工程管理专业社会经济调查报告

西安科技大学管理学院工程管理专业西安市地价对商品房价格影响的调查报告班级：工程管理1002班组长：XXX组员：XXXXXXXXXXXXXXX指导老师：XXX2013年01月06日西安科技大学工程管理社会经济调查组西安市地价对商品房价格影响的调查报告一、前言调查的背景及原因伴随着房地产业的蓬勃发展，房地产投资占全社会固定资产投资比重过高、房价暴涨、金融融资渠道单一、银行信贷风险加大等一系列问题开始涌现出来，这里面最突出的问题就是自2003年以来的全国房价水平的大幅上涨。虽然国家先后出台了多项相关政策，但是房价仍然处于高位运行状态。日益高涨的房价显然已超出了中国大部分人的购买力水平，住房已经成为人们“生命中不可承受之重”。房价的持续上涨引起整个社会的关注，引发了巨大的争议，所以研究房价组成及影响房价的因素也是研究房地产市场发展的首要问题。有资料显示2010年前三季度，西安市商品住宅销售累计827.81万平方米，比上年同比增长9.28%。9月份商品房销售均价6732元/平方米，商品住宅6486元/平方米。1—9月份西安商品房累计均价6280元/平方米。在国家宏观政策调控下，西安房价依然保持高速增长，出现量价齐升的局面。人们不禁要问，西安房价缘何如此强势，自2008年以来，西安房价以每年“14%以上”的幅度上涨，是什么因素推动西安房价猛涨？究竟是什么原因导致了房价的暴涨，社会上很多人把它归因于高地价，特别是国土资源部2002年5月9日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和2004年3月31日《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即著名“8.31”大限)政策的先后出台，明令商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。由于实行土地招、拍、挂以后，土地出让费用的大幅上扬与房价暴涨的时期基本一致，自然就得出了在房价中占30%左右比例的地价上涨，从而引起建筑成本上升，导致房屋最终销售价格不断攀升的结论。根据资料也显示，2011年元月30日，就在楼市第三轮调控启动、新国八条正式实施的第三天，西安市长安区四宗土地均拍出了高价。万科、雅居乐、恒源煤电分别以433万/亩、520万/亩、622万/亩的均价拍得三宗土地。竞争最为激烈的最后一宗土地，最终以1072万/亩的高价被西安铁锋房地产拍得，这么高的地价再次引发了各界对西安楼市未来走势的担忧与思考。城市地价与房价是房地产价格体系的主体,地价是房价的一个重要组成部分，房价和地价作为房地产行业的两个主要指标，对衡量和评价房地产市场运行质量有重要意义。正确认识二者的关系,对于科学制定政策,推进房地产市场健康发展也具有指导作用。两者关系是否协调对房地产业运行、城市土地利用效率都有很大影响,对地价与房价关系进行研究具有重要的现实意义。本次调查就是在总结前人理论和经验的基础上，通过一定调查和数据分析，研究地价对房价的影响，以及是如何影响的，影响的程度如何等问题。调查的目的及意义为了锻炼我们的社会实践能力，理论联系实际的能力，学以致用的能力；加强巩固我们的专业知识；增强对国情、民情的认识，利用自己所学去发现问题、分析问题、解决问题，以及增加对专业课的兴趣，学校特意安排此次实习。最主要的是通过这次实习，通过查阅资料法和数据分析法，对西安市房地产市场上地价与房价之间是否存在一定的联系，存在什么样的关系，地价对房价有何影响，影响的程度有多大，地价是否为影响房价的主导因素等。通过查阅资料，数据分析能初步地理解房地产房价的组成及房地产业的发展现状，并认识其在社会经济发展中的作用，以此来提高自己发现问题、分析问题、解决问题的能力和专业素养。