中国房地产行业融资面临的问题及对策研究 会计学专业

-1-中国房地产行业融资面临的问题及对策研究摘要房地产业是我国国民经济发展的支柱产业，近10年来房地产业的发展大大的带动了我国经济发展，带动了第三产业的发展，在一定程度上解决了就业艰难、住房需求大的问题。但是相比较于发达国家的金融市场和金融政策，我国的房地产业金融市场还存在着很大的差距，房地产融资体系还不够健全，所以研究我国房地产的融资具有非常重要的理论意义和现实意义，可以很好的解决我姑房地产融资的当前问题，以促使其能够健康的发展。房地产企业经营范围广、投资规模大、所需的投资金额数目大，房地产企业的自筹资金往往满足不了企业的生产和再生产的资金链，不能有效的支持企业的健康发展。融资是解决企业在投资过程中资金短缺的一个很重要的通道，目前我国的房地产企业的融资方式几乎大都趋近于多元化，其融资方式主要包括：银行贷款、房地产信托、债券融资、股权融资、房地产基金等融资方式，虽然房地产的融资方式是趋向于多元化的发展，但是其融资方式之间的相互协调等问题依然不能很好的解决。本文首先对我国的房地产融资进行了概述，在资本结构理论和有效市场理论的前提下，并就目前我国房地产业存在的一些问题进行了阐述，对目前我国房地产企业的融资环境进行了SWOT分析，同时还对依然存在这些问题的原因进行了分析，对典型的A房地产企业进行了案例分析，分析了A房地产企业存在问题、存在问题的原因以及提出了相应的对策和建议；针对目前我国房地产业存在的问题和问题原因，提出了从有效开拓多种融资渠道、完善地产行业融资政策体系、提高房地产企业融资能力三个方面进行论述，从而我国的提出我国房地产业融资的建议和意见。本文旨在从理论和房地产实践相结合的方法，减轻我国房地产企业融资困哪和融资风险高的问题，为房地产企业的可持续发展提供一个新的思路和新的途径，以实现企业融资的最优化、最低成本、最低风险的选择。本文的创新点主要是针对我国的房地产企业存在的问题在融资政策、融资体系、融资能力进行了分析和论述。关键词：房地产行业；融资问题；SWOT分析；资本结构

RealestateindustryisfacingfinancingproblemsandcountermeasuresofChinaABSTACTTherealestateindustryisthepillarindustryofChina'snationaleconomy,therealestateindustryfornearly10years,greatlyboostedthedevelopmentofChina'seconomicdevelopment,ledtothedevelopmentofthetertiaryindustry,toacertainextent,solvethedifficultemployment,housingdemandbigproblem.However,comparedtothedevelopedfinancialmarketsandmonetarypolicy,China'srealestatefinancialmarket,therearestillalargegapbetweentherealestatefinancingsystemsarestillinadequate,sothestudyofrealestatefinancinghasveryimportanttheoreticalandpracticalsignificance,regardless,Icansolvethecurrentproblemsofrealestatefinancinginordertobeabletopromotetheirhealthydevelopment.Realestatecompaniesoperatingawiderangeoflarge-scaleinvestment,theamountofinvestmentrequiredlargenumberofself-fundedrealestatecompaniesoftencannotmeettheproductionandreproductionofcapitalchain,cannoteffectivelysupportthehealthydevelopmentofenterprises.CorporatefinanceistosolvetheshortageoffundsintheinvestmentprocessisaveryimportantchannelofChina'scurrentrealestatebusinessfinancingapproachesmostnearlytodiversifyitsfinancinginclude:bankloans,realestatetrusts,bondfinancing,equityfinancing,realestatefundsandotherfinancing,althoughtherealestatefinancingisgearedtowardsdiversification,butcoordinationbetweenitsfinancingandotherissuesarestillnotwellresolved.Firstly,thecountry'srealestatefinancingareoutlinedunderthepremiseofthecapitalstructuretheoryandtheefficientmarkettheory,andonsomeoftheissuescurrentlyexistinChina'srealestateelaboratedonthecurrentfinancingoftherealestatebusinessenvironmentSWOTanalysis,butalsoonthecausesoftheseproblemsstillexistwereanalyzedonatypicalarealestateenterprisesinthecasestudies,analyzesarealestatebusinessisproblematicbecausetheexistenceoftheproblemandputforwardthecorrespondingcountermeasuresandsuggestions;againstthecurrentChineserealestatecausesoftheproblemsandissuespresentedfromtheeffectiveexplorevariousfinancingchannels,improvethepolicysystemoffinancingtherealestateindustry,realestatecorporatefinancecapabilitiestoimprovethreeaspectsarediscussed,sooursuggestionsandviewsofrealestatefinancing.Thispaperaimstocombinetheoryandrealestatepracticemethodstoreducethedifficultieswhichourrealestatecorporatefinanceissuesandhighfinancingriskforthesustainabledevelopmentoftherealestatebusinesstoprovideanewwayofthinkingandnewwaystoachievethebestcorporatefinanceoptimization,lowestcost,lowestriskoption.InnovationofthispaperismainlyforChina'srealestatebusinessproblemsinfinancingpolicies,financingsystems,financingcapabilityanalyzedanddiscussed.Keywords：Therealestateindustry;financing;SWOTanalysis;capitalstructure

