河北省房地产业对相关产业的带动效应研究

河北省房地产业对相关产业的带动效应研究

20世纪80年代初，河北省的房地产开发和开发开始。经过20多年的发展，它取得了突破，但现在的发展中仍然存在许多不容忽视的问题，如房价过高，空房区变大等。因此从数量上明确房地产业的带动效应,对于促进房地产业与其他产业的发展意义重大。一、房地产产业关联理论房地产业的产业界定是深入分析房地产业与其相关产业关联关系的基础和关键,其实质是明确其所包含的经济活动。虽然目前在理论上尚未对房地产业作出一个统一确切的概念界定,在现实中仍存在对房地产业的认识模糊以及房地产业活动范围划定不一的问题,但均包含以下内容:(1)房地产开发(不包含可能涉及的建筑活动);(2)房地产买卖、租赁和经营;(3)房地产中介活动(经纪、代理、估价、托管业务、物业管理等);(4)房地产管理(相关政府部门、行业管理等)。从理论上讲,国民经济运行过程中,各产业之间存在着复杂和密切的技术经济联系,这种经济联系也被称之为产业关联。即一个产业的发展对其相关产业产生的不同程度的连锁反应,从而影响国民经济的整体协调发展,其实质就是各产业之间互动的供求关系。从产业之间供给与需求联系的角度看,房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应、前向关联效应和环向关联效应。房地产业对不同产业的带动效应有较大的差异,在此主要利用投入产出模型研究河北省房地产业对密切关联产业的带动效应,并确定产业之间的量化关系,据此分析房地产业发展的目标模式及实现路径。二、河北省房地产和相关行业的投资促进效应(一)各行业间的关联度越大后向关联是指一个产业对那些向自己供应产品或服务的产业或部门的影响。因此从投入角度考虑,房地产业的生产过程需要其他相关产业的多种投入要素,中间消耗量越大,说明房地产业与该产业的关联度越大、对这些产业的需求影响越明显。房地产业与其后向关联产业间的关联效应可从直接关联和完全关联两方面来考虑。1.河北省投入产出表的简介直接关联度反映某一产业在生产运行过程中因直接消耗而对其他产业产生的拉动和影响作用,可用直接消耗系数来表示。直接消耗系数也称为投入系数,其经济含义是,某产业生产一个单位产值对另一个产业产品的直接消耗量。在投入产出表中是第一象限作为生产要素的i产业的投入价值占j产业总产值的比例。用公式通常表示为:aij=xij/xj(i,j=1,2,…,n)。其中:aij为第j产业对i产业的直接消耗系数,全部直接消耗系数组成的矩阵称为直接消耗系数矩阵;xij为第j产业对i产业的直接消耗量;xj为第j产业的总产值。依据2005年河北省投入产出表中42个部门工厂法口径直接消耗系数表进行量化分析,结果显示,在42个部门中,除公共管理和社会组织这一部门外,其他41个产业部门都与房地产业有直接关联关系。在这些直接关联产业中,与房地产业后向密切关联的有建筑业、租赁和商务服务业、金融保险业、煤炭开采和洗选业等7个产业部门(具体见表1)。2.直接消耗系数矩阵产业间的完全关联度用完全消耗系数表示。完全消耗系数的经济含义是,某产业单位产值的最终产品对另一个产业产品的完全消耗量,可依据直接消耗系数计算,用公式表示为:B=A(I-A)-1。其中:B为完全消耗系数矩阵;A为直接消耗系数矩阵;(I-A)-1为完全消耗系数矩阵。利用2005年河北省投入产出表中42个部门工厂法口径完全消耗系数表,通过列向结构分析可以判定房地产业的后向完全关联产业,判定方法与后向直接关联产业的判定方法相同。在42个产业部门中与房地产业有完全关联关系的产业有41个,其中密切关联的产业有11个(见表2),这些产业在房地产业直接和间接消耗总量中的消耗比例达到73.65%。