2019年云南大理古城和居别墅项目营销思路报告

云南-大理-古城和居别墅项目

营销思路报告观澜越占地产机构

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ttt-1eet第一部分项目及现有产品分析woR

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Wrekno*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居一、地理位置项目位于云南大理旅游度假区，大丰路与学府路交叉路口(学府路北侧，亚星酒店西侧),位于下关到大理古城的必经之路上；地块紧邻三

月街，与大理古城仅隔一条公路。□工

大教怀和

一大理上定句O二增法区第出所”南天律口山本间

·文解Fem玉府树

iong2化是nmedn嘎基州题兰之时1F本主座Rs文WoR

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澜·

越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居B文

相R100ntR二、基地情况——苍山脚下，依山势而建基地地形不规则，东西走向约205米，南北走向约267米，以苍山山势为

依托，西高东低，东西向最大高差约16米，南北最大高差约9米。woRDW*rcare*|

观澜-越古2010DO

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BEST大理古城和居三、主要技术经济指标：规划总用地：33.78亩约22522.62m地上总建筑面积：17082.12m²地下储物间/功能间：6175.22m停车库：4782.76m²建筑总占地面积：7704.63m总户数：66户绿化率：36%容积率：1.03(包括地下部分)建筑密度：34.2%停车位：140个WoRD

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FO*ATC*」观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居我们有什么?首先，也是最重要的，我们有大理。四、项目卖点梳理：woR

D**FcAre*|观澜-越古2010DO

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BEST大理古城和居大理古城和居自然资源

——风景如画人间仙境大理苍山、洱海风光秀丽，天高云低，丰富的

自然生态资源，为游客提供给了一个空气清新、没有喧器、气候宜人的度假圣胜地。洱海浩渺苍山叠翠2010DO

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BESTWoRLD

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观涧

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越古原生态天然氧吧旅游资源

——魅力古城大有可观上关花、下关风、苍山雪、洱海月，魅力古城、崇圣三塔、蝴蝶泉等自然、人文、历史景观围绕，出门即可感受大理非同一般的美。D

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越古2010DO

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BEST大理古城和居WoR古城洋人街生活配套：古城洋人街、三月街、度假配套：洱源温泉、白族民居大院、特色美食、感通索道、洱海游轮教育配套：大理一中、大理学院、大理民族中学、下关一中配套资源

——生活、度假两相宜aeekimrE特色餐饮美食WoR

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越古洱源温泉大理古城和居2010

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BEST

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BEST观澜视点——“大理”属于共享资源，不是本案独有本案拥有大理最全的自然、人文、景观优势，包括大理的众

多旅游资源、靠近古城、紧邻交通主干道、出行方便等；但是以上资源属于共享类资源，并非本案独有的稀缺资源，

大理城市面积相对较小，任何一个项目都可以将上述资源作

为卖点进行推广：要想让本案从众多项目竞争中挣脱出来，必须从项目自身出

发，寻找属于项目自己的独特价值。woRDM

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观澜-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居从外在条件、自身优势两点出发，寻找本案自身独特价值：【外在条件】1.

虽然苍山洱海景观属于项目优势之一，但是比起其他靠山、

临海的项目而言，本案既没有在海岸一线，也没有近距离观

赏苍山景观的条件，因此景观资源不占优势；2.

过多宣传苍山，会和影响感通别墅的销售；3.

受用地限制，也不具备打造高尔夫球场的条件；4.

虽然靠近古城，属于古城附近最后一块可开发的土地，但是古城只是大理旅游资源之一，并不足以作为项目核心卖点。2010DOBEST

TO

BESTwoRDWrcAre*|

观澜-越古大理古城和居【自身特色】1.

三房一照壁的白族典型建

筑风格设计，充分融入本地特色；虽然能吸引关注，但不能成为客群购买

的原因；2.

具备景观设计，但与其他

别墅社区相比略显简单；WORD

NNFOATON

观澜·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居【项目定位】基于第一轮沟通对项目的了解，目前项目定位为大理古城片区唯一的白族特色别墅woRD**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居然而，纵观众多高端别墅项目开发经验，无非凭借两大决胜条件：1、稀缺景观资源例如：大理洱海国际生态城、洱海天域“面朝大海、春暖花开”——海景资源世界的大理、不可复制的洱海天域其海天城一考书海等矩定的的海景别整全球火爆热销中!YACHTWoR

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观涧-越古大理古城和居评海天城GmsAGA例如：大理苍海高尔夫度假别墅“每7000平米才能有一幢高尔夫别墅”——高尔夫景观配套2、超强自身配套WoR

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1观澜-越古2010DO

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BEST大理古城和居1、本案缺乏最能打动客群购买的鲜明特色；2、

