北方世纪大连悦湖项目提报方案

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鱼长鹭·悦湖PROPOSAL

NO.0.1

28.02.2012N-CHINA

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—《大连地产广告通病史》传舞机内。N-CHJNa

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方组成立于2005年，专注于房地产传播行销美学顾问六

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介▶万翊(男，

北方组执行创意总监)-2002年入行，先后就任于北京AD4广告文案·北京揽胜广告文案、北京浩文世纪广告创意总

监·黑弧奥美华北区创意群总监

·■深植北京，熟悉全国市场·操作项目以别墅、市区高端公离、商业为主

·■曾服务过客户及项目有：(北京)昆仑公寓·一千栋、万通华府、财满街·主语城·原乡美利

坚·BDA企业大道、恒盛欧洲公馆、新磁器、纽约客国际公寓、温哥华森林·北京香颂、泰和红御·擎峰、华侨城、龙湾别墅、中海·安德鲁斯、中海瓦尔登湖别墅、万科紫台等·(天津)万科东丽湖、万科魅力之城、万科朗润园·星罐五洲、红勘领仕郡等。(大连)大连远洋·第五郡、瑞安天地、大连中心、红星海。(沈阳)世茂·五里河、龙湖香堤漫步、龙湖滟澜山。(武汉)武汉秦然、世茂-锦绣长江·(青岛)极地、万科-四季花城……等等

·田惠(男，北方组艺术总监)-2002年入行，先后历北京东方博文广告美术指导·北京智联东方美术总监、北方

洋正广告资深美术指导

·-北京一线地产专业服务机构工作经历·多年品牌开发商的服务经验·对各类项

目气质调性的准确把握，设计思想成熟具有大局观■服务过客户及项目有；北京原生墅、温哥华森林、庐师山庄、上元、万通新新

小镇、大连远洋风景、金广东海岸、鲁能东方优山美地、明秀山庄、因特摩尔、悦泰街里·亿达梧桐路、亿达东方圣克拉·西郊高尔夫庄园、鼎森凤凰广场·亿达天琴山……等等

·杨杰(男，北方组总经理，策略总监)■十年从业经验，曾任台鸿领航机构企划总监·大连乾豪(现远洋)策划总监。-拥有房地产开发、行销、广告三大领域从业履历，可谓打通任督二脉。大连业界久负盛名

·双子座性格沉静兼具激情，崇倘完美主义与理想主义-曾服务过客户及项目有：海昌欣城·星家坡花园、东特新天地·友好大厦、名仕财富中心乾豪东城天下、半岛听涛、星海旺座、华邦尚都、斯坦福院落、鲁能东方优山美地、明秀山

庄、富丽庭、亿达软景E居、亿达梧桐路、亿达东方圣克拉、亿达天琴山、绿地中心、金地云锦、

中庚香海壹品·汇邦中心·翡翠春城、奥泰因特摩尔·奥泰湾西湖·牛岛印象·西郊高尔夫庄园……等等

·三年内大连本埠高端项目个案(部分名单)海岸豪宅：半岛听涛

海印长城

中庚·香海壹品

大连绿地中心城市住宅：众益·万国宫馆

斯坦福院落

百年港湾

中海·紫御观邸自然住宅：西郊高尔夫庄园

澳南·明秀山庄

亚联·翡翠春城都会公寓：金地·云锦

汇邦中心

鼎森中心海域别墅：鲁能·东方优山美地

正中.金滩亿达品牌：亿达·软景E居亿达·梧桐路

亿达·东方圣克拉亿达·天琴山传费机内。N-CHJNE

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和刚才的公司没区别，市场好的时候传舞机内。N-CHJNa

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北方世定2012年不存在粗放的销售“奇迹”市场无势可借时，要靠自己造势、用势、续势集中销售将被长尾营销所取代，温火起，文火续广告则力求正合(切实精准、咬合营销、注重效率),审慎出奇所以我们不会像上一家公司那样给您做一大堆不假思索的秀稿传舞机内。N-CHJNa

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打造超级符号，品牌分类卡位传舞机内。N-CHJNa

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梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养传舞机内。N-CHJNa

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价格传舞机内。N-CHJNa

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1造梦传舞机内。N-CHJNa

北方世定造

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?价值可感知，卖点扎实?让核心产品跳出来，并被人记住?打造超级符号，品牌分类卡位?传舞机内。N-CHJNa

