保障性住房建设工程社会稳定风险评估报告

XX新区湖西小区保障性住房建设工程2014年9月2014年9月 1 11.2社会稳定风险评估概述 61.3社会稳定风险评估依据及范围 1.4社会稳定风险评估的原则、程序及方法 2.1房屋征收范围 2.2房屋征收可能引发的社会稳定风险内涵及其成因 2.4房屋征收补偿风险的综合评价 2.7结论 26 3.1环境影响风险评估的目的 3.2该项目环境影响风险来源 3.3环保风险的评价 3.5结论 35 4.1评估依据 4.2建筑平安风险评价及建筑平安措施 4.3结论 5.3该项目财务经营风险防范措施 5.4结论 6.2风险因素和风险程度分析 59 7.1项目社会稳定风险总体综合评估 7.2结论 7.3建议 XX市城北新城建设投资有限公司为XX新区管委会下属国有独资企业，于2003年1月成立，主要负责XX新区的基础设施项目建项目征用土地134512m²(201.768亩),用地性质为安置房建设该项目总投资共计198568万元，其中工程费用为120845万元，其他费用57562万元，预备费用8920万元，建设期利息11240万元。项目整个项目实施期为28个月，预料2013年4月开工建设，预料到2015年7月竣工验收，2015年8月投入运用。XX新区湖西小区保障性住房建设工程总投资198568万元，规划总用地面积134512m²(201.768亩),总建筑面积408790.1m²,其中地上建筑面积344280.1m²(含阁楼),主要建设村民安置用房及配套公建，包括村民安置住宅建筑面积31171m²、多层60768m²)、阁楼8550m²、配套公建用房约24013.6m²,建筑占地面积约30683.08m²;地下建设人防及停车场约64510m²。项目实施后，可供应各户型住宅2606套，可满意合心村拆迁安置的Qo础横线黑m镜湖新区合心村(湖西)安置小区I高层部分定位总平面序号项目名称备注总技术指标1总用地面积亩2总建筑面积地上建筑面积住宅面积高层住宅多层住宅阁楼面积地下建筑面积3建筑物占地面积4总户数户高层住宅户多层住宅户二1用地面积2总建筑面积住宅面积阁楼面积3建筑物占地面积4容积率/5建筑密度/6/78总户数三南区技术指标表1用地面积2总建筑面积地上建筑面积高层住宅社区服务用房物业管理用房物业经营用房幼儿园环卫用房门卫地下建筑面积地下汽车库地下自行车库3建筑物占地面积4容积率/5建筑密度/6/789总户数四投资收益1万元2利润万元历。改革开放20多年来，我国经济始终保持持续快速健康发展，综3、评估主体工作的实施等有关部门是负责组织重大事项社会稳定风险评估工作(1)加强组织领导(2)肃穆责任查究各级各部门要把重大事项社会稳定风险评估工作纳入社会治安(1)中共中心办公厅、国务院办公厅《关于建立健全重大决策社会稳定风险评估机制的指导看法(试行)的通知》(中办发【2012】2号);(2)国家发展和改革委员会《关于印发国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行方法的通知》(发改投资【2012】2492号);(3)国家发展改革委办公厅《关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险分析篇章和评估报告编制大纲(试行)的通知》(发改办投资【2013】428号);定风险评估暂行方法法》(浙发改法规【2013】1173号);(5)《XX市重大事项社会稳定风险评估实施方法(试行)》(2010年8月);(6)《实施工程建设强制性标准监督规定》(建设部令第81号);(7)《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发【2010】4号);产业平稳健康发展的若干看法》(浙政发【2010】1号);(10)《城市房地开发经营管理条例(11)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);发【2012】17号);【2010】92号);85号);(18)《XX市XX新区(城市绿心)总体规划(2003-2020年)》;(19)《XX市XX新区(城市绿心)总体规划》;(21)建设单位供应的其它有关资料。2、社会稳定风险评估范围(1)权责统一原则(2)合法合理原则(3)科学民主原则(4)以人为本原则(5)公允和效益原则(1)制定评估方案(2)组织调查论证(3)确定风险等级5个等级，可能性由小到大以次表述为：很小、较小、中等、较大、(4)形成评估报告(5)集体探讨审定民意。同时向有关法律单位和个人询问，广泛听取看法和建议。对XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收项目进行了全面XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收范围：XX拆迁安置的建筑约为22.66万m²。4、补偿不公允等其它缘由XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收项目的详细情(1)该项目合法，手续完备，程序完备但是上述依法进行的活动并不能彻底解决群众对合法性的质疑(2)该项目符合区域经济发展须要(3)该项目是实施城市规划的须要XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设是XX市城市建设的大，不会产生噪声扰民现象。该项目建成后，绿地率31.61%,不仅早在征收工作开展之初，XX市政府会同XX新区管委会及规划、土上文已对该项目可能引发的不利于社会稳定的六大类风险可能首先依据当地以往征地阅历和民意调研结果确定每类风险因素中的重要性越大。其次确定风险可能性大小险划分为5个等级(很小、较小、中等、较大、很大),等级值C每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分(即为W×C),把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即风险类别风险发生的可能性(C)较小中等√项目可能造成环境破√V的不适风险V群众对生活保障担忧的风险√项目可能引发社会冲突的风险V征收补项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.35,风险程(1)严格执行征收补偿标准。依据新条例的精神我们制定了征XX新区征收办，实行以预防为主的治安防范措施。在项目全过尽管XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收项目前腾空奖按100元/m²计算，过渡费按安置房3年的拆迁建设周期及安置后4个月的装修期共40个月，依据丈量面积前15个月15元/m².月、后25个月20元/m².月测算。本报告对XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收XX新区湖西小区保障性住房建设工程建设房屋征收项目可能会发生的可能性较大；第2类风险，项目可能造成环境破坏的风险，该类同险发生的可能性很小；第3类风险，群从抵制的风险，该类风险发生的可能性较小；第4类风险，群众对生活环境变更的不适风险，该类风险发生的可通性较小；第5类风险，群众对生活保障担忧的风险，该风险发生的可能性很小；第6类风险，项目可能引发社会冲突3.1环境影响风险评估的目的本次环评的目的在于通过对XX新区湖西小1、通过建设项目所在区域自然环境、社会3、通过现场调查、监测及类比资料分析，在驾驭该项目所在区4、从环境疼惜动身，评述其产业结构及生产工艺的先进性，论3.2该项目环境影响风险来源该项目主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量(1)施工期(2)运营期3.3环保风险的评价(1)大气环境1)在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散2)在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在5)营运期该项目基本无废气排出。(2)水环境2)有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放3)禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒4)对全部污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过(3)声环境1)施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应支配轮番2)连输车辆应禁鸣嗽叭。3)尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间(22:00～6:00)(4)固体垃圾污染1)建设施工期间依据施工支配进行。工程完成后，不能残留废筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应当循环利2)设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定3)禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或干脆掩埋。