民法典与物业管理

民法典与物业管理民法典与物业管理第1页CONTENTS目录1《民法典》与物业管理2物业管理中法律3提问&解答

民法典与物业管理第2页《民法典》与物业管理在民法慈母般眼神里，每一个人就是整个国家。——孟德斯鸠民法典与物业管理第3页

《民法典》协议编在协议法基础上新增“物业服务协议”一章共14条，物权编中对物权法中“业主建筑物区分全部权”一章新增1条要求，修订了11条（其中4条为实质性修订），侵权责任篇中对侵权责任法中“物件损害责任”一章共7条要求中6条进行了实质性修订。我国民法典奉行民商合一立法体例，民法典不但在物权编中对业主共同管理区分全部建筑物民事权利内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在协议编中对业主与物业服务人之间商事交易权利、义务及其效力规则进行了详细规范，还在侵权责任编中对作为商事主体物业服务企业等建筑物管理人管理义务和侵权责任作了对应要求。民法典与物业管理第4页《民法典》第二十四章物业服务协议第九百三十七条物业服务协议是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其从属设施维涵养护、环境卫生和相关秩序管理维护等物业服务，业主支付物业费协议。物业服务人包含物业服务企业和其它管理人。第九百三十八条物业服务协议内容普通包含服务事项、服务质量、服务费用标准和收取方法、维修资金使用、服务用房管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出有利于业主服务承诺，为物业服务协议组成个别。物业服务协议应该采取书面形式。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立前期物业服务协议，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立物业服务协议，对业主含有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立前期物业服务协议约定服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立物业服务协议生效，前期物业服务协议终止。第九百四十一条物业服务人将物业服务区域内个别专题服务事项委托给专业性服务组织或者其它第三人，应该就该个别专题服务事项向业主负责。物业服务人不得将其应该提供全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。第九百四十二条物业服务人应该按照约定和物业使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内业主共有个别，维护物业服务区域内基础秩序，采取合理办法保护业主人身、财产安全。对物业服务区域内违反相关治安、环境保护、消防等法律法规行为，物业服务人应该及时采取合理办法阻止、向相关行政主管部门汇报并帮助处理。折中做法，用“保护”代替“保障”和“维护”。侵权责任编中依旧要求物业服务企业“安全保障义务”民法典与物业管理第5页《民法典》第二十四章物业服务协议

第九百四十三条物业服务人应该定时将服务事项、责任人员、质量要求、收费项目、收费标准、推行情况，以及维修资金使用情况、业主共有个别经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会汇报。第九百四十四条业主应该按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和相关要求提供服务，业主不得以未接收或者无需接收相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费，物业服务人能够催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付，物业服务人能够提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停顿供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。第九百四十五条业主装饰装修房屋，应该事先通知物业服务人，恪守物业服务人提醒合理注意事项，并配合其进行必要现场检验。业主转让、出租物业专有个别、设置居住权或者依法改变共有个别用途，应该及时将相关情况通知物业服务人。第九百四十六条业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人，能够解除物业服务协议。决定解聘，应该提前六十日书面通知物业服务人，不过协议对通知期限另有约定除外。依据前款要求解除协议造成物业服务人损失，除不可归责于业主事由外，业主应该赔偿损失。相当于任意解除权，民法届有争议并未将“收支情况和预算方案”作为尤其列明事项民法典与物业管理第6页《民法典》第二十四章物业服务协议第九百四十七条物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘，应该与原物业服务人在协议期限届满前续订物业服务协议。物业服务期限届满前，物业服务人不一样意续聘，应该在协议期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，不过协议对通知期限另有约定除外。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人决定，物业服务人继续提供物业服务，原物业服务协议继续有效，不过服务期限为不定时。当事人能够随时解除不定时物业服务协议，不过应该提前六十日书面通知对方。

第九百四十九条物业服务协议终止，原物业服务人应该在约定时限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理业主或者其指定人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实通知物业使用和管理情况。原物业服务人违反前款要求，不得请求业主支付物业服务协议终止后物业费；造成业主损失，应该赔偿损失。第九百五十条物业服务协议终止后，在业主或者业主大会选聘新物业服务人或者决定自行管理业主接管之前，原物业服务人应该继续处理物业服务事项，并能够请求业主支付该期间物业费。民法典与物业管理第7页物业管理中法律侵权责任/自甘风险责任/高度危险责任/用工责任/其它责任民法典与物业管理第8页1ONE侵权责任高空坠物/高空抛物/喂养宠物致人损害/林木果实坠落损害责任民法典与物业管理第9页高空坠物责任

《民法典》第一千二百五十三条

建筑物、构筑物或者其它设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，全部些人、管理人或者使用人不能证实自己没有过失，应该负担侵权责任。全部些人、管理人或者使用人赔偿后，有其它责任人，有权向其它责任人追偿。注意：公共区域管理人=物业服务人民法典与物业管理第10页特点与思索大个别高空坠物是自然原因，物业企业无从下手，防范起来成本巨大且效果不理想；物业企业责任相对高空抛物责任较大民法典与物业管理第11页认定全部权人确定管理权人有没有责任人协议怎样约定防范技术伎俩防范过程痕迹保留大修基金保险责任民法典与物业管理第12页

