土地储备管理、棚户区改造和土地一级开发政策与实务

土地储备管理、棚户区改造和土地一级开发政策与实务魏济民管委会主任/区人大代表方圆律政年度房地产律师中国工程法律专业律师中国PPP项目金牌律师2019年4月CONTENTS一、土地储备与棚户区改造政策解读二、土地一级开发案例分析231、从一级开发施工获利通过严格控制各阶段成本获利2、分享土地增值收益通过控制成本和开发创新获利3、持有公共建筑通过持有优质物业、提供公共服务而获利4、二级土地优先获取通过二级房地产开发而获利1、关于规范土地储备和资金管理相关问题的通知（财综[2016]4号）每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构。各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、

供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。（“政府购买服务”与

“政府采购工程”）项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。企业参与土地一级开发的盈利模式主要有四种：（5）自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。一4土地储备政策2、地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）（财预〔2017〕62号）5发行主体省级政府（省、自治区、直辖市政府），如下属市县政府确需发行土地储备专项债券，仍由省级主体发行再转贷给市县政府。经省级政府批准，计划单列市政府可以自办发行土地储备专项债券。债券期限原则上不超过5年，根据项目周期、债务管理要求等因素提出建议报省级政府确定。还款来源债券本金偿还与项目取得的土地出让收入相对应，不得通过其他项目对应的土地出让收入偿还。管理要求地方各级政府不得以土地储备名义为非土地储备机构举借政府债务，不得通过地方政府债券以外的任何方式举借土地储备债务，不得以储备土地为任何单位和个人的债务以任何方式提供担保。案例：2018年广州市土地储备专项债券，由广东省政府转贷，发行额度为196亿，涉及十四个土地储备项目、6个土储机构63、

关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知(财预〔2017〕87号)土地储备前期开发，不得作为政府购买服务项目73、关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知(财预〔2017〕87号)8成都市人民政府办公厅关于印发成都市政府购买土地储备服务管理暂行办法的通知（成办函〔2017〕65号）第八条

政府购买土地储备服务的范围，限定在政府应当承担的储备土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务，不包括储备土地项目的前期开发，即与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。购买内容主要包括：（一）土地征收前期入户调查和模拟拆迁等服务；（二）土地征收、收购相关的勘测、评估、审查和审计等服务；（三）储备土地项目征收拆迁安置服务。9该通知中对棚户区的定义为：指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。棚户区改造包括城市棚户区、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区（场）棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目等。二棚户区改造政策1、《财政部关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税〔2010〕42号）102、《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发〔2013〕25号）禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。3、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设11有关工作的意见（国发〔2015〕37号）三、创新融资体制机制（一）推动政府购买棚改服务。各省（区、市）应根据棚改目标任务，统筹考虑财政承受能力等因素，制定本地区政府购买棚改服务的管理办法。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体，并与实施主体签订购买棚改服务协议。市、县人民政府将购买棚改服务资金逐年列入财政预算，并按协议要求向提供棚改服务的实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务弥补的市、县，可通过省（区、市）人民政府代发地方政府债券予以支持，并优先用于棚改。政府购买棚改服务的范围，限定在政府应当承担的棚改征地拆迁服务以及安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面，不包括棚改项目中配套建设的商品房以及经营性基础设施。（二）推广政府与社会资本合作模式。在城市基础设施建设运营中积极推广特许经营等各种政府与社会资本合作（PPP）模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入与价格补偿统筹协调机制，

合理确定服务价格，深化政府与社会资本合作，推动可持续发展。棚户区改造中的政府购买服务范围包括基础设施建设，为《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87号)文中规定的例外情况。但棚户区采用政府购买服务模式在未来也将逐步收紧。棚户区改造案例12案例、顺德某街道棚户区改造政府购买服务项目1、项目实施内容：包括城中村内