(5)项目对周边的环境影响风险类别风险发生的可能性(C)较小中等√√声环境污染的风险√固体垃圾污染的风险√从上表可看出，该项目可能出现的环境污染的综合风险值为(1)尽可能减小对水体和植被的破坏，留意疼惜水体、植被，(2)合理支配施工活动时间。在排施工时留意施工作业等产生(3)施工期间在修建必不行少的建筑物时，要细心选点，以削(5)景观疼惜措施1)工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及2)工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快实行必(6)水土流失防护措施1)工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡简洁成为水土流2)完善排水设施：依据路基地势的不同状况及路基排水须要设3)绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应留意水肥管理，保证(1)废水治理(2)废气治理(3)生活废弃物治理(4)绿化(5)照明与噪音限制建筑室内应尽量避开噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环对该项目拟实行的施工期和营运期环境疼惜对策措施进行技术火灾水灾损害损害损害灼烫中毒其它搅拌站易燃物品：柴油☆☆☆☆☆源☆☆☆☆☆☆☆☆☆高空作业☆高边坡☆人员担忧☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆☆其它盲区☆生活区电器设备☆☆☆☆☆☆☆☆☆施工现场☆☆☆☆交通干扰☆☆☆高温天气☆人员担忧☆☆☆☆☆☆其它盲区☆序号的事故时态备注正常异常紧急过去现在将来1√√√√2√√√√3√√√√4(4)雨季施工停放在低洼处√√√√5(5)停机时停在坡道上，√√√√6√√√√7(7)增压柴油机突然熄火√√√√8√√√√9(9)液体喷射，高温冷却√√√√(1)场地松软，倾薇√√√√(2)突然换向行驶，损害√√√√案(3)在洞内或峭壁下挖掘械√√√√案(4)铲斗从驾驶室上空经过√√√√案(5)长距离行走，损伤走行机构√√√√(6)运输过程未锁住回转√√√√(1)人员站在履带上突然√√√√√√√√案(3)工作场地上下坡度过√√√√(4)更换刀片、履带等配√√√√√√√√(1)下坡空档演放.因√√√√受(2)刮刀吃土太深√√√√(1)铲斗载人√√√√受受(2)铲土不匀，倾向一√√√√(3)铲斗从运土车辆驾驶室越过，土石掉落损坏设备及人员√√√√(4)大臂起升后检查调√√√√(1)机械涧滑不良，缺油，磨损加重损坏设备√√√√受(2)用大功率开机√√√√受(1)手摇把甩出(内燃)√√√√(2)冬季储气简没放水√√√√(1)没有绝缘措施√√√√(2)发电机房有易燃易爆品√√√√(3)废气管没有伸出室外√√√√(4)没有接地√√√√(5)一相熔丝断路的情况√√√√(1)变压器未进行耐压实验√√√√(2)变压器容量与熔丝√√√(3)油面不符合规定√√√√(4)油温过高√√√√√√√√(2)恶劣气候条件下如大风、大雨、下雪√√√√(3)与架空输电线太近√√√√(4)钢丝绳不符合规√√√√(5)起重现场没有专√√√√(6)吊具或吊装容器脱钩，重物坠落√√√√(7)物件拥绑不牢而物坠落√√√√(8)起升机构的零件√√√√(9)超载吊重，倾覆√√√(10)超载、臂架变未找平、地基沉陷，坡度、风载荷作用，√√√√(11)回转半径与邻√√√(12)与带电体距离压线)√√√(1)行车事故√√(2)装载物搁绑不牢√√自卸汽车(1)车厢内载人√√自卸汽车(2)物料装偏√√自卸汽车(3)卸料上方有电√√√√自卸汽车(4)卸土范围内站人√√V自卸汽车(5)卸料地点不VW√√自卸汽车(6)检查、保养时V√√√自卸汽车(7)未落斗行驶√√√√自卸汽车(8)起斗后检查、√V√V(1)无灭火器V√√√(2)停放时吸烟有√√√√(3)无专用排气管√√V√(1)斗内载人VVVV车(2)手摇起动手柄甩出VVV(2)下料方站人√√(3)提升钢丝绳有断股√√(4)机械运转中检查、WV(5)检修设备时人员误√√(1)人员无防护眼镜和口罩√√(2)用手、脚或撬棍伸料XX市城北新城建设投资有限公司XX新区管委会下属国有独资业的财务风险进行识别与评估，并在财务风险管理的基础上建立模2、风险形成缘由(1)财务管理宏观环境的困难性是产生财务风险的外部缘由。(2)财务管理人员对财务风险的客观性相识不足。