目录HYPERLINK摘要 -1-HYPERLINKABSTACT -2-HYPERLINK1绪论 -1-HYPERLINK1.1选题背景与研究意义 -1-HYPERLINK1.1.1选题背景 -1-HYPERLINK1.1.2研究目的及意义 -1-HYPERLINK1.2文献综述 -2-HYPERLINK1.3研究方法与内容 -2-HYPERLINK1.3.1研究内容 -2-HYPERLINK1.3.2研究方法 -5-HYPERLINK2房地产行业融资概念及理论基础 -5-HYPERLINK2.1房地产行业融资概述 -5-HYPERLINK2.1.1融资及房地产融资界定 -5-HYPERLINK2.1.2房地产融资特征及原则 -6-HYPERLINK2.2房地产行业融资理论基础 -7-HYPERLINK2.2.1资本结构理论 -7-HYPERLINK2.2.2有效市场理论 -8-HYPERLINK3中国房地产融资现状及存在问题分析 -9-HYPERLINK3.1中国房地产业发展状况 -9-HYPERLINK3.1.1房地产行业融资发展历程 -9-HYPERLINK3.1.2房地产市场供需情况分析 -11-HYPERLINK3.1.3房地产行业格局分析 -12-HYPERLINK3.2中国房地产融资现状分析 -14-HYPERLINK3.2.1融资环境SWOT分析 -14-HYPERLINK3.2.2主要的融资模式分析 -15-HYPERLINK3.3中国房地产行业融资中存在问题及原因分析 -16-HYPERLINK3.3.1融资过分依赖银行贷款，渠道单一 -16-HYPERLINK3.3.2融资中介服务机构缺乏，体系不完善 -17-HYPERLINK3.3.3融资金融监管力度不够，调控缺失 -18-HYPERLINK4案例分析——以A房地产开发企业为例 -19-HYPERLINK4.1A房地产公司融资基本情况1800 -19-HYPERLINK4.1.1企业简介 -19-HYPERLINK4.1.2企业融资发展历程 -19-HYPERLINK4.1.3企业融资现状 -20-HYPERLINK4.2A房地产公司融资存在问题及原因分析 -21-HYPERLINK4.2.1企业融资存在问题 -21-HYPERLINK4.2.2企业融资存在问题原因分析 -22-HYPERLINK4.3A房地产公司融资创新 -25-HYPERLINK4.3.1融资改进方向 -25-HYPERLINK4.3.2融资问题解决及创新 -25-HYPERLINK5中国房地产行业融资对策及建议 -26-HYPERLINK5.1有效开拓多种融资渠道 -26-HYPERLINK5.1.1开拓房地产信托融资渠道 -26-HYPERLINK5.1.2鼓励有限合伙制等各类私募基金的发展 -27-HYPERLINK5.1.3资产证券化 -27-HYPERLINK5.1.4积极推动企业在境内外发行企业债 -28-HYPERLINK5.1.5保险资金进入住宅融资市场 -28-HYPERLINK5.1.6大力推行融资租赁方式 -29-HYPERLINK5.2完善地产行业融资政策体系 -29-HYPERLINK5.2.1完善融资产业政策 -29-HYPERLINK5.2.2完善融资金融政策 -30-HYPERLINK5.2.3完善融资税收政策 -30-HYPERLINK5.3完善房地产行业信用体系建设 -30-HYPERLINK5.4提高房地产企业融资能力 -31-HYPERLINK5.4.1合理选择融资模式 -31-HYPERLINK5.4.2争取融资多元化发展 -31-HYPERLINK5.4.3争取上市拓展融资渠道 -32-HYPERLINK6结论 -32-HYPERLINK6.1总结 -32-HYPERLINK6.2对未来的展望 -33-HYPERLINK参考文献 -34-HYPERLINK致谢 -36-1绪论选题背景与研究意义选题背景我国的房地产在经历了1996到2008年的迅猛发展之后，在这几年内逐渐的显示出低温的发展趋势，这不仅是我国政府的宏观调控，同时还有一个很重要的因素就是房地产行业的资金链跟不上企业发展的需要，大多数的房地产企业都存在着资金短缺的现象。虽然我国政府在2003年的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》之后对房地产融资的要求有所提升，客观的控制了房地产的发展。但是目前我国的房地产建设还在进行中，并且这是一个长期的工程，房地产行业只是暂时的处于遏制的状态，但是随着我国经济的继续发展，房地产作为国民经济的重要组成部分研究其在今后的发展中如何融资获取资金链是非常有意义的。目前，我国的房地产企业的融资方式主要是通过内部融资和外部融资两个方面来进行的，但是毕竟内部融资的金额数目有一定的限制，所以对外部融资的继续研究是不可或缺的。我国的房地产企业目前也渐渐的步入了多元化融资的渠道，其主要的融资方式包括银行贷款、房地产信托、债券融资、股权融资、房地产基金等渠道和方式，但是房地产行业的融资还是存在一定的难度，并且融资风险较大。所以在我国房地产企业融资渠道多元化的基础上，继续拓展融资成本低、风险小的融资方式是不可缺少的。研究目的及意义房地产作为国民经济的支柱产业以及受到了政府和房地产开发企业对拓宽企业的融资渠道越来越重视，所以对我国目前房地产行业融资中面临的一些问题的研究依然是非常重要的。本文的主要对我国的融资中存在你的一些问题的原因进行了分析，就目前我国融资存在的一些潜在的问题提出了建议和建议，对一些还没有使用的融资方式进行了论述，希望在今后我国房地产业持续发展的道路上起到一定的借鉴的作用。房地产的“过热”、“过冷”发展都对我国的经济有一定的冲击影响，所以研究房地产的融资是我国经济能够持续稳定发展的基本要求；房地产是当前我国的经济支柱产业，研究房地产的融资可以有效的加速金融机构的改革，为金融结构的改革提供新鲜的血液；改革开放之后我国的经济持续高速发展，房地产业的发展城镇化建设的继续推行的基本要求。我国的市场经济下，房地产企业要继续生存的基本保障就是保证一个畅通的融资渠道，随着各种融资模式的不断使用，以及融资方式多元化的应用，当前我国的房地产融资还是存在一定的欠缺，本文的研究为我国房地产企业融资方式在今后的选择和发展有一定的指导和借鉴意义；同时对相关人士研究我国房地产行业融资模式有一定的参考价值。文献综述我国的有关学者和专家对房地产的投资融资在今年来也做了许多相关的研究，我国学者的研究重点主要是倾向对国外已有的一些制度和融资工具的借鉴基础上结合我国的房地产发展的现状探究新型的适用于我国的融资制度和投资融资工具。目前我国房地产投资融资主要观点有以下几点：（1）张育才在2004年的时候提出我国的房地产业应该积极的利用资本市场，将上市、海外融资等结合起来是我国房地产发展的一个方向，同时指出我国的房地产业投资融资制度应该在借鉴国外房地产投资融资制度的基础上结合我国自身的特点，建立自主创新的制度；（2）匡继兰等在2009年发表的《论房地产融资结构多元化的必要性》主要阐述了我国房地产在银行贷款这一环节中的问题以及所带来的危害，指出了我国房地产应该走多元化投资的路线，以将房地产投资融资带来的风险进行分散的观点；（3）杨悦在2010年发表的《中国房地产融资市场发展趋势分析》中研讨了我国的房地产业发展趋势以及我国房地产的投资融资格局。