客家文化产业基地项目排版

客家文化产业基地项目排版梅州籍客家人分布国家和地区亚洲

20

15非洲

9美洲

11大洋洲

5中国梅州，世界客都客家人最主要的集散中心客家人的主要聚居区具有相对成熟的、很强稳定性的客家民系客家人迁徙历史中的基地纯正客家话标准音在第十二届世界客属联谊会上，梅州市正式被尊为“世界客都”Capitalofhakkasintheworld几百万客家人从这里走向世界分布全球的上亿客家人奉梅州为“根”亚洲：24个国家或地区9400万欧洲：18个国家或地区20万北美洲：10个国家或地区49万非洲：10个国家或地区8万大洋洲：11个国家或地区6万南美洲：21个国家或地区21万Capitalofhakkasintheworld而梅州现在“客”味甚浓，“都”性不足……Capitalofhakkasintheworld梅州时时处处散发着浓郁的“客家风情”和“客家元素”温婉的客家话酥香的客家菜甜美的客家山歌宏大的客家围屋……主要是对客家文化的传承、客家文化元素的展示离全球客家人精神文化层面上共同的首都还有距离纵观全球，凡冠名为“都”的文化朝圣地必为世界性的文化传播中心并通过文化产业化、掌握世界文化话语权，大大增强一个国家和民族的国际影响力维也纳音乐之都巴黎时尚之都日内瓦和平之都曼谷佛教之都精神首府平原地带，地理位置及自然条件优越人口密集地区，效能最大轨道交通、高速公路、航空港、航海港等基础建设系统非常完善各城市之间产业发展坚持多元化，“1+1﹥2”具有中枢支配地位，具有发展国际间联系的最佳区位优势。具有完整的城市等级体系。全球音乐文化传播中心掌握世界音乐文化话语权音乐之都·维也纳产业体系音乐观光音乐培训音乐创作演出消费音乐服务国内的“中华文化之都”与国际“文化之都”仍有差距曲阜：孔儒之都弘扬孔儒传播民族文化西安：盛唐之都再现大唐盛世沟通中外文明未能在精神层面掌握全球文化话语权未能从产业出发成为文化传播中心六中全会将振兴文化提到国家战略的高度“发展社会主义精神文明，建设社会主义文化强国”；“提高全民族文明素质，增强国家文化软实力，弘扬中华文化，推动文化产业成为国民经济支柱性产业，努力建设社会主义文化强国。”——胡锦涛在十七届六中全会上指出建设精神文明发展文化产业丰富人民精神文化生活提升中华文化国际影响力增加民族凝聚力提升综合国力机遇、动力支持“建设幸福广东，不仅要进一步提升人民的物质生活水平，更要进一步提升人民的精神生活水平”“希望你们以国际化视野的眼光大胆地去挖掘、传承客家文化，大胆地宣传推介，走出围龙，走向世界”——汪洋来梅考察指出广东省客家文化要走向世界不断扩大文化的影响力和辐射力，努力发展面向现代化、面向世界、面向未来的，民族的、科学的、大众的社会主义文化，推动我省文化强省建设再上新台阶

客家文化影响

100多个国家和地区1.2亿人客家文化是民族的、世界性的“世界客都”客家是中华民族的优秀分支，是整个中华文明的有机构成部分；客家人分布在世界100多个国家和地区，已成为当今世界上分布最广、影响最为深远的民系之一。客家人分布在世界100多个国家和地区，为当今世界上分布最广、影响最深远的民系之一，客家文化先天具备民族的、世界性高度“世界客都”需要一个载体发展客家文化产业，打造精神首府往广州、深圳中心城区梅州旅游黄金线人文秀区，代表着梅州未来的发展本项目：规模大：近6000亩，目前梅州最大可开发项目区位突出：梅州人文秀区，紧靠中心城区；交通便利：梅州旅游黄金线路第一站直接连通通往广州、深圳的高速公路资源丰富：水景、植被、山地、村落民居和田园风光等。海航YH总部香江国际养生岛林风眠艺术产业园梅州崭新的人文秀区是文化梅州的缩影是承载世界客都“都心”的最佳载体

世界客都之“文化都心”

以客家文化为切入点，传播中华文化价值观，打造凝聚力工程，维系海内外客家人对祖国的情感、增强中华民族的凝聚构建文明和谐社会以及丰富市民精神文化生活弘扬传承客家优良的传统文化作出积极贡献全球客家人之“精神麦加”

维系全球客家人情感认同和文化根基的精神家园COMPANYCITYThefollowingtakesplaceinTIANJIN…城市正在扩张财富迅速累积欲望ZHENG在膨胀企业亟需升级EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落日渐清晰10：15am更快2009年GDP增长16.5%，位居全国第二

高速铁路400km/h28分连接京津空客A320870km/h分钟连通世界更新道路、交通等城市基础设施全面升级滨海新区实体化催生地产新契机更高300m嘉里中心339.6m环球金融中心340m中粮大厦350m滨海MSD600m海泰117大厦城市高度见证发展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶变ItwastheageofTIANJIN中国·环渤海城市群落人口：城市人口3137万，总人口占中国的22.2%，城市化率59.1%面积：城市面积2.87万平方公里，总面积占中国的13.31%区位：北京、天津双核驱动，环渤海氛围内主要城市：北京、天津、大连、青岛、沈阳、太原、石家庄、呼和浩特地位：继珠三角、长三角后，成为中国新的增长极天津