调查的时间本次社会经济调查时间为2013年1月2日至1月6日。具体为2012年12月28日，召开实习动员大会，以及各小组会议；2013年1月2、3日确定调查主题，调查目的，去图书馆查阅资料，在于房地相关网站下载统计数据；4日分析数据，整理资料，完成调查阶段；5、6日分析数据、完成实习报告。调查的方法为真实的获取数据，我们选择了间接资料法。主要包括：1、根据阅读并学习已有论文资料进行思考及借鉴；2、通过分析在官方网站下载的统计数据及资料进行分析和整理。调查的对象西安市房地产市场调查的安排时间安排表：实习时间实习内容2012.12.28实习动员大会、小组会议2013.1.2—2013.1.3确定调查主题及调查的目的2013.1.4查阅相关资料与统计数据2013.1.5—2013.1.6分析数据、完成实习报告。人员安排表：调查主题的确定---全组人员；查阅论文资料---XXXX；统计数据下载---XXXX；数据整理与统计分析---全组成员；实习报告制作：XXX。二、调查现状2.1西安市概况西安是陕西省省会，世界著名的历史文化名城，是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。在全国区域经济布局上，西安具有承东启西、东联西进的区位优势，在西部大开发战略中具有重要的战略地位。1992年7月国务院批准为内陆开放城市，是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。是国际化大都市。现辖9区4县，总面积9983平方公里，拥有常住人口741万人。目前西安楼市呈现出的发展现状是区域发展的不均衡，城东地产发展新旧共荣，开发相对分散，旧区开发量少但配套完善备受市场欢迎，新区依托大水大绿和浐灞生态区整体的崛起以及市政府为加快区域建设而提供强大的资金和政策支持，也正与城南、城北形成三足鼎立的局面。城南区房地产发展较早市场相对成熟，虽土地资源日渐减少，但在曲江和高新两大板块的拉动下继续朝南发展。城西市场因重型国企较多一直发展较为缓慢，随着前唐“西市”遗址的重建和地铁一号线的延伸，对于其原有区域和西咸共建区域的快速发展提供了动力。而城北区在西安市行政中心北移、地铁二号线建设、铁路北客站建设以及大明宫区域遗址保护和旧城改造等前所未有的重大机遇面前，正在发生着日新月异的变化。城内受土地供应紧缺而始终处于相对放量较少，插花式的发展难以形成大的规模和影响力，住宅市场发展缓慢。西安旧城区发展空间有限，向郊区发展是必然结果。目前，西安市西南方向较早发展的高新区已初具规模，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区也正建设的如火如荼，长安区和最近兴起的浐灞生态区正在走入西安市民的视野。伴随着西安地铁的建设和城市的外扩，市政基础设施也全面铺开往外扩展，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落到现在对郊区的正视，甚至偏爱。实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的最初预演。2.2西安市房地产概况与现状西安市房地产发展进程基本分为四个阶段：1992－1999年的起步、调整上升期、2000－2002年相对稳定的协调发展期、2003－2007的政策调整、快速提升期、2008年—2012年，房地产行业全面调整期。2011年是一个刻骨铭心的年份。中国房地产业经历了历史上最严厉和持续时间最长的调控。从年初的“新国八条”到“限价令”、“国五条”，再到二三线城市限购政策等，房地产市场一路跌宕起伏，楼市多方博弈日见微妙。