当前我国对于房地产投资融资的研究主要是房地产业的发展政策研究和投资融资的工具研究，因受到我国的金融投资制度的影响，房地产的投资融资整体程度偏低，对我国房地产的投资融资制度的讨论和研究还需要进一步的研究。（4）周永平（2010）对主要融资方式的优缺点、政策约束和成本进行分析最后得出实现融资渠道多元化是房地产业持续发展的必由之路，这不仅需要在融资渠道实现新的拓展，还需要对融资制度进行创新。促进房地产融资的市场化、多元化；大力发展直接融资模式，不断拓宽融资渠道；完善房地产开发企业融资市场建设。（5）熊立（2012）认为信托在我国的房地产发展中有着很大的发展空间。（6）李娇（2012）等对我国房地产的地域性差异进行了分析，提出不同的地区房地产的发展程度不同，各房地产企业应该按照自身的发展选择合适的房地产融资方式。（7）李娜（2013）认为结合国内银行贷款、信托融资、债券融资、银信合作等融资方法，并对这些策略进行风险评估，会对二线城市的中小型房地产融资有实质性的帮助。房地产金融投资制度和融资制度随着房地产行业的发展逐渐的趋向于完善的程度，但是对于国外的一些融资制度的照搬不适合房地产企业在我国发展，没有建立自主的融资投资制度，其次在走多元化的路线中没有根据我国的实际国情在针对具体的融资方式选择融资成本和融资风险的最低化。在综合分析我国多元化融资方式和制度的完善中没有一个较为明确的意见和建议。研究方法与内容研究内容本文的主体在结构上分为六个章节，主要的研究内容如下：第一章：这部分主要是对课题研究背景、选题的研究意义和研究背景，对国内外研究现状的文献综述、研究内容和研究方法的分析。第二章：此部分主要从概念和理论出发阐述了房地产行业融资概念及理论基础，为在后面的论述和研究提供一个理论基础。第三章到第五章是本论文的核心部分。第三章：此部分内容主要是对中国房地产融资现状以及存在的问题进行了分析和讨论，引出后文的论述。在第一节中总结了我国房地产行业融资的发展历程，对房地产的市场供需情况和行业格局进行了分析；在第二节通过SWOT分析法对我国房地产融资的现状进行了论述性分析，针对固定的融资模式进行了分析；在第三节中提出我国的房地产融资存在的一些问题，渠道单一、融资体系不完善、金融管理力度不够等问题；在第四节中针对我国房地产行业存在的问题进行了原因分析，本文主要就资本市场有效性差、房地产融资结构不合理、受到外部环境影响进行了分析。第四章：本章节主要是对我国典型的房地产公司A房地产开发企业为例，进行了案例研究，主要对该企业融资制度存在的问题和出现问题的原因以及解决问题的方法进行了探讨。第五章：本章节主要是对我国房地产行业融资对策和建议进行了论述。在第一节中重点论述从开拓房地产信托融资渠道、鼓励有限合伙制等各类私募基金的发展、资产证券化、积极推动企业在境内外发行企业债、保险资金进入住宅融资市场、大力推行融资租赁方式等方面来论述有效的开拓房地产行业的融资渠道多元化；在第二节中从完善融资产业政策、完善融资金融政策、完善融资税收政策、完善房地产行业信用体系建设等角度出发论述了完善房地产行业的融资政策体系；在第三节中就企业自身提高其融资能力角度出发提出了通过合理选择融资模式、融资多元化发展、上市拓展融资渠道等方式进行。第六章：主要对本文的主要研究内容进行总结，对未来房地产行业投资融资的研究进行了展望。本论文的结构图如下图所示：

有效开拓多种融资渠道完善地产行业融资政策体系渠道提高房地产企业融资能力渠道中国房地产行业融资对策及建议案例分析——以A房地产开发企业为例A房地产企业融资存在问题及原因分析A房地产企业融资创新A房地产企业融资基本情况中国房地产融资现状分析中国房地产行业融资中存在问题中国房地产行业融资存在问题原因分析中国房地产业发展状况中国房地产融资现状及存在问题分析房地产行业融资理论基础房地产行业融资概述国内外研究现状研究内容和研究方法选题研究背景、意义和目的绪论融资概念及理论基础中国房地产行业融资面临的问题及对策研究有效开拓多种融资渠道完善地产行业融资政策体系渠道提高房地产企业融资能力渠道中国房地产行业融资对策及建议案例分析——以A房地产开发企业为例A房地产企业融资存在问题及原因分析A房地产企业融资创新A房地产企业融资基本情况中国房地产融资现状分析中国房地产行业融资中存在问题中国房地产行业融资存在问题原因分析中国房地产业发展状况中国房地产融资现状及存在问题分析房地产行业融资理论基础房地产行业融资概述国内外研究现状研究内容和研究方法选题研究背景、意义和目的绪论融资概念及理论基础中国房地产行业融资面临的问题及对策研究

研究方法本篇文章主要是对我国房地产投资融资制度进行研究，通过提出存在的问题、分析存在问题的原因、典型案例分析以及针对问题解决的建议和意见。文章主要是通过案例分析将理论分析和实践分析相结合、运用了实证分析和案例分析相互联系。论述了我国房地产行业投资融资制度存在的问题、对存在问题原因的探讨，从目前房地产行业的投资融资的市场环境、经济环境等方面出发提出了房地产行业存在问题相对应的建议和意见。通过微观分析和宏观分析相互结合的方式方法，我国房地产行业的投资融资制度受到的宏观因素主要是我国国家的融资投资制度、行政法律等的影响；而影响其微观因素主要是企业自身的市场、融资投资的渠道、融资投资等的方式。本文通过对上述分析方法的综合分析利用，力求探讨出目前影响我国房地产行业投资融资制度的因素，并且从根本上找到一个解决方法，使在多种投资融资模式不断的相互借鉴和融合，已达到目前我国社会制度的高效、快捷、使用的投资融资模式。房地产行业融资概念及理论基础房地产行业融资概述融资及房地产融资界定融资的内涵所谓融资（Financing）即是以一种信用的方式调剂一定的资金进行融通和流动，主要是针对资金欠缺的一方。投资融资过程主要有融出资金方和融入资金方两者的交易，融资投资对于二者都有利益可言。对于融入资金方通过投资融资可以解决自己在经济上的欠缺，从而获得更大的利润，而融出资金方主要是通过对融入资金方提供的资金来获得利益——利息。房地产融资房地产融资主要是指融资的过程主要是针对国家房地产业的发展，促进房地产的消费和房地产资金的流通、以及对房地产企业的生产和再生产的一种投资的金融活动。作为国民经济的支柱行业，房地产行业在开发、建设、经营以及后续工作的进行中所涉及的范围较广，规模大，所以使其的投资金额数目大，因此由于很多的房地产企业在经营的过程中出现资金的欠缺的现象，这就主要是通过房地产企业的融资来解决。房地产融资主要是通过资金的借贷、赊欠以及其他的融资方式进行的。金融业的投资融资是房地产业能够生产和再生产的基本经济支持，房地产的发展中主要的资金流动是通过投资和融资的形式进行的，金融业的融资是房地产的资金流通载体，所以，房地产融资也是房地产对筹集资金、融通资金、结算资金等过程的综合。房地产融资特征及原则房地产融资特征房地产融资相比较与一般的投资融资项目来比主要有以下的3个特征：（1）房地产行业经营时规模较大，金额投资数目较大，所以对资金的需求量也有着较高的要求和依赖性，特别是对房地产企业对资金的融通具有非常高的要求，否则企业的经营、开发、建设等程序就会中断，所以房地产企业必须通过内部、外部各种手段和方式来获取金钱的融资，对于房地产企业来说，通过银行贷款可以解决某些钱款紧张的局面，但是因为其资金需求量大，不能从根本上解决问题，所以目前房地产企业的融资渠道都是趋向于多元化。（2）房地产企业的房屋和土地是作为融资时的基本保障。