物业案例分析

物业收费案例1月25日，广州市惠锦花园业委会与广州市惠锦物业服务公司(下列简称惠锦物业公司)订立《惠锦花园物业服务合同》，商定惠锦物业公司为惠锦花园社区提供物业服务的管理范畴、业主应向惠锦物业公司支付物业服务费，物业服务费住宅为每月1.5元／平方米、合同期限为1月25日到1月25日三年。5月8日，基于物价上涨、员工工资上调等因素，物业服务成本也大幅度攀升，惠锦物业公司因成本增大造成经营亏损而规定上调物业服务费，惠锦花园业委会以公示的形式张贴《有关上调物业服务费征求业主意见的公示》，其重要内容是惠锦物业公司规定将物业管理费从1.5元／平方米上调至1.8元／平方米。就与否提高物业服务费收取原则问题，业主委员会决定采用书面征求意见的形式召开业主大会，向惠锦花园内业主发出书面咨询表，并回收咨询意见表进行统计。8月15日，惠锦花园业委会与惠锦物业公司订立《惠锦花园物业服务合同变更合同》，商定自9月1日起物业服务费住宅为每月1.8元／平方米、合同到期日为1月25日等内容。8月16日，惠锦花园业委会发出第23号公示：经咨询广大业主的意见，物业服务费从1.5元／平方米上调至1.8元／平方米，自9月1日实施。该社区的邓先生等五位业主不同意业主委员会私自与惠锦物业公司订立的《惠锦花园物业服务合同变更合同》，他们认为《惠锦花园物业服务合同》一经订立，不得随意变更。业主委员会不能通过发出咨询意见表的形式，提高物业服务费的收费原则。五位业主作为原告向法院提起诉讼，规定法院判令撤销被告惠锦花园业委会作出的第23号公示。被告惠锦花园业委会辩称，《物权法》和国务院《物业管理条例》规定，通过人数和面积双重过半数的业主同意，业主大会能够决定“有关共有和共同管理权利的其它重大事项”。《惠锦花园物业服务合同》即使规定物业服务费为1.5元／平方米，但是由于物业服务成本的大幅度攀升，物业服务公司入不敷出，能够依法按照《合同法》变更合同规定。本次提价全方面咨询了业主的意见，回收的咨询意见表通过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符正当律规定，因此，业委会作出的第23号公示正当有效，请求驳回原告的诉讼请求。（案例来源：第一文库网）问题：1.物业服务合同订立后，能否变更收费原则？2.被告业委会作出的第23号公示与否正当有效？案例分析：物业服务合同能够经法定程序进行变更物业服务合同是由业主委员会代表全体业主与物业服务公司订立的，是物业服务公司收取物业服务费的基础性法律文献。调节物业服务收费原则属于对合同价款内容的变更，应遵照《合同法》中有关合同变更的有关规定。合同变更指当事人商定的合同内容发生变化和更改，即权利和义务变化的民事法律行为。合同内容的变更，是指在合同成立后来，尚未推行或尚未完全推行以前，合同当事人就合同的内容达成修改和补充的仲裁机构变更合同内容。根据《合同法》的规定，合同变更须含有下列条件：(一)原已存在有效的合同关系，合同变更是在原合同的基础上，通过当事人双方的协商或者法律的规定变化原合同关系的内容。(二)合同变更应通过双方当事人协商一致。《合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，能够变更合同。”在协商变更合同的状况下，变更合同的合同必须符合民事法律行为的有效要件，任何一方不得采用欺诈、胁迫的方式来欺骗或强制他方当事人变更合同。如果变更合同的合同不能成立或不能生效，则当事人仍然应按原合同的内容推行。(三)合同变更必须恪遵法定的方式。《合同法》第七十七条第二款规定：“法律、行政法规规定变更合同应当办理同意、登记等手续的，根据其规定。”依此规定，如果当事人在法律、行政法规规定变更合同应当办理同意、登记手续的状况下，未遵照这些法定方式的，即便达成了变更合同的协议，也是无效的。物业服务合同有关对物业服务收费原则的调节属于合同内容的变更，依法应通过合同当事人协商一致。业主委员会成立之后，由业主委员会代表全体业主利益与物业服务公司订立物业服务合同，但业主委员会只是业主大会的执行机构，实际承当交纳物业服务费义务的是单个业主。因此，业主委员会在变更物业服务合同时也应召开业主大会，根据业主大会的决策来进行合同内容的变更。有关调节物业服务收费问题，广州市物价局和广州市国土资源和房屋管理局联合公布了《有关进一步加强我市住宅物业服务收费管理的告知》(穗价[]99号)，该告知第六条规定：“住宅物业交付使用之后，物业服务收费按商品房买卖合同或物业服务合同的有关前期物业服务商定执行。物业服务公司与业主需要调节物业服务具体收费原则的，实施市场调节价，由物业服务公司与业主双方依法商定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住宅物业社区已依法成立业主委员会的，物业服务收费由业主委员会根据业主大会的决定，与业主大会选聘或续聘的物业服务公司在物业服务合同中商定。”