从国内一、二线城市直至西安，楼市量价齐跌普遍上演，年末时节调控效果正逐步放大显现。2012年调控政策延续实施，房产税的开征也被提上日程，从另一层面来自经济面的运行环境也将对行业走向形成持续影响。种种迹象表明，2012年中国及西安房地产行业其发展的复杂性、交叠性较之2011有过之而无不及。2011年1-11月，西安市完成房地产开发投资764.22亿元，同比增长22.2%，增幅比1-10月回落0.3个百分点，比前三季度提高0.7个百分点。其中当月完成开发投资66.97亿元，同比增长19.2％，环比下降25.2％。土地购置费用增幅较高。1－11月，西安市房地产开发投资中土地购置费用87.27亿元，同比增长55.2％，高于开发投资速度33.0个百分点，为今年最高增速。住宅投资占比下降，商业营业用房投资快速增长。1-11月，西安市房地产开发完成住宅投资604.18亿元，同比增长16.4%；住宅投资占房地产开发投资的比重为79.1%，比去年同期回落4个百分点。商业营业用房完成投资75.47亿元，同比增长42.6％，增幅较1-10月提高4.8个百分点，较前三季度提高9.7个百分点。1-11月，西安市商品房销售面积1309.48万平方米，同比增长27.1%，较1-10月回落1个百分点。其中，商品住宅销售面积1254.14万平方米，同比增长27.4％，占商品房总销售面积的比重为95.8％，比去年同期提高0.2个百分点。办公楼销售面积31.47万平方米，同比增长110.2％，占全市总销售面积的比重为2.4％，比去年同期提高0.9个百分点。11月当月商品房销售面积131.66万平方米，同比增长18.9%，环比下降13.2%。2012年第八周，西安市普通住宅成交量继续上涨，共成交1215套，成交面积120389.35平方米，环比增加了22.63%。这已经是西安市住宅市场连续4个周成交量出现上涨。随着天气的回暖，售楼处也开始逐渐走出冷清的场面，人流量渐渐增多。政策调控的深入，观望氛围的持续，刚需族成为目前市场上最重要的客群，开发商为了吸引这部分置业者，开出各种优惠条件，去年没买房的刚需族也开始出来了解市场行情，有些选择了出手，不过总体来说，目前楼市仍处于低位运行。2．3西安市的地价概况西安市政府曾对社会公布了《西安市城镇国有土地基准地价》，将全市国有土地分为９个级别，商业、居住、工业、科教文卫体育及其他用地５种用途，其中市中心一级地区的商业用地地价最高，达３６００元～４４２５元／平方米，九级山区的科教文卫体育用地地价最低，为１６元～２５元／平方米。那次基准地价是在当时房地产热、物价上涨的情况下制定的，偏高的地价水平引起了省市有关方面的高度重视。１９９７年～１９９９年西安市土地管理局又对全市国有土地定级和基准地价进行了认真修订，修订后的基准地价经省政府批准，于２０００年８月向社会公布实施。在这次修订中，将全市国有土地调整为１２个级别，基准地价水平整体下调了４１％，其中商业、居住、工业、科教文卫和综合用地分别下调了２９％、４０％、５４％、４８％和３４％，最高价一级商业用地为３３００元／平方米，最低价十二级工业用地为２２元／平方米。土地级别由原来的9级变为12级，土地级别分布由原来的“同心圆”变为“区片型”，南郊、长安、高新区、经开区、曲江机关报区等部分区域的土地级别有了较大辐度提升；地块达到“五通一平”(1至5级)和“三通一平”(通水、通电、通路、场地平整)(6至10级)开发程度的国有土地使用权法定最高出让年期的平均价格。最高价一级商业用地为3300元／平方米(220万元／亩)，最低价十二级工业用地为22元／平方米(1.47万元／亩)。西安市产业投资的重点区域，西安高新技术产业开发区的工业用地平均地价最高为555元／平方米(37万元／亩)，最低为300元／平方米(20万元／亩)；西安经济技术开发区工业用地，最高为300元／平方米(20万元／亩)，最低为240元／平方米(16万元／亩)；西安曲江旅游度假区商业、旅游用地，最高为900元／平方米(60万元／亩)，最低为330元／平方米(22万元／亩)。