虽然当前我国国家对土地不断的进行改革和调整，但是近几年我国国内的房价持续上涨为房地产企业拥有融资企业投资的资本。我国的人口居住的特征使得部分地方的土地成为稀缺性资源，随着当地经济技术的发展，对土地的数量和质量等要求和需求不断的增加，增加了房子和土地的附加值，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。（3）房地产业的融资潜在的风险性比一般的融资要大很多，这主要是房地产业的宏观和微观的周期关联度非常的明显所导致，并且对国家对房地产行业的政策的调整等非常敏感，若是资金紧张，则经常出现资金的波动幅度大等特点，同时在开发的过程中变化随时可能发生，具有不确定性。所以对于房地产也的投资融资往往分散在开发项目的整个环节中。房地产企业所面临的风险也将随之增加。房地产融资原则融资原则是企业进行融资过程时的依据，也是企业融资所必须考虑的基础，目前对融资的过程最成熟且对大多数房地产企业所接收的方式是：确定融资的数量——融资渠道分析——融资方式及成本比较——融资方式的选择及融资方案的评价。（1）保证资金的合理性房地产融资的主要目的就是为了解决企业在经营的过程中所出现的钱款欠缺问题，所以在企业在进行融资之前，必须对企业的经营规模有一定个把握，以免在融资的过程对资金的缺口把握不住，导致融资过多或过少，造成人力物力的浪费，同时也是为了保障资金利用的合理性。为了更好的把握住资金的缺口大小，企业应该讲销售和指出做一个计划和协调。（2）确定最佳的融资顺序在现在的房地产企业发展对于融资多元化制度的建设越来越完善，企业在对融资选择的时候有较多的方式。所以企业在融资的时候应该确定好最佳的融资方式的顺序性，以降低企业的成本，一般情况下，房地产企业的最佳融资顺序为内源融资、银行贷款、债券融资、租赁融资、引入基金、委托贷款、房地产信托、发行股票融资等。（3）融资费用适当原则房地产企业融资方式随着融资业的发展越来越多。但是不管是企业采取什么样的方式来融资，都要付出一定的代价，所以企业在选择融资方式的时候应该对从不同渠道融资的过程进行成本的预算，同时还要考虑融出资金方的出资的潜力、规模的大小、以及资金及时的到位、结束时的条件、融资的成本等问题。以便选择最佳的融资渠道，使企业获取最大的利益。（4）企业获利和安全性原则企业融资的目的是解决企业资金欠缺问题，但是终极方向企业能够持续生产和再生产，为了企业获得更大的利益。融资必须是保证企业在盈利的角度（主要体现在管理盈利能力、产销盈利能力和财务盈利能力三个方面），通过融资和投资使得企业不断的发展壮大，但是在融资的过程中，企业还需主要融资的安全性，把融资风险降到最低是融资的基本保障，要保证融资过程是安全有效地进行的。房地产行业融资理论基础资本结构理论对于资本结构在西方经济学中，资本结构主要以下几种解释：（1）资本结构是指企业的所有经济来源，主要有企业的自身资本和欠债资本。（2）资本是指企业在运行时的长期的经济来源，主要是指自身资本和欠债资本的对比关系。（3）企业的资本结构是指企业的自身资本和融资资金的比例关系。一个企业拥有一套合理的资本结构是非常重要的，现代的资本结构理论主要有以下的几个典型代表：MM理论MM理论作为现代资本结构理论的雏形是美国学者Modigliani和Miller在1958年在《资本成本、企业财务与投资理论》中提出的。该理论的主要观点是在企业所得税、交易成本、破产成本等信息不考虑的前提下企业的本身价值与企业的资本结构没有关系。不同资本结构的企业的总价值是一样的，资本结构对于企业的自身价值是不存在任何影响的。权衡理论权衡理论是在20试世纪70年代产生的，该理论认为任何一个企业根据自身的特点和特色都有一个最佳的资本结构，且企业实行这个资本结构时对企业所带来的利益价值是最大的。如果企业在融资的过程中只是片面的追求融资的代价比较低时会从侧面增加企业的运行风险和其他的费用，这极容易导致企业的财务危机，更甚者会导致企业的破产。所以从一定的程度上来说，适合企业自身的最佳资本结构是能够在企业资金欠缺和随着负债增大的情况下增加给企业带来的风险和投资与企业自身的利益之间的一个平衡点。代理成本理论代理成本理论是Jensen和Meckling在1976研究最佳资本理论是提出的，代理成本理论其主要的创新点是将企业的高级管理者与股东的利益所造成的冲突所导致的代理成本增加定义为“外部股票代理成本”，随着公司债务的不断增加，债权人的监督成本也不断的上升，这样使得债权人会有更高的利益，而使得公司的成本降低，而这个代价最终要股东所来承担，这就会使股东的价值降低，但是根据代理成本理论，债务资本适度的资本结构会增加股东的价值。信息不对称理论70年代，信息不对称这一现象引起了美国的三位经济学家的重视和关注，为市场经济的发展提供了一个探索的新的角度。信息不对称是市场经济的缺陷，为了减少信息的不对称对市场经济所带来的危害，政府部门应该定期的对信息不对称进行宏观调控。信息不对称理论主要是指在市场经济活动进行的过程中，不同专业、不同行业的人士对其他行业的了解较少，之间的沟通往往会出现一些差异或者歧义等，这往往使掌握信息较为全面的一方占有有利的地位，所以信息不对称理论认为在市场活动中卖方比买方更加了解商品的各种信息；市场信号显示在一定程度上可以弥补信息不对称的问题。有效市场理论20世纪初，法国的数学家叫路易斯·巴舍利耶将统计分析和股票收益利率结合在一起进行分析，被认为是有效市场理论的奠基人。美国芝加哥大学的著名学者尤金·法玛在1965年在JournalofBusiness提出了有效市场理论（EfficientMarketsHypothesis，简称EMH）。有效市场理论主要有三种形态：（1）弱式有效市场理论（weakFormefficiency）：这个理论主要认为证券价格可以反映有关证券的价格、交易量。证券市场的若有效指的是证券价格历史信息对证券的价格不产生影响，该理论认为在弱式有效的情况下，市场价格已充分反应出所有过去历史的证券价格信息，包括股票的成交价、成交量、卖空金额，融资金融等。（2）半强式有效市场理论(Semi—StrongFormEfficiency)：证券价格能够反映公司的收益、股息、历史价格等问题，所以该理论认为不仅能够体现历史的价格信息，所以此理论认为价格可以反映出公司有关营运前景的信息。（3）强式有效市场理论(StrongFormEfficiency)：强有效证券市场是指有关证券的所有相关信息，包括公开发布的信息和内部信息对证券价格变动都没有任何影响，即如果证券价格已经充分、及时地反映了所有有关的公开和内部信息，则证券市场就达到了强有效市场。强式有效市场理论认为价格已充分地反应了所有关于公司营运的信息，这些信息包括已公开的或内部未公开的信息。西方的房地产发展理论对我国的房地产发展有很好的指导意义，但是部分理论的发展在我国的实践中并不能有效的发挥其作用，我们应该综合考虑西方房地产发展理论的各个优势，结合我国自身的特点建立自身的发展特点和发展方向以及理论支持。西方资本结构理论在房地产中的发展中对企业构建其自身的融资投资基本方向和方式有一个指导作用，而有效市场理论更重要的是房地产企业的发展。我国的房地产企业应该综合两者建立起适合我国房地产业的基本支持理论。中国房地产融资现状及存在问题分析中国房地产业发展状况房地产行业融资发展历程在20世纪80年代时我国主要是通过“盖房子”、“家属院”等形式来满足人们对于土地居住的基本要求，并且我国政府也颁布了《土地法》、《规划法》等和土地相关的法律文件。在80年代末，随着国民经济的增长，人民对住房的要求也越来越高，同时价格较低的住房也很受人民的欢迎，所以人们对于住房的需求越来越大，但是在住房上还是主要以政府的统一修建、统一派发为主，房地产还处于发展的萌芽阶段。