项目内外条件皆不能支撑本案成为高端别

墅项目。WoR

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越古小

结2010

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BEST大理古城和居户

型套

数面积(m²)套数占比A户型8251.512%B户型10251.515%C-1户型719311%C-2户型21933%D

户

型1419321%E

户

型7257.311%F

户

型15257.323%G户型(标准三合院)2593.83%H户型(标准四合院)1960.732%woRDW*rcAre*|

观澜-越古产品分析：·

本案别墅均为独栋设计，面积区间为193-960m²,

以1.5万元/m²均价计算，总价区间为290-1100万：·

平均单体面积为254m²,面积偏大；以1.5万元/m²均价计算，平均每

套别墅售价为381万元；·66套别墅中，面积为193m的独栋共有23栋占比35%,为主力货品，其次面积为257.3m的独栋共有22栋，为次主力货品。D

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越古2010

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BEST大理古城和居WoR1、本案66栋别墅中，最小面积193平米，总体面积较大；

2、其次，近95%的产品总价在300-400万之间，总价较高；

3、三大主力货品差异较小，面积相近，类别较为单一。D

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澜

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越古2010DO

BEST

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BEST小结大理古城和居WoR省外古2、

客群面太窄能购买400万别墅的人群，数量少，通常都是各个领域的精英领

袖，是最难进行营销的客群；WoR

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越古2010DO

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BEST大理古城和居3、

目标客群重叠多，难吸引分析现有市场，大多数别墅项目都将这部分人群定位为目标客

户，竞争最为激烈，面对众多选择，他们通常比较相信自己的

眼光，很难被广告打动；woRD**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居4、被限购别墅客户至少已经有1套或2套住房，属于政策调控的限购、限

贷人群，销售存在阻碍。woR

D**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居第二部分

市场分析woR

DWrekno*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居一、全国地产大势分析woR

D**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居4.4%写字楼口2010年■2011年1~4月29.9%21.9%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%各物业类型去年与今年的销售面积同比增长率对比WoR

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MFO*ATC*」观涧-越古2010

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BEST大理古城和居住宅商业7.7%—8.0%5.8%小

结·

2011年，地产新政陆续出台，住宅项目成交面积同比大幅下

滑

；·在限购、限贷等政策严控下，大量资金被挤出住宅投资，转

向商业物业投资；·商业的热销，印证了市场客户投资需求持续扩大，热钱没有

消失：·

伴随市场调控加码的可能，越来越多投资购房者对整个房地

产市场的发展态势持审慎态度。WoR

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FO*ATC*」观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居二、全省旅游地产分布及竞争态势woRD**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居全省市场分析1、CPI持续上涨，居民急于寻求资金增值的方法，投资需求日

益扩大；2、政策限制，住宅限购、限贷越发严厉，投资渠道越发狭窄；3、

限购的最终结果是开发商和投资客都在积极探索新的地产投

资模式；地州市场开始走俏；4、继商业地产热销后，将迎来旅游地产的发展时机。WoR

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越古2010

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BEST大理古城和居旅游地产大势发展·直击2011春季房交会发现，地州近半数的参展项目都是旅游

地产项目；·在限购限贷的双重打压下，富有远见的开发商已经率先发现了旅游地产的投资价值；·从售价上看，旅游地产比非旅游地产均价基本高出一倍，甚

至个别项目超出了城市中心区的售价；·目前市场上正在推广的旅游地产项目，大多占地广、资源优

势强。2010DOBEST

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BESTWoRDMNFO*ATC*」观澜-越古大理古城和居云南华侨城项目位于昆明阳宋海旅游度假区，占地1万余亩，是华侨城集团进军云南生态旅游领域的开篇力作。云南华侨城项日规划康体运动休闲区，

滨水休闲度假区、键陀罗山谷生态旅游区、主题文化与艺术旅游区，

山水生态人居社区等五大功能区城，

将秉承生态知可持续发展的理念，引进国际最新的环保技术，将项目建设成一个“全新的生态旅游示范区”,一个集旅游观光，休闲运动、

会议度假于一体的国际级的休闲度假胜地。武定研山大遭霸山大道位于武定的中心区域，东起中新街。

西接物子山脚，项目总用地的228749m,

绿

地面积约97495m,

容积率约1.34,建筑密度

约31%,“继地率约38.名；它是武定县有史以来器大的旧域改造项自，是就定具重点文化

旅游项目之一，楚维州十大重点文化旋游项.

目之一，云南省重点监爸文化旅游项目之一2011春季房交会参展旅游地产项目WoR

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1观涧-越古项目名称

项目简介2010DOBEST

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BEST项目名称

项目简介大理古城和居大理古城和居WOR

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NFONATON|

观澜-越古云南旅游产业城项目位于安楚高速公路旁，规划面积53平方公里，项目估算总投资300亿元人民币，将分多期进行开发，其中一期占地约2500余亩，规划主要包括类似华侨城模式的水上公园、西南最大的温泉SPA中心、五星级养生度假酒店、国际民俗风情商业小镇四大业态。高黎贡国际旅游城项目地处腾冲的东北面东山，整体规划20000亩，总建筑面积达87.78万平方米，集旅游、娱乐、度假、购物、商务、居住为一体的超大规模生态旅