财务风险是(3)财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生(4)内部财务关系不明。这是企业产生财务风险的又一重要缘司的财务关系特别混乱，资金运用没有有效的监督与限制。(1)宏观监测方法。1)企业的应收账款削减，流淌资产削减，银行透支照旧，说明了一部分负债，则属于资不抵债，必需实行坚决措施。(2)微观指标分析方法。1)企业收益指标。假如从经营收益起先就已经亏损，说明企业(1)风险回避策略。指考虑到风险事故存在的可能性较大时，(2)风险防范策略。风险防范是在损失发生前消退或削减可能(3)保险转嫁策略。保险转嫁是风险转嫁的最主要形式。指保(1)一些企业缺乏财务预算管理意识，对开发的房地产项目没(2)一些企业举债随意，想方设法地向银行贷款和向其他单位法追回外欠的债款，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险(3)企业资本总额中自有资本和借入资本比例不恰当对收益产生负面影响而形成的财务风险。房地产开发企业在用自有资金“拿地”,用土地向银行抵押借入资金的过程中，借入资本比例越大，资企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。该项目总投资25000亿(2)投资风险指企业投入确定资金后，因市场需求变更而影响设商贸项目商机无限。而XX市城北新城建设投资有限(3)存货管理风险：企业保持确定量的存货对于其进行正常生产来说是至关重要的，但如何确定最优库存量是一个比较麻烦的问(4)流淌性风险是指企业资产不能正常和确定性地转移现金或(5)资金周转风险分析①按高层住宅250948.5m²,市场价格5500元/m²;多层住宅60768m²,市场价格5000元/m²测算(农夫安置房价格),为168406万元 (其中拆迁面积226600m²,按其面积拆一补一测算，再加10%计算，其实际价值为226600m²*110%*730元/m²=18196万元，约106434万元为帐面收益);②公建约17095m²可出租出售，按10000元/m²测算为17095万③多层住宅顶层有部分阁楼，预料面积约8550m²,按3000元/m²测算为2565万元；④车位：约1155个，按10万元/个计算，可收入11550万元；工程总投资为198568万元，可实现收益199616万元，项目预料赢利1048万元；但住宅的帐面收益106434万元须要转移支付。通过收益与投资平衡，共105386万元需通过土地出让金或政府资金来弥风险类别风险发生的可能性(C)较小中等筹资风险√√√√资金周转风险0.20,风险程度低，意味着项目实施过程中出现财务经营风险的可能同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年3、保险策略1、政策风险2、技术风险4、完工风险5、消防风险序号风险因素名称风险程度说明中等较小很小1√2√3自然风险√4√5消防风险√风险类别风险发生的可能性(C)很小0.2较小中等√√自然风险√V消防风险1、企业在对政策风险进行管理时，首先要提2、企业在对技术风险进行管理时，首先是重视技术方案的询问立健全技术开发的风险预警系统，刚好发觉技术开发和生产过程中4、抓紧施工建设，确保按时完成工程建设，严格财务管理避开5、施工现场临时建筑物合理布局，提高耐火等级低，尽量不用防平安意识。详细要求如下：(1)耐火等级：全部建筑的均为二级。(2)防火间距全部建筑防火间距均不小于火规范要求(3)消防通道：全部建筑四周均设有消防通道。(4)平疏散宽度及距离要求。(5)防火构造：在防火构造上均按防火规范项目合法性风险噪声风险项目可行性风险上文已对该项目可能引发的不利于社会稳定的五大类风险可能风险类别风险发生的可能性(C)很小0.2中等VVVV从上表可看出，该项目从整体上看可能出现的综合风险值为0.245,风险程度低，意味着项目实施过程中出现社会稳定风险的可出房地产业的发展目标是到2015年，XX市房地产业增加值在服务业中的比重在7%左右，能适应人民群众改善居住条件、提高生活质住建筑面积达到33m²以上，农村人均生活面积达到50m²以上。加快3、项目建设必需严格依据国家建筑平安相关法律法规，确保工绍政发(2012)17号第一章总则第一条为规范XX市区国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋全部权人 其次条本方法适用于XX市越城区行政区域(以下称市区)内国有土地上房屋征收与补偿工作。第五条越城区住房和城乡建设局是市区国有土地与补偿工作，日常工作由市(区)房屋征收办公室担当。