房地产估价实习报告

房地产估价实习报告房地产估价实习报告实习报告我实习的公司为辽宁华鼎房地产土地估价有限公司，实习时间从201*年4月份开始至今，所在的部门为房地产评定部，岗位是助理估价师。从本科到硕士始终学的都是房地产经营与管理，再加上硕士导师在房地产估价行业卓越的成就，让我对房地产估价产生了浓厚的爱好。能到辽宁最大的房地产估价公司实习是我的荣幸，并且实习期间不仅巩固了学校学到的知识，更多的还是实践能力得到的提高。首先来介绍一下我的实习单位。辽宁华鼎房地产土地估价有限公司于1998年11月成立，是我国房地产估价一级机构、土地估价A级机构，是大连市现在唯一一家同时含有房地产估价和土地估价最高级别的机构，并含有中国房地产估价师协会、中国土地估价师协会会员资格，是符合当代公司制度的专业评定公司。201*年，华鼎公司获“辽宁省房地产估价30强”第一名，辽宁省房地产估价机构年营业收入第一名；201*年，大连市国家税务局、地方税务局授予“纳税信用等级A级公司”，获“大连市首批百项为中小公司服务的优秀服务产品”称号，中国房地产估价师与房地产经纪人学会授予“出名房地产估价机构”荣誉牌匾，中国共产党大连市委员会授予“先进基层党组织”荣誉牌匾；201*年，成为中国房地产估价师与房地产经纪人学会“理事单位会员”证书。华鼎公司办公地址位于大连市核心区和谐广场远洋大厦B座16层，办公面积达1300多平方米。华鼎公司工作业务涵盖了银行、政府、公司、个人等广大范畴，评定目的涉及到抵押贷款、拆迁赔偿、土地挂牌、资产转让、房地产课税、投资入股等类型。华鼎公司自成立伊始，就建立了完善的评定业务质量控制制度、风险控制制度以及健全的内部管理制度，为公司的良好发展提供了全方面的保障。随着不停的进步和发展，华鼎在实践中总结经验、吸取国际先进的评定机构管理理念，将质量控制、风险控制、内部管理制度化、科学化、先进化、专业化，为多个类型的客户提供了高质量服务。数年来华鼎始终保持着“独立、客观、公正、诚信”的执业原则，在业内有着良好的名誉。经营范畴：华鼎在全国范畴内从事各类房地产评定、土地评定、房屋质量缺点评定、房屋拆迁评定、项目管理、贷后监管、项目可行性研究、投资咨询、工程招标代理、房地产开发可行性研究、投资顾问，同时公司还可从事房屋交易代理及有关信息咨询等业务。华鼎拥有专业评定人员60多人，以注册房地产估价师和注册土地估价师为主，各专业技术人员构造合理，拥有注册房地产估价师18人，注册土地估价师11人，注册房地产经纪人4人，以及其它含有造价工程师、资产评定师等专业资质的人员。其中含有中高级职称的专业人员32人，从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并含有丰富的评定及咨询工作经验。华鼎内部运行机制健全，每年完毕房屋及土地估价项目千余份，评定金额数十亿元。从业人员所学专业涉及房地产、土地、建筑工程造价、机械、机电设备、会计等多个领域，并含有丰富的评定及咨询工作经验。华鼎含有房地产估价一级资质，证书编号为建房估证字[201*]025号；土地估价A级资质，注册编号为A201*21009。公司组织机构健全，公司下设评定一部、评定二部、评定三部、信息技术部、市场部、综合部、财务部。我的重要工作是现场查勘，下面我就对现场查勘谈谈我的体会。现场查勘最重要的工作就是统计，涉及文字及影像统计。我认为现场查勘工作应当把握好下列要点：1、估价人员去现场之前，可根据在订立估价委托合同时双方明确的估价基本领项，以及委托方提供的有关资料，先做好各项准备：（1）选择合用的现场查勘用表和现场工作装备（如笔记本电脑、摄影机、地图、测距仪、卷尺、文献夹和书写板等）。（2）拟定现场查勘计划，拟定参加现场查勘的估价人员构成和分工，预计所需工作时间和费用，以及采用的交通工具盒交通路线等。准备好有关表格，将需要理解的状况悉数统计，现场查勘表格应设计合理、使用方便和能够满足后来进行室内工作的规定。有一张好的现场查勘用表，估价人员在现场工作时就会比较从容，不至于忙乱和遗漏某些重要的查勘内容，对后来的资料整顿及保存都会有利。2、多看、多问、勤记。在现场查勘时，一定要多看、多问。一旦发现有疑问或者有搞不清的地方，一定要当场看清晰、问明白，千万不能由于图快、怕麻烦而容易放过任何一种疑点。对于房屋构造比较复杂、装修比较高档的建筑物和在建工程，以及某些比较特殊的构筑物，应尽量规定委托方提供有关的设计、建造、采用进口设备和材料的比例以及竣工验收与财务决算等资料。在现场查勘时，一定要“勤记”，及时在现场查勘用表上和现场查勘底稿用纸上记下已理解清晰的各项状况。某些在现场弄不清晰、需要后来与有关方面核对核算的状况，也要及时记下来，以备后来再做工作、3、进一步核算估价基本领项。在现场查勘过程中，估价人员往往有较多的机会与有关当事人（涉及委托人、房地产权利人和租住人等）接触、沟通，应充分运用这个机会，向他们理解核算有关估价对象（涉及估价对象范畴、实物状况和权利状况）等估价基本领项、在现场查勘过程中，有关当事人还可能会对估价成果提出自己的但愿或规定，有的但愿或规定明显不合理。对此，估价人员能够耐心倾听，但不要容易表态，必要时应向他们解释我们的估价作业程序、估价原则和行业自律规定，获得他们的理解和配合。4、核算房地产权属资料。委托方如提供估价对象房地产权证复印件的，估价人员一定要见到权证原件，并将复印件与原件逐页核对，确认与否完全一致。估价人员应在现场估价对象状况与产证记载的内容逐个进行比对、核算，具体摸清有关状况，并统计在案。5、重现现场工作底稿和影像资料。估价人员在现场工作时，应高度重视现场工作底稿，认真填好现场查勘用表，认真写好现场查勘底稿，应尽量做到笔迹工整、纸面清洁，有些统计内容如果需要有有关当事人确认，应让其当场签字为证。这些都是原始统计和估价工作证据，具体反映估价人员的估价思路脉络，普通都是要将这些原件归档保存。