游居住大城。

一期，总用地面积2500

亩，总建组面积48.84万平米，建筑密度仅7.2%,绿地率高达69.8%。项目一

期规划有花园洋房、小高层住宅、别

量。其中花园洋房户型面积82-150m,

小高层户型面积为88-137m,

别墅户

型面积为248-590

m。项目名称

项目简介项目名称

项目简介2010DOBEST

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BEST【曼侬-雨林假日】4月24日，曼依·雨林假日正式开售

!首付3.5万即可拥有。卓越的品质

、享誉全球的酒店管理公司、绝佳

的地段，曼侬·雨林假日，版纳首席产权式雨林度假酒店，21-92平米

完全小户型，

首付3万起即可购买。

超低总价，超低首付，超低置业投

资门槛，极大降低入市风险。版纳、腾冲、大理、丽江等地旅游地产项目销售火爆WoR

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1观涧-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居【雨林·圣堤亚纳】雨林圣堤亚纳位于西双版纳旅游度假区曼

弄枫片区，项目总占地468000平方米，总

投资1.6亿，整个项目围绕五星级大酒店

建设相关配套设施、旅游度假公寓及休闲

配套。5月21日开盘，推出400多套公寓，面积为

40-80平米左右，价格在6980元/平米左右

,一次性付款可优惠4%,按揭可优惠3%。

除此优惠以外，在开盘当日还可享受5000

元的优惠，样板间同时对外开放，预计明

年可以交房。2010DO

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BEST雨

禁至屋亚钢版纳价值高

解

投资大盘5月21日!假品签度卷迎席极庭首精装地，WoR

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1观涧-越古

RW:0091-22222923126960高端休闲度假中心·财富性地商惠票及情育些些行出大理古城和居【告庄西双景】告庄西双景楼盘位于景洪沧江新区核心，占地1200亩，总投资20亿元，分三期开发

,其中一期全面发售“一区六寨”,楼盘

一区包括：公建配套区，定位为国际旅游

运营中心鹿鼎记，将是西双版纳唯一的国

际旅游运营中心；六寨：景保寨——东南

亚主题体验区；景德寨——西双版纳傣族

风情体验区；景罕寨——东南亚手工艺边

贸区；景勐寨——东南亚多主题美食区；景兰寨——热带景观娱乐区；景亮寨——

滨江时尚休闲区。告庄西双景一期火规售整，二批次撼世加推a.

于

5S@01mtmaEt3临街金钛度恨性宅减装佳宅5A写字格……全新上市图尊禁卡火热

图际财雪不容错过1②06918981111-8932222-8983333!

2告庄西双景2010看“三亚”,2011看“西双版纳”!

投资度假，远见未来WoR

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FO*ATC*1观涧-越古2010

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BEST大理古城和居woR

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观澜-越古告庄西双景12月26日将开盘，傣式风情客

栈、精装小户型公寓、休闲度假式住宅、

主题酒吧、特色餐饮、精品购物店等均已

全面公开发售!住宅和公寓认筹卡5000元每张；楼盘商铺认筹卡2万元每张，开盘

时持卡客户均可享5%的优惠。当天近两小

时劲销87%,很多客户都是特意从省外赶到景洪市参与开盘。2

011

给力

投资临街旺铺·精装公寓·傣式客栈-度假住宅

火爆抢购中一

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海人气最旺的财窝胜地!不容错过的投资良机620R=—MR*tC=-

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的*=的备8分，其集来在为常第回基学保与制面为高诚案团·告注而双母貌全国人民免年古样!大理古城和居告止西双景经青价位的工布十大建游地子之8982222-89833332010DOBEST

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BEST20691-89811芯基盆学*a【温泉山谷】5月8日盛大开盘，作为安宁版块不限购的

高尔夫别墅项目，受到市场的热烈追捧。开

盘当天共计房源90套，其中联排别墅70套面积为90平米，6套独栋别墅面积为120—

130平米，开盘全部售罄，还特别有5套围院当天也销售4套，开盘当天优惠2%,最低

27万即可购买一套别墅，均价9000—10000元/平米，

5月8日共计完成销售额8500万元。系

山答听山、问泉、品墅、卓高尔夫人生山

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BEST大理古城和居03R*-+HP

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”【不中子*等T下

化

】腾冲世纪金源

项目，洋房均价4200元/平

米，认筹客户

可享5%优惠，

开盘当日再享

受2%优惠，共…东

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中、能康之十。并内中要1面避暑腾冲·避寒版纳哈里谷-酒吧街全现房实景呈现著名酒吧品牌“一米阳光”等已入驻#*4m

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71仅剩6高珍预版对外公开发售0886-51747005136513票江束河螂村网摩消吧属

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里大理古城和居观澜·越古woRLDNNFOATONP*r**s*m=****-=**-sr%小结——2011旅游地产爆发年1、旅游度假投资性产品众多，未来将会有更多项目陆续推出；2、许