从土地一级市场上看市场交易地价水平，自1993年2005年，西安市政府拍卖的国有土地使用权共17宗，招标1宗，挂牌交易36宗。2006年至2007年2月招拍挂土地25宗，累计成交面积782.932亩，成交金额59596万元基准地价只是政府公布的土地指导价格，与开发商从一级、二级土地市场取得的土地实际价格有较悬殊的差距。对西安市１９９３年至２００２年拍卖的１３宗土地价格水平分析表明，几年来西安市一级市场土地交易价格在逐年攀升，并且幅度较大，如南二环同一区域两宗地１９９９年每亩拍卖７６．７万元，２００２年每亩拍卖２９３万元，但仍大大低于东部地区。在采用协议出让的工业用地项目上，其价格水平与东部沿海地区相比偏高。由于西安市城墙内建筑限高、拆迁密度大，在二级土地市场上，用地者之间交易形成的价格水平较高，但与同类城市相比仍属正常，所以对开发商来说仍有一定的利润空间。例如，同为一级商业用地，西安中天实业发展总公司从二级市场购买市中心东大街的宗地交易价格每亩高达５９３万元，比西安东屹房地产开发公司在一级市场以拍卖方式取得尚德路、西五路什字的地价每亩５７０万元还高。应该说二级市场的地价才反映了开发商所能承受的地价水平。

以上分析表明，西安市商业用地基准地价水平不高，住宅、工业用地偏高。市场交易价格基本正常，但工业用地协议价格与东部沿海地区相比偏高。对于经营性用地特别是房地产项目用地，由于全国推行招标拍卖挂牌等市场机制供地，虽使开发商的预期利润受到抑制，但是价格水平仍在能够承受的范围之内。

而伴随着房地产业的蓬勃发展，西安市地价的价格也在不断的上涨之中，这也就出现了本文导言中的在2011年元月30日万科、雅居乐、恒源煤电分别以433万/亩、520万/亩、622万/亩的均价拍得三宗土地。竞争最为激烈的最后一宗土地，最终以1072万/亩的高价被西安铁锋房地产拍得。三、调查结果分析我们通过查阅资料及下载历年的有关房地产房价与地价之间关系的数据，从而进行了如下的分析：①在全国范围内一些国内学者对中国的房价与地价进行了相关的研究。王岳龙、武鹏[1]建立了一个PanelData模型,选用中国2002-2006年的PanelData,探讨了房价与地价的关系,研究表明:土地招标使全国房价上涨了13.2%,而且房价对地价的拉动显著,地价对房价的推动在长期显著。宋勃、高波[2]采用1998-2006年中国房价与地价的季度数据,建立了误差纠正模型,结论显示:在短期内,房价对地价没有影响,而地价会影响房价,另外,房价与地价在长期会相互影响,因而控制地价上涨是抑制房价上涨的主要手段。黄静、屠梅曾[3]采用中国29个城市的PanelData,研究了房价与地价的长期均衡关系,结论显示:东部与西部城市地价对房价的影响要比中部城市大。况伟大[4]建立住房市场与土地市场模型,探索了房价与地价的关系,研究发现:增加土地供给可以抑制地价和房价。严金海[5]采用误差修正模型研究中国房价与地价的关系,结果表明:短期内房价决定地价,长期内房价与地价相互影响。余华义、陈东[6]研究地价与房价关系发现:房价与地价呈现正相关关系,且互为因果关系。包宗华[7]发现房价的迅速上涨是由地价的大幅上涨引起的,降低地价才能抑制房价。高晓慧[8]认为房价是地价的体现,房价与地价呈现正相关。刘琳、刘洪玉[9]研究发现房价与地价线性正相关,地价上涨引起了房价的上涨。杜江[10]也认为住房价格升高的主要因素是土地成本。