国内商业地产策划与建筑规划设计探析

国内商业地产策划与建筑规划设计探析

在商店街进行设计和设计时，大多数商业设计机构都是项目规划的参与者。世界商业街的发展,据分析可分为7个阶段。最初,是集市贸易;而后,摊贩们开始进店,在道路两侧形成规模、数量不等的店铺。随后,由局部的商业街演化为大型商业街。后一时期,超市业态加入到流通领域以后,给商业街结构增添核心力量。美国的商业街由于中产阶级搬到郊区居住曾进入低潮。随着新都市主义理念的兴起,增添shoppingmall,出现购物、文化娱乐、休闲、展示等附加功能,商业街作为效率较高的复合型主流商业业态,开始获得快速发展。商业街在发达国家日趋成熟,并朝着生态化、娱乐个性化方向大步发展。日本大阪Namba工程是独具特色的生态商业街,总建筑面积32万m2,建筑师设计了一个带有自然地貌特点的人造峡谷式的商业公园,该峡谷的植物覆盖2~8层建筑上面,露天的坡道从2层逐渐走到8层,坡道两边可进入不同层上的商店、餐饮与娱乐场所,并有天桥连接峡谷两端。商业街在20世纪90年代中期开始引入国内。国内商业街发展经历三个阶段:通过交通疏导吸引顾客;强调对步行消费者的关怀;强调成为地区中心。国内商业街目前存在问题如:经营序列矛盾;利润下滑;商业功能单一,文化休闲功能不强;空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异;交通系统滞后不畅。商业街产业的本质特点在于管理集中和经验分散的统一。管理者实行集中管理,完成商业系统的日常运行、保安、清洁、维修、进货和促销。公共空间为供所有的零售商与购物者共享。商业街经营者不参与管理,定期向管理者交纳管理费用。租金收入和经营状况之间并无直接关系。优秀的商业街一般具有以下特征:1.一流硬件设备包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。2.不同的功能包含购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六方面。3.第三阶段的管理除了商业物业管理功能,更在整体形象宣传,公共服务与商业服务方面。4.重商业的价值塑造,兼顾商家的聚集价值怎样才能聚集人气,创造商机?商业街的专业规划应当紧密围绕商业街的价值塑造。如果偏重商家的简单聚集,就会忽视吸引人气、促进经济的基础内涵。商业街的价值体系包括:1.城市之味—形象价值作为最繁华的城市景观,商业街是城市形象的代表、城市运营的名片,游客观商业街,即可知城市之味。可适当减少纯购物商业成分,而增加娱乐、休闲、文化、旅游、商务的比例。高密度的城市文化、娱乐活动的开展、商家聚集的竞争效应,有利于营造城市休闲文化。2.商圈的主题商业街不同于其他商家聚集地的最大区别在于主题,表现为商业街的风格,这关系到定位和发展空间。商业街的主题包括:一是商业主题,即独特的商业经营的主要脉络和指导思想。从业态选择来说,商业街以百货商店、专业店、专卖店、购物中心、大型综合超市为主,而普通超市、仓储超市、便利店等可作为补缺的对象。二是社会主题,即商业街所承载的社会责任和应具有的非购物功能。3.“都市时尚”的展示场所商业街的生命力在于引导客户,领导消费观的改变。商业街不应只是满足现实需求的场所,而也是引导未来潜在消费需求的创造者。如今,感性消费已经普及;客户更注重个性的满足、精神的愉悦、舒适感及优越感。商业街要满足品位需求、缓解心理压力、增进情感交流;跨越物质需求的阶段,进入精神需求的层面,汇集现代管理成果,成为都市时尚的展示场所。消费者能看到最时尚前沿的产品、有号召力的品牌以及他们向往的的生活方式、消费方式,感受到时尚脉搏,了解消费趋势,这就形成商业街的领导价值。4.组合价值5.商业休闲商业经济作为多功能的复合体,整合有限资源,塑造整体优势,对商业街至关重要。应明确,商业街不仅是购物商业的功能,还应具有文化、娱乐、休闲、旅游、商务的功能。世界著名的商业街,纯购物的商业经济比例只占40%左右,其他则是非购物的商业经济。海外的商业街模式能向消费者提供购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等一站式的服务,功能完备、配套设施齐全、环境分区合理、停车位充足。在国内,存在很多非整合现象,大多是商业比例偏大、功能较少、环境拥挤、停车位不足、未来发展空间小。6.景观空间的塑造艺商联姻可激发人气,带来更多商机。可结合纪念设施、历史名胜,利用创新手段表现城市历史文脉、名人轶事、民间传说、风俗习惯,赋予之新的主题和生命内涵,迎合消费情趣,使人们产生独特印象,形成对商业街的亲切感和归属感。总之,商业街的规划总体特征在于:商业流线步行化、商业空间室内化和公共空间社会化。