随着改革开放对我国东南部带来的经济迅猛发展，1991年~1995年，广州、深圳等地区进入了开发房地产的高潮时期，一些企业借着这个机会，大力的炒作炒楼、炒地等现象变的随处可见，促进了我国房地产行业的发展；到了1995年~2003年由于中央政府的宏观调控，房地产的发展处于一个比较稳定的状态，市场价格和消费者的需求呈现出平衡的关系并保持不断的增长，蔓延到全国，这一阶段的稳定发展为今后全国性的房地产起到了一定的铺垫作用；2003年~2007年随着国家政策的不断改革，房地产进入到一个调控和反调控、反思与发展的阶段。随着全国性的房地产行业炒楼、炒地的蔓延，房地产市场明显的出现过热的现象，同时也在这一个时期，国家相应的颁发了10多项政策和制度，主要的涉及范围有土地、信用贷款、经济适用房、房价等来宏观调控房地产的过热发展。但是政策的颁发在实际的操作应用过程中不是被扩大就是缩小，使得政策措施起到的宏观调控作用并不是很明显，2006年~2007年，国内的房地产出现了爆发式高温的增长方式，政府部门更是颁发了相关的法律文件等来限制房地产的高温发展，为房地产的发展降温。到了2007年之后，国家政府开始全力的调整房地产的发展，房地产进入了低温之后在2009年又有所复苏，目前在一个较为稳定的状态下发展。FigureSEQFigure\*ARABIC1中国人均GDP水平与房地产行业发展阶段资料来源：中国指数研究院房地产市场供需情况分析FigureSEQFigure\*ARABIC2GDP与房地产发展吻合度分析资料来源：中国国家统计年鉴由上面两幅图我们可以看到到了1996到1998左右，人均GDP为821美元，开始对住房等有了一个较高的要求，房地产进入了出事阶段，从1998年到2004年，随着经济水平的发展，人均GDP上升到1274美元，我国南部开始了房地产的初期发展，并且以一个非常迅速的速度发展，全国性房地产行业进入了一个起步阶段。目前房地产正处于1300～8000美元阶段，正是发达国家所经历的房地产业高速发展期，也是我国房地产的快速发展时期，近10年来，中国人均GDP年增长进度一直保持在10%以上，根据国务院发展研究中心预测，2010—2020年经济增长相对“十一五”期间有所放缓，但仍将保持在7%左右。预计2030年左右中国人均GDP将达到8000美元，也就是说，中国房地产业仍将保持15～20年的快速发展。FigureSEQFigure\*ARABIC3中国住宅价格及房价收入比走势图资料来源：中国统计年鉴房价的收入比例可以大概的反应我国居民对房价的接受能力和住房的支付能力，随着房价的持续高速增长，购房已经成为当前大多数人民的一块心病，居民在正常的收入增长及房价增长下，房价收入比呈现平稳变动。通过上图我们可以看到：按照我国的平均房价的变化特征大致可以分为5个阶段：第一阶段是1991—1993年，房地产行业步入初始阶段，房价的收入比例几乎保持着较快增长；第二阶段是1994—1996年，1994年之后由于国家的宏观调控房价的收入比例大幅下降，房价的收入比例变的较为平稳并保持上升的趋势；第三阶段是1997—2003年，在1997年由于全国性的房地产业的雏形，使得在1997年出现大幅的增长，但是在2007之后呈现出较为平稳的趋势；第四阶段是2004—2006年，每户住房总价快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳：第五阶段是2008—2009年，期间平均房价收入比有所下降，2009年降至7.41，但仍高于2006年之前的水平，可见降幅较为平缓。从国际比较来看，目前中国居民购房能力要明显低于国际水平。FigureSEQFigure\*ARABIC4房地产开发贷款趋势图数据来源：中国人民银行由上图我们可以看到在房地产的初期以及快速发展时期，房地产开发贷款余额大约保持在25000左右，且房地产开发贷款余额同比增长率有着较大的变化，在2010年之后，余额的同比增长率相比前期有所下降，但是地产开发贷款余额还是保持着增长的趋势。房地产行业格局分析我国的房地产行业在仅10几年以来发展迅猛的发展，房地产行业的融资属性和投资制度也不断的被完善，逐渐的形成了一定的格局。因为房地产行业对我国第三产业的带动是显而易见的，所以房地产行业的针对不同的个体、集体、不同的角度都有着不一样的格局形式，所以对我国房地产行业的格局的不断完善还需要对格局进行全方位的分析。从融资对象方面来说，房地产的融资对象主要分为个体和集体两个方面，个人部分主要是消费者在购买房子时的的住房贷款。因为我国最高人民法院在对关于任命法院民事执行中查封、扣押、冻结财产中规定了对于购买房屋后无力还款者银行有权利对房屋进行抵押、拍卖、、抵债等行为，这就使得个人的住房贷款风险增加。房地产企业在进行融资的过程中对其抵押的房屋等一些资本也是存在着一定的风险性，对银行的贷款以及其他金融机构的投资有着一定的保护性。从资金来源方面来说，房地产企业的资金来源主要分为国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。在政府和企业自身的宏观调控政策影响下房地产开发企业国内贷款得到了有效控制，债券所占比例相当小，利用外资金额近四年来逐步提高，而自筹资金及其他资金增幅较快。从融资方式来说，房地产企业的融资方式划分主要包括银行贷款、上市融资、发行企业债券、房地产信托和海外地产基金等。各种融资方式占据的市场份额差异较大，受宏观政策的影响也较大，历史形成的痕迹较明显。中国房地产融资现状分析根据我国《中国统计年鉴2007》中的统计数据可以看出，随着房地产企业的实力逐渐的上升，我国的房地产企业的自筹资金不多的上升，但是总的来说企业的融资方式中银行的贷款是企业融资的主要通道。FigureSEQFigure\*ARABIC5房地产企业的主要的融资方式及其变化情况资料来源《中国统计年鉴2007》中国房地产融资现状分析融资环境SWOT分析SWOT分析是指考察研究对象的优势（strengths）、劣势（weaknesses）、机会（Opportunities）和威胁（Threats）等因素，这些因素构成了规划的基础（UnderlyingPlanning）。其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。SWOT分析方法自形成以来，广泛应用于企业战略研究与竞争分析，成为战略管理和竞争情报的重要分析工具。分析直观、使用简单是它的重要优点。优势（strengths）分析随着人们对住房的要求越来越高，住房以及成为现代生活的潮流，所以对于房地产企业来讲这是他们对于个体资金回笼的一个机会，消费者的购房导致房地产企业在资金的周转周期减短，投资回收较快，减少了企业的融资成本，增加了企业的利益。对于大型的房地产企业来说，由于企业的资产较为雄厚，容易获得融资机构的投资和支持，使得企业融资渠道宽广，融资较为容易。企业自身的资金较为充足，由《中国统计年鉴2007》我们可以看到随着房地产企业的发展，企业的自筹资金也在不断的增加，这就说明企业的有形资源实力强，所以企业的自筹资金是最直接降低融资成本的方式，同时风险性也较小。劣势（weaknesses）分析随着房地产行业的大规模发展，城市的集中化发展和建筑密度的增加，且国家的土地政策和城市规划等宏观调控政策使得目前对于房地产企业来说土地的规划是一个很重要的难题，大多数企业都面临着土地贮备的问题。对于房地产企业来说土地使其基本的资源，所以在获得建筑土地的问题上房地产企业有着相互竞争的劣势。大型企业投资的建筑项目一般情况下规模较大，需要的资金更多，不仅对融资渠道的压力大，同时风险性也随着增加。由于近10几年以来，房地产已经成为一个热门的行业，所以房地产企业的增多也不断的增加，使得企业之间的竞争力增加，对项目的签约等造成一定的压力。