2023年保险与养老地产行业分析报告

2023年保险与养老地产行业分析报告目录一、保险挂钩养老地产的商业模式 PAGEREFToc370130655\h31、保险挂钩养老地产的驱动力 PAGEREFToc370130656\h3（1）产品端与投资端的资金对接通道 PAGEREFToc370130657\h3（2）全生命的产业链 PAGEREFToc370130658\h3（3）自建社区的独立王国 PAGEREFToc370130659\h3（4）回报周期改善长短错配 PAGEREFToc370130660\h4（5）政策性地产增值预期 PAGEREFToc370130661\h42、产品：三款里程碑式的保单 PAGEREFToc370130662\h43、新华的养老项目进展 PAGEREFToc370130663\h64、地产：养老选址的路径预判 PAGEREFToc370130664\h9二、保险挂钩养老地产的政策红利 PAGEREFToc370130665\h111、产品需求创造：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革 PAGEREFToc370130666\h11（1）2023年启动“保险版”以房养老 PAGEREFToc370130667\h11（2）年金保险预定利率提高增加吸引力 PAGEREFToc370130668\h142、投资渠道解缚：地产投资再放松——大类监管 PAGEREFToc370130669\h143、市场空间打开：保险面临的蓝海 PAGEREFToc370130670\h16三、比较美国的分工化模式 PAGEREFToc370130671\h191、美国同时期的养老地产发展机遇 PAGEREFToc370130672\h192、投资端：美国保险投资养老地产的渠道 PAGEREFToc370130673\h203、产品端：对比中美选模式 PAGEREFToc370130674\h224、相关公司简况 PAGEREFToc370130675\h23（1）中国平安：综合运营商的代表 PAGEREFToc370130676\h23（2）中国人寿：已在河北廊坊兴建高档养老地产项目“国寿生态健康城” PAGEREFToc370130677\h24（3）新华保险：明确将养老地产和健康管理作为重要战略的上市公司 PAGEREFToc370130678\h24一、保险挂钩养老地产的商业模式1、保险挂钩养老地产的驱动力（1）产品端与投资端的资金对接通道通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。（2）全生命的产业链养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。（3）自建社区的独立王国目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。（4）回报周期改善长短错配寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。（5）政策性地产增值预期通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，享受地产增值带来的利润。2、产品：三款里程碑式的保单2023年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2023年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。2023年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2023年11月20日至2023年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。2023年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布。养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。这一商业模式正在被越来越多的保险公司所尝试，按照新华模式的预测，投资收益在6.5%以上，超过长期保险投资收益率假设。首先比较一下这三家的养老社区模式。预计最先上市的三款保险产品挂钩的养老社区均能在2023年建成。泰康模式将养老居家与保险联系的最为紧密，提前锁定居住成本，泰康将以保险方式承受房租涨价的风险。合众通过被保险人入住社区后保险金额增值返还的方式将保单与地产联系在一起，其特色是依托地产股东背景，选在二线省份，建筑面积和客户容量远大于其他公司，门槛较低，偏向于中端养老。新华的挂钩产品模式尚未公布，预计其特色在于将终身寿险与地产相结合（其余两家均为年金险），并且可能允许非被保险人入住社区。