【民法典居住权制度若干问题分析6800字（论文）】

引言住房是公民生产生活中最基础的物质资料，住房问题是关系到公民基本生存的问题。随着我国人口的增长和贫富差距的加大，土地资源越来越稀缺，渐渐出现了买房难、住房难的现象，尤其近年来随着我国进入老龄化社会的步伐逐渐加快，这种现象越来越明显。为保障社会秩序和人民群众的基本生活条件，必须解决低收入群体和老年群体的居住问题。《民法典》为了回应社会需求，特意在保持现行《物权法》基本制度不变的基础上进行了重大创新，增设了一种全新的用益物权——居住权，利用这一制度对公民居住权利进行保障。一、《民法典》居住权的内涵世界万物均具有复杂性、同一性，一词多用的现象在日常生活中随处可见，将其区分开的方法就是在特定情境下依据其特征确定其概念。法学学科注重言辞的严谨性和规范性，居住权在不同视角下的含义也不尽相同，笔者将从下面几个方面分别探讨居住权的含义。（一）人权下的居住权衣食住行是人类生产生活的必要条件，住有所居作为维系人类生存发展需求最基本的权利之一，是社会存续、人类繁衍最基本、最低限度的保障。对于家庭观念很重的中国人来说，住所是安身立命之所，是心灵的栖息之地，只有合理解决住所问题，使人们在城市中有归属感，人们才能够全身心投入生产生活，以创造美好的物质生活条件和追求精神上的富足[1]。换言之，保障人民住房的权利是满足人民美好生活需要的前提之一。《世界人权宣言》第13条规定，每个人都有在各个国家境内迁徙自由和选择住所的权利。该条规定保障的是人们在各国境内享有自由选择居住地域的权利。其第25条规定，每个人有权维持自己和家人所需的生活水准（包括衣、食、住、行条件的改善）和在不能控制的情况下享受照顾和保护的权利。该规定着重强调的是每个人在满足了基本生存条件后有权追求更好的物质生活，当然包括更好的居住条件，彰显了世界各国对人格尊严的重视和对个人价值的保护，突出了人民主体性。（二）社会保障下的居住权我国是一个人口大国，“住有所居，民有所依”是广大人民群众共同而美好的愿望。住房问题是涉及国计民生的大问题，国家一直将其作为改善民生工作的重点对象，并根据社会的发展不断调整住房政策，比如廉租房、公租房政策等。2008年《住宅法》立法建议稿草案中明确使用了“居住权”这一概念，提出国家要坚持城乡统筹、分类满足的原则，保障公民的居住权，改善人居环境与条件。党十九大报告也明确提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，为了让全体人民群众住有所居，一方面推进“租售同权”，通过买卖、租赁等方式解决住房问题；另一方面通过政府提供共有产权住房、公共租赁住房、定向安置住房等保障性住房让人民以较低的价格获取房屋，让房屋回归居住的本质[2]。综上可以看出居住权是一个综合性权利，涵盖房屋所有权、使用权、租赁权等若干个权利。国家承担社会稳定的政治职能，协调各方利益，具有承担公民最低生活保障的义务，体现出国家治理现代化的社会保障理念，是社会法上的概念。从内容上看，社会保障法下的居住权与物权法所谈及的居住权有重大区别，其目标是维系人对居住的最低要求，完善扶弱、施惠的社会保障功能[3]。（三）物权法下的居住权物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。居住权作为用益物权的一种，既有物权的一般属性，比如排他性、支配性；也有其独特的属性，比如人身依附性、保障性，这也是居住权的精髓所在。《民法典》设立居住权对于解决现实生活中发生的一些居无定所的情况提供了更多的形式，比如夫妻离婚后一方住房有困难的，另一方可以通过设立居住权来保障其基本生活条件；子女也可以通过为年老的父母设立居住权来保障其晚年生活安宁。