机会（Opportunities）分析银监会在2009年初对房地产企业的各项信贷监管规章、政策等进行了评估和调整，也明确的提出了银行等金融机构设立针对于房地产企业相关的机构，这对于一些在投资中资金欠缺的企业来说是一个很好的机遇。国家的一些相关的政策中也对房地产企业拓展其融资方式和融资渠道进行了一定的规定，房地产企业可以缓解自身资金欠缺的困难，同时也有一个潜在信息，房地产企业依靠融资渠道可以获得更多的资金支持。企业融资投资制度的不断完事，也使得企业强化了自身的信用意识，能够依据一定的理论来建立起企业内部的融资机构，从硬件方面来讲，可以更加有效的解决企业欠缺的问题。威胁（Threats）分析对目前我国的发张状况来看，房地产行业虽然在缓慢的发展，但是由于发展水平的限制，房地产行业还是不是很景气，消费者的购房意愿和政府部门的调整使得房价下跌较为研究，很多地方也出现了空地产的情况。土地资源的紧缺等一系列因素使得当地产在投资时所需的资金规模更为庞大，使得房地产企业的融资、生产和再融资再生产的经营链连接不上，企业的利益也是随着降低。同时融资政策和制度的不完善对房地产企业融资渠道、融资方式等都有一定的限制。经济危机以及经济风暴导致金融机构不稳定，增加了房地产融资的难度。主要的融资模式分析目前我国房地产的主要融资模式有：银行贷款、房地产基金、公开上市、房地产融资证券化、房地产信托投资等模式。银行贷款是目前房地产公司融资的主要渠道和融资方式，其中主要以信用贷款、担保贷款和抵押贷款三种形式为主；房地产基金主要是指私募或者公募的资金来保持企业的政策投资运行，其中私募（主要包括股东的投资、股本的投资合作等）不仅可以解决企业的资金欠缺，还可以降低融资成本和风险。公开上市是房地产企业能够最直接、最有效的获得资金的渠道，企业能够有效的降低融资成本，是企业最佳的选择方式，但是目前，我国的房地产企业公开上市还存着着一定的困难，这主要是因为资金周期性变化较大和资金的使用不连续化。房地产融资证券化是指将一些流动性较低的房地产投资转变为一种金融交易的过程。不仅可以降低金融风险，还可以提高资金的流动性、为企业提供更为广阔的资金来源方式。房地产信托主要是将企业的项目、项目资金等集合在一起，按照国家的政策和制度对应于企业自身的特点通过财政部门来安排自己的融资方式，在信托方面我们应该借鉴美国的发展经验，来完善我国在房地产信托上的欠缺。中国房地产行业融资中存在问题及原因分析融资过分依赖银行贷款，渠道单一房地产的投资因为其经营范围广、经营规模大，所以资金需求量大，我国的大多数房地产企业都存在严重的自己欠缺问题，而为了企业的生产和再生产，最主要的一个方式来弥补资金短缺的问题就是通过融资的方式来解决。从理论上来说，当前房地产企业可以选择的融资方式和融资渠道有很多（银行贷款、房地产基金、公开上市、房地产融资证券化、房地产信托投资等模式），完全可以建立起多元化的融资渠道，但是由于企业考虑到融资成本和风险的问题，经常对于一些风险较大、融资成本较为高、手续复杂、难于流通的方式不采用同时目前的政策和法律环境，并不是太有利于多元化融资渠道的发展，虽然公开上市是直接融资的好渠道，但是公开上市审查过程比较复杂，所以公开上市融资的房地产企业比较少，企业总是倾向于企业的利益最大化，所以有很多企业是主要选择银行贷款作为融资的主要方式，过分的依赖银行贷款导致融资的渠道单一。据wind资讯上的数据显示，1997年到2007年来自银行贷款的房地产融资金额站到了全部融资金额的46%，这个数据我们可以明显的看到大多数的企业都是倾向于银行贷款的融资渠道，企业都集中于银行贷款使得银行的金融压力大，出台一定的政策来缓解贷款的压力，使得企业的贷款渠道单一。我国的资本市场发展时间较短，相应的理论较少，发展不健全使得房地产企业在融资时导致体系的效率低下、金融市场不发达等现象。其中体系的效率低下主要是因为资金链不能有效的配置，融资的困难使得房地产企业对融资的需求达不到满足，而一些金融机构把一些浪费在了储存而不是寻找投资机构，不能将闲置资金最大的满足资金需求方，让应有的资金发挥其最大的作用。不能够充分的利用社会的资金，房地产企业过分的依赖银行贷款，对于融资社会资金不重视，导致原本可以利用的一部分社会资金流失，增加了房地产企业自身的融资难度和融资机构的压力。不能形成一个完整的金融配置资源是体系效率低下的一个很重要的原因。随着房地产在近10几年内的迅猛发展，房地产的金融市场也有所发展，比如推出一些新型的融资方式房地产信托、住房抵押贷款证、住房金融债券。但是因为我国房地产业的迅猛发展，政府对房地产业的宏观调控减少了银行对房地产的贷款，导致房地产行业融资压力大，融资难度大，所以本来不够请打的房地产融资市场在政府的宏观调控下显的更加的缺乏资金，导致房地产企业融资体系的效率不高。融资中介服务机构缺乏，体系不完善房地产的融资中介机构和融资体系急需完善。我国的房地产所面对的融资中介机构体制极大的落后于房地产企业对于融资的需求。融资中介服务机构体系的不完善很大程度上与我国的法律体系不健全有着一定的关系，房地产企业没有配套的法律法规使得在房地产中融资机构的发展表现出一定的滞后性，其滞后性主要是表现在融资服务机构（评估机构、抵押贷款机构、保险机构、担保机构等）的不完善，融资服务机构不完善使得在办理融资的程序的时候流程不清不楚，导致企业融资难度增加，且融资时前期评估等做的不是很充足往往在融资之后出现一系列的后续问题。由于金融服务机构的缺乏，企业在融资的过程中出现上市融资难度大债券融资相应的手续繁琐、程序复杂，有些金融机构的审批时间过长，企业为了自身的时间和利益考虑并不是愿意选择。同时由于融资机构对于融资形式的不重视，导致很多的融资机构都是使用同一类型的融资方式，并没有一些多元化的形式来让房地产企业来选择，一些创新的融资方式较少，融资机构缺少一定的活力，对资金流动的促进性不强。从1996年到2008年我国的房地产企业的资产负债表现出一个较高的状态，虽然这几年内负债率是不断的下降的，但是下降的幅度并不是很大，企业的负债率依然非常高，这主要是因为我国的房地产的融资结构不合理造成的结果。首先主要是房地产企业片面的追求银行贷款来减少工作量而对自身资金的积累不重视，没有抓住房价上涨带来的大量的海外资本、社会资本等资金。我国的很多房地产企业都表现出内部融资成本低下的融资结构，企业不考虑自身内部的融资资源，而是盲目的追求了融资成本大、从融资风险高的其他融资方式。同时到目前为止我国还没有明确的出台关于金融信用的法律法规，所以相关的机构对信用的意识不强、金融交易之前的信用基础底、金融交易没有最基本的保障从而造成部分企业的严重行为，直接的增加了房地产企业的融资难度，潜在的增加了房地产企业的融资成本，如果不加以调整，则有可能形成一种恶性循环，部分投机分子利用这个空洞对房地产的融资结构进行冲击，没有了融资信用，房地产企业就丢失了融资的资本，从而增加房地产企业融资困难程度，缩小房地产企业的融资渠道方式，从而使融资结构变的不合理。融资金融监管力度不够，调控缺失房地产因其投资规模大，涉及的范围较为广，所以在投资时风险较大，对于融资机构来说，投资项目的风险是一个必需要评估的问题。但是目前我国的融资机构的监管力度还需大大的提升，中国人民银行、银监会等都缺少一些的相关的监管部门，为了使提升房地产业融资的监管力度，应该建立起一个多元化的金融监管体系，这样房地产业在融资的过程中可以避免较大的风险投资，金融机构也可以减少自身的风险。我国的法律法规《证券法》、《担保法》、《信托法》等文件中都对金融机构的监管和调控做了一定的规定，但是还不是非常的完善，目前无论是房地产企业还是金融机构都没有一个专业从事分析、统计与监控、调控的服务机构或者体系，而是在投资融资的过程中及时的抽调相关人员来解决问题，这在一定的程度上就表现出了被动的状态。