根据告知规定，业主委员会能够根据业主大会的决定，调节物业服务的收费原则。决策未经人数和面积双重过半数的业主同意，应属无效。按照《物权法》第七十六条规定，调节物业服务收费原则属于可“由业主共同决定”的第七项，即“有关共有和共同管理权利的其它重大事项”，并且按规定“应通过人数和面积双重过半数的业主进行表决通过”。本案中，业主大会的召开采用的是书面征求意见的形式，由业主委员会向业主发放《有关提高物业服务收费的咨询意见表》征求业主意见。根据意见表的回收统计成果，惠锦花园共有业主为2356人，半数即1178。被告经统计同意提价的业主人数为1185人，已经超出半数。五位业主原告认为，被告的统计成果不真实，规定法院进行复核。经法院抽取的10张同意票进行审查，其中1票无业主签名、7票签名与实际业主不符。法院规定被告提交业主的授权委托书或实际签名人与业主的关系的证明，被告未能提交。经法院调取业主的资料进行询问，发现10张同意票中，只有2张同意提价，其它8张业主明确表达不同意提价。基于被告提交的咨询意见表中业主意见真伪不明，致使法院对被告提交的咨询意见的真实性产生合理怀疑，被告提交的咨询意见表不能作为定案的根据。1185张同意票扣除8张不同意票为1177张，未达成总人数的半数。因此，能够认定同意提价的业主人数未达成总人数的过半数。《物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主正当权益的，受侵害的业主能够请求人民法院予以撤销。因被告统计的成果未能达成法律规定的人数和面积双重过半数的比例，被告作出的决策应予以撤销。2.物业服务合同案例——变更案例某花园由A物业管理公司提供管理和服务，社区业主委员会成立之后，与该物业管理公司订立了物业管理合同，一年后，业主委员会出具评审报告，对物业管理公司一年内的工作予以了必定性评价。但社区部分业主们认为，业主委员会并不能真正代表他们的利益。通过表决之后，选举出新一届业主委员会，新一届业主委员会决定与A物业管理公司提前解除合同，通过招标更换物业管理公司。

7月，经部分业主多次规定，政府有关部门同意某花园举办了物业管理招标，经由评标委员会评定，B物业管理公司中标。双方订立了物业管理合同，合同开始推行的时间为8月1日。

在B物业公司进驻该住宅区时，A物业管理公司不同意撤出，双方对峙了数小时。最后，在社区业主委员会的请求和数百名业主的聚众压力下，本地政府和公安机关出面，安排B物业管理公司进入社区，A物业管理公司人员同时撤离。

此后，A物业公司以业主委员会无权提前解除合同为由向仲裁委员会申请仲裁，规定继续推行合同并赔偿损失。（案例来源：百度文库）问题：1.业主委员会有权解除物业管理合同吗？2.A物业公司为什么会被社区业主提前解除服务合同？案例分析：一、业主委员会有权解除物业管理合同，但是有限制条件。《最高人民法院有关审理物业服务纠纷案件具体应使用方法律若干问题的解释》(下列简称《物业服务司法解释》)第八条规定，“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出辞退物业服务公司的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《物权法》第七十六条规定，“下列事项由业主共同决定：„„（四）选聘和辞退物业服务公司或者其它管理人；„„决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其它事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据该规定，只要同意辞退服务公司的业主人数达成本条规定的专有部分占建筑物总面积过半数的且占总人数过半数的这一条件，这部分业主就能够共同诉至法院请求解除物业服务合同。二、服务不到位，没有得到大部分业主的承认。3.安全管理案例——治安方面何女士夫妇是湘阴县精密当代城社区的业主。7月21日，何女士向湘阴精密物业公司缴纳了自7月至7月的物业费609元。7月27日上午，怀孕的何女士出现分娩前兆，家人连忙将其送往湘阴县康复医院分娩。下午7时许何女士的父亲回家取东西时，发现家中大门敞开，挂在客厅的液晶电视不见踪影，房间里的衣服等物品翻得乱七八糟，一片狼藉。何父立刻意识到：“家中很可能被盗了”，于是立刻报警，湘阴县公安局的干警达成现场后做了询问笔录和现场勘验检查笔录并对现场进行了拍照。由于现场留下的线索有限，该盗窃案至今尚未侦破。盗窃案发生之后，何女士家人找到物业管理处，规定物业管理处赔偿损失。但是由于双方对于过失程度的认定及损失金额的拟定存在较大的分歧，最后未能协商一致。于是，何女士一纸诉状递交到法院，请求法院给个说法。何女士认为，被告物业公司收取了业主的管理费，却未尽到应尽的管理职责，致使业主家中失窃，因此应当承当责任。