700多户置户的货币补偿安置、新建安置小区实物安置及安置房配套基础设施的建设。项目涉及拆迁房屋现状建筑面积约9万平方米。购买服务期暂定为10年。2、购买服务资金：约7.6亿元。3、政府采购服务的承接主体采购人通过公开招标方式确定中标人，由中标人/中标人的牵头单位（80%）与政府出资代表某国有公司（20%）共同出资组建项目公司，由项目公司作为政府购买服务承接主体，为本项目提供投融资、设计、施工一体化服务，包括但不限于：为本项目筹集资本金；向政策性银行申请棚改专贷款及按时足额偿还贷款本息；组织管理实施项目工程设计、施工，项目工程的竣工移交。案例、顺德某街道棚户区改造政府购买服务项目134、资金筹措：本项目资金来源为公司股东自筹的资本金和申请国家棚改专贷款，其中：自筹的项目资本金：为总投估算总投估算20%

（实际以贷款结果确定），由项目公司股东自筹；申请国家棚改专项贷款：为目总投资估算80%

（以银行最终审批结果确定），

由项目公司向政策性银行申请。5、购买服务资金计算方式购买服务资金=经审定的项目总投资+付款期贷款利息+项目资本金回报+涉税、费支出+付款期项目公司存续费用。6、购买服务资金来源购买服务资金按年度纳入某街道财政预算。14（一）土地一级开发定义土地一级开发（Primary

Land

Development）是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。15土地一级开发基本内容土地一级开发主体对农村集体土地补偿征用，对城市存量土地依法收回、收购以及滩涂围垦等方式将土地集中起来。征用是指将列入城市发展规划的农村集体土地转为国有土地。收回是指针对闲置逾期未开发土地的使用权。土地收购是指根据土地储备计划收购国有土地使用权。对征收的土地实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置，并对差征收的土地进行拆迁、平整一级市政基础设施建设，形成可供出让的熟地。土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划、有步骤地向市场供应储备土地。市、县人民政府国土资源

管理部门统一组织供地。16土地一级开发模式实际上是指政府和企业在土地一级开发中各处于什么位置，及主体是谁的问题。由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发政府通过招标方式选择企业进行一级开发，一级开发企业不分享土地增值收益政府将毛地委托给一级开发商，开发成熟后

由一级开发商转让给二级开发商，或政府出让开发企业与政府成立股份公司进行土地一级开发，共同分享土地增值收益17（二）土地一级开发模式（三）土地一级开发盈利模式目前，企业参与土地一级开发的盈利模式主要有以下几种：1、从一级开发施工获利通过严格控制各阶段成本获利2、分享土地增值收益通过控制成本和开发创新获利3、持有公共建筑通过持有优质物业、提供公共服务而获利4、二级土地优先获取通过二级房地产开发而获利财政部国土资源部中国人民银行银监会联合发文《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》财综［2016］4号项目承接主体或供应商应当严格履行合同义务，按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。18土地产权及登记法律法规土地征地、拆迁、安置补偿法律法规土地利用规划法律法规土地用途管理法律法规土地储备法律法规土地入市交易法律法规19土地一级开发法律法规分类（四）土地一级开发法律法规分类土地征地、拆迁、安置、补偿主要法律法规您的内容或者复制国有土地上房屋征

打在这里收与补偿条例土地管理法物权法输入文字宪法《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条

为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社

会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。20《物权法》：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。国有土地招拍挂流程图211234522广州某土地一级开发项目肇庆某区土地一级开发项目河北某市土地一级开发项目顺德某区城市综合开发项目广东某火车站土地一级开发项目案例一：广州某土地一级开发项目（一）项目简介某区灵山岛尖共约3.5

平方公里土地（约5247亩，即灵山岛广澳高速及番中公路以东部分），项目创新采用“投资人+施工总承包”的合同模式，开创了该区在基础设施投资建设领域“政企合作”的先河。项目合作内容主要包括：土地平整；土地征收及房屋拆迁补偿安置