保险公司直接进入养老地产将采取只租不售。根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，为了约束保险公司假借“养老地产”等名义建设和销售商品房，《通知》明确保险公司不得以投资不动产为目的，运用自用性不动产的名义，变相参与一级土地开发。即东方太阳城这种建房卖房的模式暂不被允许，眼下留给保险养老社区的营运模式只有出租式，与台湾市场的情况相符，也与美国大部分养老社区一致。3、新华的养老项目进展全方位寿险战略新华保险的发展愿景是建立中国最优秀的以全方位寿险业务为核心的金融服务集团，战略是一个中心（以客户为中心），三个坚持（坚持现有业务持续稳定增长，坚持变革创新，坚持价值和回归保险本原），两个机遇（抓住城镇化和老龄化历史机遇）。新华养老的发展目标是做成全国性的品牌，尽管现在养老产业获得了许多政策支持，但同时养老社区要涉及诸多领域，比如其中的土地属于国土部、房屋建设属于建委、老年人政策属于民政部、里面的生活部分又属于卫生部，还有发改委和规划委等，因此是一个多头管理的系统。其中北京算是养老产业建设比较快的城市：北京市2023年8月份要求各区县制定了2023-2023年养老产业的包括用地方面的发展规划。同业比较：国内来看成熟的、已经盈利的持有型养老住区是上海的亲和源和北京的英智老年公寓（北京东方太阳城和上海亲和源两种模式均在我们的深度报告《养老主题中的保险机遇专题之三-提前布局养老地产，重心后移不会太远》中有详细介绍；报告中没介绍的英智，目前的租金和服务费每人每月在8000-10000，处于已经多人排队等入住的状态）。截至2023年10月三个养老地产项目进展延庆项目：延庆养老社区项目位于延庆县内，距离天安门74公里，已经北京市发改委的立项审批和北京市规委的项目规划，总建筑面积30万平方米，容积率1.1，土地性质为医疗用地；目前北京还没有养老用地这一属性，但正在开创中。住满后可以容纳2023人。其中涉及的业态非常广，在30万平米的土地上既要包括照料、看护、医疗、还要包括老年娱乐、老年消费、并且要全覆盖从全身体状况的老年人（分为三类人群：活跃的消费型、行动不便需要辅助型、肌体病变需要医疗照护型）。2023年，延庆项目的展示区已经开工建设；一期工程各项准备工作在进行中，计划于2023年底动工。一期为自理型老人区域（包含娱乐、消费、健康等配套服务设施），预计于2023年下半年投入使用（试运营），2023年正式运营。该项目建成后，将成为新华的示范品牌。莲花池项目：莲花池项目是公司自持的办公物业，位于西三环莲花桥附近，是以前公司的办公楼，有200套房，30000多平米。未来将打造成和延庆项目关联、互动，而服务于不同目标客群的养老住区。该项目的优势在于地理位置靠近市中心，占地面积7400平米，建筑面积34200平米，。截至2023年10月，针对该项目开发定位，对大楼的加固、改造、装修等各项准备工作已经开始进行。预计2023年下半年项目建成投入使用（试运营），2023年正式运营。密云项目：进展不如前面两个项目那么迅速。现在还在和合作伙伴就市场定位、功能配置、土地规划进行研究；土地是合作伙伴的土地。未来展望和挂钩产品：新华目前正在长三角、珠三角和海南等区域拓展相关项目。这些项目已经有一定意向，但还处在跟踪、谈判阶段。和国内外知名的养老运营机构合作，将新华养老做成全国知名品牌。和养老挂钩的保险产品：2023年已经有终身年金和终身寿险两款产品向保监会报备，何时发售还未确定，真正发售的产品还可能作调整。4、地产：养老选址的路径预判我们认为保险系养老社区的发展路径为先试点、后推广；先生活、后度假。保险公司做养老社区的优势在于全国网络和品牌，长期协同效应体现在客户的广覆盖。开发的第一批客户均为高净值（短期交费200万以上门槛）的养老需求，量少以保证入住率，价高以锁定现金流。而后围绕这部分既有客户来开发围绕旅游和气候主题的候鸟式度假养老社区，同时开发新地域的客户，并达到与各地保费的协同效用。按照这个思路，我们对比了国内养老压力和经济水平的地区差异。通过下面两图的比较来看，我国养老压力比较大（老年人口抚养比高，人口自然生长率低）的地域集中于我国第二、三级地理阶梯的交界处，贯穿了从辽宁、河北、山西、到湖北、四川这一线。目前许多保险公司的养老基地也基本在这条线上：例如辽宁沈阳（合众）、河北廊坊（国寿）、北京（新华、泰康）、湖北武汉（合众），另有新华的健康管理中心选在陕西西安和湖北武汉。第二条线，是围绕着经济发达地区和沿海旅游城市而建立，可以开发度假式养老园区。例如国寿的第二三个基地选在厦门和苏州，新华的第四个养老基地选在广州，合众的第三个养老基地在南宁邕江，平安不动产公司的养老基地选在浙江桐乡。在以上两个区域的基础上，各家选择自己市场份额较高的区域中，能够辐射到周边的养老潜力客户的城市建设养老社区，例如泰康的北京养老社区挂钩产品在京、冀、津、蒙、晋范围内销售。