经济发展第三极宜居城市NO.1GDP增速NO.1【1、这个城市】A、正在发生着超城市化和形成城市群天津，正在成为世界版图聚焦中心超城市化加速城市外扩城市半径10km12km20km【1、这个城市】B、而天津的超城市化影响会怎么变化？在这里，智·富正在汇集全球最宜居城市内地NO.1城市竞争力直追中国第三城地名排名千万富豪（人）排名亿万富豪亿万富豪/十万人人口北京11430001880054广东2137000278008上海31160003700038……41105004630012天津1213100139008山西13128001010503富裕人士分布表：【2、6070这群人】中产爆发实际应用中的计算公式是：

公式中：

是按收入分组后各组的人口数占总人口数的比重；

是按收入分组后，各组人口所拥有的收入占收入总额的比重；

是

从i=1到i的累计数，如,

=Y1+Y2+Y3….+Yi。

G=0.36天津市总人口：1176万人天津千万富豪总数：13100人天津亿万富豪总数：900人天津人口资产总额约为：14940亿元已知：资产分组：200万以下为A组200-500万为B组500-1000万为C组1000万-1亿为D组1亿以上为E组千万富豪人口比重:1.1%；亿万富豪比重：0.008%。则，千万以下人口比重为：99.88%千万富豪收入比重：8%；亿万富豪收入比重：6%。则，千万以下总收入比重为：86%收入总额为150-300万人口约为20-30万人累计收入百分比累计人口百分比OABCDE【2、6070这群人】A、城市正在快速催生一批批的新贵和新中产在这里，欲望正在多元PRICE豪宅产品：资本属性日渐鲜明普通住宅：价格增值空间日渐饱和逆市旺销，重塑天津豪宅天花板【2008|霞光道5号】【2009|天津环球金融中心】天价狂销，不断刷新天津顶级物业记录【2009-10|朗润园】财富人群需求呈现多元化，资源稀缺加速普宅向豪宅转化【2、6070这群人】B、天津改善需求已经到了从洋房时代到别墅时代爆发的节点开盘时间09.0809.10待开盘推售套数805342消化率100%100%洋房及都市平层改善客户达到80%，其中万科假日水晶城万科新城的老业主达到20%卫津南路ItwastheageofFORTUNE谁，会成为卫津南路的下一站？老城厢南京路天塔水上梅江后梅江天津城市豪宅中轴线，向南，向南，再向南……富力城●城南新世家●仁恒海河广场●格调春天●●万德花园霞光道5号●招商钻石山●●世纪梧桐公寓●江胜天鹅湖【3、这个地方】A、城市向南、一条中轴线、一个东亚运动会、一条路ItwastheageofTUANBO:而团泊，正是这样一汪湖泊：水域、城市、休闲温泉津汕高速唐津高速松江高尔夫【3、这个地方】团泊湖

=8个东丽湖=12个西湖15分钟联通中心城区温泉、高尔夫成熟配套B、天津主城区最大水域C、湖水、温泉、高尔夫的生活想象针对当前环渤海城市群的特征

站在历史的角度和高度

这个时代——从来没有任何时候能比现在能感受到时代的势能，把握趋势：1、城市能量在累积；2、城市半径在扩大；3、中产的数量在成长；4、改善性需求在从洋房向别墅引爆；5、别墅区在形成；大胆探寻整个项目宏伟的魂魄湖区物业的价值探寻——一个时代的理想：真正的城市+资源集大成者，正面临前所未有时代使命的市场机遇……城市富人区，往往在一个伟大的时代中，滋生于一个伟大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水资源旁。第三章定位ItwastheageofCITY：ItwastheageofFORTUNE：ItwastheageofLAKE：ItwastheageofGEDALE：天津极速扩张中产阶层爆发湖水得天独厚爆发时不我待Itwasthebestoftimes…DESTINY·使命

ItwastheageofTIANJINGEMDALEPAST金地全国战略：从科学筑家到科学筑城从简单复制到多元开发金地博登湖·壹墅间金地集团在东莞塘厦耗时三年倾力打造的首个主要面向深圳客户的高端别墅项目“金地博登湖·壹墅间”，不仅标志着金地正式进入莞深地区高品质别墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一体化进程中的顺势之举。杭州自在城杭州的自在城拥有大排量的排屋别墅，同时拥有精装修白金公寓、多层花园洋房、SOHO酒店式公寓，四大类型的物业齐齐呈现；09年6月，杭州金地自在城境墅开盘，杭州千万级豪宅市场自此开辟出全新城市别墅板块？规模、代表项目缺失天津公司年销售额有限集团内部影响力弱势NOW三盘齐耀，天津公司全面升级、转型【金地格林世界】【金地国际广场】【金地团泊湖项目】城市近郊大盘现金流产品城市豪宅形象标杆近郊资源大盘影响力持续利润品牌声誉【金地国际广场】【金地团泊湖项目】资源的唯一性奠定资源型别墅市场领导者地位城市别墅+资源别墅=抢占北方区域豪宅话语权ItwastheageofTIANJINGEMDALE金地+团泊肩负双重使命

1企业使命：以资源大盘奠定金地在北中国豪宅话语权城市使命：代表环渤海城市发展的方向和高度，建立新时代城市居住标准，提升城市未来价值2使命之路三大风险于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？历史上任何使命的达成总要经历波折劈荆斩棘外20km中心城区东丽湖津南团泊湖城市别墅开发殆尽，随大量开发商进入，天津近郊别墅呈三足鼎立之势距离中心城区15~20km具备自然资源条件中低密度项目聚集近郊别墅板块团泊：