在现场工作时，估价人员应认真拍摄能够反映估价对象内外部状况的影像资料。如非因估价人员个人因素不能拍摄估价对象内部状况时，也要在估价报告中予以披露。6、注意对估价对象类似房地产进行市场调查理解。现场查勘时，通过向本地房住户、租赁户、物业管理人员和房屋中介机构进行的市场调查询问，对有关估价对象类似房地产的市场价格（涉及挂牌价和实际成交价）、成交难易程度（变现能力）、租金水平、入住单位档次以及租赁需求等状况，进行比较具体的理解，为后来对的合理地把握估价成果打下基础。通过这一段时间的实习，我从中学到了诸多课本上没有提及的知识，所获得的实践经验将终身受益，在后来的工作中将得到体现，我会不停地理解和体会实习中所学到的知识，把所学到的理论知识和实践经验用到实际工作中来。总的来说，作为一种将近毕业的学生，通过这次实习我不仅仅学到了房地产估价有关的更多知识，把房地产估价的理论和实际紧密的联系起来，获得的更加贵重的东西就是经验与自信，我不再胆怯社会激烈竞争的到来，会真诚的看待后来的每一件事和每一种人，相信有了这次实习的经历，我会在后来的工作和生活中做得更加好。扩展阅读：房地产估价公司实习报告房地产估价公司实习报告201*-06-3010:03:40作者：helen来源：浏览次数：471201*年7月我在××房地产估价有限公司实习。即使时间不长，但通过这一段时间的实习，我对房地产估价这一行业无论是理论上还是感性上，都有了一定的认识。首先，我先来谈一谈对房地产估价在理论上的认识。房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最爱惜、最具体的财产形式。随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增加。在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等构成的房地产业，是国民经济中的一种重要产业。房地产是一种特殊的商品，房地产业是一种特殊的产业。当代房地产业在我国的兴起，即使是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”，1993年后来开始实施“宏观调控”，1998年提出把住宅建设哺育为新的经济增产点，等等。房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。房地产估价从表面上看，仿佛是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。但事实上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、办法和技巧，还需要含有房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、都市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。实习中，通过与科星有关估价人员的接触，能够理解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯穿，只有这样，才干将估价工作做得尽量的完善。房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评定，但这种叫法不够确切。由于评定一词的含义太广，不仅能够包含房地产价值评定，还能够包含房地产质量、等级评定，甚至能够包含房地产制度政策评定、房地产公司资信评定等，因此，称为房地产价值评定、房地产价格评定，或者简称房地产估价，更为精确些。从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵照估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价办法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和鉴定的活动。房地产估价应借助科学的估价办法，不能单纯依靠估价人员的经验。在房地产估价上产生了三大基本办法，即：比较法、成本法、收益法。除此之外，尚有某些其大的估价办法，如假设开发法、长久趋势法、路线价法、基准地价修正法等。但在实习中，通过某些案例，以及与估价人员的交谈，能够看到，无论那种办法，最后还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须纯熟地掌握多个影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。现在影响房地产价格的因素重要有下列9类：1、本身因素；2、环境因素；3、人口因素；4、经济因素；5、社会因素；6、行政因素；7、心理因素；8、国际因素；9、其它因素。房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。普通来说，从获取估价业务开始至完毕估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和环节以下：1、获取估价业务；2、受理估价委托及明确估价基本领项；3、拟订估价作业方案；4、收集估价所需资料；5、实地查勘估价对象；6、选定估价办法计算；7、拟定估价成果；8、撰写估价报告；9、交付估价报告；10、估价资料归档。房地产估价即使应按照上述程序进行，但在实际估价中各个环节之间并不是割裂的，互相之间回有某些交叉，甚至需要一定的重复。房地产估价总的规定是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵照的原则重要有下列5项：1、正当原则；2、最高最佳使用原则；3、替代原则；4、估价时点原则；5、公平原则。