北方世定NCG观点一本案价值可感知否?卖点扎实否?1、精锐2011年做厚了一个“湖”字2、世界湖居，并非大连湖居，更非西山湖居3、如何变“湖”的世界梦，为“湖”的大连梦?传舞机内。N-CHJNa

北方世定小兑之于自我，是一种积极的感动与体验，包含欢笑与泪水让自己变得更美好关乎他人，是一种关照和付出。去反哺，去兑现，去宠爱

让世界变得更美好传舞机内。N-CHJNa

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动深入追索大连西山山居、湖居、洋房居住所获得的人与人，人与自然，人之身心——真实之悦造梦首要，由去年的世界湖，进入大连西山湖传舞机内。N-CHJNa

北方世定积极的感动与体验，真挚的关照与付出真

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能“我们的本能总比我们的逻辑或思想，更加明白事理”传舞机内。N-CHJNa

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北方世定NCG观点二本案核心产品是否鲜明易记?1、很遗憾，多本物料里看不到长鹭升级洋房的细致介绍2、很可惜，之前未指出，纯电梯洋房社区在大连主城区罕有3、所以，我们很有必要给我们的洋房一个头等舱传舞机内。N-CHJNa

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在被宠爱甚至被宠坏的洋房里，去宠爱那些值得宠爱的人洋房适合更柔软的表达悦湖

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宅传典机内。N-CHJNO

北方世定NCG观点三

超级符号是什么?如何形成推荐购买的口碑力。1、去年的符号是湖，但是并未精准进入传播里的“货架好位置”2、基于去年的基础，变共享湖为更为稀缺的洋房。3、在“被宠爱的洋房”里，

“找回居住的本能”。线上强化此逻辑

4、线下反复推“大连洋房综合首选”的坊间传闻。5、线上文雅，线下广泛，双线合作让核心产品成为市场被推荐热品。

6、有了“洋房首选”这个超级符号，才能真正被市场宠爱。北方世定传费机内。N-CHJNE找回居住的本能LIVE

ININSTINCTS被宠爱的洋房大连洋房综合首选大连性价比最高的中产美宅传典机内。N-CHJNO

北方世定悦湖传播主张悦湖产品主张悦湖坊间定论思

考

2信梦传舞机内。N-CHJNa

北方世定信

梦现场为王，售点与工地包装要有割喉效应活动制胜，以人气拉抬买气坊间口碑保养传舞机内。N-CHJNa

北方世定NCG观点一

售点与工地承担割喉作用?1、反思去年行销轨迹，高调造梦与现场脱节，导致行销脱节

2、售楼处要进行五感改造，形成“私人会所”印象3、工地现场要达成一个“具有感染力”的带看动线以及示范区

4、引入玫瑰园、康乃馨园，带来心理价位的化学反应5、此项工作是一切推广动作启动的前提传费机内。N-CHJNE

北方世定NCG观点二关于活动1、开盘之前为蓄水，活动要咬合营销动作2、开盘后为续航，活动要确保人气不断3、所以NCG建议2012上半年推广为主，下半年活动为主4、上半年活动为营销催化，下牛年现场活动成为营销主战场

5、活动要强化现场+自然+格调化6、大型活动建议：湖滨音乐会，湖畔马拉松，湖岸垂钓大赛等北方世定传费机内。N-CHJNENCG观点三坊间口碑保养1、销售期舆论影响很重要，包括长鹭业主、媒体、同行2、2012年尽快协调长鹭各社区的物业纠纷，让业主口碑趋于稳定3、保持与各媒体间的互惠互利关系，加大主动宣传力度4、设定周三下午为同行参观日。与地产同行互动，造舆论同行先行。

5、立刻开始行动，释放今年全新发售的信息，很多人以为本案售罄传费机内。N-CHJNE

北方世定思

考

3实现梦传舞机内。N-CHJNa

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梦增补有效渠道

价格传舞机内。N-CHJNa

北方世定NCG观点一

渠道改进1、长鹭社区业主群2、西山大片区各入住项目全面扫楼3、红凌路、金柳路、理工大学、栾金村周边户外抢占4、主要为红凌路、金柳路、栾金村道旗，柳树村岔口导示牌

5、5月投放大连市区主要路网候车享一个月6、改善现有高炮、大看板资源传费机内。N-CHJNE

北方世定NCG观点二

价格?1、贴近大华(去年洋房组团实际均价单价1万5左右)2、和第五郡洋房比有优势(均价一万八每平)3、只要价格相差15%任何品牌忠诚度都会受到挑战4、用对比法则可以预期，合理售价空间在每平14500~15500元之间传舞机内。N-CHJNa