香港建设地块

光耀地块

金地团泊项目

松江高尔夫小镇津南：

中信

海尔

碧桂园

星耀五洲

京基东丽：东丽湖万科城亿兆项目华侨城恒大绿洲外三大板块低密度项目已知土地存量将近2000万平米，未来竞争激烈政策利好产业成熟度主要通路资源条件土地放量现有项目开发商津南津滨发展辐射带市级以下松江度假村津港公路天嘉湖1000万平米星耀五洲碧桂园天嘉湖garden远洋华润京基首创海尔碧桂园中信东丽空港、空客320国家级东丽湖旅游度假村、滨海国际机场津汉公路东丽湖600万平米东丽湖万科城朗钜天域首创溪堤郡万科保利朗钜亿兆华侨城团泊东亚运动会北方最大团泊温泉酒店、松江高尔夫、天津大学仁爱学院津淄公路、津汕高速团泊湖>350万团泊湖庭院松江高尔夫小镇香港建设金地仁爱天房光耀

竞争最为激烈外于外：最有潜力成为天津中央别墅区城市资源东丽湖津南团泊湖价格指数强有力的产业支撑更加成熟的城市界面拥有良好客户外延性未来升值潜力巨大投资属性更强的板块无鲜明利好依托大量土地放量加速区域成熟易形成低密度供应热点圆梦型低密度居住板块！最强势的资源便捷的城市距离最易承接城市富人区的区域属性未来最有可能打造顶级别墅产品的片区！内松江高尔夫小镇本案团泊湖庭院香港建设光耀地块团泊3期香港建设：7.6亿元拿地，容积1左右，总建面83.68万平米，30%低密度。金地地块：获取团泊三宗住宅用地的70%权益。公司需支付的总价款约为4.55亿元。占地666,109.8平米，容积率不超过0.7，建筑面积约47万平米。光耀地块：占地约1000亩，容积率不超过1。恒盛地块：09年12月取得，总占地面积119.6万平米，容积率1.05，预计总建筑面积126万平米；广东的中惠熙元2010年3月5日取得01#地块，土地出让面积：150543平方米（其中，住宅134594平方米、商业15949平方米）容积率：住宅≤1.2，商业≤1.2，即建筑规模不大于28.93万㎡（包括商业部分及配套公建）；成交价格为148.35万元/亩，溢价13460万元，地价2224元/平米。近期成交地块约323万平米建筑面积，大量品牌开发商进入一线临湖地块基本均“名花有主”，未来供应较大内于内：真正拉动区域价值的扛鼎之作项目资源规模产品品牌总价本项目一线湖景47万180-270平米，经济型和舒适型别墅，少量资源稀缺型独栋

——光耀非临湖60万180-230平米经济型联排

预计180万起团泊湖庭院非临湖15万独栋：206-290平米

300-700万高尔夫小镇高尔夫内50万独栋：633平米/双拼：265-350平米

>700万光耀高尔夫小镇团泊湖庭院本项目本项目入市时可能在售的项目对比：提前十年住别墅！提前十年住独栋！真正资源和产品的双重改善！干扰因素の竞争策略外最有潜力成为天津中央别墅区：内真正拉动区域价值的扛鼎之作：建立资源改善优质产品标准高举高打，树立营销壁垒以资源价值为核心驱动的首席舒适改善区域客户面对四面开花的近郊别墅板块和之前沉寂无闻的团泊湖客户究竟如何看待？项目等级代表项目代表人物样本数量极致改善型霞光道5号霞光道首个成交客户汽车行业高管，窦先生6高端改善型钻石山、天鹅湖某广告公司老总，苏丽16首置圆梦型朗润园某规划设计公司园林景观部门老总，李先生25潜在需求型居住类天鹅湖高层世纪梧桐公寓花园5座中海御湖翰苑某国企中层，王先生5投资类津塔公寓塞纳国际中海公寓纽约公寓某私营企业老板，刘女士5深访57组高端客户！客户客户心中的团泊湖……现在的2nd居所，未来的1st居所——“曾经去过团泊，觉得那个地方还是比较适合度假，自己的朋友也没有在那边置业的，没有社交圈子。未来政府规划好，配套完善的话会考虑…。”——“曾经去过团泊，觉得那里的水面很大，有水就是好地方，而且团泊的未来规划非常好，听说规划中还有地铁，以后升值潜力很大”——“我当时想买东丽湖就是很看重湖景，有水的地方还是很好的，回归自然，原始的感觉，能住在（团泊）那样的地方应该是很多像我一样的人的梦想了”——“团泊潜力挺大的，因为那边资源比较好，就是离市区太远了，开了荣乌高速还是远”资源绝对稀缺城市规划利好无配套心理距离较远原有认知较低客户客户心中的理想产品……资源、别墅感、附加值顶级改善资源的绝对占有》独栋》产品内部留有可发挥空间高端改善贴心的功能空间设计》资源》公共园林客户类型产品要求排序别墅圆梦别墅投资产品形式》别墅符号》物业管理》社区配套项目品牌》公共配套潜在需求洋房产品》大尺度》足够的情花元素客户项目在客户心中的核心价值感知资源：看重资源的稀缺性产品：追求产品品质带来的生活享受城市：未来城市和区域的价值是信心针对风险的定位策略历史让我们有幸见证，湖区文明新时代……于外：板块之间孰优孰劣？于内：板块之内如何厮杀？对象：客户内心价值几何？区域：打造华北地区湖区品牌项目：湖居别墅的第一代言客户：引领中产阶级生活改善革命项目定位