房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提含有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价成果含有近似性。专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，获得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。要成为一名合格的房地产专业估价人员，不仅要符合一定的规定，还应遵照一定的职业道德。由于，估价人员的估价成果与否客观公正，不仅取决于他对估价理论和办法的掌握程度，他所含有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。在实习过程中，我理解到科星的估价人员，他们不仅有的含有注册房地产估价师的资格，有的含有土地估价师的资格，有的还含有注册会计师、注册资产评定师的资格。在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其认真、专业，只有这样，才干对估价对象负责。另首先，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。即使我和张老师只去两个星期，但科星的估价人员却说我们恰逢其时，由于这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。每当他们有评定项目时，我们都随同一起去参观、理解。通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。下列是我在实习中接触到的几个案例。案例一：201*年7月6日8点30分，我们随同项目经理**及其助手**，一同来到位于**的某工厂进行评定。这是科星受**区法院的委托进行的司法评定项目。该厂原先租用了**村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与**村及土地管理全部关厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将**村和土地管理所告上了法院。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。当我们一行来到该厂的原址后，估价人员立刻开始了取证工作。由于厂房、办公楼等已被拆除，他们首先拍照取证，另首先规定该厂及**村有关人员在场，进行有关询问，并按司法程序每一方签字作证。在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基如何铺垫的等内容他们都询问得非常认真。有关厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。当我们回到科星时，已是12点30分。案例二：201*年7月8日13点，我们随同项目经理**等四人，一同来到位于**的**有限公司进行评定。该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托**装潢公司进行装修，**装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其它公司，并预付给其10万元。在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，规定**装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。科星房地产估价有限公司受**装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。在我们达成后来,估价人员先将三处地方的装修状况做了一种总的理解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。然后，向对方索取了这三处地方的图纸。由于测量工作非常复杂、耗时，因此双方商定再安排时间测量。我们一行在晚上19点才回到了公司。案例三：201*年7月9日12点，我们随同助理睬计师**等三人，一同来到位于**镇的某套居民住宅进行评定。这是科星受**法院的委托进行的司法评定项目。这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，楼层总的为6楼，该套住宅位于6楼，在1993年终进行了装修，至今已有十年左右的时间。当事人由于离婚，规定进行财产分割。科星房地产估价有限公司受**法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文献，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行统计，最后规定当事人过目并签字。本觉得这个估价项目非常简朴，但当我们回到公司时，也已是16点了。案例四：实习的第一种星期，我们重要是随同科星的估价人员出去做项目。实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和张老师也就在公司理解某些状况，看他们对估价项目做出来的评定报告。期间，我看到了这样一种评定报告：科星房地产估价有限公司接受**法院的委托，对位于**路**号的**大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。**大厦由于位于**路，这是一种比较成熟的地区，周边环境已较成熟，因此该次估价项目采用市场比较法。估价人员选用了**大