根据调查理解，案发前精密物业公司所管理的精密当代城社区15栋至21栋之间靠西边围墙有一段缺口(案发后已修复)，物业公司没有对这一段缺口进行修复，并且，物业公司的保安也未对进出社区的车辆和人员进行登记管理，从而推定物业公司未尽到应尽的管理责任。被告物业公司认为自己已经推行了义务，没有过失。何女士的损失，应当由犯罪嫌疑人也就是小偷来承当，而不应当由物业公司承当。湘阴县人民法院审理认为，原告何女士依约准时向精密物业公司交纳物业费，物业公司应当对社区内住户的财产尽到合理、谨慎的注意义务。但是精密物业公司在其管理的社区内围墙有损坏时，既没有派人及时修复也没有派人采用必要的安全防备方法，并且对进出社区的车辆和人员没有进行适宜的管理，门岗值勤形同虚设，其工作存在重大疏漏，对何女士家中财物被盗所造成的损失负有过失，应当承当30％的赔偿责任。遂依法判决作出前述判决。一审宣判后，精密物业公司不服，向岳阳市中级人民法院提起上诉。日前，岳阳中院作出了“驳回上诉，维持原判”的终审判决。至此，该案尘埃落定。（案例来源：新华网）问题：1.被告物业公司与否存在过失？2.过失重要在哪一方？案例分析：第一，双方之间存在着正当有效的物业服务合同。这一点是双方认同的，这一点也正是法院据以鉴定物业公司承当责任的法理基础。假设，双方之间并不存在物业服务合同关系，那么何女士就不能以此规定物业公司承当赔偿责任。由于，既然双方之间不存在合同关系，物业公司不是合同的相对方，就没有合同商定的所谓“保管”义务，既然没有义务，固然谈不上责任。那么，对于何女士的损失，就只能直接由小偷来赔偿了。至于小偷能否被抓到，那是后话。第二，在物业服务合同正当有效的前提下，被告物业公司与否存在过失成为案件审理的核心。在这类案件中，物业公司普通通过构筑两道防线来达成免去、减轻赔偿责任的目的。第一道防线就是辩解自己已经按照合同的商定推行了管理义务，不存在过失，因此不承当赔偿责任，真正应当承当责任的是小偷，业主应当在案件侦破时向犯罪嫌疑人主张赔偿。如果业主有证据证明物业公司存在过失，物业公司无法继续坚持自己没有过失，从而失守第一道防线时，它立刻退到第二道防线，继续抵抗：在赔偿数额上做文章。也就是说，退一步来讲，就算物业公司存在一定的过失，那也不是你业主说赔偿多少就多少的。首先你业主必须证明自己受到了多大的损失，然后再根据物业公司在此案中的过失程度来拟定承当多大份额的赔偿。而界定物业公司的过失程度，不是业主说了算的，是法院根据案子的实际状况断定的。这就是物业公司的第二道防线。在这一道防线中，业主面临两个巨大的障碍：一、举证证明自己的损失终究有多大，这一举证有相称大的难度，普通人很难证明案发时自己家里藏有多少财物并且在案发时丢了多少。二、影响法官内心的天平，让这把天平尽量往自己一方倾斜。要做到这一点同样很难，由于法官为了减少案子上诉率，普通会小心翼翼地平衡原被告双方的利益。轻微的倾向一方，意味着必然以牺牲另一方的利益为前提，同时更意味着案子被上诉到上级法院的几率在提高。正是基于原告方(业主)面临举证的巨大压力，为了平衡诉讼双方当事人的权利义务，显示公平，法院往往只规定原告方初步证明自己的损失即认为原告完毕了举证义务。如果被告对原告的损失数额有异议的，被告要提供证据证明该异议。举个例子，业主拿出案发前几天从银行提出现金5万元的提款回单以及记载有损失现金5万元的派出所报案笔录，以证明自己损失了现金5万元。那么，如果被告认为原告损失的没有这样多，只有损失了现金2万元，那么被告应当提供证据证明这一主张。否则，法院普通会按物业公司的过失承当分担这5万元的部分损失。第三，在本案中，被告物业公司的过失比较明显。从法院调查的成果来看，被告疏于防备，在社区围墙出现缺口后不闻不问，对进出社区的人员和车辆也没有适宜的管理，值勤门岗更是形同虚设，由此推定被告存在过失。根据该过失的程度，法院认定被告应分担原告的损失的30％。在界定过失程度及厘定赔偿比例上，法官拥有一定的自由裁量权，但也不意味着法官就能够天马行空随意为之。对这类案件的判决中，我们观察到在物业公司存在过失的前提下，法院普通判决其承当的赔偿额度在10％一30％之间。但是，就算物业公司没有过失，法院也会出于平息事件、息事宁人、共建和谐社会考虑，规定物业公司予以“弱势”的原告一定金额的经济增援，双方调解完事。4.物业使用与维护案例——分辨全部权案例龙腾房地产公司于开发建设了龙腾花园社区，并与龙腾物业订立了《前期物业服务合同》，在与业主订立的《房地产买卖(预售)合同》中商定社区车位归开发商全部。业主办理了人住手续，龙腾花园社区业主委员会于3月份成立。业委会成立后，发现龙腾物业不仅将地下车位出租收益按照4：6的比例与开发商龙腾房地产进行分成，还将社区地面空地改造了20个车位，用于出租收益，收益用途未知。业委会多次与龙腾物业及龙腾房地产公司交涉，规定将全部车位收入返还给全体业主，均被回绝，最后业委会将龙腾物业和龙腾房地产公司一并起诉至法院。