注：老年人口抚养比是用以表明每100名劳动年龄人口要负担多少名老年人；是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。计算公式为ODC=(65岁以上人口数/15-64岁人口数)*100%。二、保险挂钩养老地产的政策红利1、产品需求创造：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革（1）2023年启动“保险版”以房养老在2023年9月国务院的印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，针对养老服务业的投融资提出政策导向：要吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。值得注意的是，与之前的“以房自助养老”和“倒按揭”，或者“反向住房抵押贷款”等提法不同，此次“意见”将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，这一市场将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。另据民政部社会福利和慈善事业促进司的进一步解释，关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，将由保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2023年1季度出台具体措施。以房养老是以拥有住房的老年居民为放款对象，以房产作为抵押，在居住期间无需偿还或者少量付息，在贷款者死亡、卖房或者永久搬出住房时到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息和各种费用的一种贷款。养老社区发达的美国是这一融资方式的鼻祖和广泛应用者。对于希望享有最大程度养老资金保障的人而言，保险公司是最好的服务提供商。笼统的说房产价值越高、年龄越大，每月的养老金或者服务返还的越多，但是每个人的个体情况千差万别，还可能涉及到夫妻两人的组合预期寿命等问题，怎样使自己的已有房产能够换取最大的月养老金给付，这需要保险公司通过精算来设计相应的生存年金产品来实现。由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制、以及自身已有客户数据的经验分析（一般情况下投保群体的生命表不同于全体人群的生命表），所以保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。“开发商版”以房养老：东方太阳城。养老主题社区北京东方太阳城的运作模式就是在业主凑齐房款入住之后，开放商逐年向业主回购部分产权，这部分钱用于老人的养老费用和医疗护理费，如果业主去世较早，则子女继承剩余部分的产权；如果业主足够长寿，开放商已经将全部产权购回，则业主仍然可以免费住下去：这正是开发商版的以房养老。通过入住太阳城业主的职业分布可以看出：除了难以确定行业的“普通工作人员”，大部分业主是专业技术人员、单位领导和科教文化从业者，这三者占了50%的份额。这三类人群有几大特点：一是部分人的子女移居海外形成空巢家庭、二是受教育层次较高、三是一般有多套房产；这几个条件均有助于促使其搬入高级养老社区。在北京高端养老人群里，一定级别以上官员配套退休培训中心、度假基地等官办高级疗养院对于商业养老社区的替代效用；而事业单位高管等人群由于没有相应待遇，且视野比较国际化，这些人对于机构养老认可度更高，同时对于以房养老的理念更加认同。至今仍有很多人认为以房养老与中国“养儿防老”以及“但留方寸地，留与子孙耕”的传统代际文化相悖，因此很难推行，但上面太阳城的案例已经展示了养老新观念的现实意义。尤其是在独生子女双方赡养、大范围空巢、以及失独、丁克等现象的今天，以房养老的方式在逐渐进入许多人的养老选项中。由于目前的有养老需求的人群大多出生于上世纪三四十年代，其总体人群特点是房产不多但子女较多，因此养老主要靠子女。但随着计划生育的执行和人口结构老龄化的加剧，上世纪五六十年代人群将面临子女较少但房产居多的老年境况，因此将部分房产用以养老支出是长期的转化趋势。展望未来，仍有三项制度红利值得期待：一是2023年1季度保监会将出台的老年人住房反向抵押养老保险试点细则，给出具体的行动指引；二是《物权法》对于70年土地使用权期满后自动延期的确认，打消保险公司对于房屋长期产权风险的担忧；三是遗产税的试点推进，讲给以房养老带来保险产品独有的避税优势。（2023年2月6日国务院批转了《关于深化收入分配制度改革的若干意见》，其中提出研究在适当时期开征遗产税。）