(二)房地产与其他产业的投入产出关系前向关联是指某产业对那些将本产业的产品或服务作为生产资料的产业的影响。因此从供给的角度考虑,房地产业作为一种生产要素提供给其他产业,其他产业在生产过程中直接或间接的消耗房地产业提供的生产要素,因此,在房地产业与其他产业的投入产出关系中,房地产业产品或服务在各个产业生产中的分配额或分配系数直接反映了房地产业与其前向关联产业的关联关系。1.确定关联产业为提供服务的rij房地产业与其前向关联产业的直接关联度可由直接分配系数表示,其经济含义是,某产业产品分配给另一个产业作为中间产品直接使用的价值占该种产品总产出的比例。在投入产出表中是第一象限某产业所在行的各个分配值与该行对应的产业总产出之比,用公式表示为:rij=xij/xi(i,j=1,2,…,n)。其中:rij为第i产业对第j产业的直接分配系数;xij为第i产业分配给第j产业作为中间产品使用的价值量;xi为第i产业的总产值。利用2005年河北省投入产出表中42个部门工厂法口径直接消耗系数矩阵、价值流量数据直接计算分配系数矩阵,然后进一步对直接分配系数矩阵进行行向结构分析,选择与房地产业关联度大的前向直接关联产业,选择产业与后向关联产业相同。在42个部门中,其中关联密切的有批发和零售贸易业、金融保险业、邮政业、房地产业、信息传输、计算机服务和软件业、租赁和商务服务业、住宿和餐饮业、其他社会服务业等行业,其中批发和零售贸易业、金融保险业、邮政业是房地产业最主要的直接供给对象,三者所占比例达到63.74%,2.河北省投入产出表的完全分配系数表完全分配系数是一个从产出方向分析产业之间的直接和间接技术经济联系的指标,其经济含义是,某产业或部门每一个单位增加值或间接联系需要向另一个产业提供的分配量。完全分配系数可以依据完全消耗系数计算而得,用公式表示为:D=Xˆ−1BXˆD=X^-1BX^。其中:D为完全分配系数矩阵;B为完全消耗系数矩阵;XˆX^为总产出对角矩阵;Xˆ−1X^-1为总对角矩阵的逆矩阵。利用2005年河北省投入产出表中42个部门工厂法口径完全消耗系数表、总产出数据可以计算出完全分配系数表,并用同以上的方法可以从国民经济众多产业中选择出房地产业的前向完全关联产业。在42个产业部门中,与房地产业有完全前向关联关系得产业部门有41个,其中关联密切的产业有12个,在12个产业中,批发和零售贸易业、建筑业、化学工业、金属冶炼及压延加工业与房地产业的前向完全关联关系显著密切,仅这4个产业在房地产业完全供给总量当中所占的比例就达到一半以上。(三)河北省金融业对城乡居民各行业的带动效应刘水杏(2003)教授将房地产业对同一产业产生的后向拉动与前向推动作用之和称为房地产业对该产业的总带动效应,即后向完全关联度与前向完全关联度之和。根据这一概念,我们计算出河北省房地产业对其密切相关产业的总带动效应系数。河北省房地产业对42个部门各产业的总带动效应为2.1762,对42产业部门带动系数的平均值为0.0518,表明河北省房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为2.1762个单位,平均带动每个产业部门0.0518个单位。这说明河北省房地产业对国民经济各产业具有明显的带动效应。河北省房地产业每增加1单位产值对批发和零售贸易业的带动效应为0.3723,居各产业之首;其次是建筑业,带动效应为0.3485。(四)投资主体多元化1.在产业特性上,河北省地区经济中有一半左右的产业与房地产业关联度高于平均关联水平,且这些产业同房地产业既前向关联又后向关联,呈环向关联关系。由此可见,房地产业的产业链长,波及面广,与各产业之间的相互作用较为复杂。2.在产业类型上,河北省房地产业对建筑业、金融保险业和社会服务业等与其关联关系最为密切的环向关联产业产生需求拉动和供给推动双向作用。