值的体现。但是，在横向盈利增值方面，例如酒店、公寓、餐饮店、娱乐场所等综合服务是缺乏的，即提供的综合服务附加值不高，由此可见其盈利模式不够科学。4.运营管理人才缺乏深圳市海吉星农产品物流园拥有完善先进的物流设施和设备，这意味着需要专业化物流人才和复合型物流人才来进行运营管理。海吉星冷链物流便捷先进，若没有专业的冷链物流技术人才进行运作，很难保证将这些冷链设施的功能发挥到极致。例如，在对冷库的运作方面，要求运作人员对冷库的类型及其功能熟识，避免货物存放错误，造成经济损失。另外，海吉星物流班车配备建设的车辆信息管理平台是需要专业的物流管理人才来运营管理的，然而，当前国内物流人才的培养刚起步，物流专业运营管理人才极度稀缺。深圳市海吉星农产品物流园发展对策开展周边资源合作首先，深圳市海吉星农产品物流园的整体规划布局是完善的，难以进行改建。其次，其周边布局也是完善的，短时间内无法进行扩建。因此，要在现有的基础上完成其向农产品物流园4.0时代迈进的目标，就必须合理利用现有资源条件，积极与周边社区开展资源合作，这是可行的，因为加工配送去与商业配套区就是其与周边社区合租打造的。申请政府政策优惠深圳市海吉星农产品物流园致力于为深圳市人民提供更优质的农产品服务，竭尽全力发挥其作为珠三角地区“菜篮子”工程的重大使命，尽可能使其自身焕发出最大的发展活力。因此，向深圳市政府申请政策优惠是可行的。具体措施为：在与周边社区开展资源合作时，例如合租打造酒店、公寓、餐饮场所、娱乐场所等，可以获得深圳市政府政策支持；开启一些利民工程，如中央大厨房这类项目时，可以获得政府优惠补贴。创新优化盈利模式深圳市海吉星农产品物流园当前正处于向农产品物流园4.0时代过渡的阶段。它具备完善合理的通道设施、先进高效的物流设备，如物流班车、电瓶车等以及便捷齐全的冷链物流服务，这些为它的纵向盈利提供了保障。然而，二期商业，例如酒店、公寓、餐饮场所、娱乐场所等综合服务的缺失，使其横向盈利难以得