不管是基于什么情况而设立居住权，其目的都是为了保障居住权人的居住利益。物权法下的居住权不是国家政策调节而产生的，而是房屋所有权与房屋使用权分离的结果，其本质是居住权价值分离功能的实现，核心是平等民事主体之间的意思自治，调整他们之间的物权支配和利用关系，体现了物权法定原则和契约自由理念。二、居住权制度的正当性（一）保障特定群体的居住需求罗马法在奴隶制特殊背景下，为了使社会保持稳定，特别是为弱势群体能够获得最基本生存而设立居住权，后世国家大多基于相同的理由而在一定程度上继承了居住权制度，这也是我国目前需要居住权制度的关键所在，展现了我国居住权的社会性和保障性。《民法典》中设立居住权制度的目的在于解决无住房问题。父母、离婚配偶、保姆，甚至可以说任何无住房的人都可以依据《民法典》中的相关规定，而成为居住权保护的主体和居住权制度的受益对象。（二）完善多层次的住房保障体系我国的住房大概可以分为商品房、保障性住房、小产权房和其他住房四大类。目前，我国为发扬社会公平和人道主义精神，已经实施了多层次的住房社会保障体系，包括经济适用房、廉租房、住房公积金等，但该体系的适用对象主要是城镇居民中低收入家庭，通过供给、补贴的途径调节国民收入，进行分配和再分配，千万农村居民具有居住分散、住房兼生产经营、居住需求个性化的特征，适用与城镇相同的保障形式并不足以满足解决农村住房问题的需要。政府有能力、有责任、有义务让人民群众拥有稳定的居住环境。但在之前的住房社会保障制度下，买不起商品房的当事人只能通过租赁政府的房屋以满足居住需求，并不能取得该房屋及其附属设施上的物权。《民法典》设立了居住权制度之后，相比之前的租赁权，居住权制度对于完善住房保障体系有着更为积极的作用。居住权作为一项用益物权优先于债权性质的租赁权，也就是说如果甲为丙设立了居住权，而后甲的妻子乙又将该房屋出租给丁，丁的租赁权是不能对抗丙的居住权的，乙和丁不能要求丙搬离该房屋，这足以体现居住权更有利于保障公民的居住利益。此外，现实中还存在着一种现象，随着近年来城镇的房价迅速上涨，越来越多的城镇居民选择到城镇周边的农村购买房屋，众所周知农村土地及其上附着的房屋转让受到很大的限制，通常城镇户口的居民在农村买房就会出现交了房款却不能取得物权的局面，但如果在农村房屋上设立了居住权，就能满足城镇居民在农村房屋上取得物权的需要，另一方面，对于闲置农村房屋的所有权人也有了增加财产收入的可能性。（三）实现房屋利用效益最大化从设立目的来看，居住权的设立除了保护弱势群体正常生活的权益外，还为满足民众的投资需求，降低交易成本、提高运作效率，促进物尽其用，实现资产效能最大化提供了权利基础。居住权存在于投资和消费领域时居住权人并不一定有居住困难的问题，而是想通过居住权有效利用房屋的价值，从而满足房屋所有权人的自由意志。在以房养老模式中采用设立居住权的办法，不管是用反向抵押还是售后租回的方式，老人都可以在让与房屋所有权之后，在该房屋上设立居住权，享有房屋所有权的同时将房屋财产化，使其在不改变居住环境的情况下又能多一笔收入。在合资购房情形下，约定让以投资为主要目的一方享有所有权，让主要为解决居住问题的一方享有居住权，既不有违契约自由原则又满足了双方需求。近些年房产投资行为崛起，在过去的房地产制度下，投资人只能通过购买或租赁相应房产进行投资，投资成本过高，且租赁的房产因没有取得物权而存在一定的风险，投资人的利益难以得到保障。如果投资人与房产所有权人签订居住权合同，约定投资人有偿获得该房产一段时间内的居住权，并办理登记手续，那么在合同期间内既避免了投资人购买房屋所有权的高成本，也避免了只签订租赁合同对权利保护的有限性，增加了实现房屋权益的途径。