多

地

州

旅

游

项目

都

把昆明当

做

重

头

市

场

加以

开

发

，酒店式公

寓返租回报为常见手法；3、地州项目均价、总价均低于昆明市场，吸引大量昆明客户到地

州投资公寓、别墅；4、版纳、腾冲、丽江与大理共同构成四大旅游地产投资旺地；石

林、楚雄、武定等地也凭借民族特色成为旅游地产的后起之秀。1观涧-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居WoRLD

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NFOATON观澜视点大理得天独厚的旅游价值，决定本案势必要

参与到旅游地产的竞争大流中。除了其它地州项目外，我们还将面临更加严

峻的本地市场竞争。woRD**FcAre*|观澜-越古2010DO

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BEST大理古城和居三、

大理地产形势分析weRDw*rekre*|观涧-越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居开发商：金石地产位

置：海东新区满江片区售楼电话2311266占地面积：198亩开盘日期：2011、6、12容

积

率

：0.35总栋数：

159用地性质：

住宅独栋：104套

均价1.4万元/m²双拼：84套

7000-10000元/m2010

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BEST1、大理公馆——半山/海景/温泉/森林位于经开区满江红片区黄龙山半中，西南2侧临海，占地198亩，

主打公馆生活概念。“王者公馆

领袖别墅”6月12日开盘，提前交纳20万元以上定金，可享受开盘当天10%优惠。大理市场分析——大理从来就不缺少别墅WoRDMNFO*ATC*」观澜-越古大理古城和居当别人以夏制异国风情为勤做时。日别人还在至持本土建吹的国有思绝时，大理公馆的设计团队以国际的眼光深入研究大理的直居天性，并类和白

建地的精箭，以此打生最富居住意义的世界级册所。大理公馆的建线风格不是她中海风格，不是故美风格，也不是抱白族风格，它集合了各个溅不的精

华，我们将其定设为“白派”·项目从外观上看是白族的乙术，但从里面看就变成次式、北类及地中海等风格的结合化，达是一个既开放而又传烧的人

居典范。有些这位生来优题大理公馆.在孕育万灵并士导了地城文明的河每东岸，千未来市欢

校心区城，草控城市政治、经济、文化、两业等中相脉牌。须日高大

理火率站、大理东部客运始、大澄机场仅十分钟年程，并与预建的大

理市行政中心相连，与苍山、大理古城、下关新或隔海律望。它将是

未束薄东升区高端的温泉海景别型。大理古城和居大理公馆大理新国范

白承2010DOEESTOBEST1观涧-越古区位篇WoRDNNFOATON2、

大理银海山水间——大理首席景观大盘溪岸交融山水山水改变生活着力打造溪谷景观，溪流蜿蜒多姿、繁花似锦，岸边亲水平台让建筑融

入自然，6.45米的超高中空客厅，前后双庭院设计，重新定义大理联排别墅标准。开发商：银海地产位

置：大理古城文献楼对面

占地面积：230亩开盘日期：2010、11、16容

积

率

：0.6用地性质：

住宅独栋：15000元/m²联排：均价7500元/m2010

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BESTWoRDMNFO*ATC*」观澜-越古大理古城和居WoR

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越古山水间H1户型1室2厅1卫1厨54.38m²客厅断房餐开大理古城和居2010

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BEST卫生间酚鑫阳台记录时间均价价格描述2011-02-247000元/平方米53-103m²的洋房30万/套起，均价7000元/m²左右，169-277m²的别墅，100万/套起，2011-01-067000元/平方米洋房30万/度起，均价7000元/m左右，别墅，100万

/套起2010-12-227000元/平方米山水间二期2010-11-179000元/平方米2009-05-275500元/平方米2009-04-265500元/平方米2009-03-265500元/2方米2008-06-234000元/平方米洋房90-

170平米，均价4000;联排别墅202-276平

米，均价5000,双拼别墅最小306平米，均价6000,独栋最小345平米，均价7000大理古城和居WORLDNNFONATON观澜-越古山水间销售价格走势2010DOBEST

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BEST3、

洱海国际生态城：三期第壹湾在房交会开幕当天(4月14日)开始认筹，认筹卡1000元/张，开盘时可享2%优惠。项目开盘时将推出35—50多

平米的公寓和15-200多平米的商铺。项目开盘时将从房交会期间认筹的客户中抽出2个“一房一车12万”的大奖。项目现有户型面积在30-166平米的房源在售，价格在7000元—1.3万woR

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NFoAnoN1观澜

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越古元/平米。2010DO

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BEST大理古城和居4、洱海龙湾：项目位于滨海大道龙山旁。总建筑面积为193735m。

商业总建筑面积为22000m²,车位为1952个。一期为海景度假公寓、双拼别墅,住宅总建筑面积43465m²;

二期为海景公寓、空中别墅、双拼别墅、联排别墅，住宅总建筑面积88010m²;

三期为独栋别墅、双拼住宅、联排别墅、叠加联排别墅，住宅总建筑面积44260m

。项目规避了传统产品的滨海不看海，做到了真正意义上的户户看海。WoR

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观澜·越古2010DOBEST

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BEST大理古城和居5、洱海传奇洱海传奇位于大理洱海畔，占地300亩，建筑面积13万平方。产品有独栋、联排、双拼