北方世定思

考

4

全年战术传舞机内。N-CHJNa

北方世定媒体多轮互动传递洋房首选决心五感体验产品说明会全面加推音乐会马拉松垂钓秋展业主系列保养活动交屋专案找回

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高调入市认筹开启广告峰值示范区助推开盘，续销活动为王

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实景体验区传费机内。N-CHJNa

北方世定媒体多轮互动传递洋房首选决心五感体验产品说明会全面加推音乐会马拉松垂钓秋展业主系列保养活动

交屋专案被龙发的洋房致更懂大连的人不负西山不负湖活

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实景体验区传舞机内。N-CHJNa

北方世定传舞机内。N-CHJNa

北方世定重要战术动作一现场改善之售点专案五感到访体系唤/听/触/味/视硬择合读。所求项目情感，出而维西能件的双务，时更足高拓质生活的性心和信心照在州国白除活仍文最场久的内军纸酒结卡的酒店的一在形利时你革”,

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能题售场件/表5DM重要战术动作五激活人群传舞机内。N-CHJNa

北方世定悦湖2012客户开发递进层级：资源大整合，以人撬动人，以人群感染人群传舞机内。N-CHJNa

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针对长鹭旗下所有老业主的公关活动C2

老业主的日常问候短信C3)

业主论坛的维护引导C4

业主QQ群的深入C5

业主工作邮箱E-MAIL群发首批客户挖掘

长鹭老业主C2

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打入西山各社区内陌拜或者挂发

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北方世足B1B3B2B4现场搭台，大量暖场，回笼客户，维持人气“老带新”持续鼓励悦湖自身老客户的持续派糖长魔旗下业主群的节日保养成交客户维护A2

A3

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北方世足A1针对长鹭旗下所有老业主的公关活动老业主的日常问候短信业主论坛的维护引导业主QQ群的深入业主工作邮箱E-MAIL群发现场搭台。大量暖场，回笼客户，维持人气“老带新”持续鼓励悦湖自身老客户的持续派糖长鹭旗下业主群的节日保养后续蓄客地缘客户拓展B1B4B2B3首批客户挖掘

长鹭老业主酒店提示牌式夹车物料派发打入西山各社区内陌拜或者挂发DM各大高校活动内部团队银行/电信等大客户资料的电开拓展成交客户维护A2

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A4圈层活动营销，长尾营销首批客户挖掘，安全有效C2

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C5地缘蓄客，羊群效应B1B2B3B4AIA2A3A4传典机内。N-CHJNE

北方世足C1C5A1人群主攻方法：主动出击，资源整合，形成平台粘合力传舞机内。N-CHJNa

北方世定上半年长鹭大家庭，温情相聚传舞机内。N-CHJNa

北方世定DM

直

邮

感

化

客

户如果我们的沟通不是大海里撒网，而是与买家一对一的交流，为他提供定制化

的服务，让他享受最算贵的销售服务，成交概率会更进一步。

针对此阶段邀约客户到访的更单纯目的，采取特殊的私人信件形式，筛选意向

客户以及高端客户名单中的实力客户，为他们定制专门的DM直邮信，并持续的

进行专人沟通，让他感受独特算贵礼遇的同时了解我们的项目。借鉴：奔驰销售顾问给张靓颖的直邮信传典机内。N-CHJNE

北方世足张靓颖同学：本来不想给你写这封信的，你会收到那么多的对你表示敬仰、崇拜的信件，这封却完全不同。而且，在所有获奖的超级女声中，我们也仅仅写给你。从信封你应该可以了解，这是一封来自奔驰公司的信函。我在中国销售奔驰车已经有9年了，社会上各种成功人士、富翁、精英、学者、名人都是我尊贵的客户，我逐渐掌握了一个只有我

掌握的技术，那就是只要见过这个人，我就知道他会喜欢什么类型的车。毕竟，奔驰车的型号有S

级、E

级、C

级，还有如CLK、SLK、CLS、SL、ML等多种款式和型号。不同的人内心有着

不同的向往，虽然，驾驶一台奔驰将最终标志着这些人的成就和社会地位，但是，具体什么型号，还真有讲究和内在的道理。比如，张靓颖同学，对你来说，你最适合的车型就应该是E级。