；对道路、桥梁、防洪排涝及水系等市政基础设施和公园、绿地、滨水景观系统等绿化景观工程；安置区、垃圾转运站、公交站场以及学校、医院和体育设施等城市公共服务设施；参与区域开发策划、土地出让的营销和推介等。合作项目静态投资总额约81亿元。23国土局土地出让财政局土地开发中心广州开发区管委会（建设指挥部）广州某城投（51%：49%）财政预算审核/支付 熟地收储合资平台公司意向合作方意向合作方区域总部公司专责公司（100%）产业基金管理公司（二）项目运作架构图案例一：广州某土地一级开发项目24案例一：广州某土地一级开发项目土地前期开发申请主管部门实地勘察土地开发项目预审土地开发实施方案预审土地开发方案修改确定土地开发单位办理相关用地手续办理建设用地委托钉桩办理建设用地规划许可证组织验收开发土地办理拆迁

安置及市政基础设施确定实施规划方案征用集体土地的拆迁安置征用划拨用地的拆迁安置委托地价

评估、办理

核定地价手续土地估价报告的预审办理土地出让审批支付土地出让金领取临时国有土地使用证、领取正式国有土地使用证52346789101112办理国有土地使用权出让

申请13141516举行土地出让活动17（招、拍、挂）1819202112签订国有

土地使用权出让合同（三）主要法律问题分析：1、土地一级开发流程选地125案例一：广州某土地一级开发项目（三）主要法律问题分析：2、合作开发模式合规性和利弊分析：投资人+施工总承包”一次招标；“投资人”和“施工总承包”独立招标。律师意见：两种招标模式均符合法律的规定，法律没有禁止两种招标模式中的任一种方

式。土地一级开发以政府主导、市场运作的原则，可以由土地储备机构承担，也可以由土地

储备机构通过招标方式选择有实力的经济实体承担。土地储备机构负责实施土地一级开发的，

由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织

实施。通过招标方式进行土地一级开发的，由土地储备机构与中标单位签订土地一级开发协议。中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。土

地储备机构通过招标方式确定中标人的，由中标人负责筹措资金、办理规划、项目核准、征

地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。土地储备机构也可以通过招标方式分别确定二个中

标人，一个中标人负责筹措资金，另一个中标人负责办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等。法律并未强制性要求只能由一个中标人实施筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等，可以分别招标，确定不同的中标人实施不同的工作。26案例一：广州某土地一级开发项目3、土地一级开发的收益模式？一种途径是：通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定溢价分成。另一种途径是：开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，

获取土地使用证。后期的开发或以开发项目为标的，从银行获取项目融资贷款进行房地产开发；或采取土地分块合作开发的模式，进行资金的快速回收。4、土地收益溢价分成需经人大同意？2014年新修订的《预算法》第十三27条

经人民代表大会批准的预算，

非经法定程序，不得调整。各级政府、各部门、各单位的支出必须以经批准的预算为依据，未列入预算的不得支出。（三）主要法律问题分析案例一：广州某土地一级开发项目（2014）28（三）主要法律问题分析5

、作为有限责任公司的合资公司，

不能在章程中直接适用“优先股”根据国发[2013]46号文《国务院关于开展优先股试点的指导意见》第一条规定，优先股是指依照公司法，在一般规定的普通种类股份之外，另行规定的其他种类股份，其股份持有人优先于普通股股东分配公司利润和剩余财产，但参与公司决策管理等权利受到限制。除本指导意见另有规定以外，优先股股东的权利、义务以及优先股股份的管理应当符合公司法的规定。试点期间不允许发行在股息分配和剩余财产分配上具有不同优先顺序的优先股，但允许发行在其他条款上具有不同设置的优先股。以及《优先股试点管理办法》第三条规定，上市公司可以发行优先股，