等别墅，还有酒店式公寓。中式窗花图案、壁照雕刻，将民族风情融入建筑语汇中。半山之上，层层退台，利用坡地自然的高差，形成无阻碍的视野，让景观与阳光层层渗入，做到户户瞰海，

一墅一苍洱。层层露台，让苍洱尽可能多的进入每层的景观视野中。顶层超大露台赠送可高达45m

,逾70m²的全功能地下室，再加上前庭、后院、还有中庭，赠送比例最高可达1:2。挑高4.5米，45m

超大观景客厅，尽显豪华观景别墅的气派；豪华主人套，面积接近46

平方，独立卫浴、观景阳台，大尺度空间，享受舒适。每一个功能区的设计，都充分考量主人的生活趣旨。6、

洱海庄园7、

洱海一号woRLDNNFOATON

」观澜-越古大理古城和居小结1、本土竞争激烈——凭借地理及资源优势，大理向来是旅

游地产的必争之地，近年来别墅更是盘多量大，量价齐升；

2、众多本土项目中，不乏资源、配套、区位、品质都比本

案强的优势项目；D

MFO*ATC*

1

观

澜

·

越古2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居WoR四、

同价位别墅竞争分析woR

DWrekno*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居丽江古城湖畔国际高尔夫度假别墅，项目为渡假投资别墅酒店，面积区间

80-192平米，均价28000元/平米。业

主年回报率为酒店收益的6%,每年可

享受28天的免费入住。购房成功即送

高尔夫终身会籍卡.WoRLD

M

NFOATON

1观涧-越古滇池香缇位于滇池路北，紧邻船

房河，是目前昆明唯一同时拥有

山、湖、河、湿地四大珍稀生态

资源的纯别墅。联排均价26000元/平米，面积为200-270m²不

等

。能买400万别墅的客户，他们面临的选择有很多：2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居腾冲玛御谷温泉度假旅游小镇woR

D

**FcAre*|

观澜-越古腾冲水墨中国项目2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居观澜视点·投资需求扩大化；·旅游地产成交异常火爆，面临在售以及即将推售的同质竞争，我们的优势在哪里?·在被众多项目包围的情况下，我们的产品能否吸引更多目标客群，从而完成蓄客?·无论是外在条件还是内在优势，我们凭借什么可以将别墅卖到

15000元/平米的高价?WoR

D

M

FO*ATC*

1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居第三部

分

项

目前景预判woR

DWrekno*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居观澜认为——市场是检验产品的试金石。(成功案例借鉴)woR

D

*rckre*|观澜·越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居【省外案例】北京——世外桃苑weR

D

*rckr*|观澜·越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居·世外桃苑别墅位于北京市平谷区地质公园内小峨眉山脚下，万亩桃园环绕周

围，社区毗邻著名旅游景区，金海湖、大溶洞、大峡谷、黄松峪水库等，是

名符其实的旅游疗养区，青山绿水环绕，空气清新，是一处具有时代气息的

自然氧吧，是少数新贵阶层专属。·项目占地面积120000平方米，建筑占地面积43000平米。绿化率达到40%,容

积率0.36,小区共有344栋别墅，分四期开发。

一期107套，二期80套。三期

67套。全部为地上两层，地下一层，独栋别墅。·项目特点北欧风格壹百平米独栋花园别墅。售价格走势图4

e#p2010DOBEST

TO

BESTWoRDMFO*ATC*」观涧-越古10cc09.0ce#cce7.0006cc05.0004000l大理古城和居世外桃苑推出的第一期小别墅借鉴了北欧别墅的开发模式，主要特点是精

小、实用、平民化，满足了年轻中产阶层的需求，每栋别墅面积为50平方

米左右，有独立的150平方米的院子，整个项目还有15000平方米的院落，

单套总价约为25万元，因此深受年轻白领的偏爱。WoRDMNFO*ATC*」观涧-越古2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居E户型方正的空间布局，善于吸取着阳