或者说，E

级的典雅、品味更加适合你这样的与所有超女不同的人。也因此，我宁可破例即使你

不购买奔驰车，也会将一款精致、典雅的E级车的车模赠送给你所有赠送给尊贵客户的车模上都有客户亲笔签名，我们采用特殊的技术将你的签名浮雕在车

模上，而且，车模上的车牌号码可以由你自己指定。所以，需要你提供签名，你偏好的车模的颜色，以及喜爱的幸运车牌号码。我的联系地址是：你一定很忙，也许没有时间回复，不要紧，让你的经纪人、朋友、家人与我联系，方便的话给我电话也可以。我的联系电话是：XXXXXX传

舞

机

内NC中国奔驰4S店的高级销售顾问给“超女”张靓颖写了一封直邮信：客户共享形式：1.

在长鹭旗下各社区公示栏，发布项目信息，在物业放置销

售资料。2.老业主推介给予一定折扣优惠。3.

每月选定一个周末为老业主看房团日，专门接待老业主及

老业主推介客户。传费机内。N-CHJNE

北方世定抹

去

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的

碳

足

迹《长鹭业主碳抵消计划》制作《长鹭业主碳抵消计划》活动

专题网站，提供碳足迹计算器，同

时以短信及论坛方式邀约老业主参与活动，结算2012年碳排放。配合3.12植树节节点，邀约长鹭各

社区老业主代表以植树方式，抵消

日常消耗碳的足迹。业主统一报名·第一颗树苗由长鹭

地产提供，剩余可帮助业主统一购买，3.12日当日统一栽种，地点可

以选悦湖社区内。借公益话题·撬动老业主积极性

·

为首发产品蓄客。传典机内。N-CHJNE

北方世足碳足迹计算器衣我买表服样题

《花在备体用量食级规案量

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教《构英湘费(非食海费轴作用术材北用写材行大车保滴耗小析车块净用所定

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中油耗小桥车

高编耗小新车合计林铁

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蒙天恩范，悦湖开盘业主品质考核月加推产品分册交屋物料准备秋展业主系列保养活动

交屋专案活动宣告活动拉动加推悦湖如何以湖悦人秋展热销客户保养10~12月被西山，被湖恩宠

的洋房(资源总述

)形象整合

高调入市示范区助推

开盘，续销6月~7月现

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件主

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诉求点销售面开盘，加推，全城红盘，备受宠爱悦之细节

产品细节认筹开启

广告峰值媒体多轮互动传递洋房首地决心活动为王

现场搭台8月~9月示范区推出产品手册、堪舆手册致吏情大连的人

示范区公找回居住的本能被宠爱的洋房环境改善直销册补充五感体验产品说明会传费机内。N-CHJNa

北方世定NOW4月5

月传舞机内。N-CHJNa

北方世定重要战术动作一现场改善之示范区专案现

场

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示GRACEFULLAKE

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SILJICiRADE现场展示区围挡找回居住的本能观询GRACEFULLAKE悦湖门前迎宾人员展示区入口雕塑展示区导视停车场包装楼座立体指示牌楼间导视园林区移动导视样板间单元门前导视地址牌及单元牌细节A88细节桃可明本现人在地国研要转展示区园艺绿化展示区园艺绿化玫瑰园康乃馨园重要战术动作二

推广动作传舞机内。N-CHJNa

北方世定低建地产致

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人被宠爱的洋房湖滨示范区公开找回居住的本能LIVE

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月声重要战术动作四重要事件传舞机内。N-CHJNa

北方世定6月，闻香开盘。收割动作：六感体验产品说明会今年的黄金分割点是在6月初，在4-5月持续蓄水之后，已积累客观的客户数量。届时举

办“不负西山不负湖”大型产品说明会，现

场以五感山林体验，声光香氛，达成关键的

第六感“找回居住本能的冲动”

。作为割喉动作前的最后引爆，活动之后随即

洗筹，务必和开盘时间紧密衔接。传舞机内。N-CHJNa

北方世定长罐地产不负西山不负湖蒙天恩宠悦湖开盘GRACEFULLAKE

湖找回居住的本能LIVE

IN

INSTINCTS84234567不负西山不负湖6月6日

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