（2）年金保险预定利率提高增加吸引力2023年8月2日发布的《中国保监会关于普通型人身保险费率政策改革有关事项的通知》，开启了寿险费率放开的实质性改革，将普通型人身险评估利率从2.5%上升到3.5%的同时，单独提出“保监会支持保险公司参与多层次养老保障体系建设，对国家政策鼓励发展的养老保险业务实施差别化的准备金评估利率。2023年8月5日及以后签发的普通型养老年金或保险期间为10年及以上的其它普通型年金保单，保险公司采用的法定责任准备金评估利率可适当上浮，上限为法定评估利率的1.15倍和预定利率的小者。”也就是将养老年金的评估利率上调至4.025%，这是本轮改革中幅度最大的变化。单项大幅调高的政策初衷是加强保险产品的长期和保障属性，体现与其他理财产品的异质性，而保险产品挂钩养老地产正是这一意志的最佳体现。前述“三项制度红利”预期加上以房养老的资金来源和高收益率定价空间的养老专属产品，足以激发出对于养老挂钩保险产品的巨大需求。2、投资渠道解缚：地产投资再放松——大类监管2023年9月底，保监会向保险及保险资管公司下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制。保险投资房地产的资金来源：之前规定保险公司购置自用性不动产（和重大股权投资），除使用资本金外，还可以使用资本公积金、未分配利润等自有资金。保险公司非自用性不动产投资（和非重大股权投资），可以运用自有资金、责任准备金及其他资金。征求意见稿中重述为“保险公司投资购置自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末净资产”。保险投资房地产的政策放松：从2023年8月保监会发布《保险资金运用管理暂行办法》至今，历经多次松绑式的投资新政，但在各项比例上限中唯一持续放松的就是不动产领域，从之前的禁止投资，到2023年的10%+3%，（其中3%的额度用来投资不动产相关的金融产品），再到2023年7月的20%，再到今年的30%。同时不动产也是本次征求意见稿里面唯一一个比例调升的大类资产。而目前全行业在不动产领域的投资只有1000亿元，占比不到1.5%，即使考虑到牌照未放开的原因，行业配置依然过低。而目前美国、英国、日韩三地区的这一比例分别为1%~4%、4%~8%、3%~9%。3、市场空间打开：保险面临的蓝海在政府统筹养老金压力通过税收递延型年金险等方式获得保险分流预期同时，资金的后端，也就是养老服务体系的压力也会随之而来，因为老龄产业还处于刚刚开始追赶老龄化的阶段，当下单靠福利性养老院已经难以满足老年人口需求。2023年，上海市宣布计划在“十一五”期间，将构建“9073”的养老新格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。五年后，在《上海市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出：“到2023年，社区居家养老服务人数达到30万人，养老机构床位达到12.5万张。”依然符合“9073”的比例，说明十一五期间恐怕尚未完全达成此目标。继上海率先提出“9073”格局之后，北京也学习上海做法，提出了“9064”格局，其中4%的老年人在机构养老。成都也在2023年底提出了《成都市城乡养老事业发展“十四五”规划》，提出到2023年，成都市将初步形成“9073”养老格局。此外还有湖北也将全省的十四五规划定为9073。各地区为了达成“9073”格局，对于需要外界力量的3%的部分均推出了政策支持。以成都为例，《成都市加快社会化养老机构发展的意见》对参与养老事业发展建设的社会化养老机构，在项目用地保障、财政资金补贴以及相关费用减免方面给予了全方位政策扶持：用地保障：对2023年底前确定的社会化养老机构建设项目用地，将优先安排年度用地计划指标。财政补贴：此次《意见》的出台规范统一了补贴标准，扶持力度比以前加大。对新建的社会化养老机构，将按照每张床位1万元的标准给予一次性建设补贴。对利用社区设施、自有资产改（扩）建的社会化养老机构，将按照新建（增）一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都户籍老年人的，还将按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。从“床位数占老年人的比例”这一指标来看，国外发达国家一般会达到5%-7%左右，在发展中国家这个比例一般会到2%-3%，例如日本机构养老的占比约为4%，荷兰占比11%，巴西占比3%。而现在我国占比不到1.8%，在2023年底养老床位数只有315多万张。按照2023年9月16日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的“发展目标”：“2023年，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张”。