第六条房屋征收部门可以托付属地镇政府、街道办事处及相关单位担当房屋征收与补偿的详细工其次章征收确定第八条申请房屋征收的单位(以下称征收申请人),应当向房屋征收部门提交下列资料：(二)规划部门核发的建设用地规划许可证(含规划红线图)及建设活动符合城乡规划和专项规划的(三)国土部门出具的征收范围符合土地利用总体规划和属于国有土地的证明材料；(四)征收补偿初步方案；(五)征收补偿费用资金证明；(六)法律、法规和规章规定须要提交的其他资料。第九条经审查，符合本方法第七条、第八条规定的，房屋征收部门应当自收到征收申请人申请之日起5个工作日内，书面通知国土、规划、工商、房地产交易登记等部门，暂停办理房屋征收范围内新建、扩建、改建房屋和变更房屋用途、权属以及房屋抵押登记、工商登记等相关手续。暂超过1年。第十条房屋征收部门应当对征收范围内房屋的权属建立由规划、国土、建设、城管执法等部门组成的联席会议制度，详细由市被征收人对调查结果有异议的，应当自调查结果公布之日起5日内向房屋征收部门提出。房屋征收部门应当自收到被征收人异议之日起15个工作日内予以核实，并书面答复被征收人。第十一条房屋征收部门在组织调查的同时，应第十二条房屋征收部门应当自调查登记、核实工作结束后，拟定征收补偿方案并按有关规定进行建设、规划、审计等有关部门及被征收房屋所在地的镇政府(街道办事处),对房屋征收补偿方案进行论证，并在房屋征收范围内及政府门户网站上征求看法，征求看法期限不少于30日。第十四条越城区政府应当将征求看法状况和依据公众看法修改的状况在房屋征收范围内及政府因旧城区改建须要征收房屋，50%以上的被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的，越城屋征收确定；涉及被征收人数量在300户(含)以上的房屋征收确定，应当经区政府常务会议探讨确定。供应的安置房源可以折价计入征收费用，折价金额最多不得超过征收补偿费用的70%。第十七条越城区政府应当自房屋征收确定作出之日起5个工作日内，在房屋征收范围内及政府门第三章征收评估第十九条对从事房屋征收评估的房地产价格评估机构实行信用管理制度。房屋征收部门应当依据屋征收部门在征收范围内公布评估机构，公布后10日内在征收现场登记被征收人的选择看法，半数以上同后进行评估作业。自征收确定公告之日起10日内不能协商选定的，由房屋征收部门在报名的评估机构中随机确定。参加随机确定的房地产价格评估机构不得少于三家。房屋征收部门应当提前3日在征收范围如有两家或者两家以上房地产价格评估机构担当同一房屋征收评估项目的，应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术其次十二条被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收确定公告之日被征收价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机其次十三条房地产价格评估机构应当依据托付合同约定的时间和要求，对被征收房屋进行实地查因被征收人缘由不能对被征收房屋进行入室实将分户的初步评估结果，在征收范围内向被征收人公示7日，公示期间应当支配负责房屋征收评估项目的被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必需由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评房地产价格评估机构自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。评估结果发生变更的，果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。受理房屋征收评估鉴定后，房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿等标准以及其他有关补助和嘉奖标准，被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门依据被征收房屋评估补偿价值(不含附属物、装修)的基础上增加20%对其进行补贴。第三十条选择产权调换的被征收人有权要求房屋征收部门供应不小于被征收房屋原建筑面积的安对安置到中高层、高层的被征收人，安置用房每单元设置一部电梯的，其安置用房总价中可少付3m²的金额；安置用房每单元设置两部及两部以上电梯的，其安置用房总价中可少付10m²的金额，少付部分第三十一条征收砖混结构住宅，同一楼证记载建筑面积各户不一样的，统一以最大一套房屋建筑面积作为补偿安置面积(顶层带阁楼的，阁楼除外)。如该住