在选址阶段,必须认真回答以下几点:景观的垂直吸引力在于采用玻璃顶和天窗引入自然光线,让上层空间开阔敞亮,把人的视线吸引向上。垂直交通工具在有限的中庭空间,常会激发购物者的欲望。有趣的垂直交通设施例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源。交通的易达性,注重从不同的竖向层面同时引入人流。市区内繁华地段所征得的黄金地块一般较为狭窄。在地块限定的条件下,应强化2F与B1及其它楼层的交通便利性,将2F、B1当做1F一样看待,引导上下行人流。譬如,利用B1直接连接室外街道的出入口,在2F直接引向人行道的自动扶梯,与其它商业物业直接相连的人行天桥等,创造便捷的临街多渠道垂直交通。在有高差的坡地地段,可在不同的高度设立接层入口。如果步行街上层的入口能够直接通向各层,对于组织引导人流非常有利。在多层商业街中,每层都设立通向通向停车场的直接通路,将给购物者出入提供很大方便。3.外观输入系统4.室外步行系统步行系统是步行街的核心组成元素,是组织和联系承租户的纽带,大多在室内,也有大型商业街同时设置室外步行系统。步行系统的设计要求长度适宜,避免使购物者感到拥挤与疲惫,同时起到明确导向作用,让购物者易于辨认出入口和主要商店的位置。5.景观设计的控制与前景设计相结合照明设计既满足展示商品的功能需要,又满足美学需要,对塑造步行系统的形象至关重要。室内照明的关键在于处理好步行道与商店之间的关系,店面照度要比步行系统高,步行系统的照明不能对店面产生不良影响。夜间室外照明重点突出建筑和停车场,让步行街在环境中产生强烈的视觉效果。通风系统的设计,注重保证充足氧气供应。大型促销活动中,人流量过大,对氧气需求量大。节能设计从减少能源损失和提高设备效率两个方面考虑。注重保温墙体材料的应用,并充分利用自然采光。无障碍设计重点考虑残疾人的通行要求。室内景观设计与室外景观设计需要相互协调、过渡。图案与整体设计应将CI设计与图案设计、导示设计与图案设计相互结合。商业街绝不是简单地把一条街道两边做成店铺,每个客户都会产生主观感受,不同的广场、街道也有自己的个性。在商业街空间的限定和功能的划分上,怎样让消费者对购物环境有一种良好的认同,这需要建筑师根据原则精心设计。(1)用地区位和交通人口状况,需对城市经济实力进行准确深入地评估,对主力消费人群明确定位,对主力人群不同社会阶层进行研究,对用地容量、特征、设施状况以及商业流量方面进行调研。(2)用地经济状况,需考虑租户的经济利益需求。(3)竞争对手详细分析,重点是经营特色与竞争战略。(4)用地的物理状况,重点是用地形状、用地的完整性和可进入性。(5)城市规划的人口结构。6)消费心理。在规模和定位阶段,应该根据区域经济发展水平和未来发展趋势,竞争对手情况,而后明确市场定位,最后考虑辐射半径与社会购买力,合理确定类型与开发规模。对辐射跨越区域辐射半径时,必须进行理性划分,考虑到不同区域的文化差异与消费偏好。商业街的发展,仅具有地理优势是不够的,应认真研究消费者需求。对于消费者的成熟精明,商业街不仅为之提供便利性选择和配套性购买条件,同时要实施错位经营,汇聚不同类型、风格、定位的商家商品。商家的汇聚和消费者的汇聚,可实现竞争和互补的和谐,人流和客流的交织。商业街在具体设计中应关注以下要点:1.总体规划总体规划关系成败。没有专业规划的商业街大都缺乏特色与核心竞争力,具体表现在开业后缺少顾客人流,商户无法赢利,最后走向关闭。2.中庭空间设计平面布局:确定步行街形态,确定承租户单元的布局和面积大小,为所有承租户提供一个互利互惠的机会,最大限度为每个承租户带来穿行人流,提供最多的购物机会。开间、柱距与单元面宽有直接关系。大商店的总面宽存在6、9、12、15、18、21、24的模数。柱子不宜落在店面线上。总进深在24~36m较合适。剖面空间:确定层数,垂直结构和形式,涉及垂直交通组织。在空间的构思时,必须利用中庭空间的功能与作用。中庭是垂直交通组织的关键点,是步行空间序列的高潮,人流集中,流量大,最有可能鼓励层间运动。核心中庭可搭建活动舞台,经常开展促销文化活动,吸引各层顾客观看。中庭空间的造型应考虑交流,设计形式可以多样化,具体根据步行街总体形态来把握:对面积比较大的商业街,可以采用露天式表演舞台为核心的中庭设计,观赏人群可以从四周不同角度方便观赏表演活动。在室内设计中庭,不过分追求豪华,而遵循地域文化与经济性相结合的原则。商业街外观设计既要考虑与周围建筑的关系,又要考虑入口处、外立面与内部的过渡转换。外立面设计可紧密结合开发临街垂直面二楼以上区域的商业价值。大多数商场的3F以上往往租金低廉,如果将临街设计为通透立面,在3F以上划出可临窗观景的景观区与