同时房地产企业和融资机构的内部控制机构和体制不是非常的健全，往往在投资融资的运行过程中出现漏洞，经常造成房地产业在用款时金融机构不能按期合理的放贷款，所以在内部机制和融资中两方面的节奏的统一性还需进一步增加。外部环境对房地产企业的影响极其大，特别是对于我姑政府颁发的一些文件和调控政策。房地产企业的开发主要受到土地资源的开发、金融市场的波动这两大外部环境的影响。随着城镇化建设的发展，政府对于城市的规划看得越来越重，这就让企业在土地的开发上受到了一定的限制，由于某些地方的资源较为匮乏，财政部门采取出卖土地来达到财政的需求，使得放低产企业土地开发的难度和成本的大大增加，财政部门对资金的收集，减少了房地产企业的资金流通回转，造成更大的资金缺口。我国政府与房地产之间的协调性差，政府在对房地产企业做出宏观调控之后，房地产企业来不及调整，给房地产企业、房地产金融、房地产市场的规划和发展造成了不便。并且就消费者和房地产企业而言，消费者缺乏一定的知识基础和信息，处于一种劣势的地位，消费者的反应直接对房地产的市场有着冲击性的影响，降低房地产的市场效率，而这些主要是因为我国没有明确的法律法规的规定。房地产企业对外部环境的分析缺少，不主动的去防范一些金融风险是造成其容易受到外部环境影响的主观原因。案例分析——以A房地产开发企业为例房地产企业作为我国经济市场中的重要力量，对于国民经济的发展有着重要作用。而紫菘房地产公司作为成立于上个世纪八十年代的房地产公司，可谓是房产公司中的元老，而从目前来讲，紫东房地产公司在融资方面有着一定的特色，可谓是房地产融资的有效代表。因此，在本文的研究中，为了进行房地产行业融资面临问题的有效探讨，特选取紫菘房地产公司为研究案例，来进行相关问题的研究。A房地产公司融资基本情况企业简介紫松房地产开发有限公司（以下简称A房地产公司）是以房地产开发为主，兼有房屋设计销售和物业管理等经营业务的房地产开发公司。公司成立于二十世纪八十年代，最初叫做紫松建筑公司，在全体员工的努力下，公司规模不断扩大，随后开始涉足房地产领域，至今发展成为本地综合实力最强的几家房地产公司之一。下辖多个子公司，产业涉及土地开发、房屋建造、城市基础设施建设等方面，公司曾多次获得省、市级先进企业荣誉称号。A房地产公司本着“建设精品社区，服务广大群众”的理念进行房地产开发。技术力量雄厚，拥有一批素质良好的房地产开发和经营方面的专业人员，以及技术过硬、经验丰富的建筑设计、施工人员，具有社区规划设计、建筑施工、营销、物业管理等综合开发能力，能够独立执行公共基础设施以及各类型住宅小区的开发建设任务。今年，在市区中心黄金地段，一座由公司承建的占地面积20万平方米的高档住宅小区也已经完工。公司坚持“诚信为本，客户至上”的原则，在领导的带领下，所有员工团结合作、共同努力，在每个方面都力求做到完美。企业融资发展历程在当今世界，无论是东方还是西方国家，类似于A房地产公司的中小企业已经成为了撑起国民经济的一大重要支柱，所以每个国家政府都十分重视本国中小企业的发展，采用各种各样的政策鼓励并促进中小企业的成长。在我国，自改革开放的政策实施之后，中小企业的发展呈现出一片生机勃勃的状态，各地的中小企业如雨后春笋般不断出现，一些原本规模较小的企业也在不断扩大规模，A房地产公司正是在这一特殊时期诞生并迅速崛起的中小企业之一。随着类似企业的数量不断增加，企业间的竞争变得激烈，为了在残酷的行业竞争中立足并发展壮大，资金是必不可少的。1980年，A房地产公司由当时的几位创立者共同集资创建。自成立之初，公司就希望能够向银行贷款，用这笔资金帮助公司发展壮大。由于当时类似的借贷企业数量较多，公司也没有相应的历史诚信记录，银行没有批准贷款，几位公司的创建者被迫自行筹集资金以维持公司运营。1990年，经历了十年初创时期，公司进入发展阶段，之前数年的努力让公司积累了一些业绩和口碑，而扩大规模需要大量的资金，仅仅依靠几位创建者集资无法满足需要。为了增加融资数额，公司再次向银行申请贷款。然而这时银行贷款制度变得更加严格，贷款公司需要固定资产抵押，而且抵押的同时也要付出高昂的成本。贷款给予公司经济方面的支持，让公司顺利发展，却没有给公司带来利润。发展前期的经验积累为公司成长打下了良好的基础，进入新世纪，公司逐渐在激烈的竞争中站稳脚跟，获得了良好的信用评价，同时吸收了一些优秀人才，发展道路开始变得顺风顺水。在新的发展时期，银行贷款数额少、融资渠道过于狭窄、竞争压力不断增大等一系列问题再次摆在公司领导层的面前，公司遭遇了新的挑战。企业融资现状在时代背景和国情的前提下，结合企业内部资金的供给和需求的状况，A房地产公司采取银行贷款为主，民间融资为辅的融资形式。就市场情况而言，银行在资金数量和借贷信用方面都有很大的优势，公信度高。而其他商业信用机构在诚信度方面做得不够理想，企业之间的信用还处于起步阶段，实用性较低。民间融资机构成为多数公司的第二外部融资选择，但是民间融资行业存在较多问题，比如行业制度漏洞，国家缺少相关的法律法规对民间融资行为进行界定规范，一旦遭遇纠纷，调解的时候无法可依。还有资金数量短缺问题，民间融资机构能力毕竟有限，不足以负担数量众多的中小企业的融资问题。外部融资的另一个选择就是证券或者股票等直接融资方式，但对于目前的A房地产公司而言，企业的实力有限，不能像大型企业那样依靠发行大量股票或在证券交易所上市获得足够的资金，直接融资的方法在这里也行不通。综上所述，银行贷款已经成为A房地产公司这样的中小企业优先选择的外部融资渠道。然而当今少数大型银行拥有大量的金融资产，多数中小型银行仅有少量金融资产。与中小型银行相比，大型银行贷款的数额较大，但是向中小企业贷款的比例较低。因此，A房地产公司从银行获得的贷款大多用来维持企业运营，若要扩大企业的规模，还需继续从其它渠道融资，这在一定程度上限制了该企业的发展。A房地产公司融资存在问题及原因分析企业融资存在问题融资结构受市场限制A房地产公司的融资结构中，内部融资在融资总量中所占比重偏大，而外部融资中，银行贷款所占比例大但数额不足，而股票融资、债券融资等融资方式所占比例非常小。由于公司创建初期，几位创建者为公司募集了大量的资金，为公司的生存和成长奠定了基础。而且在之后的发展过程中，创建者们将个人资产投入公司，帮助公司渡过了资金短缺的困难时期。这些资金对公司的发展起着重要意义，因此公司把这部分资金转换成了股份分给几位创建者。外部融资是A房地产公司融资的另一个渠道，但因为公司的规模、盈利不大，投资风险高，很多投资机构都望而却步，因而难以吸引市场投资。公司发行的股票、债券仅有少数人会购买，余下的大多分给了内部员工，收益微乎甚微。银行的贷款条件逐渐严格，公司需要为此付出不小的代价。选择非正规的融资渠道，能在短时间获得足够的资金，然而这样的行为不受法律保护，公司也会因此陷入危险之中。由市场带给公司发展的重重阻力，迫使公司选择了银行贷款和内部融资并行的融资结构。银行贷款是公司主要资金来源，但是相应的高代价和严格条件限制了公司的贷款数额，因此仅依靠贷款不能使公司迅速发展壮大。内部融资在一定程度上解决了资金不足的问题，可是内部融资被公司的盈利能力所制约，通过这种渠道也无法大规模融资。总而言之，市场环境的限制，减少了A房地产公司的融资数额和外部机构风险投资的热情，在某种程度上制约了公司的发展。国内金融投资市场混乱市场经济的走向总是朝着利益最大化的方向，风险投资人和投资机构也不例外。在进行投资之前，投资者会衡量企业的现状、盈利情况、信用评价、发展前景，并结合该企业所在行业的风险进行总体评估。A房地产公司最初的发展时期，没有突出的业绩和足够的信用评价，向银行申请贷款时，多数银行态度冷淡，仅给予少量贷款或拒绝贷款。