新时代·环渤海·国际湖居生活范本湖的时代理想温德米尔湖能“让人忘掉生活中的区别：年龄、财富”。你很容易就会迷失在美景中，忘了时间，有种“天上一日，地上十年”的感觉。——济慈界上80%的豪宅临水而建，60%的豪宅与湖相依世界七大湖居富人区：伦敦富人区之九曲湖英国湖区之温德米尔湖瑞士莱芒湖畔名人别墅美国文学圣地及精神家园瓦尔登湖比尔盖茨的家——华盛顿湖长岛三湖别墅瑞士日内瓦湖富人区安大略湖解读国际湖区湖光山色、人文传说、诗歌、记忆、野草的芬芳，这些就是湖区独特的魅力所在Wordsworth|Coleridge|Southy|BeatrixPotter诗意的景色旁从不缺少诗人，就是普通人面对不是诗人也会成了半个诗人国际湖区的精神家园——浪漫的文化情怀心灵之乡，诗意联想定义湖区生活7C标准Competitive: 一定是在最具竞争力的上升城市Convenience: 一定有最便捷的城市尺度Cherish: 一定具备最为宝贵的稀缺资源Carbon-free: 一定是环保的、健康的Comfortable: 一定提供最舒适的品质产品Confidence: 一定有最可信赖的品牌保证Cultural: 一定有浓厚的文化气息3个一级指标18个二级指标56个三级指标湖区物业KPI体系大湖之舞1湖区城市2湖区地段3湖区物业1.1城市群发展历程1.2城市群代表性湖区简介1.3湖区物业发展2.1规划利好2.2人文景观2.3片区资源2.4交通优势2.5配套优势2.6品牌优势3.1贵族出身3.2强势资源3.3操作团队3.4建筑规划3.5物业形态丰富3.6别墅物业3.7产品创新3.8服务价值KPI打造业内湖区别墅的标准，卷起一代水岸生活的潮流革命，创造中国湖居品牌湖区，优雅生活的心灵之乡……春日午后，宁静的湖岸边最优雅、最绅士、最传统、最经典的诗意生活，慢慢沿湖岸铺展开来饮茶阅读写作谈天湖城自由家天然在最有活力的城市，享受城市与生活的最自由切换可承载你所有的心灵财富信赖、舒适、安逸、自由、爱好、乐趣梦想的每一处都可以在这里相处融洽在一座湖区的城市、具有境内境外快捷交通系统、紧邻城市快速发展通道的国际湾区地段上、同时拥有强势自然资源、人文景观的、极具社会影响力的、创新的物业形态湖区物业精髓敢为天下先的开拓进取精神代表着时代精神，引领着时代潮流、是社会高尚阶层、顶级精英阶层的生活标准倡导者和实践者必须由上市集团公司开发、一流国际团队合作、全程高调营销、物业水准和价格水平均引领市场标准、服务标准和展示体验均超越客户预期的精神领袖城市精英高知浪漫艺术自信乐观向上享受健康环保湖区物业客户特质事业上升阶段社会中流砥柱追求生活品质每一段时代的湖岸都凝聚着时代的推动者他们对生活的要求：城市，城市，再城市他们是城市动物，一座城对他们意味着事业、朋友、圈子、自我城市就是他们的会客厅他们对城市的期许：生活，生活，再生活然而他们又不甘于被城市束缚追求自我的空间爱享受，与家人一起或自己读一本书都是生活中必不可少的组成部分成功一定是多解题湖畔生活，收藏着无限遐想，谁说回家就不可以是度假第四章启动必胜启动目标的理解——市场影响力天津市场，具备影响力的项目开盘均能实现2-3个亿的销售额，同时全年达5-6个亿，故项目目标以此为参考蓝本结合工程排期，世联对项目启动及10年计划的理解是——开盘完成4亿认购额全年达到6-7个亿的认购额基于竞争的产品分析——区域外资源最优城市距离最近整体规划利好中央别墅区潜力基于竞争的产品分析——区域内绝对资源绝对产品绝对品牌区域扛鼎之作1、基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？2、基于竞争，项目如何实现溢价？3、基于目标，如何解决前期客户量的问题？启动期营销命题导出问题1：基于区域，陌生区域的认识问题如何解决？三条线索区域线——传递团泊新城价值资源线——类比世界级湖区生活客户线——匹配消费新势力人群区域线依托天津最大的生态、体育新城1规则我是谁？——明确角色，做价值对位链接《团泊新城》未来规划发布相关政府官员、建筑设计师、文化名人，现身说法，同时实时更新东亚运动会工程信息，媒体线上热炒，提升板块价值2规则谁来说？——优选合作伙伴，提高公信力与政府合作，出版系列化《团泊湖区域发展白皮书》《团泊湖经济发展战略》《团泊湖文化发展战略》《团泊湖生态环境调查》《团泊湖资源保护公约》《团泊湖发展建设公约》《团泊湖人居规范守则》建立属于团泊湖自己的全新话语体系资源线打造天津首个世界级湖居社区1规则我是谁？——明确角色，做价值对位链接举办《世界湖区生活》高峰论坛邀约——纽约中央公园、伦敦海德公园、温德米尔湖区、华盛顿湖区等世界知名湖区，以及北京后海、杭州西湖等相关政府官员、建筑设计师、文化名人环境保护文化研究历史溯源建筑设计人居体验议题——1规则我是谁？——明确角色，做价值对位链接世界居文明湖出书全面解析区域价值，将团泊湖与世界知名湖区等位比较。！谁来说？——优选合作伙伴，提高公信力与国际组织合作与世界自然基金会（WWF）合作，参与其品牌活动：“湿地使者行动”，湿地使者们提交大量富有价值的实地考察报告、问卷调查、心得笔记，吸引全国各地各级媒体共同关注，并进行全程跟踪报道或专题报道。参与世界人居署合作，组织世界级别的人居评选、论坛世界人居日•城市论坛•国际人居奖2规则已获奖项目：御园、星河湾、润泽庄园2规则谁来说？——优选合作伙伴，提高公信力与主流杂志合作目前在杂志上刊登的国内项目均为一线城市（上海、北京、深圳）的品牌开发商的（万科、龙湖）的顶级城市、资源豪宅；亮相亚洲首席豪华地产杂志——《LP地标》登陆主流财经杂志——《财经》、《第一财经周刊》二者名列财经类杂志销量榜前两位，合计市场份额达50%；谁来说？——优选合作伙伴，提高公信力与明星合作2规则影片名：剑雨江湖主演：杨紫琼、徐熙媛影片名：山楂树之恋导演：张艺谋与品牌栏目合作，协办大制作电影首映，扩大项目影响出大牌！—大手笔动作，扩大影响力3规则订制团泊湖全区域GPS系统——从“科学筑家”出发，用科技武装区域全程步行及驾驶语音提示内置区域及社区详细地图全国兴趣点标志详尽的区域未来规划信息提供多种语言服务链接世界湖区相关景点信息客户线引领新的别墅生活方式动作名人+央视缔造新生活方式1连线陈伟鸿