三、《民法典》居住权制度的具体构造（一）居住权的主体与客体《民法典》第366条规定，居住权以居住为目的，有占有、使用权能。对于没有所有权的他人的住宅，居住权人可以出于生活居住的需要，或者是按照双方合同中约定的权利，对他人的住宅享有用益物权[4]。此法条规定的“居住权人”为居住权的主体，但是没有明确的将“居住权人”限定为自然人，法人或其他组织是否可以成为该法条中规定的“居住权人”，也没有做出明确的规定或禁止。对于居住权客体的认定，也有人提出了不同的观点，比如说经济条件不佳的人以房养老的情形，房屋的所有权人可以以自己的房屋作为客体，为他人设立居住权，以定期取得一定数额养老金安享晚年。但在这种条件下设立的居住权，房屋的所有权人必须与房屋受让人签订正式协议，完成所有权变更登记，在此之前或是同一时间办理居住权设立登记，完成房屋所有权移转的居住权才会设立[5]。（二）居住权的设立与消灭在住宅上设立居住权，是基于法律行为的不动产物权变动。《民法典》第367条和第371条提及了对居住权设立方面的要求，即采用意定设立，当事人以合同方式设立居住权的，应当采取书面形式；当事人以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章有关居住权的规定[6]。《民法典》第368条规定，当事人设立居住权时，应当申请向所属登记机构进行居住权登记，办理登记后居住权才设立。在我国居住权的设立具有“登记生效”的特征。所谓“登记生效”，不仅起到公示的作用，还具有不登记则不能生效的立法体制。所谓“登记对抗”，不经登记不能对抗善意第三人，两者相比登记生效模式更有利于保护当事人的合法权益。因此在我国民法典中对居住权的设立采取该种模式是可行的。但是登记生效的规定较为适合通过合同设立的居住权。因继承所取得的物权，不以未登记或未交付而否定其效力，物权变动的状态已经明确为继承人所有，所以因遗嘱方式所设立的居住权，应该从继承人继承开始之时发生效力。《民法典》第370条规定了居住权消灭的两种情形，居住权期间届满或居住权人死亡的，居住权消灭，并应当及时办理注销登记。（三）对居住权的限制1.有偿或无偿的限制《民法典》第368条居住权的设立条件中规定，一般情况下是无偿的，当事人也可以约定为无偿和有偿的方式取得居住权，是对居住权无偿设立的缓和，为商业性质的开发利用预留了充分的空间。在大陆法系中居住权的设立大多具有无偿性。然而，从比较法的角度看，德国法规定了在原则上居住权无偿设立，但也存在允许居住权有偿设立的额外规定[7]。当事人主观不存在收益追求，更多地出于解决居住需求的考虑，通过有偿的方式对房屋多元利用以取得最大经济回报。我们不应该将当事人通过合同方式设立的居住权完全限定在“无偿”的范围之内，而应该将其视为一种财产交易行为。在目前，我国的房屋所有权人不仅希望通过设立房屋居住权来满足基本的生活需要，他们同样希望通过为自己的房屋设立居住权来获得收益。我国在规定居住权无偿设立的原则下，放宽了对无偿的限制，允许当事人在平等自愿的情况下设立有偿的居住权，使居住权成为名副其实的财产权，有偿购买居住权的积极性将显著增加，居住权制度的现实意义也将因此而大大提升。2.转让和继承的限制《民法典》第369条中规定了居住权不得转让，也不得继承。我国法律遵循传统居住权设立的目的，对居住权的保护更倾向于社会性居住权的保护，主要是以弱者保护思维解决特定群体的居住需要，减轻人民生活负担，规定禁止居住权的转让和继承具有重要的依据。保障传统型居住权的大多数国家，认为居住权制度具有人身专属性，遵循不可转移原则，都作出了居住权不得转让或继承的规定。