为寻求其他的资金来源，公司选择了吸收市场投资方式进行融资。二十世纪九十年代的金融投资市场中，各式各样的投资机构让人眼花缭乱。A房地产公司为获得合适的投资资金，寻找了很多投资机构，不放过每一个机会。其中一部分投资机构有足够的资金，但是对公司进行了长时间的考察调研后，还是因为风险高放弃了投资。也有些机构不具有合法资格，他们把从非正常的渠道获得的资金投资给A房地产公司。然而这样的投资行为不受法律保护，虽然之后这些非法集资被没收，机构也受到法律的制裁，但也给当时的A房地产公司带来了不小的损失。金融投资市场混乱不堪，缺乏有效的治理，而A房地产公司在其中盲目的寻求投资，最终导致融资不成功。企业自身原因A房地产公司拥有数量众多的技艺娴熟的建筑工人，经验丰富的销售、设计人才。从表面上看，企业在人力资源方面有不小的优势。与其他同行业的企业竞争中，A房地产公司凭借深厚的根基稳稳立足，2008年，全国性的经济危机带给整的房地产企业很大的冲击，而A房地产公司依旧安然屹立。不过多年的经验积累给公司带来的仅仅是稳固的基础，无法为公司的发展的提供动力，如今A房地产公司遭遇了发展的停滞期。2012年，A房地产公司向银行贷款的总额达到了28亿元人民币，这一数字低于同行业的其他房地产企业，如xx公司贷款46亿，xx公司贷款70亿，甚至比不上一些刚成立几年的公司。同时，A房地产公司仍有近20亿元的贷款没有偿还，这笔贷款共涉及xx银行等8家大中型银行，其它企业的情况也与此类似，企业负债率过高。不能偿还贷款就意味着无法继续增加贷款数额，缺少资金，公司前进的脚步也会因此停滞。对A房地产公司而言，公司对于土地资源的评估把握比较到位，然而在房产开发方面出现了问题，由于公司的房地产设计缺乏新意，不符合现代大众的审美观。公司开发的房产达不到预期销售目标，不能收回开发成本，因此无力偿还银行贷款，为继续融资带来困难。历史信用记录也是融资时对公司的重要衡量标准。2005，A房地产公司的年终财务报告中出现了弄虚作假，虚报数据的情况，曾经被银行查出并录入信用记录。虽然对于当时财务部的xx部长和几位会计，公司做出了严厉的处分，也及时修改了错误的财务记录，但是这个事件严重影响了公司的形象。在之后的融资过程中，公司多次因为该诚信记录导致申请贷款遭拒绝。企业融资存在问题原因分析融资结构中内部融资比例较大A房地产公司创建的时期比较特殊，1978年，党中央召开了十一届三中全会，明确指出要把工作重心转移到发展生产力上，改革开放后，政府加大了对中小企业的支持力度。在A房地产公司创建初期，由于大量中小企业如雨后春笋般涌现，政府面对如此多的新生企业，短期内没有政策和能力进行调控，银行也无法承担数额庞大的贷款。这导致A房地产公司找不到融资渠道，没有足够的资金，只能依靠几位创建者集资，这些资金成为了公司内部融资的重要来源。这些内部融资变成了约50%的公司股份分给几位创建者，他们自然也成为公司的股东。然而在股利方面，公司内部产生了分歧，几位创建者坚持把股利维持在较高的水平，希望分到更多利润，而其余股东则希望股利降低，用这些利润来推动公司发展。在A房地产公司的融资结构中，内部融资所占比例约为30%，远高于其他同类企业，这部分融资如果处理不当会对公司的经济造成相当大的损失，因此公司现在的管理者也在协调两方股东的矛盾。在外部融资中，公司选择银行贷款作为主要融资渠道，然而规模小、经营风险大、信用能力低等普遍问题也同样影响着A房地产公司，银行贷款的条件非常严格，还需要付出不小的代价，考虑到公司的承受能力，这部分融资还显得不足。其他的外部融资方式中，证券市场对公司的能力要求高，门槛不低；民间融资资金充足，但缺乏约束管理，都不能成为公司的融资渠道。所以A房地产公司的融资结构出现了内部融资占有比例大，外部融资过于单一的情况。公司内部机制人员方面，公司内年龄层次鲜明，多数工人和领导的年龄都集中在40到50岁之间，而年轻的员工数量较少。此外，公司管理者大多是在城镇集体企业向私营企业转型的过程中晋升到管理层，他们的经验还停留在管理集体企业的模式上。总而言之，A房地产公司的管理和技术人才年龄较大、思想观念落后，缺乏新生代的想象力和活力。没有了新血液的补充和新思想的启发，公司的技术创新能力难以提升，而创新能力弱意味着公司的缺乏核心竞争力。投资者和银行普遍不会看好缺少竞争力和创新意识的公司，而且受市场经济的影响和冲击，公司每年的盈利情况不一，有时还会遭遇亏损，在投资者眼中，经营情况不稳定，风险大等因素容易降低安全感，也会影响他们投资的热情，种种类似原因导致A房地产公司在融资时失去了很多引资机会。财务方面，A房地产公司财务制度不够严格，相关财务工作人员专业素质不高，在财务部门审批时，财务会计不能给出相应的完整财务报表以证明公司的经营情况，还选择做假账、拖欠银行贷款利息等方法逃避税收，这在信用记录方面也对公司造成影响。公司资金缺少专人管理，经常出现不明资金进出而无记录的情况，对于资产规划也不合理，大量资金不能被有效使用以获取利润，反而被用来购置不动产，资金浪费让公司的财务长期陷入紧张状态，若不能加以合理分配利用，公司在经营方面很快会陷入困境，给金融机构带来贷款不安全的暗示，会进一步缩小公司的融资渠道。金融机构对公司的制约在我国，金融市场远远不如西方国家发达，向金融机构贷款成了大多数中小企业融资的唯一渠道。A房地产公司虽然没有对银行贷款产生绝对依赖，但依然将其作为主要融资来源。由于国内几家大型银行掌握了大部分贷款资金，而这几家银行对中小企业的关注度较低，把投资主要放在大型企业和国有企业身上，以求得利益最大化。所以一些中小型银行和民间融资机构逐渐走入人们的视野，这些金融机构对中小企业的支持力度较大，但通常提供给企业的资金数量有限。A房地产公司遭遇现在的融资困难状况，其主原因是大型银行对公司的歧视和排挤，贷款条件严格复杂，中小型银行有心扶植，但无力融资。银企关系方面，大型银行往往选择大企业作为客户，对中小企业不予甄别，一味排斥，态度冷淡，也不重视培养银企关系。中小型银行对企业贷款的限制小了一些，与企业之间的关系更为融洽，成了越来越多的中小企业的选择。A房地产公司目前与几家银行建立了长期的合作关系，在保持良好诚信记录的基础上，公司从这些银行获得了一些贷款，但仍然不能满足公司的发展需求。政府服务体系不完善政府对中小企业的支持主要在政策上，在落实方面有所欠缺。A房地产公司在融资过程中，遇到如金融诈骗、银行贷款矛盾等问题时，政府没有相关的协调机构从中协调。而政府监管部门设置不合理，部门出现职能交叉的情况，导致一些问题多个部门同时监督处理，而处理另一些问题时却无人负责。监管部门职责履行不到位，没有做到辨别和取缔非法的融资机构，因此出现了A房地产公司融资时遇到金融诈骗的情况。政府对公司发展的支持力度不大，虽然出台了相关政策指出要支持中小企业的发展，但在A房地产公司融资过程中，由于政府没有为开通中小企业的融资渠道提供应有的优惠和扶植政策，而且公司的经营获利情况不够稳定，银行缺乏安全感，产生“恐贷”的情绪，从客观上也限制了A房地产公司的融资能力。对于A房地产公司这样的企业，政府没有制定明确的法律对其权利进行界定，也无法维护它们的法律地位，消除市场对这些企业的歧视和不平等对待。由于制度上存在漏洞，个别公司因此进行非法集资或逃避银行债务行为却未受到法律制裁，致使金融机构对中小企业的整体信用评价大打折扣，A房地产公司虽一直选择合法的融资渠道，但也难免受到波及。A房地产公司融资创新融资改进方向A房地产公司的改进首先应从公司内部入手，消除内在隐患，可采取如下思路：提高公司人员综合素质公司是建立在全体员工的基础上，他们代表了公司的形象，决定了公司在市场中的竞争力。若要公司得以发展，首先需要提高员工素质。公司应扩大年轻员工的比例，不断吸收新鲜血液，这样公司才能经久不衰。年轻人接受新式教育，富含新世纪