从上述可以看出，在全国范围内，地价与房价二者之间的影响关系说法不一，但总的来说可以分为三派：一部分学者专家认为房价对地价有显著影响，房价的上涨带动地价上涨，而地价对房价的影响不大；一部分学者认为短期而言,地价对房价没有影响,而房价是地价上涨的原因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系,互为因果,房价对地价有较显著的影响,地价对房价的影响程度较低。还有一部分学者认为在中短期，地价是一个相对独立的变动过程，不受房价的影响，而房价却受到地价的显著影响；从长期来看，房价对地价的影响开始增强，但总不及地价对房价的影响，地价一直占主导地位。通过资料显示，面对2004年各地区房地产价格持续上涨,建设部政策研究中心认为国有土地“招、拍、挂制度”存在明显的缺陷,即短期内容易推动地价上涨。当前房价上涨的主要原因是地价上涨。上述三种观点各有各的依据，不能判断说哪一个对哪一个就错了，但是经过细心观察，我们发现他们的研究范围是全国，而不是某个特定的区域。在全国范围内抽查样本的时候，那面有一定的偏差和误差，所以有可能导致研究结果的偏差，最主要的一点是房地产市场的一个很明显的特征就是区域的异质性，不同地区房地产价格以及城市地价的差异是非常大的，所以在调查时不能“一刀切”，要深入分析西安市多年来地价与房价的变化情况，利用相关理论工具，站在前人的肩膀上，取其精华，去其糟粕得出西安市地价对房价的影响以及二者之间的变化关系情况。②西安市房价上涨的原因很复杂:从市场需求方面来看,居民财富的增长、人们对房价上涨的心理预期、旧城改造中拆迁范围的扩大均拉升了房价；从开发成本来看,建筑材料价格的上涨、土地价格的上升都推动了房价。图1显示了2000-2008年西安市房地产行业关于房价与地价最重要的2个指数的变动情况:2000年,西安市房屋销售价格指数为101.1,土地交易价格指数为100.2；2004年,西安市房屋销售价格指数为109.7,土地交易价格指数为110.1;2008年,西安市房屋销售价格指数为106.5,土地交易价格指数为109.4。由图1可知,中国的房屋销售市场和土地交易市场自货币化开始后迅速升温,而地价作为最主要成本对房价的影响显著,并且地价与房价呈现正相关关系。通过这份2000-2008年西安市房屋销售价格指数与土地交易价格指数的变化图形来看，房价与地价的变化具有一致性，二者互相影响，一方增加，另一方则增加，一方下降，另一方也随着下降。通过图1我们知道了地价与房价之间存在很大的关系，二者呈现正相关。下图2研究了西安市1998-2008年平均地价的变化和平均房价的变化，为了研究方便，将二者的图形放在一个折线图里，便于对比找出二者之间的规律。从图2可以清楚的发现，房价和地价从2003年以后有了一个明显的增长，两者的变化趋势也非常相似，经计算，两个变量的相关系数高达96.2%。地价占房价的比例也从1998年的18.1%，一路上升到2008年的31.2%，这也与以往资料公布的20%～30%比例相符合[11]。地价在房价中的比例越来越高，说明了土地招、拍、挂造成地价上涨，确实对房价上升起了一定的助推作用，但是两者之间究竟是什么关系,还需要还需要进行一定的检验。图3西安市2008-2010年挂牌土地成交价格通过图3，我们也可以看出，2008-2010年三年的楼面地价也一直在上涨，而这三年西安市的房价也是在疯狂的上涨，这足以说明西安市的地价与房价之间存在着很大的关系，二者之间的变化关系是一直的，具有高度的一致性。③从自然属性看,土地具有有限性、差异性、固定性、耐用性等特点;从经济属性看,土地又具有稀缺性、区位可变性、报酬递减性。并且受政府宏观调控，在中短期内，土地的价格是一个相对独立的变动过程，不受房价的影响。从长期看,不同用途土地是可以转换的。对单个开发商来说,土地成本是房地产价格的主要组成部分。