四、完善《民法典》居住权制度《民法典》居住权制度使用中还存在一定的缺陷问题，应当通过司法解释的方式予以完善，以更好地发挥居住权的制度优势、实现制度目的。（一）居住权内涵的完善从居住权制度的立法初衷来看，我国在《民法典》中设立居住权的出发点主要是为了帮助生活困难、无独立财产的自然人解决基本的生活保障问题，毫无疑问的是，自然人一定是居住权的主体。然而，随着国家经济的不断发展，人们生活水平的提高，房屋已经不再是人们挡风遮雨的住所，渐渐变成了投资的对象，投资性居住权不断发展。迎合时代发展的需要，突破传统型居住权制度将主体作为特定自然人的限制。将法人和非法人组织也纳入居住权主体的范围之内，能够为今后居住权制度的发展奠定坚实的基础。《民法典》规定居住权的标的物为“他人的住宅”。如前文所述，设立居住权的主体可以包括法人和非法人组织。那么同理，居住权的客体也可以打破“他人的住宅”的范围。随着投资理财逐渐影响人们生活的各方面，房产投资行为应运而生，并在商业领域中占有很大的发展空间，将分时度假酒店、商业公寓设定为居住权的客体，可以提高房屋资源的利用率，增加收益。所以需要将条文中“住宅”做扩大解释或者是在“住宅”的基础上增加居住权标的物的范围。再者，将居住权的客体仅局限于生活居住需要的普通住宅，具有明显的人役性，不能反映投资性居住权的特征，不适合我国现阶段的发展。此外，居住权的行使常常会涉及客厅、卫生间、院子等房屋必要的组成部分和生活设施，对于居住权的效力范围也应及于此。综上所述，居住权是指在他人的房屋及其附属设施上享有的权利。（二）居住权消灭制度的完善居住权的设立基础消失或无法继续履行时，权利人有权通过相应救济途径，以保障其实体权利不受侵犯，这是人与生俱来、不可剥夺的权利，这种权利被古希腊哲学家认为是自然权利的重要组成部分。除了为权利受损的当事人提供明确的法律救济路径和相关规定外，当双方当事人就是否继续履行居住权发生争执时，应当遵循民法的基本原则，根据双方的责任和过错，以及权利人的具体情况，做出明确规定。《民法典》中将居住权消灭的情形规定为居住权人死亡或居住权期间届满两种情形。但是在日常生活中，使居住权消灭的事由不仅以上两种。第一，居住权人有权放弃自己的居住权，因为居住权是一项私权利，依照民法意思自治的原则，权利人有权放弃自己的权利；第二，当居住权客体已经不存在时，如房屋毁损、房屋被依法征收的，居住权也就没有存在的必要和价值，便随之消失。除居住权人故意或重大过失造成房屋损毁灭失的情形之外，当房屋所有权人对灭失的房屋完成修复或重建后，居住权人有权对重建后的房屋恢复设立居住权。房屋被依法征收的，若所有权人获得赔偿金，应给予居住人适当补偿。若所有权人获得新房屋，居住权人可以主张所有权人对其进行另外安置，也可以就所有权人的新房屋主张居住权；第三，居住权对于所有权人是一个权利负担，居住权将是一种全新的房产投资，倘若居住权人长期不行使居住权，房屋闲置将导致资源的浪费，不利于所有权人的利益。因此居住权人长时间不行使权利，则居住权消灭；第四，居住权人应当在权力范围内合理使用房屋，当居住权人以不合理的方式使用房屋严重损害所有权人权益时，居住权因撤销而消灭。（三）以遗嘱方式设立居住权的参照适用《民法典》第371条中规定了以遗嘱方式设定居住权的相关条件，但是遗赠形式也同样符合居住权设立的目的，因此应该《民法典》第371条规定的“遗嘱”广义的理解为遗嘱和遗赠，或是直接写明可以通过遗嘱、遗赠两种形式为房屋设立居住权。另外，对于法条后半句“参照适用本章的有关规定”可以加上“除法律另有规定外”的限制，这样的限制可以使本条文中的相关规定更加严谨，也更加合适。结语