非上市公众公司可以非公开发行优先股。可见，优先股的发行，目前只适用于上市公司以及非上市公众公司。将来成立的合资公司并不是上市公司以及非上市公众公司，因此，合资公司并不能在《章程》中直接使用“优先股”的概念。案例一：广州某土地一级开发项目（三）主要法律问题分析6

、合资公司可以在《公司章程》中，依法就利润分配方案进行约定根据2006年修订的《公司法》第三十五条规定，股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。2006年修订的公司法充分体现了“法不禁止即自由”的理念和原则，只要法律没有

禁止的，公司投资者可以根据具体情况在章程中进行规定，包括各投资者的股利分配方

案。就股利分配问题，我们注意到浙江省工商局就该问题也进行了答复可供参考，其认

为“

1、优先股只是法理上的概念。我国的公司法并未对优先股做出定义。2、根据公司法第43条，公司章程可以做出不以出资比例行使表决权的规定。3、根据公司法第35条，

公司如何向股东分配利润决定权在全体股东，可以由全体股东根据具体情况做出决定。”因此，可以在合资公司章程中不直接引用“优先股”的表述，但可以在合资公司章程中规定及体现优先股的精神。就本案而言，可以考虑将合资公司以股利的方式将收益优先分配给社会投资方，即，基本的原则是，在合资公司章程中体现以下精神：合资公司应将利润的一定比例优先分配给社会投资方，但最高限额不得超过一定数额，其后再按照各股东的股权比例分配股利。29案例一：广州某土地一级开发项目（四）以土地使用权出资的税务问题根据2014年5月9日社会资本方提供的《合作合同》第七条约定，合资公司的

注册资本为人民币5亿元，某城投公司认缴出资额为人民币2.55亿元，出资方式包括现金、土地使用权或其他专属权利，占合资公司51%的股份。财

税〔2012〕4号《关于企业事业单改制重组契税政策的通知》第一条规定，非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。30根据上述规定，我们注意到，基于某城投公司已占合资公司51%的股权，因此，某城投公司将土地使用权以出资的方式投入到合资公司的行为，予以免征契税。以土地使用权出资的契税问题案例二：肇庆某区土地一级开发项目（一）项目介绍31案例二：肇庆某区土地一级开发项目（二）合作模式由肇庆市政府（或肇庆某区管理委员会或肇庆某区土地储备中心）作为土地一级开发的主体，即土地一级开发项目投资和基础设施EPC建设工程的招标方。若投资人及EPC联合体（以下简称“联合体”）通过肇庆市政府或有关部门的招标行为中标，则联合体依招标需求成为土地一级开发项目的投资方和土地一级开发项目工程的总承包方。32案例二：肇庆某区土地一级开发项目（二）合作模式33（三）法律意见案例二：肇庆某区土地一级开发项目建议通过多种方式和机

制保障投资资金的安全：取

得一级政府签约或书面承诺；列入人大预算；投资成本预

算及决算报告由财政部门审核通过；设定土地出让的前置条件等。1.资金投入及收回的安全保障2.土地开发风险控制34考虑设定其他国有资产抵押；开发地块设定抵押。可以考虑争取地方政府的保底收益承诺。如保底条款规定，若项目公司所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的30%时，政府将保证

向公司另行支付差价款，以确保项目公司的收益

不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的30%。可以考虑锁定土地一级开发的平均单位成本，要求超出部分由地方政府承担。比如在合作协议书约定，若实际成本高于约定成本，由地方政府负责所有超额成本。考虑采取实物补偿方式降低风险。与政府设立合资公司受让地块并用于偿还土地开发成本；

授权投资者独家管理和利用开发地块等。（三）法律意见案例二：肇庆某区土地一级开发项目3联合体投标在《招标投标法》第31条中有详细性的规定，

在土且地一级开发中并无限制联合体投标的规定。招标是一种要约邀请，法律性质上属于民事法律行为，因此在招标的内容与法律不相冲突的情况下，是可以联合体投标的。但是为慎重起见，