光的每一寸爱抚，使您可充分利用

没一寸空间，对房屋的布置仅仅有

条。独栋的格局，更使您倍添无限

的温馨。大理古城和居户型品鉴世外桃苑E户型2室2厅2卫1厨WoRD

W

NFOATON

观涧-越古2010DOBEST

TO

BEST楼EAF

户

型不求奢

华，但

求

合

适。上下

两

层

空间布局动静

分明，结构紧凑的独

栋设计，独特的L

型双层观景露台，

让您拥

有

更

多的

角

度

来

欣赏

桃园

。世

外

桃

苑F户

型

1

室

1

厅

2

卫

1

厨WORLDNFOAATON观

澜

-

越

古大理古城和居一

楼二

楼销售记录均价价格描述2008-03-2811000元/平方米一次性付款

、

银行按揭2007-11-069700元/平方米只接受一次性付款2007-07-126800元/平方米一次性付款

、

银行按揭2007-02-146400元/平方米一

期价格5700元/平方米，

一

次性付款、银行按揭2006-09-2270万元/套一

期双拼均价：30万元/套：独栋均价：65万/套，

一

次性付款、银行按揭2006-09-0835万元/套独栋二居均价：60万/套，独栋三居均价：70万/套，

一

次性付款、银行按揭2006-08-285700元/平方米双拼均价：35万/套，独栋二居均价：60万/套，独栋三居均价：70

万

/

套

，

一

次

性

付

款

、

分

期

付

款

、

银

行

按

揭2006-07-275800元/平方米以上价格为独栋价格

。双拼起价36万/套，均价5400元/平方米，最高价5500元/平方米2005-09-235100元/平方米平均总价：46万元/套最高总价：60万元/套，

一次性付款、分期付款、银行按揭2005-08-184800元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

银行按揭2005-04-214300元/平方米一次性付款

、

分期付款

、

银行按揭2005-03-0225万元/套一次性付款

、

分期付款

、

银行按揭2004-11-1119万元/套一次性付款

、

分期付款

、

银行按揭BEST大理古城和居观澜-越古WORLDNNFONATON该项目自2005年10月份公开亮相后，首次推出的63套50平方米的三联排

、双拼、独栋别墅年底就已售罄。热卖理由——1、社区内配套设施完善，如物业公司商务中心，超市，酒店健

身俱乐部，社区医疗，娱乐设施齐全，可满足不同方面需求。2、

小户型、门槛低3、

独有的自然资源，赋予项目更多生活体验WoR

D

M

NFO*ATC*

1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居阳宗海-春城海岸

高尔夫度假别墅【本省案例】woR

D**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居·春城海岸位于离昆明主城区仅45分钟车程的阳宗海旅游度假区，与石林

、玉溪、澄江、九乡等风景区翘首相望；·总占地2400亩，400亩土地用作景观营造，拥有60%以上的绿地率，建筑密度仅为12%,*SouFn春离肉原in坚流

KM☆

通经结区昆明上城试WoR

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FO*ATC*

1

观

澜

-

越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居●昆明主城区春城海理K系机述家责断城区石⑤套是春城海岸春

城

的

海

提界在此第一杆………*A依托阳宗海依山傍水的自然资源，营造普罗旺斯异域风情，打造拥有

世界级品质的大型度假生活别墅社区。特别荣获2009别墅节最高奖项——金鼎奖殊荣。*-4****=*-尊音预约已正式启动WoR

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FO*ATC*1观涧-越古H

界的岸JBLWi达

产

88-87i-5181999大理古城和居2010

DO

BESTTO

BESTHZS

sa=项目规划有超五星酒店、高尔夫会所和温泉度假酒店，各式奢华精致

的独栋和双拼别墅，湖景一线简约灵动的度假公寓，以及一个国际标

准级18洞山海高尔夫球场：WoR

D

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FO*ATC*1观涧-越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居春城海岸一期占地约309亩，约405套住宅。主要由独立、双拼别墅和高

尔夫精装修公寓组成。每家每户面朝大海，时刻尽享海面风光。邻海台

地还规划设计景观长廊，独特挑出、凌驾海面之上、彻底满足消费者迫

切亲近大自然的情怀。公寓，精装户型30m-100m²;别墅，毛坯150m²-800m²。停车位：1:1建筑面积：200000平方米

大独栋小独栋2010

DO

BESTTO

BEST占地面积：1600008平方米WoR

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FO*ATC*

1

观

澜

-

越古大理古城和居创新公寓型别墅——春城海岸海景公寓持续热销户型面积在40-100m之间，

一梯7户，朝

向均为朝海方向。价格在8000-14000元/m²不等。优惠：一次性付款可享受2%优惠，两套房以上(包含两套)可累加优惠2%,

最高团购可享受9%优惠。(累加全额付款最高11%优惠)。均为精装修房源。购房均有高尔夫球卡，公寓赠送一张，别墅赠送两张。春城海岸B1户型1室1厅1卫1厨51.34m客厅餐厅woR

DW

*rcare*|

观澜-越古行李架或经柜电视柜电饭煲微波炉大理古城和居炭入式电磁炉书桌兼桃妆台1.5米床拖把池洗衣机TO

BEST-冰箱春城海岸B2户型1室1厅1卫1厨50.00mwoRLDNNFOATON1观涧-越古2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居woR

D

NFo*AnoN1观澜

-

越古春城海岸A2户型1室2厅1卫1厨56.83m²大理古城和居C5a户型C5a户型1室1厅1卫1厨33.34mD⁰Eas¹TO

BEST大独栋业主赠送约800平米花园面积，建筑独特的多露台设计赠送面积更

多。

一线海景公离直接观览阳宗海美景，视线开阔无遮拦，退台设计让

空间生动灵活，设置泡池，享受温暖SPA,高档精装配置，轻松入住。WoR

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FO*ATC*

1

观

澜

-

越古春城海岸A1户型2室1厅1卫1厨80.00m²2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居记录时间最高价均价最低价价格描述2011-04-178