锁定中央2

台对话节目主题：消费新势力的生活方式出大牌！利用名人宣传+央视影响力，大力提倡生态、自由的湖居生活方式如消费新势力一期节目，聚集游艇、飞机、房车销售老总，畅谈消费新势力动作以客户的视角演绎湖居生活2出大牌！联手旅游卫视玩转地球栏目主题：环球风景之世界知名湖泊纪录片组织客户参与纪录片的拍摄，线上媒体积极配合、炒作，营造湖居生活理念问题2：基于竞争，项目如何实现溢价？文化牌——湖区文化、元素的植入，跳脱区域，重新定位产品牌——极致展示，建立别墅评价新标准品牌牌——三盘联动、豪宅专家溢价体系打造天津首个全景展示的主题社区健康主题会所Boutique主题公寓健康环保主题商业街异域主题样板间日内瓦式主题园林5大主题天津首席健康主题会所主题1专业的健康管理专家（有很深资历的中西医、擅长健康调理和养生）气质良好的健康管理师（包括照料客户日常健康管理课程和起居饮食）全套专业级养生项目及体检设备综合体检服务中医推拿等特色服务养生顾问服务健身教练服务专业护理员服务服务选项——为社区所有业主建立永久电子健康管理档案中老年慢性病防治针对性防治心脑血管疾病高血压糖尿病脂肪肝高血脂白领健康管理亚健康测评与疗复脑血栓危象的预报妇科常见疾病的诊断优生优育、产期保健…儿童成长健康管理视力健康跟踪管理饮食营养结构管理微量元素检测心理健康管理…建立健康管理中心，对个人或人群的健康危险因素进行全面检测、分析、评估、预测以及预防的全过程。包括三部分：健康体检患病危险性评价开具个性化的健康管理处方天津首席健康主题会所主题1健康会所案例：爱尔兰KCLUBKSPA——完整服务链条水疗和休息室女子保健中心男子健身中心游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理疗、牵引水疗和休息室等封闭空间在较偏僻位置,满足家庭或私人聚会的私密需要健身中心和泳池等开发空间在中心位置天津首席健康主题会所主题1外立面设计——低调的奢华以高档石材为主要外檐装饰材料，结合灯光的处理，突出表现材料的质感、光泽；外檐以暖色调为主，突出低调、奢华的品质感。注重表现材料的质感、光泽；造型设计中多采用几何形状或用折线进行装饰；色彩设计中强调运用鲜艳的颜色、暖色和金属色，造成华美绚烂的视觉印象。室内空间设计——的内敛、精致会所的设计主题1铺地的曲线形态；雪白的水洗沙石令人想到海边的沙滩；多材质的组合；多层次的亲水平台开阔的景观处理一层可设置亲水平台会所对湖景资源的利用主题1针对30岁到45岁崇尚精致生活及追求自然生态的人士，打造天津首席度假公寓BoutiqueHotel(酒店)是指那些规模小而提供贴身服务的酒店，每间均有其特色设计。最具代表是北京三里屯village北区的瑜舍，是日本建筑大师隈研吾设计的酒店。用来珍藏的房子——天津首个度假型Boutique公寓瑜舍主题公寓Boutique、生态、文化、低碳主题2主题公寓2文化的文化的生态的的Boutique、生态、文化、低碳主题低碳的低碳的的主题公寓2搭接国际物管，提供酒店式服务公寓销售后与业主签订服务公约公寓部分由项目中剥离出来，单独管理聘请国际知名物业管理公司，确保服务品质物业管理除基本的物业服务外，还提供专业资产管理服务，如：代租服务租金自动打入服务空房托管服务定期保养维护服务…整体经营管理体系——SergioRossi旗舰店健康环保主题旗舰店健康、环保主题的商业街绿色生活概念店Ecols