原告业委会诉称：龙腾花园社区的停车位属于龙腾花园全体业主共有，其收益自然应当属于全体业主，被告龙腾物业和龙腾房地产公司却私自瓜分，另外，龙腾物业在未征得全体业主同意的状况下，私自变化社区空地为车位，并获取收益，其收益也应当属于全体业主全部。请求法院认定龙腾房地产公司与龙腾物业订立的《车位管理合同》无效并请求龙腾房地产公司和龙腾物业返还全部车费管理费。被告开发商辩称：龙腾花园社区内规划的停车位按照法律规定属于开发商全部，且开发商在与全体业主订立《房地产买卖(预售)合同》时，已经明确商定了规划停车位属于开发商全部，自己与龙腾物业公司之间有关停车位管理及收益分派的商定亦符正当律规定，另外，龙腾花园社区业委会没有诉讼主体资格，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告物业服务公司辩称：龙腾花园社区内规划的车位属于开发商全部，自己与开发商之间订立的《车位管理合同》正当有效，按照该合同，自己有权获得规划车位30％的收益。另外，由于龙腾花园社区车位紧张，在不影响消防、通行等状况下，自己主动主动将社区内的空闲地方规划成停车位，方便了全体业主，且该部分车位的收益也全部用在了社区内公共部位维修养护等用途上，因此也不存在返还该部分收益的问题。法院判决：法院通过开庭审理，查明事实以下：龙腾房地产公司与业主之间订立的《房地产买卖(预售)合同》中明确商定了规划车位属于开发商全部；龙腾房地产公司与龙腾物业订立了《车位管理合同》，商定了车位的管理、收益分派等问题；龙腾物业获得的规划外车位收益用于了社区内公共设施设备的维护等用途。最后法院主持三方当事人进行了调解，业委会在理解了有关法律法规及事实真相后，决定撤回起诉。（案例来源：搜狐网）问题：1.社区内规划车位的归属问题2.开发商与物业服务公司有关车位收益的分派问题案例分析：社区内规划车位的归属问题《中华人民共和国物权法》第七十条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有全部权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城乡公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城乡公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其它公共场合、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式商定。占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”最高人民法院《有关审理建筑物分辨全部权纠纷案件具体应使用方法律若干问题的解释》第二条规定，“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：(一)含有构造上的独立性，能够明确分辨；(二)含有运用上的独立性，能够排他使用；(三)能够登记成为特定业主全部权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的构成部分。本条第一款所称房屋，涉及整栋建筑物。”第六条规定，“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其它场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”从上述法律规定能够看出，不管开发商与业主之间与否在《房地产买卖合同》中商定了“社区规划内车位属于开发商全部”，社区规划内的车位原则上均属于开发商全部，除非业主能举证证明开发商已经将车位成本摊入房价或者已经将车位作为公共面积分摊到专有房屋面积中，由此可知，本案中规划内的车位属于龙腾房地产公司全部。另外，本案中龙腾物业未经业主大会同意，便私自将空地改为车位的问题，即使是为了全体业主的共同利益，且在法院的调解中妥善解决了，但其在运作程序上欠妥，物业公司原来是为全体业主做好事，却引来了误解，建议物业公司在此后的工作中，加强物业管理法律法规的学习，在物业服务过程中，严格恪遵法律法规的规定，从而能够更加规范的为全体业主提供专业的物业服务。开发商与物业服务公司有关车位收益的分派问题根据《合同法》等法律规定，当事人订立合同生效的条件以下：1、意思表达真实；2、含有法律所规定的形式；3、不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益。另外，《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益：(三)以正当形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的