也就是总数达1000万张以上，年复合增速12%（2023年中国大陆人口为13.47亿人，按照0.53%的经验年均增长率和联合国对与2025年中国60岁以上人口占比20%的预测计算）。而从比例上看，一方面，国务院规划中对于机构养老的侧重超过了“9073”，达到3.5%以上，另一方面这是全国性的比例要求，在大中型城市中的比重必然高于4%；体现了机构养老地位重要性的提升。资料来源：社会养老服务体系建设规划（2023—2023年）三、比较美国的分工化模式1、美国同时期的养老地产发展机遇我国在2023年底60岁以上老人的占比达到约14%，但美国在1970年就已经超过了这个数，比我们早了40余年；同时美国的上世纪六七十年代也正是养老地产蓬勃发展的时期。当时促成美国养老地产发展的因素可以归结为：第一、六十年代初期美国进入老年社会，随着独居老人群体的扩大，适合老人居住的社区住宅需求增加。第二、经济总量和人均财富的增长处在较高水平，人均GDP在1950年代突破人均2023美元并在1960年代和1970年代的增速分别为6%和9%。第三、投融资环境的改善：政府对老年住宅的开发支持水平超过普通住宅；另外REITs和住房反向抵押贷款这两种个人投资模式分别于1960年代和1980年代在美国诞生，并逐步发展成为美国养老房地产融资机制的重要力量。发展至今，美国养老市场的总特点是经济发达、中产普遍、政府补助、养老金多数靠资产置换而非子女赡养，老人独居等。养老地产的商业模式已经成熟，其中自住型老年住宅（公寓和活跃老年社区）是其中发展最快的部分。目前成熟养老社区的入住率可以达到90%以上，远高于酒店的平均入住率。并且老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休就进入养老社区的生活。2、投资端：美国保险投资养老地产的渠道直接投资：美国保险资金用于不动产直接投资的比例呈现逐步缩小的趋势，1992年至2023年，美国保险资金的不动产投资比例从3%逐步下降到0.7%（欧洲也有同步而类似的取向，同一时期，欧洲保险资金的不动产投资比例从9%降到了不到5%）。间接投资：美国寿险资金直接投资于不动产的项目中有77%用于赚取收入，不到2%用于销售，还有21%用于办公使用。但这并不意味着他们不投资于养老地产，由于美国房地产已经高度细分：土地开发商负责土地开发，地块划分商负责地块规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负责分散灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险等，抵押服务商则负责抵押贷款的后续管理……就其投资商而言，也有很多是由REITs等专门的证券化产品来负责。因此，美国保险公司一般是通过抵押贷款和REITs等金融产品进行房地产类投资。养老社区投资：美国的养老社区的主要投资者是REITs、政府投资、企业投资和慈善机构的捐款。所以保险公司较少直接开发养老社区，但是会通过两种方式介入：一是通过抵押贷款证券等资本市场方式。2023年美国寿险资金有6.2%投资于抵押贷款类资产，其中93%为商业地产类、6%为农产抵押、1%投资于多家庭住宅。过去十年间，商业地产类在全部抵押贷款中的占比有所提升。二是保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。目前美国养老社区的现金回报率达到8%~11%，高于商业地产。例如2023年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（ContinuingCareRetirementCommunities），主要支付模式是“入门费加月费”或者是无入门费的“租赁模式”，其中前者主要是与长期护理保险相结合。3、产品端：对比中美选模式开发与养老社区紧密结合的保险产品，以长期护理险为代表。美国从20世纪70年代开展长期护理保险制度（当时美国的老龄化程度与我国现在一致）。目前，美国长期护理资金的来源有商业保险公司、老年医疗辅助计划Medicare、低收入家庭医疗辅助计划Medicaid、自付。该制度建设和改革的方向是鼓励私人购买商业保险。联邦政府和州政府会给与税收优惠政策，另外还有国家基金资助的营销活动，老年医疗辅助计划的合作等。当被保险人进入需要护理的阶段，入住保险公司认可的养老社区，其护理费用将得到保险公司的报销，或者保险公司直接提供护理服务。保险公司虽然不自建养老社区，但是一般与多家养老社区合作，为保户提供多地区、多类别的护理和住宅选择。综上，与国内的产品挂钩、自建社区的商业模式不同，美国保险公司大多不进行自建，而是将产品端和投资端分开。基于其两个市场上的成熟和充分竞争，这种模式也是必然之选。