无印良品——环保、健康、高品质的生活以时尚、简洁、实用，主打生态牌，始终追求一个新主题——可持续性，提倡生态环保生活方式系列产品…提倡简约、自然、富质感的现代化生活哲学理念……商业主题3超市餐饮休闲购物选取高品质国际品牌，如珍妮超市整体规模不需要太大，注重精致；以销售外国进口商品为主，保证商品种类齐全，符合国际生活习惯；以满足社区内部需要为主，兼顾品牌形象打造，以进一步满足区域消费需要。严格控制商家档次，引进知名餐饮店品牌，保证与项目风格一致与纯粹性；解决社区客户日常生活需求，同时形成鲜明特色；多种业态混合，全面满足需要，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐馆，快餐。满足日常购物需求，并体现档次与品质；业态选择迎合国际人士生活习惯：如花店、工艺品店、小型家居店等。基本生活配套配置商业主题3健康、环保主题的商业街Bohemianism——波西米亚风格代表着一种前所未有的浪漫化，民俗化，自由化。浓烈的色彩、繁复的设计女孩房主人房老人房男孩房餐厅起居室地下室客厅Bohemian——一个具有艺术或思维倾向的人，喜欢另类的生活模式、崇尚自由解放主题4波西米亚风格色彩绚丽图案精美材料认真挑选工序精心打磨不可复制的尊贵创意和设计就是生活的一部分意大利风格时尚、居家、精致主题4主题园林——做足园林细节，打造别墅符号5花钟借用日内瓦元素体现生态、艺术理念打造社区园林亮点主题园林——做足园林细节，打造别墅符号5乔木社区内种植高大乔木选用北方常绿植物保证四季常绿的景观效果主题园林——做足园林细节，打造别墅符号5坡地社区坡地景观营造起伏的景观效果做足别墅符号入口喷泉/社区导识系统设置景观停留系统，增加社区景观体验，为客户提供舒适的户外交流空间独特艺术品位的景观小品主题园林——做足园林细节，打造别墅符号5元素亲水——全面展示亲水生活1栈道在湖面打造木栈道全方位的亲水体验借鉴广州星河湾的骑江木道星河湾的骑江木道被称为“天下第一等”。骑江休闲木道沿珠江伸展，长1830米，采用进口名贵木材建造，外飘8米，据说可经得起50年日晒水淋元素亲水——全面展示亲水生活1私家游艇作为展示的一部分

游艇带领客户游览整个社区 体验私享湖面的专属感受元素亲水——全面展示亲水生活1喷泉借鉴日内瓦喷泉特色将水元素展示做到极致在湖中竖起百米高喷泉成为团泊的一大看点拍天鹅摄影比赛项目可以人工养殖天鹅开展业主与天鹅互动的活动，让业主真正感受到人与自然的和谐相处观天鹅活动元素——全面展示亲水生活亲水1前院形象整体规划——低矮植物围合低矮绿篱或无边界围合，营造亲切、自然的环境，达到开放的视觉效果;前院进行整体设计规划，统一管理维护，以保证社区形象完整，构成景观线。后院围合保证私密性——视觉半封闭围合考虑到植物围合的后期维护问题，建议使用有质感的墙体，高度可控制在视线以下，减少压抑感，同时外围种植茂密植物，以保证眼睛看不到庭院内部，达到私密性要求;景观面仍采用开放式围合。问卷提示：客户认为内部需要有交流的空间，希望有开放的视觉空间，并倾向采用植物围合方式，但希望有统一的物业管理。支持率：低矮围合，膝盖高，视觉开放37.50%半高围合，腰高，视觉开放50.00%小院——软性围合、确保私密性精装修大量草坪+少量绿植+地面硬铺装+温情交流空间精装修车库内摆放汽车零部件、单车等登山装备、园丁工具等，让车库更实用；地坪漆处理地面，使车库更整洁；地界包装采用绿篱、蜀桧围合；小院内种植石榴、枣树，增加居住情趣；小院内小径与绿地采用无边界处理，完全融合；小院内设置儿童活动器械、小狗的屋子、party需要的桌椅空间…小院细节——车库、小院的包装精装修别墅细节的演绎——案例：绿城御园极具仪式感的入口、精装小院、部品细节构筑顶级别墅精装修问题3：基于目标，如何解决前期客户量的问题？充分利用世联、金地客户资源贯穿项目湖居生活主线的系列活动线上制造影响力津汕高速津王公路团泊湖天嘉湖东丽湖机场项目的客户通路——依托城市中轴线，强势辐射西南高端板块津港高速津汉高速梅江河西中心从客户通路上看，团泊湖板块通过天津的中轴线，南门外大街、卫津南路，经津汕公路可在30分钟内实现通勤；中北镇华苑水上奥体和平中心长江道通勤时间最短通过这条中轴线，配合外环、中环、内环以及快速路，可辐射到天津目前所有的高端居住板块，如梅江、梅江南、水上奥体、和平中心以及河西中心、华苑、长江道等成熟居住区；对城市辐射能力最强世联代理项目的客户地图——目前世联代理的城市中心项目达18个，囊或各类产品线，覆盖西南所有板块；霞光道5号泰达天塔项目中信珺台朗润园盈润园宝利国际广场天鹅湖世纪梧桐公寓塞纳公馆中海御湖翰苑纽约公寓钻石山香港建设环球金融中心金融街南市花园5座博轩园10-20%客户20-30%客户科贸国际公寓从在售项目看，中高端客户多数来自区域内的中高端住宅项目，如格调春天、水榭花园森淼公寓等，其中水上奥体板块占比最大，梅江，河西、南开次之；另有20%左右的东、北部区域改善型客户以及10%左右的外地、外区域客户，区域针对中高端客户呈现出较强的吸附能力60-70%客户10-20%外地、外区域客户西南板块=中高端客户聚集区天津世联代理项目——7千组成交，4万组来访，10万组来电