对于消费者来说,未来土地升值的预期也会导致房地产价格上升。因此,从微观的角度来看地价对房价具有反作用。本部分通过构建土地市场与房地产市场四象限模型,为这些观点提供更强有力的理论支撑。房地产业发展离不开土地的持续供给,土地市场是房地产市场的重要组成部分。土地市场上确定的地价是影响房地产供给与需求的主要因素之一,地价变化会直接改变房地产市场的供给,使房地产价格出现波动。房地产价格变化又会对地价产生反作用。如图所示：所以在仔细阅读相关文献，调查并分析数据后，得出了西安市地价与房价的关系是：在中短期，地价是一个相对独立的变动过程，不受房价的影响，而房价却受到地价的显著影响；从长期来看，房价对地价的影响开始增强，但总不及地价对房价的影响，地价一直占主导地位。④又通过查阅相关资料及分析数据得到西安市地价偏高的原因如下：造成西安地价偏高的原因是多方面的。客观上一是由于西安是陕西省唯一的特大城市，特殊的环境因素、较好的基础设施条件，给西安的产业带来了无限的商机，同时也造成了巨大的用地压力，且又无周边城市分担市区用地压力，这就无形中增加了土地供应上的成本费用；二是由于西安是一座历史悠久的文化古城，需要保护的文物较多，城市规划对文物保护区周围的建筑高度和容积率都有非常严格的限制，如城墙两侧、钟鼓楼、大小雁塔四周等，这些区域既要保护，也要开发，在一定程度上导致了单位面积地价的提高；三是西安城内人口密度大，且商服业发达，许多居民把出租房屋、临街开门面房或在附近做小买卖作为主要生活来源，这些区域拆迁改造时安置难、拆迁量大，增加了开发成本。如西大街沿线拆迁成本约为３１２万元／亩，解放路北段拆迁成本约为２８５万元／亩，而这些数据仅仅是根据拆迁面积含代征路计算的，摊到开发净用地上就更高了。

主观上的原因有以下几方面：一、征地中超标准补偿。据调查，新城、莲湖、雁塔每亩２５万元～５０万元，未央、灞桥每亩１５万元～３０万元，远远高于土地管理法规定的补偿标准。究其原因，一是西安市郊区人多地少，耕地质量好，加上城市用地向郊区不断扩展，用地需求远远大于供给，价格随之攀升；二是一些未经批准，擅自同村组签订征地协议的项目单位，由于急于开工，使村组借机哄抬标准，增加了征地成本；三是由于我省对征地中农村房屋拆迁没有严格有效的管理办法，因而普遍存在征用拆迁前被拆迁村庄农民突击建房，千方百计增加和扩大建筑面积的现象。如西安高新开发区二期征地过程中，仅南窑头、甘家寨两村约２５００户，每户村民居住面积平均超过４００平方米，搬迁费用达６亿元，平摊到两村征地面积上，每亩增加土地成本在８万元以上；四是征地中一次性货币安置的渠道单一，社会保障措施又没有跟上，农民普遍担心失去土地也就随之失去了生活保障，因此，在征用土地时，他们也尽力抬高补偿标准。

二、部分项目代征土地面积大。根据西安市城市规划有关规定，用地者在土地征用时必须代征相当一部分公共道路、绿地广场、停车车位等的用地，增加了净用地的开发成本，而且对代征部分所占用的耕地除了交纳征地补偿费外，还要交纳新菜田开发基金、土地有偿使用费等各种税费，加大了土地征用的实际成本。

三、税费繁杂，搭车收费现象严重。据不完全统计，西安市房地产项目相关的行政事业性收费税共有３６项之多，除去土地管理法规规定的８项收费和给农民的土地补偿费外，其他２７项费用中，有的是基层政府将法定的解缴义务“转嫁”给土地使用者。如新增建设用地有偿使用费本应由被征土地所在市（县）政府交纳，但我省都是用地者交纳；有的是擅自提高标准收费。我省１９８７年规定西安市耕地占用税标准，城三区每平方米７．１元、郊三区每平方米５．８元，但实际征收中一直按每平方米１５元的标准收取，甚至对非耕地也要收取此项费用；有的是建设项目收费。除此之外，还有搭车收费，如教育附加费、计划生育费、撤村转户预备金等；巧立名目收费，如支农费、盖章费、管理费、协调费等也多在办理土地使用手续的环节中出现。