而对原材料消耗型产业如非金属矿物制造业、煤炭开采和洗选业等主要是后向拉动作用;对生活消费型、服务型产业如批发和零售贸易业、邮政业等主要是前向推动作用。可见,河北省房地产业对河北省其他不同性质产业的作用力方向不同。3.在产业结构上,房地产业对批发和零售贸易业、建筑业、金属冶炼及压延加工业、化学工业、非金属矿物制品业、交通运输及仓储业等产业的带动效应最大。这些产业是房地产业重要的相关产业,在制定产业政策、促进产业间协调发展时需要首先和重点考虑。合理确定房地产业与这些产业间的发展比例和规模,以避免因房地产业过度发展或发展不足,引起经济大幅震荡、产业链条脱节。4.根据总体带动效应进行分析,河北省房地产业的发展主要影响物质资本型及原材料消耗性产业,与房地产相关的服务性产业类型较少。例如,房地产业对住宿和餐饮业、交通运输及仓储业、社会服务业等产业的带动效应很小,而对建筑业、金属冶炼及压延加工业、化学工业等产业的带动效应较大,这说明河北省房地产业对经济产生的主要是物质资本型拉动效应,同时也说明河北省房地产业依然处于物质资本消耗的数量扩张阶段,有待于产业升级和服务化。三、河北省金融业发展是一个长期的、反复的过程1.房地产业与其相关产业的平均后向关联度较高,而平均前向关联度较低。这是因为房地产业的中间投入较高、集约程度低、发展粗放,这必然导致房地产业市场竞争力进一步弱化。2.房地产业与其相关产业的平均前向关联度不高,对国民经济其他产业部门的前向推动能力较弱,同时反映了河北省经济服务化程度、人民生活消费水平及生活质量层次较低。3.房地产业与金融保险业的关联度较高,这说明我省的房地产业过度依赖金融保险业。这种格局可能会酿成房地产业发展无序和市场价值虚高,房地产投机和炒作气氛浓重,进一步发展可能导致房地产发展过热,甚至出现房地产泡沫。4.房地产业的相关产业类型偏向资本和原材料型及物质加工型,而与服务性产业相关的带动效应较小,说明河北省房地产业正处于“数量扩张”的阶段,经济增长方式以物质和资本拉动型为主。结构分析表明,尽管河北省房地产业对国民经济中绝大多数产业都有需求拉动力或供给推动力,但这种力量对于不同产业而言有大有小,无论是后向关联链条还是前向关联链条,房地产业的发展只是显著地影响着少数几个产业。因此,在制定产业政策、促进产业间协调发展时需要重点考虑一些关联度大的产业,合理确定房地产业与关联度较大产业间的发展比例和规模,防止房地产业过度发展和发展不足,这是保证国民经济健康运行、避免经济大幅震荡的关键环节。四、河北省房地产开发的目标模式和目标类型(一)河北省金融业发展的模式选择当前,河北省房地产业的进一步发展关键是在开发投资建设的同时着重拓展房地产业的流通和服务领域,并注意搞好结构调整,这包括产品结构、市场结构和产业结构。因此,河北省房地产业发展的关键在于选择合理的目标模式:由目前粗放式增量型向集约化内涵式过渡,由物质资本拉动型向服务推动型转化。集约化内涵式发展是指物质资源、人力资源、科技、知识和先进的管理技术在房地产业的集中和优化配置,使房地产业的发展从单纯的数量扩张逐渐过渡到盘活存量,从质量和收益上改善房地产业的经营状态。服务推动型发展是指房地产在产业链条中地位和作用的转换,从以需求拉动作用为主向供需双向作用,特别是向增强供给推动作用的目标转换的发展模式。(二)优化房地产产权交易关系,以市场为导向实际上,房地产业发展模式的实现过程就是推进房地产业市场化和专业化、增强房地产业对其他产业带动作用的过程。因此,应从三个方面着手:第一,为房地产业的发展创造良好的运行环境。如不断规范和完善土地市场建设,加强宏观调控和制度建设以推进土地资源的市场化配置,规制房地产产权交易关系,转换政府角