西环别墅及公寓（2）西南公寓（3）奥体高端住宅（2）梅江豪宅（2）

内城藏品（7）项目成交客户来访客户来电客户霞光道678042412金融街23614162832钻石山19811884752犀地12710164064朗润悦庭2158632润园866519615588假日风景27501375041250中海御湖翰苑84142058410花园5座44535607120梧桐公寓27021604320纽约公贸时代公寓30024004800塞纳公馆907202160中天首府43201280合计656039630110568联动购买实力500-1000万购买实力在300万以上自有高端客户资料600组上门客户10000组资源30000组资源实力很强，且有购房意向实力较强，有购房意向有实力，未知购房意向项目客户积累情况以霞光道5号为例天津世联代理项目的客户梳理——高端客户分级分级按照客户实力、购房意向等多维度分级天津世联掌握资源——近50万组渠道客户资源世联各项目拓展资源：拓展资源涉及天津在售项目、高档社区、高档（汽车、奢侈品）消费、保险、商会、企业联合会等，合计近50万组资源；培育“行业特种兵”：

与大型银行（中行、工行、招商等）私行客户经理建立合作关系导入客户；商业协会特种兵，联动企业会员；福建商会、山东商会等与天津中高消费场所建立合作关系，以项目为载体开展客户资源互动；大友谊、海信、饭店等工作方式——选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员发展为特种兵；采用项目推介会、私家宴方式与其接触，并保持定期沟通，传递联动成功案例，激励推介；案例成果评估——霞光道5号有效到访30组，成交5套；改变营销方式，主动出击，竞品项目、贷款银行特种兵联动效果突出；执行建议——与特种兵的推介，直接、简捷传递项目核心价值；将地产（特别是竞品项目）、银行业作为特种兵拓展的重点；联动奖金吸引。变被动营销为主动营销的特种兵战术利用金地全国尤其是北方区域资源开盘前集中更换其户外广告信息金地会活动持续组织细分客户短信群发释放天津金地.湖10月开盘信息天津金地团泊项目10月耀市开盘贵宾专线：022-XXXXXXXX团泊湖自驾游招募中…金地资源——打通内部资源，全国联动渠道——2010年，开启仲夏嘉年华活动，定义都市新时尚生活车友会组织自驾游环球美食季高尔夫联赛温泉理疗垂钓休闲度假季玩在团泊！吃在团泊！渠道客户——持续挖掘各行业资源银行资源客户“养生讲座”第三方资源客户“海鲜烧烤会”EMBA高管班组织论坛高尔夫联谊赛依托网络的异地拓展利用主流门户网站，通过话题性题目或论坛，导入项目主页，吸引异地客户关注通过搜索引擎，设定关键词如“天津最好的别墅”等，锁定异地客户270度弧形影院3D立体宣传片仅24席座位样板示范区呈现之前的杀手锏通过3D的渲染兑现北中国首席湖居物业的价值影院预算：200万外展场——影音室给客户洗脑津汕高速津王公路团泊湖天嘉湖东丽湖机场津港高速津汉高速在城市核心、中轴线与南京路交口设置户外，形成强烈在场效应在卫津南路与外环线交口设置导示，干道引导在津王路上设置导示，避免区域内项目的截流在津港公路与外环交口设置拦截户外，抢夺津南板块客户户外——锁定目标客户所在区域，并在主要干道进行客户拦截报广、网络——线上高举高打，迅速引爆市场广泛关注天津主流报纸媒体：今晚报、每日新报开盘前夕密集投放后期推广：正常情况保持每周一次的整版曝光率天津主流网媒：搜房、新浪硬广关键节点投放软文、论坛持续炒作持续价格策略新一代别墅的独立定价体系首开以销售量为前提，奠定市场影响力新的别墅评价标准下的独立定价体系定价原则——定价导出——超越同类产品/替代高级别产品/顶级树标杆总价（万元）1002003001000以上1000900800700600500400城市独栋城市联排城市叠拼近郊独栋近郊联排度假独栋度假联排单价（万元/平）0.40.81.24以上43.63.22.82.421.6城市独栋城市联排城市叠拼近郊独栋近郊联排度假独栋度假联排经济型联排——超越同类产品舒适型联排——与度假独栋和近郊联排形成替代关系独栋——依托资源、产品，建立价格标杆叠拼——与度假联排产品形成替代关系最终定价——独栋静态定价——实现总价1000-1200万元实现单价2.5-3万元/平米独栋价格制定的KPI——建立新标准——目前，衡量天津顶级别墅的总货值定位在1000万元，目前仅有西康路36号和霞光道5号单套总货值在1000万元以上，作为超越市场标准的金地团泊项目，标杆产品突破1000万意义重大；挑战新高度——现有市场别墅单价超越2万元/平米的项目均为城市别墅或近郊独栋项目，而这个单价也是需要金地突破的；预期后期增幅约为15-20%最终定价——经济型联排静态定价——实现总价250-400万元实现单价1.4-1.7万元/平米联排价格制定的KPI——同类产品领导者——同类产品总价在150-300万，单价在1.1-1.3万元/平米为项目价格下限值；经济型别墅为市场补缺产品——项目通过高性价比吸引近郊联排客户，同时吸引对品质有追求的度假独栋客户，项目总价可与以上两类产品的低货值区重合，而近郊独栋单价则是参考值；舒适性别墅为高级别产品的替代品——实现近郊联排的完全替代和度假独栋的部分替代，近郊独栋是其总价上限值；预期后期增幅约为10-15%舒适型联排静态定价——实现总价450-550万元实现单价1.8-2.0万元/平米最终定价——叠拼静态定价——实现总价180-260万元实现单价1.1-1.3万元/平米叠拼价格制定的KPI——挑战高级别产品——由于项目叠拼产品相对同类市场的联排产品在舒适度和产品上优势较大，其对联排产品的替代能力较强，总价方面，应以其为准绳，略低于最高水平即可；预期后期增幅约为10%最终定价——洋房静态定价——实现总价90-150万元实现单价0.8-1.0万元/平米洋房价格制定的KPI——低于目前主流度假市场绝大多数类别墅总价，同时拉开一定梯次；预期后期增幅约为10%公寓价格制定的KPI——精装、服务提升产品附加值，总价与洋房形成互补；公寓静态定价——实现总价60-90万元实现单价1.0-1.3万元/平米推售策略动线、样板间选址——避免动线过长、水系、景观价值集中展示销售中心水系景观双拼样板间联排端、中户样板间234561由规划路至项目销售中心设有引导岗销售中心体验经项目主入口体验仪式感、水系经社区路体验建筑品质与园林，至样板间样板间体验，重点展示院落回售楼处独栋样板间公寓样板间①B地块以联排产品贯穿整个主销售期；②独栋别墅做到极致展示再入市，树立绝对价值标杆，二次拉升项目价值；③公寓、洋房产品作为暗线，依次进行小规模脉冲式销售，确保持续热销，同时利用客户为项目造场；④