四、圈占土地，违规交易现象存在。有的开发商获取开发项目后，只圈占不建设，实际开发程度很低，造成大量土地闲置，甚至利用建设项目、规划许可证和用地红线图转让等形式变相“炒卖”土地牟取暴利，而真正实施拆迁建设的开发商拿到规划项目时，已是几经倒手，增大了最终用地者的实际成本，同时也造成土地资源的浪费。

五、政府对土地的宏观调控没有完全到位。一是统一征地制度尚未得到完全落实。某些部门、行业以各种理由直接和乡、村、组签订征地、占地协议，造成政府无法形成统一合理的价格标准，出现征地价格混乱。有的价格偏低，引发农民集体越级上访，有的价格偏高，扰乱了土地管理秩序。二是土地收购储备制度尚未完全形成。政府手中无土地，难以通过土地投放量的多少对地价进行调控。三是用地比例失调，非经营性单位如行政事业单位用地比例过大，使真正的工业用地空间不足。据对西安市４９所高校统计，现有学生４２万人，原占地１．９万亩，目前新占、拟占地已达４．９万亩，是原占地的２．５７倍，加上原用地面积，远远超过人均１分地的规定标准。

四、提出对策和建议针对造成西安市地价偏高的原因，提出以下政策性的建议有以下五个方面：1.革除地方政府土地财政依赖。调整现行中央和地方政府的财税分配机制，理顺中央和地方的财权、事权关系，解决地方政府财政收支间不平衡的问题，使其承担的事权与拥有的财权相匹配。2.调整土地政策，增加土地供应量。针对普通住房用地，要改革现行由价高者得的供地方式，将土地出让价格控制在一定的范围之内。根据房产市场需求结构，增加土地供应量，稳定地价，防止房价过度波动。3.加大保障性住房建设力度。切实履行政府公共住房保障职能，增加保障性住房供应，做到普通居民住房“应保尽保”，满足其住房基本消费需求。降低房地产特别是住宅市场的进入门槛，允许单位和个人以多种方式自建住房。4.打击房地产投机。正确引导房地产投资需求，坚决打击房地产投机需求。

5.进一步完善地价的市场形成机制，充分发挥土地价格在调节土地资源配置中的基础性作用，对不同产业用地的价格实行分类指导的政策。首先要强化经营城市理念，加大市场化配置土地资源的力度，对经营性土地使用权实行招标、拍卖和挂牌出让，公开竞争形成地价，为政府积累建设资金，以此抑制经营性用地的预期暴利，防止出现炒买炒卖或房地产泡沫现象。其次要运用好地价管理的政策工具，对预期收益高、投资密度大的工业、高新技术企业、世界５００强企业，在土地的供应上留给足够的空间，在土地价格上用招标拍卖经营性用地取得的收益给予弥补，降低用地价格。通过分析总结我们提出的具体可施行的建议如下：

1.合理调控土地价格。政府往往将土地出让给一些大开发商,而大开发商却采用滚动开发的方式,这造成了土地的闲置。政府应合理安排土地的供应量,善土地储备制度,加大对土地使用的监管力度,防止土地的闲置和浪费。此外,还应综合考虑经济发展的各种因素,将城市规划与房地产开发相结合,合理确定土地价格,制止低价出让与高价炒卖,完善土地价格的确定与公布制度,通过对地价的调控来正确引导房地产市场的稳定发展。2.加快住房保障制度的建设,进一步完善住房公积金监管机制,促进中低档住房建设,加大地方财政对居民基本住宅和经济适用房建设的投资规模,对居民基本住宅可采用由住户逐步购买房屋产权的办法。对中低收入阶层而言,购房支出占其可支配收入的比重相对较高。因此,在政策上对他们有所倾斜,既可以维护中低收入阶层的利益与保障社会公平,又可以起到抑制商品房价格过快上涨的作用。3.规范房地产市场秩序,加强对房地产开发商的监督,打击炒房投机行为,进一步完善与国家法规相配套的地方法规。一些不法房地产商利用信息不对称自我炒房,严重扰乱了房地产市场的交易秩序。所以,为了房地产市场的健康和稳定发展,必须对违法开发商进行严