应该看好分工协作还是自建全产业链？我们坚信中国平安式的综合平台战略是当下养老地产跑马圈地时代的最佳选择。平安在1993年引入代理人制度，成就了目前独树一帜的代理人队伍和无可匹敌的产能效率；并坚持主要销售渠道不旁落给银行等别家把持，保持了在近两年保险低谷中的较高价值增速。平安在2023年开始建设打通各个业务板块的统一平台建设，在此基础上通过股权收购建设不断扩大的平安金融集团，直至近期扩充到“医食住行”和移动及互联领域。走的都是一条“先发制人+自建控股+大而全”的路子，这一特色路径对于上市大型险企和前景广阔的养老产业依然适用，强烈推荐及早布局挂钩养老地产的保险公司！4、相关公司简况（1）中国平安：综合运营商的代表要建立一个高端养老社区需要涵盖医疗、护理、商铺、娱乐、文化等多个产业，例如在“专题之三”中提到的台湾长庚文化养生村，就是依托母集团的医疗教育和医院资源优势而打造出的医疗养老互助建设品牌。平安集团一方面通过旗下的平安信托和平安置业间接投资了多个商业地产项目，另一方面也有运作慈铭体检和1号药网的经历，现在又取得了全金融牌照，有利于确立其作为社区服务综合提供商的角色。2023年9月23日，国平安宣布通过旗下不动产公司在浙江桐乡开建养生综合养老服务社区。项目总投资170亿元，与其他保险公司操作模式不同，资金的来源并非保险资金，而是集团自有资金以及第三方渠道，因此可以参与一级土地开发，多元经营优势带来了更快的投资回收期。（2）中国人寿：已在河北廊坊兴建高档养老地产项目“国寿生态健康城”该项目占地约4平方公里，于2023年11月开工，被确定为河北省2023重点建设项目。2023年9月27日，国寿进一步增持远洋地产，持股比例由24.71%增至29%，进一步巩固第一大股东地位，布局养老地产：远洋地产在2023年已经成立了养老地产业务发展中心；次年成立养老运营管理公司，创建品牌“椿萱茂”，其“椿萱茂凯建”将建成近6000平米的高级养老护理设施，床位数约110张。国寿养老险占据了一半的年金缴费市场份额，在未来试点遗产税的广东省市场份额最高，在养老地产、税延养老金、遗产税三个主题中均有亮点。（3）新华保险：明确将养老地产和健康管理作为重要战略的上市公司目前已在西安、武汉建立两个健康管理中心，在北京延庆和密云的项目选点也获得了董事会批准，与养老社区挂钩的新型养老保险产品也在申报中，其通过产品创新进军养老、医疗看护和健康产业链的战略符合未来养老和金改主题。

2023年出版行业分析报告2023年9月目录一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型 PAGEREFToc357197373\h31、数字化是出版行业未来的发展趋势 PAGEREFToc357197374\h32、新媒体时代用户消费习惯改变 PAGEREFToc357197375\h53、移动终端普及带动产业发展 PAGEREFToc357197376\h74、政策大力扶持数字出版产业转型 PAGEREFToc357197377\h8二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛 PAGEREFToc357197378\h91、图书期刊报纸整体增速保持平稳 PAGEREFToc357197379\h92、用户消费需求仍然旺盛，综合阅读率稳步提升 PAGEREFToc357197380\h11三、教材教辅是中国出版业的支柱和驱动力 PAGEREFToc357197381\h121、初高中毛入学率不断提高，教育出版市场前景广阔 PAGEREFToc357197382\h122、出版集团深耕教育出版市场，开拓全国盘活出版资源 PAGEREFToc357197383\h14一、技术进步与新媒体发展带动出版业数字化转型1、数字化是出版行业未来的发展趋势随着技术的发展，特别是互联网技术的进步、电脑的普及以及数字阅读器的开发，人们的阅读习惯和阅读环境发生了深刻的变化。相比于传统的报纸、期刊、图书等传媒方式，人们越来越倾向于选择数字媒体，数字出版产业也随之迎来了一个高速发展期。传统出版公司在数字化浪潮中也同样而临着冲击，目前行业龙头公司已经开始积极布局数字出版等新领域。传统出版向数字出版转型，使得通过提供内容实现价值的出版行业将不再囿于纸质图书的产品形态，得以突破货架经济的限制，成为互联网经济的一部分，规模经济、长尾效应作用更加突出;在定价机制、盈利模式等方而也有望制定新的规则、开创新的空间。2023年，全球电子书市场增速加快，美英市场发展最快。美国电子书市场占美国整个图书市场份额的近8%，达到了2.7亿英镑。英国市场2023年的电子书产品销售同比增长20%至1.8亿英镑。德国的电子书市场不到整个图书市场份额的1%，即少于7500万英镑。2023年日本电子书市场占图书市场的1.1%，即117亿日元(9000万英镑)，韩国电子书市场销售额达到了1975亿韩元(C1.1亿英镑)。