0

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元

/

平

方

米双拼别墅均价12000/m²;30-100m精装公高8000元/m²芜2011-03-3014000元/平方米9000元/平方米公寓、别墅2011-01-108

0

0

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元

/

平

方

米公宝价格8000-14000元/平米。户型面积有50-

80平米左右2010-11-2914000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，独栋别墅310万元/套。2010-11-2314000元/平方米8000元/平方米公寓8000-14000元/平米，独栋别墅310万元/套。2010-11-0985万元/常45万元/套每景公富50-80平米2010-09-0114000元/平方米8000元/平方米每景公需40-100m²(全款9.8折，团购忧恶2%-9第)2010-07-211

2

0

0

0

元

/

平

方

米精装高尔夫籍公寓，送终身球卡2010-05-171

2

0

0

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元

/

平

方

米精装公寓均价春城海岸销售价格走势2010DOBESTTO

BEST大理古城和居观澜-越古WORLDNNFONATON热销情况——·春城海岸，2010年春季房交会期间发售尊客预约卡，10000元/张，2010年5月29日，备受瞩目的佳达利地产春城海岸项目终于启动首轮销

售，低调公开举行VIP客户认购活动。据悉，当日到场客户近100组，成

功签约近60套，销售总额一举突破1亿元大关，创下本土高端物业市场又

一佳绩!·值得特别关注的是当日一批来自深圳、香港的大客户也专程飞抵昆明参

加抢购，一位香港富豪甚至当场签下5套大双拼别墅，引得一片惊叹。·业界人士分析，“国十条”新政下，春城海岸这样占据自然山水、高尔

夫球场等稀缺资源的别墅项目，将成为楼市投资新热点。WoRD

M

FO*ATC*」观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居春城海岸热卖理由

—

—1、离昆明较近，具备成为第一居所的条件；2、阳宗海大开发，使房产具备了保值性和升值预期；3、面积小、功能性强的户型设计，即可满足投资者需求同时兼顾自

住客需求；4、高尔夫别墅超高景观配套，加上大面积花园露台赠送，附加价值

吸引力大。woR

DM

Fc*kro*|观澜

-

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居同样身为昆明高尔夫高端别墅，培星·东岸项目却没有那么幸运，weR

Dw

*rekre*|

观涧-越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居大理古城和居滇池東岸第一排2220故Links照格高雨夫小镇woRD*Fe*kre*|

观澜-越古PESTwoR

DW

NFoAnoN

1

观

澜

-

越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居由于面积过大，总价过高，虽然有大师设计的高级球道、以及滇池这

样的稀缺美景，培星·东岸自今年1月开始发售，截止现在销售依然

为零。⑨培星东掉一期总平图WoR

D

M

FO*ATC*」观涧-越古1

1

21M算模测馨1404

4=F!RkA大理古城和居2010

DO

BESTTO

BEST181108【热卖楼盘共性分析】1、面积小、总价低、投资门槛低woR

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*rckre*|观澜·越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居2、

占据独特的景观资源优势2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居观澜-越古WORDNNFONATON3、

引入酒店式公寓返租的销售模式2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居观澜-越古WORDNNFONATON4、产品设计合理，社区配套丰富2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居观澜-越古WORDNNFONATON【感通别墅销售历程回顾】大理感通别墅位于大理古城与下关新城之间的七里桥感通寺旅游专线,背靠苍山，面向洱海。总占地约500亩，东西长约1200米，南北宽

约300米。大理感通别墅为苍山坡地别墅，坡度约12度，沿感通寺旅游

专线平行莫残溪两侧顺势而建。【感通别墅整体鸟瞰图】E感

莲工

建¥

液n通网建低本部子E盛通小第1期。2刚子PESTWoR

D

M

FO*ATC*1观涧-越古大理古城和居规划建造368栋(套)别墅，包括单体别墅及联排别墅，整个别墅项目

分为：

爱心苑、漾苑、阳光15度、云苑、永苑、剑苑、洱苑、祥苑、

宾苑、鹤苑、会所、网球场、酒店会都等区域。项目分三期开发，现一

期、二期六个苑区215栋别墅已交付使用。WoR

D

M

NFO*ATC*

1观涧-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居记录时间最高价均价最低价价格描述2011-05-1913500元/平方米别墅均价2011-04-1913500元/平方米户型

面

积1

5

0

-

2

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左

右，

别

墅

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价

1

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/m。2009-06-0810000元/平方米6500元/平方米感通小

镇

均

价

6

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元

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平

米；感

通

别院

均

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10000元/m*2009-04-0710000元/平方米独栋别

墅

价

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0

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元，

预

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联

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别

墅

价

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2

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布

。2009-03-036300元/平方米2008-07-286200元/平方米独栋均

价1

万

左

右，3

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平

米以上：联

排

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6

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间2008-06-306200元/平方米独

栋

别

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2

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起，

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别

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平

米，

均

价

6

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02008-06-06400万元/套270万元/套卖到

第

三期

洱

苑，

溪

水

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独

栋

3

0

0

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套

:

中心

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起2007-06-28130万元/套独

栋

别墅1

3

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万

元

/

套

起，

最

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5

0

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万

元

/

套2006-12-21200万元/套60万元/套独立别墅2006-12-2150万元/套20万元/套联排别墅2006-01-13200万元/套20万元/套大理古城和居WORLDNNFONATON观澜-越古大

理

感

通

别

墅

销

售

价

格

走

势BEST·2010年6月24日至27日，北京第二届“休闲度假地产展览会”即夏季房展会，在北京国贸一楼展厅举行。云南大理感通别墅是云南省唯一的参展商。

来自云南大理的“感通别墅”项目，以云南大理独特的人文历史与优美的苍

山、洱海自然景观特色，以及“创新迷你小别墅”户型吸引了北京众多中老年客户的眼光。-展会期间，重点推介38席经典别墅，41-67平米的精装迷你别墅及超大花园

独栋别墅。WoR

D

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1

观

澜

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越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居·为回报京城客户厚爱，展会期间认购迷你小别墅的，认购金1万抵2万购

房款；认购大别墅的，认购金10万抵20万购房款，并送30万家私电器。·为解决北京意向客户现场看房、选房需要，特于2010年7月10日至11日

召集北京客户看房团，看房团收取¥2,000元/人看房团费，若成功购

房的，该费用由发展商报销；未购房者扣除看房团费¥2,000元。woR

DW

NFo*Ano*1

观

澜

-

越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居感通别墅销售经验总结——·地州小户型别墅项目首创者，已经在大理市场形成口碑；·小面积别墅比大面积走货快；·针对省外市场的宣传，往往投入过大，效果欠佳；·地州别墅项目竞争激烈，销售周期较长，持续销售三年。·活动营销、实景体验营销是别墅推广的最佳渠道。weR

Dw

*rekre*|

观涧-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居结合以上分析，基于对项目及市场的

深入了解下，可以对本案末来销售前

景作出预判。woR

DW

NFoAnoN

1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居【项目前景预判】1、人群太窄——大面积、高总价别墅限制购买人群，只有少

部分能满足本案对客户的经济实力要求；weRDw*rekre*|观涧-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居2、市场太广泛、太远——以省外为主的销售市场，覆盖面过

于广泛，且离目标人群太远，很难准确抓住客群心理；战

线太长，不易于销售推广；weRDw*rekre*|观涧·越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居3、卖点不充分——地理位置及用地面积限制，本案缺乏足够

的景观及配套优势；woR

D**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居|5、周期太长——货包单体价格太高，导致销售周期过长，期

间将会有大量的人力、物力投入，成本难以控制。woRD**FcAre*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居第四部分

解决之道woR

DWrekno*|观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居|woR

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NFoAnoN1观澜

-

越古根据面积重新将项目进行规划，共由酒店式别墅公寓、联排

独栋、公建区三部分组成。小面积公寓别墅度假别墅公建部分2010

DO

BESTTO

BEST大理古城和居二

、产品重新设计200平米的大面积，多房间别墅设计已经过时；既然是投资型度假别墅，那么我们更看重投资客和使用者的

实际利益：投资客——买便宜、投资收益高使用者——住得舒服、在大理和居享受不一样的假期WoRD

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FO*ATC*」观澜-越古2010DOBEST

TO

BEST大理古城和居A、产品划分——将原有的大面积设计，划分为小面积，目的：控制总价，易投资例如：将193平米的次主力货品划分为地上3-4层的3套面积为

60平米左右的小户型，形成创新型别墅式公寓产品。并且产期

二woRDWrcAre*|

观澜-越古2010DO

BEST

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BEST大理古城和居户型划分示意图1户1户WoRDMFO*ATC*」观澜-越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居3户2户2户3

户【理由和好处】1、扩大客群面划分的小面积户型可以作为投资型度假公寓，满足更多客群的

需求，将本案的购买人群从别墅客扩大到数量更为广泛的度假

客和投资客；别墅购买者客群

度假客投资客WoR

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1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居2、充分利用容积率通过面积划分，可以在12米限高的范围内，将原有的2层楼改

建为3或4层楼；从而获得更多销售面积，实现容积率的合理

利用；WoR

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1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居3、提高总销售额小面积别墅，总价得到合理控制，可以适当提高单价，加之

总销售面积的增加，可以大大提升项目销售总额，带来更多

利润。WoR

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1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居4、缩短销售周期，降低投入成本从以往经验看，400万的别墅项目至少需要2年的销售周期才能

清盘，而90平米的别墅销售则是最快的；面积划小以后，70%的

货品都为小户型，至少可以缩短一半的销售周期，减少项目长

期的广告投放、营销团队人力物力的投入。WoR

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FO*ATC*

1

观

澜

·

越古2010DO

BEST

TO

BEST大理古城和居5、节省更多面积用于景观打造由于公寓式别墅户型面积较小，可以有效减

少每栋别墅的占地面积，从而有更多空间可

以用