我们建议联合体投标方式需要与当地政府部门协商，取得认可后才可以实施。联合体招投标的可行性土地一级开发招标条件4目前，国家没有相应法规或文件对土地一级开发的前置条件进行明确规定。另一方面，根据《城乡规划法》、《土地储备管理办法》等法律性文件相关规定，城乡建设活动，包括土地前期开发，应在规划内进行。但该规定没有限制有关部门在获得相关规划前进行招投标，仅将土地一级开发开始实际实施以后的建设工作控制在规划中，该规划可在招投标以后获取。基础设施建设项目的招标条件根据《招标投标法》及招投标相关法律性文件的相关规定，无冲突即可。EPC工程招标的前置条件5法律规定的EPC工程招标的前置条件包括：（1）招标人已经依法成立；（2）初步设计及概算应当履行审批手续的，已经批准；（3）招标范围、招标方式和招标组织形式等应当履行核准手续的，已经核准；（4）有相应资金或资金来源已经落实；（五）有招标所需的设计图纸及技术资料；（5）凡应报送项目审批部门审批的，招标人必须在报送的可行性研究报告中将招标范围、招标方式、招标组织形式等有关招标内容报项目审批部门核准。35案例二：肇庆某区土地一级开发项目（四）土地出让金的收支、审计、拨付流程收入流程由土地主管部门将土地进行招、拍、挂→

签订土地出让合同→缴纳土地出让金→依照法律规定上缴中央财政及地方国库。支出（拨付）流程审计流程土地出让金收入尚需明确和协商事项每年第三季度，有关部

门要严格按照财政部门规定

编制下一年度土地出让收支

预算；每年年终，有关部门

要严格按照财政部门规定编

制土地出让收支决算。同时，按照规定程序向同级人民政

府报告，政府依法向同级人

民代表大会报告→支出一律

通过地方基金预算从土地出

让收入中予以安排。在地方国库中设立专账，

专门核算土地出让收入和支出情况（

具体依据《会计法》、《审计法》的有关规定执行）

→每年年终，

有关部门要严格按照财政部门规定编制土地出让收支决算。如投资方要求对土地出让金的收入也

进入由投资方与政府

设立的共管账户，需

要与政府进一步协商。36案例三：河北某市土地一级开发项目项目简介河北某市农村土地一级开发整理项目是由某市政府通过公开招标确定由某投资有限公司作为中标人。该项目涉及的土地整理面积有九千多亩，共十四个具体项目。中标人需要通过对土地进行平整和基础设施建设，使得这些项目地块能够达到交付定州市国土部门挂牌出让的条件。华瑞兴律师事务所接受某投资有限公司的委托，为该公司从事上述地块的一级开发整理工作提供专项法律服务。37案例三：河北某市土地一级开发项目项目运行图38案例三：河北某市土地一级开发项目投资收益原则上按价款回收计划同期支付。招标人也可根据土地出让进度、价款回收进度，优先不定期偿还投资价款及收益。39投资收益投资人不分享土地出让增值收益投资收益计算原则：投资收益依照投资人实际投资额、相应投资期限以及年化投资收益率计算计算公式为：投资收益=实际投资额×相应投资期限×中标年化投资收益率中标人取得投资收益中包含其依法缴纳的营业税、所得税等相关规费、税费。评标办法：最低评标价法。本次招标设定年化投资收益率上限为9.6%，

招标人将按年化投资收益率最低者确

定中标人。案例三：河北某市土地一级开发项目该协议书的签订主体分别是某市政府、某投资公司及前手开发商。40协议书主要约定由某投资公司通过在银行取得授信的资金支持前手开发商交纳竞拍保证金参与项目地块的挂牌出让。协议要点是融资借款数额与