近年来，我国数字出版产业也发展迅猛，2023年国内电子图书产业收入规模达到4亿元，同比2023年增长33%}2023年国内电子图书产业入规模达到5亿元，同比2023年增长25%。2、新媒体时代用户消费习惯改变根据“第九次全国国民阅读调查”结果，2023年我国18-70周岁国民包括书报刊和数字出版物在内的各种媒介的综合阅读率为77.6%，其中传统媒介如报纸、期刊阅读率都下降，数字化阅读方式同比大幅增长。数字化阅读方式主要包括网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等。对各类数字化阅读方式的接触情况进行分析发现，2023年我国18周岁-70周岁国民的网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘读取等数字化阅读方式接触率，均有不同程度的上升。现代生活节奏加快，受到高强度的工作、丰富的娱乐活动以及网络冲浪的挤压，在家中、办公室等固定场所的整块阅读时间渐渐萎缩。人们的时间被分散到上下班路途、会议就餐等过程中，形成越来越多的“时间碎片”。充分利用这些“时间碎片”的移动阅读，释放了大批有心没时间的读者的阅读需求，成为当下阅读的流行方式，手机、平板电脑、电子书等移动电子阅读器正在让人们的阅读习惯“移动化”。2023年，在报纸期刊阅读率走弱之时，以手机、电子阅读器为代表的移动数字阅读成为促进国民阅读率增长的主要引擎。随着信息技术的发展，手机阅读、电子阅读器阅读等新型便捷的阅读方式走进人们的生活，使阅读行为不再受时间、空间和环境的限制，阅读变得更加容易进行。这些数字化阅读方式的发展，也成为国民综合阅读率上升的一个重要因素。2023年，我国18周岁-70周岁国民数字化阅读方式(网络在线阅读、手机阅读、电子阅读器阅读、光盘阅读、PDA/MP4/MP5阅读等)的接触率为38.6%，比2023年的32.8%上升了5.8个百分点，增幅为17.7%。根据《第九次国民阅读调查》统计，从2023年到2023年的4年间，呈现出逐年攀升的态势，特别是在2023年以后，年均增幅度都在6个百分点左右。3、移动终端普及带动产业发展数字阅读产业的兴起很大程度受益于数字终端的普及，数字阅读器包括两类，一类是专门的电子阅读器、电纸书等设备，另一类是移动终端，包括平板电脑、手机等。根据IHSiSuppli2023年12月的数据整理发现，2023年全球电子阅读器出货量较2023年增长了108%，达到了2710万台的规模。据预测，该数据在2023年将达到3710台，但是增长率放缓，约为37%。预计未来电子阅读器的出货量仍将保持增长的趋势，但增速会逐渐放缓，主要是由于前期固定用户的使用率基本趋于饱和，另外来自平板电脑，智能手机等移动终端的快速发展，也会影响纯电子阅读器终端的增长率。近年来移动终端快速发展，2023年全球智能移动终端(平板及手机)出货量达到了4.87亿部，首次超过了全球市场PC(台式本及笔记本)的出货量。我们认为，未来移动终端是带动产业发展的主要力量，单一功能的电子阅读器会被逐渐淘汰，随着相关应用和内容的丰富，未来趋势是平台化的运作，通过云端进行存储和交互。在中国市场上，智能终端发展迅速，我们预计智能手机出货量在2023年将超过功能手机。4、政策大力扶持数字出版产业转型2023年4月末，新闻出版总署《新闻出版业“十四五”时期发展规划》正式发布。《规划》第一次将“电子书包研发工程”列入“十四五”重大工程项目。《规划》指出，通过电子书包及配套资源数字化工程提高教学资源重复使用率，推动节能减排，形成内容丰富、互动性强、易于学生使用、符合青少年阅读习惯的数字教学出版体系，推动电子书包的发展。2023年出台的《国家中长期教育改革和发展规划纲要(2023-2023年)》明确要求，加强优质教育资源开发与应用。2023年下半年，新闻出版总署等牵头组织的专门机构就电子书包的标准等开始研究制定，在北京、上海、成都、广州、深圳、大连等大城市的中小学，开始了电子书包教学模式的实验和研究，研究涉及语文、数学、英语、科学、综合活动等课程。教育产业的数字化，将是出版集团进行数字化转型的最佳切入点，数字教育包括电子书包和教育信息化，教育部制定了100个示范区来进行试验推广，传统的出版集团抓住教育产业的机遇进行数字化转型，再逐步全而向出版行业进行数字化转型。二、传统出版业增长平缓，但用户需求仍然旺盛1、图书期刊报纸整体增速保持平稳出版发行行业在数字出版技术进步与消费行为变迁挑战下，整体呈现平缓增长态势，在当前全球经济不景气的大背景下，以及新媒体的冲击下，传统媒体的发行和销售收入(包括图书、期刊、报纸)增幅在10%以内。在教材教辅改革、人口结构变化的大趋势下，图书内生经营而临较大压力，出版类公司的成长需要寄希望于外延整合和发行及商业模式变革。