叠拼作为联排的补缺产品在湖岸完成后上市，兑现高溢价；⑤少推多次原则，优劣资源搭配原则，灵活运用价格杠杆；推售策略——6月8月10月12月2月4月6月8月10月4月12月2月201120102012蓄客首期开盘独栋面市三期开盘公寓洋房叠拼舒适联经济联洋房面市公寓面市独栋一次开盘（125套别墅＋5套样板）26套舒适型联排，99套经济型联排，确保纯粹和量级；加推（62套别墅＋88套洋房）14套舒适型联排，48套经济型联排，确保当年任务，洋房线下销售二次加推（40别墅＋100套公寓）消化掉所有可售别墅资源，公寓线下销售；二次开盘（79套别墅+56套洋房+100套公寓）8套独栋，37套舒适性联排，34套叠拼，二次拉升项目价值B地块整体推售安排——三次开盘（84套别墅+40套洋房+90套公寓）8套独栋，38套舒适性联排，38套叠拼，兑现项目最终价值一次开盘一次加推二次加推二次开盘三次开盘舒适型联排：26套，0.7万㎡，1.9万/㎡，1.33亿经济型联排：99套，2.1万㎡，1.6万/㎡，3.36亿独栋：8套，0.35万㎡，2.5万/㎡，0.88亿舒适型联排：37套，1.0万㎡，2.1万/㎡，2.1亿叠拼：34套，0.7万㎡，1.5万/㎡，1.05亿洋房：56套，0.67万㎡，1.1万/㎡，0.74亿公寓：100套，0.65万㎡，1.3万/㎡，0.85亿推售分期——预计销售周期至11年底，销售额约22亿元经济型联排：40套，0.84万㎡，1.9万/㎡，1.6亿公寓：100套，0.65万㎡，1.1万/㎡，0.72亿舒适型联排：14套，0.4万㎡，2万/㎡，0.8亿经济型联排：48套，1.0万㎡，1.7万/㎡，1.7亿洋房：88套，1.1万㎡，0.9万/㎡，0.99亿独栋：8套，0.35万㎡，3万/㎡，1.05亿舒适型联排：38套，1.03万㎡，2.3万/㎡，2.37亿叠拼：38套，0.78万㎡，1.7万/㎡，1.33亿洋房：40套，0.48万㎡，1.2万/㎡，0.58亿公寓：90套，0.59万㎡，1.4万/㎡，0.83亿约4亿约3亿10年11年约3亿约6亿约6亿策略执行SectionI悬念营销，引起客户高期待经前期蓄客，累积2000组客户10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112010年4月：春交会——见证崭新的金地春交会亮相——品牌亮相10年4月16日参加春交会展示重点：金地天津三盘联动，以及专注豪宅打造，寓意企业转型渠道配合：软文、新闻，剑客炒作开始10/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112010年6月