前手开发商土地开发实际支出的征地拆迁补偿数额等额，若征地拆迁补偿数额超过竞

标保证金数额的，融资借款

数额则以竞标保证金数额为

限。当竞标保证金数额大于征地拆

迁补偿数额的部分由前手开发商按照出让公告要求的期限补

足，否则视为放弃参加招、拍、挂的竞标/竞拍/竞牌。土地开发合作协议书案例三：河北某市土地一级开发项目土地出让环节融资操作流程投资人

向银

行

方

提出《

授信

申请》投资人和银行方签订《

贷款

协议》、41设置账户、放款投资人和前开发方签订《融资借款协议》、设置账户、划款某市土地局在银行设置接纳保证金和土地出让金的账户，接收保证金、土地出让金。某市财政局在银行设置上缴土地出让金的账户，保证金和土地出让金划入该账户。1 2 3 4 5 6土地出让金优先支付投资方的土地开发成本及年9.6%收益投资人归还融资本金及年利率为

6%的利息给银行7案例三：河北某市土地一级开发项目两次招标，投标人不足三家，经政府同意，土地采用协议出让方式是否合法？42案例四：顺德某区城市综合开发项目面积约

9.5平方公里，包括2.7

平方公里的智域城和6.8平方公里的高端产业片区。43合作范围顺德某区管委会与某央企联合体（某央企城投+某央企四航院）。合作主体案例四：顺德某区城市综合开发项目项目采用“投资人+设计采购施工总承包（PPP+EPC）”的投资模式，静态投资总额约36亿元；双方成立项目公司作为项目的融资、建设和运营主体，6年完成基础设施建设，8年完成开发；央企联合体负责项目投融资、基础设施工程设计、采购和施工、区域规划优化和开发策划、区域招商与运营等。管委会负责土地征拆、指标办理以及与项目有关的所有行政事项的协调。合作范围内余下可出让用地（约3820亩）预期收入作为投资保障，同时根据静态投资额中自有资金比例设置投资收益封顶机制.44案例四：顺德某区城市综合开发项目项目实施阶段划分：一年打基础、四年见形象、六年上规模、八年建新城。45案例四：顺德某区城市综合开发项目合作协议重点条款46案例四：顺德某区城市综合开发项目合作协议重点条款（甲方为政府方）47案例四：顺德某区城市综合开发项目合作协议重点条款（乙方为联合体方）4、合同解除后（3）乙方因本条第2款第（3）项事由解除合同的，合同各方应按本条第5款

约定进行清算，甲方按乙方已投入自有资金×6%×已实现投资年限给予收益补偿。48案例五：广东某火车站土地一级开发项目市政基础设施工程：市政道路及高架桥工程点击输入文字安点置击房输建入设文工字程点击输入文字点击输入点击输入文字点击输入文字点击以上建设工程所涉范围内的征地拆迁49广东某火

车C站lic项k目to

ad首d期Text项目总投资约为268亿，首期PPP项目投资约为61.8亿。综合站房建设工程：西站房、东站房、配套站前广场、停车场及相关附属设施案例五：广东某火车站土地一级开发项目广东某火车站项目投融资

模式图50案例五：广东某火车站土地一级开发项目PPP模式运作51BOT+O&M社会资本方将承担项目的投资、建设，以及在合同期内指定项目的运营维护运营管理政府委托社会资本在PPP合同期内运营管理项目资产；合社同会期资结束本，方社会资本需将项目权移交给政府或其指定机构。政府付费政府支付社会资本费用来源为土地出让金专款和财政支出，政府需将支付的费用纳入财政预算。社会资本不分享土地出让增值收益。投资收益率投资收益根据实际投资额、相应投资期限以及年化投

资收投益率资计收算益。率综合成本

的投资收益率（将项目的资本金和贷款部分打包）原则上不高于6.4%。案例五：广东某火车站土地一级开发项目52律师意见1、关于项目是否可采用PPP模式进行整体立项根据国家发展改革委《关