第一千二百五十四条禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品造成他人损害，由侵权人依法负担侵权责任；经调查难以确定详细侵权人，除能够证实自己不是侵权人外，由可能加害建筑物使用人给予赔偿。可能加害建筑物使用人赔偿后，有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应该采取必要安全保障办法预防前款要求情形发生；未采取必要安全保障办法，应该依法负担未推行安全保障义务侵权责任。发生本条第一款要求情形，公安等机关应该依法及时调查，查清责任人。高空抛物责任民法典与物业管理第13页高空抛物责任负担次序民法典与物业管理第14页提议摸清家底设置易发清单增设高空视频监控巡查统计完整找准宣传切入点，如儿童负面宣传特点基础是人为原因不确定性强难以预测及防范危害严重侵权人难寻高空抛物责任民法典与物业管理第15页林木果实坠落损害责任

《民法典》第一千二百五十七条因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木全部些人或者管理人不能证实自己没有过失，应该负担侵权责任。民法典与物业管理第16页特点与场景特点自然外力原因难以预测防范场景某小区十年木瓜树硕果累累，枝叶繁茂，某天暴雨造成途经业主被果实砸伤，树枝绊倒骨折.民法典与物业管理第17页135246调查出潜在风险摸家底张贴在显著出提醒业主贴警示标志及时修剪树枝，采摘成熟果实勤修剪缺点：增加企业负担买保险分散风险夏季天气多变，及时关注天气预报做好防范关注天气预报砍伐林木前注意相关手续办理砍伐修剪要办理手续建议民法典与物业管理第18页喂养动物造成他人损害，动物喂养人或者管理人应该负担侵权责任；不过，能够证实损害是因被侵权人有意或者重大过失造成，能够不负担或者减轻责任。违反管理要求，未对动物采取安全办法造成他人损害，动物喂养人或者管理人应该负担侵权责任；不过，能够证实损害是因被侵权人有意造成，能够减轻责任。禁止喂养烈性犬等危险动物造成他人损害，动物喂养人或者管理人应该负担侵权责任。遗弃、逃逸动物在遗弃、逃逸期间造成他人损害，由动物原喂养人或者管理人负担侵权责任。因第三人过失致使动物造成他人损害，被侵权人能够向动物喂养人或者管理人请求赔偿，也能够向第三人请求赔偿。动物喂养人或者管理人赔偿后，有权向第三人追偿。喂养动物损害责任《民法典》法条12451247124612491250民法典与物业管理第19页特点物业不是执法机关，劝阻阻止汇报怎样进行是个难题。民法典与物业管理第20页2two自甘风险责任民法典与物业管理第21页自甘风险责任第一千一百七十六条自愿参加含有一定风险文体活动，因其它参加者行为受到损害，受害人不得请求其它参加者负担侵权责任；不过，其它参加者对损害发生有有意或者重大过失除外。第一千一百九十八条宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所经营者、管理者或者群众性活动组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害，应该负担侵权责任（后可向第三人追偿）。民法典与物业管理第22页特点场景自愿参加不得向其它参加人员主张侵权除非对方有意或重大过失企业组织小区业主开展跑步比赛，应注意什么？民法典与物业管理第23页提议参加者受到损害——管理者或组织者未尽到安全保障义务负担侵权责任——若其它参加者有有意或重大过失情形，管理者、组织者负担补充责任。签署风险通知书或公告风险提醒安全保障办法要到位购置保险提前准备应急预案民法典与物业管理第24页3three用工责任民法典与物业管理第25页用工责任第一千一百九十一条用人单位工作人员因执行工作任务造成他人损害,由用人单位负担侵权责任。用人单位负担侵权责任后,能够向有有意或者重大过失工作人员追偿。民法典与物业管理第26页开公车出去办公事将人撞伤保安在岗期间与业主发生口角将业主打伤执行工作任务实际用人企业负担侵权责任特点案例思索民法典与物业管理第27页建议010203工作职责清楚岗位职责培训并留存签收统计过失约定民法典与物业管理第28页1239124112401243从事高空、高压、地下挖掘活动造成他人损害,经营者应该负担侵权责任;不过,能够证实损害是因受害人有意或者不可抗力造成,不负担责任。被侵权人对损害发生有重大过失,能够减轻经营者责任占有或者使用易燃、易爆、剧毒、高放射性、强腐蚀性、高致病性等高度危险物造成他人损害，占有些人或者使用人应该负担侵权责任；不过，能够证实损害是因受害人有意或者不可抗力造成，不负担责任。被侵权人对损害发生有重大过失，能够减轻占有些人或者使用人责任。高度危险责任遗失、抛弃高度危险物造成他人损害，由全部些人负担侵权责任。全部些人将高度危险物交由他人管理，由管理人负担侵权责任；全部些人有过失，与管理